合肥商務市場概況PART.1

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商務板塊概況1、商務板塊分布2、板塊租金及售價分析商務板塊分布對合肥城市商務典型區域進行梳理，可將合肥商務市場分為六大板塊，即北一環板塊、長江路板塊，黃潛望板塊、馬鞍山路板塊、政務區板塊和濱湖新區板塊北一環板塊長江路板塊黃潛望板塊政務區板塊馬鞍山路板塊濱湖新區板塊北一環板塊：傳統商務區，商務氛圍成熟，主流商務客戶聚集明顯長江路板塊：傳統商貿區，商業價值帶動商務價值黃潛望板塊：傳統商務區向核心商務區過渡板塊政務區板塊：發展中的核心商務區，高端項目聚集馬鞍山路板塊：傳統商務區與濱湖新區的連接區域濱湖新區板塊：啟動中未來商務政務中心區板塊租金分析合肥商務市場平均租金水平在20-60之間，平均售價水平在7000-12000之間。其中以北一環板塊、政務區板塊、和馬鞍山路板塊為第一梯隊；長江路板塊、黃潛望板塊為第二梯隊，濱湖興趣板塊為第三梯隊。板塊租金（元/平米·月）銷售均價（元/平米）北一環板塊50-7010000-12000長江路板塊40-5012000-13000黃潛望板塊35-457000-10000馬鞍山路板塊55-658000-10000政務區板塊60-7010000-16000濱湖新區板塊207000北一環板塊為老牌商務區，供應稀缺，但由于產品質素不高，租金及售價略微低于政務區板塊；政務區板塊為發展中的核心商務區，主要為高端項目，產品質素較高，租金及售價水平屬于合肥市場第一梯隊；馬鞍山路板塊，傳統商務區域與濱湖新區連接區域，商務配套及產品質素較好，租金及售價水平為合肥市場第一梯隊；長江路板塊為傳統商貿區，隨供應量不大，但由于商務氛圍、配套以及產品質素的劣勢，租金及售價水平處第二梯隊；黃潛望板塊為傳統商務區與政務新區的過渡，未來潛力不高，且產品質素較差，租金及售價水平處于第二梯隊；濱湖新區板塊為啟動中未來商務政務中心區，雖具有升值潛力，但價值兌現較慢，租金及售價水平處第三梯隊；PART.2

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商務板塊解析1、北一環板塊2、長江路板塊3、黃潛望板塊4、馬鞍山路板塊5、政務區板塊6、濱湖新區板塊北一環板塊【板塊屬性】傳統核心商務區，吸納主流高端客戶，入住率和租售價均為市場第一梯隊水平BCDAEFGA.星海遠航大廈B.財富廣場C.祥源廣場D.金鼎國際廣場E.新天地國際廣場F.置地匯豐廣場G.國光萬豪廣場北一環板塊屬性板塊評價商務辦公產品最早發端的板塊，商業服務配套完善，交通便利，是合肥高端企業聚集地產品類型主流產品處于市場發展第一階段，在外立面、產品尺度和物業管理水平上較為落后租金水平（元/月·平米）區間50-70二手售價（元/平米）區間10000-12000入住率85%以上面積區間劃分（平米）120-400-640投資回報率6%-8%北一環板塊【典型項目】以財富廣場為代表的市場初期產品，產品硬件、物業管理等方面均有較大提升空間財富廣場和匯豐廣場的產品為寫字樓初期產品，外立面多為石材玻璃幕墻，產品形式多板樓較為單一，在產品設計、公共空間、物業管理等方面存在較大提升空間。項目名稱財富廣場C座置地匯豐廣場高度27層27層外立面石材玻璃幕墻石材玻璃幕墻標準層面積1200㎡1200㎡標準層凈高2.7m2.8m電梯6部進口三菱6部進口三菱空調分體空調三星VRV租金65元/平米·月60元/平米·月售價11000元/平米11000元/平米物業管理費3.8元/平米·月3.8元/平米·月北一環板塊【板塊小結】成熟商務區，擁有強勢的客戶資源，但產品老化嚴重，實力型客戶外遷趨勢明顯以財富廣場為代表的合肥商務市場第一階段產品，奠定北一環核心商務區的基礎；入駐客戶主要看重商務集群效應、商務配套的便利性。市場供應稀缺，亟需高端產品供應區域屬性：成熟核心商務區供應主流：目前北一環板塊無在售項目長江路板塊【板塊屬性】傳統商業中心，商務商業綜合體項目為主，寫字樓價值讓位于商業價值板塊評價商務辦公產品多依托大型購物中心，突出其商業價值而商務價值相對弱化。主流產品相對一般。因其優越地段和極高的商業價值實現較高的租售價格。產品類型主流產品較為一般，主昭示面多讓位于商業。租金水平（元/㎡·月）區間50-60二手售價（元/㎡）區間12000-13000入駐率85％以上面積區間劃分（㎡）90-260-400代表項目百大CBD、華僑廣場、匯金大廈、置地投資廣場投資回報率5%左右百大CBD華僑廣場寫字樓主入口須從下沉式廣場進入百大CBD華僑廣場長江路板塊【主流項目】以置地投資廣場、百大CBD為代表，其優越區位和完善配套吸引大量高端客戶項目置地投資廣場百大CBD規模26層25層標準層面積（㎡）15001700標準層層高(m)3.8——標準層凈高(m)2.8——外立面石材玻璃幕墻石材玻璃幕墻電梯5客2貨，蒂森克虜伯，1350kg/18人——候梯廳凈寬(m)——3.2凈高(m)——2.4公共走道凈寬(m)1.8——空調VRV——租金(元/㎡·月)6665二手房售價(元/㎡)1300013000置地投資廣場百大CBD置地投資廣場百大CBD長江路板塊【板塊小結】傳統商務區，擁有強勢客戶資源，市場租售水平達到第一梯隊水準。以華僑廣場為代表的商業商務綜合體通過銀泰百貨等高端購物中心實現較高的價值；入駐客戶主要以商貿類企業為主。市場供應稀缺，也正是因為其稀缺，使得其二手售價和租金也達到了較高水平區域屬性：傳統商貿區供應主流：板塊內無在售項目黃潛望板塊【區域屬性】老城區向政務區發展的過渡區域，主流產品檔次一般，屬過渡型產品板塊評價作為老城區與政務區的承接地段，寫字樓產品水平一般。租售水平相對較低，產品大多配套集中式商業。產品類型主流產品處于老城區與政務區的過渡階段，在產品設計、空間尺度、物業管理方面有較大提升空間租金水平（元/㎡·月）區間35-45二手售價（元/㎡）7000-10000入駐率45%面積區間劃分（㎡）130-155-177-470代表項目立誠陽光國際、新華國際廣場、安高廣場、安徽IFC投資回報率5%安高廣場港匯廣場政務區蜀山區老城區黃潛望板塊【典型項目】新華國際廣場，以住宅、商業、寫字樓樓主的綜合體項目地址合肥市蜀山區黃山路與潛山路交匯處開發主體安徽新華房地產有限公司總占地面積4.4萬㎡總建筑面積34.8萬㎡寫字樓體量13.34萬㎡；結構框架核心筒結構外立面石材+雙層中空LOW-E玻璃樓體高度111.9米層高3.8米辦公標準層面積1875㎡主力產權單位面積126-160㎡使用率70%空調分戶計量大金VRVⅢ電梯6+2部日立電梯車位2000個車位（商業和辦公共用）物業管理世邦魏理仕內部配套屋頂空中花園、員工餐廳、會議中心、健身休閑中心A#B#C#黃潛望板塊【典型項目】新華國際廣場，主力產權單位面積在126-160㎡之間，可自由拼合，套內空間實用優勢：主力產權單位：柱垮8.4米，主力產權單位面積在126-160㎡之間，可自由拼合，符合企業面積需求；靈活拼合：產權單位劃分保證后期銷售中可做靈活拼合；套內：所有單位較為方正適用，無死角，空間利用最大化不足：邊角承重墻：端角單位設置承重墻，影響景觀視覺效果；承重墻空調室外機擺放位房號面積（平米）占比01、0616018%02～0407～1013266%054869%111809%黃潛望板塊【板塊小結】傳統商務區，擁有強勢客戶資源，市場租售水平達到第一梯隊水準。作為傳統商務區與新興商務區之間的過渡區域，未來升值潛力不大；以新華國際廣場為代表的大型綜合體，寫字樓水準達到合肥整體市場的中端水平；主流供應價格為9500元/平米～97000元/平米，中小面積為主；區域屬性：過渡區域供應主流：以住宅+商務+商業綜合體為主馬鞍山路板塊【板塊屬性】傳統商務區與濱湖新區的連接區域，屬新老城區間的價值洼地，商務價值正在迅速實現，升值潛力巨大ABCDFEGHA.萬達廣場B.新都匯廣場C.世紀陽光大廈D.綠地贏海大廈E.創智廣場F.金中環廣場G.和地廣場加僑國際廣場板塊評價迅速發展中的核心商務區，作為傳統商務區與濱湖新區的連接區域，其商務價值正在顯現產品類型主流產品較市場一般產品要好，外立面多位石材加玻璃幕墻租金水平（元/㎡·月）區間55-65二手售價（元/㎡）區間8000-10000入駐率95％以上面積區間劃分（㎡）90-260-1000-2000代表項目金中環廣場投資回報率6%-8%左右馬鞍山路板塊【典型項目】金中環廣場，位于馬鞍山路核心腹地，周邊地鐵1號線和6號線交匯，無論是產品還是位置，均為片區內標桿產品，辦公便捷，升值潛力巨大ABC項目地址合肥市包河區馬鞍山路遇望江路交口開發主體安徽盛興置業有限公司總占地面積19214.82㎡總建筑面積108566㎡寫字樓體量61400㎡；結構框架核心筒結構外立面石材+雙層中空LOW-E玻璃樓體高度111.3米層高3.9米辦公標準層面積1036.86㎡主力產權單位面積101.75-106.59㎡使用率70%空調分戶計量VRV電梯4+1部迅達電梯車位692個車位（商業和辦公共用）物業管理綠城物業內部配套每層空中花園、員工餐廳、會議中心、健身休閑中心馬鞍山路板塊【板塊小結】傳統商務區與濱湖新區連接的咽喉要地，也是新老城區之間的價值洼地，正在快速發展，價值迅速實現的進程中。以綠地贏海為代表的已入住寫字樓，以市場主流的產品品質，撬動高于市場的投資回報，價值提升迅速；入駐客戶主要以建筑工程、教育培訓以及商貿類企業為主；板塊內商務生活配套齊全，交通便利；以金中環廣場為代表的商業商務綜合體通過區域價值的挖掘以及產品品質的升級，獲得市場的高度認可；區域屬性：新老城區互動軸心供應主流：以高性價比，高投資回報率產品為主流，區域價值實現迅速政務區板塊【板塊屬性】發展中的核心商務區，高端項目聚集，售價達到第一梯隊水平ABCDEFGHA.綠地藍海B.華邦ICCC.新城國際D.蔚藍商務港E.新地中心F.華潤中心G.天瓏廣場H.置地廣場J.財智中心J政務區板塊屬性板塊評價發展中的核心商務區，高端項目聚集，售價達到第一梯隊水平產品類型主流產品處于市場發展的較高階段，在產品設計、景觀資源方面有較大優勢租金水平（元/月·平米）區間60-70二手售價（元/平米）區間10000-16000入住率50%以上面積區間劃分（平米）120-400-2000投資回報率6%-8%政務區板塊【典型項目】以綠地藍海、蔚藍商務港為代表的市場初級階段產品，主打低門檻、高附加值概念新城國際是08年政務區新秀，VRV空調的使用給辦公帶來更多便利。生態辦公理念逐漸深入人心。人性化設計開始體現。項目綠地.藍海A座新城國際所在位置南環二路潛山路交匯東北南環二路潛山路交匯東南高度(m)24層23層外立面石材玻璃幕墻石材玻璃幕墻標準層面積（㎡）700

2000凈高(m)2.72.8公共走廊地板大理石大理石墻面粉墻粉墻電梯品牌上海三菱上海三菱數量6客1貨5客1貨載重1050KG14人1350KG18人空調VRVVRV潔具品牌GiessdorfKOHLER售價(元/㎡)75009000租金(元/㎡·月)4550-60物業管理費(元/㎡·月)3.23.5大堂休閑區消防走道通光設計小便池隔板設計政務區板塊【典型項目】以新城國際、財智中心等為代表的區域發展階段產品，為合肥市高端商務產品代表項目優勢：產品設計超前，國內一流水準硬件配置；入駐項目享受蜀山區相關招商引資優惠政策；入駐客戶多為國有大型企業，整層購買；項目財智中心所在位置天鵝湖路石臺路交匯西北寫字樓面積（㎡）

73000物業形態寫字樓、商業樓體高度(m)138大堂高度（m）21外立面石材+low-e玻璃幕墻標準層面積（㎡）1500標準層層高（m）4電梯8客2貨，進口三菱，另有1部VIP專梯、1部觀光梯空調大金中央空調商業配套咖啡館、健身館、商務會所等入市時間2009年6月售價(元/㎡)11000銷售率50%財智中心政務區板塊【在售項目】新地中心、華邦ICC等高端項目相繼入市，推動合肥整體商務市場向高端化方向發展項目華邦ICC新地中心華潤大廈建筑面積(㎡)800001700000110000樓高(m)209240260標準層面積(㎡)19501987——外立面玻璃幕墻彩釉玻璃幕墻玻璃幕墻層高(m)3.94.3——電梯11客2貨21——空調中央空調VAV——高端產品入市時間集中在2012年下半年－2013年初，政務區供應量巨大，產品預期銷售價格較低高端產品在產品設計、硬件設施、公共空間等方面都代表合肥寫字樓市場最高水平。華邦ICC：預期價格8000-10000元/㎡新城國際C座：預期價格10000-11000元/㎡白天鵝商務中心：預期價格11000元/㎡華邦ICC標準層平面圖政務區板塊【板塊小結】新興商務區，市場關注熱點區域，主流產品硬件水準及銷售價格均達到較高水準以蔚藍商務港、綠地藍海為代表的小面積、高附加值產品撬動區域商務市場發展；以新地中心A座、華邦ICC等為代表的高端產品在樓梯高度和產品硬件方面不斷刷新合肥高端商務市場。銷售價格不斷攀升，當前銷售價格已達到1.1萬元/平米新興核心商務區以大型高端商務綜合體為供應主流濱湖新區板塊【區域屬性】濱湖新區定位為國際金融總部基地，商務市場剛剛興起，其高端的商務價值尚未兌現。國夠中心濱湖新區——國際金融后臺服務基地板塊評價高起點規劃的國際金融總部基地，省政府所在地，商務市場剛剛起步，產品較為初級。產品類型產品類型多樣化初期產品以商務公寓為主，未來將有高端寫字樓項目入市租金水平（元/㎡·月）20售價（元/㎡）7000入駐率60%面積區間劃分（㎡）120-240代表項目濱湖世紀城、濱湖時代廣場、國購中心投資回報率3%濱湖世紀城濱湖新區板塊【典型項目】以濱湖世紀城為代表的初級產品，投資客為主流，無實體產業支撐故空置率較高項目濱湖世紀城規模及類型3棟36－39層商務公寓標準層面積(㎡)14003.4層高(m)2.4凈高(m)外立面網紗公共走道凈寬(m)2凈高(m)2.4候梯廳凈高(m)2.4凈寬(m)3電梯4部，國產，1000kg/13人空調中央空調租金(元/㎡·月)20售價（元/㎡）6500-6800外立面為網紗濱湖新區板塊【在售項目】隨著區域規劃逐步落地，安高濱湖時代廣場、國購中心等中高端產品開始出現。國購中心：1、以高