歡樂谷運營狀況及主題公園旅游地產盈利階段分析世聯研究案例深圳歡樂谷位于深圳華僑城內，土地隨華僑城4.6平方公里一起屬于劃撥用地北京華僑城2002年與北京當地企業合資成立北京世紀華僑城實業有限公司，當地公司以土地入股，地價大概70~80萬/畝，在南磨房鄉營造北京世紀華僑城旅游主題社區。總用地面積146．7公頃的超大規模社區，包括約100公頃的主題公園歡樂谷和占地46．7公頃、總建筑面積83．87萬平方米的大型地產項目，房價高出區域均價700~1000元/平米。通過高額投資、大規模、多元化盈利保證項目的成功——北京歡樂谷樂園概括

2006年7月9日開業，分別由峽灣森林、亞特蘭蒂斯、失落瑪雅、愛琴港、香格里拉和螞蟻王國等六個主題區組成，歷時4年建設，投入20億元，總占地100萬平米。開業近一個月時，客流量突破30萬人次，單日最高人數達到2萬人次，開業84天，收入突破了一億元。預計年客流量300萬人次，年營業收入2-3個億。多元化盈利（門票，餐飲，購物）歡樂谷每個景區都設立餐飲場所，小吃零售亭遍布整個園區。7個餐廳、12個主題商店與紀念品展館，分布在主題公園各地Ⅰ期2006.7.9投入：20億占地：54萬平米Ⅱ期5萬平米Ⅲ期45萬平米每年都有不低于3千萬元的投入，以更新景點項目分期擴大規模，追加投入景點項目每年都要更新1/3，保留1/3，淘汰1/3，投資額在3000萬左右，以保證其盈利性游樂設備數量：40多項，其它項目數量：50多處景觀、10多項表演20多項游戲和商業餐飲通過多元化盈利、不斷追加高額投資、擴大規模以保證項目的成功——深圳歡樂谷樂園概況深圳歡樂谷于1998.10.1日正式開始運營，在8年間共分為三期建設，共分為九大主題區，西班牙廣場、卡通城、冒險山、歡樂島、金礦鎮、香格里拉森林、颶風灣、陽光海岸、歡樂時光、瑪雅水公園。全園有大小項目100多個，是國內項目數量最多，設施科技含量最高也最為先進的主題樂園

不斷擴大規模，追加投資

歡樂谷每年投入3-5千萬元資金用于改造和新建項目.歡樂谷確改造園區發展計劃，每隔3年時間推出一組新的投資5000萬元以上大型娛樂項目，每隔2年推出一組中型的娛樂項目（1000-5000萬元），每年一組小型娛樂項目推出。Ⅰ期1998.10.1投入：10億占地：17萬平米Ⅱ期2002.5.13.5億18萬平米Ⅲ期2005.5.11.8億5萬平米多元化收益（門票，餐飲，購物）

05年游客量302萬人次，經營收入超過3億元，與04年同比增長二十幾個百分點，重游率41.5%。樂園內分布各式餐飲場所，如面點王、肯德基、星巴克咖啡、雪糕點及紀念品商店等。門票餐飲購物北京、深圳兩處歡樂谷游樂園運營狀況深圳歡樂谷從開業運營以來，接待人數穩步增長，2005、2006兩年連續兩年超過300萬人，收入超過3億元。北京歡樂谷開業僅5個月，人氣迅速提升，接待人數共計86萬，收入1.19億元

深圳北京接待人數（萬人）30086公園收入（億元）3.71.19深圳北京接待人數（萬人）16.7810.27公園收入（億元）0.220.162006年運營狀況：(北京歡樂谷僅開業5個月)2007年十一黃金周7天運營狀況深圳歡樂谷接待人數歷年增長主題旅游地產盈利階段分析——初期階段：旅游資源開發引爆區域發展，旅游帶動地產，使其成為區域開發現金來源，逐步實現旅游與地產的平衡發展第一階段：地產與旅游的平衡發展1986-1993項目開發時間占地面積（公頃）建筑面積（萬M2）資金平衡東方花園1986年11.26地產收益錦繡中華1989年30樂園投資海景花園1990年2.910.2地產收益民俗文化村1991年20樂園投資項目的第一階段，房地產收益和旅游投資基本持平，旅游開始產生一部分收益，整體第一階段地產與旅游達到了平衡發展，且資金產生小部分盈余，區域逐步克服陌生，價格平臺明顯提升旅游設施占地規模景點數量開業時間投資門票經濟效益錦繡中華30公頃82個景點19891億70十年中,營業收入總額達17個多億，創利6個多億，總資產達3個多億；錦、民兩景區先后在開業一年和一年多的時間內收回全部投資，共接待海內外游客四千多萬人次。民俗文化村20公頃內含21個民族的24個村寨19911.1億90時間羅湖福田南山華僑城售價（港元）增長率售價增長率售價增長率售價增長率19883063.8——3078——2300——2015——19893937.928.53390426.84270017.39249518.861990494825.65489825.46310014.8126656.811991668035.00653933.50413233.296165131.411992769215.15723110.58600045.21755622.52主題旅游地產盈利階段分析——第二階段：旅游成為區域開發穩定現金流，對地產開發促進明顯，地產開發進實現高回報第二階段：旅游對地產的價值提升1993-2004項目開發時間占地面積（公頃）建筑面積（萬M2）資金平衡湖濱花園1993年～1994年0.97.2地產收益桂花苑1993年～1994年2.56.7地產收益世界之窗1994年48樂園投資中旅廣場1996年～1997年1.612.9地產收益歡樂谷1998年～2001年35樂園投資波托菲諾2001年～2002年80108地產收益項目的第二階段前期房地產收益與旅游的投資仍然保持資金平衡，但是旅游盈利開始增多，此時區域價值已建立；到第二階段后期，房地產收益實現高額的資金回報旅游設施占地規模景點數量開業時間投資門票經濟效益世界之窗48萬平方米118個世界著名景觀，景區分為世界廣場、亞洲區、大洋洲區、歐洲區、非洲區、美洲區、世界雕塑園和國際街八大區域。1994年6月18日6.5億120開業至2002年底，世界之窗共接待游客2300多萬人次，營業收入28億元。“世界之窗”的利潤總額已連續3年超過1億元歡樂谷一期：17萬平方米，二期：18萬平方米。一期：共分八大主題區：西班牙廣場、卡通城、冒險山、歡樂島、金礦鎮、香格里拉森林、颶風灣、陽光海岸，加上獨具特色的瑪雅水公園。容納人數4萬。一期：1998年10月1日；二期：2001年5月一二期各投資4億1202002年，深圳歡樂谷全年入園人數達230萬人次；2003年3月底，已接待游客695萬人次。發展階段1996～1997年2000～2004年代表樓盤中旅廣場波托菲諾、純水岸住區形象華僑城產業配套高尚人文社區價格變化80009000~15000主題旅游地產盈利階段分析——第三階段：良好的資源環境以及產業孵化氛圍吸引創意產業在華僑城內聚集，成為區域開發新的盈利點第三階段：區域關聯產業初步形成，成為區域開發新的盈利點

2004-至今2004年起，深圳華僑城集團、華僑城地產以LOFT為啟動，促進華僑城東部工業區的廠房建筑向以創意產業為主體的新空間形式轉換，2006年5月19日，華僑城創意文化園在華僑城LOFT正式掛牌，由此奠定其在中國創意產業的戰略地位華僑城創意文化園入駐創意機構：OCT當代藝術中心、國際青年旅舍、高文安設計工作室、a/u（雅域）國際設計機構、都市實踐建筑設計公司、PAL設計事務所、梁小武