單縣商業調研報告

2013.11.1區域商業分析PART1單縣市場商業分析單縣整體商圈分布勝利路商圈、湖西路至文化路商圈新城商圈單縣主商業劃分為三大商圈，勝利路商圈、湖西路至文化路商圈、新城商圈。其中勝利路商圈和湖西路至文化路商圈為單縣主商圈，兩大商圈內商業格局已經形成自身固定的業態分布，大多數是自發形成，檔次較低，品牌引入較少，沒有合理規劃。本項目地處新城商圈，雖有其發展趨勢但未跳出老城商圈陳舊的商業布局模式（自發形成，無管理、無規劃），且受限于新城人流量等因素，項目多數處于待發展階段本案單縣市場商業分析單縣商業地產市場特征專業市場超市類社區商業單縣專業市場從南大棚到現在的義烏商品城、浙江商貿城、三六九批發市場。市場存量很大，經濟影響力輻射全縣但是受限于市民消費能力，現多數未能經營起來，比如義務商品城僅進駐一半，浙江商貿城僅進駐10%隨著人們生活水平的提高，為了滿足市民的剛性需求，單縣超市得到了快速發展，以真得利連鎖超市，和魯能超市等本土化超市為主，壟斷單縣主要超市品牌，而以銀座為主的大型超市品牌落地將影響整個單縣的商超格局單縣的社區商業的發展是伴隨著住宅發展而發展，主要取決于社區的規模、地段、入住率、商業建筑模式等，典型案例為大名城、東方國際、舜和雅苑等，較早小區社區商業現基本已發展起來，部分有產品硬傷的處待發展階段單縣市場商業分析商業物業類型發展呈現多樣化單縣商業市場特征—個體經營發展迅猛，且形成自身固定業態組合，但經營業態檔次低，同質嚴重，缺乏集中休閑娛樂中心單縣的各類商業網點遍布全城，個體經營經濟發展較為迅猛，多數為自發形成，沒有統一經營管理；已成商業格局的各街已經形成自身固定的業態組合，凌亂無章，但依托較好的位置與充足的人流量，經營狀況尚可，經營業態以生活服務類、生產服務類、社會服務類為主；老城的商業各街出租狀況較好，幾乎滿足，主要取決于較好的位置和較大的人流以及縣城人口的消費習慣；現階段單縣的商業從形態、經營格局、經營業態等均檔次較低，品牌引入較少；縣城中心區域集中不少知名品牌店，反應出單縣存在高消費能力，不乏消費意識前衛的；缺乏集中式休閑娛樂的商業業態，更沒有集中式的休閑娛樂中心，單縣有較多的消費外流情況，反應出現有的休閑娛樂配套已經不能完全滿足單縣人民的消費需求。單縣市場商業分析發展趨勢—向綜合型商業地產發展，老城中心地位穩固依然。單縣商業發展已由傳統的沿街商業、社區商業、傳統商超向具有管理、規劃、經營的綜合型商業地產發展，目前專業市場占據單縣商業地產重心，但是受限于市場位置、項目定位、建筑結構等，專業性市場發展仍需很長時間才能真正發展起來，但是目前發展趨勢已凸顯出來。而府東商城、萬德福廣場、茂昌銀座世紀廣場的城市總體的雛形也已顯現出來。單縣市場商業分析沿街商業社區商業傳統商超義務商品城浙江商貿城三六九國際批發城舜師步行街溫州商貿城府東商城萬德福廣場茂昌銀座世紀廣場PART2區域板塊商業分析單縣商業發展規劃—發展趨勢是向南、向西北、向東多元化發展。

老城區開發區政府工作報告

2012年1月10日在單縣第十六屆人民代表大會第一次會議上縣長穆杰指出：“圍繞東溝河沿岸，君子路、創新路沿線，西部新區、南部衛星城等重點區域，策劃、推介精品地塊，招引一批市場建設項目、城市綜合體項目，提升縣城開發水平”區域板塊商業分析單縣城市的發展向多元化發展，西北新城以369批發城為首發展物流集散中心，南部以伯爵花園等新興樓盤興起的南部衛星城，開發區作為首批開發發展的政務新區，發展勁頭被分割，商業發展前景不明朗。南部衛星城西北新城本區域板塊商業分布

本案123開發區商業分為三個片區：1、以東方國際、淮海現代城、上海花園、東城美地、永順國際花園等沿街商業為主的東部片區；2、以義烏商品城、府東商城集中商業市場為主的開發區中心片區；3、以舜和雅苑底商和舜師名園底商為主的北部片區區域板塊商業分析東方國際新城樓盤名稱：東方國際新城物業類型：住宅+底商小區入住率：一期50%，二期未交房產權：住宅70年商鋪70年業態：小區配套—自行車店、飯店、健身房等商鋪面積：60-120㎡主力面積90㎡—100㎡商鋪為一拖二商鋪層高：一層4m二層3m開間進深：開間3—5m進深6—12m銷售價格：北門東部銷售3500元/㎡（2011年下半年）十字路口4300/㎡（2012年）租賃價格：北門西部免租一年，一年后按市場價調整北門東部0.3—04元/㎡/天東部沿園藝路0.4-0.7元/㎡/天商家入駐率:60%東方國際新城區域板塊商業分析商業研判—雖然項目地段商業氛圍較為冷清，但依托于沿街優勢，仍然能出租出去，但租金水平較低，經營狀況一般現狀：1、項目地段較偏，人氣不足；2、小區內入住率一般，項目商業體量較大，但所經營的業態基本是服務于小區內部，且規劃布局凌亂，東面沿街幾間商鋪空置，整體租金較低；3、商業為一拖二，二樓幾乎無商業價值，客戶多用于自住。對本項目啟示：1、低入住率尚不能充分發揮小區商業價值，故提高入住率能讓商業價值發揮最大化；2、一拖二商鋪二樓商業價值幾乎為零，故較好的商業定位能有效規避二層商業經營難題；3、商業所處位置決定租金水平高低，東方國際商業租金水平平均在0.5元/㎡/天，整體租金較低，本項目商業情況較之略顯弱勢，故如何進行項目商業定位、提高商業價值、提高租金水平，為本項目商業能否存活之關鍵。區域板塊商業分析淮海現代城樓盤名稱：淮海現代城物業類型：住宅+底商小區入駐率：90%商業面積:4.8萬平方米產權:40年業態：超市、家具、便利店、餐飲、足浴、網吧商鋪面積：60-200㎡世紀華聯1500㎡一拖二、三、四主力面積：90—100㎡商鋪層高：一層4m二層3m開間：3-5.5m 進深：10m銷售價格：3000元/㎡（2010年）6000（2013年）租賃價格：0.8元/㎡/天（外街）內街0.4元/㎡/天商家入駐率：外街100%內街僅一家入駐（洗衣店）淮海現代城區域板塊商業分析12

對本項目啟示：1、對全內街構造商業街來說，市場幾乎不認可，面積大的內街市場接受度更低，故如何針對項目進行業態定位與商業招商非常重要；2、較高的入住率能增加商業的使用價值，即使是社區配套也能消化部分商業面積；3、市場中高檔次餐飲需求量還是比較大的，但是對店面展示面、停車位有一定要求，如何規避本項目兩大難題為當前工作重點。狀況：1、地段好并引進超市主力店-世紀華聯；2、目前小區入住率較高；2、主要以中高檔餐飲美食為主，配合著社區配套商業，商鋪門口停車位較足；3、外街入駐率100%，內街空置，僅一家入住。熱鬧的外街冷清的內街商業研判—雖然項目位置較好，人流量較大，但是純內街仍然出現無銷售、無租賃情況區域板塊商業分析府東商城—環亞商城府東商城1F超市、珠寶、化妝品外街餐飲2F服裝鞋帽專賣3F服裝鞋帽專賣4F電玩、電影院、兒童主力店：肯德基、魯能超市。租售價格：0.7-1.5元/天/平米業態布局府東商城—環亞商城區域板塊商業分析府東商城府東商城樓盤名稱：府東商城—步行街物業類型：商業街商業面積：5826.4㎡產權：40年業態：酒店、化妝品、服裝、特色餐飲、老年主題產品商鋪面積：100—140㎡主力面積110—120㎡一拖二、三、四商鋪層高：4.5m開間：4-5m進深：10m—11m銷售價格：內街3600—4800元/㎡，外街5200—6300元/㎡租賃價格：5000元一年，免租三年——0.12元/㎡/天商家入駐率：10%區域板塊商業分析商業研判—即使位置再好，商業規劃不合理，沒有統一經營、管理、招商、策劃的商業也會出現大面積的空置的情況現狀1、地段較好，倚靠大型商場、酒店做主力店；2、商圈內商業體量較大，且詞項目為內街構造，店面展示性不強，幾乎無客源；3、現房，商業建筑都屬一拖多，二層、三層、四層全部空置，且整體面積大，銷售率不足10%，出租率不足10%。對本項目啟示：1、雖然有主力店提升項目人氣，但是仍需要合理的商業業態規劃，來確定人流動線否則依然難以實現經營盈利；2、良好的商業展示，對消費者的引導，能使商業經營事半功倍，而項目全內街的構造展示性并不好，如何能加強引導消費者消費，并加強廣告展示，是項目所需必須要做的。3、一拖多建筑形態嚴重影響了項目銷售，增產不增收，本項目也屬于此類型物業，需重點考量一拖多商業運作模式。區域板塊商業分析16湖西財富廣場樓盤名稱：湖西財富廣場—義烏商品城物業類型：商業商業面積:27萬平方米產權:50年業態：小商品、特色餐飲、建材家居、五金配件商鋪面積：148㎡-165㎡（底上三層、可打通）商鋪層高：一層4.2m二層3.6m三層3.6m四層3.6m開間：3.6m—5.5m進深：10m—15m租售價格：沿街6000元/㎡內鋪3000—4000元/㎡義務商品城一層5500元/㎡二層3050元/㎡租賃價格：2010年租賃內街0.3元/㎡/天沿街0.5-0.8元/㎡/天現內街平均0.7元/㎡/天沿街平均1.1元/㎡/天入駐率：湖西財富廣場入住50%義烏商品城70%湖西財富廣場區域板塊商業分析商業研判—大體量商業街需充足的市場培育期，且招商難度、銷售難度、商業經營難度較大，資金回籠較慢，風險系數較高現狀：1、地處縣政府對面，處開發區黃金地段位置，政府扶持力度大，老城區批發商（南大棚）如同整體搬遷到義務商品城內；2、西側入駐80%，主要以建材、家居、義務商品城為主，經營一般。東側僅沿街入住，內街全數空置。義務商品城二樓空置近一半；3、商鋪一拖三面積較大，二層、三層用來做倉儲較多，無實際商業價值；4、一期商鋪銷售基本已完成，但售價較低，內街僅3000-4000元/㎡，開發商利潤較低，二期商鋪現整體抵押出去，銷售日期未定，現金成本較高。對本項目啟示：1、大體量商業體本身就存在較大的風險，特別是一次性投入建設，后期規劃不能更改，會造成改不成、做不成的兩重尷尬；2、大體量商業體商業功能定位尤其重要，湖西財富廣場東半區五金汽配城因商家資源有限，招商困難，目前為止仍未拿出銷售與出租；3、義務商品城以帶租約銷售方式現基本已銷售完畢，銷售政策為每年6%投資回報率，前三年18%一次性從總房款里扣除，第四年開始，根據實際出租價格，業主與租客自行協商租金。給本項目一定啟示作用，值得借鑒。區域板塊商業分析舜師名園舜師名園樓盤名稱：舜師名園物業類型：住宅+底商商業面積:3500㎡小區入住率:90%產權：50年業態：便利店、藥房、餐飲為主的小區配套商鋪面積：50—100㎡80—90㎡純一層商鋪層高：3.5m開間；4-6m進深：10—12銷售價格：3500元/㎡（2011年）租賃價格：0.7-1.2元/㎡/天商家入駐率：100%區域板塊商業分析舜和雅苑樓盤名稱：舜和雅苑物業類型：住宅建筑類別：多層占地面積：12.5萬平方米業態：便利店、藥房、餐飲為主的小區配套開發商：仟山房地產開發有限公司項目地址：向陽路新工商局對面銷售情況：90%啟示：縣城老盤，業態以小區配套為主。舜和雅苑樓盤名稱：舜和雅苑物業類型：住宅+底商小區入駐率：90%產權：50年業態：家居建材、餐飲、手機通訊、美容美發、生活服務、旅行社等商鋪面積：30㎡—100㎡純一層主力面積：60㎡商鋪層高：4.8m開間：5m進深：10m—12m銷售價格：2000元/㎡（2009年）3000-4000元/㎡（2011年）6000-7800元/㎡（2012年）租賃價格：0.5-1.2元/㎡/天大門兩邊租金較高，西側租金遠高于東側租金商家入駐率：98%區域板塊商業分析商業研判—作為新城典型的成熟小區的代表，依托于沿街地段優勢，雖然商業氛圍濃厚卻依然面對著臟亂差的整體形象，租金售價水平低下現狀：1、開發區較為成熟的社區商業街，小區基本全已入住，商鋪入住近乎100%；2、項目租金售價受地段和人流量影響很大，東西租金相差近1倍；3、商業業態較為零散，主要為社區配套服務，但整體檔次較低，租金水平低，難以形成有影響力商業街區；4、主要依托于沿街便利優勢，店鋪展示性強、易達性強、客流量大；5、純一層商業能充分發揮商業價值，減少商業浪費。區域板塊商業分析對項目啟示：1、成熟小區配套商業需求較大，故小區入住率對商業價值的發掘非常重要，如何增加小區入住率，提高人氣對項目成敗起到較關鍵作用；2、如何規避項目展示性不強、易達性不強、客流量少等劣勢決定商業價值關鍵；3、二層商業的利用較為困難，目前除餐飲娛樂外，較少業態對二層商業有需求，如何規劃本項目業態，使充分發揮商業價值最大化決定本項目價格及利益關鍵。上海花園上海花園樓盤名稱：上海花園物業類型：住宅+底商小區入住率：90%產權：70年業態：餐飲、文具、美容美發、手機通訊、攝影等商鋪面積：45—168㎡一拖二主力面積70—80㎡商鋪層高：一層4m二層3.5m開間：3m—4m進深：10m—12.5m銷售價格：2300元/㎡（09年）租賃價格：0.82天/㎡/天商家入駐率：100%上海花園區域板塊商業分析東城美地樓盤名稱：東城美地物業類型：住宅+底商商業面積:3800㎡小區入駐率:75%產權：70年業態：便利店、藥房、餐飲為主的小區配套商鋪面積：商鋪面積50—230㎡主力面積50—86㎡純一層商鋪層高：3m開間：4—8m進深：10—12m銷售價格：均價6000元/㎡租賃價格：0.5-0.8元/㎡/天商家入駐率:70%東城美地區域板塊商業分析商業研判—區域租金水平受限，造成即使位置較好的商鋪租金價格也達不到很高的水平上海花園現狀：1、位于單縣新一中對面，是東城老牌社區，地理位置與人流量均較大；2、商鋪位于十字路口，展示性較好，易達性較強，但經營業態較低端，以餐飲、書店為主，租金水平低下；3、商鋪二層幾乎無任何商業價值，除舜師駕校二層做微機房，其他商鋪二層全不做商業使用。對項目啟示：1、區域租金水平受限，使租房者對商業的高租金接受度較差，對比心理較重，對本項目商業租金預期將更低；2、區域內商圈輻射能力有限，稍差位置商鋪即難以出租，因此對于本項目商業招商也將步履維艱；3、周邊商業租金價格決定本項目商業銷售售價，鑒于形勢的嚴峻，本項目商業價格難以有較高預期。區域板塊商業分析東城美地現狀：1、商業屬于半內街構造，大部分商鋪不朝向主干道，店面展示性較差；2、純一層商鋪使用，商鋪幾乎無浪費空間，使用率尚可；3、商業入駐率70%，在售樓處北側商業幾乎全空置，至金租不出去，可見此商業價值非常小。對本項目的思考歸攏商業體量較大，遠遠超出正常社區配套商業面積，招商難度較大受限于開發區整體商業租賃低水平，本項目商業毫無疑問難以租出高價格，但商鋪面積大、總價高，沒有高租金支撐，銷售難度將大大增加商業純屬內街，展示性差、易達性差、人流量差，如何規避這些致命問題？本項目屬一拖二商業，根據開發區商業當前現狀，二層商業幾乎無使用價值，如何提高二層商業價值？小區當前入住率低，交房近300戶，人流量少，短時期內無法支撐商業的消費，如何突破社區商業概念，打出大輻射圈商業概念？項目商業面積在110-245㎡，面積大，總價高，主要消費群體為誰？如何進行核心客群定位？區域板塊商業分析PART3區域業態調研餐飲—本項目展示性、易達性、人流量、停車位等均有欠

缺，如何規避不足是重點所在位置代表商家經營面積租金情況淮海現代城張記燉大鵝農家菜1600.8元/天/平東城美地鹵之牛全牛美食城2300.6元/天/平餐飲在本區域是主力業態，需求