房地產估價案例分析作業一、問答題（3題，每題10分，共30分）1、請問：房地產估價機構應搜集哪些資料?（2003年）（1）現狀房地產狀況（物質實體、區域和權益）資料；（2）規劃部門批準的規劃設計條件或詳細規劃（或拆遷新建或改建的合法的最佳方案）（或技術經濟指標）；（3）該地區居住物業的市場狀況（或發展趨勢）（或租金、售價水平）（或經營期的現金流）資料；（4）該地區居住物業的建安成本和間接費用（或建造成本費用）；（5）相關稅費；（6）貸款利率；（7）該地區類似居住物業開發的平均利潤水平；（8）該地區的拆遷政策法規及拆遷安置補償費用；（9）市政配套費用和土地開發費用；（10）該地區土地出讓金（地價）的規定和標準。2、請你分析說明房地產估價師這樣做的理由。（2004年）房地產估價師這樣做的理由如下。（1）①估價中的房地產年凈收益與財務報表中的凈利潤含義不同；②凈收益指房地產對應凈收益，即房地產對商場出租或經營收益的貢獻部分；③凈利潤已扣除了房地產的折舊攤銷、財務費用（含利息收益）及所得稅等，包含了正常的商業利潤等。（2）收益年限既要考慮建筑物剩余經濟壽命還要考慮土地使用年限。（3）估價采用的成本應為估價時點當時的社會平均（客觀）成本（或實際成本是歷史，也不一定足社會平均（客觀）成本）。3、甲公司開發中心可能提出哪些評估要求?對甲公司可能提出的評估要求，房地產估價機構該如何解答?（2004年）（1）甲公司可能提出的要求：①按改造后的辦公用途市場價值進行評估；②對辦公樓承租人損失進行評估；③對裝修、改造費用進行評估。（2）房地產估價機構可做的答復；①應按改造前工業用途評估，評估價格中不包括改造裝修辦公樓的費用損失，按工業用途評估時可以另行委托評估停產停業損失補償；②經拆遷當事人協調同意或者經城市規劃行政管理部門確認，可以按改造后辦公用途評估，也可以評估辦公樓承租人的損失；③承租人的損失由甲公司與承租人協商解決。4、張某計劃用自有閑置資金100萬元購買1套房屋用于長期投資，擬持有一段時間后轉售，某房地產經紀機構向其推薦了市場價格無數為100萬元的兩套房屋，一套為普通住宅，一套為酒店式公寓。經了解，普通住宅的市場租金為5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托經營。張某認為，普通住宅的投資回報率是5000*12/100000=6%，而酒店式公寓的投資回報率是70000元/100000=7%，所以選擇購買酒店式公寓。請問：（1）張某的選擇是否正確？（2）針對兩類物業的投資經營特點，注冊房地產估價師可以從哪些方面為張某投資決策提供專業建議？5、某企業一幢4層辦公樓于3年前抵押給銀行，獲得貸款700萬元，抵押期間該樓曾出租給另一家企業，用途為商務辦公，現因該企業無有償還債務，債權人申請以拍賣變現方式執行債務清償。若進行拍賣底價評估，試選擇兩種主要的評估方法，并寫出該大樓拍賣底價評估的技術路線。二、單項選擇題（一般2-3個大題，10個小題，共20分）1、答案：（1）C（2）D2、答案：（1）D（2）C3.答案：（1）A（2）C4、答案：（1）D（2）C三、案例分析題（一）試分析國土局認定該評估結果無效的理由可能有哪些？【參考答案】國土局認定該評估結果無效的理由如下。（1）土地評估機構的從業范圍不夠。（2）估價報告有效期超出時限。（3）土地評估機構的注冊證書超出有效時限。（4）土地估價報告沒有按照規范格式書寫。（5）該評估機構不具備土地評估資質。（6）估價結果嚴重失實，不符合當地地價水平。（二）【問題】1.僅就工作日志內容，判斷事務所此次估價工作流程是否合理？存在哪些問題？2.確定土地估價事項的內容一般包括哪些？3.確定估價事項時，應該如何對土地出讓底價和回收價格進行基本的定義？4.日志巾的估價技術路線是否合理？如果不合理原因何在？5.假如你是估價師，該如何設計估價技術路線？（2006年考試真題）【參考答案】1.估價工作流程不合理，存在以下問超。（1）每項估價必須有至少兩名土地估價師，而不是一名土地估價師和一名估價助理。（2）兩項估價應該獨立進行，而不能分工合作調查，估價師應該貫穿估價的全部過程。（3）應該先簽訂合同再迸行實質性估價活動。（4）不能由估價師在沒有委托書的情況下代替法人簽訂合同。（5）估價事項和技術路線應該在實質性估價活動之前完成。（6）缺乏權屬資料核實調查過程。（7）由于兩份估價分別由甲乙完成，所以報告簽字不能由甲乙共同簽名。（8）缺乏審核。2.確定土地估價事項一般包括以下內容。（1）確定估價對象。（2）確定土地估價目的。（3）土地估價期日。（4）界定土地價格定義。（5）土地估價中特別事項的說明。（6）審核。3.確定估價事項時，應從以下兩方面對土地出讓底價和回收價格迸行基本定義。（1）住宅的價格定義：商品住宅用地、設定的開發程度、設定容積率、70年、出讓土地使用權價格。（2）對教育用地價格定義：公共建筑用地、現狀開發程度、現狀容積率、無年期、劃撥土地使用權價格。4.估價技術路線不合理，不合理的原因如下。（1）出讓底價主要依據月邊拍賣價格進行比照確定不合理因為拍賣價格是一種特定條件下的成交價格，如果直接比照確定，會使評估價格偏高。出讓底價應該依照平均市場價確定。（2）收回補償價格評估主要采用市場比較法和收益還原法對原用途市場價迸行評估不合理因為收回補償價格應該是原用途的劃撥價格而不是完全市揚價格，需要扣除國家所有權收益和有關稅費部分。另外，由于教育用地的土地市場不發育，又無收益，利用市揚比較法與收益還原法等方法迸行估價不合理。5.（1）收回補償價格的評估技術路線：先采用成本逼近法和基準地價系數修正法評估原用途的市場價格，再扣除國家所有權收益和有關稅費部分確定劃撥用途價格。（2）出讓底價的評估技術路線：先采用剩余法和市場比較法評估新用途的市場價值，然后根據宗地的具體條件和其他相關要求制訂出讓底價方案。四、改錯題1、改錯如下：（1）計算管理費錯，應為：2641102×5％=132055元；（2）計算銷售稅費和銷售費用錯，應為：14754340×（6%+3％）=1327891元；（3）計算利潤錯，應為：（P+2641102+132055）×20％=0.2P+5492312、改錯如下：（1）寫字樓年總收益計算有誤，應為5×90％×10780×365=1770.62（萬元）；（2）車位年總收益計算結果有錯誤，應為800×5×90％×12=4.32（萬元）；（3）成本及運營費用計算中有錯誤，應為2140×28.75％=615.25（萬元）；（4）計算收益價格中年期有誤，應為V=a/r×[1-1/（1+r）n]=1433.8/13.8×[1-1/（1+13.8％）48.25]；=10371（萬元）3、改錯如下：（1）有效出租率有錯誤，應為90％×90％=81％；（2）年出租收入有錯誤，應為3×36585×80％×365=32048460（元）；（3）單位面積開發價值有錯誤，應為147465556／47370=3113.1（元/m2）；（4）土地價值計算有錯誤，未考慮土地交易稅費，應為V×（1+5％）=3113.1-2118-423.6V=544.3（元/m2）4、改錯如下：（1）結構差價計算錯誤。結構差價比率為1:1.4，且建筑面積不能按700m2計算，應按420m2計算。結構差價計算應為：920×（1.4-1）×420=154560（元）=15.456（萬元）；（2）新增建筑面積成本計算錯誤。新增建筑面積為280m2，而不是700m2。新增建筑面積的成本計算應為：920×1.4×280=9360640（元）=36.064（萬元）；（3）補交地價款計算錯誤。不能用建筑密度60％，而應用建筑容積率2.5。補交地價款計算應為：1800/2.55、改錯如下：（1）報酬率應為：10.28％；（2）年運營費用應為4257532元，不應包括折舊。（《房地產估價規范》：對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，應根據土地使用權年限確定未來可獲得收益的年限，選用對應的有限的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷）。五、指錯題（一）答案如下：1．缺少估價師聲明。2．缺少估價機構資格等級。3．估價對象描述中缺失關于土地形狀、坐落、四至、基礎設施、地勢及水文地質等方面的描述。4．價值定義中應注明用地類型、剩余土地使用年限及估價時點。5．估價原則中少最高最佳使用原則。6．估價方法中，估價一般應采用兩種或兩種以上的方法，而不應只選擇一種。7．因用兩種貨幣表示估價額，因此需應注明估價時點的美元對人民幣的匯率。8．估價結果中應注明單位面積價格。9．估價人員中應注明估價人員的估價資格或職稱。10．缺少估價報告應用的有效期。11．缺少市場背景分析。12．估價師測算過程中計算出出租純收益時未考慮使用面積于建筑面積的比率。13．計算××大廈商場部分價格時采用資本化率9.5％，未明確取值依據，且未考慮土地使用年期及空置率。14．計算××大廈寫字樓部分價格時，未考慮使用面積與建筑面積的比率。15．未明確建筑物資本化率的取值依據，且未考慮土地使用年期及空置率。16．計算××大廈寫字樓部分價格時，不應扣除4000m217．地價估算中未扣除開發商的開發利潤。（二）答案如下：1．“估價時間”用語錯誤，應為估價時點。2．缺少估價原則。3．估價方法中缺少選用的估價方法的定義。4．未分析租金水平的變化趨勢。5．1層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響。6．3層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響。7．6層有效毛收入計算錯，未考慮使用面積系數0.75。8．年運營費用中不應計算土地使用費。9．未說明當地規定的管理費中是否包括水、電、汽、熱等費用。10．保險費計算基數錯，不應以年租金收入為基數，應以建筑物價值為基數計。11.資本化率取值未說明理由和求取方法。12．可獲收益年限錯，應為36年。13．基準地價修正法中年期修正方法（公式）錯。14．基準地價修正法中已經過年期錯，應為4年。15．基準地價修正法無評估過程，土地價格的內涵未交待清楚。16．未計算精裝修成本費用。17．建筑物折舊年限計算錯（應38）。18．未考慮建筑物經濟壽命對建筑物價值的影響。19．成本法中未考慮相關銷售稅費。20．未說明估價結果確定的理由（應加權計算，不應用簡單算術平均）。注：1．每格只給3分（把第5、6條寫在一格的，把第5、6、7條寫在一格的）（三）【參考答案】第一部分總述1.缺少受托估價方的介紹2.估價對象未提供宗地具體位置說明3.此次估價目的不明確4.貨幣單位為美元錯誤，應改為人民幣，若單位是美元，則應給出當日匯率。5.需要特別說明事項中，土地使用年期與價格定義中使用年期不符。6.土地估價簽字中，缺少估價師資格證書。7.土地估價機構蓋章，缺少土地估價機構負責人簽字。第二部分估價對象描述及地價影響因素分析8.政策因素中，《中華人民共和國土地法》應改為《中華人民共和國土地管理法》。第三部分土地估價9.運用成本逼近法中，計算公式應改為土地價格=土地取得費+土地開發費+相關稅費+投資利息+投資利潤+土地增值收益。10.土地管理費計算結果2.21元/m2應改為2.30元/m2。11.投資利潤中，計算公式應改為投資利潤=（土地取得費+土地開發費）×開發周期×6%=12.07（元/m2）。12.土地增值收益的正確計算結果為55.65元/m2。第四部分附件13.缺少待估宗地《國有土地使用證》及權屬證明復印件。14.缺少評估機構及估價資格證書復印件。（四）【參考笞案】第一部分總述1.估價依據中缺少國土資源部《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》（44號文件）。2.第七項應為“估價日期。估價期日是一個時間點，而日期是一個時間段。3.使用年限設定錯誤。待估宗地為劃撥土地，其使用權年限應為無限年期。4.估價結果中未說明幣種為何類型。5.缺少估價結果一覽表。6.需要特殊說明事項中，基礎設施設定應為宗地紅線外的基礎設施條件和宗地紅線內土地平整，缺少其他事項。7.缺少估價機構負責人簽字。第二部分估價對象描述及地價影響因素分析8.土地登記狀況中未說明國有土地使用證的號碼。9.土地權利狀況中未明確待估宗地是以劃撥方式取得的。10.土地利用狀況中建筑物情況描述不夠詳細。11.容積率計算錯誤。第三部分土地估價12.市場比較法中未說明比較實例選擇的原則及依據。13.比較因素選擇中應根據待估宗地是工業用地的特點選擇與相關企業配套程度、工業區類型等因素。14.地價指數不需要修正的理由不充分。15.未說明市場比較法最后確定地價的依據及方法。16.最后市場比較法價格計算不正確，應為（465.8＋428.3＋457.5）/3＝450.53（元/m2）17.成本逼近法公式錯，缺少利潤，劃撥土地使用權不應有土地增值收益。18.土地取得費無依據。19.稅費計算錯誤，應為8.1＋5＋15＝28.1（元/m2）。20.土地開發費依據不足。21.投資利息計算期錯誤，應為（270＋28.1）×5.31％＋100×5.31％×1/2＝18.48。｜22.投資利患率取值無依據。23.計算利潤時未計入開發費利潤。24.未說明估價結果最終如何確定。第四部分附件25.缺少待估宗地《房屋所有權證》復印件。26.缺少待估宗地區域位置圖六、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤（本題10分。錯處不趄過4個。如將正確的內容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作