目錄、雅居樂簡介（一）雅居樂概況（二）企業文化（三）組織機構（四）核心業務二、發展歷程三、財務風險分析（一）綜合實力分析（二）近期股價走勢（三）償債能力、財務風險分析四、企業戰略（一）戰略之定位篇（二）戰略之品牌篇（三）戰略之經營管理篇（四）戰略之多元化發展篇（五）戰略之多元化籌資篇（六）戰略之全國布局篇（七）戰略之攻城掠地篇五、開發策略（一）“農村包圍城市”與“郊區包圍中心”（二）低成本、大規模開發（三）多樣化產品開發六、產品體系（一）商業項目（二）酒店……（三）住宅項目（四）旅游物業七、海南項目分析（一）清水灣項目…（二）澄邁商住項目雅居樂地產企業研究一、雅居樂簡介（一）雅居樂概況雅居樂地產控股有限公司（股份代號：3383）是一家香港上市企業，以房地產開發、經營為主，廣泛涉足物業管理、酒店、裝修服務等多個領域，品牌知名度享譽全國，是為數不多的被納為恒生綜合指數、恒生流通綜合指數及摩根士丹利中國指數成份股的房地產企業之一。雅居樂自1992年在中山開發第一個房地產項目以來，始終致力于國際人居價值的探索，追求卓越的步伐從未懈怠。從世界建筑視野，到“遠見、心建、共建未來”的全新理念，折射出雅居樂對打造高品質人居環境的遠見和信念。公司多年來在激烈的市場競爭中建立了良好的品牌優勢，積淀了豐富的房地產開發經驗，目前已成為中國領先市場的房地產企業。截止2010年6月，雅居樂項目廣泛分布于中山、廣州、佛山、河源、惠州、上海、南京、常州、成都、西安、重慶、沈陽及海南等22個城市及地區，土地儲備總建筑面積合計約3215萬平方米。憑借科學的管理和優異的經營業績，雅居樂屢獲世界級和國家級各種殊榮，如榮居“2009年中國房地產上市公司綜合實力榜”第三名，榮獲美國《商業周刊》“亞洲50家最佳表現公司”、《福布斯》“亞洲最佳上市公司50強”、“全球最具成長性華商上市公司”，“全球人居環境示范社區綜合大獎”、“中國房地產品牌企業”、“國家小康住宅示范小區”、“資本中國杰出房地產及物業管理雅居樂獎”、“最具領導力公司”、“最具融資能力開發商”等殊榮；陳卓林主席榮獲2007年度“世界杰出華人獎”，并被中華慈善總會授予“中華慈善突出貢獻人物獎”；陸倩芳副主席榮獲“第二屆中國十大卓越CBO”獎，陳卓林先生、陸倩芳女士還榮獲“中山市榮譽市民”等稱號。雅居樂在高速發展的同時，積極承擔社會責任，投身于公益慈善事業，在弘揚中華文化、賑災扶貧、環境保護、醫療、教育、文體等多個社會公益領域積極做出貢獻。截止2010年6月，雅居樂及其大股東陳氏兄弟歷年累計捐款捐物已經超過3億元，其中包括向5〃12汶川地震四川災區捐款1.55億元、向中國華文教育基金會累計捐款5000萬元、向青海玉樹地震災區捐款2000萬元等。正因為如此，雅居樂獲得了中國慈善領域的最高政府獎項——“中華慈善獎”，先后榮獲“最具社會責任感企業”、“中華慈善突出貢獻企業獎”等稱號，并榮登《福布斯》中文版“中國慈善榜”、《胡潤慈善榜》等榜單。展望未來，雅居樂將秉承“遠見、心建、共建未來”的全新理念，繼續拓展新的業務增長機會，為打造最具競爭力的房地產開發企業而不懈努力，為股東和客戶創造更大的價值。（二）企業文化1、企業使命：構建未來地標，締造優質生活。2、企業愿景：國際領先的城市營運者3、企業精神：遠見心建共建未來；遠見，秉承卓越的品牌理念，關注企業可持續發展，堅持人本的經營管理，提供創新的產品和服務；心建，用心關懷員工，搭建廣闊的事業發展平臺；用心感動客戶，真誠聆聽客戶需求，提供無縫服務；共建未來，與社會和諧共進，與行業互動共存，與合作伙伴互惠共贏，與客戶喜悅共享，與員工共建未來；4、經營理念：以人為本，誠信經營，規范管理，持續發展5、開發理念：精品綠色人文未來（三）組織機構1、董事會成員：陳卓林（董事局主席）、陳卓賢（副主席、總裁）、陸倩芳（副主席、總裁）、陳卓雄（董事）、陳卓喜（董事）、陳卓南（董事）、鄭漢鈞（獨立董事）、鄺自強（獨立董事）、張永銳（獨立董事）。2、前十大股東，（四）核心業務，物業開發、物業管理、酒店二、發展歷程1985年，雅居樂集團的前身——時代家具有限公司成立，奠定了雅居樂集團的發展基礎。1992年，成立中山市雅居樂房地長開發有限公司，實現集團的戰略轉移。并成功開發中山雅居樂花園項目，深受港澳人士推崇，成為珠三角地區著名外銷樓盤。1993年，成立雅居樂物業管理服務有限公司，引入港式物業管理模式。1997年，成立中山市雅居樂集團有限公司。開發雍景園，成功邁向高端產品市場。1999年，雅居樂物業管理服務有限公司全面通過ISO9002質量體系認證，管理服務水平邁上新臺階。開發凱茵豪園，全面實踐綠色建筑理念。2000年，開發廣州雅居樂花園、南湖半島花園、南海雍景園、花都雍華庭，并陸續于2002年、2003年推出市場。2001年，雅居樂物業管理服務有限公司成為國家一級物業管理資質企業。2003年，雅居樂房地產開發有限公司成為房地產開發國家一級資質企業。2005年，雅居樂地產控股有限公司在香港聯交所主板掛牌上市。截至05年底，雅居樂旗下房地產項目已達18個。2006年，雅居樂啟動ERP系統項目，以先進的信息技術提升公司管理水平。“2006年中國房地產上市公司10強研究”報告顯示，雅居樂地產位列香港上市中國內地房地產公司綜合實力第四位。雅居樂分兩次編撰發布各系統營運管理手冊，進一步深化公司基礎管理，規范運作流程。雅居樂地產陸續競得南京、河源、大涌、成都、沙溪、海南、珠江新城、惠州、三水、花都、西安等地塊的土地使用權。雅居樂地產分別被納入為摩根士丹利資本國際中國指數成分股和恒生綜合指數和恒生流通綜合指數成分股。2007年，雅居樂地產陸續競得海南、上海、順德、中山西區、南海西樵、重慶、沈陽、中山東區、廣州增城、恩平、南京、花都等地塊的土地使用權。2008年，海南清水灣雅居樂萊佛士度假酒店奠基儀式隆重舉行。雅居樂與國際知名投資機構摩根士丹利達成協議，共同開發涉及超過人民幣200億元資金投入的海南清水灣項目，并將其發展成大型綜合旅游度假區。南京雅居樂花園開盤盛典隆重舉行。上海雅居樂國際廣場萬豪酒店管理合同正式簽署。雅居樂通過掛牌出讓方式，以人民幣9億元取得位于海南陵水縣英州鎮占地面積290萬平方米，總建筑面積435萬平方米的三幅相鄰地塊的土地使用權。以人民幣5億元取得位于海南陵水縣英州鎮占地面積170萬平方米，總建筑面積255萬平方米的兩幅地塊。2009年，海南清水灣、西安雅居樂花園、順德雅居樂花園、廣州雅居樂劍橋郡相繼正式開售，市場反應熱烈。惠州白鷺湖雅居樂喜來登度假酒店、海南清水灣萊佛士酒店、海南清水灣雅居樂豪瑞閣酒店、海南清水灣、JW萬豪度假酒店、海南清水灣雅居樂希爾頓酒店、海南清水灣卓美亞雅居樂度假酒店先后簽署管理合同。廣州雅居樂劍橋郡、花都區107一期、中山庫充項目、廣州珠江新城B1-7項目、南海區西樵商貿廣場項目先后正式動工。上海雅居樂國際廣場完成結構工程。雅居樂先后通過拍賣或掛牌競得佛山市南海鹽步區、沈陽市瀋北新區、番禺南區、花都區107國道、中山市南朗鎮翠亨村、中山市坦洲鎮裕洲村、順德區樂從鎮、從化市街口鎮、江蘇省常州市市中心龍城大道、廣州市科學城等地塊，并與碧桂園控股有限公司及廣州富力地產股份有限公司聯合通過拍賣方式取得廣州市亞運城地塊的土地使用權。雅居樂成功發行總值3億美元7年期的優先票據。2010年，雅居樂先后成功購得南京市江寧區地塊，并再次取得沈陽市沈北區蒲河新城項目相連地塊，取得海南澄邁商住地塊。三、財務風險分析（一）綜合實力分析股價市值總資產10年銷售額雅居樂12.70126,999,998,100.0044,178,180,00.00323億碧桂園3.03302,999,990,900.0063,698,540,000.00329億雅居樂地產上市以來連續幾年位列中國房地產企業綜合實力前十， 以其強大的資本實力，先進的管理模式，卓爾精致的產品建筑質量及寬厚感恩的社會責任心得到了社會的廣泛認同，在行業內具有重大的影響力。（二）近期股價走勢優秀的建筑質量帶來的很好的市場口碑、 良好的業績支撐、及市場對雅居樂樂觀的預期下，公司股價從2010年5月到20n年2月份平穩上升。（三）償債能力、財務風險分析06年07年08年09年總資產17,483,75萬元28,705,90萬元34,977,78萬元44,178,18萬元總負債10,099,56萬元19,672,20萬元21,183,15萬元29,105,00萬元流動負債4,811,65萬元12,191,59萬元13,600,68萬元18,244,71萬元長期負債5,278,91萬元7,480,61萬元7,582,47萬元10,860,30萬元股東資金7,369,53萬元9,014,90萬元12,915,95萬元14,061,76萬元流動資產13,989,27萬元23,157,44萬元27,591,33萬元31,219,80萬元資產負債率（％）57.7768.5360.5665.88流動比率（倍數）2.911.902.031.71長期負債/股東資金（％）71.7582.9858.7177.23償債能力指標是地產開發商非常注重的的財務數據，是衡量企業經營風險的非常直觀、重要的數據，房地產企業在經營過程中必須嚴格控制好其償債能力指標，規避風險才能給企業一個安全的經營環境。從以上財務數據我們可以看出雅居樂地產公司的一些償債能力， 或者說是經營風險上的情況。縱觀企業本身，隨著企業的不斷擴張、發展，在公司財務上，企業嚴格控制好了資產負債率、流動比率、長期負債/股東資金三項指標，從2006年到2009年三項償債能力指標穩定的保持在較優的水平。與行業平均水平相比，資產負債率保持在 65%左右與行業平均水平（70左右，萬科資產負債率為 75%）相比具有很大的優勢，公司可以適當以借貸或發行債券的方式募集資金用于公司的戰略發展，擴大規模；流動比率從06年的2.91倍到09年的1.71倍液驗證了公司這幾年來的發展速度，現在的流動比率為1.7倍左右跟行業均值相當（萬科流動比率為1.65倍），公司在募集資金用于戰略發展時應當以長期負債為方向。長期負債與股東資金的比數據指標安全。總的來看，雅居樂地產財務風險較小，公司把各項指標都控制在一個很好的范圍內，給公司的經營提供了一個很好的財務環境，另外的一個就是公司目前還可以利用些償債能力指標，比如說資產負債率，公司可以適當的募集資金用于項目的開發，公司2010年的一系列的募集資金及拿地動作也表明了這一點。四、企業戰略（一）戰略之定位篇雅居樂地產的企業愿景和使命：建未來地標，締造優質生活，成為國際領先的城市運營者。雅居樂以珠三角為核心布局全國，以精品、綠色、人文、未來作為產品的開發理念，以人為本服務社會。（二）戰略之品牌篇優質的品質和服務及感恩回報的社會責任心打造雅居樂品牌優質的產品品質和服務是企業生存和發展的基石。雅居樂十八年，開發的樓盤產品一直以“建筑大家”的風范精雕細琢，樓盤產品不僅精致而且融入更多國際文化的元素，更加洋氣。雅居樂一直追求：精品建筑-追求設計與工程的精益求精，全力打造優質精品建筑；綠色建筑-追求建筑與自然的和諧契合，構建環保節能的人居空間；人文建筑-追求建筑以人為依歸，體現人文終極關懷；未來建筑-追求建筑與科技相融，面向未來的建筑風格、建筑藝術，唯美與現實完美結合，規劃與城市化進程完美結合。雅居樂的所有項目，一直灌輸并被執行得非常堅決的是，物管不是“管”，而是服務，保安不叫保安，叫安全管理員；向物管灌輸的是“業主才是我們真正的老板，要懷著對業主感恩的心來對待自己的工作，沒有業主，也就沒有他們的那份工作”。雅居樂并沒有因為規模做大而忽略放棄了細節，相反從許多細小之處我們看到了雅居樂的踏實與用心。品質、服務，始終是房地產企業求生存、謀發展的根本所在。無論是巨頭萬科，還是“為您想得更多，為您做得更好”的成都谿信、“善待您一生”的龍湖等，無不是通過產品品質和服務品質為雙重保障，從而打造出雅居樂獨特的品牌，成就了企業的品牌號召力。近年來雅居樂地產以一顆感恩的心積極回報社會、為中國福利事業做出了重大的貢獻，給社會留下良好的口碑。（三）戰略之經營管理篇——扁平式經營管理扁平式管理是不同于傳統企業金字塔型結構的一種企業管理結構。想象金字塔只有塔尖和塔基，那就是扁平結構了。這種結構是最高管理層的指令更容易達到真雅居樂在決策正做事的人，提高了管理效率。正是由于有著這樣一套管理理念，雅居樂在決策和管理過程中都能從企業最根本的因素出發，第一時間的將指令和決策策下達到第一線，提高了企業的運行和管理效率。而且可以說，雅居樂不僅是企業的成功，更是個人和家族的成功——有人批評中國的家族企業往往能共患難，卻難共富貴，相當部分家族企業在取得一定成功后，便出現利益矛盾沖突甚至解體。陳氏家族的雅居樂卻有著驚人的凝聚力，也有著與時俱進的經營理念，僅憑這一點，已足夠使其在眾多私營企業中脫穎而出。（四）戰略之多元化發展篇雅居樂以地產開發、物業管理、酒店為主營業務同時注重做企業的“多元化加法”，以分散經營風險。不僅住宅、商業全面開花，還涉及酒店、高爾夫球場等旅游地產。雅居樂業務范圍已拓展至房地產、高爾夫球、物業管理、酒店管理、國際貿易、家具產銷、飲食娛樂、裝飾工程、苗圃種植等多個行業。雅居樂長江高爾夫球場現已建成36洞占地3200畝的具國際標準的頂級球場；雅居樂物業管理服務有限公司已通過了ISO9000質量體系認證，其管理和服務到了國際水平。屬下的雅居樂酒店、百樂城以及各項目的會所均以一流的服務贏得了良好的聲譽。集團自建的大型苗圃種植場，占地逾500畝，種植花卉植物繁多。多元化發展的戰略體現在物業開發的則是多元化的產品，除了住宅外，雅居樂自上市以來就開始了進軍商業地產、酒店業務及旅游物業的，并取得了良好的業績。上海雅居樂廣場、珠江新城是著名的寫字樓項目；惠州白鷺湖、海南清水灣更是在旅游物業內具有絕對影響力的作品；開發的自營酒店和外管酒店提高公司品牌知名度的同時為公司帶來了很好的收益。雖然有人認為雅居樂“大而全產業鏈”、“多元化的產品”與萬科專業化、工廠化模式相比，將會降低效率，不利于企業的全國性拓張，不利于的競爭力提升。但雅居樂“多元化發展”并不是偶然，而是其“郊區包圍中心”戰略的必然——他們造的都是大規模的“城”，而不是一個“樓盤”，并且都在郊區，配套不足，交通不便，惟一出路便是自力更生。由此看來，雅居樂在多元化拓張的道路上，到目前為止都是相當成功的。（五）戰略之多元化籌資篇雅居樂作為一個知名品牌的香港上市公司，除了銀行額度貸款、公開發行股票、非公開發行股票等籌資方式、債券外，公司還可以通過發行優先票據、引進其他投資者共同開發等多樣化的籌資的方式，在公司貸款、債券到期、開發資金鏈受到威脅時應對危機。2010年4月發行6.5億美元2017年到期的優先票據；2010年6月獲東亞銀行8億港元的為期24個月的定期貸款額度；9月獲15.925億元定期貸款；以及在成都雙流縣地塊，在銷售情況不是理想的情況下與星河灣聯動開發。這些多樣化的籌資方式是建立在雅居樂良好的財務狀況、知名的品牌、優秀的經營狀況下的，這是其他一些公司所不具有的待遇。（六）戰略之全國布局篇雅居樂以珠三角為大本營進軍粵東地區、長三角地區、華西地區、東北地區、海南島區，遍布廣州、中山、河源、惠州、南京、常州、上海、成都、西安、重慶、海南陵水、海南澄邁、沈陽等二十多個城市。酒店業務遍布全國：自營廣州雅居樂酒店、自營佛山雅居樂酒店、自營佛山雅居樂酒店、外管上海雅居樂萬豪酒店、外管惠州白鷺湖雅居樂喜來登度假酒店、外管海南清水灣萊佛士度假酒店、外管海南清水灣卓美亞雅居樂度假酒店、 外管海南清水灣JW萬豪度假酒店、外管海南清水灣雅居樂希爾頓酒店、外管海南清水灣雅居樂豪瑞閣酒店。一 7°:項卜I分布-二門渣紇整■■T_. *"I 一..雅居樂地產發家于廣東省中山市，于2000年進軍廣州市場在廣州開發眾多項目，與恒大地產、碧桂園、富力地產、合生創展合稱廣東地產行業“五虎”，在廣州房地產業內有很大的影響力，開發的樓盤深受歡迎。雅居樂全國典型項目一覽區域城市項目名稱項目基本指標備注物業類型物業地址價格占地面積珠角廣州雅居樂花間集花園洋房花都區6200起57059平方米珠角廣州雅居樂劍橋郡?佰利山別墅、洋房番禺區均價620181平方米珠角廣州雅居樂十年小雅花園洋房番禺區均價55700平方米

珠角廣州廣州雅居樂花園.歐洲故事別墅番禺區均價7143400000平方米珠廣廣州雅居公寓番禺區均價75343平方三州樂花園.11574米角上善若水珠中雅居樂新公寓三鄉鎮27000平方三山城米角珠中大涌雅居別墅大涌鎮均價00122000平方三山樂豪園米角珠中世紀新城公寓沙溪鎮均價1070000平三山5500方米角珠佛三水樂花別墅、花三水均價600000平方三山園園洋房6800米角珠佛佛山雅居別墅、花禪城綠景三路8號均價276000平方三山樂花園園洋房9800米角粵惠惠州白鷺別墅、公惠城區均價10666666平東州湖寓、酒店8000方米長上上海雅居由美國三海樂萬豪酒萬豪國角店際集團管理長上雅居樂國寫字樓三海際廣場角長南雅居樂花酒店式秦淮龍蟠南路33號均價141177平三京園公寓22000方米角長南雅居樂門別墅秦淮門東長樂渡地塊59899平方三京東項目米角長南雅居樂九江寧西至清水亭西路114019平尚未規三京龍湖項目方米劃好角長南雅居樂臨185849平尚未規三京江路以東方米劃好角項目長南雅居樂臨113608平尚未規三京江路以西方米劃好

角項目長角常州常州新北區泰山路西、龍城大道北223900平方米新取得商住華西成都成都雅居樂花園公寓雙流縣麓山大道2段19號均價華西成都成都雅居樂花園香草山別墅雙流縣麓山獨棟均價15000、聯排均價9000華西重慶雅居樂花園公寓南岸經開區均價8600320000平方米華西西安西岸雅居樂公寓長安紫薇田園都市東南角100667平方米海南省陵水縣清水灣項目別墅、酒店陵水縣英州鎮18000起10005000平方米在海南大型旅游地產項目、項目規劃多家高檔星級度假，華北沈陽沈北新區53.3萬平方米的商住用地正在規劃開發（七）戰略之攻城掠地篇雅居樂的發展軌跡和碧桂園有許多相似之處，拿城鄉結合處的廉價地塊、大面積的造成雅居樂地產是"農村包圍城市”的開發商典范。雅居樂1992年開始涉足地產業，在中山相繼開發的雅居樂花園、中山雍景園、雍逸廷、凱茵豪園、凱茵新城、傲云峰半山別墅不僅托起了中山房地產在香港的知名度，而且成為中山擁有絕對70%壟斷勢力的房產商。據說，最厲害的時候，雅居樂占據了中山房地產市場70%的份額，其中雍景園更是成為中山市第一個真正意義上的豪宅。 但隨后雅居樂即將重點向廣州拓展，2002年開始，廣州雅居樂花園、南湖半島花園、南海雍景豪園、花都雍華廷四個超大型房地產項目全面啟動。而今，雅居樂正在向中心城市靠近，但顯然，至今也仍未真正打入中心城市的中心位貉，還只能在中心城市的邊緣位貉等待時機。在這一點上，可以看做是"郊區包圍中心”的策略，其特點就是占地規模大、拿地成本低、高速度造城。如廣州的番禺區、成都的雙流縣、南京的浦口區、海南的澄邁縣、西安的長安區、重慶的南岸經濟開發區等都是拿的一些遠離市中心或者是郊區的地塊。正是憑借"郊區包圍城市”的策略，雅居樂可以大規模成片的開發，降低開發成本，同時"造城"也容易形成品牌效應，支持滾動開發，同時，物美價廉的房子可以大規模快速的銷售，回收資金，為支持雅居樂的滾動開發提供了足夠的資金。其實，"郊區包圍城市”也是另外幾家開發商選擇的道路，比如合生創展、萬科。雅居樂地產2010年下半年新取得的地塊。地區面積（萬平方米）建筑面積（萬平方米）總價（億元）樓面價（元/平方米）備注廣州花都區12.6917.54.42515商業金融業地塊海南澄邁縣9.9124.781420商住地塊浦口區七里河西側11.3628.421.057411住宅用地，將開發江景豪宅，售價20000浦口區七里河西側18.584636.27813住宅用地，將開發江景豪宅，售價20000佛山市中心2.97.45.37122商住地塊佛山市三水高豐村6.6718.53.51891商住地塊中山市五桂山秀麗湖東岸11.16.6657564商住地塊截止2010年6月份雅居儲備地3n5萬平方米，加上下半年拿地73.21萬平方米，雅居樂共有儲備地3188.21萬平方米（八）戰略之上市篇一一上市給雅居樂發展帶來的重要意義上市涉足資本市場是房地產企業發展的必經之路，上市帶來的直接效益是資金實力的大幅增強，企業可以大量的儲備土地，全面布局全國區域。然而隨著土地價格的不斷飆升，開發商也將面臨巨大的考驗，一方面是低價的不斷的上漲，另一方面又是國家政策對房價的打壓，在這種雙重的擠壓下房地產企業的經營時刻面臨著風險。雅居樂地產于1992年成立，起家于中山，扎根于廣州，布局于全國。5年上市之前公司的戰略是快速開發、精心打造項目，快速回籠資金。項目只是在地方城市中山和區域中心城市廣州。陳氏家族意識到在本土城市中山的發展畢竟是有限的，要想擴到規模，走出珠三角，布局全國就必須先選擇一個核心的城市，一個能給自己提供一個跳板的區域級城市， 于是他選擇了廣州。雅居樂地產于2000年開始進入廣州市場，采取的是一種“郊區包圍城市”戰略。開發了廣州“雅居樂花園”、等頗具影響力的大盤。 2005年的成功上市，標志著雅居樂地產正式布局全國的開始。2005年12月15日，雅居樂地產以內地第二家民營地產企業的身份在港交所成功上市，發行價3.30港元，成功募集30多億港元。之后，先后在成都、南京、西安、重慶、海南等大規模的拍地。同時開發產品戰略也迅速的擴張，從之前單純的住宅開始多元化開發，進軍商業地產、酒店經營、旅游物業，并取得驕人的成績。上市后雅居樂不再是像上市前的那樣快速的開發戰略，更加注重的是土地的儲備，以及戰略性的空間及多樣產品的布局。雅居樂拍的地都是一些城郊結合部具有很大升值潛力的地塊，這除了是企業的一種戰略意外還是迎合香港投資者的投資偏好，他們更關注的是房地產企業的儲備地有多少、資產負債率有多少而不是一年能開發出多少項目。除了空間區域的擴張外（上市后全面布局成都、重慶、西安、南京、上海、海南、沈陽、常州、廣東其他區域）、在產品開發上雅居樂也快速的擴張，商業地產（上海雅居樂國際廣場）、酒店（上海雅居樂萬豪酒店、廣州雅居樂萬豪酒店、海南清水灣JW萬豪酒店等）、旅游物業（海南清水灣項目、惠州白鷺湖項目）全面開花。五、開發策略（一）“農村包圍城市”與“郊區包圍中心”開發策略雅居樂是“農村包圍城市”開發的典范。雅居樂1992年開始涉足地產業，在中山相繼開發的雅居樂花園、中山雍景園、雍逸廷、凱茵豪園、凱茵新城、傲云峰半山別墅不僅托起了中山房地產在香港的知名度，而且成為中山具有絕對壟斷勢力的房產商，更重要的是為自己積累了“包圍城市”的資金。2000年雅居樂開始進入廣州房地產市場，邁開了雅居樂發展的重要一頁。雅居樂地產，陳氏家族清晰的意識到了“農村包圍城市”策略的重要性，從雅居樂的發展史可以看出，在“農村”掘得第一桶金后，便迅速將重點轉入中心城市，是一項非常具有意義的正確策略，這充分體現了陳氏家族的精明精準的頭腦和眼光，地方城市再大，也不足以承載企業長遠的發展，只有中心城市才具有帶動周邊、甚至全國的大，也不足以承載企業長遠的發展，只有中心城市才具有帶動周邊、甚至全國的輻射力，這不僅是企業成長的出路，而且是發展和眼光的較量。輻射力，這不僅是企業成長的出路，而且是發展和眼光的較量。雅居樂的成功也證明了這一點。雅居樂進入廣州，但是并沒有立刻在市中心圈地開發，而是采取了“郊區包圍中心”的策略，其特點就是占地規模大、拿地成本低、高速度造城。雅居樂在廣州的項目都是在比較偏一點的郊區，如番禺區的廣州雅居樂花園、劍橋郡〃佰利山、十年小雅、沙灣項目；花都區的花間集、2010年新取得的地塊；增城區的雅居樂增城花園等。在廣東省外的項目也同樣采取的是“郊區包圍中心”的戰略，項目所在地都非市中心地塊都為郊區、城鄉結合區、非中心區域。如，成都雙流縣的雅居樂花園、雅居樂花園香草山。南京江寧區的九龍湖項目；南京浦口區的臨江路項目。重慶南岸經濟開發區的雅居樂國際花園項目。西安長安區的雅居樂花園。沈陽的沈北區地塊。所拿地塊均為偏離中心區甚至郊區、卻具有升值潛力的地塊。“郊區包圍中心”策略的精明之處在于：其一，可以大規模低成本的圈地，坐等土地升值；其二，可以大規模成片的開發降低開發成本，同時“造城”也容易形成品牌效應，支持滾動開發；其三；物美價廉的房子容易大規模快速的銷售，回收資金。萬科也是“郊區包圍中心”開發的典范。（二）低成本、大規模開發策略和碧桂園一樣，雅居樂同時也是大規模開發的典范案例1，廣州雅居樂花園。規劃面積：4800畝（約3,199,680平方米）；項目地址：廣州市番禺區南村鎮興南大道398號；開發產品：獨棟、聯排、公寓、花園洋房、商業；總居住人口：約10萬人。

具體組團如下開售日期組團物業類別開售時均價（元/m2）2003年御景峰、灝湖居別墅別墅4300-60002004年“挪威森林”半山洋房、“盛裝舞步”別墅、上善若水別墅、洋房洋房：5500別墅：100002005年花巷洋房、鄰居洋房、峰會半山別墅別墅、洋房洋房：4000別墅：150002006年時光九篇、天域首期公寓時光九篇：6200天域首期： 75002007年挪威森林2007公寓75002007年“天域”二期別墅獨立別墅：約 13000聯排9000-100002008年“新地”一期公寓87002008年“新地”二期公寓87002008年時光九篇之“雕刻時光”公寓80002008年“新地”三期公寓85002008年“天域”三期公寓130002008年“一尺山居” 一期公寓75002008年“一尺山居”二期公寓72002008年“淺山小筑”一期公寓72002009年“淺山小筑”二期公寓7200案例2，成都雙流縣項目。項目位貉：雙流縣麓山大道；占地面積：2008畝（139.2萬平方米）。具體組團如下組團物業類別均價（元/平方米）占地面積成都雅居樂花園香草山獨棟、聯排聯排12000獨方米雅居樂花園公寓6800139000平方米剩下土地還未開發據稱雅居樂或引進星河灣聯動開發案例3，南京市浦口區地塊，地塊東至七里河；西至臨江路；北至現狀；南至鎮南河。地塊面積61萬平方米，其中30萬平米為最新取得。地塊正在規劃中。雅居樂低成本、大規模的開發是其“郊區包圍中心”策略的一個延伸。除廣州的雅居樂花園項目（占地面積4800畝）、成都雙流縣的雅居樂花園項目（2008畝）、南京浦口區項目（1000畝）之外，雅居樂在海南陵水清水灣的旅游開發項目大概15000畝。廣州雅居樂花園歷經6年時間目前已開發完成，項目容納10萬人的居住社區，奠定了雅居樂在廣州市場的影響力并得到了社會各界的廣泛好評，可以說是“揚了名”也“賺足了利”。成都地塊的話，成都雅居樂花園目前已經開發出了兩期，銷售情況不是非常好，據悉剩下的地塊雅居樂地產打算與星河灣聯動開發。南京浦口區地塊屬商住地塊，目前還屬規劃期尚未進入開發階段。海南清水灣是雅居樂進入海南市場的第一個項目也是其成立以來最大的一個旅游地產項目。（三）多樣化產品開發策略與萬科的專業化開發住宅相比，雅居樂是一個熱衷多樣產品開發的企業，雅居樂除了開發一般住宅以外，還開發旅游物業（海南清水灣、惠州白鷺湖）、酒店（截止目前雅居樂已有超過十家的自營和外管商務酒店、豪華酒店及超豪華旅游度假酒店）、寫字樓（上海雅居樂國際廣場、廣州珠江新城）。多樣化的產品開發策略將給雅居樂地產帶來一個發展的新契機，公司開發旅游物業將作為公規模擴張的一個重大戰略。惠州白鷺湖項目、海南清水灣15000畝的超大型旅游地產項目必定帶來雅居樂發展的新紀元。目前為止雅居樂的多樣化開發策略是非常成功的，并且旅游物業開發將是雅居樂地產發展史上具有重大意義的一步，我們期待雅居樂帶給社會更好的居所更好的品質生活。六、產品體系雅居樂地產開發的產品沒能像萬科一樣按客戶的特征（收入、關注問題）分的那么系統（萬科產品：golden系列、city系列town系列top系列），雅居樂開發的產品不管是別墅、公寓、酒店都按照其精品、人文、綠色、未來的開發理念精心打造。開發的產品體系：住宅、酒店、寫字樓、旅游物業典型項目分析（一）商業寫字樓項目，雅居樂上市后就開始了其產品區域上、產品品類上的整體戰略規劃。過去十幾年雅居樂專注于住宅開發，雅居樂在香港上市后，發展商越來越感受到財務的穩健性不僅需要快速的住宅銷售以獲得資金的回籠，商業地產長期穩定的租金收益以及穩步的物業增值同樣不可或缺，做強商業地產是該公司對自身發展的新要求。代表項目：廣州珠江新城、上海雅居樂國際廣場。個案：上海雅居樂國際廣場項目簡介：上海雅居樂國際廣場坐落于上海市黃浦區西藏中路 14號街坊，地處西藏中路以西，鳳陽路以北，長沙路以東，牯嶺路以南。整個街坊占地13192平方米。雅居樂國際廣場是一幢集商場、酒店位一體的綜合性超高層建筑，建筑高度137.8米，塔樓共37層，其中包括地下室三層，裙房九層，總建筑面積大約11.4萬平方米。交通配套軌道交通：1號線2號線8號線10號線人民廣場站南京東路站人民廣場站人民廣場站南京東路站公共交通：584,980,864,14,167,20,37,49,1,454,934,983,123,455,921基本指標開工時間：2005-05-01開工時間：2005-05-01開盤時間：2010-07建筑面積：114000平方米開發商：雅居樂地產控股有限公司竣工時間：2009-12-01占地面積：13129平方米物業管理附加信息：待定承建商：浙江環宇建設集團有限公司綠化率：50%容積率：綠化率：50%建筑及園林設計單位：上海建筑設計研究院有限公司 標準層面積：3000平方米價格：待定（二）酒店項目酒店是雅居樂開發的產品中占比率較大的一塊、 緊次于住宅項目。目前開發有十多家酒店：一類是自營酒店；一類是外管酒店。類型星級客房數價格備注廣州雅居樂精品商務酒無126間標間自營酒店店568（含早）上海雅居樂高端豪華酒五星級720間外管、2011萬豪酒店店年1月開業惠州白鷺湖超五星級度超五星級438間外管、2011雅居樂喜來假酒店年1月開業登度假酒店（三）住宅項目1、廣州雅居樂十年小雅：處于廣州雅居樂花園內，大規模開發、造城的典范基本指標地塊描述：雅居樂花園內綠化率：32%物業費：地塊描述：雅居樂花園內綠化率：32%物業費：2.50元/平方米〃月容積率：2.50總戶數：3000占地面積：55700平方米建筑面積：250000平方米樓層狀況：11棟31-33層交通規劃：開設有體育西路天河北、白云賓館、海珠廣場、黃埔開發區、機場賓館等線路；自駕車華南快速干線；地鐵三號線整體規劃：地處雅居樂花園內，北向水景人文組團“上善若水”，南依充滿繽紛色彩的“花巷”組團，東接淺山、加拿大雙語幼兒園、優游組團“ SUNNY”，西鄰20000疔巴厘島風情會所、波光璀璨的千坪映逸湖。組團舉步即達社區巴士總站、400米風情商業街、廣州雅居樂湖畔酒店、肉菜市場等生活配套設施。項目屬性：地處交通便利、遠離喧囂、生活配套完善、大盤中的組團、產品品質優良、宜居社區2、成都雅居樂花園香草山：別墅、生態森林、天然湖泊基本指標容積率：1.2物業地址：雙流縣麓山大道2段19號 容積率：1.2綠化率：30%價格：獨棟均價14000、聯排均價12000交通規劃：地鐵1號線、麓山大道、成仁快速路、新成仁路、雅居樂為業主專設的全天候通往市中心大巴整體規劃：歐陸建筑 ，經典后現代簡歐風格建筑，可傳承百年的建筑外立面，南加州風情園貉身于雅居樂的每一幢風格建筑，都宛如樂享歐陸的異國情調；林，保持原有的古樹，補植新型的異域植物。在成都雅居樂花園，一共種植有數百種南加州獨特植物，精巧細琢的高檔建筑伴著未經過多修飾的大片綠地、森林、湖泊、花園；2.1萬平方米西南第一大頂級會所，成都雅居樂花園實現了足不出戶南加州風情園就可以樂享豐富設施的愿望，社區內設2.1萬平方米的西南第一大頂級會所，包括網球場、電影院、籃球場、咖啡館、露天茶座、大型游戲網吧、酒廊，2千平方米的泳池和室內恒溫游泳池……讓每位業主的每一種不同樂趣都品牌名校直升教育；國家首批一級資質港式物業管理項目屬性：遠離喧鬧的生態居所；交通便利；規模大盤、配套完善；精雕細作之產品。（四）旅游物業項目1、惠州白鷺湖項目項目簡介：惠州雅居樂白鷺湖項目占地16000畝，湖面面積：4000畝，距離惠州市中心9.2公里，開發公司雅居樂總投資額約為50億，將把白鷺湖建設集主題公園、會議中心、休閑度假居所及住宅于一體，發展以惠州為基點，輻射深圳、香港、東莞、廣州的集旅游、度假、休閑、商務、投資于一體綜合地產高端項目。整個項目建設專案包括：五星級酒店、游艇碼頭、人工沙灘、休閑生態園、拓展活動基地、馬術俱樂部、郊游經營、娛樂購物區、休閑度假山莊等。 投資商：惠城區人民政府、雅居樂地產控股有限公司。交通：距廣州約100公里，距深圳約70公里，距大亞灣約50公里，廣汕高速公路從景區南部跨湖穿過，周邊先科大道、沿江大道、興湖大道分別與惠州市區、廣汕高速公路連接，每日有大巴通達廣州、深圳、汕頭、香港九龍等城市項目三大功能區：生活游覽區，本區位于白鷺湖南部區域，較接近城鎮聚居區，區域北端有高速公路跨湖橫穿，本區定位包含游覽、嬉戲、登高、森林探險、果木觀賞等內容的生態旅游區；中央都會區，本區位于白鷺湖中心地帶，橫跨湖心，包括白鷺湖東岸大部分區域，湖心島和西岸部分區域。本區定位為以住宿、會議、園林賞景、水上活動等功能為主的中央都會區， 在周邊配套部分住宅區；高尚居住區，主要分布在湖區外圍，在北部建設一處山水高爾夫主題公園作為居住區的活動中心。雅居樂〃白鷺湖規劃有商業配套區， 規劃包括有“白金級”五星級酒店、交通中心、商務寫字樓區、名店街、不夜城、惠州新天地、惠州三里屯、荷里活夢世界3D電影院、漁人碼頭等商業配套區。項目內部配套：喜來登白金五星級酒