本課的主要內容

第一章房地產與房地產價格（6）

第二章房地產估價概論（4）第三章市場比較法（6）第四章收益還原法（6）

第五章成本逼近法（6）第六章房地產估價報告（2）建議教材與教學參考書1.張紅日編著.《房地產估價》.清華大學出版社.2.中國房地產估價師與房地產經紀人學會.《房地產估價理論與方法》.中國建筑工業出版社.3.艾建國，吳群.《不動產估價》.中國農業出版社.第一章房地產與房地產價格掌握

1.房地產的含義。2.房地產價格的含義。3.房地產價格形成的條件及理論基礎。4.房地產價格的特征。5.房地產價格的類型。6.房地產價格的影響因素。第一節房地產及其描述一、房地產的含義（一）不動產和動產（二）房地產的定義

房地產是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權益和區位三者的結合體。1.土地、建筑物和其他土地定著物的含義土地具體是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內的空間。建筑物是指人工建造的供人們進行生產、生活等活動的房屋或場所，包括房屋和構筑物兩大類。其他土地定著物是指建筑物以外的土地定著物。

2.實物、權益和區位的含義房地產實物是指房地產中看得見、摸得著的有形部分；房地產權益是指房地產中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產實物而衍生出來的權利、利益和好處；房地產區位是指一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通、周圍環境和景觀、外部配套設施等方面。（三）房地產的基本存在形態1.土地形態2.建筑物形態3.房地形態二、房地產的種類（一）按用途劃分的種類（二）按開發程度劃分的種類（三）按實物形態劃分的種類（四）按權益狀況劃分的種類（五）按是否產生收益劃分的種類（六）按經營使用方式劃分的種類三、房地產狀況描述（一）基本狀況（二）區位狀況（三）實物狀況（四）權益狀況基本狀況名稱坐落四至東至南至西至北至規模土地面積建筑面積其他用途規劃用途設計用途實際用途預期用途權屬土地所有權國有土地集體土地土地使用權權利種類建設用地使用權出讓劃撥宅基地使用權其他土地承包經營權權利人房屋所有權人估價對象房地產簡況表區位狀況位置交通周圍環境和景觀外部配套設施實物狀況土地實物狀況建筑物實物狀況權益狀況土地權益狀況建筑物權益狀況第二節房地產價格的特征與類型一、房地產價格形成條件與理論基礎（一）房地產價格的含義是指在開發、建設、經營房地產過程中，所耗費的全部社會必要勞動所形成的價值和相應的土地使用權價格的綜合性貨幣表現。（二）房地產價格的形成條件有用性稀缺性有效需求（三）房地產價格形成的理論基礎勞動價值論效用決定論供需決定論收益決定論二、房地產價格的特征（一）地價與一般物品價格的不同1.生產成本不同2.折舊情況不同3.價格差異不同4.市場性質不同5.形成時間不同6.供求變化不同（二）房地產價格的特征1.權益價格具有重要性2.區位性3.個別性4.雙重性5.高位性6.關聯性7.敏感性8.上升性三、房地產價格的類型（一）市場價格、評估價格（二）土地價格、建筑物價格、房地產價格（三）所有權價格、使用權價格、抵押價格、租賃價格（四）基準地價（區域均價）、標定地價（具體宗地價）和建筑物重置價格（五）出讓底價、征地價格、課稅價格、補地價（六）拍賣價格、掛牌價格、招標價格、協議價格（七）起價、均價、標價（八）總價格、單位價格、樓面地價（九）收益價格、比準價格、積算價格第三節房地產價格的影響因素一、房地產價格的影響因素概述（一）房地產價格影響因素的特點（二）房地產價格影響因素的分類1.影響方向不同2.影響程度不同3.影響關系不同4.影響形式不同5.影響速度不同二、影響房地產價格的一般因素因素社會因素經濟因素行政因素其他因素因子人口狀態經濟發展土地制度心理因素城市化水平居民收入住房制度價值觀念房地產投機行為物價土地利用規劃和城市規劃國際因素社會穩定狀況利率房地產有關稅制匯率行政隸屬變更財政與金融政策三、影響房地產價格的區域因素（一）商業繁華程度（二）交通狀況（三）基本設施的完備程度（四）區域環境條件四、影響房地產價格的個別因素（一）土地的個別因素（二）建筑物的個別因素思考題（一）名詞解釋：房地產；房地產價格；樓面地價（二）簡答：1、什么是房地產價格？它具有哪些基本特征？2、房地產價格形成的條件及理