1青島市長基置業溫泉鎮商業項目研究報告23

項目經濟測算及相關經濟指標分析匯報內容2

項目市場情況研判1

項目基本素質分析4

項目綜合評定及建議3一.項目基本素質分析4項目指標地塊二經濟技術指標用地性質住宅、金融、旅游項目規劃建設用地10913㎡（16畝）容積率≤1.2項目建筑面積1.31萬㎡其他規劃要求住宅50%、金融、旅游50%本項目地塊一占地120畝，商業金融性質，容積率1.8，樓面價662元/㎡，能夠形成地上建面14.5萬㎡；地塊二占地16畝，住宅、金融、旅游性質，容積率1.2，樓面價998元/㎡，能夠形成地上建面1.3萬㎡地塊一經濟技術指標用地性質商業金融項目規劃建設用地80471㎡（120畝）容積率≤1.8項目建筑面積14.48萬㎡其他指標——5項目區位項目位于即墨市溫泉鎮旅游度假區，是青島市主要的郊區度假別墅聚集地之一；本項目臨近海邊，項目距離青島市區約40公里本項目約40公里鶴山路青島市區即墨市區流亭機場約30分鐘車程6區域資源項目周邊旅游度假資源相對豐富，擁有中國唯一的海水溫泉資源，并配有高爾夫、滑雪場、以及5座五星級以上酒店等眾多旅游配套設施天泰高爾夫海水溫泉天泰滑雪場海泉灣五星級酒店區域規劃區域規劃為藍色硅谷核心區，，切已經引進了山東大學青島校區，哈工大科技園、海洋一所、國家海洋實驗室、微軟研發中心等眾多高科技產業，規劃前景較好核心區內引進項目：山東大學青島校區、高家深海基地、高新環保科研基地、實驗室等；此外，在溫泉鎮更突出的是集中的旅游地產項目：港中旅、天泰溫泉項目、芭東樂園等78二.本項目市場情況研判9項目分布片區內主要在售產品為別墅，當前基本無公寓產品在售；我們選取項目周邊5公里范圍內的普通住宅產品進行研究本項目港中旅公館尚溪地嶺海逸景灣三盛國際海岸10銷售價格根據網簽數據顯示，片區周邊在售的普通高層產品，均價在7000元/㎡左右，洋房產品均價在8500元/㎡本項目港中旅公館尚溪地嶺海逸景灣三盛國際海岸均價：8500元/㎡均價：7300元/㎡均價：高層7000元/㎡

洋房8500元/㎡均價：高層6800元/㎡

洋房8500元/㎡11銷售速度根據網簽數據顯示，片區內的普通住宅產品年去化面積在0.8-2.3萬㎡之間，年銷售額在0.8億-1.9億之間本項目港中旅公館尚溪地嶺海逸景灣三盛國際海岸年去化：2.3萬㎡年銷售額：1.9億年去化：1.8萬㎡年銷售額：1.4億年去化：0.8萬㎡年銷售額：0.85億（銷售額包含所有物業形態）開盤四個月銷售1.3萬㎡銷售額9300萬12三.本項目經濟測算測算說明1、測算方案：根據產品定位，項目居住用地部分規劃為洋房產品（容積率1.2），商業用地部分規劃為小高層形式的酒店式公寓（容積率1.8）。2、項目銷售期：因居住類的洋房產品銷售難度小于商業公寓，因此現行銷售洋房產品，再次銷售公寓產品。3、項目地上產品定價：本項目洋房2015年入市價在8500元/㎡，酒店式公寓2015年入市價格為6000元/㎡，年漲幅按照3%計算。所有業態年總去化面積為2萬平米。4、項目地下車位定價：本項目住宅部分地下車位定價為8萬元/個，公寓地下車位定位為6萬元/個。13項目指標本項目地塊1為居住金融用地，其中包括8.2畝居住用地，8.2畝商業金融用地，容積率為1.2；地塊2為商業用地，約120.7畝，容積率為1.8成本分析表本項目總成本約96171.5萬元，單方成本約6089元/㎡銷售收入表本項目預計產生總銷售收入120035萬元，銷售周期為8年，洋房價格8500元/㎡，公寓起售價6000元/㎡資金平衡表本項目土地款于項目即將結束時付出，2015年共計發生成本11845萬元，產生凈收入回籠9153萬元，通過土地抵押獲取銀行貸款7630萬元損益表本項目營業收入120035萬元，營業成本80958萬元，所得稅5966萬元，凈利潤17897萬元指標指標值備注項目總投資（萬元）85214項目總投資=總開發成本+期間費用（營業費用、銷售費用、管理費用）項目收入（萬元）120035項目收入=銷售收入項目毛利潤（萬元）27547項目利潤=銷售收入-開發成本-營業稅及附加-增值稅項目凈利潤（萬元）17897項目凈利潤=銷售收入-開發成本-營業稅及附加-增值稅-期間費用-所得稅

項目土地增值稅（萬元）4175項目土地增值稅=居住地塊土地增值稅+商業地塊土地增值稅單方利潤(元/㎡）771單方利潤=項目凈利潤/總建筑面積銷售凈利率14.91%銷售凈利潤=項目凈利潤/銷售收入×100%總投資回報率21.00%總投資回報率=項目凈利潤/項目總投資×100%銷售毛利潤22.95%銷售毛利潤=項目利潤/銷售收入×100%財務凈現值（6％，萬元）1139項目計算期內各年的凈現金流量折算到開發活動起始點的現值之和投資回收期（年）1.61最后一項為負值的累計凈現金流量對應的年數＋最后一項為負值的累計凈現金流量絕對值÷下年凈現金流量決策關鍵指標本項目總投資85214萬元，項目收入120035萬元，項目凈利潤17897萬元，投資回收期為1.61年，銷售凈利率14.81%，經濟指標比較理想20四.本項目綜合評定及建議1.從項目的合作方式考慮，如果可以延期支付土地款，同時我方向土地持有人支付利息，則可以大量減少項目的前期投入，大大縮短項目的投資回收期，極大的增加項目的凈利潤，達到雙方雙贏的局面。項目總結2.從項目的遠期前景來看，本項目所在區域作為青島市著名的海濱度假、養老圣地，周邊自然環境優美、城市遠景規劃宏大，外加途徑本項目的輕軌(在本項目設有站點）即將于明年通車，因此預計本項目未來將有極大的升值潛力，未來前景看好。項目銷售從項目的市場銷售角度來看，該片區所有的項目基本上都存在銷售速度緩慢的難題。考慮到本項目土地性質以商業為主，規劃的公寓產品相對于周邊在售的競爭項目并無優勢，因此預計本項目一旦對外散售，同樣會面臨銷售速度緩慢，投資回收周期較長的難題。并且，根據對周邊項目的調研發現，即便本項目采取500-1000元/㎡的降價幅度，對銷售速度的提升也極為有限，而且在該價格下，本項目凈利潤會受到極大的影響。另外，本項目所在區域內的各個項目基本上全部采取在省內、全國走海景房分銷的模式，如果本項目同樣采取海景房分銷模式，則至少需要額外向分銷商支付總銷售額的8-15%作為代理費用，如此同樣會導致本項目的利潤受到極大損失。經濟測算本項目單方成本攤至地上為6089元/㎡，按照公寓起始銷售價格為6000元/㎡，洋房銷售價格為8500元/㎡，地下車位按照6萬元/個的銷售價格下，銷售模式為坐銷的情況下（不用分銷），同時土地款可以延期支付的情況下：本項目銷售周期為8年，年銷售面積在2萬㎡左右，年銷售額在1.35-2.2億元之間（項目的銷售后