商業地產物業銷售很容易

但

經營管理

才是最終的根本商業地產的招商工作決不是以仲介的方式來處理

招商不等于中介當招商是以仲介的方式進行時招商最后的成果必定導致失敗

.

招商人員既為未來商場管理人員;不可由其他招商公司;或非編制人員介入招商工作.

招商工作一定是統一統籌由專人專案執行.

招商工作是永續不斷的.

商業地產的經營管理決不是簡單的物業管理

商業地產的經營管理不是簡單的保安保潔物業管理

整體工作流程策略MasterPlan初步開發計劃

財務分析市場分析法規檢討設計修正廠商訪談RealMasterPlan可執行之事業計劃

開發企劃招商設計規劃經營管理規劃財務規劃營運營運管理物業管理財務管理行銷企劃完工開幕(1)開發規則(2)開發執行(3)運營階段市場調查交通調查（PositioningandProgramming）定位設計與商業組合概念

P&P

目的在于為本身尋求一個正確的利基（市場附加價值）,并為商家與消費者預訂一個

發展的空間.P&P

不能依靠一句口號而存在,它要有如文章的標題與內容相互應.P&P

的設計必須考慮到成果達成的規模與時機.

由于現實環境的需要,項目的開發可能錯序而調整定位,即便如此,仍要明確

P&P

計劃,

以期達成后發先至的效果.中型專業店大型專業店50050020005005005000300006000200001500030000AVGM2服飾西餐中餐健康超市運動家具家居建材

超市百貨公司Anchor定位的設計必須考慮規模的可行性,先初估可能的內容!?實際的可操作性!?概念評估市場調查可行性研究定位設計商業組合店鋪規劃執行計劃項目租售開業與運營營運評量商業與物業開發工程管理預算編制發包審批施工圖繪制物業管理質量管理總體設計建筑設計結構工程機電設計景觀設計室內設計建筑與室內設計擔當責任者商業地產建立同軸思想與組織目標提供開發企劃的藍圖提供建筑設計的指導提供商業操作的深度定位不是夸大的宣傳,而是正確合理的效果成形想像開幕時的媒體報道

--------對定位的自我評估定位對項目開發的實際影響概念設計總體規劃方案設計施工設計市場推廣室內裝修市場公開招租開業建筑師及其他顧問磋商規劃布局圖反映項目內容及設備位置客戶需求分析（結合商業定位）設計說明與初步估算可行性研究（商業定位）客戶背景分析/市場研究分析人流研究/客戶需求分析確定規劃目標/業態組合業態比例分配/預期租金平效分析風險評估/長競爭優勢的建立二、商場規劃(1)空間規劃分析(2)競爭力分析(3)商場定位分析(4)經營主題分析(5)市場區分分析(6)目標市場分析(7)主力承租戶分析(8)市場業種組合(9)承租戶組合三、招商行銷(1)商場規劃(2)行銷計劃(3)財務規劃(4)租賃合約(5)租賃條件(6)招商執行一、商場開發(1)市場調查(2)可行性分析(3)開發建議(4)財務分析第一階段第二階段第三階段第四階段第五階段第六階段修定整體規劃效果圖及總體模型主要設備清單成本概算商場營銷物業管理商場管理工程配合

四、經營管理

(1)公共管理規劃

(2)管理公約手冊

(3)廣告促銷企劃

(4)協調裝潢工作

(5)開幕典禮籌劃定期市場調查，整合業態的組合分配制定推銷策略,鎖定目標客戶,達到效益租金確定主要承租戶，協調工程一致商業地產開發的結構示意圖商業開發的價值鏈經營構思附加價值低高粗糙細致土地土地營建土地營建商場經營商場規劃土地營建商場規劃購買土地購買建筑物購買商場永續經營保證收益高投資報酬高抗跌力高競爭力商業價值遠景：定位市場研究的大前提

可持續發展具備核心競爭力利益最大化具備房產價格競爭力

與地區商業市場的經濟發展結合是一個可以執行的方案唯一性排它性權威性

將每一個樓層都做成為底樓的價值宏觀經濟分析基地周邊環境分析競爭者調查及分析主力廠商初步訪談初步定位各項目標設定業種業態組合財務租金試算地理區位分析各行政區概況人口增長趨勢及人口結構分析 收入結構分析基楚建設經濟發展分析零售業發展潛力和限制分析項目分析及建議市場調研的研究課目投資架構及財務方案財務計劃分析說明財務計劃評估短、中、長期性資金與回收效應實例說明項目投資及回收之主題在于分析檢討及設定資金之數量、時程及名目三

項要素之投入和回收.如何收取資金投入項目（數量;時程;名目;作價）,如何運作資金支付項目所需（數量;時程;名目）以及如何由項目中回收利益反還資金主（熟量;

時程;名目）等等將詳細設計于投資計劃中.財務策略商業地產銷售價格策略(銷售價格需反應各項成本)

成本結構

=(舉例會因個案不同而會有所修正)

+購置土地直接成本

+營建成本

+經營管理基金(3年)

+返租準備金(8%*3年

)

+開發開辦費攤提

+利息

+股東利益__________________________________

=

定價

商場規劃策略基地周邊環境概況周邊都市環境發展未來規劃及預測基地周邊道路發展現況及規劃基地周邊公共交通發展網絡現況及規劃周邊住宅發展現況及未來開發計劃周邊購物商場及點單大店發展現況現有及潛在競爭者分析本專案強勢與弱勢分析–S.W.O.T.分析市場分析策略——

商業基地周邊環境分析存在哪些潛在競爭者競爭者的經濟等實力競爭者的經營特點,經營方案競爭者的產品特點,產品存在的優缺點市場分析策略

——競爭調查者分析建筑及室內設計策略MIS&POSDesignTeamStructureDeveloperPMDesignArchitect(InternationalTeam)Landscape&WaterLightingSignage&GraphicConceptualStructureA.V.-PerformanceCriteriaFoodServiceConsultantExecutiveArchitect(LocalTeam)StructureMEPFEngineerEnvironmental&SewageCentralControlSystemCode–DesignInstituteQuantitySurveyorIndependentConsultantsSurveyEngineerGeologyEngineerTrafficEngineerCivilEngineerWasteHandlingParkingManagementSecurityConsultant前期準備階段技術經濟指標方案設計（SD）擴初設計（DD）施工圖說（CD）施工階段項目立項用地紅線及規劃指標基礎資料收集政府部門咨詢審批規劃消防交通市政環保環衛防疫綠化建筑及室內設計工作流程設計依據

(基本要素)外立面視覺亮點內外通透明亮ZOONING業種區塊動線明朗市政配套設計

(水電煤消防安保通訊

視訊

網絡

POS物流)廠家營業動線消費者購物動線物流配送動線結構安全系統其他主客觀條件C.I.S指示標志系統

(基本系統

應用系統

DISPLAY招牌……)經營管理的作業策略開幕前工作開幕宣傳活動節慶計劃促銷活動計劃擬定年度推廣計劃圖面審核進場安排安全管理工程驗收商品陳列裝潢施工管理審核專業能力確立工作要項簽訂專業合約商

專業協力廠商征選專業課程安排工作內容解說人員征聘及訓練進駐說明促銷說明管理規章說明租戶協調經營管理的工作項目經營管理的工作項目開幕后執行工作設施管理機電設備之管理及修繕清潔管理園藝管理保全管理防蟲消毒管理安排保險服務地方政府及其它公共團體之聯系會計及有關事宜經營管理的工作項目開幕后執行工作租務管理負責代管出租物租賃意見之提供管理及租賃事宜之建議租賃文件處理出租單位點交及點收租金／費用收取受理承租戶之投訴承租戶之教育出租物之裝璜租物之修繕租戶手冊編訂經營管理的工作項目各類型廣告計劃促銷活動計劃發行刊物計劃主要租戶營銷計劃協力廠商合作計劃設定營銷方向制作營銷工具及設定營銷管道收集國內外商品訊息藉主力、次主力承租戶之號召力帶動營銷氣氛開幕后執行工作營銷推廣計劃執行經營管理的工作項目開幕后執行工作租金收取方式、訂價、調幅租期、裝潢期保證金共同經營基金,用于商場開幕、宣傳、建立并維持市場形象其它

：

廣告招牌、店鋪內之設備、使用規定、

約滿續約手續制定標準租賃條件經營管理的工作項目對商業定位的工作成果市場定位目標市場商圈業種比例及租戶組合建議租金規劃建議外立面概念設計公共空間室內概念設計財務投入產出測算最終工作成果

全程時間表SCHEDULE

第一階段:前期規劃

NO

第二階段:營建工程

招商準備

第三階段:實際運營

經營管理

系統規劃

招商團隊

之組成

擬定招商計劃