XX地產(chǎn)管理制度匯編2021年2月目錄22263第1章xx地產(chǎn)部門(mén)職能設(shè)置 4203171.1直屬部門(mén)職能設(shè)置 417321綜合管理部 4313571.1.2人力資源部 4220881.1.3財(cái)務(wù)稽查部 5204161.1.5規(guī)劃設(shè)計(jì)部〔產(chǎn)品研發(fā)部〕 5214371.1.6造價(jià)采購(gòu)部 6291261.1.7工程管理部 6266501.1.8營(yíng)銷客服部 7267581.1.9物業(yè)管理部〔公司〕 7325061.2工程公司及直屬機(jī)構(gòu)職責(zé)設(shè)計(jì) 8283231.2.1房地產(chǎn)工程子公司 8225371.2.2麥多超市開(kāi)展部 8159771.2.4建筑工程公司 91291.2.5景觀工程公司 99581.2.6城市開(kāi)發(fā)公司 10250611.3組織結(jié)構(gòu)圖 11649第2章xx地產(chǎn)崗位設(shè)計(jì) 11223382.1公司職等職級(jí)劃表2.1職別劃分表 1115707第3章關(guān)鍵業(yè)務(wù)管理制度 1214623.1工程招標(biāo)管理制度 1216333.3合同管理制度 23230673.4設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證管理方法 2829929第4章關(guān)鍵工作流程 33238054.1可研報(bào)告編寫(xiě)工作流程 33194504.2概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)流程 34223404.3規(guī)劃方案及修規(guī)的設(shè)計(jì)、報(bào)批工作流程 357264.4初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)報(bào)批流程 36218214.5工程報(bào)批報(bào)建工作流程 37262064.6建設(shè)工程施工、監(jiān)理招標(biāo)流程〔公開(kāi)邀請(qǐng)招標(biāo)〕 38171304.7設(shè)備材料采購(gòu)招標(biāo)流程 39170644.8合同簽訂及變更流程 40296264.9施工圖管理流程 41159524.10工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理流程 42146184.11工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理流程 4374984.12客戶要求變更的工作流程 4416654.13工程質(zhì)量控制流程 4638984.14工程本錢(qián)管理流程 47222414.15工程進(jìn)度控制流程 4834914.16售價(jià)的制定及調(diào)整工作流程 49262804.17招聘錄用工作流程 50123914.18薪資管理流程 52119544.19財(cái)務(wù)簽批流程圖 5321357第5章人力資源管理制度 57122475.1招聘錄用管理制度 57323705.2薪酬管理制度 6023559第6章行政辦公管理制度 64185016.1考勤制度 6443606.3車輛及司機(jī)管理方法 65309756.4工作方案管理方法 67313076.5印章管理制度 7028146.6檔案管理方法 7267946.7會(huì)議管理方法 75267926.8總經(jīng)理辦公會(huì)議管理細(xì)那么 777606.9公文管理方法 79300116.10公共關(guān)系管理制度 83115966.11信息管理制度 868507第7章財(cái)務(wù)管理制度 89222697.1財(cái)務(wù)管理總那么 8939017.2財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)及職責(zé) 90285047.3會(huì)計(jì)政策 92133467.4會(huì)計(jì)科目的設(shè)置 97305627.5會(huì)計(jì)憑證和帳簿 97302017.6現(xiàn)金、銀行存款管理 99270387.7實(shí)物資產(chǎn)管理 101100187.8收入管理 104125907.9本錢(qián)費(fèi)用管理 106264787.10財(cái)務(wù)報(bào)告 109130437.11電算化管理 1108417.12會(huì)計(jì)檔案管理 112165217.13會(huì)計(jì)工作交接 113269337.14清算管理 114195457.15財(cái)務(wù)審批流程 115205137.16附那么 11912062第8章全面預(yù)算管理制度 119157068.1總那么 11947378.2組織與職能 120202668.3全面預(yù)算的內(nèi)容與編審程序 121291238.4預(yù)算的執(zhí)行、調(diào)整及評(píng)價(jià)考核 12465068.5附那么 12526766附：全面預(yù)算表單 125第1章xx地產(chǎn)部門(mén)職能設(shè)置1.1直屬部門(mén)職能設(shè)置綜合管理部(1)向總經(jīng)理負(fù)責(zé)；(2)負(fù)責(zé)文秘工作，起草材料，負(fù)責(zé)會(huì)議記錄和會(huì)議綱要工作；(3)編寫(xiě)制定公司行政管理制度；(4)組織統(tǒng)籌并管理、監(jiān)督公司行政管理運(yùn)作；(5)協(xié)調(diào)并支持、配合公司各部對(duì)行政開(kāi)支的管理工作；(6)依時(shí)方案統(tǒng)計(jì)向公司呈報(bào)各項(xiàng)人事、行政工作月、季、年報(bào)表給公司決策參考；(7)制訂公司辦公費(fèi)用總開(kāi)支的方案，并加以調(diào)控；(8)配合支持公司對(duì)外行政事務(wù)工作，配合工程公司完成工程前期與政府規(guī)劃、建設(shè)部門(mén)的相關(guān)協(xié)調(diào)工作；(9)公司的各種規(guī)章制度的落實(shí)和執(zhí)行；(10)整理建立公司的檔案，統(tǒng)一公司的公文格式；(11)負(fù)責(zé)公司固定資產(chǎn)、低值易耗品、辦公用品等方面管理工作；(12)負(fù)責(zé)日常的接待工作。1.1.2人力資源部(1)向總經(jīng)理負(fù)責(zé)；(2)編寫(xiě)制定公司人事管理制度，擬定公司人力資源規(guī)劃方案；(3)組織統(tǒng)籌公司人力資源開(kāi)發(fā)，組織招聘、錄用、解聘工作；(4)協(xié)調(diào)并支持、配合公司各部對(duì)人力方案管理工作，組織、統(tǒng)籌配合公司各部對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)及考核；(5)負(fù)責(zé)擬定公司的薪酬方案，并組織、統(tǒng)籌配合公司各部對(duì)員工進(jìn)行考核；(6)對(duì)外協(xié)調(diào)好政府社會(huì)保障管理部門(mén)的關(guān)系；(7)組織統(tǒng)籌籌劃和組織實(shí)施企業(yè)文化活動(dòng)，增強(qiáng)公司凝聚力，員工歸宿感；1.1.3財(cái)務(wù)稽查部(1)對(duì)集團(tuán)公司和總經(jīng)理負(fù)責(zé)(2)擬定公司財(cái)務(wù)管理制度(3)負(fù)責(zé)現(xiàn)金銀行管理、會(huì)計(jì)處理、復(fù)核報(bào)表等工作。(4)抓好各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)的核算的工作，催促經(jīng)辦部門(mén)限期清理；(5)監(jiān)督銷售部做好按揭客戶、按揭銀行管理、匯款跟蹤；(6)負(fù)責(zé)企業(yè)信貸工作；(7)派駐收銀員完成銷售現(xiàn)場(chǎng)收款、會(huì)計(jì)核算、現(xiàn)金管理和報(bào)表、統(tǒng)計(jì)分析。(8)預(yù)算匯總、編制和分析考核；(9)報(bào)表管理：合并報(bào)表和財(cái)務(wù)狀況分析、決算、企業(yè)根底材料、產(chǎn)權(quán)登記；(10)配合外部審計(jì)檢查，組織內(nèi)部檢查，協(xié)助完成工程后的財(cái)務(wù)評(píng)估工作；(11)財(cái)務(wù)監(jiān)督職能：依據(jù)國(guó)家相關(guān)法規(guī)和公司相關(guān)制度，對(duì)企業(yè)所有的收支行為進(jìn)行監(jiān)督；(12)指導(dǎo)、審核各工程的工程資金使用方案并監(jiān)督實(shí)施；(13)審議工程工程付款情況及聯(lián)系單的經(jīng)濟(jì)審核；1.1.5規(guī)劃設(shè)計(jì)部〔產(chǎn)品研發(fā)部〕(1)向總經(jīng)理負(fù)責(zé)；(2)收集和分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)資料，研究產(chǎn)品開(kāi)展趨勢(shì)，跟進(jìn)行業(yè)動(dòng)態(tài)、政策導(dǎo)向、新技術(shù)、新材料、新工藝的應(yīng)用，開(kāi)展各類產(chǎn)品的研究，在公司內(nèi)部進(jìn)行推廣；(3)組織相關(guān)部門(mén)總結(jié)和分析已完成產(chǎn)品的設(shè)計(jì)缺陷和問(wèn)題，擬制、修訂公司開(kāi)發(fā)工程的方案、產(chǎn)品研究造型及收益分析；(4)配合投資拓展部工程考察，做初步可行性分析；(5)對(duì)公司工程，編制概念分析圖及方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，組織公司相關(guān)部門(mén)評(píng)審后提交評(píng)審設(shè)計(jì)單位，與相關(guān)部門(mén)編制初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，并與設(shè)計(jì)單位溝通聯(lián)系，監(jiān)控設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量和進(jìn)度；(6)組織相關(guān)部門(mén)對(duì)概念及方案設(shè)計(jì)、深化或初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)成果的評(píng)審，并落實(shí)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改和完善；(7)聯(lián)系確實(shí)籌劃公司，協(xié)助相關(guān)部門(mén)落實(shí)；(8)公司閑置資產(chǎn)的盤(pán)活；(9)跟蹤規(guī)劃方案的報(bào)批和辦理兩證一書(shū)；(10)建立公司住宅戶型產(chǎn)品庫(kù)；(11)參與工程的階段性驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收；(12)在工程完成后，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)缺乏之處提出整頓要求和措施。1.1.6造價(jià)采購(gòu)部(1)向總經(jīng)理負(fù)責(zé)；(2)組織合作單位的招標(biāo)工作及合同簽訂；(3)組織工程招標(biāo)及合同簽訂；(4)組織材料設(shè)備招標(biāo)，組織合同簽訂和采購(gòu)，并做好招標(biāo)結(jié)果與工程公司交底對(duì)接工作；(5)根據(jù)施工承包合同及施工圖文件要求，會(huì)同工程公司編制材料設(shè)備采購(gòu)方案；(6)在采購(gòu)過(guò)程中建立供給商檔案和市場(chǎng)信息庫(kù)，向相關(guān)部門(mén)提供各類材料、設(shè)備的價(jià)格信息；(7)嚴(yán)格把關(guān)材料設(shè)備的采購(gòu)，參與對(duì)采購(gòu)進(jìn)程材料、設(shè)備，參與驗(yàn)收或抽檢并形成驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。(8)本錢(qián)管理：合同管理、工程本錢(qián)費(fèi)用控制、測(cè)算預(yù)估、考核分析；(9)負(fù)責(zé)工程預(yù)、決、結(jié)算的管理工作；(10)參與工程驗(yàn)收，并對(duì)工程適時(shí)進(jìn)行預(yù)決算工作。1.1.7工程管理部(1)向總經(jīng)理負(fù)責(zé)；(2)負(fù)責(zé)公司的技術(shù)管理工作；(3)組織圖紙會(huì)審工作；(4)組織產(chǎn)品定位，組織規(guī)劃設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)；(5)負(fù)責(zé)與規(guī)劃、設(shè)計(jì)單位的協(xié)調(diào)；(6)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)過(guò)程中的建筑本錢(qián)的控制估測(cè)工作，實(shí)施限額設(shè)計(jì)；(7)負(fù)責(zé)樓宇室內(nèi)、外主要建筑材料的規(guī)格、品牌等的選用、確定工作，密切與預(yù)算造價(jià)部配合；(8)負(fù)責(zé)公司工程工程的技術(shù)/質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的制定，制定具體工程的技術(shù)與質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)；(9)負(fù)責(zé)工程技術(shù)問(wèn)題研討會(huì)，解決工程實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的技術(shù)、質(zhì)量問(wèn)題；(10)負(fù)責(zé)監(jiān)督工程實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的平安問(wèn)題，并幫助和催促解決；(11)負(fù)責(zé)對(duì)各工程的技術(shù)共性問(wèn)題，重大技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行研究，提出解決方案，并對(duì)工程公司提供工程技術(shù)支持；(12)負(fù)責(zé)已完工工程技術(shù)檔案和技術(shù)資料管理；(13)負(fù)責(zé)工程結(jié)束后的技術(shù)總結(jié)工作；(14)協(xié)助人力資源部負(fù)責(zé)公司專業(yè)技術(shù)管理人員培訓(xùn)，并組織各工程部〔工程公司〕工程技術(shù)人員的技術(shù)交流。1.1.8營(yíng)銷客服部(1)向總經(jīng)理負(fù)責(zé)；(2)負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)研，收集各種市場(chǎng)信息并整理相關(guān)研究報(bào)告；(3)負(fù)責(zé)品牌建設(shè)的具體工作；(4)根據(jù)公司的開(kāi)展戰(zhàn)略制定房地產(chǎn)的各項(xiàng)推廣籌劃方案；(5)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)廣告的制作及實(shí)際操作；(6)負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)的特點(diǎn)組織籌劃各項(xiàng)公關(guān)宣傳活動(dòng)，并負(fù)責(zé)其實(shí)施工作；(7)進(jìn)行物業(yè)招商、租售工作。(8)向銷售中心負(fù)責(zé)；(9)負(fù)責(zé)公司產(chǎn)品的銷售及物業(yè)的租售工作；(10)掌握市場(chǎng)行情，制定并執(zhí)行相應(yīng)的招商方案、策略；(11)挖掘新的客戶來(lái)源，跟蹤潛在客戶，并對(duì)客戶資料進(jìn)行整理歸檔；(12)與新舊客戶保持良好關(guān)系，協(xié)助客戶解決在招商、租售過(guò)程中的問(wèn)題；(13)負(fù)責(zé)辦理招商、租售中的各項(xiàng)手續(xù)，做好售后效勞工作；(14)協(xié)助財(cái)務(wù)部收取客戶需繳交的各項(xiàng)費(fèi)用；(15)配合其他部門(mén)做好客戶效勞工作。1.1.9物業(yè)管理部〔公司〕(1)向總經(jīng)理負(fù)責(zé)；(2)協(xié)助制定物業(yè)管理部〔公司〕的管理開(kāi)展戰(zhàn)略和工作方案；(3)負(fù)責(zé)擬定物業(yè)管理部〔公司〕的各項(xiàng)制度；(4)起草、制訂有關(guān)工程公司物業(yè)效勞的各項(xiàng)籌劃方案，呈報(bào)總經(jīng)理；(5)負(fù)責(zé)公司物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)工作；(6)協(xié)調(diào)與政府相關(guān)職能部門(mén)的公共關(guān)系；(7)負(fù)責(zé)編制物業(yè)公司的預(yù)算方案；(8)協(xié)調(diào)與業(yè)主之間的關(guān)系，處理各種突發(fā)及投訴事件。1.2工程公司及直屬機(jī)構(gòu)職責(zé)設(shè)計(jì)1.2.1房地產(chǎn)工程子公司(1)向總經(jīng)理負(fù)責(zé)；(2)參與施工圖設(shè)計(jì)；(3)負(fù)責(zé)制定工程整體及各階段的施工進(jìn)度方案、材料設(shè)備需求方案及資金需求方案；(4)協(xié)助公司進(jìn)行權(quán)限以外招、投標(biāo)，組織權(quán)限以內(nèi)的招投標(biāo)工作；(5)進(jìn)行施工階段的進(jìn)度控制，審查施工組織設(shè)計(jì)，監(jiān)督施工單位進(jìn)度方案的實(shí)施，完成工期目標(biāo)；(6)負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的平安管理(7)負(fù)責(zé)管理施工隊(duì)伍，并協(xié)調(diào)好對(duì)內(nèi)對(duì)外的關(guān)系；(8)整理有關(guān)資料、圖紙，做好歸檔工作；(9)負(fù)責(zé)工程質(zhì)量檢查及工程驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收工作，及時(shí)解決施工中的各種問(wèn)題；(10)協(xié)調(diào)好與工程相關(guān)的與政府部門(mén)的關(guān)系。1.2.2麥多超市開(kāi)展部〔1〕向總經(jīng)理負(fù)責(zé)〔2〕負(fù)責(zé)制定部門(mén)具體工作制度〔2〕負(fù)責(zé)制定部門(mén)開(kāi)展規(guī)劃、年度方案報(bào)公司審批后執(zhí)行〔3〕負(fù)責(zé)麥多超市工程拓展，收集工程信息和根底資料，進(jìn)行初步可行性分析提出建議〔4〕負(fù)責(zé)組建麥多超市工程部，提出工程部負(fù)責(zé)人選報(bào)公司備案后任職〔5〕負(fù)責(zé)工程實(shí)施〔6〕負(fù)責(zé)工程銷售和交房工作，銷售方案報(bào)公司審定后實(shí)施〔7〕工程部財(cái)務(wù)由公司直接管理或委派專員管理，其他業(yè)務(wù)接受公司專業(yè)部門(mén)指導(dǎo)1.2.3基建部〔1〕根據(jù)集團(tuán)建設(shè)需要，在公司領(lǐng)導(dǎo)下，編制年度根本建設(shè)方案；〔2〕貫徹落實(shí)國(guó)家、省、市、縣的有關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)，按照批準(zhǔn)的規(guī)模組織基建工程的具體實(shí)施，辦理工程建設(shè)的有關(guān)手續(xù)；〔3〕按照公司有關(guān)制度和流程，加強(qiáng)質(zhì)量、平安、進(jìn)度控制，負(fù)責(zé)審批有關(guān)方案，保證工程順利實(shí)施，完成工程建設(shè)目標(biāo)；〔4〕嚴(yán)格控制工程投資和預(yù)決算手續(xù)，合理使用財(cái)力、物力，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益；〔5〕做好材料、設(shè)備管理工作，編制固定資產(chǎn)投資報(bào)表，加強(qiáng)招標(biāo)管理和合同管理；〔6〕負(fù)責(zé)工程過(guò)程驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收，整理有關(guān)資料，做好歸檔工作；〔7〕完成公司交辦的其它工作任務(wù)。1.2.4建筑工程公司〔1〕在公司總部領(lǐng)導(dǎo)下，制定本工程公司的組織架構(gòu)和有關(guān)制度，申請(qǐng)維護(hù)有關(guān)資質(zhì)，保證工程公司良性運(yùn)作；〔2〕根據(jù)國(guó)家、省、市、縣有關(guān)規(guī)定，建立健全本公司質(zhì)量、平安保證體系，做好工程公司平安生產(chǎn)工作；〔3〕統(tǒng)一財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)管理，參與公司內(nèi)部工程招投標(biāo)；〔4〕加強(qiáng)利用工程公司建設(shè)的工程質(zhì)量、平安、進(jìn)度的管理，不斷提升工程公司形象，為公司總部創(chuàng)造品牌打根底；〔5〕整理有關(guān)資料，做好歸檔工作；〔6〕根據(jù)公司年度建設(shè)方案，完成公司工程的建筑施工任務(wù)；〔7〕積極拓展公司以外的建筑施工任務(wù)；〔8〕完成公司交辦的其他任務(wù)。1.2.5景觀工程公司〔1〕在公司總部領(lǐng)導(dǎo)下，制定本工程公司的組織架構(gòu)和有關(guān)制度，申請(qǐng)維護(hù)有關(guān)資質(zhì)，保證工程公司良性運(yùn)作；〔2〕根據(jù)國(guó)家、省、市、縣有關(guān)規(guī)定，建立健全本公司質(zhì)量、平安保證體系，做好工程公司平安生產(chǎn)工作；〔3〕配合公司規(guī)劃設(shè)計(jì)部，優(yōu)化景觀工程設(shè)計(jì)，在保證實(shí)現(xiàn)景觀效果的前提下，合理降低工程造價(jià)；〔4〕根據(jù)集團(tuán)公司年度建設(shè)方案，完成公司工程的景觀施工任務(wù)；〔5〕積極拓展公司以外的景觀施工任務(wù)；〔6〕完成公司交辦的其他任務(wù)。1.2.6城市開(kāi)發(fā)公司〔1〕在公司領(lǐng)導(dǎo)下，建立健全本開(kāi)發(fā)公司規(guī)章制度、組織架構(gòu)、保證體系，保證公司良性運(yùn)作；〔2〕負(fù)責(zé)集團(tuán)公司內(nèi)的城市根底設(shè)施、公益設(shè)施及其他根底產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)重大建設(shè)工程的籌劃、包裝。〔3〕受有關(guān)政府委托，作為城市根底設(shè)施建設(shè)工程的主體，行使對(duì)投資工程的建設(shè)管理和開(kāi)發(fā)職能。〔4〕負(fù)責(zé)政府委托的城市土地資源開(kāi)發(fā)，做好開(kāi)發(fā)用地的征用、拆遷、協(xié)調(diào)、管理工作；〔5〕負(fù)責(zé)政府委托的國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，并確保其保值增值；經(jīng)營(yíng)政府授權(quán)的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)。〔6〕完成公司交辦的其他工作任務(wù)。1.3組織結(jié)構(gòu)圖第2章xx地產(chǎn)崗位設(shè)計(jì)2.1公司職等職級(jí)劃單位表2.1職別劃分表單位職別職別公司及直屬部門(mén)工程公司、分支機(jī)構(gòu)一總經(jīng)理二副總經(jīng)理、總監(jiān)、總工工程公司總經(jīng)理、常務(wù)副總?cè)笨偙O(jiān)、總經(jīng)理助理工程公司副總、工程公司總經(jīng)理助理四部門(mén)經(jīng)理工程公司部門(mén)經(jīng)理、物業(yè)公司總經(jīng)理五主管主管六員工員工第3章關(guān)鍵業(yè)務(wù)管理制度3.1工程招標(biāo)管理制度3.1.1目的為標(biāo)準(zhǔn)xx地產(chǎn)工程招標(biāo)管理，維護(hù)招標(biāo)單位的權(quán)益，在保證工程質(zhì)量、工期等要求的前提下，以合理低價(jià)選擇最滿意的投標(biāo)單位，制定本管理方法。3.1.2范圍本管理方法適用于xx地產(chǎn)所屬各工程公司和分支機(jī)構(gòu)。3.1.3職責(zé)1、xx地產(chǎn)造價(jià)采購(gòu)部會(huì)同工程管理部負(fù)責(zé)本管理方法的制訂、修改、指導(dǎo)、解釋、監(jiān)督檢查。2、xx地產(chǎn)進(jìn)行招標(biāo)采購(gòu)工作的經(jīng)辦人員、審批人員和其他責(zé)任人員負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行本管理方法。3.1.4方法與過(guò)程控制3.1.4.1總那么1、本管理方法適用于xx地產(chǎn)所屬各工程公司和分支機(jī)構(gòu)的工程施工、監(jiān)理、造價(jià)咨詢委托的招標(biāo)，其中金額〔工程造價(jià)〕在5萬(wàn)元以上〔含〕的工程施工工程和所有工程監(jiān)理、工程造價(jià)咨詢委托必須實(shí)行招標(biāo)選擇合作單位。工程招標(biāo)應(yīng)采用公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)的方式，但無(wú)論采取何種方式，都必須有三家以上的投標(biāo)單位參與競(jìng)標(biāo)。但以下情況除外：〔1〕金額〔工程造價(jià)〕在5萬(wàn)元以下的工程可按照貨比三家、合理低價(jià)的原那么，經(jīng)填報(bào)?承包商考察結(jié)果審批表?，報(bào)工程公司和分支機(jī)構(gòu)經(jīng)理批準(zhǔn)后確定承包單位；〔2〕某些已經(jīng)過(guò)xx地產(chǎn)總部審批確定了長(zhǎng)期合作伙伴關(guān)系的工程。2、工程招標(biāo)應(yīng)遵循以下原那么：〔1〕全面招標(biāo)原那么：但凡符合招標(biāo)條件的工程工程都要以招標(biāo)方式確定承包單位；〔2〕整體招標(biāo)原那么：禁止將工程肢解或化整為零，躲避招標(biāo)。〔3〕事前預(yù)算原那么：施工類工程在招標(biāo)前，應(yīng)先根據(jù)施工圖預(yù)算編制標(biāo)底；不提倡在無(wú)標(biāo)底的情況下，進(jìn)行費(fèi)率招標(biāo)。〔4〕資質(zhì)審查原那么：所有投標(biāo)單位都要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的資質(zhì)預(yù)審，符合工程要求的投標(biāo)單位才有資格參加工程投標(biāo)。〔5〕合理低價(jià)中標(biāo)原那么：選擇的中標(biāo)單位應(yīng)是在滿足招標(biāo)綜合要求的前提下，報(bào)價(jià)較低且合理。〔6〕透明公正原那么：整個(gè)招標(biāo)過(guò)程務(wù)必有充分的透明度，各部門(mén)間積極配合、全面溝通、信息共享、杜絕暗箱操作。〔7〕保密原那么：要做好攔標(biāo)價(jià)、投標(biāo)文件、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)等內(nèi)容的保密工作，以防影響招標(biāo)的公正與效果。3、招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)〔1〕總部設(shè)立造價(jià)采購(gòu)部，工程公司派駐造價(jià)采購(gòu)專員，具體負(fù)責(zé)公司招標(biāo)采購(gòu)工作。〔2〕工程公司工程部提出詳細(xì)的招標(biāo)要求〔如承包單位、材料設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)方案和技術(shù)要求〕，工程公司〔副〕經(jīng)理及造價(jià)采購(gòu)部經(jīng)理全過(guò)程參與招標(biāo)工作(主要是會(huì)審工作)，并督查招標(biāo)工作的進(jìn)展。〔3〕工程公司造價(jià)采購(gòu)專員負(fù)責(zé)工程招標(biāo)全過(guò)程的組織協(xié)調(diào)工作，是工程招標(biāo)工作的承辦人員；公司造價(jià)采購(gòu)部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招標(biāo)采購(gòu)全過(guò)程的組織協(xié)調(diào)工作，是材料設(shè)備招標(biāo)工作的承辦部門(mén)。3.1.4.2合格承包商數(shù)據(jù)庫(kù)1、合格承包商是經(jīng)各相關(guān)部門(mén)推薦，并經(jīng)造價(jià)采購(gòu)部審查合格的工程施工、監(jiān)理、造價(jià)咨詢單位，造價(jià)采購(gòu)部主持合格承包商相關(guān)資料的收集、整理，并建立合格承包商數(shù)據(jù)庫(kù)，所有工程的招標(biāo)都須從合格承包商數(shù)據(jù)庫(kù)中選擇投標(biāo)單位。2、合格承包商應(yīng)符合以下要求：〔1〕證照齊全、守法經(jīng)營(yíng)、管理標(biāo)準(zhǔn)；〔2〕技術(shù)力量和資金實(shí)力雄厚，在本行業(yè)中有一定的知名度；〔3〕重合同、守信用，信譽(yù)良好；〔4〕近三年無(wú)重大質(zhì)量、平安事故；〔5〕近三年與xx及相關(guān)公司無(wú)訴訟。3、對(duì)未列入合格承包商數(shù)據(jù)庫(kù)中的投標(biāo)單位，應(yīng)由造價(jià)采購(gòu)部組織考察，考察人員不得少于三人〔且分屬不同部門(mén)〕，考察結(jié)束后填寫(xiě)?承包商考察結(jié)果審批表?，經(jīng)公司部門(mén)經(jīng)理會(huì)議審查合格后列入合格承包商數(shù)據(jù)庫(kù)中。4、合格承包商資格評(píng)審〔1〕合格承包商資格〔并非終身制〕，每隔一定時(shí)間應(yīng)對(duì)其進(jìn)行重新評(píng)審調(diào)整。〔2〕對(duì)于簽署承包合同的承包商，造價(jià)采購(gòu)部及工程公司協(xié)同定時(shí)對(duì)其履約情況進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審主要內(nèi)容為承包商工作質(zhì)量、進(jìn)度、配合情況等，評(píng)審結(jié)果經(jīng)公司部門(mén)經(jīng)理會(huì)議審查后作為該承包商綜合記錄。〔3〕造價(jià)采購(gòu)部根據(jù)承包商的評(píng)審情況決定該承包商是否在合格承包商數(shù)據(jù)庫(kù)中保存。3.1.4.3招標(biāo)工作程序1、招標(biāo)文件〔1〕施工招標(biāo)文件內(nèi)容施工招標(biāo)文件應(yīng)包括正文和附件。正文包括：招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)范圍、工程簡(jiǎn)介、工期、質(zhì)量要求、工程造價(jià)要求、投標(biāo)須知、投標(biāo)截止日期、開(kāi)標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)、評(píng)標(biāo)方法、違約責(zé)任、投標(biāo)押金、相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)文件格式、特別約定等；附件包括：施工圖、擬簽標(biāo)準(zhǔn)合同〔合同中應(yīng)明確發(fā)包單位要求的全部?jī)?nèi)容〕等。〔2〕施工招標(biāo)文件中的工程造價(jià)要求應(yīng)包括：◆定額及計(jì)價(jià)文件約定；◆合同造價(jià)包含范圍，甲方分包的范圍；◆工程款支付方式；◆主材價(jià)格在標(biāo)書(shū)中詳細(xì)明確；◆甲供材料和限價(jià)材料的范圍及其價(jià)格結(jié)算方法；◆設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的處理及其費(fèi)用確定的原那么；◆人工、材料、設(shè)備等調(diào)差；◆報(bào)價(jià)明細(xì)表；◆開(kāi)辦費(fèi)、施工組織措施費(fèi)、文明現(xiàn)場(chǎng)施工費(fèi)、趕工費(fèi)、擾民費(fèi)等費(fèi)用明確的計(jì)取方式；◆總價(jià)結(jié)算方式。〔3〕施工類工程招標(biāo)，正常情況下，應(yīng)根據(jù)施工圖編制攔標(biāo)價(jià)，攔標(biāo)價(jià)作為評(píng)標(biāo)的重要依據(jù)，應(yīng)力求準(zhǔn)確、全面，不得漏項(xiàng)。〔4〕施工類工程提倡總價(jià)招標(biāo)。如確因施工圖不能及時(shí)提供但確因經(jīng)營(yíng)需要而采用費(fèi)率招標(biāo)，那么應(yīng)由公司部門(mén)經(jīng)理會(huì)會(huì)審；后期在有詳細(xì)施工圖的情況下，嚴(yán)禁采用費(fèi)率招標(biāo)；公司財(cái)務(wù)稽查部對(duì)各公司費(fèi)率招標(biāo)情況進(jìn)行跟蹤監(jiān)控，不定期進(jìn)行檢查。〔5〕采用費(fèi)率招標(biāo)的工程，須在招標(biāo)文件和合同中明確計(jì)費(fèi)依據(jù)，并規(guī)定在施工圖預(yù)算編制完成后，及時(shí)根據(jù)施工圖預(yù)算和中標(biāo)費(fèi)率確定工程造價(jià)，雙方核對(duì)后作為合同造價(jià)，并就確定后的總價(jià)簽署補(bǔ)充協(xié)議。〔6〕采用費(fèi)率招標(biāo)的工程，特別要求投標(biāo)單位按招標(biāo)文件規(guī)定對(duì)以下費(fèi)用作出詳細(xì)、明確的說(shuō)明〔是否計(jì)取，如何計(jì)取〕，這類費(fèi)用包括：開(kāi)辦費(fèi)、施工組織措施費(fèi)、擾民費(fèi)、文明現(xiàn)場(chǎng)施工費(fèi)、趕工費(fèi)用、總承包配合管理費(fèi)等。2、招標(biāo)信息發(fā)布及投標(biāo)邀請(qǐng)〔1〕公開(kāi)招標(biāo)的工程在當(dāng)?shù)刂饕獔?bào)紙上或建設(shè)交易效勞中心發(fā)布招標(biāo)信息，并按政府有關(guān)部門(mén)規(guī)定辦理手續(xù)。〔2〕實(shí)行邀請(qǐng)招標(biāo)，選擇投標(biāo)單位的工作由招標(biāo)委員會(huì)從合格承包商數(shù)據(jù)庫(kù)中選擇等數(shù)量的投標(biāo)單位進(jìn)行邀請(qǐng)招標(biāo)。〔3〕如合格承包商數(shù)據(jù)庫(kù)中沒(méi)有適宜的投標(biāo)單位，應(yīng)由造價(jià)采購(gòu)部再組織進(jìn)行考察確定〔考察人員不得少于三人且分屬不同部門(mén)〕，進(jìn)一步補(bǔ)充、完善該數(shù)據(jù)庫(kù)。3、發(fā)標(biāo)〔1〕招標(biāo)文件的發(fā)放和答疑由承辦單位組織招標(biāo)委員會(huì)進(jìn)行。〔2〕公開(kāi)招標(biāo)的工程，要按照合格承包商標(biāo)準(zhǔn)和工程要求對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行審查，審查合格的投標(biāo)單位才能領(lǐng)取招標(biāo)文件。〔3〕招標(biāo)答疑要做好記錄工作，該記錄將作為招標(biāo)文件的附件一并發(fā)給投標(biāo)單位。4、開(kāi)標(biāo)〔1〕招標(biāo)文件應(yīng)規(guī)定：投標(biāo)單位應(yīng)在規(guī)定日期之前將投標(biāo)文件送交承辦單位，投標(biāo)截止日期之后，原那么上不再接受任何投標(biāo)文件。〔2〕招標(biāo)委員會(huì)主持開(kāi)標(biāo)工作，開(kāi)標(biāo)工作應(yīng)集體在場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)拆封，該過(guò)程和內(nèi)容需作好記錄，參加開(kāi)標(biāo)的全體人員簽字確認(rèn)。5、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)〔1〕評(píng)標(biāo)、定標(biāo)應(yīng)按照貨比三家的原那么進(jìn)行充分、科學(xué)的比擬和論證，招標(biāo)委員會(huì)根據(jù)工程情況選擇采用：最低評(píng)標(biāo)價(jià)法、綜合權(quán)重評(píng)標(biāo)打分法、合理最低投標(biāo)價(jià)法，進(jìn)行綜合評(píng)議。〔2〕中標(biāo)單位應(yīng)滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求，并且投標(biāo)價(jià)格是合理低價(jià)；對(duì)于技術(shù)簡(jiǎn)單、規(guī)模不大的施工招標(biāo)原那么上應(yīng)按合理最低投標(biāo)價(jià)法確定中標(biāo)單位。〔3〕招標(biāo)委員會(huì)全體人員參與評(píng)標(biāo)工作〔與投標(biāo)單位有利害關(guān)系的人員不得參與評(píng)標(biāo)〕，分別評(píng)審技術(shù)標(biāo)和經(jīng)濟(jì)標(biāo)。〔4〕評(píng)標(biāo)過(guò)程中，如果不同投標(biāo)單位的綜合評(píng)價(jià)結(jié)果相同或很相近，其中與發(fā)包單位在類似工程中有過(guò)良好合作關(guān)系的投標(biāo)單位可考慮其在企業(yè)實(shí)力(信譽(yù)、工程經(jīng)理資質(zhì)、施工經(jīng)驗(yàn))方面的綜合評(píng)標(biāo)權(quán)重，在同等條件下，優(yōu)先中標(biāo)。〔5〕招標(biāo)委員會(huì)應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件中的各項(xiàng)指標(biāo)要求，制定評(píng)標(biāo)方法，并結(jié)合工程目標(biāo)本錢(qián)指導(dǎo)書(shū)，客觀、公正地對(duì)所有投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)價(jià)。〔6〕確定中標(biāo)單位后3天內(nèi)，承辦部門(mén)向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，并將中標(biāo)結(jié)果以書(shū)面形式通知其他投標(biāo)單位。〔7〕以下情況須重新招標(biāo)：◆發(fā)現(xiàn)投標(biāo)單位相互串通投標(biāo)，投標(biāo)單位以向招標(biāo)委員會(huì)成員行賄的手段謀取中標(biāo)的情況；◆投標(biāo)單位以他人名義投標(biāo)或以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)的情況；◆開(kāi)標(biāo)后，發(fā)現(xiàn)所有投標(biāo)皆不滿意，例如各標(biāo)價(jià)皆高出攔標(biāo)價(jià)價(jià)，不在合理報(bào)價(jià)范圍之內(nèi)；〔8〕整個(gè)評(píng)標(biāo)、定標(biāo)過(guò)程需做好記錄，全體參加評(píng)標(biāo)人員簽字確認(rèn)。6、簽定合同〔1〕在中標(biāo)通知規(guī)定的簽定合同時(shí)間之內(nèi)，承辦部門(mén)按照招標(biāo)文件中的合同條件和中標(biāo)單位的相關(guān)承諾與中標(biāo)單位簽訂承包合同。簽定合同按照?合同管理制度?及合同管理流程執(zhí)行。〔2〕積極加強(qiáng)與當(dāng)?shù)卣袠?biāo)辦等政府有關(guān)部門(mén)的溝通，積極配合政府部門(mén)的工作，爭(zhēng)取政府有關(guān)部門(mén)的支持。〔3〕在配合當(dāng)?shù)卣块T(mén)有關(guān)招標(biāo)工作的同時(shí)，全面考慮各種不確定因素，注意躲避各種風(fēng)險(xiǎn)，確保合同實(shí)際利益條款〔讓利優(yōu)惠、承包商資金墊付等〕的有效執(zhí)行。〔4〕具體情況參照?合同管理制度?執(zhí)行。3.1.4.4其他規(guī)定1、本管理方法僅適用于xx地產(chǎn)內(nèi)所屬工程公司和分支機(jī)構(gòu)的工程施工、監(jiān)理、價(jià)格咨詢招標(biāo)，而當(dāng)?shù)卣袠?biāo)辦規(guī)定的招標(biāo)那么按當(dāng)?shù)卣袠?biāo)辦的規(guī)定辦理。2、投標(biāo)結(jié)束后，承辦部門(mén)應(yīng)做好工程招標(biāo)資料〔招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、承包商考察結(jié)果審批表、答疑記錄、開(kāi)標(biāo)和評(píng)標(biāo)的記錄、評(píng)定標(biāo)評(píng)審表、相關(guān)會(huì)議紀(jì)要等〕的收集、整理、歸檔、保管工作，招標(biāo)資料同時(shí)送公司財(cái)務(wù)稽查部和造價(jià)采購(gòu)部各存檔一份。3、招標(biāo)委員會(huì)成員及其他相關(guān)人員應(yīng)嚴(yán)格遵守公司員工守那么和職業(yè)道德，不得與投標(biāo)單位私下接觸，不得接受投標(biāo)單位的財(cái)物或其他好處，不得泄露標(biāo)底，不得透露有關(guān)評(píng)標(biāo)的任何情況，否那么，按公司有關(guān)制度進(jìn)行處分，觸犯國(guó)家法律的移送檢察機(jī)關(guān)。4、公司所屬各工程公司和分支機(jī)構(gòu)工程中標(biāo)單位的履約情況須定期上報(bào)公司總部，作為公司總部必須掌握的信息。5、公司所屬各工程公司和分支機(jī)構(gòu)務(wù)必嚴(yán)格執(zhí)行本管理方法，在執(zhí)行過(guò)程中，如與實(shí)際情況確有不適宜之處，各公司可根據(jù)實(shí)際情況作修改之請(qǐng)示，報(bào)公司總部核實(shí)，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)前方可實(shí)施。3.2材料(設(shè)備)采購(gòu)管理制度3.2.1總那么〔一〕為了標(biāo)準(zhǔn)公司的采購(gòu)行為，兼顧質(zhì)量和本錢(qián)，在保證公司開(kāi)發(fā)工程正常施工的前提下，提高材料〔設(shè)備〕質(zhì)量，減少投資本錢(qián)，提高對(duì)供給商的談判能力，以獲得較優(yōu)性價(jià)比的采購(gòu)物資。特制定本制度。〔二〕本制度中材料〔設(shè)備〕采購(gòu)招標(biāo)委員會(huì)是指在材料〔設(shè)備〕采購(gòu)和招投標(biāo)過(guò)程中實(shí)施工作指導(dǎo)和監(jiān)督工作的臨時(shí)管理機(jī)構(gòu)。〔三〕本制度所稱采購(gòu)人員包括造價(jià)采購(gòu)部人員及其它部門(mén)直接或間接參與采購(gòu)工作的人員。〔四〕單宗采購(gòu)總額預(yù)計(jì)10萬(wàn)以上〔含〕或統(tǒng)一采購(gòu)能夠獲得較優(yōu)惠的材料〔設(shè)備〕由總經(jīng)理主持招標(biāo)，造價(jià)采購(gòu)部實(shí)施采購(gòu)工作，單宗采購(gòu)總額預(yù)計(jì)10萬(wàn)以下〔不含〕由工程公司或分支機(jī)構(gòu)〔副〕總經(jīng)理主持招標(biāo)，造價(jià)采購(gòu)部實(shí)施采購(gòu)工作。〔五〕材料〔設(shè)備〕單宗采購(gòu)總額預(yù)計(jì)在5萬(wàn)元以上〔不含〕，原那么上應(yīng)以招投標(biāo)形式來(lái)完成；5萬(wàn)元以下的，可按照貨比三家、合理低價(jià)的原那么，由造價(jià)采購(gòu)專員和工程公司有關(guān)人員〔工程公司經(jīng)理指定〕共同選定三家供給商并進(jìn)行洽談，洽談結(jié)果報(bào)工程經(jīng)理批準(zhǔn)，后由造價(jià)采購(gòu)部采購(gòu)員負(fù)責(zé)實(shí)施。3.2.2組織機(jī)構(gòu)及職責(zé)〔一〕總部設(shè)立造價(jià)采購(gòu)部，工程公司派駐造價(jià)采購(gòu)專員，具體負(fù)責(zé)公司招標(biāo)采購(gòu)工作。〔二〕材料〔設(shè)備〕采購(gòu)涉及到招標(biāo)時(shí)，招標(biāo)委員會(huì)及其工作內(nèi)容參照?工程工程招投標(biāo)管理制度?的規(guī)定。〔三〕工程公司的工作內(nèi)容：工程公司相關(guān)部門(mén)會(huì)同工程部提出詳細(xì)的招標(biāo)要求〔如材料設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)方案和詳細(xì)技術(shù)要求〕，工程公司〔副〕經(jīng)理及工程部經(jīng)理全過(guò)程參與所有材料設(shè)備招標(biāo)工作(主要是會(huì)審工作)，并督查招標(biāo)工作的進(jìn)展。〔四〕造價(jià)采購(gòu)部工作內(nèi)容：1、負(fù)責(zé)材料〔設(shè)備〕采購(gòu)招標(biāo)委員的組織和文秘工作；2、負(fù)責(zé)材料〔設(shè)備〕信息庫(kù)的建立和維護(hù)，并依據(jù)工程公司提供的供給商年度評(píng)定結(jié)果，對(duì)庫(kù)內(nèi)供給商進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)并按制度優(yōu)勝劣汰；3、負(fù)責(zé)對(duì)長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作供給商的溝通、管理及供貨質(zhì)量、效勞等實(shí)施監(jiān)督；4、負(fù)責(zé)各工程公司材料〔設(shè)備〕采購(gòu)及合同簽定；5、負(fù)責(zé)合同范本制定和對(duì)招標(biāo)文件的初審；6、招標(biāo)工作的組織實(shí)施及招標(biāo)文件的擬定；7、物資材料市場(chǎng)行情和新型、節(jié)能、環(huán)保、高效材料〔設(shè)備〕的收集、了解、分析工作。8、定期向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)工作情況，以便于解決工作中存在的問(wèn)題，提高工作效率；〔五〕采購(gòu)人員工作內(nèi)容：1、采購(gòu)管理制度的執(zhí)行和實(shí)施；2、配合建立公司采購(gòu)信息庫(kù)；3、根據(jù)工程進(jìn)度和工程部?材料設(shè)備使用方案書(shū)?制定?采購(gòu)方案?；4、根據(jù)?采購(gòu)方案?要求，提前做出?材料〔設(shè)備〕請(qǐng)購(gòu)單?；5、在材料〔設(shè)備〕采購(gòu)招標(biāo)主持人的指導(dǎo)下完成工程公司權(quán)限范圍內(nèi)的采購(gòu)招標(biāo)文件的擬定；6、負(fù)責(zé)甲供材料的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收；7、負(fù)責(zé)認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)材料〔設(shè)備〕的質(zhì)量、數(shù)量、資質(zhì)證明、價(jià)格等方面的核實(shí)和確認(rèn)；8、有責(zé)任對(duì)乙供材料〔設(shè)備〕是否符合質(zhì)量要求和設(shè)計(jì)要求情況的監(jiān)督；9、在工作過(guò)程中發(fā)現(xiàn)對(duì)公司或工程質(zhì)量不利的問(wèn)題和情況〔如材料〔設(shè)備〕質(zhì)量不合格，施工單位不按操作規(guī)程安裝材料〔設(shè)備〕等〕及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)上報(bào)相關(guān)情況；10、負(fù)責(zé)對(duì)供給商誠(chéng)信度初步審核；11、協(xié)助工程部、預(yù)算員進(jìn)行材料〔設(shè)備〕詢價(jià)工作；12、擬定月采購(gòu)方案，并報(bào)造價(jià)采購(gòu)管理部經(jīng)理；3.2.3工作準(zhǔn)那么〔一〕采購(gòu)方式主要以邀請(qǐng)招標(biāo)、議標(biāo)、尋價(jià)采購(gòu)、直接簽訂合同〔長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴〕四種采購(gòu)方式；必要時(shí)可以采用公開(kāi)招標(biāo)形式。〔二〕采購(gòu)人員根據(jù)?材料〔設(shè)備〕采購(gòu)管理制度?要求，必須提前做好?采購(gòu)方案?和?單項(xiàng)材料〔設(shè)備〕請(qǐng)購(gòu)單?。〔三〕采購(gòu)人員制定的?單項(xiàng)材料〔設(shè)備〕請(qǐng)購(gòu)單?無(wú)論金額大小，經(jīng)工程公司〔副〕總經(jīng)理批復(fù)后提交造價(jià)采購(gòu)部。〔四〕選擇供給商時(shí)，應(yīng)在公司信息庫(kù)中提取，但區(qū)域性較強(qiáng)的材料〔設(shè)備〕除外。〔五〕采購(gòu)人員在洽談某項(xiàng)材料〔設(shè)備〕時(shí)，原那么上供給商不得少于三家。如有必要，可以采用多輪洽商、屢次談判等方式進(jìn)行，以便降低公司的投資本錢(qián)。〔六〕采購(gòu)人員與供給商洽談時(shí)，必須堅(jiān)持“秉公辦事，維護(hù)公司利益〞的原那么，并做好記錄，以報(bào)告形式上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。報(bào)告中包括產(chǎn)品技術(shù)參數(shù)、質(zhì)量、價(jià)格、特點(diǎn)及特性等進(jìn)行比擬〔技術(shù)參數(shù)、價(jià)格、特點(diǎn)以表格形式表達(dá)〕。〔七〕報(bào)告得到批復(fù)后，依照領(lǐng)導(dǎo)批示意見(jiàn)，綜合考慮“質(zhì)量、價(jià)格、售后效勞〞等問(wèn)題，確定供給商。〔八〕采購(gòu)人員必須堅(jiān)持“五不購(gòu)〞和“三比一算〞的原那么。包括工程公司的零星采購(gòu)。1、五不購(gòu)：沒(méi)有提供書(shū)面采購(gòu)方案且未經(jīng)批準(zhǔn)的不購(gòu)；材料、設(shè)備規(guī)格不符，質(zhì)量不合格，價(jià)格不合理的不購(gòu)；無(wú)材質(zhì)證明和產(chǎn)品合格證的不購(gòu)；凡考評(píng)不合格的產(chǎn)品不購(gòu)；現(xiàn)場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)能夠代用的材料不購(gòu)。2、三比一算：比質(zhì)量、比價(jià)格、比售后效勞、算本錢(qián)。〔九〕在采購(gòu)招標(biāo)過(guò)程中必須堅(jiān)持以下原那么：1、在材料〔設(shè)備〕招標(biāo)采購(gòu)過(guò)程中，應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確、真實(shí)、完整地公開(kāi)必要的信息資料。2、在招投標(biāo)采購(gòu)活動(dòng)中，具備招標(biāo)文件要求的法人或組織均享有公平同等的時(shí)機(jī)參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。3、在招投標(biāo)采購(gòu)活動(dòng)中，嚴(yán)禁任何投標(biāo)方以非正常渠道獲取特權(quán)，使其他投標(biāo)人受到不公正的對(duì)待。4、招投標(biāo)采購(gòu)過(guò)程中，招投標(biāo)雙方都應(yīng)本著老實(shí)守信的原那么履行其應(yīng)盡義務(wù)。〔十〕在采購(gòu)過(guò)程中，違反以上操作規(guī)程，為供給商謀取利益的，一經(jīng)查出，公司將依本制度嚴(yán)肅處理。〔十一〕工程公司采購(gòu)材料〔設(shè)備〕時(shí)必須簽訂?訂貨合同?，一式六份，供需雙方各執(zhí)三份，一份由造價(jià)采購(gòu)部備案，一份留財(cái)務(wù)稽查部保存，一份由工程公司或分支機(jī)構(gòu)辦公室留存。3.2.4采購(gòu)人員職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)〔一〕采購(gòu)是一項(xiàng)重要、系統(tǒng)、嚴(yán)肅的工作，各級(jí)管理人員和采購(gòu)經(jīng)辦人必須具備高度的責(zé)任心和職業(yè)道德觀念，時(shí)刻維護(hù)公司利益，為公司考慮。〔二〕采購(gòu)人員代表公司形象，工作中應(yīng)當(dāng)有禮、有利、有節(jié)，不允許有傲慢的舉止和不公平的對(duì)待。〔三〕采購(gòu)人員只有在有助于商業(yè)合作及協(xié)調(diào)工作的前提下，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意前方可接受供給商的邀請(qǐng)，進(jìn)行考察、參觀等公開(kāi)的商務(wù)活動(dòng)。〔四〕采購(gòu)人員只有經(jīng)部門(mén)主管領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可后，方可接受供給商的宴請(qǐng)；在采購(gòu)談判過(guò)程中，無(wú)論任何原因，都不允許接受供給商直接或間接的帶有娛樂(lè)性質(zhì)的邀請(qǐng)。3.2.5罰那么采購(gòu)人員有以下情形之一，給公司造成經(jīng)濟(jì)或名譽(yù)損失的。根據(jù)情節(jié)輕重，公司將分別給予相關(guān)責(zé)任人記過(guò)、免職、辭退等行政處分及200-10000元經(jīng)濟(jì)處分；給公司造成重大損失的，公司將依法追究法律責(zé)任：1、采購(gòu)人員私自接收或向供給商索取財(cái)、物的。2、采購(gòu)人員接收財(cái)、物后未主動(dòng)上繳公司的。3、采購(gòu)人員應(yīng)嚴(yán)格遵守保密制度，杜絕任何有意或無(wú)意的泄密行為，以下行為均視為泄密：泄露其它供給商對(duì)同類產(chǎn)品的報(bào)價(jià)；招投標(biāo)中泄露其它參與的供給商名稱；泄露標(biāo)底的；泄露其它對(duì)公司不利的秘密或公司認(rèn)為是泄密行為的。4、成心躲避本制度或未按本制度規(guī)定執(zhí)行的。5、隱瞞供給商及供給材料〔設(shè)備〕問(wèn)題，給公司造成經(jīng)濟(jì)損失或工程質(zhì)量問(wèn)題的。6、因工作疏忽或知情不報(bào)甚至與投標(biāo)人串通在投標(biāo)過(guò)程中作弊的；7、在供給商年度考評(píng)中徇私舞弊的；8、其它有損于公司形象或不利于公司行為的。3.3合同管理制度3.3.1總那么1、為加強(qiáng)合同管理，提高經(jīng)濟(jì)效益，根據(jù)?合同法?及其他有關(guān)法規(guī)，結(jié)合公司的實(shí)際情況，制訂本制度。2、合同管理是企業(yè)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，相關(guān)人員都必須嚴(yán)格遵守、切實(shí)執(zhí)行本制度。各有關(guān)部門(mén)必須互相配合，通力協(xié)作，搞好公司以“重合同，守信用〞為核心的經(jīng)濟(jì)合同管理工作。3、合同標(biāo)的金額在伍萬(wàn)元以上的業(yè)務(wù)必須辦理招投標(biāo)，招標(biāo)方法參照?工程招標(biāo)管理制度?，通過(guò)招標(biāo)再簽定合同。4、工程合同標(biāo)的金額在壹萬(wàn)元、其他合同標(biāo)的金額在壹千元以上的業(yè)務(wù)必須簽訂正式合同，且付款時(shí)一律采用轉(zhuǎn)帳方式。5、公司對(duì)外簽訂的采購(gòu)、租賃、承包、合作等各類經(jīng)濟(jì)合同一律適用本制度，售房合同管理方法另定。3.3.2合同的洽談1、在業(yè)務(wù)洽談前均需填寫(xiě)?業(yè)務(wù)洽談登記單?：〔1〕10萬(wàn)元以上〔含〕的工程合同、材料設(shè)備采購(gòu)合同、3萬(wàn)元以上〔含〕的廣告或促銷品合同的業(yè)務(wù)洽談活動(dòng)，承辦單位組織，其他洽談人員由承辦單位負(fù)責(zé)人建議，總經(jīng)理確認(rèn)；〔2〕10萬(wàn)元以下的工程合同、材料設(shè)備采購(gòu)合同、3萬(wàn)元以下的廣告或促銷品合同的業(yè)務(wù)洽談活動(dòng)，承辦單位組織，其它參與洽談人員由承辦單位負(fù)責(zé)人根據(jù)業(yè)務(wù)需要指定。2、不管業(yè)務(wù)所涉及金額多少，凡壹人經(jīng)辦的業(yè)務(wù)，其所簽合同一律無(wú)效，公司各相關(guān)部門(mén)不得履行此類合同。3、為保證價(jià)格的合理性、可比性及有關(guān)條件的公正性、公平性，業(yè)務(wù)洽談對(duì)象必須選擇兩家以上。特殊情況需總經(jīng)理或工程公司經(jīng)理按權(quán)限批準(zhǔn)。招投標(biāo)單位必須三家或三家以上。4、業(yè)務(wù)洽談結(jié)束后，應(yīng)及時(shí)填寫(xiě)?業(yè)務(wù)洽談紀(jì)要?，回呈相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。業(yè)務(wù)洽談紀(jì)要上參加洽談人員簽字不全者，視本次業(yè)務(wù)洽談無(wú)效。5、各業(yè)務(wù)洽談人員應(yīng)遵守公司相關(guān)規(guī)定及職業(yè)道德，如有收受回扣、禮物的行為，公司將依照有關(guān)規(guī)定對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行嚴(yán)肅處理；如因業(yè)務(wù)人員失職至使公司利益蒙受損失，公司將移送司法機(jī)關(guān)處理。3.3.3合同的起草與簽訂1、工程招標(biāo)合同由造價(jià)采購(gòu)部會(huì)同工程公司工程部起草；材料設(shè)備采購(gòu)合同，由業(yè)務(wù)部門(mén)提供技術(shù)參數(shù)、專業(yè)要求、時(shí)間要求等資料，由造價(jià)采購(gòu)部起草；廣告及促銷品合同，由籌劃部起草；其他合同有業(yè)務(wù)承辦部門(mén)起草。2、簽訂合同，必須遵守國(guó)家的法律、政策及有關(guān)規(guī)定。3、簽訂合同，除法定代表人外，必須是持有法人授權(quán)委托書(shū)的委托代理人。法人的委托代理人必須對(duì)本企業(yè)負(fù)責(zé)，對(duì)本職工作負(fù)責(zé)。授權(quán)委托書(shū)應(yīng)具體、明確，代理人應(yīng)在授權(quán)范圍內(nèi)行使簽約權(quán)。超越代理權(quán)限、沒(méi)有代理權(quán)或代理權(quán)已終止的代理人均無(wú)權(quán)對(duì)外簽約。委托代理人完成簽約事項(xiàng)的，其授權(quán)書(shū)交辦公室存檔。4、10萬(wàn)元以上〔含〕的工程及材料設(shè)備采購(gòu)合同、3萬(wàn)元以上〔含〕的廣告或促銷品合同必須由總經(jīng)理親自簽訂，10萬(wàn)元以下的工程合同及材料設(shè)備采購(gòu)合同由工程公司經(jīng)理簽訂，3萬(wàn)元以下的廣告或促銷品合同由營(yíng)銷客服部經(jīng)理簽訂。特殊情況，亦可由總經(jīng)理、工程公司經(jīng)理、營(yíng)銷客服部經(jīng)理的授權(quán)委托人簽訂。5、在簽訂合同之前，承辦部門(mén)必須要求對(duì)方當(dāng)事人出具與營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件核對(duì)無(wú)誤的影印件，對(duì)于專業(yè)特性的合同還需當(dāng)事人提交資質(zhì)等級(jí)證書(shū)、相關(guān)合格證書(shū)、經(jīng)營(yíng)許可證書(shū)等，同時(shí)了解對(duì)方單位有否履約能力及資信情況；對(duì)方簽約人是否為法定代表人或其委托代理人，是否超越其代理權(quán)限。合同簽訂后上述證照的影印件應(yīng)作為客戶資料隨合同一起交綜合管理部存檔。6、簽訂合同，如涉及公司內(nèi)部其他部門(mén)的，應(yīng)事先在內(nèi)部進(jìn)行協(xié)商，統(tǒng)一平衡，然后簽約。7、合同一律采用書(shū)面形式，合同有范本的，必須采用統(tǒng)一合同文本。8、合同對(duì)各方當(dāng)事人權(quán)利、義務(wù)的規(guī)定必須明確、具體、文字表達(dá)要清楚、準(zhǔn)確。9、簽訂合同，簽約時(shí)應(yīng)該力爭(zhēng)合同由我方所在地人民法院管轄，如果確實(shí)無(wú)法到達(dá)這一要求時(shí)，必須報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。10、法律規(guī)定需要公證的合同必須公證，公司認(rèn)為有必要進(jìn)行公證或鑒證的合同也可以申請(qǐng)有關(guān)部門(mén)進(jìn)行公證和鑒證。11、合同簽訂一式六份，財(cái)務(wù)稽查部、綜合管理部、承辦部門(mén)各一份存查，各存查部門(mén)必須建立合同臺(tái)帳。財(cái)務(wù)稽查部應(yīng)及時(shí)向總經(jīng)理提供合同簽訂和執(zhí)行情況匯總表，以供總經(jīng)理查閱。財(cái)務(wù)稽查部是合同臺(tái)帳管理的牽頭部門(mén)，應(yīng)制定?臺(tái)帳管理方法?，并對(duì)其它承辦部門(mén)的合同管理進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)。3.3.4合同的審批1、審批權(quán)限：〔1〕10萬(wàn)元以上〔含〕的工程合同及材料設(shè)備采購(gòu)合同、3萬(wàn)元以上〔含〕的廣告或促銷品合同由總經(jīng)理批準(zhǔn)；10萬(wàn)元以下的工程合同及材料設(shè)備采購(gòu)合同由工程公司經(jīng)理批準(zhǔn)或授權(quán)副經(jīng)理批準(zhǔn)。3萬(wàn)元以下的廣告或促銷品合同由營(yíng)銷客服部經(jīng)理批準(zhǔn)。。〔2〕公司各部門(mén)需對(duì)外簽訂經(jīng)濟(jì)合同，應(yīng)以公司名義對(duì)外簽訂并加蓋公司公章，但公司同意以部門(mén)名義對(duì)外簽訂的除外。〔3〕公司對(duì)外簽訂合同一律采用書(shū)面形式，并按要求填定?合同審批表?。〔4〕合同由主要起草部門(mén)草擬合同內(nèi)容后按程序申報(bào)。5萬(wàn)以上〔含5萬(wàn)元〕的合同未經(jīng)法律參謀審核，不得簽訂。3、審批程序：〔1〕合同起草部門(mén)草擬合同后，連同部門(mén)經(jīng)理審核簽字后的?合同審批表?及相關(guān)附件，5萬(wàn)元〔含〕以上轉(zhuǎn)法律參謀審核，5萬(wàn)元以下轉(zhuǎn)本程序〔2〕；〔2〕綜合管理部轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)稽查部進(jìn)行造價(jià)和財(cái)務(wù)審核；〔3〕綜合管理部轉(zhuǎn)工程經(jīng)理審核；〔4〕工程經(jīng)理權(quán)限范圍內(nèi)的合同由工程辦公室轉(zhuǎn)承辦單位；總經(jīng)理權(quán)限范圍內(nèi)的合同由綜合部轉(zhuǎn)公司相關(guān)職能部門(mén)審核，再轉(zhuǎn)總經(jīng)理審核后由綜合管理部經(jīng)工程公司辦公室轉(zhuǎn)承辦單位；〔5〕收到審批意見(jiàn)后的承辦單位應(yīng)依審批意見(jiàn)與對(duì)方當(dāng)事人進(jìn)行二次協(xié)商，如無(wú)異議，方可簽訂正式合同。如對(duì)方當(dāng)事人提出異議，并對(duì)經(jīng)審批后的合同有較大改動(dòng)的〔如合同主體、金額、付款方式、違約責(zé)任等〕，合同必須按規(guī)定程序重新審批，直至達(dá)成一致意見(jiàn)。4、考前須知：〔1〕簽訂后的正式合同文本原件由財(cái)務(wù)稽查部、綜合管理部、承辦部門(mén)各一份存查，承辦部門(mén)憑合同及合同審批表復(fù)印件到財(cái)務(wù)稽查部請(qǐng)款。〔2〕審批人簽署審批意見(jiàn)后，要簽署姓名和日期。〔3〕對(duì)合同審批意見(jiàn)，承辦部門(mén)有權(quán)提出異議，是否采納，由公司領(lǐng)導(dǎo)最終決定，對(duì)既未按審批意見(jiàn)辦理，又未提出異議的直接責(zé)任人，公司將給予批評(píng)，給公司造成損失的，應(yīng)承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任，直至追究法律責(zé)任。〔4〕審批時(shí)間：凡10萬(wàn)元以上〔含〕的工程合同及材料設(shè)備采購(gòu)合同、3萬(wàn)元以上〔含〕的廣告或促銷品合同，工程公司應(yīng)提前15日?qǐng)?bào)公司審批，公司自收文起5個(gè)工作日內(nèi)審批結(jié)束，10萬(wàn)元以下的工程合同及材料設(shè)備采購(gòu)合同應(yīng)提前一周報(bào)工程公司經(jīng)理，工程公司經(jīng)理自收文起3個(gè)工作日內(nèi)審批結(jié)束，3萬(wàn)元以下的廣告或促銷品合同應(yīng)提前一周報(bào)營(yíng)銷客服部經(jīng)理，營(yíng)銷客服部經(jīng)理自收文起3個(gè)工作日內(nèi)審批結(jié)束。特殊情況，經(jīng)批準(zhǔn)或授權(quán)可不受審批程序和審批時(shí)間限制。3.3.5合同的履行1、合同依法成立，即具有法律約束力。一切與合同有關(guān)的部門(mén)、人員都必須本著“重合同、守信用〞的原那么，嚴(yán)格執(zhí)行合同所規(guī)定的義務(wù)，確保合同的實(shí)際履行和全面履行。2、合同履行完畢的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以合同條款或法律規(guī)定為準(zhǔn)。沒(méi)有合同條款或法律規(guī)定的，一般應(yīng)以物資交清、工程竣工并驗(yàn)收合格、價(jià)款結(jié)清、無(wú)遺留手續(xù)為準(zhǔn)。3、各主管領(lǐng)導(dǎo)及簽約人應(yīng)隨時(shí)了解、掌握經(jīng)濟(jì)合同的履行情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理或匯報(bào)。否那么，造成經(jīng)濟(jì)合同不能履行、不能完全履行的，要追究有關(guān)人員的責(zé)任。4、合同履行過(guò)程中，各部門(mén)首先應(yīng)努力克服困難，保障合同的履行。如實(shí)際履行或適當(dāng)履行確有不可克服的困難而需要變更、解除合同時(shí)，均應(yīng)從維護(hù)本企業(yè)合法權(quán)益出發(fā)。5、變更、解除合同，必須符合?合同法?的規(guī)定，并按本?制度?第〔四〕局部規(guī)定的審批權(quán)限和程序執(zhí)行。6、變更、解除合同，一律采用書(shū)面形式〔包括當(dāng)事人雙方的信件、函電、電傳等〕，并必須經(jīng)過(guò)法律參謀審核。7、以變更、解除合同為名，與他人串通損害公司利益的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，從嚴(yán)懲辦。造成公司損失的，應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)賠償，并追究相應(yīng)責(zé)任。3.3.6合同糾紛的處理1、合同在履行過(guò)程中如與對(duì)方發(fā)生糾紛的，應(yīng)按?合同法?等有關(guān)法規(guī)和本制度規(guī)定妥善處理。2、合同糾紛由原承辦部門(mén)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理。涉及內(nèi)部幾個(gè)部門(mén)的，可以協(xié)商或由公司領(lǐng)導(dǎo)確定一個(gè)部門(mén)為主負(fù)責(zé)處理。3、處理合同糾紛的原那么是：及時(shí)與對(duì)方當(dāng)事人溝通，在維護(hù)本企業(yè)合法權(quán)益的根底上，互諒互讓、友好協(xié)商，達(dá)成協(xié)議，解決糾紛。4、各部門(mén)在處理糾紛時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)聯(lián)系，及時(shí)通氣，一致對(duì)外，不得互相推諉、指責(zé)、埋怨。5、要充分認(rèn)識(shí)法律參謀的作用，合同糾紛的處理必須有公司法律參謀參與。6、提請(qǐng)?zhí)幚砗贤m紛的程序是：〔1〕經(jīng)辦人填寫(xiě)?對(duì)外合同糾紛申報(bào)表?，按本?制度?第〔四〕局部規(guī)定報(bào)批；〔2〕審批者可依據(jù)情況，在3天內(nèi)作出：由上報(bào)單位負(fù)責(zé)處理或由法律參謀負(fù)責(zé)處理；〔3〕有法律參謀處理的經(jīng)濟(jì)合同糾紛，公司有關(guān)部門(mén)必須主動(dòng)提供以下證據(jù)材料〔原件或影印件〕：詳細(xì)的情況說(shuō)明書(shū)；詳細(xì)的文本〔包括變更、解除合同的協(xié)議〕以及與合同有關(guān)的附件、文書(shū)、電報(bào)、圖表等，對(duì)方的客戶資料〔營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)等〕；發(fā)票等有關(guān)憑證；貨款的承付、收取憑證，有關(guān)會(huì)計(jì)帳目；產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、封樣、樣品或鑒定報(bào)告；有關(guān)對(duì)方違約的證據(jù)材料；其他與處理糾紛有關(guān)的材料。7、經(jīng)濟(jì)合同糾紛經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)的，須簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議按本制度第四局部規(guī)定的程序?qū)徟?jīng)雙方代表簽字并加蓋雙方法人公章或合同專用章方為有效。8、對(duì)方當(dāng)事人逾期不履行已經(jīng)發(fā)生法律效力的調(diào)解書(shū)、仲裁決定書(shū)或判決書(shū)的，由承辦人配合法律參謀向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。9、在向人民法院提交申請(qǐng)執(zhí)行書(shū)之前，有關(guān)部門(mén)應(yīng)認(rèn)真檢查對(duì)方的執(zhí)行情況，防止差錯(cuò)。10、合同糾紛處理或執(zhí)行完畢的，應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)部門(mén)，并將有關(guān)資料匯總、歸檔，以備查閱。3.4設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證管理方法3.4.1目的為了加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，標(biāo)準(zhǔn)工作流程，有效地控制本錢(qián)，確保工程質(zhì)量和工程進(jìn)度，制定本管理方法。3.4.2范圍本管理方法適用于xx地產(chǎn)各工程公司工程工程的設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理。3.4.3職責(zé)xx地產(chǎn)工程管理部負(fù)責(zé)本方法的解釋、指導(dǎo)、監(jiān)督檢查。xx地產(chǎn)各工程公司各有關(guān)部門(mén)、人員〔包括經(jīng)辦、審批、資料管理等〕負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行本管理方法。3.4.4方法與過(guò)程控制設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證要嚴(yán)格執(zhí)行以下原那么：1、權(quán)力限制原那么：公司對(duì)設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證管理實(shí)行嚴(yán)格的權(quán)限規(guī)定，不在權(quán)限范圍之內(nèi)的簽字一律無(wú)效，如對(duì)公司造成損失，追究越權(quán)簽字人的責(zé)任。2、時(shí)間限制原那么：公司對(duì)設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證及其結(jié)算實(shí)行嚴(yán)格的時(shí)間限制，禁止事后補(bǔ)辦。3、一單一算原那么：一個(gè)設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證單應(yīng)編制一份結(jié)算單，且對(duì)應(yīng)一個(gè)工程合同。4、一月一清原那么：每月10日前，造價(jià)工程師、承包單位應(yīng)就截止上月末已完工且手續(xù)完備的設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證，核清造價(jià)并簽字確認(rèn)，交部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)復(fù)核。5、完工確認(rèn)原那么：當(dāng)設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證完工后，工程部現(xiàn)場(chǎng)工程師和監(jiān)理單位工程師必須在完工后5日內(nèi)簽字確認(rèn)，如屬隱蔽工程，必須在其覆蓋之前簽字確認(rèn)。6、原件結(jié)算原那么：設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的結(jié)算必須要有齊備的、有效的原件作為結(jié)算的依據(jù)。3.4.5設(shè)計(jì)變更內(nèi)容、格式要求及流程3.4.5.1設(shè)計(jì)變更的內(nèi)容及格式要求1、設(shè)計(jì)變更是對(duì)設(shè)計(jì)內(nèi)容進(jìn)行修改、完善、優(yōu)化，一般需要設(shè)計(jì)單位的簽字、蓋章，或者規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理代簽。2、設(shè)計(jì)變更的主要類型：由于設(shè)計(jì)單位的施工圖出現(xiàn)錯(cuò)、漏、碰、缺等情況，而導(dǎo)致做法變動(dòng)、材料代換或其他變更事項(xiàng)；由于改變建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)功能、使用功能、增減工程內(nèi)容，而導(dǎo)致做法變動(dòng)、材料代換或其他變更事項(xiàng)；由于工程部、監(jiān)理單位、承包單位采用新工藝、新材料或其他技術(shù)措施等，而導(dǎo)致做法變動(dòng)、材料代換或其他變更事項(xiàng)；由于銷售部、業(yè)主要求提出變更，而導(dǎo)致做法變更、材料代換或其他變更事項(xiàng)。3、所有設(shè)計(jì)變更必須使用公司規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)表格，并明確以下內(nèi)容：編號(hào)、工程名稱、發(fā)生的時(shí)間、發(fā)生的部位或范圍、變更的內(nèi)容做法及原因說(shuō)明、增加的工程量、減少的工程量、相關(guān)圖紙說(shuō)明。4、同設(shè)計(jì)院對(duì)接的部門(mén)和經(jīng)辦人員應(yīng)要求設(shè)計(jì)院按規(guī)定的統(tǒng)一格式填寫(xiě)設(shè)計(jì)變更單，如設(shè)計(jì)院未按規(guī)定格式填寫(xiě)或另有附圖，經(jīng)辦人員應(yīng)另行按規(guī)定格式填寫(xiě)設(shè)計(jì)變更單作內(nèi)部審批、結(jié)算用，設(shè)計(jì)院的文件只能作為附件。5、所有設(shè)計(jì)變更只有加蓋公司公章才能生效，承包單位也應(yīng)加蓋公章。6、公司自行提出的設(shè)計(jì)變更必須由總經(jīng)理〔或授權(quán)工程部經(jīng)理〕簽字確認(rèn)并加蓋公司公章。7、財(cái)務(wù)稽查部、承包單位均應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)變更單進(jìn)行編號(hào)(可按歸屬合同連續(xù)編號(hào)，總承包合同還應(yīng)分專業(yè)連續(xù)編號(hào))，并整理歸檔、妥善保存；雙方都應(yīng)設(shè)置設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證事項(xiàng)的單據(jù)交付記錄，即交付對(duì)方單據(jù)時(shí)要求對(duì)方簽收，接受方不得拒簽。3.4.5.2設(shè)計(jì)變更辦理一般流程：〔見(jiàn)4.12〕1、工程部在填寫(xiě)設(shè)計(jì)變更單時(shí)，應(yīng)根據(jù)事件的重要性由部門(mén)經(jīng)理或其授權(quán)人簽署。假設(shè)涉及到需要重新報(bào)建的需通知相關(guān)部門(mén)；如涉及到對(duì)客戶銷售承諾的改變需通知銷售部。2、工程部在填寫(xiě)設(shè)計(jì)變更單時(shí)，假設(shè)因本專業(yè)變更導(dǎo)致其它專業(yè)需要一同變更的，應(yīng)發(fā)相關(guān)專業(yè)通知。〔如因墻體位置改變導(dǎo)致水電管線移位〕3、財(cái)務(wù)稽查部、造價(jià)采購(gòu)部在對(duì)變更費(fèi)用進(jìn)行估算時(shí)，應(yīng)對(duì)措詞不清，結(jié)算時(shí)易引起分歧、糾紛的變更單退回，要求提出部門(mén)表達(dá)清楚，不致引起歧義。4、一般來(lái)說(shuō)，工程師確認(rèn)時(shí)只需要按照相應(yīng)的設(shè)計(jì)變更文件確認(rèn)完成或未完成的事實(shí)，而不需要確認(rèn)具體的工程量。但當(dāng)無(wú)法根據(jù)設(shè)計(jì)變更文件直接計(jì)算出工程量，或者相應(yīng)設(shè)計(jì)變更文件的某條或某幾條只完成一局部時(shí)，監(jiān)理工程師及工程部現(xiàn)場(chǎng)工程師應(yīng)直接在設(shè)計(jì)變更單中確認(rèn)相應(yīng)的工程量。5、對(duì)于造價(jià)調(diào)減的設(shè)計(jì)變更，工程部現(xiàn)場(chǎng)工程師要及時(shí)跟蹤、落實(shí)、核定減少的具體數(shù)額，并與承包單位形成書(shū)面記錄，防止因漏報(bào)而給公司造成損失。6、工程部應(yīng)嚴(yán)格按變更金額簽發(fā)的權(quán)限報(bào)批，為提高效率，公司領(lǐng)導(dǎo)、職能部門(mén)經(jīng)理可根據(jù)實(shí)際需要，在自身職能范圍內(nèi)，對(duì)下屬職員作書(shū)面授權(quán)，但授權(quán)人仍為責(zé)任人。3.4.6現(xiàn)場(chǎng)簽證的內(nèi)容、格式要求及流程3.4.6.1現(xiàn)場(chǎng)簽證的內(nèi)容及格式要求1、現(xiàn)場(chǎng)簽證是指對(duì)施工管理中發(fā)生的零星事件確實(shí)認(rèn)，例如：因設(shè)計(jì)變更引起的撤除、地下障礙的去除遷移、現(xiàn)場(chǎng)簡(jiǎn)易通道的搭建、臨時(shí)用工等。2、現(xiàn)場(chǎng)簽證的主要類型：因設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致已施工的部位需要撤除〔需注明設(shè)計(jì)變更編號(hào)〕；施工過(guò)程中出現(xiàn)的未包含在合同中的各種技術(shù)措施處理；在施工過(guò)程中，由于施工條件變化、地下?tīng)顩r〔土質(zhì)、地下水、構(gòu)筑物及管線等〕變化，導(dǎo)致工程量增減，材料代換或其他變更事項(xiàng)；在施工合同之外，委托承包單位施工的五千元以內(nèi)的零星工程；合同規(guī)定需實(shí)測(cè)工程量的工作工程；紅線外施工道路的修補(bǔ)〔紅線內(nèi)的施工道路修補(bǔ)宜在合同中包干〕。3、所有的現(xiàn)場(chǎng)簽證單都必須使用公司規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)表格，并明確以下內(nèi)容：編號(hào)、工程名稱、發(fā)生的時(shí)間、發(fā)生的部位或范圍、變更簽證的內(nèi)容做法及原因說(shuō)明、增加的工程量、減少的工程量、相關(guān)圖紙說(shuō)明。4、關(guān)于臨時(shí)用工的簽證事項(xiàng)，雙方應(yīng)在簽證通知單上洽商確定以下問(wèn)題：工作內(nèi)容及工作量、工日、工日單價(jià)〔如屬綜合單價(jià)，那么包含間接費(fèi)、管理費(fèi)和利潤(rùn)，并明確是否包含稅金〕。5、所有現(xiàn)場(chǎng)簽證單只有加蓋公司公章才能生效，承包單位也應(yīng)加蓋公章。6、造價(jià)采購(gòu)部、承包單位均應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證單進(jìn)行編號(hào)(可按歸屬合同連續(xù)編號(hào)，總承包合同還應(yīng)分專業(yè)連續(xù)編號(hào))，并整理歸檔、妥善保存；雙方都應(yīng)設(shè)置設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證事項(xiàng)的單據(jù)交付記錄，即交付對(duì)方單據(jù)時(shí)要求對(duì)方簽收，接受方不得拒簽。3.4.6.2現(xiàn)場(chǎng)簽證的一般辦理流程：〔見(jiàn)4.11〕1、現(xiàn)場(chǎng)工程師必須將簽證工程的施工時(shí)間、工作內(nèi)容、發(fā)生原因、發(fā)生的工程量、工日數(shù)、機(jī)械臺(tái)班數(shù)以及簽證所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)由何方負(fù)擔(dān)等事項(xiàng)填寫(xiě)清楚。特別是對(duì)發(fā)生的原因以及責(zé)任單位的交代應(yīng)詳細(xì)、明了。2、現(xiàn)場(chǎng)工程師填寫(xiě)簽證時(shí)應(yīng)征求本錢(qián)控制人員的意見(jiàn)，本錢(qián)控制人員審核簽證費(fèi)用也應(yīng)防止措詞模糊、用詞不準(zhǔn)在結(jié)算時(shí)造成經(jīng)濟(jì)糾紛。3、簽證內(nèi)容完成后，工程師應(yīng)防止簽署類似“情況屬實(shí)〞或“工程量屬實(shí)〞等模糊性內(nèi)容，而必須實(shí)測(cè)實(shí)量后簽字確認(rèn)完成或未完成的事實(shí)或者工程量、材料材質(zhì)和規(guī)格、工日數(shù)、機(jī)械臺(tái)班等。原那么上工程師不應(yīng)直接在簽證上簽認(rèn)有關(guān)單價(jià)或總價(jià)。所有簽證單都需工程部經(jīng)理核準(zhǔn)后，加蓋發(fā)包方公章方為有效。4、工程部對(duì)簽證單上直接簽定的工程量的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。5、如果簽證單附有交工圖紙，那么監(jiān)理及經(jīng)辦工程師應(yīng)審核圖紙是否與實(shí)際施工結(jié)果相符，并在圖紙上簽字確認(rèn)，此時(shí)可以不對(duì)工程量進(jìn)行確認(rèn)，由造價(jià)采購(gòu)部工程師按照?qǐng)D紙核算工程量。6、如簽證單涉及到隱蔽施工、金額、工日、機(jī)械臺(tái)班及其它事后不可復(fù)核的工程時(shí)，那么應(yīng)由經(jīng)辦工程師及造價(jià)采購(gòu)部工程師共同現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)定。3.4.7設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證辦理時(shí)間的規(guī)定〔一〕正常的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證單，應(yīng)在有效簽字人共同簽署完成，并與承包單位核定費(fèi)用后，才通知承包單位開(kāi)始實(shí)施。特急類〔指如果不立即實(shí)施將造成更大損失的簽證〕設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，可以先實(shí)施再核定費(fèi)用；如屬隱蔽工程，那么必須要求承包單位在隱蔽部位覆蓋之前提出預(yù)算并對(duì)清工程量。〔二〕對(duì)于費(fèi)用未核定的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證單，發(fā)包單位工程部必須催促承包單位盡快計(jì)算變更簽證費(fèi)用，最遲在變更簽證內(nèi)容全部施工完后的5日內(nèi)〔自監(jiān)理及甲方工地代表確認(rèn)完工情況的日期開(kāi)始計(jì)算〕，向甲方報(bào)送完整的變更簽證結(jié)算書(shū)。設(shè)計(jì)變更現(xiàn)場(chǎng)簽證由造價(jià)工程師負(fù)責(zé)5日內(nèi)核定工程量、確定造價(jià)。〔三〕合同中應(yīng)規(guī)定“承包方違反變更簽證結(jié)算上報(bào)時(shí)間的違約條款〞。如：每拖延一天，那么扣減上報(bào)結(jié)算總價(jià)的5%，扣完為止。〔四〕監(jiān)理、現(xiàn)場(chǎng)工程師應(yīng)在變更簽證內(nèi)容完成的5個(gè)工作日內(nèi)在設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證單上對(duì)完成時(shí)間和完成情況進(jìn)行說(shuō)明。〔五〕造價(jià)工程師每月應(yīng)將變更、簽證發(fā)生的情況分析匯總，報(bào)送公司領(lǐng)導(dǎo)、工程部，并進(jìn)行數(shù)據(jù)綜合分析，提出相應(yīng)的管理建議。3.4.8設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證結(jié)算書(shū)的格式要求〔一〕變更簽證的結(jié)算書(shū)應(yīng)包括：變更或簽證單原件以及與變更簽證相關(guān)的所有往來(lái)函件、結(jié)算書(shū)、〔監(jiān)理審核意見(jiàn)〕、施工合同中相同工作內(nèi)容的綜合單價(jià)、費(fèi)率合同或合同缺項(xiàng)時(shí)應(yīng)附取費(fèi)表、材料調(diào)差依據(jù)、不執(zhí)行定額的應(yīng)附工料分析表、其他需要說(shuō)明的與造價(jià)有關(guān)的問(wèn)題等。〔二〕變更簽證結(jié)算書(shū)的內(nèi)容必須完整、準(zhǔn)確，并可以制定防止承包單位高估冒算的約束措施，如在合同中約定：變更結(jié)算報(bào)價(jià)超過(guò)最終審定價(jià)10%，將把最終審定價(jià)降低一定比例。〔三〕雙方核定設(shè)計(jì)變更或現(xiàn)場(chǎng)簽證的造價(jià)后，應(yīng)在變更簽證單上注明核定費(fèi)用，并由雙方造價(jià)工程師簽字、蓋章。第4章關(guān)鍵工作流程4.1可研報(bào)告編寫(xiě)工作流程工作內(nèi)容責(zé)任地塊資料收集投資拓展部

市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)分析投資拓展部

產(chǎn)品定位規(guī)劃設(shè)計(jì)部、投資拓展部、工程部、造價(jià)控制部、營(yíng)銷客服部概念規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)部

前期費(fèi)用預(yù)測(cè)售價(jià)預(yù)測(cè)回款預(yù)測(cè)銷售費(fèi)用預(yù)測(cè)②工程本錢(qián)預(yù)測(cè)③財(cái)務(wù)本錢(qián)預(yù)測(cè)現(xiàn)金流量表稅費(fèi)預(yù)測(cè)④管理費(fèi)用預(yù)測(cè)⑤①造價(jià)控制部、工程公司②投資拓展部、營(yíng)銷客服部③造價(jià)控制部④財(cái)務(wù)稽查部⑤綜合部

匯總、成文投資拓展部

總經(jīng)理總經(jīng)理4.2概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)流程工作內(nèi)容責(zé)任部門(mén)開(kāi)始地塊資料當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)調(diào)研優(yōu)秀樓盤(pán)調(diào)研規(guī)劃設(shè)計(jì)部、投資拓展部、營(yíng)銷客服部

籌劃公司咨詢初稿規(guī)劃設(shè)計(jì)部

修改設(shè)計(jì)院咨詢規(guī)劃設(shè)計(jì)部

公司總經(jīng)理規(guī)劃設(shè)計(jì)部

概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)方案規(guī)劃設(shè)計(jì)部

4.3規(guī)劃方案及修規(guī)的設(shè)計(jì)、報(bào)批工作流程工作內(nèi)容責(zé)任部門(mén)開(kāi)始開(kāi)始設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)要點(diǎn)公司討論修改 規(guī)劃設(shè)計(jì)部公司討論修改N 規(guī)劃設(shè)計(jì)部、相關(guān)部門(mén)、工程公司設(shè)計(jì)院初稿Y設(shè)計(jì)院初稿修改修改公司討論公司討論通過(guò)方案規(guī)劃局審批 規(guī)劃設(shè)計(jì)部方案規(guī)劃局審批放棄采用方案放棄根據(jù)規(guī)劃局意見(jiàn)調(diào)整方案根據(jù)規(guī)劃局意見(jiàn)調(diào)整方案修改公司討論 規(guī)劃設(shè)計(jì)部修改公司討論 規(guī)劃設(shè)計(jì)部、相關(guān)部門(mén)、工程公司報(bào)市政府審批規(guī)劃設(shè)計(jì)部報(bào)市政府審批修改修建性規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)部、工程公司修改修建性規(guī)劃方案設(shè)計(jì)規(guī)劃局審批調(diào)整意見(jiàn) 規(guī)劃設(shè)計(jì)部規(guī)劃局審批結(jié)束結(jié)束4.4初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)報(bào)批流程開(kāi)始工作內(nèi)容責(zé)任部門(mén)開(kāi)始設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)要點(diǎn)公司討論修改 規(guī)劃設(shè)計(jì)部公司討論修改N規(guī)劃設(shè)計(jì)部、相關(guān)部門(mén)、工程公司設(shè)計(jì)院初稿設(shè)計(jì)院初稿修改規(guī)劃設(shè)計(jì)部修改公司討論規(guī)劃設(shè)計(jì)部、相關(guān)部門(mén)、工程公司公司討論規(guī)劃局、建設(shè)局審批通過(guò)修改意見(jiàn)規(guī)劃局、建設(shè)局審批規(guī)劃設(shè)計(jì)部通過(guò)施工圖設(shè)計(jì)要點(diǎn)施工圖設(shè)計(jì)要點(diǎn)修改規(guī)劃設(shè)計(jì)部修改工程公司討論規(guī)劃設(shè)計(jì)部、相關(guān)部門(mén)、工程公司工程公司討論設(shè)計(jì)院初稿規(guī)劃設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)院初稿修改工程公司討論規(guī)劃設(shè)計(jì)部、相關(guān)部門(mén)、工程公司修改工程公司討論建設(shè)局審批調(diào)整意見(jiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)部建設(shè)局審批結(jié)束結(jié)束4.5工程報(bào)批報(bào)建工作流程土地簽約工作內(nèi)容責(zé)任單位土地簽約可研、環(huán)評(píng)土地預(yù)審?fù)顿Y拓展部可研、環(huán)評(píng)土地預(yù)審開(kāi)發(fā)資質(zhì)辦理規(guī)劃方案審查規(guī)劃設(shè)計(jì)部開(kāi)發(fā)資質(zhì)辦理規(guī)劃方案審查建設(shè)用地規(guī)劃許可證工程申請(qǐng)核準(zhǔn)修規(guī)審查規(guī)劃設(shè)計(jì)部建設(shè)用地規(guī)劃許可證工程申請(qǐng)核準(zhǔn)修規(guī)審查建設(shè)用地規(guī)劃許可證〔副本〕〕初步設(shè)計(jì)審查規(guī)劃設(shè)計(jì)部建設(shè)用地規(guī)劃許可證〔副本〕〕初步設(shè)計(jì)審查審核批準(zhǔn)書(shū)施工圖設(shè)計(jì)審查消防、防雷審查規(guī)劃設(shè)計(jì)部審核批準(zhǔn)書(shū)施工圖設(shè)計(jì)審查消防、防雷審查中標(biāo)通知書(shū)施工、監(jiān)理招標(biāo)中標(biāo)通知書(shū)施工、監(jiān)理招標(biāo)規(guī)費(fèi)繳納建設(shè)工程施工許可證施工許可審批造價(jià)控制部、工程公司規(guī)費(fèi)繳納建設(shè)工程施工許可證施工許可審批面積預(yù)算工程公司面積預(yù)算售價(jià)批文預(yù)售核價(jià)營(yíng)銷客服部、工程公司售價(jià)批文預(yù)售核價(jià)空氣檢測(cè)預(yù)售許可證預(yù)售審批營(yíng)銷客服部空氣檢測(cè)預(yù)售許可證預(yù)售審批面積實(shí)測(cè)單項(xiàng)驗(yàn)收工程公司、公司相關(guān)部門(mén)面積實(shí)測(cè)單項(xiàng)驗(yàn)收規(guī)劃驗(yàn)收消防檢測(cè)初驗(yàn)工程公司規(guī)劃驗(yàn)收消防檢測(cè)初驗(yàn)復(fù)驗(yàn)工程公司復(fù)驗(yàn)備案表竣工綜合驗(yàn)收備案?jìng)浒副砜⒐ぞC合驗(yàn)收備案工程公司大產(chǎn)權(quán)證產(chǎn)權(quán)總登記〔初始登記〕營(yíng)銷客服部大產(chǎn)權(quán)證產(chǎn)權(quán)總登記〔初始登記〕4.6建設(shè)工程施工、監(jiān)理招標(biāo)流程〔公開(kāi)邀請(qǐng)招標(biāo)〕工作內(nèi)容責(zé)任單位申請(qǐng)招標(biāo) 工程公司申請(qǐng)招標(biāo)攔標(biāo)價(jià)編制造價(jià)采購(gòu)部準(zhǔn)備招標(biāo)文件 工程部攔標(biāo)價(jià)編制造價(jià)采購(gòu)部準(zhǔn)備招標(biāo)文件發(fā)布招標(biāo)通知或邀請(qǐng)?jiān)靸r(jià)采購(gòu)部攔標(biāo)價(jià)送審 工程部發(fā)布招標(biāo)通知或邀請(qǐng)?jiān)靸r(jià)采購(gòu)部攔標(biāo)價(jià)送審?fù)稑?biāo)單位資格審查、招標(biāo)文件審查 招標(biāo)委員會(huì)投標(biāo)單位資格審查、招標(biāo)文件審查出售招標(biāo)文件 工程部出售招標(biāo)文件組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘 招標(biāo)委員會(huì)組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘工程交底并解答投標(biāo)單位的疑問(wèn)公布標(biāo)底 工程部工程交底并解答投標(biāo)單位的疑問(wèn)公布標(biāo)底在規(guī)定時(shí)間內(nèi)接收投標(biāo)單位遞送的標(biāo)書(shū) 工程部在規(guī)定時(shí)間內(nèi)接收投標(biāo)單位遞送的標(biāo)書(shū)招標(biāo)人抽取評(píng)標(biāo)專家招標(biāo)人抽取評(píng)標(biāo)專家 招標(biāo)委員會(huì)開(kāi)標(biāo) 招標(biāo)委員會(huì)開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)、定標(biāo) 招標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)、定標(biāo)中標(biāo)通知、未