實用文案地產公司合約管理與造價控制建安造價管理廣義的講就是為確定合理的造價所采用的一切計劃、 組織、實施的措施的總和； 狹義的講就是建安造價的確定。房地產公司的建安工程造價就是房地產開發過程中建筑工程與安裝工程的費用。 它是除地價外， 占地產開發總投資金額最大，變化最多，造價形成時間最長，相對難于控制的一部分。探討這個問題，對地產開發公司來說，有重要意義。地產開發公司的造價管理對合作單位以合約管理為主，對公司內部以流程管理為主。合約管理以合同是否簽訂為界， 簽訂前工作重點圍繞招投標及相關工作展開 （包括合約模式的選擇、 報價模式的選擇）。合同簽訂后管理重點為變更管理（包括工程變更、合計變更、現場簽證、工程指令的管理） 。同時，為了提高造價控制的有效性，開發企業還應該做好控制估算，及時調整預算、對項目預計最終成本做動態跟蹤。對超預算的項目分析原因，及時提供糾偏措施。地產公司建安造價控制及合約管理發展及現狀1.1. 我工程造價管理發展歷程新中國成立后，國家在1950-1957年全面引進、消化和吸收前蘇聯工程造價管理模式：在隨后的二三十年中，一方面采用在基本建設工程的各個不同階段分別編制項目估算、設計概算與設計預算、施工預算的方法，進行投資管理；另一方面參照蘇聯計劃經濟的模式由政府部門制定的定額和費用標準，作為項目工程造價計算依據。各部委及地方政府先后頒布了相關行業或地區的工程定額，包括：施工定額、概算定額、預算定額及費用定額等。建設單位、設計單位、施工單位、都以定額作為確認工程造價的依據。定額：即在合理的勞動組織和合理地使用材料和機械的條件下，完成單位合格產品所需消耗的資源數量的社會平均值。工程造價的定額管理大致經歷三個階段：第一階段：新中國成立到改革開放前的計劃經濟經濟階段。由于政府是建設工程的投資者，也是項目的建設的管理和實施者，投資單位、建設單位、設計單位、施工單位，都是由政府指令決定的。建筑企業通過上級指令性計劃獲取任務分配。按設計圖紙計算工程量、按定額計算費用，是當時工程造價管理的主要工作內容。工程變更發生的費用通常在結算時一并按定額計算、調整。按定額計價時單位工程造價由直接工程費、間接費、利潤、稅金構成。計價時先計算直接費,再以直接費(或其中的人工費)為基數計算各項費用、利潤、稅金,匯總為單位工程造價。工程量計算、材料價格、定額單價、費用計取全部都要符合定額規定，任何單位和個人都不能隨意修改其中內容（即使建設雙方已經達成收費意向）。在該階段如施工中使用了新產品、新工藝，而定額沒有對應子目，這些無量無價材料的價格和用量確認，都需向定額管理部門申請補充單價、補充定額，且只有在補充定額得到批復通過的情況下，才能在實際工程結算中做為調整工程造價有效依據。而補充定額的批復或頒布往往需要一年或更多的時間。如建設單位和施工單位對新材料的價標準文檔實用文案格、消耗量未達成不一致，則更是需要定額管理部門協調、仲裁。由于定額及補充定額的滯后性，嚴重的阻礙了建筑工程中新建筑材料、新施工工藝的使用和推廣。定額是計劃經濟時代的產物，這種量價合一、工程造價靜態管理的模式，但在當時特定的歷史條件為工程建設雙方確定及建筑安裝工程造價確立了統一的標準。定額管理模式還在大躍進時期及文革中，或被取消，或被替代，取而代之以實報實銷的工程造價確認方式。而實報實銷的管理方式，會導致工程造價嚴重失控，給國家財政帶來極大負擔，在大躍進后的困難時期及文革結束后又恢復了定額管理模式.第二階段：文革后， 1979年國家重新頒發了《建筑安裝工程統一勞動定額》 。1986年修訂頒發了《建筑安裝工程統一勞動定額》。1995年，建設部又頒發了《全國統一建筑工程基礎定額》 。這個時期，全國各地區、各部門根據當地的材料價格、人工工資類別、施工企業工效水平不同、材料的運輸距離遠近不同等重新修訂了省市和行業各類建筑安裝工程定額，使定額體系管理更加完善和規范。同時，由于社會主義市場化進程不斷推進，材料價格開始出現了較大幅度的波動。同時也由于投資主體逐步多元化（從單一的國家投資轉向國家、集體、私企投資）。建設工程就需要市場化定價、所有制形式不一致的企業則需要獨立的成本核算。新材料、新工藝的使用也使得定額顯示出滯后性。為了適應上述變化，基于定額及相關配套文件上的造價管理也出現了一些新的規定。比如：建筑材料的定額價格與市場價格不一致時，允許材料價格調整。最先是材料價格按定額管理部門定期頒布的浮動系數調整；后來改成六大（鋼材、水泥、木材、砂石料、磚、）按實際使用數量、信息價格調整，其他地方材料按系數調整；九十年代，隨著計算機及預算軟件的普及，最后演變成幾乎所有材料都可以按信息價格調整。價格浮動系數從不定期的幾年發布一次，到信息價調整按季、按月頒布調整。但不同地區、不同行業、不同階段得造價調整的范圍和調整方式也是不盡相同的。比如：陜西省93定額相關文件規定：按信息價調整的材料差價，不能計取其他直接費、間接費、利潤。只能計取稅金。而北京市96定額配套文件規定：材料按信息價計算，可以直接參加取費。在該階段，建筑企業開始通過投標獲取建設任務。施工單位為了獲取任務，在投標報價中，也按適用的定額規定，對取費（主要是企業間接費、企業利潤）進行一定幅度的向下浮動，以獲取報價優勢。該階段末期定額計價的特點是：定額量、市場價、競爭費。由工程造價靜態管理開始逐步發展到動態管理。但就實質而言，仍屬計劃經濟管理模式。第三階段：建設部推行清單計價。 2001年，中國加入 WTO。為了與國際接軌，建設部加快了建筑市場的立法建設標準文檔實用文案及建筑領域的體制改革，先后頒布了《建設工程工程量清單計價規范》，使建筑施工企業的計價方式與國際通常做法相似。這標志著建筑業市場對世界開放，也為施工企業走出國門創造條件。為了與國際市場接軌，建設部加快的建設領域的配套體制改革，于1996年頒布《工程造價咨詢單位資質管理辦法》（試行）的實施細則，開始對工程造價咨詢單位實施資質等級管理；同年頒布了《造價工程師執業資格制度暫行規定》，對造價工程師實施執業資格注冊管理，《國務院辦公廳關于清理整頓經濟鑒證類社會中介機構的通知》（國辦發[1999]92號）明確要求造價咨詢公司與政府、事業單位、設計院、脫鉤，成為獨立的中介機構。隨后，又在2000年頒布了第 74號令《工程造價咨詢單位管理辦法》 、2006年頒布了第 74號令《工程造價咨詢單位管理辦法》，2006年頒布了第 150號令《注冊造價工程師管理辦法》對建筑市場的參與主體的造價咨詢公司的資質等級、工作范圍、職責范圍、權利、義務等內容進行了規定。隨著上述法規的頒布，造價咨詢公司有了較大的發展空間。一方面：根據《招標法》要求清單招標，要求有造價資格的單位出具清單。另一方面：隨著地產開發規模的不斷擴大， 以及建筑行業內涉及的專業越來越多， 專業化程度越來越高， 地產公司也需要大量專業化中介公司，給與專業意見。而國內多數造價咨詢公司的人員能力還需要快速、全面提升專業，以適應建筑領域的變革和市場需求。在該階段，定額管理部門頒布的定額及其配套使用文件，僅做為企業報價的參考，企業可以根據企業定額、市場價格、項目特點、招標文件中的合約條件，自主報價。為了規范市場、防止不正當競爭， 《招投標法》第三十三條規定投標人不得以低于成本的報價競標。為了防止不正當低價競爭，各地定額管理部門對標底，以及投標報價、評標辦法都指定了一定限制措施。比如：有些地方規定按定額編制后，造價降低 5%，商務標得分最高，低于 10%為廢標；高于 3%為廢標。有些省市還規定了材料的最低控制線，以及費用標準的最低控制線。當地政府投資項目，由于大家按建設單位提供的統一工程量清單，按定額計算費用，按材料最低控制線組價，最后投標報價一致，曾經一度只好抽簽選擇中標單位。由此，建筑市場隨著投資主體多元化，投標報價市場化，工程造價從過去帶有強制性、行政法定性色彩濃郁的定額計價模式，逐漸轉化為企業可以根據自身實際情況及市場需求，選擇靈活的造價確認形式：包括固定合同總價、固定合同單價、固定費率、稅金加酬金等多種方式。由此，也帶來了地產投資主體（地產公司）如何主動選擇造價確認形式的探討。1.2. 當前合同管理的現狀計劃經濟時代，工程建設任務是由計劃指令下達，同時成立工程指揮部負責工程計劃及實施，項目完成后撤銷。建設單位和施工單位只需簽訂格式和內容非常簡單的施工協議書。建設銀行作為國家的建設項目的投資執行者，在一定程度上擔負起：監控國家資金的合理流向的職責。隨著造價咨詢機構的改制、剝離，建設銀行的該項職能標準文檔實用文案也在逐漸淡化。工程合同是隨著市場化進程和工程造價動態管理而興起和不斷改進，以及《中華人民共和國建筑法》（1998年3月1日起施行）、《中華人民共和國合同法》（自1999年10月1１日起施行）、《中華人民共和國招標投標法》（2000年1月1日起施行）等相關配套法律不斷頒布實施，逐漸被接受、重視，目前工程合同還處于逐步發展完善過程中在我國地產商目前常用的合同體系有三套:第一類是以 FIDIC、JCT為代表，像國外的威寧謝、偉力信、利比等外資背景的測量師行基本采用的是這兩個合同模板（由于 FIDIC與JCT適用條件、合同內主要內容基本一致，以下只以 FIDIC為例）。FIDIC條款在我國建設上的使用，始于八十年代中期的世行貸款項目及大型國際項目。 由于其具有條款嚴密、 非常強的系統性和可操作性，工程建設各方（建設單位、監理工程師、承包商）風險責任明確、權利義務公平的特點，使用范圍逐步擴大。又因為 FIDIC適用的法律環境、社會環境與國內有較大差別，國內企業在適用 FIDIC條款的時候，會對其條款內容的約定做較大的修改， 使其盡可能的適應投資管理方的實際需要。 或者說，除有明確合約藍本要求的國際金融組織及外國政府貸款建設工程項目 （如魯布革水電站、二灘水電站、小浪底工程等都普遍采用了 FIDIC合同)，其他采用 FIDIC條款合同已經逐漸演變變成下面第三類合同。第二類就是國家2007年標準施工招標文件，以下簡稱“國家范本”。建設部于91年、99年，2007年多次頒布了合同范本，從99版的國家范本開始，引進FIDIC條款，91年的范本模式做了較大調整,將范本的組成參照FIDIC合同，分成協議書、通用條款、專用條款。2007年版結合建設部推廣的《建設工程工程量清單計價規范》,對合同中的清單報價的格式及計價內容做了規定。從格式和組成來講，國家范本已經和FIDIC越來越接近了。但就具體內容上來講，“國家范本”仍較為簡略。在工程實際工作中，如合同雙方發生爭議，其條款操作性還不能充分滿足工程實際需求。國家范本與FIDIC合同，其實都是合同的通用條款，而體現合同個性化是靠合同的專用條款的針對性約定。國家范本與FIDIC合同通用條款的差別詳見第二章。第三類就是以中海、萬科等實力雄厚的房地產開發企業為代表，提出的結合了部分 FIDIC條款，又結合了國內、企業、項目的實際情況，對合同的內容作了較大修改。一方面完整的保留了 FIDIC條款的框架，一方面對 FIDIC條款的內容的描述做了結合工程和企業實際的修改。對 FIDIC條款修改及補充內容詳見第四章。有些開發企業在合同條款里會明確要求， 造價的確認必須通過： 基建項目竣工決算審計或建設項目結算審核。 決算審計、結算審核兩者的區別是：首先，審計分：審計分國家（政府）審計、內部審計、社會審計。政府投資項目的審計多指國家（政府）審計。標準文檔實用文案地產公司隨著公司規模的擴大，企業自發的內部的審計、社會審計也必將越來越多的廣泛采用。《內部審計基本準則》（2003年6月1日起施行）中對內部審計的定義是： “內部審計是指組織內部的一種獨立客觀的監督和評價活動，它通過審查和評價經營活動及內部控制的適當性、合法性和有效性來促進組織目標的實現。”社會審計屬于一種民間性質的審計， 是由符合資格的社會審計機構和人員所辦理的審計查證業務， 實行有償服務，自收自支，獨立核算。竣工決算審計（政府審計）依據《中華人民共和國審計法》 、《中華人民共和國審計法實施細則》進行，主要審查概(預)算在執行中是否超支，超支原因，有無隱匿資金;隱瞞或截留基建收人和投資包干結余、以及以投資包干結余名義分基建投資之類的違紀行為等等。審計對象是基建項目的資金運用是否合法。《中華人民共和國審計法》第二十二條規定： 審計機關對政府投資和以政府投資為主的建設項目的預算執行情況和決算， 進行審計監督。 政府審計對建設單位的審計意見不等同于建設單位對施工單位的結算意見。工程結算審核主要是根據國家有關法規和政策、 承包合同、施工過程中雙方簽署的各種技術文件資料， 給出符合施工實際的竣工造價意見。一般由投資方（開發企業）出資委托，工程造價審核單位僅對工程造價的合理性出具審核意見。施工單位、投資方（開發企業） 、工程造價審核單位三方確認后，其工程結算審核結果可作為雙方結算的依據。1.3.公司不同的合約管理方式：根據企業大小規模不同、企業發展的成熟度不同、項目開發速度的要求不同、資金實力不同的企業會選擇的不同的造價管理模式：快速開發企業（比如拿地一年內開盤）為了節約招投標時間（開發項目總包單位招標項目，完成招投標工作并簽訂施工合同需要施工圖紙完成后 3個月左右），項目經常在施工圖正在設計階段，就需要完成總包單位的招標工作。其造價控制常用模式有：限額設計及設計標準化（產品高度同質化，確保產品單價基本穩定） ，總包單位費率招標（確保快速開發） ，公司要求先算后施工，但多數項目是邊設計邊施工邊算賬。優點：開發速度快缺點：后期核對預算、結算工作量大，招標工作沒有最大限度的合理降低工程造價。如果處理不好，容易造價失控。同時，產品高度同質化，會影響產品本土化以及產品線延伸。集團施工管理經驗足，土建安裝材料設備開發成本管理極細（基本所有材料都統一采購，含砂子、石子、砌塊、水泥, 甚至有些公司在采購商品混凝土的時候會參與砂石料、水泥的采購供應） ，集團統一由發展管理部負責項標準文檔實用文案目的進度、成本監控等；優點：集團控制力度增加，建安成本控制工作做的相當出色。缺點：集團下屬的工程部或項目部管理效率降低，事無巨細均要等候上級集團意見。招標采購、和約管理人員增加。資金實力雄厚，產品差異化大，對利潤率有一定要求，但對開發項目的規模、開發速度沒有嚴格要求的企業（拿地到項目開盤一般在 18個月到24個月之間），會在項目初設階段，根據產品標準計算目標成本。目標成本在審批通過后，項目開發階段的招投標工作， 都會與目標成本對比， 發生偏差時，及時調整設計或上報調整目標成本。總包單位工程嚴格按照招標流程，一般采用總價包干合同。變更同期審核。優點：流程規范，預算控制效果較好，結算工作量小。 （變更工作量與施工圖紙完善程度有關） 。缺點：開發速度慢，適用條件高。招標階段工作量大。材料采購引入“戰略供應商概念”，建立集團統一的采購模式，多數材料、設備、產品有戰略供應商提供，價格統一，質量品質有保障、訂購速度快。優點：質量品質有保障、前期采購招標工作少、下單速度快。缺點：合同數量巨大，管理工作量增加，且由于多種原因，采購價格未必是最優價格。FIDIC合同與國家范本合同的區別2.1.FIDIC合同簡單介紹FIDIC是國際上廣泛使用的合同格式， 也經歷了一百多年的演變過程。 1999年最新的FIDIC合同文本為：《施工合同條件》、《永久設備、設計與建造合同條件》 、《EPC交鑰匙項目合同條件》和《簡明合同格式》四種文本。《施工合同條件》、是單價包干合同，推薦用于由雇主設計的、或由其代表——工程師設計的房屋建筑或工程。在這種合同形式下，承包商一般都按照雇主提供的設計施工。但工程中的某些土木、機械、電力和 /或建造工程也可能由承包商設計。《永久設備、設計與建造合同條件》推薦用于電力和 /或機械設備的提供。提供、以及房屋建筑或工程的設計和實施。在這種合同形式下，一般都是由承包商按照雇主的要求設計、制造、安裝永久設備 (可能包括由土木、機械、電力、和 /或建造工程的任何組合形式 )。是含設計的總價包干合同。標準文檔實用文案EPC交鑰匙項目合同條件》是由承包商實施所有的設計、采購和建造工作：即在“交鑰匙”時，提供一個配備完整、可以運行的設施（如工廠）。承包商完全負責項目的規劃、可行性研究、設計和施工，雇主基本不參與工作。是總價包干合同。《簡明合同格式》適用于投資金額相對較小或工期較短的房屋工程和土木工程，它提供了五種價格模式：①純包干合同價格②附費率表的包干合同價格③附工程量表的包干合同價格④附工程量表的重新測量合同價格⑤費用補償形式的合同價格。對于商業地產、商品房開發的總包合同，推薦使用第一種合同《施工合同條件》 。因此，FIDIC條件（或稱FIDIC條款）被認為是固定單價（單價包干）合同。在下文中 FIDIC條件均指《施工合同條件》 。FIDIC對合同雙方的權利、義務、責任和風險更為平衡。 比如：招標方提供工程量清單， 并對工程量清單的準確性負責，投標方對工程單價的準確性負責。2.2. 國家范本介紹國家范本，格式內容基本模仿了《施工合同條件》 ，但23．2條對合同價款的認定，規定了三種方式（ 1）固定價格合同。（2）可調價格合同。（3）成本加酬金合同。由于三種定價模式的風險承擔范圍及價格確認方式是有很大區別的。 國家范本不可避免的會出現為了增加合同適用性，必然減少針對性的描述。2.3. FIDIC條款與國家范本提供格式只是合同的通用條款部分，描述的是項目的共性問題的處理、解決方法，責任權利劃分。而針對項目的個性內容，應在合同的專用條款內解決。因此專用條款的格式內容，才是真正體現了是一個公司的合同管理能力、造價管理能力。專用條款內的工程范圍、計量原則、施工規范，體現是企業的現場管理水平、和約體系的計劃能力、造價控制能力、設計水平。2.4. FIDIC條款與國家范本的使用比較： FIDIC條款是固定單價合同。而國內開發商更愿意選擇固定總價合同。 FIDICl 里“固定單價”必然意味著“工程量按實計算”是可調的，而“固定總價”意味著工程量及單價都是不調整的，只能對合同約定包干風險外的費用進行調整。而在國家范本通用條款里，都無法找到具體的、確定的定義和描述而在造價確認方面。同時 FIDIC合同的單價包干，意味著竣工工程量按圖紙實際計量，同時，如果工程量變化超過一定幅度以后(比如工程量變化導致合同總價變化超過 1%，單項工程工程量變化超過該項工程量 25%，)單價將按合同約定調整。而實際使用中，開發商更喜歡采用總價包干，轉嫁工程量計算誤差風險。同時，如果合同約定按竣工圖計算工程量， 即使發現竣工工程量與招標清單數量發生較大幅度的調整， 也很少約定單價調整及價格調整方式。 FIDIC條款通過公開招標選擇優質施工企業。國內開發商喜歡邀請招標、或者加入議標程序。標準文檔實用文案 FIDIC條款監理工程師為管理核心，提倡對工程師獨立授權，讓其獨立公正的工作。在國內由于對監理方/咨詢顧問的信任與授權均不夠 ,很難充分發揮工程師的作用。比如對監理工程師權利的限定。在FIDIC合同在國內使用過程中，監理工程師的權利相當一部分都歸于建設單位（比如：分包單位的指定與認可、發出開工通知、非承包商原定的停工后果確認、工程款支付批核、竣工時間的延長等） ，而在 FIDIC合同中，該權利均屬第三方獨立的監理工程師所有。 FIDIC的法律環境是：英美法律體系是普通法法系：以判例法為主要表現形式。我法律體系是大陸法法系: 其法律以成文法即制定法的方式存在。也就是在英美，同樣的情況有過判例以后，判例就成為法律條款，類似案例可以引用過往案例，要求的到同樣的判罰結果。而在我國，法官有較大的度量權，出于對成文法律的理解不同，同一個案子在不同的法院，在不同的時期，可能得到不同的判罰結果。所以，國內類似案例的判罰，不能做為下一案例判罰結果的推論基礎。 FIDIC條款里，有明確針對開發商指定分包商的分包條款，并且在第 59條約定：總承包商若沒有以合理理由反對指定分包商成為其分包商， 其應就指定分包商的違約向業主承擔責任。 而國家范本第十一條38款只約定了承包商可以發包人同意的情況下分包工程。并沒有明確開發商是否可以指定分包。在地產項目開發的實際操作中，由開發商指定分包商的情況屢見不鮮。而在現行的法律法規中，均明示發包人不得指定分包。與指定分包相關內容詳 6.1節 FIDIC條款對施工過程可能發生的各種情況預計較多，思路是樹狀結構（工程施工過程中有幾種可能，然后每種可能有不同的幾種處理方式） 而國家范本對正常竣工驗收程序預計較多， 思路多為線狀結構。如竣工驗收 FIDIC條款相關約定：① 竣工試驗獲得通過；② 完成合同規定的接收要求竣工所需要的全部工作；③ 任何對工程或分項工程預期使用目的沒有實質性影響的少量收尾工作和缺陷 （直到或當收尾工作和缺陷修補完成時），④ 雇主未頒發接收證書前，雇主不得使用該部分工程（除合同規定外） 。如雇主使用任何部分應視為從開始使用的日期起已被接收，承包商應從此日起不再承擔該部分的照管責任，應轉由雇主負責，如承包商提出要求，工程師應頒發該部分的接收證書。⑤未驗收合格，需重新驗收至驗收合格。未驗收合格，使雇主實質上喪失了工程或分項工程的整個利益時，雇主拒收工程或分項工程。未驗收合格，雇主要求驗收，承包商應繼續履行合同規定的所有其他義務，但合同價格應予減少，減少的金額足以彌補此項試驗未通過的后果給雇主帶來的價值損失。⑥工程師在收到承包商的竣工驗收申請，安排竣工驗收，如拒絕申請，應說明理由。如果既未頒發接收證書，又未拒絕承包商的申請，而工程或分項工程（視情況而定）實質上符合合同規定，接收證書應視為已標準文檔實用文案在上述規定期限的最后一日頒發。⑦工程師頒發部分工程的接收證書后，應使承包商能遲早采取可能必要的步驟，進行任何尚未完成的竣工試驗。部分工程（不是分項工程）的接收證書，此后工程剩余部分的竣工誤期損害賠償費應予減少。如果由于雇主接收和（或）使用部分工程，導致承包商增加費用，承包商應通知工程是，并提交因此增加的費用（含利潤）。工程師收到該通知后，相關條款，對此項費用和利潤，進行商定或確定。⑧如果承包商不當地延誤了竣工試驗，工程師可通知承包商，要求在接到通知后21天內進行竣工試驗。如果承包商未在規定的21天內進行竣工試驗，雇主人員可自行進行這些試驗，試驗的風險和費用應由承包商承擔。這些竣工試驗均應被視為是承包商在場時進行的，試驗結果應作為準確，予以認可。國家范本工程竣工約定為：承包人必須按照協議書約定的竣工日期或工程師同意順延的工期竣工。因承包人原因不能按照協議書約定的竣工日期或工程師同意順延的工期竣工的，承包人承擔違約責任。施工中發包人如需提前竣工，雙方協商一致后應簽訂提前竣工協議，作為合同文件組成部分。提前竣工協議應包括承包人為保證工程質量和安全采取的措施、發包人為提前竣工提供的條件以及提前竣工所需的追加合同價款等內容3. 多種合同價款確認方式的優劣比較在1999版建設部頒布的建設工程施工合同（示范文本） 23.2條款中，指出有三種確定合同價款的方式，雙方可在專用條款內約定采用其中一種： （1）固定價格合同。（2）可調價格合同。（3）成本加酬金合同。而具體計算方法，應按雙方應在專用條款中約定。上述三種確定合同價款的方式，在實踐中表現為四種包干形式：3.1. 總價包干：總價合同是指支付承包方的款項在合同中是一個“規定的金額”即總價。總價合同的主要特征：一是價格根據確定的由承包方實施的全部任務， 按承包方在投標報價中提出的總價確定 ;二是實施工程范圍、 工程性質、質量技術標準應在事先明確商定。采用這種合同，合同總價只有在設計和工程范圍有所變更的情況下才能隨之做相應的變更，除此之外，合同總價是不能變動的。因此，作為合同價格計算依據的圖紙及規定、規范應對工程作出詳盡的描述，一般在施工圖設計階段，施工詳圖己完成的情況下。采用固定總價合同，承包方要承擔實物工程量、工程單價、地質條件、氣候和其他一切客觀因素造成虧損的風險。 在合同執行過程中， 承發包雙方均不能因為工程量、 設備、材料價格、工資等變動和地質條件惡劣、氣候惡劣等理由，提出對合同總價調值的要求，因此承包方要在投標時對一切費用的上升因素做出估計并包含在投標報價之中。因此，這種形式的合同適用于工期較短 (一般不超過一年 )，對最終產品的要求又非常明確的工程項目，這就標準文檔實用文案要求項目的內涵清楚，項目設計圖紙完整齊全，項目工作范圍及工程量計算依據確切。固定總價合同適用于以下情況：工程量小、工期短、估計在施工過程中環境因素變化小，工程條件穩定并合理；工程設計詳細，圖紙完整、清楚，工程任務和范圍明確；工程結構和技術簡單，風險小；投標期相對寬裕，承包商可以有充足的時間詳細考察現場、復核工程量，分析招標文件，擬定施工計劃。總價包干合同的價格組成明細，并不是合同的必須內容。價格組成明細僅是為了變更發生時， ，做為計算變更價格的依據。3.2. 費率包干費率包干合同一般是按照當地定額計算直接費， 其中工程量按定額的計量原則計算， 單價按定額的用量乘以當地的信息價（信息價一般略高于市場采購價） 。合同會約定一個固定費率做為間接費、利潤、稅金的取費標準。如果這個費率是招標得到的，一般會低于費用定額規定的費率，但是在多數城市的費率定額中文明施工、稅金、勞動保險等是不允許競爭優惠的，能優惠部分為管理費、利潤。費率包干合同其性質類似于成本加固定酬金合同，只是酬金以固定費率計算，直接費按定額計算。費率包干造價控制效果弱，但是招標程序簡單，效率高，在項目不大，施工圖紙設計不完善（按圖紙包干將會出現大量變更），但對時間要求較為嚴格的時候，仍被廣泛的使用。費率包干一般采用定額計算工程直接費，按包干費率計算間接費、利潤、稅金。3.3. 單價包干單價包干合同是指單價合同即在整個合同期間執行同一合同單價， 而工程量則按實際完成的數量結算， 也就是量變價不變合同。 FIDIC合同以及通常情況下的“清單報價”合同都指的是單價包干合同。工程量清單一般由開發企業在招標文件中提供， 作為承包商計算報價的依據。 工程量清單由開發企業委托有資質的中介咨詢機構提供（開發企業有技術力量的也可以自行編制） 。合同總價為給定的分項工程量計算單價乘以工程量匯總為總價。 工程量清單就是對合同規定要實施的工程全部項目和內容按工程部位、 性質等列在一系列表內。每個表中既有工程部位和該部位需實施的各個項目，又有每個項目的工程量和計價要求，以及每個項目的報價和每個表的總計等。工程量清單招標方式， 給各投標單位的工程量由招標方統一提供清單， 避免了預算工作的重復性和計算工程量的矛盾。縮短招標周期、避免重復勞動：同時縮短招標時間、提高功效，并消除因工程量不統一而引起的在標價上的誤差，可以從細節上衡量投標企業的作價水平及其合理性，有利于正確評標。標準文檔實用文案投標單位承擔單價風險，業主承擔工程量風險。是較為公平的包干模式。單價包干一般采用清單計價模式。3.4. 成本加固定酬金 : 較少采用成本加固定酬金合同這是根據雙方協議，工程無論成本多少，其承包商的人工、材料、機械等直接費全部按實報銷，然后再給予承包商一筆固定的費用，作為承包商的酬金。這種合同形式主要適用于工程內容及其技術經濟指標尚未確定， 投標報價的依據尚不充分的情況下， 發包方因工期要求緊迫，必須發包的工程 ;或者發包方與承包方之間具有高度的信任，承包方在某些方面具有獨特的技術、特長和經驗的工程。以這種形式簽定的建設施工合同，有兩個明顯缺點：一是發包方對工程總價不能實施實際的控制：二是承包方對降低成本也不大感興趣。主要使用在下列情況中：需要立即開展的項目——如救災項目。特殊技術的工程項目——如有技術壁壘、。風險很大的項目——如采用創新工藝，雙方對這個工藝都沒有經驗數據借鑒。如使用材料價格短期內波動巨大，且無法估計價格走勢。這類合同中，業主承擔項目實際發生的一切費用，因此也就承擔了項目的全部風險。因此，這種合同形式在建設工程中較少采用。3.5. 清單計價形式和定額計價形式的區別清單計價形式和定額計價形式表面上的區別是：定額計價形式：是以地區定額或行業定額及其費用定額、信息價為基礎，計算得到的考慮到市場價格差異的工程價格。工程量按定額規則計算，一般工程量由施工單位、投標單位計算。清單計價是形式： 是以《建設工程工程量清單計價規范》 為基礎，工程量一般由發標單位提供， 施工單位（或投標單位）參考定額用量、市場價格、企業自身特點以及招標文件提供的商務條款下填報工程單價，和工程價格。兩者實質的區別是： 前者的定價依據是定額管理部分頒布的與造價相關的各種文件， 得到的是社會平均消耗水平的工程造價，而清單計價形式是要求充分體現企業實力和市場競爭的報價。在實際使用中，由于清單的子目綜合程度比定額子目高，綜合度高的子目比拆開的子目報價低。同時，由于子目綜合度高，子目少，結算的工作量也會相應減少一些。由于定額經歷過 50多年的發展、完善，整個體系較為完善（當然，不同地區的定額編制水平也是多少有些標準文檔實用文案區別），哪些費用（尤其是行政事業性收費）定額里已經包含，哪些沒有包含，一般都有比較明確的說明。也就是說，外地開發企業進入一個新的城市，由于對定額的理解不如本地企業，所以用定額計價形式相對會被動一些。而清單大面積推廣使用時間短（不足10年），國家清單也還處于不斷完善階段。由于清單工程內容描述不夠清晰，往往需要招投標雙方對工程施工技術、工程驗收規范、地方法規進行充分了解和消化，才能更好的發揮清單費用包干的特點。。費率包干的項目建議采用定額計價形式。費率包干是建立在工程直接費套用定額， 工程間接費、利潤、稅金在工程直接費的基礎上， 按優惠費率計算。因此，套用定額是所有費用的計算基礎。即使采用清單形式，也不過是多一個清單按定額組價，清單按定額取費的過程。總價包干、單價包干項目建議采用清單形式。采用清單形式，一方面投標單位可以充分競爭，另一方面，清單形式子目綜合程度高，發標單位對工作內容、工作范圍的描述也有較大的靈活性。另外：由于清單計價規范約定內容少，發包單位有大的操作空間。同時，如果發包單位的描述不準確的話，也會給施工單位留下較大的索賠空間。因此，采用清單計價形式，對工程范圍、工作內容的描述一定要盡量完整。3.6. 需要說明的是：在99版建設部施工合同范本中，明示：“固定價格合同。雙方在專用條款內約定合同價款包含的風險范圍和風險費用的計算方法，在約定的風險范圍內合同價款不再調整。風險范圍以外的合同價款調整方法，應當在專用條款內約定。”也就是說：即使是固定價格合同（或總價包干合同）也是可調整總價合同，只是在合同約定包干范圍內的總價固定，包干范圍外的風險發生時，還是要調整的。這個風險，可能是材料價格波動，也可能是圖紙變化，還可能是自然氣候。風險發生時，是否會導致總價變化，要根據合同約定執行。因此，認為總價包干或者固定價格合同，就是不論合同如何約定，只要是總價包干，就應該是無論發生什么變化，價格都不調整的合同，是錯誤的。由于項目本身具有的投入金額大、建設周期長、建設過程復雜、造價變化因素眾多等特點，完全的徹底的總價包干項目很難遇到。價格調整必須有完善的變更批準手續。（變更流程請看7.3節）地產公司應對變更的審批權限做出明確的限定，杜絕隨意變更、有預謀的惡意變更。3.7. 根據不同的建設階段，建議采用的合約模式組合為了有效的控制造價，在可能的條件下，建議有盡量使用總價包干合同。但由于總價包干合同在合同簽訂前標準文檔實用文案需要明確項目的工作范圍、工作內容、質量標準、技術規范、材料規格型號技術指標、開竣工時間、進度安排、施工企業責任和義務、總包單位與分包單位的責任邊界、風險分攤等。上述工作細致而繁雜。因此在實際工作中，我們通常結合其他合約方式，綜合使用。同時，在工期緊張的條件下，單價包干合同也是經常采用的一種方式。 項目開始前的：場地平整、圍墻砌筑、臨時水電等設施合同簽訂時：工程做法明確，工程量可按圖紙計量（或雖無法準確計量，但總量是確定的，比如現有場地內垃圾清運）的宜用總價包干。比如圍墻、變電設備安裝。工程做法明確，工程量無法準確計量的采用單價包干。比如：場地清淤，土方采購。 售樓處售樓處由于工程量相對較小，工期緊，為了體現展示效果，設計相對復雜，招標時圖紙完整度差，因此，建議使用單價包干合同或費率包干合同。 開發項目正式建設：建議盡量采用總價包干合同，并對合同范圍內不確定項目采用暫定單價、暫列金額等形式 變更較多的園林景觀工程：建議采用單價包干合同，工程量按竣工圖結算。4. 4.1. 合約構架原則由于開發企業直接指定的分包單位越多，合約關系越復雜，合同管理的內容越多，合同邊界也越多，相關利益方的糾紛也會隨之增長，所以，應簡化合約關系，盡量減少指定分包單位數量， 對于能在總包合同中約定的，完全可以由總包單位承擔的工作內容，應全部由總包單位承擔。同時，由于專業化施工和行業分工，一個項目必然會有一個總包、若干個分包出現。為了使總包合同合理有序執行，明確總包、分包責任范圍，必須在總包的招標文件中， 應對開發商指定的分包工程做出規劃。 對于少量不能確定是否由總包完成的工作，可標明該工作內容為可選擇項目（即開發商可以選擇施工單位可以是總包，也可以是專業分包） 。4.2. 合同文件組成及與招標文件的關系簡單的說，通過招投標選取的施工單位，合同條款采用 FIDIC模式的合同文件的組成為： 招標文件 + 投標單位的回標文件 + 招標過程中的往來函件。也就是說，合同文件并非是招標確定中標單位后才編制的一個新文件，合同是在招標文件中就已經約定了合同條款、工程范圍、質量要求等，結合回標文件的報價及施工組織等、還包括了在投標及定標過程中的澄清文件、會議紀要、施工單位答辯等。合同文件是整個招標、定標過程所有有效文件的集合。標準文檔實用文案由于投標單位（施工單位）需要根據招標文件內約定的商務條款進行綜合單價的組價、報價。對報價有影響的主要合同條款包括：承包范圍，分包和總包的工作職責界限、質量要求、甲方付款比例、付款時間、工程量確認方式、工期、合同價格調整前提條件、結算方式、保留金比例、質量保證要求、施工單位承擔的工程風險范圍、爭議解決方式、保險繳納責任等。而上述內容在合同通用條件及專用條件中都應該有詳細描述。4.2.1.招標文件的組成為（樣例）：一、投標須知及附錄附錄‘一’–授權委托書(樣本)附錄‘二’–履約保函(樣本)附錄‘三’–投標保函(樣本)附錄‘四’–中標通知書(樣本)附錄‘五’–接收證書(樣本)附錄‘六’–對投標人的資格要求二、投標函及投標函附錄三、合同協議書四、合同通用條件五、合同專用條件六、售后服務及工程質量保修書七、工程規范及附錄附錄‘一’–工程范圍及合同劃分附錄‘二’–開辦項目責任分工附錄‘三’–現場狀況及工程進度要求附錄‘四’–物料訂供貨計劃表(樣本)附錄‘五’–物料進場驗收單(樣本)附錄‘六’–甲供材料及甲指乙供材料清單附錄‘七’–工程變更洽商單(樣本)附錄‘八’–甲供及指定供應(分包)材料的結算辦法八、招標圖紙目錄九、招標圖紙(分開裝訂)十、招標圖紙疑問卷及回復：工程量清單編制中，對圖紙的內容的澄清標準文檔實用文案十一、 計量計價原則十二、 工程量清單、附錄及投標總計 合同文件的組成：一、 合同協議書二、 中標通知書三、 投標函及投標函附錄四、 投標疑問卷及回復：施工單位在投標過程中，對招標文件、圖紙、工程量清單提出的疑問及得到的書面回復五、往來函件：包括開標后的投標內容的澄清及承諾、與該合同相關的會議紀要、項目負責人答疑會紀要、等六、合同通用條件七、合同專用條件八、售后服務及工程質量保修書九、工程規范及附錄附錄‘一’–工程范圍及合同劃分附錄‘二’–開辦項目責任分工附錄‘三’–現場狀況及工程進度要求附錄‘四’–物料訂供貨計劃表(樣本)附錄‘五’–物料進場驗收單(樣本)附錄‘六’–甲供材料及甲指乙供材料清單附錄‘七’–工程變更洽商單(樣本)附錄‘八’–甲供及指定供應(分包)材料的結算辦法十、招標圖紙目錄十一、招標圖紙疑問卷及回復十二、招標圖紙（分開裝訂）十三、計量計價原則十四、工程量清單、附錄及投標總計十五、投標須知及附錄附錄‘一’–授權委托書標準文檔實用文案附錄‘二’ –履約保函附錄‘三’ –投標保函附錄‘四’ –對投標人的資格證書附錄‘五’ –接收證書(樣本)4.3.合約邊界劃分通過劃分合約邊界，明確工作范圍，責任范圍，報價范圍，確保項目管理按計劃、有目標、有序施行。既應避免責任空缺，還應避免責任重疊，責任重疊導致費用升高（責任單位都會對自己的負責內容收取費用），出現問題時又相互推諉責任。比如進度款核定，監理只負責形象進度及質量確認，但不負責具體工程數量確認，及付款金額之確認。造價咨詢機構，負責進度款的審核，提供付款意見。比如：總包單位對分包單位有照管責任，總包單位收取總包單位管理費（有些FIDIC合同文件也稱照管費）。分包單位要服從總包單位的現場工作協調及管理，遵守總包單位的現場管理制度。總包單位對分包單位的照管責任應理解為：總包單位應承擔對分包單位的服務、管理、協調、溝通責任，并對分包單位工程的施工進度、施工質量、工程款支付使用承擔管理責任。比如：總包單位對現場的照管責任還包括：現場臨時道路的接受和建造維修、為分包單位提供塔吊及共享腳手架等。總包單位的腳手架分包單位可以免費使用，分包單位的專業腳手架分包單位自己負責。比如：有些需要明確總包單位和分包單位界面：比如總包單位承擔混凝土構件內的打孔預埋及恢復工作，但需分包單位事先提供預埋件孔位圖紙及預埋件。分包單位負責砌體內的打孔預埋及恢復工作。比如總包單位負責提供分包單位臨時水電的接駁點至每層樓，分包單位負責從接駁點接至工作面，同時總包單位可掛表計量收取水電費。對于各個分包單位與總包單位之間的收口、邊界部位明確各自責任范圍（鋁合金門窗洞口嵌縫粉刷、戶門門框塞縫、門套側面粉刷、電氣開關面板的填縫，上述工作量是總包單位還是分包單位承擔、室外踏步基層面層工作量是總包單位還是園林承擔等等）比如：分包單位供應合同中，對卸車費的承擔，卸車地點的約定、現場二次搬運費的承擔、現場物料貯存費用的承擔應有明確說明。比如：總包、分包與市政項目的駁接位置，市政施工到市政井前，還是市政計量表前，是否含表。4.4. 合同格式本文的選用備案合同：必須采用招標管理部門提供的格式合同，也就是地方招標管理部門根據建設部的合同范本，結合本地實際情況，編制的適用于當地的格式合同。標準文檔實用文案壟斷行業承包合同：壟斷行業規定必須采用的企業合同格式文本。其他合同：不建議選用建設部提供的格式文本。原因：合同稍顯簡略。合同條款操作性不夠強，產生糾紛時，會發生找不到協商解決、及處理依據。建議選用造價咨詢公司推薦的、或集團內已經使用多次，實踐證明可行的文本。合同文本條款較多，應事先組織公司內部員工學習，對重要的總包合同，在招標過程中，同時，尤其總包合同，是還應組織向投標單位交底。應選擇合同條款詳細、責任劃分明確、執行條款明晰——合同寧繁勿簡、編制合同麻煩一點，盡量減少執行合同中出現糾紛，卻找不到適用條款。合同按不同的工程內容、不同的責任范圍，涉及權益單位數量不同，合同模板至少應分為：1）工程總包施工合同:施工合同，由開發商和總包簽署的雙方合同；2）指定供應分包合同：供應合同，建議由總包和供應商簽訂合同，開發商做鑒證的三方合同；3）設計、供應及安裝分包合同：含設計、供應內容的施工合同，建議為由總包和供應商簽訂合同，開發商做鑒證的三方合同；4）指定分包合同（或專業分包）：施工合同，建議為由總包和供應商簽訂合同，開發商做鑒證的三方合同；5）獨立承包合同:開發商與分包直接簽署的施工合同。適用于總包單位管理相對較弱的室外市政給排水工程、燃氣、電信、電力、園林工程。同時，由于電梯的特殊性，部分電梯安裝企業為了避免工程后期總包單位垂直腳手架拆除后將電梯當作垂直運輸工具，會要求電梯安裝合同為獨立合同。4.5. 總包合同專用條款中應明確的包干范圍： 接受并維護現場實際情況的費用： 包括接收現場質地地貌、 接收由現有其它承包商施工之工地及其它的臨時設施，如施工用水電的接駁點、臨時排水系統、臨時道路、圍板等；接收由其他承包商已經施工完成之基坑、護坡及地基處理現狀、與市政系統接駁之有關工程，并對其與本工程間的界面的符合性呈交問題報告；對鄰近建筑物之保護及監察，對本工程、相鄰建筑物、道路等的沉降觀測施工電、水和燃氣等使用維護、解決現場擾民及民擾調停、本工程施工相關之事項，如環境清理、市容維護、交通、卸土等工作；負責保護現場內樁點、 高程及沉降觀測點； 負責于施工現場內樹木及地下已有管線 (如有)之保護及承擔其費用臨時道路、出入口及市政基建設施； 完成圖紙確定內容的費用： 承包商須承擔完成圖紙內容所需任何與中華人民共和國境內之業務及建設項目直接或間接有關的一切稅項、費用或收費。包括但不限企業所得稅、個人所得稅、營業稅、城市維護建設費及教育費附加、增值稅；外地企業進入工程所在地之施工管理費； 進口設備/材料之相關一切費用；政府機構所收取的各種政府收費及基金如渣土消納、馬路代掃、污水排放費用、招標辦公室要求中標之投標人所需交納的費用、環境監測費、土壤檢驗費及氣象觀測費等收費；在中華人民共和國執行工作獲得標準文檔實用文案所需之資質、許可證的費用；其它一切國家及地方市政府現行法例所規定之稅收及費用。竣工圖紙編制費及報審費；承包商人員的保險費承包商須負責相關設計及圖紙，包含加工詳圖、大樣圖、安裝圖等，圖上應詳細顯示有關尺寸、位置、安裝方法、飾料等的全部資料。 按技術規范及技術要求施工的費用：全部材料 /設備和施工工藝須符合規范、良好的慣例及當局質監部門界定的合格標準。除非工程師有特別的指示，承包商應按照其中要求最嚴格的標準執行。本工程質量監督按國家及工程所在地的有關建設工程質量監督的條例和規定執行。 本工程質量須達到合同規范要求的水平且不低于國家現行的工程質量規定及各專業工程檢驗評定標準的合格等級。 用于本工程的所有物料必須符合工程規范之技術規范所要求的標準。技術規范包括列于本合同內的“技術規范” 、法律的要求、國家標準、行業標準等。當任何材料或設備選擇已獲得工程師批準時，承包商應從同一位制造商處取得全部所需的數量。當工程需要大量材料時，承包商應確保制造商能夠一次便完成材料供應，當材料是利用連續性生產線生產時，則應確保在制造過程中材料的裝飾及顏色等質素維持不變。 永久性工程所用的一切物料必須是全新的及質素優良的。對于物料是否達到指定的質量和是否適用于工程，開發企業代表是最終之鑒定人。承包商所提供的物料及設備均應適合于當地的天氣使用及保證能按技術規范要求于酷熱及嚴寒天氣下正常運作。4.6. 甲方指定分包單位、甲供材料以及甲指乙供材料的適用前提上述甲方指定分包單位應限于：涉及觀感的項目：如外墻磚采購、石材采購。該類產品顏色、色差、材料品質、難以用規范統一及行業技術約定的、而上述指標對對工程質量及裝飾效果又特別重要、且不同的顏色、色差、品質導致的材料價格差特別巨大，必須由甲方控制質量標準。必須專業設計的項目： 如鋁合金門窗幕墻、 公共區域精裝修、 外墻保溫、夜景泛光照明、智能化系統、電梯。行業管理要求：消防報警系統、市政給水工程、人防設備、電視、電話、電信、燃氣等工程。總包單位招標時尚未有具體質量要求的項目：如陽臺欄桿、室外欄桿。物價波動較大時，為了減少漲價風險，開發企業采購的材料：比如鋼材、電纜。集團已簽訂供應戰略合作伙伴關系的項目：每個公司會有不同。常見戰略合作伙伴涉及：電梯、配電箱、開關面板、管材、線纜、外墻磚、入戶門、門鎖、空調設備等。4.7. 材料單價調整（暫定供應單價）方式：對甲供材料或甲指乙供材料。乙供材料時，開發企業在任何時候不參與確定材料供應單價，承包商須按工程規范、設計圖紙等要求采購供應令開發企業/工程師滿意的合格產品。 惟上述之開發企業的不參與指定品牌 /廠家及確定供應單價并非指開發企業/工程師按規范 /設計要求進行物料的審批，且開發企業 /工程師的該等審批、同意在任何情況下都不標準文檔實用文案會減免承包商的于合同中規定的義務及責任。乙供材料項目的單價為固定單價。如非必須，應盡量采用乙供材料。甲供材料時，開發企業直接與物料供貨商簽訂采購供應合同， 并由供貨商供貨到現場地面承包商指定并由開發企業/工程師許可的位置 (必要時由現場可用的設備參與卸貨 )。在招標時，甲供材料的供應價格以“暫定供應單價”暫時計入項目單價及合同價格，項目單價的組成按計價規則執行，待期中付款或結算時相關費用由合同價格內扣除。合同中應約定實際供應價格與“暫定供應單價”不一致時，價格調整計算公式。由于價格不一致，會導致損耗費用、管理費用、利潤等的調整，所以，不能直接用供應價格與暫定供應單價直接做替換。這點應特別注意。同時，施工損耗是增加供應量，還是調整材料單價，一定要在合同中明確。甲指乙供是指，對于簽約時未確定的物料，在施工過程中開發企業確定產品 /供應商并指定價格，或開發企業批準承包商提供的產品/供應商及價格，并由承包商與供應商簽約訂購。注意事項與甲供材料相同。甲指乙供材料，在實際使用中，如開發企業指定的是唯一品牌且又指定了產品價格，則相關利益方協調難度大，責、權、利關系復雜，應盡量少采用。一般應以在招標文件中，開發企業指定若干同檔次品牌，施工單位自由選擇品牌并報價為好。4.8. 施工項目的調整方式：暫定金額（或稱暫列金額）：所涵蓋的工作是一些在投標時未能完全預見、規定或詳細說明的工作，但不包括指定分包單位工程。此部分的工作包括于工程范圍內，此部分的工作所需時間亦包括于合同工期內，惟有關的款項僅為暫定。 在合同執行中須按開發企業的指示而部分或全部使用， 或倘若不需要時從合同價格內扣除。如變更預留。選擇項目：工程量清單內如有部分項目在旁備注為選擇項目， 開發企業代表有權在工程開工后發出變更指令，確定任何一項或多項選擇項目是否由承包商或其它單位承造。 若開發企業代表發出上述指示， 確定有關選擇項目不交由承包商承造時，則有關項目的報價將全數扣除，承包商不能為此做出任何索賠 .采購合同應采用單價合同： 采購數量可根據施工情況， 及時調整并采購合同中約定： 施工單位提供供料計劃，造價咨詢公司核對使用數量，如果供應數量偏少，導致工期延誤，施工單位承擔延期責任。如果供應數量過多，應在當期付款中扣除，工程完工后的結余材料，施工單位自行消化。也就是說：采購合同里對采購數量，開發企業之做輔助性控制，按材料使用單位提供的供料計劃供應。但如果供應量高出施工合同的合同用量，則在施工合同當期付款中扣除超供應部分的價值。預估單價：對于預估工程，如：拆除工作、拆改、植筋工作。圖紙未確認工藝：如防水尚未確定采用三元乙丙橡膠、聚酯胎、防水涂膜時，可將可能使用的工藝均要求施工單位報價。預估單價均應在為評標內容。標準文檔實用文案4.9. 合同技術規范：包括工程質量標準及開辦項目要求工程的質量標準（可以是國家標準的文件號，也可以是適用條款的描述） ，主要材料的質量標準及品牌。明確的工程規范即是合理報價的基礎， 也是工程質量的保證， 任何人不得隨意修改合同之技術規范及合同范圍。技術規范由設計部提供、施工技術措施及驗收規范由工程部門提供 ,并經過相關部門會簽同意。招標文件中技術規范總所指定品牌應是同檔次品牌， 所有品牌應該是市場常用品牌。 同一產品選用廠家應不少于三家。所有品牌檔次應與產品定位一致。應嚴格杜絕技術規范中出現市場不常用之品牌（除非是為了追求裝修效果的獨特性的及與業主接觸有特殊要求的設備產品：例如外墻裝飾面材、電器單雙聯開關面板，門禁呼喚器），產品檔次與產品定位不一致的情況。4.10. 風險的承擔：保險部分：建議開發企業購買工程一切險（含第三者責任險） 。除此以外的保險由施工單位購買。開發企業可以請保險經紀公司提供多家保險公司報價，并通過調整免賠額金額，降低保險費用。同時應通過協商，盡量在不增加保費的情況下擴大保障范圍。不可抗力：保險范圍內的開發企業承擔。其余人員財產損失各自負擔。工期順延。不建議將不可抗力風險全部轉嫁總包單位，原因是：不可抗力風險發生概率小，讓總包單位承擔，必將提高總包單位報價。且不可抗力風險一旦發生，損失巨大，總包單位也無力承擔。材料漲價風險：工期確定且工期較短的工程（一年內） ，建議包干漲價，及材料價格上漲或下跌，均不調整總價。工期較長的項目，可以約定幾個主要材料的價格調整方式，也可以將波動較大的材料由甲方供應，使施工單位免除因承擔物價大幅波動，而造成虧損引發其他矛盾，導致項目停工。同時，如果材料價格下降，開發企業也能節約一部分費用。其他材料，品種繁多，且對造價影響較小，一旦調整，工作量巨大，且造價調整幅度不易控制，應約定均不調整。4.11. 爭議解決方式由于訴訟實行兩審終審制；仲裁實行一裁終局制。原因：仲裁結果難以控制，仲裁之后若不滿意無法提請訴訟，且一裁終局制，結果不可更改。所以爭議解決方式最好為：協商、訴訟。訴訟法院為合同履行地。4.12.投標保證金、履約保函、支付保函、預付款保函、墊資條款4.12.1.業主為了避免承包商棄標等原因而蒙受損失設立了投標保證金。所有公開招標的招標文件均應要求投標單位提供投標保證金。但招標文件應依法合理設定保證金數額，且數額不應過大，能避免承包商輕標準文檔實用文案易棄標即可。 提供履約保函是為合同雙方提供履約保證，備案合同一般要求總包單位提供履約保函，開發企業提供支付保函。保函金額應以備案合同金額為準。 由于國內分包單位施工企業實力相差較大，部分企業通過銀行開具保函有困難，因此，對于開發企業不需要支付預付款且合同金額較小的分包單位項目，可以不要求施工企業開具履約保函。但是對于要求必須支付預付款的企業，應要求對開發企業提供履約保函及預付款保函。 履約保函可以是銀行保函，也可以是擔保公司保函。 由于《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》 第六條 當事人對墊資利息沒有約定，承包人請求支付利息的，不予支持。——也就是說，在此《解釋》之前，墊資施工是禁止的。《解釋》頒布之后，墊資條款是有效條款。因此，如開發商需要總包單位墊資、可以在總包合同中可以明示不提供預付款。總包合同應約定工程款支付方式以及未提供預付款、或施工單位墊資時利息計算及支付方式。按《解釋》第六條 ，可以理解為，若無約定，即為雙方約定不計算墊資利息。建議為了更加穩妥，如不需另計算墊資利息，還是最好在合同中明示。4.13. 指定分包工程款由總包支付還是由開發商直接支付 總包支付指定分包商工程款優缺點：主要優點是總包對分包商控制能力增強。缺點總包如管理不善，將延遲對分包商支付進度款，進而影響施工進度。 開發商直接支付分包工程款優缺點： 主要優點開發商對工程控制能力增強。 缺點弱化總包管理，增加總包協調難度。 建議：開發商管理項目能力較強的情況下，直接支付指定分包商進度款。為加強總包對項目的管理控制能力，分包商進度款付款申請需總包簽字確認后，開發商才會支付分包商工程進度款。 開發商直接支付分包商進度款之合同約定：可在合同內增加總包單位委托開發企業直接付款之不可撤銷委托。合約管理中需要注意的幾個方面5.1.與指定分包相關的法律條款及總分包條款的設定目前與指定分包相關的法律法規有：2004年2月3日中華人民共和國建設部令（第124號）《房屋建筑和市政基礎設施工程施工分包管理辦法》第七條建設單位不得直接指定分包工程承包人。標準文檔實用文案2003年七部委 30號令《工程建設項目施工招標投標辦法》第 66條規定：“招標人不得直接指定分包人。 ”《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》 第十二條規定發包人具有下列情形之一，造成工程質量缺陷，應當承擔過錯責任： （一）提供的設計有缺陷； （二）提供或者指定購買的建筑材料、建筑構配件、設備不符合強制性標準； （三）直接指定分包人分包專業工程。《合同法》第二百七十二條 發包人可以與總承包人訂立建設工程合同，也可以分別與勘察人、設計人、施工人訂立勘察、設計、施工承包合同。發包人不得將應當由一個承包人完成的建設工程肢解成若干部分發包給幾個承包人。建設部99版《合同范本》 38.1款 承包人按專用條款的約定分包所承包的部分工程，并與分包單位簽訂分包合同。非經發包人同意，承包人不得將承包工程的任何部分分包。1997年11月1日頒布的《建筑法》第二十九條 建筑工程總承包單位可以將承包工程中的部分工程發包給具有相應資質條件的分包單位； 但是，除總承包合同中約定的分包外， 必須經建設單位認可。 施工總承包的，建筑工程主體結構的施工必須由總承包單位自行完成。建筑工程總承包單位按照總承包合同的約定對建設單位負責； 分包單位按照分包合同的約定對總承包單位負責。總承包單位和分包單位就分包工程對建設單位承擔連帶責任。建議開發商指定分包合同仍由總包和指定分包直接簽署合約體系及內部條款的設定， 既要表達開發企業對項目的有效控制， 又要避免開發企業承擔過多的法律責任。 所以需要遵守國家法律、法規。就需要對開發企業責任、總包單位責任、分包單位責任進行合理劃分。要將指定分包合同的管理納入總包合同管理內。開發企業只與總包單位簽訂總包合同。不論是開發企業指定之分包單位，還是總包單位選用之分包單位，均與總包單位簽訂分包合同（還有少量合同是分包單位與供應商簽訂），開發企業在指定分包合同中只做為第三方（鑒證方）出現。如果開發企業直接支付分包單位工程款，可在合同內增加總包單位委托開發企業直接付款之不可撤銷委托。需要特別合同中，可以約定開發企業直接支付總包單位管理費給總包單位，總包單位不得再向施工單位收取管理費，而在實際操作中，總包單位除收取開發企業的是施工管理費外，還會私下對分包單位提出收費要求。目前，對總包單位上述行為，并無很好的解決方案。也就是開發企業只與總包單位發生法律關系，分包單位只與總包單位發生法律關系。由于總包單位相對于分包單位管理規范，抗風險能力強，更愿意協商處理糾紛。這樣可避免開發企業經常陷于法律糾紛。同時，總包單位的統一管理亦利于總包單位統一協調指揮，控制施工質量、施工進度，也減少了開發公司現場的管理難度，減輕了工作。更重要的是，法律上并未明確甲方指定分包的合法地位。分包合同中應明示：分包單位對總包合同完全理解，并自愿遵守總包合同中與工程管理、分包單位管理有關的規標準文檔實用文案定。分包單位就承包商對開發企業承擔連帶責任。分包單位就合同義務及責任向總包單位承擔連帶責任。總包合同應明示：承包商必須接受開發企業指定的分包單位（除非該分包單位沒有能力完成其工作） 。除非開發企業同意，承包商不能修改分包合同條款， 承包商需將指定分包單位之管理納入其施工管理當中， 對指定分包單位的工程質量、進度、行為及表現全面負責。鑒于開發企業的主要義務合同中已約定，總、分包單位雙方就該分包合同的任何索賠、爭議、訴訟，只能向分包合同中的另一方提出，而不得向開發企業提出。5.3. 正確認識開發企業的法律責任。即便合約中約定了非開發企業責任，但絕不可以認為因此開發企業就沒有了法律風險。在實際操作中，還是應該盡量避免法律糾紛，因為一旦訴訟，游走在法律邊緣的合同條款，能否得到法院的支持，都是未知數，從以往的案例來看，勝敗均有。且由于我國是法律體系的原因（詳見1.4.4）、區域的原因，以往判例不能做為今后判例的依據。所以，絕不可以掉以輕心，或自以為萬無一失。同時，當開發企業深度參與到項目管理中，總包單位管理力度被削減，在合同內約定的應由總包單位承擔的責任，可能是總包單位無法獨立解決和控制的。比如：開發企業直接采購的材料，發生質量問題，需要退換貨時，必須由開發企業牽頭解決。而在《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十二條，明確指出開發企業甲供材料，指定分包單位造成質量缺陷，開發企業承擔過錯責任。當然，開發企業承擔過錯責任，并不代表總包單位就不用承擔責任，總包單位仍應承擔5.4.處理好備案合同與執行合同之間的合約關系。《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十一條：當事人就同一建設工程另備案合同應選用當地招標管理部分提供的格式合同，在專用條款部分，應將與執行合同一致部分的內容詳細列入，對于合同明示不允許出現的條款，應盡量簡化描述：如采用“發生時另簽補充協議。”并在備案合同中增加：“本合同未盡事宜，雙方另簽補充協議，補充協議與本合同有同等效力，補充協議與本合同不一致時，以補充協議為準。”執行合同應在備案合同生效后，及時簽訂，做為備案合同的補充協議書。也可以先簽署補充協議，后進行備案合同，但應盡量保證補充協議的簽署日期晚于備案合同。（法律上通常后簽署的文件法律效力大于先簽署文件）。為了避免合同糾紛，備案合同的金額應略小于執行合同。根據2004年頒布的“最高人民法院關于審行訂立的建設工程施工合同與經過備案的中標合同實質性內容不一致的，應當以備案的中標合同作為結算工程價款的根據。”所以，備案合同金額略小，既可以適當降低總包單位的履約保證的金額（有一部合同內容本來也不是總包單位承擔）、降低部分稅費、還可以減少總包單位因執行合同和備案合同內容而提請訴訟的可能性。同時，備案合同中，可適當提高工程量數額，適當降低子目單價，從而減少施工企業希望通過訴訟謀取利益的可能標準文檔實用文案5.5. 合同約定之付款程序、變更程序應與公司內部流程一致比如合同約定程序中的付款之申請、現場進度確認、造價咨詢公司造價審核、進度款支付額度的確認、進度款支付時間，都應與開發企業內部流程對應。避免因企業內部管理制度與合同管理流程不一致造成操作混亂。5.6. 造價咨詢公司的選擇與培養國內的造價咨詢公司能提供全過程造價服務的并不多。 多數公司僅能提供招標文件中的清單編制、 標的編制以及結算服務等工作。 而造價咨詢公司的本地化， 是必然趨勢。異地造價咨詢公司人員調配難度大，費用高，對本地情況不熟悉。所以，應該考察規模 20人左右（太小項目大了人不夠用，太大費用高，而且服務速度不好保證） ，有規范的操作流程和復核程序，有造價工作經驗，技術負責人專業水平高、工作能力強，愿意學習，配合態度好的造價咨詢公司。同時應要求造價咨詢公司按照開發公司的要求，提供滿足開發企業合同及造價管理的技術文件。5.7深化設計和設計變更的判斷：5.71. 深化設計：圖紙已經滿足了政府有關設計深度的要求，還不能滿足現場施工要求的情況下，需要承包商負責的設計工作。 深化設計一般由提供專業設計并承擔施工工作的承包商負責， 深化設計不發生工程造價的變更。 設計變更工程項目開發過程中，凡涉及到施工圖紙內容變化，并經公司審批通過的變更，稱為設計變更。設計變更不包括深化設計，而設計變更通常都會導致工程費用變化。企業內部流程管理的制定原則6.1. 公開信息、信息共享 :6.2. 明確責任、責任義務對等：權限設置6.3. 規范操作程序：防止暗箱操作6.4. 相互監督與流程簡潔之間的平衡企業內部管理流程示例7.1. 招標采購流程 投標人的資質管理：實地考察——合約部組織（亦可由項目部組織） 。 招標文件的編制。其中：工程范圍：工程部提供；技術規范：設計部。施工技術措施及驗收規范由工程部門提供。技術規范（含產品質量標準）應經過公司相關部標準文檔實用文案門討論，公司領導批準。合同條款、招標清單：合約部提供；招標計劃指定、投標人數的限定，投標單位資格審核：合約部負責；投標單位的選擇： 要求至少 2個部門推薦投標單位， 每個部門推薦的投標單位不得超過半數。 每個總包單位項目投標單位應不少于 5家，分包單位或采購項目投標單位不應少于 3家。投標單位應包括以下三類公司： 曾經有良好合作關系的；有可查的良好工作業績的； 以及從來沒有合作過但有合作發展前景的。 以杜絕投標單位來源單一，串標現象發生。投標單位的資格預審中，還應對投標單位的履約能力、履約情況、是否有訴訟、配合態度、溝通能力、對項目重視程度進行評價。同時，公司還應該建立自己的建造商 /供應商信息庫，對建造商 /供應商的履約能力、合作態度進行評估。對于有過良好合作的建造商 /供應商可以免除下一項目的資格預審。 對于長期合作、履約能力強、合作態度好的建造商 /供應商，可以簽訂長期合作伙伴協議。合約部、工程部應提供投標單位考察報告。工程部、設計部、合約部、主管領導會簽投標單位資格預審表。 開發項目現場實地考察：工程部負責 開標：總包單位公開開標：合約部、工程部、設計部、主管領導、投標單位參加。分包單位：合同金額 100萬以上的公開開標。合同金額 100萬以下的可內部開標：合約部、工程部、設計部參加。 評標：技術評標報告：工程部、設計部商務評標報告：合約部評標原則：合理最低總價、技術標合理、議標：議標僅為條款的澄清，標書錯誤內容修正，對于不平衡報價、單價偏高、偏低項目做出合理調整，但不得進行投標報價總價之修改。了簡化招標程序，杜絕反復壓價、不正當競爭、不接受二次讓利報價。投標單位需在投標時，一次報價到位。廢標原則：報價低于成本價、報價高于攔標價、沒有完全響應招標文件，有保留條款、報價組成不合理且拒絕修改、嚴重的不平衡報價、技術標不能滿足要求且拒絕修改完善。評標報告應包含商務部分和技術部分。商務部分由合約部提供：評標說明、價格投標金額及各章節比較表、主要項目單價比較表（偏低、偏高表） 、各投標單位應提交文件或資料表、需投標單位澄清之議標疑問卷。對不合理單價投標單位、及計算錯誤應無條件修改（但不修改投標總價） 。對于拒絕修改的，應按廢標處理。標準文檔實用文案技術部分由項目部負責：審核施工組織設計，對施工方案、施工工藝、施工進度計劃比較。對于質量、工期不能滿足招標要求的，應要求投標單位在不修改投標總價的基礎上，允許修改補充。如修改后仍不能滿足要求，應按廢標處理。定標：合約部匯總評標報告，提供建議中標單位，總經理批準。中標單位應滿足在商務標有優勢，且技術標符合要求。 中標通知書;中標通知書，是指招標人在確定中標人后向中標人發出的通知其中標的書面憑證。 由于合同正是簽署前， 可能會需要一定的時間整理招投標過程中的往來函件、 裝訂合同及合同方分別蓋章。 因此，中標單位在合同簽署完成前，可根據開發商發出的中標通知書，進行開工準備等工作。商務談判應在中標通知書發出前完成。合同之中標通知書由總經理簽發。 對于合同金額較小之中標通知書可由總經理書面委托由主管領導 （如主管的公司副總）簽發。 備案合同的準備、及備案：備案金額小于執行合同。備案條款中與執行合同不一致的條款應盡量簡略。注明：如發生時，雙發協商，另簽補充協議。備案合同應明示 :未盡事宜另簽補充協議 合同簽訂簡易招標/免招標流程適用范圍：燃氣、給水、電力等市政工程及設計，因技術壟斷而導致市場上的產品稀缺等，或其他不宜采取邀請招標形式的招標項目，經公司總經理批準同意，可采用簡易招標或者免招標方式。簡易招標申請或免標申請：工程部提議、合約部、主管領導會簽、總經理批準簡易招標：流程同邀請招標，投標單位可以小于等于 3個。除非必須，不應申請免招標。7.2. 合同款支付流程合同款是否按合同約定支付，涉及到公司形象及公司口碑。因此，如公司有資金困難，則在合同里應明示按節點付款，或指定付款時間（延長后的）。如無正當理由，不得拖延付款時間。 工程進度款工程進度款申請：由施工單位提報形象進度，工程款支付申請，進度款明細。每月在規定日期內報合約部標準文檔實用文案和工程部。現場確認進度：合約部在收到上述文件后，組織工程部、監理、申請單位、造價咨詢公司現場確認進度。支付建議：造價咨詢公司根據簽認后的文件提供付款建議。 總包單位工程應在 7個工作日內提供書面 《付款估值建議書》，分包單位工程應在 5個工作日內提供書面《付款估值建議書》 。合約主管應根據支付建議，填寫《付款申報單》 ，由合約部經理、工程部經理、主管領導、財務經理會簽、總