稅務與期間費用成本管理案例導言：下文對稅費、期間費用的控制進行了一些梳理，部分案例取自其他房產公司的經驗，僅供大家參考。稅務支出管理稅務支出貫穿于項目開發的整個過程，是房地產項目成本控制的一個重點。政府對房地產行業宏觀調控的一個重要手段是稅收，稅務支出一般在房地產項目成本費用中的比例會達到20%，甚至更高。從法律意義上說，稅收具有固定性、無償性和強制性的特點。稅制要素中的征稅對象、稅率、納稅期限、減免和加征等內容都是由相關法律法規界定，不可隨意更改。為此，稅務支出管理的關鍵在于事前的籌劃。我們應盡可能通過事前的測算，合理安排自己的稅收計劃，從而得到最大的稅收利益。一、正確認識稅務支出管理稅務支出管理的目標是避免繳納不該繳納的稅金，降低稅收成本。但我們必須同時注意以下兩點：1、稅收具有強制性，如果偏離了稅務規范，企業將面臨涉稅風險，為此稅務支出管理應符合稅收法律規范。2、應具有全局意識，符合企業的整體利益。任何一項稅務支出管理方案都有其兩面性，企業在取得部分稅收利益的同時，必然會為實施該方案付出成本費用。如果節稅額不能彌補這些成本費用，那這種方案就是不可取的。以上有兩方面的含義，一方面稅務支出管理應著眼于整體稅負的降低，既要考慮某一稅種的節稅利益，也要考慮多稅種之間的利益抵消因素。另一方面，稅務支出管理的最終目標是企業整體利益最大，而不是稅負最輕。稅務支出管理應綜合考慮各方面利益，全面權衡，不能為籌劃而籌劃，僅僅考慮稅收利益。二、掌握充分的信息一個房地產項目從招投標、開發建設到銷售，涉及到企業所得稅、營業稅、土地增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、契稅、印花稅等數個稅種，相對應的為中央及地方發布的稅收法律、法規、規章等各種規范性文件。為此，必須在充分了解所在區域稅收政策的基礎上，結合項目自身的特點進行稅務籌劃。1、企業自身的情況是稅務支出管理的出發點，如果不掌握企業內部信息，將無法制定合理有效的稅務支出管理方案。2、我國有多個層次上的稅收法律規范，這些規范經常隨政治、經濟形勢的變動而修正，在進行稅務支出管理時，必須對此加以注意并適時調整方案。3、稅收法律規范往往存在較多的模糊之處，在實踐中一般要通過稅務機關的認定和判斷，而認定和判斷又隨具體情況不同而不同。在運用稅務支出管理時，必須了解主管稅務機關的觀點，進行反復研討。運用好稅務支出管理的基本方法1、臨界點管理。在我國的現行稅法體系下，稅率分級和稅收優惠等都有臨界點。所謂臨界點，就是稅法中規定的一些數額或比例的標準，當超過這些標準，稅負就會大幅度的上升。為此，我們在經營中碰到稅收臨界點時，可通過合理調節收支等方式，利用好臨界點、降低稅負。2、稅收優惠政策管理。稅收優惠政策是國家為鼓勵某些產業、地區的發展，為達到從稅收方面對資源配置進行調控的目的，而特別制定的一些優惠條款。爭取、利用國家現行的稅收優惠政策是重要的稅務支出管理方法。如果我們運用優惠政策得當，就會為企業帶來可觀的稅收利益。3、差異管理。由于我國國情復雜，稅制本身存在著某些制度性的差異，這種差異使得房地產企業可以用來做出減輕稅負的選擇。首先，我國幅員廣闊，各地區經濟、社會發展水平不一，各地區對于相同的稅制要素往往會有不同的規定，這樣我們可以通過一定的方法將稅收活動在區域間進行轉換，從而獲取稅收利益。其次，不同行業的稅收待遇也存在著較大的差異，當納稅人處于兩種以上的行業之中時，就可以選擇有利于自己的稅收規定進行納稅。四、稅務支出管理的要點1、在房地產項目可行性研究階段，通過對相關資料的分析，預測企業的納稅情況；2、根據預測結果，確定稅務支出籌劃的重點稅種、環節和方法；3、在資金來源、建設方式、經營模式等方面，從稅務支出角度進行籌劃；4、項目開工前，根據整體開發計劃編制納稅測算報告；5、在項目進行中，根據納稅測算進行及時的預警和全面控制；6、保持與稅務機關的溝通，隨時關注稅法相關規定的更新，及時制定調整方案案例：1、盈虧合并【事實描述】某集團在同一地區有兩個全資公司，其中一個公司是房產公司，開發的是利潤較好的住宅項目，預計年盈利約2000萬元。而另一公司從事的酒店旅游業，由于酒店各項開支較高，所處地區又非旅游旺地，客流量不大，預計出現年虧損約1000萬元。該房產集團的這兩個公司原先各自為獨立法人，企業所得稅屬同一地區國稅局管轄，并分別繳納。雖然整體上盈利不大，但由于分別納稅，所以從整體上看，企業所得稅需繳納500萬元（按照25%企業所得稅計算）。該集團通過分析，提出如下稅務支出管理方案：1、將房產公司的經營范圍進行更改，增加酒店經營等內容，并領取特種行業經營許可證（酒店經營所需）。2、以其中一個公司（房產公司）為主體，通過增資的形式將另一公司（酒店公司）進行吸收合并。在合并過程中，遵循了財稅【2009】59號文的各項規定，符合特殊性稅務處理的要求。酒店公司被吸收合并后，作為房產公司下設的一個分公司繼續經營。根據財稅【2008】175號文，契稅可免征；根據財稅【1995】48號文，在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。通過以上方案，合并后的房產公司年企業所得稅為（2000-1000）×25%=250萬元，降低稅務支出250萬元。【案例分析】本案例利用組織變更，將兩個獨立法人各自的盈虧變為一個法人內部的盈虧，從而可以用虧損彌補盈利，實現企業所得稅的降低。本案例在實施中需注意的是，要關注各公司的股權比例關系，利用好財稅【2009】59號文，盡量能使用特殊性稅務處理。2、股權收購【事實描述】甲公司準備用8000萬元現金收購乙公司80%股權，乙公司全部股權都由丙公司持有。丙公司所持乙公司80%股權的計稅基礎為4000萬元。在上述交易中，丙公司應當繳納企業所得稅：（8000-4000）×25%=1000萬元。如果甲公司采取符合財稅【2009】59號文特殊性稅務處理的股權收購方式，可以向乙公司的股東支付本公司20%的股權（公允價值為7000萬元）以及1000萬元現金。由于丙公司轉讓乙公司股權超過75%，并且股權支付額占交易總額比例也超過了85%（為：7000/8000=87.5%），因此可適用特殊性稅務處理的情況。乙公司的股東丙公司取得1000萬元非股權支付額，非股權轉讓部分的所得為：（8000-4000）×1000/8000=500萬元。丙公司確認所得500萬元，繳納企業所得稅500×25%=125萬元。兩個方案比較，若丙公司采用股權收購方式可以減少企業所得稅875萬元。【案例分析】本案例通過使用企業所得稅的特殊性稅務處理進行稅收籌劃，但需要注意，本例適用于股權轉讓方接受股權支付的情況。若丙公司需要現金，則本案例所述方式則難以運用。此外，若未來丙公司轉讓甲公司股權則仍需要繳納企業所得稅，不過丙公司可以獲得推遲繳納企業所得稅的時間。3、直接銷售還是轉讓股權【事實描述】某集團投資33000萬元成立了一家房產項目公司，該項目公司開發了一棟商場，想將該商場出售給某百貨公司，雙方約定的售價為50000萬元，該商場房增開發成本為30000萬元（假設全部為土地增值稅的可扣除項目），房地產開發費用為3000萬元（假設利息支出不能提供金融機構證明）。此外，城建稅為7%，教育費附加為3%，地方教育費附加為2%。該房產公司繳納的稅收如下：1、營業稅=50000×5%=2500萬元。2、城建稅及教育費附加=2500×（7%+3%+2%）=300萬元。3、印花稅=50000×0.05%=25萬元。4、土地增值稅。假設房增開發成本30000萬元都可以作為扣除項目，作為房地產企業加計扣除6000萬元（30000×20%），房地產開發費用為3000萬元（30000×10%），可扣除稅金2800萬元（2500+300）。增值額為8200萬元（50000-30000-6000-3000-2800），未超過50%，稅率30%。土地增值稅為2460萬元。5、企業所得稅=（50000-30000-3000-2800-2460-25）×25%=2928.75萬元。相關稅負為8213.75萬元，項目公司凈利潤為8786.25萬元，這也就是集團從該項目可獲取的收益。該集團公司設想了如下的操作方案，將出售商場變為出售項目公司股權，股權轉讓價格為50000萬元。這樣，納稅方案如下：股權轉讓不需要繳納營業稅。股權轉讓不需要繳納土地增值稅。繳納印花稅=50000×0.05%=25萬元。繳納企業所得稅=（50000-33000-25）×25%=4243.75萬元集團公司稅負為4268.75萬元，通過上述籌劃，降低稅務支出3945萬元。集團公司從該項目獲取收益為12731.25萬元（50000-33000-4268.75），所增加收益正是稅務支出的降低額。【案例分析】本案例通過銷售方式的變換，將稅種進行了簡化。但需注意，這種籌劃方式并非所有銷售行為都可以采用。它適用于項目開發之前已確定購買者，并且開發產品一般不能為住宅，而應該是商業地產（如寫字樓、商場、酒店等），這種轉讓通常為整棟產權轉讓。此外，項目公司股權轉讓之前應清理有關資產、負債，以方便確定股權轉讓價格。4、定價策略【事實描述】某房產公司開發了一個普通住宅項目，銷售面積為2萬平方米，假設房增開發成本6000萬元都可以作為土地增值稅扣除項目，作為房地產企業加計扣除1200萬元（6000×20%），房地產開發費用為600萬元（假設計算土地增值稅時按照房增開發成本10%計算，也為600萬元）。該公司通過市場分析，價格初步確定為5000-5500元/平方米，企業考慮如下兩個定價方案：1、銷售單價為每平米5300元，銷售收入為10600萬元。營業稅及附加=10600×5%（1+7%+3%+2%）=593.6萬元。印花稅=10600×0.05%=5.3萬元。土地增值稅的增值額=10600-7800-593.6=2206.4萬元，增值率為26.28%，土地增值稅稅率為30%，土地增值稅為661.92萬元。企業所得稅=（10600-6000-600-593.6-5.3-661.92）×25%=684.79萬元，凈利潤為2054.385萬元。2、銷售單價為每平米5000元，銷售收入為10000萬元。營業稅及附加=560萬元，印花稅=5萬元。土地增值稅的增值額=10000-7800-560=1640萬元，增值率19.6%，未到20%起征點，不用繳納土地增值稅。企業所得稅=（10000-6000-600-560-5）×25%=708.75萬元，凈利潤為2126.25萬元。從上述分析來看，單價定的高反而凈利潤要少，這表明定價策略中也需要考慮到土地增值稅等稅務支出的作用。【案例分析】本案例從定價策略上分析了土地增值稅等的影響，從中可以看到，銷售單價的界定直接影響到土地增值稅的計算。特別是，當增值額在起征點附近時，我們需要格外注意價格的確定，以免出現上例那樣錯誤定價的情況。與此相類似，諸如在土地增值稅稅率變化點附近的籌劃也是很重要的。5、賣房送契稅【事實描述】某房產公司為進行促銷，進行了如下營銷策劃，準備在各大媒體上進行廣告宣傳，承諾在開盤當日對前30名買房者給予贈送契稅的優惠，預計該項支出為150萬元。該公司打算在為購房者代理辦證時，由公司為購房者支付該款項，并隨后計入了銷售費用，并在企業所得稅前進行了列支，抵減應納稅所得額150萬元，少繳納企業所得稅37.5萬元。隨后，經過咨詢稅務機關人員，被告知此贈送并非符合稅法規定的公益性捐贈，不能進行稅前列支。【案例分析】采用贈送客戶契稅、物品等方式進行營銷，從稅務的角度上看，其實并不劃算。從本案例可見，贈送客戶契稅不能作為公益性捐贈，從而不能在所得稅前進行扣除。同樣，如果贈送客戶物品，則往往容易被稅務機關認為是業務招待費，也同樣面臨納稅調整。為此，在不考慮其他因素的條件下，進行促銷的較好方式是直接進行價格折扣。以本案例為例，如果將150萬元作為商業折扣進行處理，從總房價款中進行扣除（開具發票的金額應為折扣后金額）。那么不僅可以減少應納稅所得額150萬元，還可以節省營業稅及附加8.4萬元（城建稅為7%，教育費附加為3%，地方教育費附加為2%），減少土地增值稅3萬元（以2%預征率計算）。6、分立后轉讓【事實描述】某房產公司下屬有一分公司，該分公司負責開發一個寫字樓項目（該項目已經一定程度開發，符合轉讓的法律條件），現在該房產公司準備將該項目出售給另一家商業公司使用。該項目經過評估，資產的轉讓價格為8000萬元（假設該價格也是稅務認可的），其原始成本為5000萬元。該公司若將該項目作為資產轉讓進行操作，那么相關稅務支出為（因印花稅金額較小，本例不考慮印花稅）：1、營業稅。（8000-5000）×5%=150萬元2、城建稅及教育費附加。150×（7%+3%+2%）=18萬元3、土地增值稅暫按3%預征率計算。8000×3%=240萬元4、企業所得稅。（8000-5000-150-18-160）×25%=668萬元相關稅負為150+18+240+668=1076萬元，房產公司從該項目轉讓中獲取的收益為8000-5000-1076=1924萬元。現在該房產公司提出如下方案：1、將分公司通過分立變為獨立的公司，房產公司股東取得該公司100%股權，符合特殊性稅務處理的相關規定。這樣，房產公司取得該項目公司的股權按照原計稅基礎計算，不需繳納企業所得稅。2、營業稅、城建稅及教育費附加。根據財稅[2002]191號和有關規定，不征收營業稅。3、土地增值稅。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。本例中為企業分立，不涉及有償轉讓，為此土地增值稅不需要繳納。最后，在滿足特殊性稅務處理對年限等規定后，將100%股權轉讓給商業公司。在轉讓中，不繳納營業稅及附加，需繳納企業所得稅=（8000-5000）×25%=750萬元。對比前面方案，稅負減少326萬元。【案例分析】本案例通過分立，將資產獨立后進行轉讓，從而規避了相關稅收。但必須注意，在使用特殊性稅務處理時，需嚴格遵循財稅【2009】59號文的要求，避免因有關操作細節不符合規定而出現爭議。另外，根據有關規定，企業分立后的派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬，不征收契稅，為此分立也不會新增契稅。7、租金的合理分配【事實描述】某房地產企業將投資8億元開發的大型商業物業（20萬平方米）進行出租，在招商前對租金收取進行了籌劃，主要解決房產稅過高以及所得稅問題。該企業預計將取得年租金收入5000萬元，僅房產稅就要繳納600萬元（租金的12%）。籌劃人員認真分析了該公司的情況，提出了以下籌劃方案：1、專門成立一個市場管理公司來管理該大型物業。經營范圍包括：市場管理、物業管理、咨詢服務等。該公司應具有物業管理資質。2、在市場管理公司要行使部分政府管理職能（政府招商，稅務、工商、計劃生育等一站式服務，這些主要是為了便于后面的收費價格審批）。3、對市場內商家實行“會員制”管理，為會員提供各項優惠服務（諸如：租金優惠、法律會計等中介服務優惠、免費進行工商登記、免費進行消防培訓等等）。這樣，對所有進入該市場的商家實行會員制后，收取約為租金25%左右的會員費、10%左右的物業管理費（房管局、物價局備案）；在租金收取上，對會員一律實行6.5折優惠。經過上述籌劃后，年度營業總收入基本不變約為5000萬元，其構成為租金3250萬元、物管費500萬元、會員費1250萬元。可以節約房產稅：1750萬元×12%＝210萬元。【案例分析】按照房產稅的相關規定，需按照租金收入的12%計算繳納房產稅。本例通過利用不同稅種的差異，將租金收入分為租金、物管費、會員費，從需繳納房產稅的租金變為不需繳納房產的物管費、會員費，從而實現了稅務支出的節省。當然，本納稅籌劃需要注意的是，收費方案需要得到相關行政管理機構的認可，避免因收費方案得不到確認而出現納稅爭議。8、出租與承包的選擇【事實描述】某房地產企業持有某原值5000萬元的房產，所在地區房產稅的房產原值可減除比例為30%。該企業將房產出租出去，每年獲取租金1000萬元，其應繳納房產稅120萬元。該企業通過考慮，提出如下納稅籌劃方案：1、將該房產作為其下屬的一個營業部，并與承租人簽訂勞動合同，將其招聘為營業部經理。2、與該承租人簽訂承包合同，每年固定上交1000萬元承包費，承租人以自己名義對外營業。這樣，該企業通過籌劃將出租房產變為自營房產，只需要按照房產原值減除一定比例繳納房產稅，不用按照租金計算繳納。應納房產稅為：5000×（1-30%）×1.2%=42（萬元）。可以減少稅務支出78萬元。【案例分析】本案例通過轉換收入形式來轉換稅制要素，將租金收入轉換為承包費，從按照租金繳納變為按照原值繳納房產稅，進而進行節稅。但是，需注意的是將承租人轉為企業員工，這也就是納稅籌劃中的代價。另外，由于承租者以自己名義對外營業，根據營業稅的相關規定，出包者向承包方收取的承包費按“服務業”稅目征收營業稅，承包費的營業稅及其附加不能減除。當然，若能符合一定條件，這部分的稅費也能規避。最后，本籌劃的要點在于稅率差（12%與1.2%），當租金與房產原值扣除一定比例后的余額越接近，則效果越明顯，否則本籌劃的意義就不大了。9、售后返租的變化【事實描述】某房產公司開發了一個產權式酒店，由業主購買后返租給該公司統一經營，房產公司總銷售收入為20000萬元，并承諾按照其購房價格8%給予業主回報（回報金額為1600萬元），該公司實際對外出租年收入2000萬元。如不進行任何籌劃，則存在兩次出租。第一次是業主將房屋出租給房產公司，第二次是房產公司再將房屋出租給使用者。房產公司需按照租金收入2000萬元繳納營業稅100萬元（5%營業稅率，不考慮城建稅及附加）。因房產公司不是產權所有者，不需繳納房產稅。該房產公司考慮如下籌劃方案：1、房產公司從出租變為代理，即代理業主對房屋進行出租。通過簡化出租關系，變為業主將房屋通過房產公司的代理，出租給了使用者。2、房產公司對租金收入2000萬元與給業主回報1600萬元之間的差額400萬元，作為代理費收入。這樣，房產公司的稅負降低為營業稅20萬元（400萬元×5%）。【案例分析】本案例通過簡化出租關系，將房產公司承擔的轉租關系轉化為代理關系，從而降低了營業稅。本稅務支出管理方案的注意點在于要事先與業主達成代理協議，從相關合同要素上規避法律風險。10、房產出租改為代銷【事實描述】某市的甲公司將一處商場出租給乙公司用于其銷售自產產品，每年收取租金200萬元，該房產的計稅原值為1000萬元，當地規定房產原值扣除比例為30%。甲公司和乙公司均為增值稅一般納稅人。甲公司取得的租賃收益應繳納的相關稅收情況如下（假設僅考慮營業稅和房產稅）：營業稅=200×5%=10萬元房產稅=200×12%=24萬元甲公司經過考慮，提出如下籌劃方案：1、甲公司利用商場為乙公司代銷產品，代銷產品的價格等全部由乙公司確定，甲公司只收取手續費。假設甲公司每年收取的代銷手續費仍然為200萬元。2、上述方案下，甲公司應負擔的稅收為：營業稅=200×5%=10萬元房產稅=1000×（1-30%）×1.2%=8.4萬元通過籌劃，甲公司可減少房產稅24-8.4=15.6萬元【案例分析】根據增值稅有關規定，將貨物交付他人代銷以及銷售代銷貨物都應當視同銷售繳納增值稅。當貨物在一般納稅人之間銷售時，若不存在其他稅收優惠，增值稅的稅率一致，總體增值稅的稅負不會因為增加納稅環節而增加。如果甲公司是小規模納稅人或非增值稅納稅人，則應當重新測算上述籌劃方案。11、改出租為轉租【事實描述】甲公司持有一棟寫字樓對外進行出租，因設施不齊全，每年只能收取租金600萬元。現在該公司準備花5000萬元對該房屋進行裝修改造，預計裝修改造后，每年可收取租金2000萬元。在裝修前后，與租賃收入相關的稅負如下：1、裝修前：營業稅=600×5%=30萬元；城建稅及教育費附加=30×（7%+5%）=3.6萬元；房產稅=600×12%=72萬元。合計105.6萬元。2、裝修后：營業稅=2000×5%=100萬元；城建稅及教育費附加=100×（7%+5%）=12萬元；房產稅=2000×12%=240萬元。合計352萬元。裝修后的稅負增加：352-105.6=246.4萬元。甲公司考慮如下籌劃方案：1、甲公司先將裝修前房產出租給下屬企業乙公司，并簽訂一個期限較長的租賃合同（假設20年），每年收取租金600萬元。然后由乙公司出資5000萬元進行裝修改造，再對外進行轉租，轉租租金仍然為2000萬元。2、甲公司承擔的稅負仍為105.6萬元；乙公司應承擔：營業稅=2000×5%=100萬元；城建稅及教育費附加=100×（7%+5%）=12萬元；因不是產權所有者，不需繳納房產稅。合計112萬元。甲公司和乙公司稅負合計217.6萬元。籌劃后稅負減少：352-217.6=134.4萬元。【案例分析】本例通過設置轉租一個環節，將房產稅的計稅基礎進行了減少。雖然增加了營業稅及附加，但是房產稅得到了減少，總體上稅負得到減輕。但需要注意的是，甲公司與乙公司為關聯方，甲公司向乙公司收取的租金應當公允，不能明顯偏低而且沒有正當理由。這里需要注意，房產稅由產權所有人繳納，轉租人并非房產的產權所有人是不需要繳納房產稅的，但是由于各地執行政策情況不一樣，具體還需要和當地稅務機關進行及時溝通。12、轉出減值資產【事實描述】甲公司擁有一棟商場，賬面原值為6000萬元，因地段等原因，實際上公允價值下降為1000萬元。甲公司每年應繳納房產稅（按照房產原值減除30%后計算繳納）為：6000×（1-30%）×1.2%=50.4萬元。該公司考慮如下籌劃方案：將上述房產對外投資到下屬企業乙公司中（非房產企業），按規定投資者投入的固定資產按照投資各方確認的價值，作為入賬價值。則乙公司接受甲公司房產投資的入賬價值為公允價值1000萬元。乙公司每年應繳納房產稅1000×（1-30%）×1.2%=8.4萬元。繳納契稅（假設契稅稅率為3%）1200×3%=36萬元。營業稅和土地增值稅按照有關規定，不需繳納。經過籌劃，減少稅負50.4-8.4-36=6萬元。此外，以非貨幣性資產對外投資需按照公允價值計算損益進行企業所得稅繳納，因此甲公司還需確認損失6000-1000=5000萬元。如果甲公司為盈利企業，則可以起到推遲繳納企業所得稅的作用。【案例分析】本例通過房產對外投資起到了將賬面價值轉化為公允價值的作用。但在實踐中，需要注意乙公司為關聯企業，為此有關交易應按照公平、合理原則進行。同時，在減值較大情況下，本例的減稅作用比較明顯，否則起不到預期效應。13、會所的房產稅籌籌劃【事實描述】某房地產企業持有有某原值8000萬元的會所，該會所主要要用于為業主主提供服務，所所在區域較偏偏僻，市場租租金不高。該該企業所在地地區房產稅的的房產原值可可減除比例為為30%，雖然對于會會所的產權未未明確，但按按照稅法要求求，該房地產產企業作為房房產的實際使使用者為納稅稅義務人，該該企業應繳納納房產稅=8000×（1-30%）×1.2%==67.2萬元元。該企業通過考慮，提提出如下納稅稅籌劃方案：：1、將該會所出租給給某關聯方經經營，租金為為150萬元，該租金金水平也得到到稅務機關的的認可。2、經過籌劃，房產稅稅=150×12%=118萬元，另外為為租金產生營營業稅150×5%=7..5萬元（不考考慮營業稅金金附加、企業所所得稅影響），減少稅金金支出67.2-118-7.55=41.77萬元。【案例分析】本案例通過將自有有物業轉化為為出租物業，減減少了房產稅稅支出。這種種籌劃的立足足點在于物業業原值較大，而市場租金卻較低，而且兩者的差距越大，則這種籌劃的結果也越明顯。14、會所出售的籌劃【事實描述】某房地產企業開發發某住宅區，其其中有成本66000萬元的會所所。該會所按照約定，其產權歸屬屬于該企業，主主要用于為業業主提供售房房合同中承諾諾的服務。因因該住宅的商商業氛圍不濃濃厚，該會所所若對外銷售售，其市場價價格不高，約為5000萬元左右。現現在該企業的的住宅銷售完完畢，稅前利利潤為2億元，若不不進行任何籌籌劃，則需按按照稅法繳納納企業所得稅稅。現在該企業提出如如下籌劃方案案：1、將會所按照50000萬元價格出售售給某關聯方方，并約定該該關聯方需履履行原售房合合同中房地產產企業對業主主承諾的服務務。2、因該籌劃，減少稅稅前利潤10000萬元。同時，由于于房產原值減減少了，可以以在以后的房房產稅繳納時時減少計稅的的基數。【案例分析】會所是一個讓開發發商很難處理理的事情，特特別是新建的的小區，很多多開發商自有有的會所都面面臨嚴重的虧虧損，其市場場價值是并不不高的。但由由于只能作為為資產減值體體現在賬面上上，而不能在在稅前進行列列支，因此不不能有效減少少稅負。通過過內部關聯方方的轉讓，則則實現了稅負負的下降。但但需注意關聯聯交易需得到到認可，另外外，作為開發發商自有產權權的會所，應應轉入固定資資產進行核算算并計提折舊舊，這部分成本本一般也不可以以在土地增值值稅計算時扣扣除。期間費用管理

房地產開發企業的的期間費用是是指為組織、開開展房地產經經營活動而發發生，但不能能直接歸屬于于某個特定產產品成本的費費用，它主要包括管理理費用、銷售售費用、財務務費用。房地產行業從本質質上說，是資資金密集型行行業，不僅建建造過程需要要大量的資金金投入，同時時一個項目的的完成又經歷歷較長的時間間，在整個運運作周期內，期期間費用是非非常高昂的。特特別在當前國國內宏觀調控控頻繁的背景景下，一方面面，項目開發發單純依靠自自有資金是難難以完成的，開開發資金越來來越依賴于外外部資金；另另一方面，銷銷售狀況受外外部環境的影影響較大，運運作周期不斷斷延長，這又又進而導致房房地產企業的的各項費用高高企。此外，費費用控制水平平還會直接影影響現金流的的平衡，甚至至是企業的財財務安全，相相當多的房地地產企業就是是因為費用控控制不好（尤尤其是財務費費用）而陷入入資金鏈危機機。因此，合合理控制期間間費用是關系系到企業生存存、發展的重重要任務。一、推行預算管理理費用失控的一個重重要原因是事事先沒有建立立明確的目標標，其結果導導致在執行中“走一步看一一步”，最終失控也就不足為奇奇了。預算是是運用目標管管理思想對期期間費用進行行管理的一種種具體形式。在在期間費用預預算管理中，預算按結構樹樹層層分解落落實到各個部門上，目目標變成可執執行的行動計計劃，通過實際結果果與目標進行行對比分析，找找出差距、分析原因、制定改進措措施。而在預算分解過程程中，各預算算目標的方向向一致，環環環相扣，形成成協調統一的的目標體系。只要每個部門完成了自己的分預算目標，整個費用預算總目標就能完成。二、劃分分責任中心，實實施責任考核核有不少采取預算管管理的企業并并沒有取得預預期效果，其其原因往往在在于目標與執執行相脫離，費費用預算目標標并沒有細分分、落實到各各個執行部門門。為此，需需要根據各部部門的管理權權限和費用承承擔范圍，將將指標從宏觀觀層面分解到到微觀層面，把部門劃分為若干個相對獨立的責任中心。同時，定義好每個責任中心與費用控制相關的指標，根據責任中心的預算完成情況進行考核。這樣，就可以在日常業務中實現對費用的過程控制，真正將費用控制的執行力滲透到基層。三、分析驅動因素素驅動因素是戰略成成本管理中的的一個重要概概念，它是指指導致成本費用用發生的因素素，可以是一個個事項、一項項活動或作業業(activvity)。對期間費用用進行驅動因因素分析，目目的是對費用形成的“前因后果”進行追本溯溯源，深入挖挖掘費用背后后的推動力，從從根源上分析析可以降低費費用的各項要要素。以銷售售費用為例，驅驅動因素可能能就包括產品品發布會次數數、拜訪客戶戶時間、合同同制作數量等等，銷售費用用不過是這些些驅動因素產產生的后果。我我們通過對驅驅動因素的分分析、優化，消消除無效作業業，就可以從從根本上消減減無效的期間間費用支出。四、做好融資規劃劃1、確定合理的資金需需要量是融資資規劃的前提，資金不足固固然影響項目目的開展，但資金金過剩也會導導致利息費用用的增加。在融資計劃劃中，需要特特別關注預售售收入與融資資規劃相配合合，盡量避免免過度籌資。2、付款時間的推后后可減少因資資金占用而產產生的利息，目前我們取得的開發用地，大多由政府負責拆遷，而政府拆遷難、交地晚也是普遍現象，為此應努力利用這些因素延緩付款時間。3、根據不同的資金需需要，合理配比長長期融資與短短期融資；從不同渠道道中選擇資金金成本最低的渠道，同時還要考考慮各個渠道道的約束條件件，選擇合適適的籌資時機機。案例：1、會議費用的節省省【事實描述】某公司一個年度的的會議費用達達到200萬元，包括括差旅費、會會議室租金、會會務準備費用用等。該公司司隨后對會議議費用進行了了詳細的分析析，結果發現現，相當多的的會議費用實實際是可以節節省的，節省省的方法有以以下：（1）會議形式從從現場轉換為為非現場。會議并非一一定需要現場場召開，一些些會議實際是是可以采取成成本更低的形形式進行的，例例如OA流轉審批、電電話溝通、視視頻會談等。非非現場形式的的會議可以將將現場費用轉轉為非現場費費用，差旅費費、會議室租租金等降低了50萬元。（2）會議的歸歸并。該公司司分析發現，較較多的會議由由于事前沒有有安排，所以以經常出現重重復性會議的的情況，往往往是一個會議議后不久又召召開幾乎同樣樣主題的會議。為此此，該公司對對一段時期內的會議議申請進行了了歸并，將相相同主題的會會議集中召開開。這樣，不僅節省了與與會人員的時時間，也減少少了外地與會會人員的往返返次數，減少少的會議費用用約30萬元。【案例分析】會議是一項費用高高昂的活動，除除去直接性的的支出外，與與會人員的時時間是更重要要的支出。參參與會議的人人員越多、層層次越高，占占用的人員時時間就越多，會議的成本就越高。為此，合理安排會議、減少不必要的會議時間是降低會議成本的最重要工作。2、預算管理與責任任考核【事實描述】某集團公司每年編制制預算對費用用進行控制，預算編制上是由下屬企業上報預算，并由集團進行審核。同時，對預算進行考核，規定若超出預算金額，則相應罰款10%，若低于預算金額，則不予獎勵。該集團公司最終發發現，每年的的預算金額是是越來越高，近3年的費用預預算是1000萬元、1100萬元、1300萬元。費用預預算金額經常常是在上一年年度的基礎上上增加一定的的幅度，根本本未考慮公司司實際需要支出情況況。同時，公司費費用實際發生生額是950萬元、1000萬元、1200萬元，略低于預算限限制，但剛好完成預預算任務，真真正大幅度降降低費用的情情況很少出現現。該公司經過分析發發現，其原因因在于，一方方面預算編制制沒有確實的的依據，是根根據上年情況況制定，而沒沒有根據各項項費用發生的的緣由進行分分析；另一方方面該公司對對于費用預算算完成情況有有懲罰措施，但但沒有獎勵措措施。【案例分析】事后控制不如事中中控制，而事事中控制不如如事前控制。只有事前規劃得當才能真正控制好成本費用，預算作為一項管理工具在很多企業得到運用，但運用效果往往并不符合預期。其原因有很多，很重要的一點是企業沒有把目標管理真正貫徹到預算中，沒有將預算通過激勵措施進行落實。從上述例子可見，首先，預算編制的目標不明確。費用預算目標應當是各項費用的