房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)第五章固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的核算

固定資產(chǎn)第一節(jié)固定資產(chǎn)概述（一）固定資產(chǎn)的確認(rèn)

1、符合固定資產(chǎn)的定義固定資產(chǎn)，是指同時(shí)具有下列特征的有形資產(chǎn)：（1）為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有的；（2）使用壽命超過一個(gè)會(huì)計(jì)年度。

2、滿足固定資產(chǎn)的確認(rèn)條件(1)、與該固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（特例：融資租入固定資產(chǎn)）(2)、該固定資產(chǎn)的成本能夠可靠的計(jì)量固定資產(chǎn)的不同組成部分備品備件：通常確認(rèn)為存貨，但某些備品備件需要與相關(guān)固定資產(chǎn)組合發(fā)揮效用，且應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為固定資產(chǎn)。（二）固定資產(chǎn)的分類P80第二節(jié)固定資產(chǎn)取得的核算（一）外購(gòu)固定資產(chǎn)購(gòu)買價(jià)款相關(guān)稅費(fèi)使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項(xiàng)資產(chǎn)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、安裝費(fèi)和專業(yè)人員服務(wù)費(fèi)等。P84 2007年2月1日，乙公司購(gòu)入一臺(tái)需要安裝的機(jī)器設(shè)備，增值稅專用發(fā)票上注明的設(shè)備價(jià)款為260000元，增值稅為44200元，支付的裝卸費(fèi)為3000元，款項(xiàng)已付；安裝設(shè)備時(shí)，領(lǐng)用原材料一批，賬面成本為24200元，購(gòu)進(jìn)該批原材料時(shí)支付的增值稅為4114元；另支付安裝工人工資5000元。不考慮其他相關(guān)稅費(fèi)，試作出設(shè)備安裝完畢達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)之前的相關(guān)分錄。（二）自行建造固定資產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成例：2007年1月，A公司自行建造一座廠房，1-6月，工程先后領(lǐng)用工程物資272500元（含增值稅），領(lǐng)用原材料一批，實(shí)際成本32000元，輔助生產(chǎn)車間為工程提供有關(guān)勞務(wù)支出35000元，應(yīng)支付工程人員工資65000元，6月底，工程完工。該公司適用增值稅率為17%（三）接受投資、無償調(diào)入P86第三節(jié)固定資產(chǎn)折舊1、固定資產(chǎn)的折舊范圍除下列情況，企業(yè)應(yīng)對(duì)所有固定資產(chǎn)計(jì)提折舊：（1）已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)（2）土地2、固定資產(chǎn)折舊方法的選擇選擇的依據(jù):經(jīng)濟(jì)利益的預(yù)期實(shí)現(xiàn)方式

（1）年限平均法年折舊額=（固定資產(chǎn)原值-預(yù)計(jì)凈殘值）/固定資產(chǎn)使用年限年折舊率=年折舊額/固定資產(chǎn)原值P91（2）工作量法單位工作量折舊額=（固定資產(chǎn)原值-預(yù)計(jì)凈殘值）/預(yù)計(jì)的工作總量月折舊額=本月實(shí)際工作量*單位工作量折舊額（3）雙倍余額遞減法年折舊率=2/預(yù)計(jì)使用年限年折舊額=固定資產(chǎn)期初賬面凈值*年折舊率例：某項(xiàng)固定資產(chǎn)原價(jià)為150000元，預(yù)計(jì)凈殘值為2000元，預(yù)計(jì)使用5年。（4）年數(shù)總和法年折舊率=尚可使用年限/預(yù)計(jì)使用年限之和

年折舊額=（固定資產(chǎn)原價(jià)-凈殘值）*年折舊率

例：固定資產(chǎn)原值20000元，預(yù)計(jì)使用5年，預(yù)計(jì)凈殘值2000元。3、賬務(wù)處理：借：開發(fā)間接費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用其他業(yè)務(wù)成本貸：累計(jì)折舊第四節(jié)固定資產(chǎn)后續(xù)支出和租賃的核算一、固定資產(chǎn)后續(xù)支出的會(huì)計(jì)處理（1）費(fèi)用化：日常維護(hù)、修理支出P955-8（2）資本化：更新改造符合資本化條件的。P965-9扣除被替換部分的賬面價(jià)值，延長(zhǎng)了固定資產(chǎn)使用年限的，同時(shí)調(diào)整折舊年限和折舊率例：某房產(chǎn)公司于2006年12月建造完工一座辦公大樓成本1100萬(wàn)元，采用直線法折舊，預(yù)計(jì)使用20年，預(yù)計(jì)殘值100萬(wàn)元。2007年發(fā)生維護(hù)費(fèi)用30萬(wàn)元，2008年發(fā)生大修理費(fèi)用180萬(wàn)元.2009年年末對(duì)該辦公大樓進(jìn)行改擴(kuò)建。該擴(kuò)建工程由原施工單位承接，預(yù)計(jì)總費(fèi)用500萬(wàn)元，工期10個(gè)月。工程已經(jīng)按計(jì)劃開工。要求：（1）對(duì)該生產(chǎn)線2007～2009年發(fā)生維修費(fèi)進(jìn)行賬務(wù)處理。（2）對(duì)固定資產(chǎn)改擴(kuò)建進(jìn)行相關(guān)的賬務(wù)處理。需要注意的是，以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的固定資產(chǎn)發(fā)生的改良支出，如滿足固定資產(chǎn)確認(rèn)條件的裝修費(fèi)用等應(yīng)直接在“固定資產(chǎn)——經(jīng)營(yíng)租入固定資產(chǎn)改良”科目中核算，同時(shí)在剩余租賃期與租賃資產(chǎn)尚可使用年限兩者中較短的期間內(nèi)，采用合理的方法單獨(dú)計(jì)提折舊。。P96借：固定資產(chǎn)-經(jīng)營(yíng)租入固定資產(chǎn)改良貸：銀行存款

二、固定資產(chǎn)租賃的會(huì)計(jì)處理確認(rèn)情形P97（一）融資租賃固定資產(chǎn)的核算1．承租人的會(huì)計(jì)處理:借:固定資產(chǎn)-融資租入固定資產(chǎn)(最低租賃付款額現(xiàn)值與公允價(jià)值孰低的原則)未確認(rèn)融資費(fèi)用貸:長(zhǎng)期應(yīng)付款-應(yīng)付融資租賃款(租賃付款額)P98例5-11注：最低租賃付款是租賃開始日，承租人應(yīng)支付或被要求支付的款項(xiàng)，加上由承租人或其有關(guān)的第三方擔(dān)保的資產(chǎn)余額。2.出租人的賬務(wù)處理:取得租賃資產(chǎn)：借：融資租賃資產(chǎn)貸：銀行存款借:長(zhǎng)期應(yīng)收款-應(yīng)收融資租賃款(租賃收款額和初始直接費(fèi)用)貸:融資租賃資產(chǎn)(賬面價(jià)值)未實(shí)現(xiàn)融資收益銀行存款（初始直接費(fèi)用）例P99出租人的會(huì)計(jì)處理固定資產(chǎn)后續(xù)支出和租賃的核算（二）經(jīng)營(yíng)租賃固定資產(chǎn)的核算1、承租人的會(huì)計(jì)處理租入時(shí)，支付租賃款：

借：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用貸：銀行存款分月攤銷：

借：管理費(fèi)用等貸：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用2、出租人的會(huì)計(jì)處理收到租賃款時(shí)：借：銀行存款貸：預(yù)收賬款按月計(jì)分?jǐn)傆?jì)入當(dāng)期收益：借：預(yù)收賬款貸：其他業(yè)務(wù)收入P1005-12

第五節(jié)固定資產(chǎn)減值和固定資產(chǎn)清理的核算

固定資產(chǎn)期末可收回金額低于賬面價(jià)值，即發(fā)生減值。（較低者）1、減值的跡象P1012、減值的處理：（1）賬面價(jià)值與可收回金額進(jìn)行比較賬面價(jià)值＞可收回金額計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備(差額)賬面價(jià)值＜可收回金額不計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備可收回金額P102

（銷售凈價(jià)與現(xiàn)金流量現(xiàn)值較高者）（2）賬務(wù)處理借：資產(chǎn)減值損失（費(fèi)用科目）貸：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備例P1025-13固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備一經(jīng)確認(rèn)，不得轉(zhuǎn)回；同時(shí)，該資產(chǎn)的折舊費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在未來期間作相應(yīng)調(diào)整，以使該固定資產(chǎn)在剩余使用壽命內(nèi)，系統(tǒng)分?jǐn)傉{(diào)整后的資產(chǎn)賬面價(jià)值（扣除凈殘值）。

二、固定資產(chǎn)清理的會(huì)計(jì)處理（1）固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入清理借：固定資產(chǎn)清理累計(jì)折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)（2）發(fā)生清理費(fèi)用，繳納營(yíng)業(yè)稅

借：固定資產(chǎn)清理貸：銀行存款應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

（3）收回殘料或出售價(jià)款或保險(xiǎn)賠償

借：銀行存款（售價(jià)）原材料（殘料價(jià)值）其他應(yīng)收款（保險(xiǎn)賠款）貸：固定資產(chǎn)清理（4）清理凈損益

借：營(yíng)業(yè)外支出貸：固定資產(chǎn)清理或借：固定資產(chǎn)清理貸：營(yíng)業(yè)外收入習(xí)題P117習(xí)題二1、2、3、5、6三、固定資產(chǎn)盤點(diǎn)盈虧的會(huì)計(jì)處理P106“待處理財(cái)產(chǎn)損益-待處理固定資產(chǎn)損益”“以前年度損益調(diào)整”盤盈：借：固定資產(chǎn)貸：以前年度損益調(diào)整處理后：借：以前年度損益調(diào)整貸：利潤(rùn)分配-未分配利潤(rùn)盤虧：借：待處理財(cái)產(chǎn)損益-待處理固定資產(chǎn)損益累計(jì)折舊貸：固定資產(chǎn)處理后：借：營(yíng)業(yè)外支出貸：待處理財(cái)產(chǎn)損益-待處理固定資產(chǎn)損益無形資產(chǎn)的核算

（一）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無形資產(chǎn)的內(nèi)容P107（二）、無形資產(chǎn)的計(jì)價(jià)1、外購(gòu)無形資產(chǎn)：外購(gòu)的無形資產(chǎn)，其成本包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出。

2、自行開發(fā)形資產(chǎn)項(xiàng)目的研究開發(fā)區(qū)分為研究階段與開發(fā)階段，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)研究與開發(fā)的實(shí)際情況加以判斷：1.研究階段研究是指為獲取并理解新的科學(xué)或技術(shù)知識(shí)而進(jìn)行的獨(dú)創(chuàng)性的有計(jì)劃調(diào)查2.開發(fā)階段相對(duì)于研究階段而言，開發(fā)階段應(yīng)當(dāng)是已完成研究階段的工作，在很大程度上具備了形成一項(xiàng)新產(chǎn)品或新技術(shù)的基本條件1.企業(yè)內(nèi)部研究開發(fā)項(xiàng)目研究階段的支出，應(yīng)當(dāng)于發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益（管理費(fèi)用）。2.企業(yè)內(nèi)部研究開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)階段的支出，同時(shí)滿足下列條件的，才能確認(rèn)為無形資產(chǎn)：P109研究與開發(fā)費(fèi)用的賬務(wù)處理1.發(fā)生時(shí)：借：研發(fā)支出—費(fèi)用化支出—資本化資出貸：銀行存款/應(yīng)付職工薪酬2.期末時(shí)：借：管理費(fèi)用貸：研發(fā)支出—費(fèi)用化支出3.研發(fā)成功：借：無形資產(chǎn)貸：研發(fā)支出—資本化支出例P110（三）、無形資產(chǎn)的攤銷—有限期起止時(shí)點(diǎn)當(dāng)月增加的無形資產(chǎn)，當(dāng)月開始攤銷當(dāng)月減少的無形資產(chǎn)，當(dāng)月不再攤銷攤銷方法攤銷期限≤Min(合同年限，法律年限）合同年限（若無法律年限）法律年限（若無合同年限）攤銷期限（預(yù)計(jì)使用年限）按月攤銷、直線法攤銷基數(shù)=成本-預(yù)計(jì)殘值無法合理確定無形資產(chǎn)為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益的期限的，作為使用壽命不確定的無形資產(chǎn)，不攤銷；無形資產(chǎn)攤銷的會(huì)計(jì)處理借：管理費(fèi)用貸：累計(jì)攤銷例：甲公司從外單位購(gòu)入某項(xiàng)專利權(quán)的成本為600萬(wàn)元，估計(jì)使用壽命為8年，該項(xiàng)專利用于產(chǎn)品的生產(chǎn)；同時(shí)購(gòu)入一項(xiàng)商標(biāo)權(quán)，實(shí)際成本800萬(wàn)元，估計(jì)使用10年。假定這兩項(xiàng)無形資產(chǎn)的凈殘值均為零。第一節(jié)無形資產(chǎn)四、無形資產(chǎn)的減值（減值跡象P112）1、計(jì)提減值準(zhǔn)備處理原則：無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備資產(chǎn)減值損失

新提、補(bǔ)提不得轉(zhuǎn)回2、計(jì)提減值準(zhǔn)備會(huì)計(jì)分錄借：資產(chǎn)減值損失貸：無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備五、出售無形資產(chǎn)按取得的價(jià)款與該無形資產(chǎn)賬面價(jià)值的差額計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入或營(yíng)業(yè)外支出。例：企業(yè)出售一項(xiàng)專利權(quán)，該專利權(quán)成本100萬(wàn)元，累計(jì)攤銷30萬(wàn)元，出售價(jià)款100萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅稅率5%。借：銀行存款100累計(jì)攤銷30貸：無