房地產經營負責人培訓課程2012年3月呼和浩特第九講

房地產開發融資拓展教材相關內容：《第八章》1、房地產融資的目的實現項目開發經營目標和企業發展目標利用財務杠桿，提高項目盈利能力優化資本結構一、

房地產融資的目的與原則時機適當性原則安全性原則經濟性原則可行性原則負債結構和比例的合理性原則2、房地產融資的原則二、房地產融資方式分類按照融資主體分類

融資主體：出面進行融資活動，并承擔融資責任與風險。公司（企業）融資：以公司（企業）自身資信能力安排融資，并以企業的現金流量和收益作為還款來源，以企業的資產作為貸款的擔保物

項目融資：項目融資即項目的承辦人(即股東)為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，并以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物

二、房地產融資方式分類

開發企業單獨或與投資者聯合（合作）組建項目公司的方式運營，既是開發組織模式又是融資組織方式。既有項目法人融資：依托現有法人（公司法人/舊有項目法人）進行融資，融得資金形成其增量資產，并從其財務整體狀況考察融資后的還貸能力。新設項目法人融資：新建項目法人進行融資。按資金來源渠道分類國家資金：中央政府或地方政府對基礎設施項目、保障住房項目的投資；借貸資金：包括銀行或非銀行金融機構（ITs、基金、保險公司等）的貸款；社會資金（主要是證券市場資金）：存在于城鄉居民或本公司職工手中的社會游資，通過發行股票、債券或定向集資等手段籌集的資金；資本金（自有資金/股本金）：企業利潤中可轉化為生產經營資金的一部分；公司間資金拆借外資：通過項目招商、合資經營、合作經營吸納的外資。按照融資形式分類

按照是否通過金融機構（銀行、證券公司、保險公司、信托公司）等信用中介，可分為：直接融資—公司間資金拆借；企業依靠自身實力發行債券、股票。間接融資—通過金融機構的吸收存款和發放貸款；代客發行債券、股票、投資基金等證券活動融通資金。按照承擔風險和取得報酬方式的不同債務融資：債券融資；商業貸款權益融資：上市發行股票吸收直接投資

1）權益融資兩種形式：吸收直接投資和上市發行股票（或增發新股）。投資者享有與其投資額（股票價值）相應公司/項目所有者權益，并與其他投資者共同承擔投資風險，相應獲取項目開發經營利潤。股票投資者憑其所持有的股票分享公司利益，同時承擔公司的責任與風險。

2）債務融資商業貸款——向銀行或非銀行金融部門借貸，債券融資（由證券公司、投資銀行、信托等代發）發行債券。資金融出方不承擔企業/項目經營風險，獲取融資協議中約定的貸款利息和債券利息。權益融資VS債務融資融資形式方式是否擁有公司/項目所有者權益是/否承擔經營風險資金融出者利潤形式權益融資吸收直接投資和上市發行股票是是開發經營利潤債務融資商業貸款和債券融資否否固定的利息三、房地產開發項目的融資渠道項目資本金

1）資金形態的資本金：權益融資（吸收工商企業或非銀行金融機構直接投資、信托投資、上市發行股票）形成資本金；政府政策性資金投投入；企業利潤留存轉為資本金。2）原項目用地所有者（國家）或使用者（國有企事業單位）以土地作價出資、作價入股和授權經營（實物形態的資本金）3）投資人以技術、專利、品牌等無形資產的變相投資行為（無形資產形態的資本金）三、房地產開發項目的融資渠道定金及預售、預租款（40%左右）債務融資（主要是銀行貸款（20~30%）、發行債券（小于0.5%））施工承包企業墊資

中國房地產開發投資結構（%）時間國內貸款利用外資自籌預售200919.80.831.348.1201017.31.136.844.8IPO（首次公開募股）、配股、增發2009.北京金隅股份IPO，595億2009.保利增發80億四、我國銀行的房地產貸款方式

（房地產抵押貸款一級市場）名稱貸款主體用途土地儲備貸款城市土地儲備中心土地收購、整理、前期開發房地產開發貸款土地開發貸款房地產開發企業土地開發（達到待建狀態）房地產開發企業流動資金貸款（建設貸款）房地產開發企業、房地產建筑施工企業、房地產建筑安裝企業項目建設房地產開發類貸款

房地產開發類貸款（含房地產開發企業流動資金貸款、房地產開發貸款）是指對房地產開發企業發放的，用于房屋建造、土地開發過程中所需的本外幣貸款。用途分為房地產開發企業流動資金貸款以及普通住宅房地產開發貸款、經濟適用住房貸款、商業用房開發貸款等。期限一般不超過三年（含三年）。以土地或在建工程為抵押物的抵押貸款

在建工程抵押貸款定義——抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。貸款發放辦法：按工程形象進度（折算為貨幣工程量）和約定的貸款價值比率，分次發放貸款。在建工程抵押必須具備以下幾方面條件在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續建造所需資金。在建工程占用范圍內的土地，已經交納全部土地出讓金，并取得國有土地使用權證。取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證。投入工程的自有資金必須達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定工程施工進度和工程竣工交付日期。

（4）其他金融機構的融資保險公司：保險公司是世界各國最重要的非銀行金融機構。西方國家的保險公司籌集的資金，除保留一部分已應付賠償所需外，其余部分主要投向穩定收入的政府債券、企業債券和股票，以及發放不動產抵押債券、保單貸款等。信托投資公司：信托是受人之托替人經營資金的意思。證券公司：從事有價證券發行和買賣等業務的金融機構。投資基金：是一種把許多投資者的不同的投資份額匯集起來，交由專業的投資經理進行操作，所得收益按投資者出資比例分享的金融機構。本質上是一種金融信托。養老基金：即以定期收取退休或養老儲蓄金的方式，向退休者提供退休收入或年金的金融機構。除保留一部分一發放退休養老金外，其余部分主要投入穩定的政府債券、企業債券和股票，以及發放不動產抵押債券。外資、合資金融機構：由外國投資者獨立或與國內投資者聯合開設的銀行、保險公司、證券公司等金融機構。非銀行金融機構的房地產金融活動向房地產開發商購買上市房地產公司的股票和債券非銀行金融機構發行基金發行債券融資房地產開發商貸款購買股票債券（1）房地產項目融資方案的選擇融資組織形式選擇資金來源選擇融資方案分析五、房地產項目融資方案選擇（1）融資組織形式選擇1）公司融資公司作為投資者，作出投資決策，承擔投資風險，也承擔決策責任。2）項目融資投資決策由項目發起人(企業或政府)做出，項目公司承擔投資風險。

自有資金、信貸資金、證券市場資金、非銀行金融機構的資金、其他機構和個人的資金、預售或預租收入等。

1）資本金籌措（資本金比例30％以上）既有企業的現金、實物、土地使用權政府政策性資金、國家授權投資機構入股的資金國內外企業入股的資金非銀行金融機構的資金、社會團體和個人人股的資金。發行股票（2）資金來源選擇2）債務資金籌措信貸融資銀行信貸非銀行金融機構借貸企業、個人借貸債券融資3）預售或預租（2）資金來源選擇

1）資金來源可靠性分析

2）融資結構分析

3）融資成本分析

4）融資風險分析（3）融資方案分析六、

金融機構對項目貸款的審查客戶評價（企業資信等級評價）項目評估：對項目的評價擔保方式評價貸款綜合評價（1）客戶評價（企業資信等級評價）

1）選取評價因素企業素質（企業資質等級）、企業實力、企業償債能力、企業經營管理能力、企業獲利能力、企業信譽、企業在貸款銀行的現金流量和其他輔助因素；2）為每一因素打分（Pi）3）確定每一評價因素的權重（fi）4）將各因素分值進行加權平均5）根據企業資信評價分值的大小，劃分檔次。

目前我國將企業資信等級分為：AAA、AA、A、BBB、BB、B六級，BBB及以上資信等級的企業才可能獲得銀行貸款。∑Pifi（2）貸款項目評估金融機構對項目的審查包括3方面：項目基本情況指標市場分析指標財務評價指標此外，其他重要指標擬貸款額度：一般為總投資70%。貸款期限：銀行一般少于5年；其他長期金融機構可能達到10年以上。利率項目采用的目標收益率：目標收益率意味著項目面臨的風險程度。項目基本情況指標市場分析指標財務評價指標四證落實情況市場定位內部收益率自有資金比例供需形勢分析銷售利潤率資金落實情況競爭形勢分析貸款償還期項目區位狀況市場營銷能力償債備負率市政設施落實情況項目與租售狀況敏感性分析項目品質金融機構對房地產項目審查指標（3）貸款擔保方式評價保證：由第三方保證人以自身的財產和信譽提供擔保。不同擔保人對應的擔保風險由低到高的順序（即保證質量）為：銀行、省級非銀行金融機構、AAA級企業、AA級企業和A級及以下級別企業。抵押：借款人或第三人在不轉移財產占有權的情況下，以其財產作為貸款擔保。從抵押擔保質量來看，由高到低依次為：商品房（商品住宅優于商業用房）、其他現房、在建房地產、土地。質押：以借款人或第三人可轉移的動產或權利（包括商標權、專利權）移交銀行占有并作為債權的擔保。

后兩種方式，當借款人不履行債務時，銀行有權對抵押物/質押物進行折價出售、拍賣或變賣以收回貸款。（4）貸款綜合評價

綜合以上方面和貸款額度、貸款期限，計算綜合風險度某筆貸款風險額=某筆貸款額×信用等級系數×貸款方式系數×期限系數×項目風險等級系數某筆貸款綜合風險度=（某筆貸款風險額÷某筆貸款額）×100%或：某筆貸款綜合風險度=（企業）信用等級系數×貸款方式系數×期限系數×項目風險等級系數綜合風險度>60%，銀行不予貸款。六、房地產開發貸款的風險與風險管理政策風險市場風險經營管理風險財務風險完工風險抵押物估價風險貸款保證風險利率匯率風險抵押物優先受償風險

（1）房地產開發貸款的風險識別抵押物優先受償的解釋

《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（2002年6月29日實施）：建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權但消費者交付購買商品房的全部或者大都分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。建設工程承包人行使優先權的期限為6個月自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。（