神農城5#地塊價值分析提案地塊價值及投資估算報告湖南·株洲2013年8月16日價值結論開發成本：4018.0元/m2投資收益：4500.0元/m2直接投資利潤率：7%可預見投資利潤率：13%案名提議神農世紀新城土地價值分析項目地塊SWOT分析項目地塊分析交通條件位于株洲市天元區神農城板塊，東鄰神農大道，南臨長江路，西臨規劃干道，北臨黃山西路。距株洲商業繁華中心廣場、商業綜合樞紐中心的車程僅10分鐘，距京廣高鐵站約10分鐘車程。整體評價：通達性好，且地塊不靠路邊，噪音污染小，居住氛圍濃厚。但目前受市政建設進度影響規劃道路未開通的影響，交通暫有不便；周邊未來道路規劃較好，項目的進入性有很大提高，可快速進入生活配套較為成熟的區域。

交通條件圖本地塊工業大學炎帝廣場地塊狀況地塊狀況地塊內部情況土地條件良好：凈地，不涉及拆遷、地塊完整、沿街面整齊、基本規整的梯形，東西向線性長，有利用商業展示。地塊景觀分析地塊內部及周邊均有非常優越的景觀資源，距1000畝級的天臺公園近500m之遙，加上自身打造，通過中心園林、景觀節點、水系等形成里應外合的氛圍，從而提升項目價值。地塊現狀地塊經濟指標類型指標（m2）凈用地面積84232.63容積率＜2.5建筑密度＜23%綠化率＞35%建筑限高100m住宅建筑面積（計容）6316.7商業建筑面積（計容）204263.8地塊周圍建筑物、景觀前方景觀（北方）面臨成熟的人文景觀，與株洲廣播電視臺、工業大學斜視相對，位于黃山西路旁。后方景觀（南方）主要為當地的居民安置自建房以及與本地塊高差達10m以上中低端住宅物業，小區樓間距小，布局凌亂，環境較差，立面效果差，視覺效果很差。左方景觀（西方）為城市規劃干道路，目前為在建的別墅區域，景觀等均在建，可以達到視覺共享的效果。右方景觀（東方）主要臨近神農大道，天臺公園的中軸景觀盡收眼底。東側在建物業南邊竣工物業西邊在建別墅物業景觀綜述從地塊周圍環臨的景觀、建筑物及遠景視野開闊程序看，東、南、西、北四個方向景觀、建筑物基本優勢，南北通透性較好，尤其東方向的生態景觀更具視覺沖擊力。環境、污染情況水、氣、土地污染情況地塊周圍為生活社區，沒有大型嚴重污染工廠，水、氣、土的污染情況比較輕。噪音污染因地塊單面鄰街，主要交通干道——黃山西路往來的機動車輛較少產生的噪音對未來小區的污染不是很嚴重。社會治安環境因為地塊位于神農城配套片區內，社會治安環境良好，但因地塊南面緊鄰當地居民自建房，考慮房屋出租帶來的流動人口，此方向的治安需著重考慮。項目周邊情況株洲最好的消費群眾所周知，株洲市政府倡導新城區大力開發，不僅擁有政府的大力支持，還擁有較為集中的社區，數萬常住人口及流動人口，是株洲市新開發的生活區域。居民消費力普遍較高，項目周邊更是聚集了政府單位、住宅區、學校、醫院等機關單位及宿舍，擁有高消費力人群。主要消費者來源：學生、教師、公務員、私營老板、其他青年人。年齡結構：集中在18歲—45歲之間。收入水平：集中在1000-3500元/月，有自主的收入來源。生活狀態：自我、個性、時尚，生活充滿激情與活力，追求“休閑娛樂、輕松自由、豐富多彩的生活”。特性以中青年為主體，消費能力強，屬于半消費半生產型群體。3萬多人的校園經濟圈3多萬包括工業大學、學校、學校穩定人群，以及由于新城區的開發而帶來的超過3萬人的流動人口，構成了主體的消費群體。特性：以中青年為主體，消費能力強，屬于生產型群體，普遍大專以上文化程度，月收入較高，在1000元-4000元不等，年齡20-30歲之間。有強烈的文化娛樂購物需求。該區域原有居民特性：以中年為主體，主要為企事業單位工作人員、教師、公司、廠房職工以及本地居民，有穩定的經濟收入來源。具有強烈改善現有生活居住條件的愿望。該區域原有居民特性：以中年為主體，主要為企事業單位工作人員、教師、公司、廠房職工以及本地居民，有穩定的經濟收入來源。具有強烈改善現有生活居住條件的愿望。項目價值分析類比土地價值的概念類比土地價值是指在正常的市場條件和規劃水平下，某地塊與周邊同一價值圈內同類檔次項目地塊相比，所具備的土地比較價值。在具體的數量計算中，要綜合考慮正常地價、基本的平均建安成本、同類項目價值實現情況等因素。決定土地價值的核心因素——地段資源項目價值分析宏觀價值地段第一！這是房地產行業的金科玉律。地段的概念并不只是“距離”的概念。它實際上是一個“資源”的概念。不同地段具有不同的房地產資源優勢；不同功能和檔次定位的樓盤也對地產資源有相應的不同要求；甚至在不同的經濟發展水平下的房地產市場中，“地段”內涵也不一樣。在同一價值圈內，具有更多自然景觀資源、擁有更便利的市政配套、環境污染更少的地段，將是更具有競爭力的地段。區域價值中高檔住宅所應具備的地段資源，即地產因子。正是這些地段資源，決定了該項目地塊基本土地價值。該地段的資源在“項目SWOT分析”中已有詳細闡述。周邊樓盤土地價值因素類比本地塊性質決定的土地基本價值綜合以上分析，本地塊的類比價值在900-----1300元/平方米。產出價值地塊價值提升和價值實現的主要要素分析影響中高檔樓盤價值提升和價值實現的主要因素。宏觀經濟、形勢政策是較重要的外部因素。房地產業和宏觀經濟之間是相互影響、相互制約的關系。房地產市場的發展是宏觀經濟走強的結果，而房地產業的發展，對國民經濟增長的貢獻又具有支柱性的作用。一般來說，房地產的市場周期是同宏觀經濟周期基本同步的經濟，政策因素對項目價值提升和實現的影響，表現在市場預期和市場供求關系的變化上。例如2011年上半年長株潭房地產市場總體走淡，市場購買力達不到，一系列政策保持房地產穩定發展，總體價格保持同一水平，是市場需求基本達到飽和狀態的結果。目前從需求的角度來看，不管是投資者還是尋找棲身之地的購房者對2014年房價的大幅增長還心有余悸；

地塊可提升價值判斷部分消費者仍然在期待房價回落后再作打算。同時，面對一手商品房高局不下的價格部分意向購房者開始將目光投向了二手房，2011年房交會二手交易市場的火爆場面便是直接體現，而由于2012年新政策實施以及今年的“國五條”政策出臺，目前株洲市樓市出現“待銷”狀態，購房者把置業計劃推遲，保持觀望態度。市場定位和產品規劃設計水平是關鍵因素。除經濟、政策等不可控因素之外，決定中高檔住宅成功的最關鍵的、可控制的因素就是產品的規劃設計。準確的市場定位、超前的規劃理念、精彩而獨具個性的建筑風格和布局、人性化的環藝空間規劃以及量體裁衣的戶型設計，是住宅產品成功主要因子，是決定一個中高檔住宅項目價值提升空間的最重要因素。事實上，在房地產新政策落實期，規劃成功的樓盤，比規劃差的樓盤更具抗風險能力。小區配套和物業管理非常重要。小區的品質感既來源于小區產品規劃設計等硬件，亦體現于小區配套服務和物業管理等軟件。事實證明，中高檔住宅的業主對物業管理和小區康樂配套的要求要高于普通住宅業主。在房地產市場逐步成熟的株洲市場，名牌物業管理在中高檔樓盤的價值實現中占5%左右的比重，項目后期營運成功與物業管理息息相關。項目優勢城市未來發展方向、區域板塊核心位置，片區內無高端物業，區域熱點未呈現，目前均為小規模、無資源的住宅地塊區域規劃，隨著板塊開發建設的影響，其發展優勢明顯，同時受高鐵物業利好影響，區位價值優越。目前為株洲市河西組團開拓的重點區域，是新興的開拓板塊，擁有巨大的發展潛力。項目優勢總體市場定位：為2014年株洲人量向定造的歐式地中海園林景觀設計規劃尚住宅社區。主力客戶群定位地域：以株洲市為中心輻射的新、老城區為主，其它地區及天元區、其它縣、市為輔項目定位產品戶型配置區間戶型單套面積（m2）比例總面積(m2)A區1+1房48~5660%46108.082+1房78~8340%30738.72B區3+2房90~11030%38225.13+2房110~13060%76450.24+2房130以上10%12741.7階層細分普通多層住宅（主力戶型）的目標客戶這類目標客戶擁有穩定的收入來源，家庭年收入在4萬~8萬元的小康之家，年齡在25歲~35歲居多，家庭結構簡單，生活品味較高，擁有較高的學歷和文化層次。主要對象有以下幾種：株洲知名企事業、單位職工中的中高級白領階層和銷售精英；在當地郵電、金融、醫療部門就職的白領人士；當地從事個體經營、小規模加工生產的私營企業主；天元區、其它縣、市先富裕起來，有能力來天元及向往來天元生活居住的購房人群。躍層式大戶型住宅的目標客戶該群體擁有豐厚的私家財產，家庭年收入在10-30萬元以上，年齡在35歲~60歲。主要對象有：當地從事建筑施工、建材交易的老板；當地經營花卉、養殖場的老板；株洲及周邊地區大中型企業集團的高層管理人員；區縣暴發戶等成功與有能力之士。本報告以完全成本核算的方式對該項目進行投入產出分析。有關成本的明細核算科目基本參照和沿用相關經驗的數據。因會所、簡易健身設施、運動場所等配套設施為本項目價值實現不可或缺的因素，需在前期投資中反映，故在此計入成本。至于后期對外營業屬物業經營部分，回收周期長，收益暫不作考慮。因本項目的規劃方案未最后確定，只能根據周邊類似物業及以往經驗進行模擬。項目投資分析項目風險分析周邊配套不足，區域人氣不旺，項目規模小，無大盤優勢，規劃道路未完全通車，片區近期出讓地塊多，易造成競爭重疊，競爭對手眾多區域政策非限購區域不受限購令影響，競爭分析主要來至早期規劃的中低端大盤的競爭。項目風險分析環境風險因素房產新政影響5大預測預測一中小開發商受大沖擊：新的稅收政策限制了投機，將在一定程度上影響樓盤銷售速度。另外，無條件回收閑置兩年以上的土地將對開發商的資金實力有更高要求，中小型開發商將受到一定沖擊。預測二房價將趨于平穩：近期出臺的一系列政策對中長期房價發展是一個利好，使房價進入一個正常速度的“長跑”過程。政策風險因素預測三大批中、小中介面臨淘汰：對于靠二手房業務吃飯的中介來說，這次調控不可謂影響不大。很多“夫妻老婆店”將可能陷于倒閉境地。預測四短期炒家被擠出市場：房產投資客的投資成本將大大提高，而市民投資者也應當重新計算回報率。以投資為目的出售二手房無利可圖還可能賠本。預測五年底市場供求現逆轉：今后還可能會