房地產管理

基本制度與政策

二〇一四年四月第三章房地產業概述第四章建設用地制度與政策第五章國有土地上房屋征收第六章規劃和建設工程管理制度與政策第七章房地產開發經營制度與政策第八章房地產交易管理制度與政策第九章房地產權屬登記制度與政策其他章中介服務管理、稅收、物業管理制度與政策第三章房地產業概述1、房地產業的基本概念房地產業是從事房地產投資、開發、經營、服務與管理等各方面關聯行業的總稱。房地產業屬于第三產業。但建筑業屬于物質生產部門歸入第二產業。2、房地產業的細分房地產業包括（）。A、房地產開發經營B、物業管理C、房地產中介服務D、房地產估價E、房地產咨詢房地產服務業包括（）。A、房地產開發經營B、物業管理C、房地產經紀D、房地產咨詢E、房地產估價3、房地產業的歷史沿革國務院宣布從（）年開始，全國城鎮停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。A、1957B、1981C、1998D、20071987年，《沿著有中國特色的社會主義道路前進》第一次提出建立房地產市場。1998年，《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》提出停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。2003年，《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》指出房地產業已經成為國民經濟的支柱產業。2007年，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》解決城市低收入家庭住房困難問題。2010年，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》堅決遏制部分城市房價過快上漲。4、現行城鎮住房政策我國的住房供應政策是以（）為主體。A、保障性住房B、政策性住房C、商品性住房D、福利性住房一、土地所有制（掌握）我國土地實行社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。1、城鄉二元制全民所有，即國家所有土地的所有權。勞動群眾集體所有制情形有：(1)村農民集體(2)村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體(3)鄉（鎮）農民集體第四章建設用地制度與政策國家所有土地的所有權由（）代表國家行使。A、全國人民代表大會B、全國人民代表大會常務委員會C、國務院D、國務院土地行政主管部門2、國有土地與集體土地的范圍城市市區郊區已經依法沒收、征收、征購為國有土地的部分

農村其他部分（包括宅基地、自留地、自留山等）林地、草地、荒地、灘涂及其他土地其他部分法律規定屬于集體所有的部分下列關于土地所有權的表述，正確的是（）。A、所有權全部歸國家所有B、土地所有權由各級人民政府所有C、農村和城市郊區的土地屬于農民集體所有D、宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有二、土地管理的基本制度（掌握）下列屬于我國土地管理基本制度的有（）。A、所有權和使用權分離制度B、土地登記制度C、土地有償有限期使用制度D、土地用途管制制度E、保護耕地的制度1、土地登記制度（1）單位和個人依法使用的國有土地，由（）登記造冊，核發證書，確認使用權。A、縣級以上人民政府B、縣級以上人民政府土地管理部門C、鄉鎮人民政府D、省級人民政府土地管理部門（2）農民集體所有的土地，由（）登記造冊，核發證書，確認所有權。A、縣級人民政府B、縣級人民政府土地管理部門C、鄉鎮人民政府D、鄉鎮人民政府土地管理部門（3）農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由（）登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。A、縣級人民政府B、縣級人民政府土地管理部門C、鄉鎮人民政府D、鄉鎮人民政府土地管理部門（4）土地登記由（）登記造冊，確認有關土地權利。A、縣級人民政府B、縣級人民政府土地管理部門C、縣級以上人民政府D、縣級以上人民政府土地管理部門2、土地有償有限期使用制度凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進行市場交易等，均實行有償有限期使用。（）3、土地用途管制制度土地用途管制的核心是不能隨意改變建設用地的用途。（）農用地轉為建設用地，須經有批準權的土地管理部門批準。（）4、耕地保護制度下列關于土地管理的說法中，錯誤的是（）。A、土地用途分為農用地、建設用地和未利用土地。B、土地用途管制的核心是不得擅自改變建設用地的用途C、國家對國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地他項權利進行登記D、國有土地有償使用的方式是出讓、出租、作價出資入股

三、集體土地征收1、下列屬于征收集體土地應遵循的原則有（）。A、珍惜耕地，合理利用土地B、保證國家建設用地C、妥善安置被征地單位和農民D、有償使用土地E、嚴格依據上級主管部門的要求征地2、下列應由國務院批準的征收審批范圍的有（）。

A、基本農田1公頃B、基本農田以外的耕地36公頃C、基本農田以外的耕地34公頃D、其他土地71公頃E、其他土地69公頃下列關于集體土地征收的說法中，正確的有（）。A、征收基本農田、基本農田以外的耕地超過35公頃、其他土地70公頃以上的，由國務院批準B、分期建設的項目征地應當一次性申請批準，不得分期征地C、國家征收集體土地的，土地所有權發生改變D、征收集體土地時，必須進行征地公告E、征收補償的費用包括土地補償費、地上建筑物、構筑物補償費、青苗補償費、安置補助費征地補償費包括()A、土地補償費B、地上建筑物、構筑物補償費C、青苗補償費D、房屋結構差價E、安置補助費四、土地的分類1、土地的所有制分類2、土地的用途分類下列屬于集體建設用地的有（）。A、興辦鄉鎮企業用地B、村民建設住宅用地C、鄉（鎮）村公共設施建設用地D、鄉（鎮）村公益事業建設用地E、已經依法征收的集體建設用地下列關于集體建設用地的表述，正確的有（）。A、集體建設用地有償使用的方式包括出讓、出租、作價出資B、應當符合土地利用的年度計劃C、應當符合村莊集鎮規劃D、可用于鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設E、可用于興辦鄉鎮企業、村民建設住宅3、建設用地的用途分類五、土地取得方式：土地供應雙軌制1、劃撥土地使用權劃撥是指經縣級以上人民政府依法批準，將國有土地使用權無償交給土地使用者使用的行為。（）下列屬于可由有批準權的人民政府依法批準劃撥的用地類型有（）。A、國家機關用地和軍事用地B、城市基礎設施用地C、城市公益事業用地D、國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地E、國有企業廠房建設用地劃撥土地的轉讓、出租、抵押（1）轉讓：一是經審批準予轉讓→受讓方辦理出讓手續繳納土地使用權出讓金；二是不辦理出讓手續，轉讓方將所獲土地收益上繳國家。（2）出租：一是將劃撥土地上建筑物出租營利的，應將租金中所含土地收益上繳國家；二是用地單位改制等原因不宜辦理土地出讓的可租賃；三是租賃期限6個月以上的，應訂立合同期限，合同期限不超過出讓年限。（3）劃撥土地使用權相關問題：破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權應列入破產財產。（）劃撥土地使用權雖辦理土地抵押登記，但未經有批準權的政府部門審批，抵押無效。（）2、出讓（熟悉）招標、拍賣、掛牌出讓：工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

協議出讓：招拍掛以外的受讓主體：境內外的公司、企業、其他組織和個人，可以取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地如果同一宗地只有一個意向用地者的，可以協議方式出讓。（）工業生產用地和普通商品住宅用地，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。（）個人不得申請參加國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。（）出讓土地使用年限下列土地使用權出讓最高年限為50年的有（）。A、工業用地B、教育、科技、文化、衛生C、商業、旅游、娛樂用地D、綜合或者其他用地E、體育用地土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地70年；（二）工業用地50年；（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；（四）商業、旅游、娛樂用地40年；（五）綜合或者其他用地50年。甲房地產開發公司于2008年通過出讓方式取得一塊綜合用地，2010年三通一平等完成土地開發，2012年擬辦理土地抵押，其最長抵押年限為（）年。A、36B、38C、46D、48土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。（）依據《物權法》的規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，（）。

A．由國家無償收回

B．自動續期

C．應于屆滿前6個月申請續期

D．應于屆滿前1年申請續期國有土地有償使用的方式有（）。A、出讓B、租賃C、作價出資D、作價入股E、典當國有土地租賃期限在（）個月以上的，應當由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。A、3B、6C、9D、12六、閑置土地的處理（了解）（1）下列屬于閑置土地范圍的情形有（）。A、未按建設用地批準書和土地出讓合同規定的期限開發利用土地的B、核準使用的土地，合同生效或用地批準書頒發滿1年未動工建設的C、已動工開發，但開發面積不足應建面積1/3，或投資額不足總投資額的25%且未經批準中止開發建設連續滿1年的D、已開發建設完工，但開發項目長期未竣工驗收的（2）下列關于閑置土地處理方式的說法，錯誤的是（）。A、不得延長開發期限B、延長開發期限，最長不超過1年C、出讓取得土地的，閑置一年以上按出讓金20%以下征收土地閑置費D、連續2年以上未使用的，經批準，縣級以上人民政府無償收回土地使用權并予以公告第五章國有土地上房屋征收一、房屋征收的條件（掌握）房屋征收的限制條件有（）。A、目的是發展公共利益B、必須嚴格依照法律規定的權限和程序C、應當對被征收人的損失予以公平賠償D、為了搶險救災等緊急需要2、征收與征用的區別（掌握）下列關于征收與征用區別的說法中，正確的有（）。A、征收的財產是不動產，征用的財產是動產B、征收是為了公共利益的需要，征用是因搶險救災等緊急需要C、征收導致使用權發生改變，征用導致所有權發生改變D、征收均必須依法補償，征用的補償可由雙方協商確定E、征收與征用均不必得到所有權人的同意下列關于征收與征用的表述中，正確的有（）。A、征收或者征用都是為了國家、社會利益需要B、征收或者征用都必須給予補償C、征收是國家行為，征用是企業行為D、征收是土地所有權發生改變，征用是土地使用權發生改變E、征收是強制性的，征用是非強制性的國家對集體土地實行征收或者征用后,土地所有權發生轉移。（）下列可導致土地所有權發生轉移的方式是（）。

A、出讓

B、劃拔

C、轉讓

D、征收第六章規劃和建設工程管理制度與政策下列屬于我國城鄉規劃的有（）。A、城鎮體系規劃B、城市規劃C、鄉規劃與鎮規劃D、縣規劃E、村莊規劃在城鄉規劃中，（）是建設城市和管理城市的基本依據。A、城鎮體系規劃B、城市規劃C、鄉規劃與鎮規劃D、縣規劃總體規劃詳細規劃控制性詳細規劃修建性詳細規劃20年（一）城市規劃區的概念（掌握）城市規劃區是指城市市區、近郊區以及城市行政區域內因城市建設和發展需要實行規劃控制的區域。（）城市規劃區的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規劃中劃定。（）（二）規劃編制與審批城市總體規劃：人民政府組織編制控制性詳細規劃：規劃主管部門編制審批：直轄市總體規劃→報國務院審批省會市/較大市→報省級政府審查→報國務院審批其他市→報省級政府審批城市控制性詳細規劃→本級政府批準→報本級人大常委會和上級政府備案鎮控制性詳細規劃→報上一級政府審批（三）建設工程規劃管理（掌握）在城市、鎮規劃區內進行工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府城鄉規劃主管部門申請辦理建設工程規劃許可證。（）申請辦理建設工程規劃許可證，應當提交使用土地的有關證明文件、建設工程設計方案等材料。（）（四）城市紫、綠、藍、黃線管理（熟悉）劃定城市規劃紫線的作用是確定(

)。A.綠地控制范圍B.歷史建筑保護范圍C.地表水體保護范圍D.城市基礎設施用地控制界線（1）城市紫線，是指國家歷史文化名城內的歷史文化街區和省、自治區、直轄市人民政府公布的歷史文化街區的保護范圍界線，以及歷史文化街區外經縣級以上人民政府公布保護的歷史建筑的保護范圍界線。（2）城市綠線，是指城市各類綠地范圍的控制線。（3）城市藍線，城市藍線，是指城市規劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護和控制的地域界線。（4）城市黃線，是指對城市發展全局有影響的、城市規劃中確定的、必須控制的城市基礎設施用地的控制界線。（五）建設工程招投標與監理（了解）1、招投標下列對必須招投標項目的說法中，正確的有（）。A、大型基礎設施、公用事業等關系社會公共利益、公眾安全的項目；B、全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目C、使用國際組織或外國政府貸款、援助資金的項目D、法律或者國務院對必須進行招標的其他項目的范圍有規定的，依照其規定E、建筑面積在5萬平方米以上的成片開發建設的住宅小區工程2、工程監理下列必須實行監理的工程有（）。A、國家重點建設工程；B、大中型公用事業工程；C、成片開發建設的住宅小區工程D、利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程；E、國家規定必須實行監理的其他工程（六）施工許可制度（掌握）從事建筑工程施工的建設單位在開工前應當向工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證。（）下列情形中，不需領取《施工許可證》的有（）。A、工程投資額在30萬元以下的建筑工程B、建筑面積在300平方米以下的建筑工程C、按照國務院規定的權限和程序批準開工報告的建筑工程D、搶險救災工程、臨時性建筑工程、農民自建兩層以下（含兩層）住宅工程E、建筑面積在5萬平方米以下的成片開發建設的住宅小區工程下列關于《施工許可證》的說法中，正確的有（）。A、自領取施工許可證之日起3個月內開工B、因故不能按期開工的，應當在期滿前向發證機關申請延期，并說明理由C、延期以2次為限，每次不超過3個月D、既不開工又不申請延期或者超過延期次數、時限的，施工許可證自行廢止E、不得延期第七章房地產開發經營制度（一）開發企業1、設立的特別條件（1）最低注冊資本：100萬元以上的注冊資本；（2）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。2、設立程序自領取營業執照之日起30日內申請備案開發主管部門在收到備案申請后30日內向符合條件的企業核發《暫定資質證書》。3、資質管理按照企業條件分為一、二、三、四等四個資質等級一級房地產開發企業可在全國承攬房地產開發項目二級及二級以下的房地產開發企業可以承攬25萬平方米以下的項目，具體范圍由建設行政主管部門確定。企業變更名稱、法定代表人和主要管理、技術負責人，應當在變更30日內，向原資質審批部門辦理變更手續。（）將房地產開發企業資質按照企業條件分為四個資質等級的部門規章是(

)。A.《城市房地產開發經營管理條例》B.《商品房銷售管理辦法》C.《房地產開發企業資質管理規定》D.《城市商品房預售管理辦法》（二）資本金制度1998年《城市房地產開發經營管理條例》規定為資本金占總投資的比例不得低于20%2004年國務院《關于調整部分行業固定資產投資項目資本金比例的通知》將房地產開發項目（不含經濟適用住房）資本金提高到35%2009年調整為保障性住房和普通商品房最低20%，其他房地產項目的資本金比例為30%2005年1月，甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)依法取得某市某區一塊國有土地的使用權，投資6000萬元開發商品住宅。甲公司實施該項目的項目資本金不得少于(

)萬元。A.1200B.1800C.2100D.3000（三）房地產項目轉讓（熟悉）1、房地產項目轉讓條件下列關于以出讓方式取得土地使用權的房地產項目轉讓條件的有（）。A、已經支付全部土地使用權出讓金B、已經取得土地使用權證書C、建設房屋的，建設工程實際投入資金額占全部開發投資總額的25%以上D、成片開發土地的，應形成工業或其他建設的用地條件E、轉讓方應將所獲收益中的土地收益上繳國家2、轉讓的程序轉讓房地產開發項目，當事人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。（）（四）商品房交付使用（掌握）下列屬于商品住房交付使用條件的有（）。A、工程經竣工驗收并備案B、配套基礎設施和公共設施已建成并滿足使用要求C、住宅質量保證書和住宅使用說明書制度已落實D、商品住房質量責任承擔主體已明確E、前期物業管理已落實4、房地產廣告下列關于房地產廣告的說法，錯誤的是（）。A、房地產廣告中涉及交通的，如正在規劃或者建設中，應當在廣告中注明B、房地產廣告中對價格有表示的，應當在廣告中注明實際銷售價格及有效期限C、房地產廣告中涉及貸款服務的，應當載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期D、房地產廣告中涉及房屋面積的，必須是房屋建筑面積第八章房地產交易管理制度與政策（一）房地產交易中的基本制度（熟悉）1、房地產成交價格申報制度2、房地產價格評估制度3、房地產評估人員資格認證制度房屋登記機構應當審查房屋交易合同交易價格，價格過低的不予辦理房屋所有權轉移登記。（）（二）房地產交易：房地產轉讓、抵押和房屋租賃1、房地產轉讓無償轉讓——繼承、贈與等有償轉讓——買賣、交換、其他方式其他方式（1）以房地產作價入股、與他人成立企業法人、房地產權屬發生變更的；（2）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的；（3）因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的；（4）以房地產抵債的。2、商品房銷售（1）<商品房預售>申請→審查→作出準予預售的行政許可書面決定→頒證（2）<商品房現售>：現售標準尚存爭議：竣工驗收合格或完成初始登記（3）預售合同備案：房地產開發企業應當預售合同簽訂之日起30日內，備案。（4）銷售代理：代銷與包銷（5）禁止行為：一房二賣、未經驗收合格的交付使用、返本銷售、售后包租銷售未竣工商品房、分割拆零銷售商品住宅、未公示銷售法規/合同示范文本（6）商品房買賣合同①合同內容約束：銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容。②面積誤差處理：有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按3％。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》③除約定外，不以備案作為合同生效要件商品房買賣當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定，其保修期從(

)起計算。A.商品房竣工之日B.商品房竣工驗收之日C.商品房竣工驗收合格之日D.商品房交付之日2、房地產抵押（1）按抵押物形態分：房地產抵押、在建工程抵押、預購商品房抵押；按主債權性質劃分：一般抵押和最高額抵押（2）抵押范圍

①土地所有權；

②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；

③學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；

④所有權、使用權不明或者有爭議的財產；⑤依法被查封、扣押、監管的財產；

⑥法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。3、房屋租賃①應當依法訂立租賃合同：6個月以上應書面②不得擅自轉租（經出租人同意可）；③承租人的優先購買權（提前3個月通知）及例外；④房屋租賃合同訂立后30日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地建設（房地產）主管部門辦理房屋租賃登記備案。出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，第一順序承租人為（）A、合同成立在先的B、已經辦理登記備案手續的C、已經合法占有租賃房屋的D、率先交納房屋租金的4、各種類型的競合1）有抵押、查封的房屋辦理初始登記2）抵押與轉移3）出租與轉移、抵押4）查封與轉移、抵押5）列入征收范圍與抵押、轉移第九章房地產權屬登記制度與政策1、職責：查驗、詢問、如實/及時登記有關事項/其他