·XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX201X養老公寓技術點研究養老產業發展狀況養老公寓案例分析2＃養老公寓方案設計Ⅰ.養老公寓技術點研究定義養老公寓（apartmentfortheaged），定義是專門供老年人集中居住，符合老年生理、心理特征的公寓式老年住宅，其具備餐飲、清潔、看護、文化娛樂、醫療保健等服務體系，是一種綜合管理的住宅類型。服務于周邊城市或者社區：養老公寓的主要作用是用來為老年人提供養老服務，這種城市養老公寓不但能夠為老年人提供基本的養老服務和精神文化生活，更可以形成一個服務輻射區域，為周邊的城市提供多元的適老化的服務，也可以成為社區提供各種托老、養老、上門服務的綜合后臺，有利于城市中的資源集約發展。

以房屋租賃或者出售為主要形式：這個是養老公寓和其他養老機構的不同之處，普通的機構養老主要是以政府和福利機構為主導，旨在養老救助。而以房屋租賃和出售是養老事業市場化的表現，傳統養老機構由于體制和所有制的制約，難以適應市場化需求，而養老公寓是養老市場化調節下誕生的重要產物。服務的主要對象：對服務對象進行界定，主要針對健康可以自理的和需要短期輕型護理服務的老年人，對于生活嚴重不能自理的老人，應送往專門的養老院、護理院和醫院進行專門的看護。能復合的、多元化的、社區性的一種公寓式老年住宅。城市養老公寓不但要為各個階段的老人提供相應的服務，還要為城市社區服務，他就必須有著多種功能的復合，必須有適應多種人群多種需求的多元化發展，其應該是集居住、接待、餐飲、清潔、看護、文化娛樂、醫療保健等功能于一身的養老綜合體。解析養老公寓養老公寓的功能組成養老公寓的功能組成單元式養老公寓是以交通核為核心布置住房單元的平面布局形式，主要有一梯兩戶、三戶、多戶等類型，通過樓梯、電梯等豎向交通系統進行豎向交通組織。優點：這種交通核位于戶型的中央，可以充分利用外墻為住戶提供良好的采光、通風和視野，大多數的商品住宅都采用這種形式，缺點：交通空間比較封閉，空間不夠明亮寬敞，布局會過于私密，不利于交往，缺少觸發交往的空間。

單元式廊式庭院式廊式的平面布局是通過走廊將各個居住單元和服務功能聯系在一起。優點：交通空間利用率較高，同層的入住老人相對單元式的更多，可相互交流的可能變大。廊式布局也可以與景觀環境良好結合，可以根據朝向、通風、觀景結合，選擇最適宜的角度和布局形式。缺點:走廊交通會帶來比較多的干擾，對私密性有影響。庭院式是指各個居住單元、服務用房或者公共用房等功能圍繞著內庭院靈活布置的一種平面布局形式，獨立式、單元式、廊式的公寓都可以圍合成庭院空間，優點：空間內向而親切，空間層次更加豐富，改善室內的空間質量和采光通風環境，養老公寓的空間組織平面布局分置型同層合置型分層合置型功能分區明確，流線清晰；合空間層次多樣，可以充分利用屋

頂平臺、連廊等；充分整合和利用資源；服務居住區，并人流促進交往活動；易被干擾，注意動靜分區。垂直分區明確，高效；多層化，高層化，節約用地；體量感巨大，應減小尺度。養老公寓的空間組織豎向布局老年人對養老公寓居住環境的要求老年人對養老公寓居住條件的選擇老年人對居住需求的調查老年人對養老公寓室內配套的需求老年人對養老公寓室外配套的需求老年人對居住需求的調查私密性：老年人需要一個屬于自己，不被干擾的空間;社會交往：應為老年人提供一個進行社會交往的公共空間；可選擇性：應為老年人提供多種可選擇性，并有控制的能力；標志系統：它為記憶力減退的老年人提供活動上的方便；安全感和安全性：為活動能力減退的老年人提供活動的安全性，使他們有安全感；可達性和易操作：供老年人活動的空間應有很好的可達性（即無障礙）。常用設施（如門、窗、家電）應易于操作；適度刺激性和挑戰性：一個有適度挑戰性的環境將促進老年人的經常活動；適度的聲光環境：它將大大方便視力和聽力已經減退的老年人的活動；環境的熟悉性和連續性：環境的設計應有一定的地方傳統，并成為往日生活的延續，使老年人不感到陌生;尺度適宜的細部：它可以使老年人處處感到方便和愉快。

安全性可變性選擇性自立性健康性養老公寓的設計思路設計特點為活躍老人設計的獨立式公寓，在建筑上貼近家的感覺。以“隱形適老化”為主題，在滿足老人身體變化需求的同時，不對老人心里造成過多的老化暗示。獨立式公寓服務式公寓護理式公寓為辦半護理老人設計的服務式公寓，在建筑上偏酒店、療養院等公建，戶型更集中，人流更密集、服務更貼身。為全護理老人設計的護理公寓，在建筑上與醫院住院部基本一致，每層樓都有護士站，并集中洗浴、康復室等專業護理設施。養老公寓按照護理等級分類結合本案的實際情況，我們的方案更靠近服務式公寓。養老公寓戶型設計單身家庭戶型一般為1K（1室+1廚房，使用面積約為30㎡左右）或1DK（1室+1餐室兼廚房，使用面積為30-50㎡），夫婦家庭戶型一般為1DK（使用面積為30-50㎡）或2DK（2室+1餐室兼廚房，使用面積為50㎡以上）。戶型特點1DK1DK1DK2DK1、每棟公寓均配置電梯,其中擔架電梯一部3、玄關：玄關附近設置座位和衣帽室戶門退后：門戶退后60mm，方便擔架出入戶門寬度：入戶門垛凈寬度1500mm,方便老人開啟4、衛生間門寬：衛生間門寬至少800mm，滿足輪椅出入最小尺度5、衛生間：衛生間采用輕質隔墻，業主如需采用輪椅，可自行將櫥衛空間擴大，滿足輪椅回輪所需空間。衛生間設置為淋浴，放置淋浴凳，保證老人安全6、室內地面：陽臺、衛生間、廚房的完成面與起居室，臥室齊平，防止老人摔倒廚房：開敞式廚房、操作臺設計為L型，方便輪椅轉動時操作室內家具：室內一體化設計，形成連續界面，可作扶手使用室內設計細節特點養老公寓戶型設計養老公寓戶型設計衛生間細部尺寸養老公寓的戶型設計更注重無障礙設計，充分考慮輪椅的使用。Ⅱ.養老產業的發展狀況政策支持《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》（國發〔2013〕35號）支持社會力量舉辦養老機構。各地要根據城鄉規劃布局要求，統籌考慮建設各類養老機構。在資本金、場地、人員等方面，進一步降低社會力量舉辦養老機構的門檻，簡化手續、規范程序、公開信息，行政許可和登記機關要核定其經營和活動范圍，為社會力量舉辦養老機構提供便捷服務。《合肥市承接產業轉移促進服務業發展若干政策（試行）》（合政[2011]53號）新建、擴建（或租賃經營）床位數50張以上養老福利機構的，經市民政部門認定，在正常運行一年后，按每張床位0.2萬元給予一次性開辦補助；新建、擴建（或租賃經營）床位數300張以上養老福利機構的，經市民政部門認定，在正常運行一年后，按每張床位0.5萬元給予一次性開辦補助。征地自建養老福利機構的，免收城市基礎設施配套費。發展現狀及問題發展現狀支2013年國務院出臺了35號文件，鼓勵社會力量興辦養老機構，各地隨之相繼在土地、稅費等方面推出了優惠政策，帶動了2014年養老產業，特別是養老地產的快速發展。一方面政府找準自身定位、保基本兜底線，建設福利性養老設施，并制定相關政策積極推動養老設施建設。另一方面，以地產、險資等企業為代表的社會力量大舉進軍養老地產，養老項目開發數量急劇上升。在政府和市場兩股力量的共同促進下，全國養老床位數大幅上升。問題空置率——據統計，2008~2013年間，床位空置率由19％上升到38％。這一方面是由于目前中國尚屬于老年人口低齡化時期，護理要求不高；另一方面則是因為新建養老項目多建設在郊外，不適合護理型老人居住。盲目性——一些養老項目匆忙上馬，以類似商業地產的模式快速開發，規劃設計階段沒有運營管理方的配合。完工后或因找不到合適的運營團段而擱置，或經營不佳。在實際使用時，也出現了建筑設計與運營管理需求的錯位，導致使用不便、管理服務效率降低、維護運營成本增大等問題。挑戰隨著養老服務市場化，養老設施類型也日漸多樣化，出現了如醫養結合、社區小規模多功能等不同于常規養老院的新型模式，這些模式對建筑設計提出新要求。在當前中國老齡人口尚處低齡化狀態下，養老設施入住者中有一部分是自理、半自理老人。但在若干年以后，他們將步入高齡化階段，身體狀況下降，護理需求增大。因此，養老設施在規劃設計之初就能夠做好“潛伏性”設計，滿足未來老人需要護理時的空間需要。未來在規劃設計前期，運營方或運營顧問應參與進來，設計者需充分結合運營管理模式與需要進行設計上的應對與配合。需要應對多樣化的設施類型需要滿足對適應性、靈活性的要求需要設計者與運營方雙方具備跨專業充分溝通、相互滲透的能力Ⅲ.養老公寓案例分析項目區位：日本東京項目規模：建筑面積4.27萬平方米，12棟電梯公寓，276套獨立式居住公寓。項目配套：底層優雅餐廳、健身和水療館、圖書館、商務中心、社交室、日式盆浴、花園與戶外廣場SunCityGinzaEast首層平面圖SunCityGinzaEast居住空間公共活動空間后勤服務電梯廳居住空間公共活動空間后勤服務電梯廳標準層平面圖SunCityGinzaEast項目區位：馬薩諸塞州、戴達姆項目規模：建筑面積4.27萬平方米，12棟電梯公寓，276套獨立式居住公寓。項目配套：餐廳、活動室、家庭式廚房、健身區、高爾夫推桿練習果嶺、社區活動室NewbridgeontheCharlesNewbridgeontheCharles社區活動中心平面圖NewbridgeontheCharles公寓中心平面圖項目區位：上海浦東新區康橋鎮上項目規模：建筑面積10萬平方米，12棟電梯公寓，834套公寓住宅。可提供1600個床位。項目配套：健康會所、生活廣場、室內游泳池、水療、美容美發廳、洗浴中心、超市、菜市場、咖啡吧、網吧、影視廳、老年大學、醫院等上海親和源老年公寓上海親和源老年公寓親和源推出的房型主要有一房和三房兩種，一房面積有57平米、71平米和79平米三種，三房面積約119平米，戶型共同點都是將客廳與餐廳合二為一，有大面積南向陽臺設計，比較適合老年人曬曬太陽，廚房都是L型設計，操作起來比較方便，衛生間也采取了很人性化的設計，干濕分離，方便老人。57.83㎡一室一廳一廚一衛71.73㎡一室一廳一廚一衛79.59㎡一室一廳一廚一衛119.7㎡一室一廳一廚一衛戶型平面圖項目區位：惠州市惠東縣巽寮灣國際濱海旅游渡假區項目定位：養生養老公寓項目特點：高端濱海度假養生社區金海灣陽光假日養生公寓每一層的公共鄰里空間多元化的公共空間為老年人提供交流空間和建立鄰里關系的場所，避免心里孤獨金海灣陽光假日養生公寓標準層平面圖公共活動空間交通空間居住空間電梯廳金海灣陽光假日養生公寓戶型平面圖房型方正，干濕分離，布局簡約合理；3.9m開間設計，打造舒適和諧居住環境；約8㎡景觀陽臺，閱覽無限風光。寬闊雙廳布局，區域功能相對獨立；客廳與花池相連，推窗既后花園；270°景觀陽臺，無限空間享自由Ⅲ.養老公寓方案設計區位分析包河區義興醫院合肥長江醫院駱崗衛生院繞城高速醫院2.2km2.9km3.2km地塊位于合肥市包河區。處于科研教育和居住社區之間的中間帶，地塊北側規劃有中央商務區。西側規劃有風景優美的公園總部基地，東側是文化創意旅游區。在基地東南側還規劃有風景秀麗的休閑旅游區.該基地地塊西側有河流穿過，水質較為清澈，河面寬大約15m，具備一定的景觀資源。2km1km功能配套醫療救護生活照料精神贍養日間看護檔案管理輸液健康講座配藥餐廳洗衣房圖書館棋牌室茶室室外活動場地分析和住區共同管理，共享景觀環境和活動場地景觀視線室外活動場地流線分析主入口后勤入口車輛流線景觀節點人行流線外部交通組織順暢，人車流組織明確設計規范要點《老年人居住建筑設計標準》（GB-T50340-2003）平面圖首層平面圖