第九章假設(shè)開發(fā)法及其運用第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法概述一、假設(shè)開發(fā)法的含義假設(shè)開發(fā)法也稱為剩余法、預(yù)期開發(fā)法、開發(fā)法、是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得的利潤，然后將估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)與收益法相同，是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益（具體為預(yù)測的開發(fā)完成后的價值減去預(yù)測的后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤后的余額）為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。二、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。其基本思想用這樣一個例子可以較好地反映出來。該例子是模擬一個典型的房地產(chǎn)開發(fā)商，在公平競爭、土地由最高出價者獲得的土地市場上取得一塊房地產(chǎn)開發(fā)用地，是如何思考該地塊的價格或者確定其出價的。具體如下：第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用假如有一塊房地產(chǎn)開發(fā)用地要出讓或轉(zhuǎn)讓，同時有許多房地產(chǎn)開發(fā)商想得到它。我作為其中的一個房地產(chǎn)開發(fā)商，將愿意出價多少？首先，我要較全面深入地調(diào)查、分析該塊土地的內(nèi)外部狀況和當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開市場狀況其次，研究、判斷該塊土地在規(guī)劃允許的范圍內(nèi)最適宜做何種用途、建筑規(guī)模多大、什么檔次。接下來，我要預(yù)測在未來適當?shù)臅r機預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)，價格將是多少；第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用在做出了上述預(yù)測后，我便知道了自己愿意為該塊土地支付的最高價格是多少。毫無疑問，它等于預(yù)測的該塊土地開發(fā)完成后的價格，減去預(yù)測的在未來開發(fā)經(jīng)營過程中必須付出的各項成本、費用、稅金以及應(yīng)當獲得的開發(fā)利潤后的余額。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用由上可以看出，假設(shè)開發(fā)法在表現(xiàn)形式上是評估新開發(fā)的房地產(chǎn)（如新建商品房）價值的成本法的“倒算法”。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；而在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值已事先通過預(yù)測得到，需要求取的是土地價值。假設(shè)開發(fā)法更深層的理論依據(jù)類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，假設(shè)開發(fā)法測算的通常是一次性的價格剩余。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用三、假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象和條件（一）假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象不僅是上述房地產(chǎn)開發(fā)用地。凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價值可采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價，包括可供開發(fā)建設(shè)的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產(chǎn)開發(fā)用地）、在建工程（或者稱為房地產(chǎn)開發(fā)項目）、可重新改造或改變用途的舊的房地產(chǎn)（包括改建、擴建、重新裝飾裝修等，如果是重建，則屬于毛地的范疇）。以下把這類房地產(chǎn)統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用對于有規(guī)劃條件，但規(guī)劃條件尚未確定的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價。因為在該房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提尚未確定的情況下，其價值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價，則估價師可以通過咨詢城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者有關(guān)專業(yè)機構(gòu)、專家的意見，或者參照周邊地塊的規(guī)劃條件等方式，推測其最可能的規(guī)劃條件，然后據(jù)此進行估價，但必須將該推測的最可能的規(guī)劃條件作為估價的假設(shè)和限制條件，并在估價報告中作出特別提示，說明它是如何推測出的（即要進行可靠性分析），以及它對估價結(jié)果的影響或者估價結(jié)果對它的依賴性（包括它的變化將會導(dǎo)致的估價結(jié)果的變化，類似于要進行房地產(chǎn)開發(fā)項目評估中的敏感性分析）。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用（二）假設(shè)開發(fā)法估價需要具備的條件在實際估價中，運用假設(shè)開發(fā)法測算出的結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于以下兩個預(yù)測：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、建筑規(guī)模、檔次等）；②是否根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，正確預(yù)測了估價對象開發(fā)完成后的價值（以下簡稱開發(fā)完成后價值）。由于這兩個預(yù)測包含著較多的不確定性因素，假設(shè)開發(fā)法有時被指責(zé)為較粗糙。不過，當估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設(shè)開發(fā)法幾乎是最主要且實用的估價方法。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用運用假設(shè)開發(fā)法估價的效果如何，除了取決于對假設(shè)開發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境，包括：①要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；②要有一個明朗、穩(wěn)定及長遠的房地產(chǎn)政策，包括有一個長遠、公開的土地供應(yīng)計劃；③要有一個全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫，包括有一個清晰、全面的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易的稅費清單或目錄。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用（三）假設(shè)開發(fā)法的其他用途假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的常用方法之一。假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)估價與用于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的不同之處是；在選取有關(guān)參數(shù)、系數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，估價是站在一個典型的投資者的立場上，而投資分析是站在某個特定的投資者的立場上。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的目的，是為了給房地產(chǎn)投資者的投資決策提供參考依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供下列3種數(shù)值：（1）測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格（實際購買價格應(yīng)小于等于最高價格）。（2）測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)期利潤（實際利潤高于預(yù)期利潤）。（3）測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用（是開發(fā)利潤不至于過低；費用支出能有效控制）。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用四、假設(shè)開發(fā)法估價的操作步驟運用假設(shè)開發(fā)法估價一般分為以下6個步驟：①調(diào)查分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況；②選取最佳的開發(fā)利用方式，確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況；③預(yù)測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期（開發(fā)期和經(jīng)營期）；④預(yù)測開發(fā)完成后的價值；⑤預(yù)測后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤；⑥測算待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用調(diào)查分析該類房地產(chǎn)開發(fā)用地的狀況主要包括下列方面：（1）弄清地塊的區(qū)位狀況，包括3個層次：①地塊所在城市的性質(zhì)；②地塊所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)；③具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的用途服務(wù)。（2）弄清地塊的實物狀況，包括面積、形狀、地勢、土壤、地基、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、場地平整程度等。弄清這些，主要是為預(yù)測后續(xù)必要支出服務(wù)。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用（3）弄清地塊的規(guī)劃條件，包括弄清規(guī)劃確定的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等。弄清這些，主要是為選取最佳的開發(fā)利用方式、確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況服務(wù)。（4）弄清將擁有的土地權(quán)利，包括弄清權(quán)利性質(zhì)、使用期限、是否不可續(xù)期，以及對該房地產(chǎn)開發(fā)項目及建成后的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租甚至價格等的有關(guān)規(guī)定等。弄清這些，主要是為預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格、租金等服務(wù)。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用在調(diào)查分析了房地產(chǎn)開發(fā)用地的狀況后，便可以選取最佳的開發(fā)利用方式，包括選取最佳的用途、建筑規(guī)模、檔次等。這些都要在規(guī)劃允許的范圍內(nèi)選取，也就是說在規(guī)劃條件給定的范圍內(nèi)的最佳。在選取最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是選取最佳的用途。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式一、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)價值＝開發(fā)完成后的價值－后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤＝待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費＋后續(xù)開發(fā)成本＋后續(xù)管理費用＋后續(xù)銷售費用＋后續(xù)投資利息＋后續(xù)銷售稅費＋后續(xù)開發(fā)利潤第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用與此相對照，如果是采用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，則公式為：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值=待開發(fā)房地產(chǎn)價值＋待開發(fā)房地產(chǎn)取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤在實際估價中，對于上述公式中具體應(yīng)減去的項目及其金額，要牢記“后續(xù)”兩字，掌握的基本原則是設(shè)想得到估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）以后到把它開發(fā)建設(shè)完成，還需要開展的各項工作和相應(yīng)的必要支出及應(yīng)得利潤。因此，如果是已完成的工作和相應(yīng)的支出及利潤，則它們已包含在估價對象的價值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項目。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用運用上述公式估價，一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況；二是要把握開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用二、按估價對象和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況細化的公式上述假設(shè)開發(fā)法最基本的公式，按照估價對象狀況和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，可具體細化如下：（一）求生地價值的公式1．適用于在生地上進行房屋建設(shè)的公式生地價值＝開發(fā)完成后的價值（預(yù)測已知）－取得生地的稅費－由生地建成房屋的成本－后續(xù)管理費用－后續(xù)銷售費用－后續(xù)投資利息－后續(xù)銷售稅費－后續(xù)開發(fā)利潤相對應(yīng)的成本法公式為：開發(fā)完成后的價值＝生地價值＋取得生地的稅費＋由生地建成房屋的成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用2．適用于將生地開發(fā)成熟地的公式生地價值＝開發(fā)完成后的熟地價值－取得生地的稅費－由生地開發(fā)成熟地的成本－后續(xù)管理費用－后續(xù)銷售費用－后續(xù)投資利息－后續(xù)銷售稅費－后續(xù)開發(fā)利潤相對應(yīng)的成本法公式為：開發(fā)完成后的熟地價值＝生地價值＋取得生地的稅費＋由生地開發(fā)成熟地的成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用（二）求毛地價值的公式1．適用于在毛地上進行房屋建設(shè)的公式毛地價值=開發(fā)完成后的價值－取得毛地的稅費－由毛地建成房屋的成本－管理費用－銷售費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤相對應(yīng)的成本法公式為：開發(fā)完成后的價值＝毛地價值＋取得毛地的稅費＋由毛地建成房屋的成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用2．適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式毛地價值＝開發(fā)完成后的熟地價值－取得毛地的稅費－由毛地開發(fā)成熟地的成本－管理費用－銷售費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤相對應(yīng)的成本法公式為：開發(fā)完成后的熟地價值：毛地價值＋取得毛地的稅費＋由毛地開發(fā)成熟地的成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用（三）求熟地價值的公式（適用于在熟地上進行房屋建設(shè)）熟地價值＝開發(fā)完成后的價值－取得熟地的稅費－由熟地建成房屋的成本－管理費用－銷售費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤相對應(yīng)的成本法公式為：開發(fā)完成后的價值＝熟地價值＋取得熟地的稅費＋由熟地建成房屋的成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用（四）求在建工程價值的公式（適用于將在建工程續(xù)建成房屋）在建工程價值=續(xù)建完成后的價值－取得在建工程的稅費－續(xù)建成本－續(xù)建管理費用－續(xù)建銷售費用－續(xù)建投資利息－續(xù)建銷售稅費－續(xù)建利潤相對應(yīng)的成本法公式為：續(xù)建完成后的價值＝在建工程價值＋取得在建工程的稅費＋續(xù)建成本＋續(xù)建管理費用＋續(xù)建銷售費用＋續(xù)建投資利息＋續(xù)建銷售稅費＋續(xù)建利潤第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用（五）求舊房價值的公式（適用于將舊房重新裝飾裝修改造或改變用途成新房）舊房價值＝裝飾裝修改造或改變用途后的價值－取得舊房的稅費－裝飾裝修改造或改變用途的成本（土地使用權(quán)出讓金）－管理費用－銷售費用－投資利息－銷售稅費－裝飾裝修改造利潤相對應(yīng)的成本法公式為：裝飾裝修改造或改變用途后的價值＝舊房價值＋取得舊房的稅費＋裝飾裝修改造或改變用途的成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋裝飾裝修改造利潤第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用三、按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式細化的公式開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價值適用市場法評估；適宜出租或營業(yè)的，其價值適用收益法評估。據(jù)此，將假設(shè)開發(fā)法最基本的公式細化如下：（一）適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售的公式V＝Vp－C式中V—待開發(fā)房地產(chǎn)的價值；Vp—采用市場法測算的開發(fā)完成后的價值；C—后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用（二）適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出租或營業(yè)的公式V＝VR－C式中VR—采用收益法測算的開發(fā)完成后的價值；C—同上。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用第三節(jié)現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法運用假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)房地產(chǎn)的價值，具體有現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。一、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義房地產(chǎn)的開發(fā)周期一般較長，其土地取得成本以及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)完成后的價值等所發(fā)生的時間不盡相同，特別是那些大型的房地產(chǎn)開發(fā)項目。因此，運用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。但考慮資金的時間價值有以下兩種方式：一是采取折現(xiàn)的方式，以這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法；二是采取計算投資利息的方式，以這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用二、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法主要有下列3大區(qū)別：（1）對開發(fā)完成后的價值以及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價時點（通常為現(xiàn)在）的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價時點的金額。而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程，預(yù)測它們未來發(fā)生的時間以及在未來發(fā)生時的金額，即要進行現(xiàn)金流量預(yù)測。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用（2）傳統(tǒng)方法不考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減，但要計算投資利息，計息期通常到開發(fā)完成之時，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售；而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，即首先要把它們折算到同一時間上的價值（直接或最終折算到估價時點上），然后再相加減。例如，評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2008年8月15日的價值，要把預(yù)測的在未來發(fā)生的各項收入和支出都折算到2008年8月15日。如果預(yù)測該項目2011年8月15日開發(fā)完成后的房價（含地價）為5000萬元，折現(xiàn)率為10%，則需要將這5000萬元折現(xiàn)到2008年8月15日，即在2008年8月15日來看的房價實際為：［5000/（1＋10%）3］＝3756．57（萬元）第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用（3）在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。因此，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風(fēng)險收益部分（利潤率）。這樣處理是為了與投資項目經(jīng)濟評價中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致，便于比較。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用三、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點從理論上講，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算出的結(jié)果比較精確，但測算過程較為復(fù)雜；傳統(tǒng)方法測算出的結(jié)果比較粗略，但測算過程相對簡單一些。就它們的精確與粗略而言，在現(xiàn)實中可能并不完全如此，這是因為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到以下3點：①后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預(yù)測準確；②各項收入、支出在何時發(fā)生要預(yù)測準確；③各項收入、支出發(fā)生的金額要預(yù)測準確。由于存在著眾多的未知因素和偶然因素會使預(yù)測偏離實際，準確預(yù)測是十分困難的。盡管如此，在實際估價中應(yīng)盡量采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法（形式和內(nèi)容上更加符合估價的思路（連評帶估））。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用1．運用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，無須做的是（）A．估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期B．估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入C．估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生D．估算開發(fā)期中的利息和利潤2．某市區(qū)有一大型物資儲備倉庫，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為超級市場（改變用途）。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用（）進行估價。A．比較法B．成本法C．假設(shè)開發(fā)法D．長期趨勢法第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用3.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法B.運用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預(yù)期利潤和最高費用C.假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房。D．假設(shè)開發(fā)通常是一次性的價格剩余（類似于地租原理）第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用4．對于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設(shè)開發(fā)法估價。（√）5．從估價角度看，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)獲得的利潤（風(fēng)險收益部分）要與其自有資金應(yīng)得的利息（安全收益的部分）分開。（√）6．在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，主要是根據(jù)估價時的房地產(chǎn)市場狀況來預(yù)測的。（×）第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用7．假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值，一般采用計算利息的傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預(yù)測偏離實際，因此，在實際估價中應(yīng)盡量采用計算利息的傳統(tǒng)方法。（×）第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取一、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期為了預(yù)測開發(fā)完成后的價值和后續(xù)的各項必要支出發(fā)生的時間及金額，便于進行折現(xiàn)或者測算投資利息，首先需要預(yù)測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期（以下簡稱開發(fā)經(jīng)營期）。開發(fā)經(jīng)營期的起點是（假設(shè)）取得估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期（即估價時點），終點是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期。建設(shè)期的起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同，終點是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日。建設(shè)期可分為前期和建造期。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用經(jīng)營期可根據(jù)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式而具體化。由于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式有銷售、出租和營業(yè)，所以經(jīng)營期可具體化為銷售期（針對銷售這種情況）和運營期（針對出租和營業(yè)兩種情況），銷售期是自開始銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時間。在有預(yù)售的情況下，銷售期與建設(shè)期有重疊。運營期的起點是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命結(jié)束之日。在有延遲銷售的情況下，銷售期與運營期有重合。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用二、開發(fā)完成后的價值預(yù)測開發(fā)完成后的價值，要弄清以下3個問題：①要弄清該價值是在哪種開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況下的價值；②要弄清該價值是在哪個時間上的價值；③要弄清預(yù)測該價值的方法有哪些。（一）開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的房地產(chǎn)狀況開發(fā)完成后的價值，是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值。因此，在預(yù)測開發(fā)完成后的價值之前，需要弄清開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，然后再預(yù)測該狀況的房地產(chǎn)價值。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純粹的房地產(chǎn)，除了房地產(chǎn)，還可能包含著房地產(chǎn)以外的動產(chǎn)、權(quán)利等。特別是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為酒店、保齡球館這類收益性房地產(chǎn)的，其狀況通常是“以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)”，包含著建筑物內(nèi)的家具設(shè)備等房地產(chǎn)以外的財產(chǎn)。在這種情形下，預(yù)測的開發(fā)完成后的價值還應(yīng)包括家具設(shè)備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的價值。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用（二）開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間開發(fā)完成后的價值所對應(yīng)的時間，不一定是開發(fā)完成之時，可能是開發(fā)完成之前的某個時間，也可能是開發(fā)完成之后的某個時間。因此，在預(yù)測開發(fā)完成后的價值之前，還需要弄清是預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在哪個時間上的價值。對于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，通常是預(yù)測它在開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；但當房地產(chǎn)市場較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測它在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；當房地產(chǎn)市場不好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測它在延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用（三）開發(fā)完成后的價值的預(yù)測方法在預(yù)測開發(fā)完成后的價值時，一般不宜將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格直接“平移”過來作為開發(fā)完成后的價值，通常是采用市場法并考慮類似房地產(chǎn)市場價格的未來變動趨勢，或者采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合（長期趨勢法的內(nèi)容詳見本書第十章），即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的市場價格及其未來可能的變化趨勢來推測。比較的單位一般為單價而不是總價。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用對于出租或營業(yè)的房地產(chǎn)，例如寫字樓、商店、旅館、餐館等，預(yù)測其開發(fā)完成后的價值，可以先預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價值。在這種情況下，收益法就不是一種獨立的估價方法，而被包含在假設(shè)開發(fā)法之中，成了假設(shè)開發(fā)法的一個部分。運用假設(shè)開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值不能采用成本法來求取，否則，表面上是采用假設(shè)開發(fā)法估價，實質(zhì)上是采用成本法估價。有人據(jù)此認為同一估價對象不能同時采用成本法和假設(shè)開發(fā)法來估價。但這種觀點是不正確的。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用三、后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤，是將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況“變成”開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所必須付出的各項成本、費用、稅金及應(yīng)當獲得的利潤，具體包括取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費（以下簡稱取得稅費）以及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。這些是假設(shè)開發(fā)法測算中都應(yīng)當減去的項目，統(tǒng)稱為“扣除項目”。它們的估算方法與成本法中的相同（見本書第七章第二節(jié)“房地產(chǎn)價格構(gòu)成”），但要注意以下兩點區(qū)別：①它們本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項目在未來發(fā)生時的值，而不是在估價時點時的值；②它們是在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之后到把待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的必要支出及應(yīng)得利潤，而不包括在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之前所發(fā)生的支出及應(yīng)得的利潤。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用取得稅費是假定在估價時點購置待開發(fā)房地產(chǎn)，此時應(yīng)由購置者（買方）繳納的有關(guān)稅費，例如契稅、印花稅、交易手續(xù)費等。該項稅費通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照待開發(fā)房地產(chǎn)價值的一定比例來測算。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算。在測算投資利息時要把握應(yīng)計息項目、計息周期、計息期、計息方式和利率。其中，應(yīng)計息項目包括：①未知的需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值；②取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費；③后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用和銷售費用。銷售稅費一般不計算利息。一項費用的計息期的起點是該項費用發(fā)生的時點，終點通常是建設(shè)期的終點，一般不考慮預(yù)售和延遲銷售的情況。另外值得注意的是，未知的需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值是假設(shè)在估價時點一次性付清，因此其計息的起點是估價時點。后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用通常不是集中在一個時點發(fā)生，而是分散在一段時間內(nèi)（如開發(fā)期間或建造期間）不斷發(fā)生，但計息時通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時間段內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時間段的期中。發(fā)生的時間段通常按年來劃分，精確的測算要求按半年、季或月來劃分。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用在測算開發(fā)利潤時要注意在成本法中已講過的，利潤率有直接成本利潤率、投資利潤率、成本利潤率和銷售利潤率，它們的內(nèi)涵及所對應(yīng)的計算基數(shù)不同，測算時要相互匹配。另外，要注意利潤率是總利潤率還是年利潤率。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用四、折現(xiàn)率折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需要確定的一個重要參數(shù)，與報酬資本化法中的報酬率的性質(zhì)和求取方法相同，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率，它體現(xiàn)了資金的利率（資金成本)和開發(fā)利潤率（承擔(dān)風(fēng)險）兩部分。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用假設(shè)開發(fā)法的估價前提有以下3種；①估價對象仍然由其擁有者或開發(fā)商開發(fā)建設(shè)，可將這種估價前提簡稱為“自己開發(fā)前提”；②估價對象要被其擁有者或開發(fā)商自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)建設(shè)，可將這種估價前提簡稱為“自愿轉(zhuǎn)讓前提”；③估價對象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)建設(shè)，可將這種估價前提簡稱為“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。同一估價對象在這三種不同的估價前提下運用假設(shè)開發(fā)法估價，評估出的價值往往是不同的。一般情況下，自己開發(fā)前提下評估出的價值，要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值；自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值，又要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值。但需要指出的是，在運用假設(shè)開發(fā)法時究竟應(yīng)采用哪種估價前提進行估價，不是估價師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價對象所處的實際情況來選擇，并應(yīng)在估價報告中充分說明理由。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用（二）應(yīng)考慮開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值以外的收益假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，在上述測算中只講了通常情況下的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值這種收入，在實際估價中特別是評估投資價值時，有時還應(yīng)考慮某些額外的收入或節(jié)省的費用。例如，深圳市1987年12月1日首次公開拍賣的一塊面積為8588平方米的國有土地50年使用權(quán)，從當時預(yù)測的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值減去開發(fā)成本等必要支出及應(yīng)得利潤后的余額來看，價值也許不高，但由于是國內(nèi)首塊公開拍賣的土地，購買者一旦獲得了該塊土地后會附帶取得一些意想不到的社會效果，例如隨著對這種改革開放措施的廣泛宣傳，實際上也就間接地對該塊土地的獲得者起著廣告宣傳作用，因此，這塊土地的成交價格比較高是較自然的（當時該塊土地的拍賣底價為200萬元人民幣，最后成交價格為525萬元人民幣，比拍賣底價高了很多）。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用第五節(jié)假設(shè)開發(fā)法總結(jié)和運用舉例一、假設(shè)開發(fā)法總結(jié)對假設(shè)開發(fā)法的內(nèi)容進行歸納總結(jié)可知：假設(shè)開發(fā)法在本質(zhì)上是一種收益法，在形式上是成本法的“倒算法”。根據(jù)考慮資金時間價值的方式不同，假設(shè)開發(fā)法分為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，統(tǒng)稱為待開發(fā)房地產(chǎn)。假設(shè)開發(fā)法的測算結(jié)果為估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用二、假設(shè)開發(fā)法運用舉例［例9-1］某成片荒地的面積為2k㎡，適宜進行“五通一平”的土地開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當?shù)摹靶K”“五通一平”熟地的單價為800元/㎡；建設(shè)期為3年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本以及管理費用、銷售費用為2．5億元/k㎡；貸款年利率為8%；土地開發(fā)的年投資利潤率為10%；當?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅等稅費為轉(zhuǎn)讓價格的6%，買方需要繳納的契稅等稅費為轉(zhuǎn)讓價格的4%。請采用傳統(tǒng)方法測算該成片荒地的總價和單價。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用適用于將生地開發(fā)成熟地的公式生地價值＝開發(fā)完成后的熟地價值－取得生地的稅費－由生地開發(fā)成熟地的成本－管理費用－銷售費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤［解］估價時點為購買該成片荒地之日。設(shè)該成片荒地的總價為V：開發(fā)完成后的熟地總價值＝800×2000000×60%＝9．6（億元）取得該成片荒地的稅費總額V×4%＝0．04V（億元）土地開發(fā)成本及管理費用、銷售費用總額＝2．5×2＝5（億元）第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用投資利息總額＝（V＋0．04V(價值及稅費一次性投入）×［（1＋8%）3－1）＋5（均勻投入）×［（1＋8%）1．5－1）＝0．27V＋0．612（億元）轉(zhuǎn)讓開發(fā)完成后的熟地的稅費總額＝9．6×6%＝0．576（億元）土地開發(fā)利潤總額＝（V＋V×4%）×10%×3＋5×10%×1．5＝0．312V＋0．75（億元）V＝9．6－0．04V－5－（0．27V＋0．612）－0．576－（0．312V＋0．75）V＝1．64l（億元）故：該成片荒地總價＝1．641（億元）該成片荒地單價＝164100000/2000000＝82．05（元/㎡）第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用［例9-2］某宗“七通一平”熟地的面積為5000㎡，容積率為2，適宜建造一幢乙級寫字樓。預(yù)計取得該宗土地后將該寫字樓建成需要2年，建筑安裝工程費為每平方米建筑面積l500元，勘察設(shè)計和前期工程費及其他工程費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費的6%；建筑安裝工程費、勘察設(shè)計和前期工程費及其他工程費、管理費用第一年需要投入60%，第二年需要投入40%。在該寫字樓建成前半年需要開始投入廣告宣傳等銷售費用，該費用預(yù)計為售價的2%。房地產(chǎn)交易中賣方應(yīng)繳納的營業(yè)稅等稅費為交易價格的6%，買方應(yīng)繳納的契稅等稅費為交易價格的3%．預(yù)計該寫字樓在建成時可全部售出，售出時的平均價格為每平方米建筑面積3500元。請利用所給資料采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該宗土地的總價、單價及樓面地價（折現(xiàn)率為12%）。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用求熟地價值的公式（適用于在熟地上進行房屋建設(shè)）熟地價值＝開發(fā)完成后的價值－取得熟地的稅費－由熟地建成房屋的成本－管理費用－銷售費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤［解］估價時點為購買該宗土地之日。設(shè)該宗土地的總價為V：該寫字樓的總建筑面積＝5000×2＝10000（㎡）開發(fā)完成后的該寫字樓總價值＝3500×10000/(1+12%)2＝2790．18（萬元）第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用取得該宗土地的稅費總額＝V×3%＝0．03V（萬元）建筑安裝工程費、勘察設(shè)計和前期工程費及其他工程費、管理費用在各年的投入實際上是覆蓋全年的，但為折現(xiàn)計算的方便起見，假設(shè)各年的投入集中在該年的年中，這樣，就有了上述計算中的折現(xiàn)年數(shù)分別是0．5和1．5的情況。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用銷售稅費總額＝2790．18×6%＝167．41（萬元）V＝2790．18－0．03V－1546．55－57．41－167．41V＝989．14（萬元）故；土地總價＝989．14（萬元）土地單價＝9891400/5000＝1978．28（元/㎡）樓面地價＝9891400/10000＝989．14（元/㎡）第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用［例9-3］某舊廠房的建筑面積為5000㎡，根據(jù)其位置，適宜裝飾裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準，但需補交出讓金等費用400元/㎡（按建筑面積計），同時取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計購買該舊廠房買方需要繳納的稅費為其價格的4%；裝飾裝修改造期為1年，裝飾裝修改造費用為每平方米建筑面積1000元；裝飾裝修改造完成后即可全部售出，售價為每平方米建筑面積4000元；在裝飾裝修改造完成前半年開始投入廣告宣傳等銷售費用，該費用預(yù)計為售價的2%，銷售稅費預(yù)計為售價的6%。請利用上述資料采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該舊廠房的正常購買總價和單價（折現(xiàn)率為12%）。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用求舊房價值的公式（適用于將舊房重新裝飾裝修改造或改變用途成新房）舊房價值＝裝飾裝修改造或改變用途后的價值－取得舊房的稅費－裝飾裝修改造或改變用途的成本（土地使用權(quán)出讓金）－管理費用－銷售費用－投資利息－銷售稅費－裝飾裝修改造利潤［解］估價時點為購買該舊廠房之日。設(shè)該舊廠房的正常購買總價為V第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用：第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用［例9-4］某在建工程的建設(shè)用地面積為3000㎡，規(guī)劃總建筑面積12400㎡（容積率4.133），用途為寫字樓，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，于2006年3月1日開工。土地使用期限為50年，從開工之日起計，土地使用權(quán)出讓合同中約定不可續(xù)期；當時取得土地的花費為樓面地價800元/㎡。該項目的正常建設(shè)費用（包括勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、管理費用等）為每平方米建筑面積2300元。至2007年9月1日完成了主體結(jié)構(gòu)，相當于投入了40%的建設(shè)費用。預(yù)計至建成尚需1．5年（18個月），還需投入60%的建設(shè)費用。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用建成半年后可租出，可出租面積為建筑面積的70%，可出租面積的月租金為60元/㎡，出租率為85%，出租的運營費用為有效毛收入的25%。當?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的3%，同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售費用和銷售稅費分別為售價的3%和6%，在建成前半年開始投入廣告宣傳等銷售費用。請利用上述資料采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該在建工程2007年9月1日的正常購買總價和按規(guī)劃建筑面積折算的單價（報酬率為9%，折現(xiàn)率為13%）。第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用求在建工程價值的公式（適用于將在建工程續(xù)建成房屋）在建工程價值=續(xù)建完成后的價值－取得在建工程的稅費－續(xù)建成本－續(xù)建管理費用－續(xù)建銷售費用－續(xù)建投資利息－續(xù)建銷售稅費－續(xù)建利潤第九章成假設(shè)開發(fā)法及其運用第九章成假設(shè)開發(fā)