大商貿篇騰俊國際陸港·國際貿易采購供應中心項目簡介目錄項目綜述項目定位篇

項目運營篇打造核心商業模式商業運營核心優勢亮點挖掘、包裝關于項目商業運營的思考大商貿運營模式思考項目定位項目定位思路項目綜述

騰俊集團斥資80億元建設170萬平方米東盟國際商貿物流航母——東盟國際商貿城，創新商貿物流運營新模式，弘揚古滇文明，打造東盟商品大宗采供交易第一站。以西南最大規模，全面整合滇中傳統老舊市場，建立西南對東盟國際貿易的第一平臺，立足滇中，輻射東盟，領袖市場。

東盟國際商貿城以國際化先進規劃理念，建設國際展貿中心、產品交易中心、電子商務中心、國際物流總部基地，運營管理中心、品牌推廣中心、外貿服務中心，生活配套購物中心等十大中心設施，集合“商品批發、國際貿易，國際展覽，倉儲物流，電子商務”等十大功能于一體，建立“雙十體系”，完善“一站式”商貿物流服務平臺。

東盟國際商貿城致力于打造第六代領先型市場典范，億元推廣資金覆蓋全國，攜手大型網絡采供商，整合10萬余采供商家資源，打造“永不落幕”的商品展、貿、銷、流通“一站式”商業運營策略；以權威公信誠信原則維護市場經營，讓商家穩定經營，持續發展；讓消費者放心購買，保障售后；將構建開放有序、布局合理、打造功能最完備、設施最先進、最具規模的商貿物流體系。

東盟國際商貿城依托正在建設的騰俊國際陸港“云南騰俊東盟多式聯運倉儲物流園區”（包括公鐵聯運站場、國家一級貨運站場、大型現代化智能倉庫）的國際物流、倉儲價值優勢，東盟國際商貿城建成后將吸納1萬余商戶同場經營，構成強大人氣磁場，打造中國西南部面向東盟商品一級批發總站。配合規劃興建的50萬平米現代化倉儲配套，打造超強物流平臺，為商戶提供全方位專業倉儲物流服務，整合市場資源，提升市場商業價值，全面升級做大做強！項目定位核心定位：

東盟國際商貿城總建筑面積170萬平方米，集“商品批發、國際展覽、國際貿易、倉儲物流、電子商務、品牌推廣、中央商務、生活配套、運營管理、休閑購物”十大功能于一體，涵蓋建材、五金機電、機械、汽配、農資、工業、木材、家居等眾多業態，傾力打造一個具備商貿、信息、文化、服務、購物、體驗集于一身的“東盟商品大宗采供交易第一站”。核心業態（參考）：六大核心業態：建材、家居、五金、機械、特許經營、區域購物配套業態十大功能：商貿功能：商品批發、國際貿易、國際展覽、倉儲物流、中央商務、休閑購物、電子商務、服務功能：品牌推廣、運營管理、生活配套十大設施：商貿設施：國際貿易中央商務中心、國際展貿中心、產品交易中心、電子商務中心，服務設施：運營管理中心、品牌推廣中心、外貿服務中心、生活配套購物中心配套設施：國際物流總部基地、倉儲物流中心（設施獨立建設，不包含在商業地塊內）。項目定位

項目定位的思考：尋找差異化、稀缺性優勢業態選擇

業態的選擇同樣遵循差異化，資源整合原則，避免與其他市場產品同質化而面臨直接競爭沖突。如螺螄灣有的業態，我們不強化，我們取長補短：業態選擇從產品占地大，運輸要求高，倉儲要求高的入手。如：建材、家居、機械類。

需要特種經營資質的，如農業生產資料。

交易量大、以大宗交易為主要貿易形式的商品，我們物流優勢的支撐，具備明顯市場競爭優勢的業態，如：五金、建材。定位中“大宗”商品的強化依據

“大宗“廣義理解為商品大批量、大金額的交易，這類交易對物流需求更加明確具體。

強調“大宗”，就是強調商家的交易額大，自然利潤更加大。

“大宗”運輸成本巨大，物流優勢將運輸成本最小化，降低成本對于大宗顯得尤為重要。物流優勢是人無我有的，具有唯一性。運營篇商業地產運營三大環節：房地產開發（略）

商業運營

資本運營運營篇核心商業模式打造“永不落幕”的商品展、貿、銷、流通“一站式”貿易。“永不落幕”解析：將臨時展與常年展相結合，網上貿易與實地展貿相結合，進口商品展貿與出口商品展貿相結合，打造以國際、國內商品常年展示與多檔期的大型展覽互動為促進，讓會展“永不落幕”，形成以展促貿、展貿結合、鏈式配套、一站展銷的商業發展模式核心。

運營篇打造商業運營核心優勢：團隊優勢推廣優勢營銷優勢貿易優勢服務優勢運營篇打造商業運營核心優勢：團隊優勢建設專業運營管理團隊：與物流運營體系互相兼容完善，打造專業的商貿物流運營管理團隊。項目持續經營，運營負責到底。推廣優勢投入億元推廣基金，面向全國及東盟進行推廣宣傳。《東盟采購商情》面向東盟全面投放。營銷優勢“展會+市場+活動”營銷模式打造永不落幕的國際商品展貿，聚集人氣，形成交易。學習阿里巴巴等全球先進電子商務采供服務體系，計劃與多家知名網絡企業攜手，整合數十萬采購商數據庫，提供電子商務信息化服務。聯合沿海百萬采供商進行展貿互動。運營篇貿易優勢商貿+物流+倉儲捆綁式訂單優惠，大幅降低成本常年展銷商、品牌展銷商的展銷費用減免只要是騰俊旗下企業服務的客戶均有VIP客戶身份，可享受多項貿易服務優惠。

比如嘉里糧油與物流公司達成合作，收款金額累計100萬元即可免費獲得一個品牌商貿展覽展銷常年展展位。服務優勢充分保障每位客戶的利益。（下一頁）運營篇服務優勢充分保障每位客戶的利益。對商家——利益最大化。整合資源，讓商家擁有更多渠道；提供平臺，使之在運作過程中得到高標準化的管理，想法設法讓商戶盈利。新運營團隊和新市場模式下，商戶是否盈利關系到大眾對市場發展的信心，尤為重要。對消費者——安心、放心、稱心購物。如何讓消費者通過服務、品牌整合和商戶活動整合，使其不單單在商品本身價值上獲利，更多的是商品質量以及在售前售中和售后各方面得到具體實惠和保障。如推出商城“先行賠付”政策，當消費者在購買過程中商品出現質量問題，又暫時無法達成賠償協議時，商城運營管理公司將優先考慮消費者權益，對消費者先進行賠付處理，目的是消費者認可騰俊，要采購就來騰俊。對訂單大宗消費客戶——定制大宗商品商貿物流一體化解決方案。為客戶提供貨物轉存、物流的服務等捆綁優惠服務，貿易風控聯保、金融外匯服務、報關手續辦理服務、檢驗檢疫辦理服務、免稅政策、保稅區政策、公鐵聯運網絡管理等多項服務，讓客戶來騰俊就能實現交易、完成交易。商業運營的本質是資源整合下的服務優化，對于所有客戶群，吸引他們的就是資源和服務。結合企業自身資源優勢，整理如下：招商廣告最強調現在已經擁有的客戶資源。新市場需要敢于吃螃蟹的第一批商戶，新市場環境下，多數商戶都具有從眾心理和觀望情緒。將集團公司旗下所有服務客戶，轉變為項目第一批商貿客戶。只要有個敢吃螃蟹的人，才會有跟隨從眾商戶。成本最小化、利潤最大化。用最直接優惠的方式，捆綁組合集團旗下物流、倉儲等幾類業務，企業考慮成本和機會，入駐意愿增強。專業市場外遷的勢在必行。政府扶持項目——投資跟著政府走，財富跟著年年漲。最安全的投資，就是跟著政府規劃走，無論是深圳還是上海，無論是重慶還是成都…無數的商鋪投資者總結出兩條商鋪投資定律：跟著政府走，就一定能賺到錢，投資買鋪就要選擇政府重點復制打造的商業項目；正開發中的熱點新區商鋪投資成本較低，隨著區域發展的不斷成熟，早期投資的商鋪價值就會不斷翻番，財富自然年年看漲。項目亮點挖掘包裝項目運營體系構建存在的難點：返租、代收租金等都存在公司多次重復上稅問題。各業態租金收益和各業態租金水平不平衡，一樣的產品條件下，如何縮小各業態的租金差異。商鋪銷售后經營權回收后的統一管理難度大，個人產權容易造成租金不滿意、違約等。大宗商貿不易形成人氣氛圍，商業產品升值走勢相對平穩，不易短期快速升值炒熱市場。這些業態的租金水平相對比較穩定，不容易短期內炒熱項目，提升商鋪價格。商業呈穩定趨勢，則公寓產品要求快速升值會受影響。

關于項目商業運營的思考政府資源的延展：

目前，公司作為園區最大規模、最先動工的企業，將為園區的發展做出“拓荒牛“表率，企業投入的廣告推廣費用和建設資金，都將同時為園區進行免費宣傳，以一己之力，為園區進行免費的宣傳，拓荒牛勞苦功高，應得到回報：政府招商宣傳部門以政府招商引資為目的，對沿海成就是進行大規模招商引資活動，入駐本項目作為為招商內容之一。項目特殊招商引資政策的申報：東盟貿易中特許農業生產資料資格、金融外匯服務辦理點、報關手續辦理點設置、檢驗檢疫辦理點設置、免稅政策、保稅區政策等。關于項目商業運營的思考對于項目運營體系構建，目前缺失的依據：市場調查數據缺失市場消費者、商家等反饋依據缺失因產品形態和業態的不確定性，無數據支持測算的市場運營盈虧平衡點，對未來租金定價和返租成本無法估算。因沒有基礎數據支持，所以無法完成項目5年運營成本、租售比例的預判。關于項目商業運營的思考關于項目商業運營的思考構建完善運營機制的思考：完善運營機制的建立，是經過企業多年經驗積累和改革創新，逐步完善形成的，通過大量成功案例的學習研究發現，運營機制的健全完善往往都體現在運營服務過程的細節中，軟實力的升級，對品牌提升往往事半功倍。目前部門中對于運營機制的學習，主要采取以下方式：成熟運營管理企業的學習和借鑒。市場數據和其他行業的數據積累對比。結合項目的產品體量測算。建議公司考慮一些品牌招商運營團隊的交流合作，如香港五洲國際等。借鑒對方成熟的運營模式，為公司項目運營體系的完善提供支持。大商貿運營模式思考大商貿運營模式探索，打造自身的核心競爭力：

將傳統商貿批發市場與現代物流模式緊密結合，以物流倉儲優勢有效降低商貿成本，整合集團公司旗下商貿、物流、倉儲、金融等各板塊客戶資源，致力于為客戶提供展、貿、銷平臺，量身定制大宗商貿物流一體化解決方案的新型商貿物流行業運營專家。案例：目前地產企業的資本運營因主體不同都有不同側重點：如華潤地產，萬達地產等，都是以商業經營為核心，同時形成圈地、開發、經營、注資、再圈地……這種模式較正統。

資本積累：華潤將商鋪售出，以商鋪盈利，全國最低的商鋪空置率，帶動消費人群，帶動區域商業經濟提升。華潤進行循環開發，邊開發新項目邊注資老項目，逐步完成資本運營。

萬達是自持商鋪，靠開發住宅的資金開發商業，用住宅的人群作為基礎消費客群帶動商業，形成萬達商業為經濟核心圈，輻射周邊的格局。最后以商業租金作為主要盈利，進行資產運營，逐步完成資本運營。

另有一些地產公司，逐步形成自己的商業運營模式后，借助成熟的商業運營優勢，對他人開發的商業項目前期介入，逐漸形成合作的開發模式，共同發展。將商業地產運營的側重點從后期轉向前期，形成借他人發展，完成自身資本運營。

大商貿運營模式思考大商貿模式的唯一性：

大商貿的核心是商業模式，大商貿的唯一性是企業自身物流倉儲資源優勢，這一優勢表達了商貿成本的降低，所以物流是企業大商貿模式不可取代的支撐，也是其他