土地開發整理程序

目錄第一部分：土地詳查階段第二部分：土地前期階段第三部分：征地拆遷階段第四部分：土地出讓階段附土地開發整理流程圖第一部分：土地詳查階段一、初步選定地塊二、地類調查三、建設項目可行性論證（一）農用地情況（二）建設用地情況（三）未利用地情況（四）人口狀況本節提綱一、初步選定地塊綜合考慮公司發展戰略、地塊價值、贏利空間等各種因素后，初步選定某地塊（集體土地或國有土地）為建設用地。具體包括農用地總面積、基本農田、一般耕地面積；耕地面積、園地面積、林地面積及其他農用地面積等。二、地類調查（一）農用地情況（二）建設用地情況建設用地主要包括村民住宅、集體企業、其他公建、交通用地以及水利設施用地等。

未利用地情況主要是指未利用地占地面積。（二）未利用地情況（三）人口狀況主要包括戶數和人口兩個指標。其中，戶數主要包括總戶數、農業戶數和非農業戶數。人口主要包括總人口數，農業人口數和非農業人口數；勞動人口和非勞動人口；各年齡段男女人口數（一般可劃分為16歲以下人口數、16—60/55歲人口數、60/55歲以上人口數）。建設項目可行性論證主要包括相關費用測算、咨詢地塊規劃（到規劃局或規劃院相關部門），并進行項目可行性分析。二、建設項目可行性論證第二部分：土地前期階段一、前期相關手續二、規劃本節提綱（一）確定土地一級開發實施方式（二）用地預審（三）組卷報部（一）確定土地一級開發實施方式（二）用地預審（三）組卷報部三、配套四、融資1.政府下屬的土地儲備機構直接負責一級開發。2.委托開發企業實施一級開發。在選擇企業的方式上，目前以政府確定一級開發企業為主。3.對于部分具備條件的國有工業用地，由原用地方（工廠）組織搬遷，達到三通一平后直接入市交易。一、前期相關手續（一）確定土地一級開發實施方式用地單位向天津市國土資源局提出用地預審申請，由該國土資源局資源處核發《建設項目用地預審報告書》，并下發定線條件。建設項目用地預審文件有效期為兩年，自批準之日起計算。已經預審的項目，如需對土地用途、建設項目選址等進行重大調整的，應當重新申請預審。（二）用地預審用地預審流程圖用地預審申請表配合勘察定界到相關區縣地籍科做權屬地類調查標注項目用地范圍的縣級以上土地利用總體規劃圖及1︰10000地形圖由市國房局土地資源處進行用地預審項目建議書批文建設項目可研報告（草案）申請報告（擬建項目基本情況、擬選址情況、擬用地總規模和擬用地類型、補充耕地初步方案是否符合土地利用規劃（否，調整土地利用規劃）是否符合城市總體規劃（否，相關部門進行調整）通過預審，出具用地預審報告持相關批文正式申請建設用地（三）組卷報部《征地告知書》（由區、縣規國局出具）完成《告知書回執》由區縣級規國局負責完成《征地補償調查確認表》《土地補償調查表》由村委會簽訂《青苗調查表》由每戶村名簽字《地上物調查確認表》（由每戶村名簽字）由測繪部門對報部地塊涉及的村集體進行指界確認及出具《勘測定界成果》由區、縣規國局出具報部地塊的《權屬地類調查表》及1：10000地籍圖和權屬證明材料根據指標的多少由國土資源局資源科進行報部地塊的條件劃撥根據年度土地利用計劃向國土資源局申請土地利用計劃指標確定需報部審批由區、縣級規國局完成《一書三方案》其中《項目用地建設呈報說明書》必須由區縣政府蓋章簽字由市土地整理中心完成《土地征收辦理臺帳》由區、縣政府下發補償安置情況的說明并公示七天按照臺帳繳納各種費用組卷完成，上報市國土資源局審批由市土地整理中心完成《征收土地測算表》由區、縣級出具《聽證告知書》并舉行村名聽證會由區規國局與村集體簽訂《征地協議》由區、縣級出具《聽證告知書》并舉行村名聽證會12二、規劃（一）土地利用規劃和城市總體規劃用地單位在初步選定地塊后，應首先向國土資源局、建設部門、規劃部門咨詢是否符合土地利用總體規劃、城市建設總體規劃。如果不符合土地利用規劃就要進行相應的調整，其具體程序如下：

土地利用規劃調整流程測繪調整涉及地塊規劃院編制調整方案及說明區縣局地籍科地類調查表區縣政府組織利益相關人聽證由區、縣政府組卷行函至市國房局規劃處由市國房局規劃處組織專家對方案進行論證由市國房局規劃處進行調整并上報市政府組織相關會議確定調整方向向市土地整理中心發函確認地塊占地基本情況調查（區、縣規國局規劃科）由區、縣政府向市政府提出調整申請市國房局規劃處由市政府批示允許調整規劃局對控規成果的審批程序，包括初審、會審和審批（報批）三個階段。（二）控規接收申請（規劃局規管處）《控規方案初審申請表》符合要求的控規圖說文件符合報審要求。將報審資料分送局相關處室（建管處、市政處、信息中心）和有關分局。不符合報審要求。由規管處退回規劃編制單位（規管處）。初審初審及初審會議形成初審書面意見《控規初審審查意見表》專家技術審查與各相關處室和分局的初審同時進行現場踏勘各相關處室接收報審資料后，可根據需要分別組織進行現場踏勘。收集匯總書面意見認為初審不合格的，發回編制單位，要求其按《控規初審意見通知書》修改后，重新申請初審；初審合格的，進入會審。1.初審程序會審程序是指市規劃局對控規成果進行行政審查。會議類別為局規劃業務辦公會。（1）會審會議：由規管處在收到初審書面意見反饋后，對初審合格的在7日內，安排局規劃業務辦公會，在必要時負責通知市級有關職能部門、相關區（縣）人民政府參會。（2）會審意見：會審會后2日內，由規管處根據會審意見（紀要），形成《控規會審意見通知書》，分發各與會單位及編制單位。規劃編制單位應根據《控規會審意見通知書》修改完善規劃方案，填寫《控規會審修改情況匯總表》(4號表)。完善后的規劃成果轉入報批程序。（3）會審不合格的，應在按通知書修改后重新申請會審。2.會審程序3.審批（或報批）程序審批（或報批）程序指市規劃局局長辦公會審批控規成果（或向市人民政府報批重要控規成果）。

接收申請（規管處）《控規報批申請表》《控規會審修改情況匯總表》有關職能部門的書面意見(必要時)會審后修改的控規圖說文件對符合報批要求的，由規劃處組織相關處室成果驗收；不符合要求的，由規劃處退回規劃編制單位成果驗收接收報批資料后3日內，由規劃處組織完成報批資料的審核驗收經驗收合格的(含電子文檔)，轉入審批（或報批）階段；不合格的，由規劃處退回編制單位修改。報批報批資料經審核驗收后，由規管處擬稿，報局長辦公會審批（或轉報）。轉報的公文和控規成果由局辦公室發出或報送。（三）詳規1.詳規工作流程項目邊界地形地貌圖書面申請，項目資料填好選址意見書申報表核發《選址意見書》確定《規劃設計條件》總圖設計（報總圖）填寫《規劃許可證》申報表審查總圖圖核發規劃許可證提出建設工程規劃設計條件勘測院購買地形地貌圖發放《建設項目選址意見書申報表》《建設用地規劃許可證申請表》規劃局提出申請（申請報告）2.詳規重要節點所需材料規劃要點通知書（此為計委立項與可行性研究報告批復的前提）建設單位完成計劃報批規劃部門申報選址定點提交材料：1.計劃部門批準立項的文件2.建設單位或其上級主管部門申請用地的函件3.工程情況的簡要說明和選址要求4.擬建方案5.意向位置的1/2000或1/500地形圖2份申報建設用地規劃許可證提交材料：1.計劃部門批準征用土地的計劃任務書征用農村土地時，市政府批文或市房地局對用地和拆遷安置意見1/2000或1/500地形圖5份選址規劃意見通知書要求取得的有關協議申報規劃設計條件提交材料：1.計劃部門批準的計劃任務建設單位對擬建項目的說明擬建方案示意圖地形圖3份，其中一份用鉛筆劃出用地范圍申報設計方案提交材料1.方案說明、項目概況方案示意圖1/2000地形圖三、配套四、融資（一）銀行貸款企業融資一般采取銀行貸款方式。具體方式有抵押貸款、土地儲備貸款等。其中，土地儲備貸款是指向借款人發放的用于土地收購及土地前期開發、整理的貸款。土地儲備貸款的借款人僅限于負責土地一級開發的機構。合作單位融資是企業融資的另一條有效途徑。有別于銀行貸款，這是一種直接融資。與“勾地制度”相類似，合作雙方就合作相關事宜達成協議，由合作單位出資進行土地整理，土地出讓以后返還利息或者對土地出讓收益進行分成。（二）合作單位融資（三）土地證券化所謂土地證券化，就是以土地收益或者土地貸款作為擔保發行證券的過程。土地證券化屬于一種金融創新，它的根本目的是為了融資，即創造一種信用高、流動性強、對許多類型投資者都具有吸引力的證券。土地證券化的特點是融資額巨大、風險比較小，但是審批過程嚴格、操作過程復雜而且涉及有關金融部門。第三部分：征地拆遷階段本節提綱一、集體土地二、國有土地（一）在土地成本匡算基礎上，依據普查數據進一步對土地成本進行測算，使土地整理成本精確化；（二）與政府簽訂《征地拆遷補償安置協議》；（三）與政府共同制定切實可行的《征地拆遷實施方案》；（四）征地拆遷工作組織實施（以團泊湖閆家冢村為例）。一、集體土地征地拆遷工作思路《征地拆遷安置補償辦法》《征地協議》、《拆遷協議》《拆遷工作實施方案》團泊新城辦公室鄉、村委會團泊新城辦公室向靜海縣政府提出閆家冢村征地拆遷申請村民對《拆遷工作實施方案》表決靜海縣政府通過由團泊縣城辦公室與鄉、村共同組織成立項目拆遷指揮部及相關工作組指揮部及相關工作組與縣政府簽訂《目標責任書》與楊成莊鄉簽訂協議下發至鄉、村兩級政府《征地工作宣講提綱》、《致村民的一封公開信》農用地集體企業村民安置逐級上報《關于撤銷靜海縣楊成莊鄉閆家冢村建制村的請示》征地拆遷談判簽訂協議實施拆遷由楊成莊鄉下發《關于發放征地受益款通知》與村民簽訂協議，發放征地受益款按期實施農用地征地成立社會保障小組，確認社會保障范圍并實施。確定《還遷住宅管理辦法》以及村民住宅的勘仗標準并上報縣政府批復。進行勘仗入戶調查組織還遷建設還遷安置實施拆遷征地拆遷工作組織結構村民安置組拆遷組養老保障組集體資產處置組財務組宣傳組村民工作組法律保障組閆家冢村征地拆遷補償安置工作領導小組城建辦公室委托天津市土地整理中心，與相關企業或單位進行整理拆遷談判，簽訂《征地拆遷協議》。協議簽訂后，完成土地證注銷及拆遷交地工作。二、國有土地以張貴莊項目為例。張貴莊南側土地繞開出讓協議向市場供地，必須經過市整理中心及交易中心兩個環節。第四部分：土地出讓階段本節提綱一、市土地整理中心階段二、市土地交易中心階段1、我濱海公司向整理中心行文，提出交地申請；2、整理中心向市國房局提出申請并提供供地方案；3、獲得國房局批復同意后，濱海公司進行土地成本核算；4、由濱海公司與市土地整理中心聯合委托審計部門針對征地成本進行審計；5、土地整理中心出具最終的張貴莊南側土地成本核算結果；6、依據成本核算結果并參考濱海公司意見，對容積率等指標進行調整并報國房局（用地處）審批；7、由市規劃局出具選址意見書；8、由濱海公司委托測繪院出具地塊界址圖；9、有土地整理中心負責，將地塊委托土地交易中心進行公開出讓。一、市土地整理中心階段1、交易中心將地塊列入年度供地計劃2、由交易中心委托三家土地評估機構對地塊進行評估，并取最高價作為基價。3、交易中心擬訂土地出讓方案，方案具體包括：①出讓土地位置②宗地面積③出讓年限④規劃用途⑤使用條件⑥出讓金底價⑦出讓方式⑧效益測算4、根據出讓方案編制《土地使用條件》、《土地使用權出讓合同》（草本），并根據出讓方式編制相應文件：①招標《招標通知書》或《招標公告》；《招標須知》；《投標書》；《中標證明通知書》②拍賣《拍賣公告》；《競投須知》二、市土地整理中心階段5、由交易中心向市政府上報該宗地土地出讓方案，對該宗地進行交易請示。具體包括：①《出讓國有土地使用權呈報表》②出讓地塊的地理位置圖及相關規劃設計③征地、拆遷補償安置方案或情況說明④《土地使用條件》