綠城集團

成本管理體系優化報告

（匯報版）綠城集團成本管理體系優化項目組賽普咨詢綠城集團項目組報告提綱一、項目進展回顧二、成本管理體系優化方案三、組織系統優化建議四、下一階段工作開展計劃前言本項目的背景綠城集團經過十七年的發展，取得了巨大的成就，這些成就的取得，來自于綠城集團上上下下對公司核心價值理念的堅持，企業文化的熏陶以及這么多年來對產品品質孜孜不倦的追求。綠城集團在快速穩健發展的同時，對現有員工的素質、能力提出了更高的要求；隨著企業規模的不斷擴大，大量新員工的融入和成長的要求，也對成本管理體系的系統化、規范化、精細化提出了進一步完善的要求。本項目的目標系統完善成本管理體系，并進一步規范化和精細化，為實施全員成本管理提供可有效實施的方法、工具、操作標準及作業指引，并在此基礎上形成培訓教材。基于成本管理體系優化方案，對集團基本管控提出優化建議。

第一階段：《成本管理體系調研診斷&優化報告》的編制；第二階段：《綠城集團基本組織管控優化報告》的編制；第三階段：《房地產行業成本管理研究報告》和《綠城集團成本管理體系策劃方案》的編制；第四、五階段：《成本管理手冊》在原有制度文件基礎上進一步梳理、完善和優化后形成；在各階段與造價咨詢公司、財務部、材料設備部、建筑規劃、景觀、裝飾公司、總師辦、本體建設部等相關部門開展了33輪次的溝通。部分成果已經開始測試，以檢視其可操作性。實際完成在綠城集團有關人員的配合和支持下，咨詢項目按計劃完成了第一至第五階段的大部分工作：項目進展回顧現狀調研與評估1成本管理組織體系優化2成本管理體系策劃3培訓與實施6監控與改進7成本管理體系優化４成本管理考核體系優化5賽普咨詢項目組累計已駐場4.5個月，平均投入人員5人。與信息化系統配套的目標成本、動態成本、合約規劃模型已提交，并正在指定的項目上測試使用。報告提綱一、項目進展回顧二、成本管理體系優化方案三、組織系統優化建議四、下一階段工作開展計劃總體優化思路：強化前端，加強中端，完善后端概念/方案初設施工圖工程管理銷售管理售后服務定位策劃項目拓展戰略采購全成本管理體系健全項目實施階段的成本管理一般采購中端后端前端動態成本監控（預警、強控、無效成本）成本后評估成本信息庫項目成本管理方案版目標成本基礎管理戰略采購成本科目、合約規劃、目標成本測算模型限額設計重點強化目標成本管理，加強動態成本監控、規范戰略采購，落實成本責任。設計優化評審責任成本可研版目標成本專業管理（日常管理）項目節點（時序型）完善并形成系統化、規范化的成本管理體系，實現PDCA閉環管理，并具有可實施性定位版目標成本方案版目標成本施工圖版目標成本限額設計戰略采購成本對標設計成本評審招標管理合同管理變更簽證成本管理動態成本記錄與月報成本預警與強控無效成本管理成本結算管理成本檔案管理成本后評估成本信息庫責任成本管理項目合約規劃統一成本科目標準合約規劃原有部分完善優化部分新增部分說明：PPDCDA從專業角度進行精細化設計，以期為開展全員成本管理提供一套可實施落地的方法和工具Y：九階段X：九專業Z：業務流程體系采購管理階段施工圖設階段項目論證階段建筑設計景觀設計室內設計工程管理營銷策劃采購管理成本管理財務管理報建管理一級：成本流程總圖/總論二級：成本管理流程三級：操作指引/標準四級：模型/模板/表格規劃方案階段初步設計階段竣工驗收階段項目策劃階段工程施工階段結算階段項目拓展項目策劃方案設計招標采購銷售交付建安成本項目周期100%目標成本合約規劃70%-80%20-30%成本形成曲線成本發生曲線1.強化目標成本管理：是本次優化的重點，通過增設方案版目標成本，加強項目前期的成本預控設計階段已經形成項目成本的70%-80%，是成本管理的關鍵階段擴初及施工圖設計工程施工統一成本科目、統一合約規劃、統一成本測算模型成本科目增設方案版目標成本，并作為控制基準12成本管理體系前端主要優化點及價值說明（1）序號優化內容完善點價值運用情況/實施建議待決策事項1目標成本及合約規劃完善并統一成本科目，同時建立與財務科目的對應關系；結合綠城產品特點系統梳理并形成標準合約清單；完善目標成本編制模型及方法；設置方案版目標成本為基準版，指導后續設計和采購。基于綠城產品特點及已有歷史數據梳理并完善成本科目，突出綠城項目成本優化重點，如精裝修、景觀、設備及外墻等；成本科目、財務核算科目和合約規劃統一，為加快信息化系統的實施創造條件；目標成本前置，為各階段成本管理給出指導意見，以確保項目經營收益保持在合理的水平。成本科目及合約規劃已經提交軟件公司進行軟件開發；已開展文件測試，成立了測試小組，對合約規劃、目標成本模型進行測試，6月14日前完成；測試通過后，選取部分今年不納入結算的項目試運行；以上完成后，經修改完善，全面推廣使用。全面推行統一的成本科目、合約規劃和目標成本測算模型？增設方案版目標成本，方案版目標成本作為施工圖設計的控制基準，超3%需報集團總經理或其授權人審批。目標成本動態成本記錄預警及強控分解項目合約規劃合同變更指令現場簽證動態成本月報集團統計分析無效成本管理合同簽訂2.加強動態成本監控：開展動態成本預警及強控管理，無效成本及動態成本分析結算成本測算合同錄入原因分析變動超額集團標準合約規劃成本管理體系中端主要優化點及價值說明（1）序號優化內容完善點價值運用情況/實施建議待決策事項2動態成本管理建立動態成本預警和強控機制；完善無效成本分析及改進機制；通過實施預警及強控，在項目實施過程中監控成本變化情況并采取有效措施；通過無效成本的管理，可減少成本浪費和減少類似錯誤發生。已與目標成本模型一并測試，后續將通過信息化系統實現自動預警和強控；對無效成本建議納入考核體系。1.是否實施預警和強控，特別是強控措施是否實行。3.戰略采購8步法：形成系統的戰略采購體系通過系統優化戰略采購體系，發揮規模效應，以確保產品品質及服務質量得到保障，促進長期合作，并獲得價格優勢。方法說明方法名稱評價上一年度戰略采購實施情況，對本年度戰略調整進行規劃，對新建戰略采購進行產品適用性分析和規劃制定年度計劃和月度計劃，確定責任人和時間節點對單項戰略采購的項目需求、歷史合作情況、行業和市場情況、產品情況、采購方案和采購計劃進行策劃研究產品技術標準，形成產品清單和技術標準調研評估供方，形成評估結果和供方入圍清單，為合作建立提供依據通過招標或談判建立戰略采購，確定采購合作方式，簽訂戰略采購協議。項目采購實施與管理，項目合同簽訂、訂貨及驗收流程建立供方信息庫，建立高層溝通機制、項目履約評估機制、年度評估機制和激勵淘汰機制。采購規劃采購計劃單項采購策劃產品研究潛在供方調研評估合作建立采購實施供方管理成本管理體系中端主要優化點及價值說明（2）序號優化內容完善點價值運用情況/實施建議優化方案3戰略采購通過系統的規劃戰略采購系統，形成（規劃-計劃-單項策劃-產品研究-潛在供方調研及評估-建立合作關系-采購實施-評估及激勵）的閉環管理。通過規范戰略采購，有利于擴大戰略采購的范圍，并與優秀供應商建立更穩固的戰略合作關系，更有利于保證產品品質、提升服務，降低采購價格。文件已提交材料設備部，部分表單及模板已經采用。成本管理體系中端主要優化點及價值說明（2）序號優化內容完善點價值運用情況/實施建議優化方案4責任成本完善責任成本的分解和考核機制；運營管理部負責責任成本指標分解。可促進目標成本管理的實施及有效執行。已經與本體建設部討論，責任成本指標庫可供采用，另如能與項目激勵機制掛鉤，則效果更佳。成本管理體系后端主要優化點及價值說明（1）序號優化內容完善點價值運用情況/實施建議優化方案5成本后評估完善成本后評估內容，以充分總結項目成本管理的經驗和不足，為后續項目提供借鑒；完善成本知識庫，完善成本案例和培訓教材。通過后評估能將好的經驗和不足及時傳遞到各個項目，避免類似問題的發生；可形成公司層面的經驗和知識。可選擇已進入交房階段的項目試點成本管理體系后端主要優化點及價值說明（2）序號優化內容完善點價值運用情況/實施建議優化方案6成本信息庫完善6類信息庫數據。通過完善數據的收集和歸納方法，為后續目標成本提供參考；可實現各項目間的數據對比和分析。部分將通過信息化系統自動實現；部分在后評估的基礎上錄入系統。建議在保證產品品質的前提下，逐步開展限額設計、成本對標分析和設計優化評審，以減少無效成本限額對標三步法：1.確定限額對標指標；2.下達限額對標指標表（設計單位）；3.成本對標分析：對各項目的指標完成情況進行對比分析。設計階段成本優化評審要點：1.建立設計各階段成本優化評審要點；2.結合設計階段成果評審同步開展設計階段成本優化評審。成本對標限額設計設計成本優化設計階段成本優化管理限額設計指標：建議分階段建立限額指標，由少到多，積累經驗，逐步完善可參考建立的指標造價限額指標需結合產品開發策略、客戶定位、產品線及產品標準等綜合確定。建議由總師辦、建筑規劃公司、景觀公司及精裝修公司分別研究確定對標指標及參考值。另包括會所面積、功能、造價指標成本管理體系設計階段主要優化點及價值說明（設計管理）序號優化內容完善點價值運用情況/實施建議待決策事項7設計成本評審提出設計階段成本限額指標（模型），并通過設計成果的對標分析積累經驗；結合設計成果評審，開展設計各階段成本優化工作。通過對標指標分析和設計成果評審，在保證產品品質要求的前提下，減少成本的無效浪費。建議分三步實施：1.試運行，不納入考核，重點在收集數據，積累經驗，建立標準；2.成熟產品實施限額設計；3.全面推廣限額設計。1.是否分步實施限額設計和指標對比分析？2.目前階段可聘請外部有經驗的人員或機構進行設計優化，以積累經驗和數據。可逐步建立設計成果成本優化評審表，融合綠城經驗，以指導各項目開展設計階段成本優化工作通過系統完善成本管理體系，為各項目成本管理工作的開展提供支持和幫助，以逐步提升全員成本管理的能力共18個流程/指引文件，5個模型，33份模板/表單報告提綱一、項目進展回顧二、成本管理體系優化方案三、組織系統優化建議四、下一階段工作開展計劃1.組織優化建議強化成本管理實施監控在總部設成本管理部加強對各項目公司成本管理的監控及造價咨詢公司系統化、標準化、精細化管理體系實施的監控，對動態成本預警及強控的處理進行跟蹤調查及擬定處理措施。項目公司組織優化明確項目公司與各專業公司派出機構的組織形式和管理權限，確保項目實施機構間的有序銜接。專業公司組織優化造價咨詢公司內部組織結構優化。我們將在文件中盡可能明確各專業公司、總部部門及項目公司的成本管理接口及成果要求，以實現各專業的聯動明晰各部門接口明晰輸出成果要求范例：賽普為某地產公司設計的【項目目標成本評審會】標準要求在上會前，成果應在專業部門間基本達成一致或各參與部門應對成果有深刻的了解，并能發表有價值的專業見解相關領導、專家和上下游部門的參與保證了議題討論的專業性與完備性對召開時機的約定使得運營管理部門可以據此監控、跟蹤會議的召開標準化會議決策事項，提高會議決策效率2.完善項目決策管理：明確項目目標成本決策會議組織機構及會議管理標準，加強集團層面對項目目標成本的評審管控后續需要綠城集團關注的幾個方面產品標準建立各類產品標準是目標成本制定的基礎，也是設計階段成本優化評審的主要依據，需集團組織力量完善；設計資源拓展設計資源的豐富，可以給設計評審及成本優化預留足夠的時間，以減少成本的浪費；部門協作成本管理需要在開發全過程進行管理，在開發的各個階段也需要多個部門配合開展，因此加強產品中心的協調作用非常必要；信息化建設成本管理體系的建設和有效實施，有賴于信息化系統的支持，以實現合同及動態成本的及時跟蹤和信息庫的建設，需要公司給予高度重視。報告提綱一、項目進展回顧二、成本管理體系優化方案三、組織系統優化建議四、下一階段工作開展計劃后期我們將根據會議精神，完善綠城成本管理體系文件，并組織評審提交工作內容(賽普)時間一診斷及優化報告溝通匯報2011年5月