辦公樓物業管理服務規范秩序維護與安全服務主講人：陳波公共秩序維護

安全服務管理【本章概要】

2023/2/4WWW.SHWY.ORG.CN27.1公共秩序維護7.1.1門衛——主出入口應安排24小時值崗；——外來人員（施工、送貨、參觀等）實行進出管理；對來訪客人用語規范，必要時引導至電梯廳或指定區域；非辦公時間進入辦公樓的人員應實施詳細登記；——對物品進出實施分類管理，實行大件物品進出審驗制度，拒絕危險物品進入。【標準條款】

2023/2/4WWW.SHWY.ORG.CN3【條款理解】

◆主出入口24小時值崗

★人員進出大堂主出入口的值崗

【指定位置姿態端正規范用語提供服務】

★人員進出次出入口的值崗

【登記制止撤崗】

★貨物進出次出入口的值勤崗

【出門證特殊物品】

案例：如此認真值勤

2023/2/4WWW.SHWY.ORG.CN4【條款理解】

◆人員出入管理、門崗物品進出控制

▲外來人員進出管理

【次口貨梯】▲訪客人員進出管理

【登記引導解答】

▲非辦公時間的進出管理

【加班施工登記】

▲門崗物品進出控制

【避高峰數量手續

】

【內部糾紛】

2023/2/4WWW.SHWY.ORG.CN5【標準條款】

7.1.2巡視

——明確巡視工作職責，規范巡視工作流程，制定相對固定的巡視路線。對重點區域、重點部位、重點設備機房至少每3小時巡視一次并記錄。發現違法、違章行為應及時制止；——巡視應使用巡更設備，在監控中心保持巡更記錄。如無巡更設備，宜保持兩人一組進行巡視；——收到中央監控室發出的指令后，巡視人員應及時到達，并采取相應措施；——巡視中發現各區域內的異常情況，應立即通知有關部門并在現場采取必要措施，隨時準備啟動相應的應急預案。2023/2/4WWW.SHWY.ORG.CN6【條款理解】

◆巡視的職責和流程

※巡視的職責和流程

【正確使用設備重點部位巡視路線】

※重點部位巡邏的頻次

【看聽聞電子門

】

※違法、違章行為的處置

【施工現場制止報告預案】

案例：電腦被盜2023/2/4WWW.SHWY.ORG.CN7【條款理解】

◆巡邏設備和巡更記錄※巡邏設備的配備

【對講機巡更儀應急燈橡皮棍】※巡視記錄的保留

【每周下載

巡視時間】※巡邏人員的組合

【兩人一組

】

案例：酒后巡邏2023/2/4WWW.SHWY.ORG.CN8【條款理解】

●巡視人員收到監控室發出指令后的處置※應立即到達現場※

現場確認※信息反饋※啟動預案2023/2/4WWW.SHWY.ORG.CN9◆巡視中發現異常情況的處理▲應及時報告中控室▲根據實情撥打救助電話

【110、119、120

】▲遇火警、匪警應針對性啟動預案

【了解簡單的醫療知識】【條款理解】

2023/2/4WWW.SHWY.ORG.CN10【標準條款】

7.1.3監控——辦公樓的監視監控設施應24小時開通，保持完整的監控記錄，保證對辦公樓安全出入口、內部重點區域的安全監控、錄像及協助布警；——監控中心收到火情、險情及其他異常情況報警信號后，應及時報警，并安排保安人員及時趕到現場進行前期處理；——監控的錄入資料應至少保持7天，有特殊要求的參照相關規定或行業標準執行。——保障治安電話暢通，接聽及時（鈴響三聲內宜接聽）。

2023/2/4WWW.SHWY.ORG.CN11【條款理解】

監控設備的要求

♂監控設備24小時開通，保持監控記錄♂如何保持完整的監控記錄

【值班交接處警消防攝像故障】♂對重點區域的安全監控

【廣場大門車庫出入口轎箱

】2023/2/4WWW.SHWY.ORG.CN12

◆如何接警和處警

迅速準確的接警處警

火警：啟動《火警消防應急預案》

匪警：啟動《刑事和治安災害事故應急預案》

險情：針對不同啟動相關預案

根據各種險情，立即向相關部門報警

【條款理解】

2023/2/4WWW.SHWY.ORG.CN13●監控錄像資料保存管理

⊙影像資料或數據保留的期限

【7天

】

⊙影像資料的管理

【專人妥善登記

】

⊙影像資料的調閱

【權限記錄備案】【條款理解】

2023/2/4WWW.SHWY.ORG.CN14

★監控電話的接聽要求⊙監控中心電話的設置

【專機專用確保暢通

不得占用】

⊙監控電話接聽要求

【鈴響三聲內必須接聽】【條款理解】

2023/2/4WWW.SHWY.ORG.CN15【標準條款】

7.1.4停車管理——根據辦公樓的情況設置行車指示標志，規定車輛行駛路線，指定車輛停放區域，公開收費標準；——保安人員應對進出辦公樓的各類車輛進行管理，維護交通秩序，保證車輛便于通行、易于停放；——收費管理的車庫應24小時有專人管理；車輛停放有序，車庫場地每周清潔1次，無滲漏、無積水，通風良好；無易燃、易爆等物品存放；——車庫內配置道閘和監視系統，地面、墻面按車輛道路行駛要求設立明顯指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全；——非機動車應定點停放。

2023/2/4WWW.SHWY.ORG.CN16●

停車管理☆設置行車標志

【統一標牌醒目】☆規定行駛路線

【標志明顯】☆制定停放區域【安全保衛消防設施】☆公開收費標準

【明碼標價規范收費】【條款理解】

2023/2/4WWW.SHWY.ORG.CN17【條款理解】

●停車管理▼加強車輛管理

【車位登記發放停車證

】

▼維護交通秩序

【引導有序排暢

】▼保證車輛暢通

【阻止特殊車輛進入

】2023/2/4WWW.SHWY.ORG.CN18☆收費車庫的管理收費車庫24小時管理【明碼標價防止偽鈔發票

】車輛停放管理【有序檢查提醒記錄】車庫場地管理【設備完好清潔安全】【條款理解】

2023/2/4WWW.SHWY.ORG.CN19◆車庫設備設施的配置要求

●

車庫監視系統

【設備完好標示清晰器械完好】

●車輛行駛指示標志

【指示準確清晰規范】

●照明、消防器械的配置

【檢查維修更新

】

【條款理解】

2023/2/4WWW.SHWY.ORG.CN20●停車管理

非機動車的停放管理▲非機動車停放范圍（本大廈員工）▲非機動車憑證管理（憑證停放）▲非機動車停放時間（辦公時間）▲非機動車安全進出（有序提醒）▲非機動車的借用（本人陪同）▲非機動車庫環境要求（清潔專用）【條款理解】

2023/2/4WWW.SHWY.ORG.CN21【標準條款】

7.1.5突發公共事件處置宜依照《上海市突發公共事件總體應急預案》的要求：——制定物業突發公共事件的應急預案，并在物業辦公室、監控中心、機房等處室內懸掛，在每個樓層固定位置懸掛疏散示意圖及引路標志，每年應組織不少于1次突發公共事件應急演習；——當物業發生突發公共事件時，各崗位管理人員必須按規定實行崗位警戒，根據不同突發公共事件的現場情況應變處理，在有關部門到達現場前，保證人身安全，減少財產損失，并全力協助政府部門處理相關事宜。

2023/2/4WWW.SHWY.ORG.CN22【條款理解】

突發公共事件的概念及涵蓋范圍

突發公共事件是指突然發生，造成或者可能造成重大人員傷亡、財產損失、生態環境破壞和嚴重社會危害，危及公共安全的緊急事件。在辦公樓內發生的突發公共事件一般包含以下四類：1、自然災害(氣象、地震、地質、生物災害)2、事故災難(安全、交通運輸、公共設施和設備、輻射事故及環境污染和生態破壞事件)3、公共衛生事件(傳染病疫情、群體性不明原因疾病、食品安全和職業危害、動物疫情以及其他嚴重影響公眾健康和生命安全的事件)4、社會安全事件(恐怖襲擊事件、經濟安全事件、涉外突發事件和群體性事件)2023/2/4WWW.SHWY.ORG.CN23突發事件處理流程圖突發事件的發生突發事件的申報（當事人或發現人）突發事件的判斷（總值班室/監控室）通知相關單位/人（總值班室/監控室）自行處理（物業管理處）突發事件處理后外援處理（110、119、120、物業管理企業）事發現場保潔處理（保潔部）調查突發事件的起因（物業管理處）事發和事后的報告（物業管理處）備案如果您需要更多的物業管理資料請您加物業管理群號--503136332023/2/4WWW.SHWY.ORG.CN24

突發公共事件處置♂突發公共事件預防措施

▽

制定完善的應急預案

▽

定期對員工進行培訓

▽

配置相應的應急示意圖及疏散照明

▽

組織演練（一年至少1次）▽

健全網絡、加強值班、迅速通報、及時解決 【條款理解】

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■突發公共事件處置

¤突發公共事件處置的原則和基本要求

維護廣大業戶的利益，保證人身安全，減少財產損失，并全力協助政府部門處理相關事宜

立刻報告、準確判斷、及時告知、組織實施（圖片）【條款理解】

2023/2/4WWW.SHWY.ORG.CN262023/2/4WWW.SHWY.ORG.CN272023/2/4WWW.SHWY.ORG.CN28■突發公共事件處置

突發公共事件處置預案示例（常用的7大類）¤

突發刑事案件應急預案

¤

電梯困人應急預案

¤

煤氣泄漏應急預案

¤水浸事故應急預案

¤突發停電應急預案

¤

火警消防應急預案¤

突發公共衛生事件應急預案【條款理解】

2023/2/4WWW.SHWY.ORG.CN29火災火警應急處理接到火警災情輕：保安人員現場自救立即派人現場判斷誤報：查明原因，記錄在案物業經理到現場指揮報119火警保安部工程部保潔部客戶服務部啟動預案啟動預案啟動預案啟動預案2023/2/4WWW.SHWY.ORG.CN30【標準條款】

7.2.1消防管理——應建立健全消防管理制度，建立消防責任制；明確專人維護、管理消防器材，保持其完好；——辦公樓內應設置消防設施，保持消防通道暢通，辦公樓明顯位置設有消防設施平面示意圖；——定期對消防設備設施進行巡視、檢查和維護，保持其完整、完好，能正常使用；消防帶圈繞均勻，滅火器材保險栓及噴嘴外殼良好，壓力指示在區域線范圍內，器材不超過有效期，各類設備設施能正常運行與使用；檢查記錄詳細，如發現消防器材有異常情況，應及時予以調換或報修；——定期進行消防宣傳和消防演習；——對易燃易爆品設專人專區管理。

2023/2/4WWW.SHWY.ORG.CN31【條款理解】

▲消防管理制度

按照《中華人民共和國消防法》

制定相關制度（常用13項）

▲消防責任制

明確責任、任務明確、定人定崗、職責清楚、責任到人

簽定《安全工作責任書》

▲消防器材專人管理

定期巡視檢查、維護保養、建立檔卡、及時更換2023/2/4WWW.SHWY.ORG.CN32

消防設施、通道設置、疏散示意圖

★消防設施設置：按照消防法規和國家建筑消防技術標準合理配置消防設施、器材和消防安全標志。

★消防通道保持暢通、不得堆物、消防門應保持關閉

★疏散標志明顯、運行正常

【條款理解】

2023/2/4WWW.SHWY.ORG.CN33消防管理

●消防設施檢查維護

♂定期巡視、及時更換、專業人員、運行正常

♂全面檢查（測試）維護記錄、存檔【條款理解】

2023/2/4WWW.SHWY.ORG.CN34●消防管理

◎消防宣傳和預案演習

▽每半年至少一次（會使用滅火器材撲救初起火災、會報火警、會自救逃生）

▽黑板報、錄像、上課、消防運動會等形式（圖片）【條款理解】

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