SH市房地產市場狀況分析摘要：近年來，隨著中國經濟的持續高速發展和人民收入的持續增長，我國房地產行業也步入高速發展階段，房地產行業已經逐漸成為中國經濟的支柱產業，同時房地產行業也逐漸變得規范成熟起來，隨之而來的就是房地產行業的激烈競爭。但從今年十月以來，隨著國家宏觀調控政策的作用凸顯，全國主要城市的房地產行業逐步進入“寒冬”，降價熱潮迅速蔓延，然而SH作為知名的縣級城市，房地產市場升溫趨勢卻未明顯得到改善，市場消費信心仍在增強，商品住房成交量繼續增長，部分區域土地購置競爭激烈。最近，省政府先后出臺了多項保持和促進房地產市場健康發展的政策措施，將繼續堅持以穩定房價為主的宏觀調控政策，預計這些政策會對未來房地產市場產生相當大的影響，在2012年SH市整體房價將會在平穩中出現小幅度滑落。關鍵詞：SH房地產宏觀調控市場穩定總體狀況：第一.從宏觀調控政策和發展情況看，最近幾年SH市大力發展城市建設，緊緊圍繞建設現代化中等城市這一目標，狠抓城市基礎設施建設，拓寬道路，建立步行街和商業街，使城市面貌得到很大改善。此外還出臺了許多優惠政策，以市場化運作開發城中村和城區周邊村。該市目前已進入城市化快速發展期，城市人口增長較快，加上近幾年人民生活水平都有很大提高，對改善居住條件需求迫切，預期市場份額大。加之公積金制度在全國的推行、住房金融條件的放寬，市民為追求更好的生活環境，都有以小換大、以舊換新的消費觀念。從宏觀上看，這些措施將有利于房地產市場的進一步繁榮和發展，同時，對拉動內需，使住房產業成為國民經濟新的增長點和消費熱點，也將起到積極的作用。第二、從整體來看，（1）SH的住宅市場已由單純的滿足居住向舒適改善性發展，項目從前期的設計理念上、到后期的物業管理，小區的景觀綠化、生活配套設施等要求越來越高，從而也一定程度的拉高了房價（2）SH城區住宅規模較大樓盤分布較多，如城南片區的巨能華府、億嘉、好望角，溫泉片區的新城明珠，城西的西城首府等，眼下最大的商業地產為兩處投資型地產，繽紛五洲和名仁摩登城，另一種新型地產也逐漸出現，如東宇銀海SOHO、凱德華SOHO（3）SH

的房地產業發展火爆，房價不斷攀升，SH住宅市場二手房源存量較多，隨著大量二手房源的推向市場，不可避免的將影響在建的期房市場，預計二手房交易市場將逐漸走強。調研數據：（1）目前SH市熱銷戶型項目名稱億嘉好旺角美林花園美林景苑巨能華府中陽水岸嘉園領世郡圣城烏托邦巴龍※國際藍灣康城熱銷戶型120皿80m2105m137m109m105m88m113m項目名稱金色年華玫瑰園城市帝景中央華府渤海花園銀都花園華茂貴賓樓麗都國際廣場熱銷戶型72.5m282m230m275m50m99.3m240-50m103.26m（2）消費者可以接受的市場總價項目名稱億嘉好旺角美林花園美林景苑巨能華府中陽水岸嘉園領世郡圣城烏托邦巴龍※國際怡景花園海益數碼港參考戶型120m280m2105m137m109m2105m88m288m293m2預算總價384000元304000元362250元363050元337900元304500元228800元264000元279000元項目名稱金色年華玫瑰園城市帝景中央華府渤海花園銀都花園華茂貴賓樓麗都國際廣場西城首府熱銷戶型72.5m82m230m275m50m99.3m240-50m103.26m136m預算總價217500元262400元105000元285000元145000元297900元14萬-17.5萬278802元312800元（3）商鋪價格分析項目名稱中南世紀城環翠花園鴻基花園金色年華書香門第中央華府藍灣康城名仁摩登城繽紛五洲銷售均價13000元/m6000—7000元/m?6500元/m27000元/m?5300元/m?7500元/m?5600元/m218000元/m216000元/m項目名中南世環翠花鴻基金色書香中央藍灣名仁摩繽紛五稱紀城園花園年華門第華府康城登城洲單間面積100m260m45m250m60m60m90m28-100m220-1000m2數據分析：1、從上表可以看出SH大部分樓盤熱銷戶型區間以80面-110面之間，如：美林花園、美林景苑、巨能華府、領世郡等，占到在售項目的81%,其余樓盤則偏重面積偏大戶型，如：億嘉好望角、中陽水岸花園、新城明珠、藍灣康成，面積區間在113m2-137m2之間，小公寓樓盤較少，面積側重30^-50m?之間，如城市帝景、渤海花園、華茂貴賓樓、凱德華SOHO,該小公寓由于居住理念新穎，銷售非常火爆。2、SH樓盤均價集中在3500元犯2左右，如：億嘉好望角、中陽水岸嘉園、領世郡、圣城烏托邦、巴龍國際、四季花園等，這些樓盤順應SH樓盤售價主流，消費者所能接受的住宅總價在25萬-35萬之間，個別均價突破4000元/m2的樓盤，如凱德華SOHU,主打酒店式公寓，經營理念為酒店式托管，戶型面積偏小，而且依托凱德華三星級酒店在SH十年的經營經驗，吸引了眾多客戶，盡管售價偏高，但是依然受到了很多客戶青睞，和大部分城市一樣，SH房地產穩中有升的發展。3、個別高品質樓盤售價相對偏高,如美林花園、美林景苑、巨能華府、中南世紀城、中央華府,憑借其地理位置的優越性,和開發商實力的強悍,受到了眾多關注，盡管價格相對SH當地市場偏高，但是多數二次置業者還是將目光聚焦于此,一路銷售飄紅。部分樓盤由于地理位置的偏遠,樓盤品質相對較低,因此價格受到了一系列的影響，如：中陽水岸嘉園、西城首府、玉馨園、中陽春蕾組團4、SH在售商業樓盤均價一般集中在5000元犯2-7000元阿2之間，而集中在5500元/近-6500元元/而占得比例較大，如：環翠花園、鴻基花園、藍灣康城等，這些樓盤地理位置適中，規劃為住宅底商，主要以社區配套為主，這部分樓盤幾乎代表了SH當地商鋪售價的平均水平。SH在售商業樓盤單間面積集中在45近-60近之間，主要以上下連體出售為主，此類樓盤主要集中在老城區，由于老城區寸土寸金，價格相對較高，商鋪面積相對新城區較小。新城區商鋪單間面積超過90由?以上，以藍灣康城最為顯著新城區商業主要用于休閑、餐飲、娛樂為主。房產市場總結分析：根據2011年第二季度的銷售情況(本季度我市共完成商品房銷售1605套，共計17.8萬平方米，均價2849元/平方米，分別同比增長89%、63%和1.36%)。(數據來源SH市房產管理服務中心)可以從當前房地產的市場結構的各項指標進行分析：1、從市場結構來看，(1)總量結構；各類房產的現存總量基本上處于供需衡的狀態，但施工量卻是有增無減，預測到下一年市場總量將會小幅增加。(2)區域結構：目前銷售裝快較好的樓盤大都位于城市新區和市中心的商業繁華地段，其中以現代中學、圣都中學等地段的樓盤最為炙手可熱。(3)產品結構：SH在建商業樓盤較多，并且大都以大型綜合購物中心(如全福元)向周邊輻射，其中以市中心步行街附近價格最高，位置最好。在新開樓盤中，中高檔小區占了很大比例，主要客戶對象是大型企業的中高層，在各個中學附近分布較多。2、從供需指標來看，(1)需求指標：由于人口結構的影響，中年人的住房改善需求、80后的結婚剛性需求仍會持續增加，同時，SH外來人口和中產階級集團的日漸龐大，預計2012年住房需求會持續增加，但增幅會低于今年。(2)供給指標，在經歷了2010年房屋銷售量大幅度上升和寬松的貨幣政策后，當前房地產開發企業資金充裕，盡管最近國家對房地產投資的宏觀調控嚴格推進，但是“人多地少“的局面必將決定市場的發展趨勢，預計到明年二手房和小型商品房的供給指數和銷售指數都會大幅增加。未來市場走勢預測：2011年度，SH市房地產市場延續上年的回暖趨勢，房地產開發投資與資金來源保持較快增長，新開工房屋面積保持較快增長，商業性房地產貸款增速略有減緩，房屋銷售價格上漲較快。預計2012年，SH市房地產市場整體保持平穩回落，投資、施工面積、新開工面積、土地開發和購置面積、房屋價格指數增幅平穩增長，增幅較一季度出現回落。近期，全國房產較為低迷，但SH市房產呈現出穩中有升的趨勢。房產地域性特點特別明顯，近幾年特別是今年，土地、人工費、建安成本等都在增長，和大城市相比，建安成本都差不多，但其價格和大城市根本沒有可比性，基本是成本價銷售，所以到2011年底價格不會有大的起落。幾點建議：SH房地產市場若要進一步突破需注意從以下方面加以改進：（1）真正建立或引進品牌房企。作為房地產企業必須按照國家相關的法律法規進行開發經營規范運作，也只有這樣，才能取得百姓的認可，才能占領市場（2）房地產企業要建立起良好的管理體制。目前SH房地產企業在資金方面存在著許多問題，融資渠道單一，融資成本較高，過度依賴銀行。一旦國家信貸政策有變，開發企業的生存壓力就會加大。因此，一個好的企業表面上看是以質量求生存，實際上是以管理求生存，資金鏈管理就是企業管理中最重要的方面。（3）作為執行監督和管理職能的政府部門，應在認真貫徹落實國家各項政策法規的同時，積極幫助企業應對國家宏觀調控，大力規范房地產市場開發秩序。幫助企業充分做好市場調研、預測和科學開發，這樣既能提高城市建設開發水平又能滿足居民的各種合理居住需求。總結：SH房地產市場的主旋律是調整中平穩發展。只有把城市建設得更加靚麗，城市經濟功能充分發揮，才能吸引越來越多的人來SH從事第二、三產業，也將吸引他們在城區置業安家，所以城市化的進程決定著城市建設與房地產開發互為發展的關系。成本推動房價上漲，在物價上漲的大環境下，開發成本上漲，房地產品質與品牌的提升，房價的增長是相當正常的。建立一個健康、穩定的、可持續發展的房地產市場，創造一個良好的投資環境，對政府、開發商、消費者都是一件好事，也是建設和諧社會、和諧SH所需要的。因此，我相信通過政府的重視和調整，SH房地產市場的主旋律是—一調整中平穩發展。參考文獻：［1］：《SH市房地產現狀調查分析》（張漢東）［2］衰贊良，杜德權.概念營銷在房地產市場中的運用.商業