項目精裝修工程管理策劃書編制：2008年12月前言隨著中國城市化進程以及城鎮居民生活節奏的加快，未來幾年將是我國精裝修房發展的高速期。項目約有1100多套精裝修單位，施工工期很緊，因此，精裝修工程管理在本項目顯得非常重要?；诖?，有必要在項目工程管理策劃書的基礎上將精裝修工程管理單獨分項策劃。以幫助項目工程管理人員在精裝修工程開工前理順管理思路，對精裝修工程管理過程中可能出現的難點及風險進行分析與預控，使本項目的精裝修工程管理更具有科學性與前瞻性。策劃書從本項目精裝修工程實際概況和市場精裝修管理模式、精裝修隊伍現狀的分析入手，構建本項目精裝修工程管理思路和控制重點，進一步理順管理流程，確定過程控制措施和管理制度等。目錄TOC\o"1-4"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc217893676"第1章精裝修工程概況4HYPERLINK\l"_Toc217893677"1.1工程簡介4HYPERLINK\l"_Toc217893678"1.2標段劃分4HYPERLINK\l"_Toc217893679"1.3質量、進度及安全文明施工要求4HYPERLINK\l"_Toc217893680"第2章精裝修工程市場概況5HYPERLINK\l"_Toc217893681"2.1精裝修工程市場現狀5HYPERLINK\l"_Toc217893682"2.2精裝修工程承包模式的確定5HYPERLINK\l"_Toc217893683"開發商總包模式6HYPERLINK\l"_Toc217893684"土建總包單位模式7HYPERLINK\l"_Toc217893685"精裝修單位總包模式9HYPERLINK\l"_Toc217893686"精裝修單位單獨總包模式9HYPERLINK\l"_Toc217893687"精裝修單位聯合總承包模式10HYPERLINK\l"_Toc217893688"本項目承包模式的確定12HYPERLINK\l"_Toc217893689"三種承包模式利弊的分析12HYPERLINK\l"_Toc217893690"本項目承包模式的確定13HYPERLINK\l"_Toc217893691"第3章本項目精裝修管理目標及管理體制14HYPERLINK\l"_Toc217893692"3.1本項目精裝修工程特點14HYPERLINK\l"_Toc217893693"3.2本項目精裝修工程管理目標14HYPERLINK\l"_Toc217893694"3.3管理體制的確立15HYPERLINK\l"_Toc217893695"管理組織架構（暫定）15HYPERLINK\l"_Toc217893696"管理團隊的建立15HYPERLINK\l"_Toc217893697"管理成員的職責15HYPERLINK\l"_Toc217893698"現場管理流程16HYPERLINK\l"_Toc217893699"物業驗樓員的提前介入16HYPERLINK\l"_Toc217893700"管理網絡16HYPERLINK\l"_Toc217893701"管理資源的分配17HYPERLINK\l"_Toc217893702"第4章本項目精裝修管理過程19HYPERLINK\l"_Toc217893703"4.1施工前的準備19HYPERLINK\l"_Toc217893704"施工計劃的制定19HYPERLINK\l"_Toc217893705"施工單位的選擇20HYPERLINK\l"_Toc217893706"材料供應方式的確定20HYPERLINK\l"_Toc217893707"材料供應方式分類21HYPERLINK\l"_Toc217893708"甲供材料招標計劃21HYPERLINK\l"_Toc217893709"施工圖紙的準備21HYPERLINK\l"_Toc217893710"施工圖紙的完善21HYPERLINK\l"_Toc217893711"圖紙會審及交底21HYPERLINK\l"_Toc217893712"施工單位及監理單位的培訓21HYPERLINK\l"_Toc217893713"4.2施工過程的管理23HYPERLINK\l"_Toc217893714"施工交接面的移交及土建總包的配合（對土建總包的管理）23HYPERLINK\l"_Toc217893715"施工交接面移交方式23HYPERLINK\l"_Toc217893716"土建總包移交時必須滿足的條件23HYPERLINK\l"_Toc217893717"土建總包必須對精裝修總包提供的配合要求24HYPERLINK\l"_Toc217893718"精裝修施工過程中對監理的管理24HYPERLINK\l"_Toc217893719"監理工程師必須全程旁監24HYPERLINK\l"_Toc217893720"建立監理工程周報及月報制度24HYPERLINK\l"_Toc217893721"建立對監理的考核制度24HYPERLINK\l"_Toc217893722"對精裝修總包的管理24HYPERLINK\l"_Toc217893723"現場管理的四統一24HYPERLINK\l"_Toc217893724"材料的分戶控制法25HYPERLINK\l"_Toc217893725"戰前培訓制度25HYPERLINK\l"_Toc217893726"樣板先行制度25HYPERLINK\l"_Toc217893727"項目內部巡檢制度25HYPERLINK\l"_Toc217893728"終端激勵制度26HYPERLINK\l"_Toc217893729"獎懲措施26HYPERLINK\l"_Toc217893730"4.3對材料的管理26HYPERLINK\l"_Toc217893731"材料進場計劃26HYPERLINK\l"_Toc217893732"材料合格證27HYPERLINK\l"_Toc217893733"材料進場驗收制度27HYPERLINK\l"_Toc217893734"材料抽樣送檢制度27HYPERLINK\l"_Toc217893735"材料現場運輸通道27HYPERLINK\l"_Toc217893736"材料的水平運輸通道27HYPERLINK\l"_Toc217893737"材料的垂直運輸通道27HYPERLINK\l"_Toc217893738"第5章竣工、入伙及維保管理28HYPERLINK\l"_Toc217893739"5.1竣工管理28HYPERLINK\l"_Toc217893740"環保檢測28HYPERLINK\l"_Toc217893741"竣工資料28HYPERLINK\l"_Toc217893742"5.2入伙前的準備28HYPERLINK\l"_Toc217893743"檢查、整改28HYPERLINK\l"_Toc217893744"物業驗收28HYPERLINK\l"_Toc217893745"驗房師驗收29HYPERLINK\l"_Toc217893746"入伙資料的準備29HYPERLINK\l"_Toc217893747"入伙檢查工具的準備29HYPERLINK\l"_Toc217893748"入伙配合人員的準備29HYPERLINK\l"_Toc217893749"開荒保潔29HYPERLINK\l"_Toc217893750"5.3入伙移交29HYPERLINK\l"_Toc217893751"5.4保修和回訪30HYPERLINK\l"_Toc217893752"保修30HYPERLINK\l"_Toc217893753"回訪30精裝修工程概況工程簡介標段劃分質量、進度及安全文明施工要求進度要求：1、2、3、5、6號樓須在2009年12月底前施工驗收完，4、7、8、10、11號樓須在2010年3月底前施工驗收完。質量要求：隱蔽驗收、水電、泥工、木工、油漆工等分項工程除了滿足國家裝修規范要求和有關標準外，裝修效果整體上必須達到感觀要求，所有套房能按進度要求按時驗收并移交。安全文明施工要求：施工現場防火防電防盜等安全設施齊全、沒有安全隱患，施工人員工牌、工裝、現場標示、部品保護及堆放、清潔衛生等要定期檢查，達到市雙優工地標準。精裝修工程市場概況精裝修工程市場現狀隨著中國城市化進程以及城鎮居民生活節奏的加快，未來幾年將是我國精裝修房發展的高速期。因為，精裝修房具有不可替代的優點：1）省心、省事：業主不需要為尋找和跟進裝修公司勞神費力；2）選擇精裝修可以不必長期受左鄰右舍裝修污染的影響：3）設計更專業，只需少量裝飾即可顯示主人個性；4）經濟實惠：裝飾材料實施集團化采購，價格遠遠低于市場價格，能減輕業主的開支，方便將裝修與住房一次性進行按揭貸款，相對減少業主資金壓力。然而，精裝修市場目前還很不成熟，消費者對精裝修房的期望遠遠沒有得到滿足。精裝修房目前在質量管理、成本控制、工期控制和驗收交樓等諸多環節仍存在許多致命的缺陷。據消協統計，2003年關于精裝修房投訴案件已達16000多件，占房地產總投訴量的5%，質量已成為精裝修房消費者、房地產開發企業及業內關注的焦點；精裝修環節多且復雜多變、成本不易控制，已經成為一個行業問題；精裝修施工周期常常會因為不可控因素而延長，導致開發商的資金周轉周期延長，風險增大，造成業主交房時間拖后，產生索賠，使開發商信譽受損；精裝修房交房模式不完善，業主提出的問題往往不能得到及時解答和解決，甚至推委扯皮，嚴重影響樓盤聲譽及后期項目操作。目前，我國的精裝修房市場普遍存在以下幾個問題：1）大多開發商對精裝修房市場仍持觀望態度：落后的手工施工方式在我國裝飾界仍占施工主體，開發商無論如何招標議標，都將會帶來難以克服的種種問題，使開發商的信譽、利益連帶受損，這不得不成為目前眾多房地產商想做裝修一次到位而又遲遲觀望的主要原因。2）精裝修房缺乏具體的技術標準：目前整個裝修行業的質量標準很不完善,有關精裝修的質量標準更是欠缺，使業主和開發商之間在交房標準上往往存在很大分歧。3）工程監理薄弱，存在偷工減料情況：由于精裝修住宅項目基本上是流水作業，如果施工和監理部門沒有責任心，偷工減料就會出現，如：許多精裝修住宅的樓盤只用了簡單的材料，部分木地板或瓷磚連牌子都沒有。4）交房是一大難題：由于大多開發商沒有編制并印刷統一的精裝修交房樓書，也沒有組織專業人力進行一對一交房，現場解決業主提出的問題，導致精裝修住宅在交房時因種種問題引發業主與開發商產生分歧或矛盾，造成業主投訴甚至拒絕收房。5）缺少完善的售后服務體系：精裝修住宅項目業主直接面對的是開發商，開發商接到投訴后與相應部門或施工方聯系進行保修，由于對接鏈條太長，造成維修反應時間過長業主再次投訴；開發商對業主的免費保修期一般為1-2年，大多開發商免保期后沒有設立職能部門進行正常維護，造成投訴。精裝修工程承包模式的確定目前，精裝修工程管理模式主要有三種，具體如下。開發商總包模式開發商總包模式即是開發商直接將土建施工、裝修施工、部品和材料設備供應分包，開發商直接管理所有分包商和材料設備供應商，對施工、材料供應和現場管理總體協調，對最后結果總體負責。管理架構如下圖所示。開發商總包模式管理架構開發商總包模式管理流程開發商設計部確定精裝修圖紙、選型定板開發商設計部確定精裝修圖紙、選型定板確定土建總包單位（負責管線到位、留孔，泥水含衛生間潔具安裝）、精裝修施工隊（負責墻面油漆、天花及戶內門、門框的安裝制作）、開發商組織材料、部品甲定甲購（櫥柜、木地板含安裝及部分電器）制作樣板批量施工發展商監理、效果控制、甲定甲購材料供應分包工程完成，成品保護，移交發展商。如：木地板、整體櫥柜等甲方驗收交業主驗收、使用售后服務土建總包單位模式土建總包單位模式即是開發商將土建、裝修施工及部品、材料設備供應總包給土建總包單位，由土建總包單位管理所有分包商和材料設備供應商，對施工、材料供應和現場管理總體協調，對最后結果總體負責。管理架構如下圖所示。土建總包單位模式管理架構土建總包單位模式管理流程發展商確定圖紙、選型定板發展商確定圖紙、選型定板制作樣板批量施工土建總包單位總體協調和負責分包工程完成，成品保護，移交總包方。如：木地板、整體櫥柜、部分電器等甲方驗收交業主驗收、使用售后服務確定土建總包單位為總包（負責管線到位、留孔，泥水含衛生間潔具安裝）確定裝修施工隊（負責墻面油漆、天花及戶內門、門框的安裝制作）確定材料、部品供應商（櫥柜、木地板含安裝及部分電器）精裝修單位總包模式精裝修單位總包模式即是開發商將裝修施工及部品、材料設備供應總包給精裝修單位，由精裝修單位管理所有分包商和材料設備供應商，對施工、材料供應和現場管理總體協調，對最后結果總體負責。精裝修單位總包模式可分為精裝修單位單獨總包和精裝修單位聯合總包模式。.1精裝修單位單獨總包模式精裝修單位單獨總包模式即是找一家精裝修單位單獨承包全部精裝修施工內容，精裝修總包再將施工內容分成若干標段，將部分標段分包給若干個精裝修分包。管理架構如下圖所示。精裝修單位單獨總包模式管理架構.2精裝修單位聯合總承包模式精裝修單位聯合總包即是將全部施工內容劃分為若干個施工標段，由若干個精裝修施工單位各承包一個施工標段的管理模式。精裝修單位聯合總包模式管理架構精裝修單位總包模式管理流程發展商確認設計方案并選型定板精裝修單位根據圖紙制作材料、人工清單并報價，制定施工流程圖、組織架構、進度控制圖等標準文件交發展商確認發展商確認設計方案并選型定板精裝修單位根據圖紙制作材料、人工清單并報價，制定施工流程圖、組織架構、進度控制圖等標準文件交發展商確認精裝修單位組織施工工人進場，材料經甲方確認后組織進場樣板施工精裝修單位總體協調和負責工程完成，發展商驗收交業主驗收、使用售后服務批量施工本項目承包模式的確定.1三種承包模式利弊的分析開發商總包模式的優點是開發商自己控制各個環節有利于成本控制；缺點是一對多管理,開發商需投入大量的人力、物力,要獨自承擔所有的問題，售后服務投入較多精力。土建總包單位模式的優點是土建統一協調裝修施工，發展商投入精力相對較少；缺點是分包項目多，經常出現扯皮現象，售后服務體系不完善。精裝修單位總包模式的優點是能一定程度上減少開發商的管理投入、擁有精裝修管理經驗及成熟的材料、部品供應網絡，服務體系完善，質量、成本、交貨期及售后服務有保障。精裝修單位單獨總包的缺點是市場上精裝修單位大多實力（管理實力）都不強，難以適應作為總包的管理位置，對各精裝修分包的管理協調力度不夠；增加了甲方現場管理的中間環節，且精裝修總包對工程的質量意識遠遠不如甲方強；精裝修單位聯合總包雖然會一定程度上增加甲方的管理投入，但甲方增加的管理人員投入正好彌補精裝修單獨總包在管理、協調及質量控制方面的不足。.2本項目承包模式的確定精裝修工程有兩個重要環節，一是精裝修工程本身的產品效果（質量、進度、成本等），二是工程竣工后的維修滿意度?；趯ι鲜鋈N承包模式的分析：發展商總包要投入大量的人力，且后期維修責任重大，基本不可?。煌两偘m具備很強的施工能力，但土建技術工人很難達到精裝修施工的技術要求，若再分包給精裝修分包就勢必會出現扯皮、管理不到位及售后服務不完善的局面，此種方式也基本不可??；從目前精裝修施工隊伍的現狀來看，精裝修單位總包更能保證施工的品質和維修滿意度，為了彌補施工單位在管理方面的薄弱又使甲方的管理投入不至于過大，結合以往的精裝修項目操作經驗來看，建議本項目選取精裝修聯合總包的方式比較合適。本項目精裝修管理目標及管理體制3.1本項目精裝修工程特點工程量大、工期緊：本項目有1177套精裝修房，有715套需要在2010年3月底交樓，其余462套要在2010年6月底交樓，而2、3、5、6號樓在2009年6月30日（1號樓在2009年9月中旬）才能具備精裝修進場條件。因此，工期非常緊張。缺少成熟的承建商：目前建筑市場的精裝修承建商都很不成熟，象和海爾類的品牌精裝修總包單位很少，且仍處于發展期，很不成熟；而土建總包單位承接精裝修工程很少，積累的經驗有限，在精裝修管理流程、管理方法方面明顯欠缺。且精裝修質量標準不是非常明確，因此，承建結果往往達不到發展商的要求。我司第一次管理如此大規模的精裝修施工，缺乏具有成熟大盤精裝修施工管理經驗的精裝修工程師，我司工程管理人員和工程師基本都是第一次接觸該類物業，管理方法需要不斷摸索，控制要點也是在管理過程中不斷積累，需要加倍小心。房地產市場持續低迷，增加了業主入伙收房的難度。眾所周知，精裝修交房的難度遠遠大于毛坯交房的難度，業主對精裝修的品質、使用功能、外觀設計等方方面面都會仔細挑剔，特別是在這種大市不好的外部環境下，業主往往會將對外部環境（比如價格等）的不滿轉移到對房屋質量的挑剔上來3.2本項目精裝修工程管理目標盡管項目精裝修工程是我司第一次運營，但工程管理目標不能降低，要將金地集團工程管理良好口碑和管理標準在精裝修工程中進行貫徹和深化。具體目標如下。質量目標：達到國家裝修規范合格標準，單項工程不合格項不超過3項（沒有滲漏、線路不通、裂縫等較大的裝修質量問題），表觀質量良好，客戶一次驗收收樓率不低于90％。進度目標：一標段（1、2、3、5、6號樓）部分精裝修房在2009年12月底驗收完，其它部分在2010年3月底驗收完。成本目標：嚴格按設計、營銷、成本確定的裝修標準和成本控制目標控制施工，確保不發生因施工原因引起的成本增加。安全文明施工管理目標：安全措施和設施齊全，沒有重大傷亡事故，達到江蘇省五無標準（無死亡、無重傷、無火災、無中毒、無坍塌）；工地制度和標識上墻，施工人員工牌、相關標識齊備，部品、材料堆放與保管規范，達到文明工地標準；創造雙優工地。團隊管理目標：培養一個懂技術、會管理、能打仗的精裝修施工管理團隊，培養一到兩名精通精裝修施工管理全過程的專業工程師。3.3管理體制的確立在項目前期（精裝修單位招標前）扎實作好考察、調研工作，然后確定適合我司的精裝修管理模式，配置合適的人力資源，選擇優秀的精裝修合作伙伴，制訂操作性強、有效的質量控制措施，以及適度的獎罰措施等。具體管理重點如下：管理組織架構（暫定）.1管理團隊的建立針對本項目精裝修的工程特點，為了在這種大氣候下將本項目做成公司乃至市場的精品樓盤，順利達到我們的管理目標，需要組建一個專門的管理團隊來管理從施工單位及材料招標開始，至入伙后駐場維修結束的裝修全過程，這個團隊的組織架構如下（5人精裝團隊，除精裝經理外還需新增至少兩名具有成熟精裝修施工管理經驗的工程師和兩名一般工程師）：項目總經理項目總經理技術、管理支持營銷經理成本經理設計經理工程經理技術、管理支持營銷經理成本經理設計經理工程經理項目副總經理協作支援精裝修經理項目副總經理協作支援精裝修經理精裝修工程師-設計精裝修工程師-材料精裝修工程師-設備售后服務工程師.2管理成員的職責精裝修經理：全面面負責項目的的精裝修策劃劃、管理，對對各單位進行行總體協調，對精裝修施工的質量、進度及安全文明施工進行總體把控，對精裝修工程結果總體負責。精裝修工程師：分分管各樓棟（標標段）的精裝裝修管理，對對分管范圍內內的單位全面面協調并對分分管范圍內的的質量、工期期及安全文明明施工負責，同同時全面負責責設計、材料料、設備方面面的對口管理理。售后服務工程師：：項目入伙后后，駐場全面面負責協調管管理各單位的的售后服務維維修工程，直直至全面移交交給物業公司司為止（駐場場維修時間視視情況大約在在3~6個月之間）。附：以往精裝修樓樓盤的組織管管理情況現場管理流程.1物業驗樓員的提前前介入根據以往精裝修樓樓盤成功操作作的經驗，讓讓物業驗樓員員提前介入到到精裝修施工工中來，對甲甲方和監理的的管理輔助能起到相相當好的效果果。精裝修施施工和土建施施工有很大的的不同，它對對外觀質量的的要求要比土土建高很多，而而大面積展開開的精裝修施施工面廣點多多，這樣要求求精裝修工程程師及監理對對每一個施工工點都能全過過程監控到是是很難做到的的，這樣引入入物業驗樓員員對精裝修施施工進行實時時檢查就能起起到很好的補補位作用。具具體做法是每每一棟樓安排排一個物業驗驗樓員對精裝裝修施工全程程跟蹤巡查，發發現問題及時時記錄，每天天將發現的問問題進行匯總總，第二天由由監理下發給給各單位進行行及時整改，物物業驗樓員只只對精裝修過過程進行巡查查，不參與管管理。.2管理網絡根據項目監理及精精裝修施工單單位的現狀，我我們制訂如下下圖三級管理理的方式。精精裝修總包不不僅要管理自自己所承包范范圍內自身施施工隊伍的管管理，所有的的甲供材料供供應商、部品品供應商均納納入精裝修總總包的管理范范圍；監理單單位不僅要全全面負責管理理精裝修總包包以及各精裝裝修分包（甲甲供材料商），還還要直接管理理到精裝修總總包的施工班班組；甲方主主要通過監理理及精裝修總總包向下管理理，同時協助助監理、總包包對各分包進進行管理、協協調。具體網網絡圖如下：：.3管理資源的分配1）思路：按照小項目制的思思路來分配我我們的管理資資源。一位精精裝修工程師師負責1~2個標段的精精裝修施工管管理，要求監監理公司按照照此思路配置置人員（一棟棟樓至少配一一名監理人員員），設備人人員按專業分分管；精裝修修工程師即是是小項目經理理，全面負責責所管片區的的質量、進度度、成本、安安全文明及協協調工作，小小項目經理對對精裝經理負負責結果。2）分工：按照以上管管理思路，對對我方及監理理管理人員進進行明確分工工，各司其職職、各負其責責。各分管精精裝修工程師師除負責各自自的區域外還還要負責設計計、材料、設設備及資料的的對口協調管管理。具體的的分工方式如如下：本項目精裝修管理理過程4.1施工前的準準備施工計劃的制定1）項目層數與套數數指標棟號層數每層套數合計套數單身公寓1棟181~2層商業、3~6層100套（其中復復式60套）、7~8層42套（其中復復式26套）、9~11層72套（其中復復式44套）、13~14層28套（其中復復式18套）、15~18層44套（其中復復式28套）2862861177公寓住宅2棟11每層12套1328913、4棟11每層8套1765棟11每層12套1326、7、8棟11每層7套23110、11棟11每層10套2202）流水形式及勞動力力規劃從上面套數指標可可以看出，5號樓每層12套為最多，因因此我們規劃劃施工單位勞勞動力的時候候可以以5號樓為例來來進行規劃，精精裝修施工按按從上向下逐逐層流水的方方法進行施工工：頂層6.1進場施工15天后進入下一層泥水工、木工按兩兩個班組，每每班18個人考慮；油漆工按兩個班組，每班24人考慮；水電電及設備安裝裝一個班12人考慮，這樣樣高峰時合計需需要132個勞動動力10層6.16開工施工9天后進入下一層9層6.25開工8層7.4開工7層7.13開工6層7.22開工5層7.31開工4層8.9開工3層8.18開工2層8.27開工首層9.5開工施工30天后開始大堂施工工地下室及一層大堂堂10.5開始施工工大堂施工45天總工期172天3）各棟施工計劃棟號標段高峰時勞動力需求求工期進場時間完成時間單身公寓1棟12606個月公寓住宅2、3棟22205、6棟32207、8棟418010、11棟5220注：2009.9.11開工的5棟樓考慮2010年春節施工工隊放假一個個月，所以工工期要到10年3月底。4.1.2施工單單位的選擇對精裝修單位的考考察。要考察精裝修施工工單位的管理理團隊和自己己的施工隊伍伍（落實管理理人員和各工工種人數、技技術能力），以以防止分包、轉轉包，真正了了解其施工能能力；考察他他們的質保體體系和質量標標準、質量控控制措施，考考察其繼往施施工的項目，以以驗證其管理理水平、預期期其管理結果果。（例如，南南通三建集團團考察——人數、施工工能力、培訓訓、質保體系系、質量標準準、質量控制制措施、工程程樣品等）。精裝修施工單位的的入圍標準。土建總包單位至少少具有裝修二二級資質，近近五年承建過過500套左右的精精裝修工程項項目，至少可可以同時調動動600個裝修施工工技術工人；；工裝單位至少具有有裝修二級資資質，近五年年承建過300套左右的精精裝修工程項項目，至少可可以同時調動動300個裝修施工工技術工人；；公裝單位至少具有有裝修二級資資質，具有較較強的施工技技術水平和裝裝修管理經驗驗，至少可以以同時調動150個裝修施工工技術工人；；另外，入圍單位還還需資金實力力雄厚，信譽譽良好，能承承諾為精裝修修工程提供完完善的維修服服務措施與制制度保證。精裝修承建單位選選定后，還要要優選好的項項目經理、施施工隊伍，要要求其建立健健全組織管理理體系和質量量保證體系，作作好對進場人人員的資質審審查。精裝修施工技術標標書的編制編制精裝修施工技技術標書，將將本工程的質質量、工期、安安全文明施工工、管理及現現場配合等要要求進行明確確，精裝修施施工質量除了了要達到《建建筑裝飾裝修修工程驗收規規范》（GB50220－2001）外，還要要達到我司的的施工工藝要要求、質量標標準和驗收規規程（詳見本本策劃書附件件）。4.1.3材料供供應方式的確確定本項目的材料供應應分成三種形形式即甲供、乙乙方送樣甲方方確認乙供，乙乙供，而全部部材料供應商商現場管理納納入精裝修總總包的管理范范疇。.1材料供應方式分類類.2甲供材料招標計劃劃1）從材料供應方式式可以看出，甲甲供材料又分分成三個部分分。第一部分分為集團和上上海區域戰略略的，這部分分由成本直接接與戰略供應應商簽訂供貨貨合同即可；；第二部分為為原打包給上上海公司戰略略供應的，而而現在取消戰戰略了，這部部分由成本直直接與原供貨貨商進行商務務談判，若供供貨商仍然能能夠按照原供供應方式和價價格供貨則繼繼續由這些供供應商供應，否否則重新進行行招標；還有有一部分是一一直沒有戰略略的，這部分分單獨進行招招標。2）材料招標計劃根據精裝修施工進進度計劃安排排和材料的備備料、生產周周期情況制定定材料招標計計劃如下：施工圖紙的準備.1施工圖紙的完善對樣板房施工的情情況進行總結結，將在樣板板房施工過程程中所遇到的的問題全部反反饋給施工圖圖設計單位，由由設計單位對對施工圖紙進進行進一步完完善。.2圖紙會審及交底1）組織精裝修施工工單位及監理理單位對施工工圖進行仔細細閱讀，詳細細了解設計風風格、細部做做法、使用材材料規格、尺尺寸等，并對對施工圖進行行會審，將圖圖紙不明確的的地方全部提提出由設計及及時解決。2）組織設計對施工工圖進行交底底，對一些細細部節點要求求、施工質量量要求做進一一步的明確。施工單位及監理單單位的培訓.1管理思路及管理流流程的培訓1）對精裝修總包（含含各分包）及及監理單位進進行洗腦，使使他們了解我我們的管理流流程、明白我我們的管理目目標要求、了了解并接受我我們的管理方方法并在整個個精裝修過程程中自覺嚴格格的遵照執行行。2）現場管理的八個個主要流程.2施工工藝驗收質量量標準的培訓訓對精裝修總包（含含分包）、監監理及物業驗驗樓員進行各各主要工序施施工工藝要求求及質量驗收收標準進行培培訓，使參加加施工及管理理的各方全員員明白我們的的工藝標準及及質量要求。.3進場知會及例會制制度1）進場知會對于每一家進場作作業的承建商商、供應商，各各主管工程師師應在相關工工作全面開始始前，以書面面形式簽發《進進場知會》，明明確項目部的的聯系人、聯聯系電話，與與公司的對口口工作部門，文文件收發制度度，會議制度度，現場的一一些管理規定定與表格格式式等。2）例會制度2.1）項目工程程周例會每周四14：300召開，由總總監理工程師師主持，會議議參加對象為為甲方、監理理單位及各施施工單位。精裝組晨會制度每天早上8：300，精裝組工程程師總結前一一天工作情況況，并制定好好當天的工作作計劃。3）工程月報精裝組每月末編制制工程月報，對對本月工程進進度、質量、存存在問題、合合作單位評價價、工程款支支付情況進行行全面整理，并并報送項目主主管副總、項項目總及區域域公司營運中中心。4.2施工過程的的管理施工交接面的移交交及土建總包包的配合（對對土建總包的的管理）.1施工交接面移交方方式根據精裝修施工計計劃，土建總總包必須按棟棟從上往下移移交施工面給給精裝修總包包，初步確定定從上往下按按每三層做一一次移交（一一號樓按每四四層做一次移移交），每次次移交間隔不不得超過十天天，每棟樓在在一個月內移移交完成。具體由監理理組織土建總總包、精裝修修總包及各分分包（主要是是戶內門、木木地板、櫥柜柜等分包）一一起對所需移移交的工作面面進行檢查移移交，具體的的移交時間計計劃如下：棟號移交層次移交時間2、3、5、6棟9~11層6~8層3~5層1、2層含大堂7、8、10、11棟9~11層6~8層3~5層1、2層含大堂1棟15~18層11~14層7~10層3~6層.2土建總包移交時必必須滿足的條條件土建總包必須全部部完成圖紙所所規定的初裝裝修內容方可可通知監理組組織精裝修總總包及分包進進行工作面移移交，具體要要求如下：.3土建總包必須對精精裝修總包提提供的配合要要求具體配合要求如下下，可以由甲甲方與土建總總包以補充協協議的形式體體現。精裝修施工過程中中對監理的管管理.1監理工程師必須全全程旁監因精裝修施工是面面子活，又是是手工操作為為主，施工人人員的技術水水平對施工質質量的好壞起起了決定的因因素，因此只只有在施工過過程中從嚴管管理，發現問問題及時糾正正，才能保持持各工序的施施工質量。.2建立監理工程周報報及月報制度度1）各主管監理工程程師必須每周周將各自分管管樓棟的精裝裝修施工情況況進行總結，主主要是列明質質量、進度、安安全文明施工工方面存在的的問題和偏差差以及解決辦辦法，周報必必須在每周監監理例會前做做好并上報甲甲方的主管工工程師。2）總監必須在每月月的25號前將本月月的施工情況況進行全面總總結并做好監監理月報，全全面真實的反反映施工中存存在的偏差，并并對各施工單單位做出考核核評判，同時時需提出解決決存在問題的的措施。.3建立對監理的考核核制度每個月對監理工程程師進行考核核，根據考核核情況決定監監理當月的績績效獎金，并并對監理實行行末位淘汰制制，即對連續續兩個月考核核末位的人員員進行淘汰，具具體考核辦法法如下：對精裝修總包的管管理精裝修施工管理是是一個全過程程的比較細致致的管理工作作，除了要我我們的各方管管理人員時時時刻刻深入現現場，對每一一個環節、每每一個面、每每一個點、每每一個施工人人員做深入細細致的管理外外，還必須要要求我們掌握握一定的管理理方法才能對對精裝修施工工得心應手的的管理。總結結過去的管理理經驗，得出出如下一些管管理方法能給給我們精裝修修管理工作起起到很好的幫幫助作用：.1現場管理的四統一一工人統一佩帶胸卡卡。統一機具，施工中中使用的小型型機械、梯子子、水桶等工工具規格、樣樣式要統一。物料放置統一：首首先根據施工工內容、施工工進度、戶型型特點和技術術要求要求每每種戶型繪制制統一的定置置定位圖，并并附文字說明明，張貼于戶戶門上，工人人在材料置放放工程中嚴格格按要求作業業，同時每天天中午與收工工后進行兩次次現場清理與與整頓。4）成品保護統一：：選用統一的的物料并按統統一的方法對對成品進行保保護.2材料的分戶控制法法以往的工程中，總總包方總是將將材料按總體體用量統一交交分包方使用用與保管，而而對于材料在在施工過程中中的使用與管管理很少過問問，由于分包包方的管理不不力往往造成成材料的大量量浪費，甚至至影響到工期期。所謂材料料分戶管理就就是將材料按按每道工序所所需標準用量量統一分配到到每戶，并明明確每戶每種種材料的責任任人。如在使使用中出現材材料損耗超標標，則由責任任人買單，如如損耗降低則則對責任人進進行增值獎勵勵。材料的名名稱、型號、標標準用量、備備貨量、責任任人等信息都都反應在每戶戶的材料明細細表中，分項項工程完工后后即可計算出出實際用量，并并對責任人進進行激勵。.3戰前培訓制度每一個分項工作開開始之前，由由監理（或甲甲方）組織施施工單位管理理人員（到班班組長）進行行戰前培訓，把該分項工程的施工流程、操作要領、質量標準等進行詳細的交底，并要求施工人員嚴格按照施工規程進行施工。.4樣板先行制度施工單位進場后，首首先進行樣板板層的施工，將將最上層作為為樣板層，把把所有的施工工工序全部在在樣板層施工工出來，每一一項工序經監監理和甲方驗驗收確認后方方可往下展開開大面積施工工，樣板驗收收不合格嚴禁禁展開大面積積施工。.5項目內部巡檢制度度由監理工程師組織織，每半個月月對整個項目目進行一次巡巡檢，甲方、監監理、施工單單位的所有管管理人員均要要參加。對各各施工單位的的質量、進度度、安全文明明施工進行全全方位的檢查查并進行打分分評比，對巡巡檢中的第一一名進行獎勵勵并對最后一一名進行處罰罰。巡檢考核評分表時間：位置：施工單位：考評人：考核內容分項總分考核評定標準評分質量35各工序質量符合相相關行業規范范驗收標準及及我司《施工工作業指導書書》中的相應應驗收標準、合合同相關規定定進度30滿足合同進度計劃劃規定要求安全文明施工、施施工管理、成成品保護25施工現場衛生整潔潔，材料堆放放規范，臨電電施工安全規規范，勞保著著裝齊全，施施工機具完好好，工完場清清及時，成品品保護及時到到位與甲方和監理的配配合；對分包包商的管理與與配合10服從甲方及監理的的管理，對甲甲方及監理指令執行順暢，對對施工現場或或圖紙存在問題能及時向向甲方或監理理反映溝通并并積極提出解解決方案；對對分包商進行行積極有效的的管理及配合合總分100.6終端激勵制度終端激勵法就是甲甲方對精裝修修總包單位的的一線工人針針對工作表現現進行公開的的精神與物質質的激勵，從從而激發工人人的責任心和和積極性，處處罰和獎勵要要實名，要當當場兌現，這這樣才有力度度。同時要建建立明確獎罰罰規定和評判判方法，做到到公平、公開開、公正。.7獎懲措施為了能更有效的進進行管理，充充分運用激勵勵及處罰的管管理手段，我我們設想甲、乙乙雙方共同出出資一定數額額的資金作為為獎勵基金，對對現場施工及及管理中各種種先進的行為為進行獎勵，同同時對落后的的行為也進行行處罰。為此此我們制定了了如下的獎懲懲條例：4.3對材料的管管理材料進場計劃精裝修施工單位簽簽訂合同后必必須根據項目目施工計劃排排出詳細的材材料進場計劃劃，報監理和和甲方審核合合格后由精裝裝修施工單位位下發給各材材料供應商，以以便材料供應應商能按計劃劃備料供貨。材料合格證進場所有材料（包包括甲供和乙乙供）都必須須具備齊全的的出廠資料（出出廠合格證、使使用說明書、保保修證明等）；；所有材料必必須是環保產產品，必須具具備環保資格格認證；進口口材料還必須須提供材料進進口的相關證證明（報關單單、商檢合格格證等）。材料進場驗收制度度材料進場后必須立立即向監理報報驗，報驗合合格后方可使使用，未經報報驗的材料嚴嚴禁使用，一一旦發現未經經報驗私自使使用的材料，甲甲方將對使用用單位及項目目經理處以5000元以上的重重罰。材料報報驗嚴格按照照材料進場控控制流程執行行（.1中）。材料抽樣送檢制度度所有進場材料（包包括甲供和乙乙供）必須嚴嚴格按照國家家規范以及江江蘇省和市的的相關規定進進行抽樣送檢檢，抽樣送檢檢程序必須符符合相關監理理規范，見證證取樣一定要要規范、客觀觀、公正，嚴嚴禁弄虛作假假，一旦發現現將對當事人人及單位處以以2~5萬元的重罰罰，并限令施施工單位將該該批材料全部部清除，所有有引起的一切切損失由該責責任單位負責責。材料現場運輸通道道.1材料的水平運輸通通道2、3、4號樓材料從北側通通道進入；5、6、7、8號樓的精裝裝修材料從南南側進入，要要求這一側綠綠化的施工要要給精裝修施施工單位預留留材料運輸的的時間，精裝裝修施工單位位的材料盡可可能提前進入入現場運送到到各施工單元元；9、10、11樓施工材料料從南側通道道進入。.2材料的垂直運輸通通道泥水材料、油漆膩膩子，大宗材材料（櫥柜、潔潔具、衣柜、臺臺盆柜、淋浴浴房、戶內門門等）需在室室外施工電梯梯拆除前搬運運到位，后期期小型材料可可以在施工電電梯拆除后利利用室內電梯梯進行運輸。因此要求室內電梯在精裝修施工后期具備使用條件并可以使用（大概時間為2、3、5、6號樓在09年9月15日，1、4、7、8、10、11號樓在09年12月15日）?？⒐?、入伙及維保保管理5.1竣工管理環保檢測工程完工后由施工工單位書面提提出申請，甲甲方統一安排排相關