物業交房流程說明

（萬事開頭難）毫沁營新村回遷交房工作程序我們設想中的工作步驟第七步，辦理物業裝修手續。第六步，現場驗收交接房屋；第五步，物業手續；第四步，辦證手續；第三步，費用結算；第二步，協議驗證；第一步，排隊等候；需要落實幾件事情《業主回遷須知》《區片住宅戶結算物業交款面積公示表》《小區物業管理收費項目明細》《小區交房工作流程說明圖》《繳費工作流程圖》《房屋驗收流程圖》《裝修辦理流程圖》等一、交樓前的工作準備1、文件資料的準備

涉及政府的文件資料政府有關物業管理法規條例、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《房屋建筑工程質量保修辦法》物業管理公司營業執照及資質證書、物業管理公司收費許可證《前期物業服務合同》物業竣工驗收證明文件或物業竣工綜合驗收合格證物價局有關物業管理綜合服務費、停車場收費等收費標準的批復

物業公司提供的主要文件資料《住宅質量保證書》？

《住宅使用說明書》？《交房入伙工作方案》《交房入伙通知書》《交房入伙工作流程及執行標準》《收樓須知》《業主臨時規約》《業戶手冊》《物業管理服務費收費協議》《業主（用戶）入伙房屋驗收表》上述文件一經業主接受或簽定，就構成了今后物業管理的法律基礎。1、《住宅質量保證書》及《住宅使用說明書》中華人民共和國建設部于1998年以“建房（1998）102號文”的形式下發《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書的制度》，

該制度要求從1998年9月1日起執行此規定，強制要求建設單位在向業主交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。1-1、《住宅質量保證書》按照建設部的規定，《住宅質量保證書》須至少包括以下內容：1、明確告之房屋的設計、施工、監理單位、房屋的質量竣工驗收情況；2、房屋正常使用的最低保修時間；3、保修單位和保修電話；4、保修爭議的投訴電話和投訴部門。1-2、《住宅使用說明書》按照建設部的規定，《住宅使用說明書》須至少包括以下內容：1、房屋結構說明；2、房屋使用注意事項和使用方法；3、二次裝修時的要求；4、不按說明書使用房屋造成損害的責任。2、交房入伙通知書《交房入伙通知書》是在建設單位完成樓宇的施工并于物業管理企業驗收房屋合格、接管之后，通知全體業主辦理入伙手續的通知。主要包括以下內容：（1）房屋具體位置（2）房屋竣工驗收合格以及物業管理企業驗收接管合格的情況介紹（3）準予入伙的說明（4）入伙具體時間和辦理入伙手續的地點（5）委托他人辦理入伙手續的規定（6）業主入伙時需要準備的相關文件和資料此項工作建議在村委會分房時直接由物業人員發放到業主手里3、業主收房須知《業主收樓須知》是鑫沁和物業管理公司告知業主（用戶）在辦理收房入伙手續時應攜帶的各種證件、相關資料、費用以及入伙程序、注意事項等的文件。主要包括以下內容：（1）收房入伙情況說明（2）收房入伙時需要準備的證件、資料、費用等（3）收房入伙程序以及注意事項此項工作建議在村委會分房時直接由物業人員發放到業主手里4、業主手冊《業戶手冊》是向業主用戶介紹物業管理服務相關情況的文件，是物業管理中心服務指南性質的文件。主要包括以下內容：（1）歡迎辭（2）項目概況（3）鑫沁和物業管理公司以及物業管理服務中心（一樓大廳）功能情況介紹（4）裝修管理指南（5）項目內相關公共管理制度（6）公共及康樂設施介紹（7）服務指南及服務電話（8）其它需要說明的情況以及相關注意事項5、《業主臨時管理規約》

建設部關于印發《業主臨時規約（示范文本）》的通知各省、自治區建設廳，直轄市建委、房地局，新疆生產建設兵團建設局：

為了貫徹《物業服務條例》，推動建立業主自我管理與自我約束的機制，維護全體業主的共同利益，我部制定了《業主臨時規約（示范文本）》，現印發給你們，供建設單位制定《業主臨時規約》參考使用。

中華人民共和國建設部

二○○四年九月六日6、物業管理服務費收費協議業主辦理入伙手續時，鑫沁和物業管理公司要與業主簽訂物業管理服務收費協議，為進一步清晰雙方的權利義務，協議中應詳細明確：（1）各業主實際收費面積（2）各業主實際收費金額（3）物業管理服務中心收費時間（4）收繳方式（5）滯納金及有關催繳措施（6）調整管理費的條件或其它情況7、業主交房入伙房屋驗收表《業主（用戶）入伙房屋驗收表》是記錄業主（用戶）對房屋驗收情況的文本，通常以記錄表格的形式出現，使用該表可以清晰地記錄業主用戶的驗收情況。主要包括以下內容：（1）物業編號及房屋號（2）業主（用戶）姓名、驗收人姓名（3）驗收情況簡介（4）房屋分項驗收情況記錄（5）雙方簽字確認（6）注明驗收時間二、交房前的工程部工作準備1、質量的查驗、跟進物業及設施驗收移交登記遺漏工程對遺漏工程進行統計、歸類、總結將遺漏工程總結遞交濱海公司、維修隊，若有時間將督促維修隊進行整改、執漏工程部針對遺漏工程的總結對驗樓員及樓長進行交樓前工作總結2、核對水表、電表、燃氣表有關核表工作一定要做到表對戶、戶對表、記錄清晰對有問題的表一定要記錄在案，出文通知濱海公司、供電公司、燃氣公司、供水公司，要求濱海公司協助供電公司、燃氣公司、供水公司盡快進行整改工作；保證單元交付后水、電、燃氣的正常供應建立初步設備檔案，明確責任人，并對有關設備、設施進行查驗，對有問題的設備記錄在案，并通知濱海督促其進行整改3、核對施工方移交的鎖、鑰匙數量是否匹配含電表房、水表房、管井房、電房等設備房管理用房的鎖、鑰匙商業樓的鎖、鑰匙貼標簽，將鎖、鑰匙移交物業管理服務中心4、熟悉單元二次裝修規限及部門相關工作工程人員對物業內不充許改動的墚、柱、承重墻、給排水的主管道及單元內的某些設備（如智能化系統及不充許封閉的設施檢查口等）應事先參照各類型單元之平面圖作出詳細規定及須對規定之內容進行熟悉，并將規定知會物業管理服務中心等作出適當安排準備物業單元內設施線路分布走向之圖紙及各戶型之平面圖，便于業主開展二次裝修工程三、交房入伙工作方案日期、時間地點分組及崗位安排現場布置交房入伙工作流程及執行標準交房入伙工作模擬演習前期籌備1、日期、時間入伙日期及辦理時間的確定日期的確定應考慮分批辦理（按步驟推進方式工作）辦理時間的確定應充分考慮業主的需求2、地點交房入伙地點的確定地點的確定要考慮集中，提供物業管理一站式的服務（一樓大廳）需要其他部門共同配合3、分組及崗位安排注：所有參與交房入伙工作的人員均要接受員工服務意識、禮儀禮貌、行為舉止及穿著等方面的崗前培訓。3-1、安保工作的安排對著裝的要求，儀容、儀表的要求，文明禮貌的要求，站立的要求進行培訓增加人手、加強巡邏次數、制訂防范突發事情的方案及車輛停放管理方案增加崗位做好迎接業主的訓練其他方面的準備3-2、清潔工作的安排公共區域、單元內部應做一次徹底的開荒清潔（內保潔），將一個環境優美衛生干凈的樓宇交予業主交樓處（一樓物業管理服務中心）、交樓路線范圍的清潔更為重要，應要求清潔工（外保潔）定時密集地進行日常保潔4、現場布置氣氛布置的要求，突出喜慶、舒適、圍蔽未完工部分，清理現場環境，避免發生意外布置方法：鮮花藍、氣球、彩帶、彩旗、氣墊拱門、綠化地帶點綴該項工作可交由專業布置、廣告策劃公司完成4-1、標識的準備樓宇指示牌、樓層指示牌、單元指示牌、防火通道指示牌停車場指示牌，包括轉彎牌、禁鳴牌、單行牌等交樓路線牌，包括了公共洗手間的位置、停車位置收樓程序指示牌交樓現場功能區域指示牌，包括接待處、咨詢處、繳款處、驗樓處、裝修申請處等4-2、一樓服務大廳VI導向標識4-3、三樓辦公走廊5、交房入伙工作流程6、交樓前的工作模擬演練按照交樓程序，舉行模擬交樓活動，使每位交樓人員熟悉交樓的程序交樓人員必須掌握基本問題的統一答復標準，使業主獲得一致的答復7、交房入伙前的前期準備＊對鎖、鑰匙的管理專人專責管理，擺放在鎖、鑰匙柜制定鎖、鑰匙管理制度（例如鎖、鑰匙當天歸還、不允許帶離物業范圍以外等規定）并制定鎖、鑰匙使用登記表，實行一出一入登記制度，明確有關鎖、鑰匙的去向交樓時，將有關鎖、鑰匙放入收樓文件夾或分批交付一樓物業管理服務中心保管7-1、收樓文件資料的管理此項工作由專人專職負責，責任到人將所有收樓文件寫上物業編號，房屋樓號及單元號，放入收樓文件夾將收樓文件夾統一放在一樓物業管理服務中心大廳，擺放整齊，方便使用7-2、建立初步的業主、住戶檔案登記業主/住戶檔案包括的內容：業主/住戶姓名、地址、聯絡方式、家庭成員狀況、工作地址、緊急聯絡方式、照片（若有）、交房合同或合同編號、車輛登記、工程返修記錄、費用繳交情況、投訴記錄及回訪記錄、收樓文件二次裝修申請記錄建立初步業主/住戶檔案基本內容由交房時工作人員配合業主統一登記7-3、需填寫資料列表7-4、掌握物業設施、設備的基本情況單元裝修標準及設施清單、單元的電話線、有線電視、電表、水表、燃氣表的位置、單元總的配電量等對水泵房、消防設施、安防系統等的配置情況及分布位置等物業設施設備的熟悉小區附屬設施的熟悉，例如垃圾箱（含垃圾堆放點）、運動設施、各類車輛停放的位置等物業周圍生活配套的熟悉，例如學校、菜市場、派出所、燃氣公司、供電公司、供水公司等7-5、學習并熟悉交樓流程及二次裝修流程確定交樓路線圖、二次裝修貨物運輸路線圖及堆放點政府相關文件及收樓文件資料的熟悉工作相關收費標準及收費依據的熟悉7-6、交房入伙工作程序注意事項統籌辦理交房入伙手續，避免集中辦理產生混亂；物業管理服務中心提供“一站式”的交房服務，方便業主；工作現場公開工作流程，提高效率和透明度；設立專人引導車輛，維持有序現場；明確修補隊伍的安排，重點放在單元室內遺留問題的修補；充分運用機會宣傳物業管理知識及物業管理公司形象。四、業主房屋驗收的準備驗收工具及驗收標準：驗收工具：米尺、水桶、電燈、水平尺、小手電驗收的標準：門、窗、玻璃、地面、墻面、管線、地漏、開關等。1、入住驗房看什么？門要運用自如窗戶的驗收墻壁要平滑地面不能有回音頂棚是否空鼓、脫落衛生間要有防水電路是否正常2、工作安排五、交樓期間的工作交樓現場的控制人流控制清潔安排綠化安排車輛安排保安控制路標指示牌布置六、交樓后的工作清理現場、由物業管理部保潔組、廣告策劃公司、工程部、秩序維護部協助完成。將遺漏工程記錄表一式三份分別交濱海公司、工程維修隊。工程部監督、協助返修工程隊進行返修工程，并將有關進度反饋物業管理部，以應付業主的查詢。當返修工程完畢后，由物業管理部通知業主回來驗收，交換鎖、鑰匙并讓業主簽收。對未來收樓的業主應再次派發收樓通知書。七、工作考評工作考核權重工作業績（50%）工作態度（25%）專業能力（25%）崗位職責50分合作性5分職務技能