世紀城國際公館一期商業街

銷售執行報告呈：東莞市世紀城商住開發有限公司1/19/2023商業物業目標溝通世紀城千畝大盤商業物業運作目標：②項目整體增值：形成對世紀城整體項目運作的價值支撐；①利潤的重要來源；③展示價值；②成為項目增值舉措③具有展示價值①利潤的重要來源住宅商業對項目發展的作用2概況長約180米，總面積10163M2；由內街鋪位50個、一樓臨街鋪位37個、二層商鋪38個組成；一樓層高4.5米，二樓層高3.45米；店面進深在8-10米間，面寬在3.8-5.1米間，柱距呈不規則分布，單位面積集中在40－120平方米間；3周邊商業分析周邊半公里之內居住人口不足萬人;尚未形成成熟的生活圈；沒有成熟的商業；現代經典東莞大道五環路四環路金地世紀城世紀綠洲新中銀在建入住待建4匯報思路東莞商業物業市場分析世紀城國際公館商業街價值分析商業物業價值判斷世紀城國際公館商業街營銷策略分析和實施方案東莞商業物業市場分析世紀城國際公館商業街核心均價的探討5東莞商業物業市場分析商業物業的兩種類型：大型集中商業：如第一國際、華南MALL、世博等；臨街商鋪：如東城步行街、新天地商鋪等；6大型商業物業比較表名稱規模(M2)商業主力店(主題商業)售價返租情況銷售率第一國際總70萬,商業11.6萬;步行街、大型百貨、超市、品牌專營店、精品專賣店、主題樂園、風情美食廣場;1F:25000，2F:16000，3F:8000，最高42000。三年返租，第一年5%，二年6%，三年7%;商業70%；華南MALL總89萬,商業可售6萬復合商業，八大營業區域，集百貨、超市、飲食、娛樂于一體；1F:2萬，2F:1.6萬，3F:1.3萬十年返租，前三年7%，后7年遞增5%。買鋪收一年租金銷售60%世博廣場20.8萬;商業16萬集飲食、娛樂、購物、休閑、商務于一體的大型主題娛樂購物廣場1F:1.8萬，2F:1萬，最高2萬多發展商控有6成經營權，實行開業前期“反租承包經營”3.28開盤；銷售40%地王國際廣場32.8萬;商業面積10萬復合商業，集商業步行街、主力百貨店、專賣店、主題公園、娛樂場、風情美食廣場、康體中心于一體1F:2.5萬，2F:1.5萬，3F:8000萬;————模式：確定一個新的商業經營主題，或者以極大的優惠政策引入主力商家，并以返租的形式銷售是大多數商家的運作手法；7商鋪調查表租金和售價的關系東莞商鋪的租金回報率一般處于4%-5%之間的較低水平；8商鋪經營狀況人流量是影響商業街價值的關鍵因素：

——步行街由于人流量大，服務范圍廣，業態豐富，經營狀況好于服務住宅的社區商業；9東莞商鋪調查小結購買商鋪的客戶主要目標是保值和增值；“一鋪養三代，”主要體現了商鋪的價值，而被集中商業推廣所套用，誤導消費者；商鋪售價及租金以城區政府為中心向四周呈遞減趨勢，但回報率比較穩定；東莞商鋪的投資回報率在4.2％～5％左右，南城區的商鋪回報率略低（在4.0％～4.5%之間）；投資客戶與商鋪使用客戶分離，用于自己經營的買家極少；10匯報思路東莞商業物業業市場分析世紀城國際公公館商業街價價值分析商業物業價值值判斷世紀城國際公公館商業街營營銷策略分析析和實施方案案世紀城國際公公館商業街核核心均價的探探討商業物業價值值判斷11商業物業價值值判斷商業物業投資價值一鋪養三代的的“鋪”周邊人流量多多少商圈內的消費費能力優惠政策是否否有足夠的吸吸引力非短期的租金金回報，而在在于長期的升升值空間街鋪：自我調調節能力強。。是適合大眾眾投資的傳統統的商業物業業投資品種集中商業的內內街：不適合合分拆銷售，，適合大基金金的長期戰略略投資經營12關于兩種商業業類型的價值值對比研究商鋪集中商業價值依托的基礎周邊商圈的經營環境；很強的自我調節能力；；周邊商圈的經營環境；受經營狀況好壞的制約；價值的保障（風險）保值增值，低風險；取決于經營狀況，風險高；13關于東莞目前前商業物業投投資價值的思思考大型集中商業業的集中面世世，給東莞商商業物業的長長期競爭和發發展帶來極大大的壓力。東莞城區需要要多少商業物物業？城區大型集中中商業的面積積已經超過100萬平方方米；東莞城區大大大小小的商業業物業面積之之和超過200萬平方米米；最近幾年全東東莞集中面世世的商業物業業面積總量300萬平方方米；按照東莞四區區的總人口100萬計算算，人均商業業服務面積超超過2M2/人；參考值：城市市人均商業服服務面積常規規指標0.7-0.91M2/人，上海市市1.2M2/人；14匯報思路東莞商業物業業市場分析世紀城國際公公館商業物業業價值分析商業物業價值值判斷世紀城國際公公館商業街營營銷策略分析析和實施方案案世紀城國際公公館商業街核核心均價的探探討世紀城國際公公館商業街價價值分析15世紀城國際公公館商業物業業價值分析世紀城商業街街——最大的的商業價值在在于未來升值值潛力：位于東莞最有有發展潛力的的城市生活圈圈內，生活圈圈內的總人口口將可望突破破10萬人；；將形成東莞規規模最大，檔檔次最高的社社區；將擁有含金量量最高的客戶戶群體；五環路東莞大道世紀城四環路東泰凱旋城陽光假日景湖春天景湖春天金地格林小城城景湖花園世紀綠洲泛世紀商圈日日漸成型16本項目商業物物業的可能性性物業類型SHOPINGMALL吉之島、沃爾瑪等大超市商業步行街專業市場問題動輒數萬平方米的大開間，建筑形式無法滿足無法提供足夠數量的停車位如無特色，所在位置難以吸引足夠人流對住宅品質造成影響可行性不可行不可行可以參照不可行以風情商業街街為主的運作作模式最為可可行；17匯報思路東莞商業物業業市場分析世紀城國際公公館商業街價價值分析商業物業價值值判斷世紀城國際公公館商業街營營銷策略分析析和實施方案案世紀城國際公公館商業街核核心均價的探探討世紀城國際公公館商業街營營銷策略分析析和實施方案案18商業街的SWOT分析S（優勢）：：全街鋪；公館社區品質質和客戶群的的含金量；；；高起點的商業業街規劃和品品質；泛世紀商圈的的逐步形成；；W（劣勢）：：目前基本無商商業氛圍，無無法立即持續續經營；O（機會）：：街鋪是最受廣廣東投資者關關注的投資型型物業；公館二期集中中商業即將動動工，三-五五千平方米的的主力店可望望進駐；T（威脅）：：東莞投資類型型商業的總體體供應量巨大大；大型集中商業業的推廣力度度和聲勢占據據先機；營銷策略讓客戶回歸于于關注商業價價值的本源；；通過設計全新新的形象，形形成差異化；；降低置業門檻檻，有效擴大大客戶層面；；打造泛世紀城城商圈藍圖；；19推廣形象的確確定推廣名建議：東方魅力形象延展：與上海新天地地，香港頂級級娛樂明星組組合投資的價價值直接鏈接接；經營組合：高檔餐飲；西餐、清吧；；銀行、證券業業；高爾夫藝術精精品店等運動動特區；書店、藥房、、電器；美容化妝品、、服飾；鮮花店、24小時便利店店；20營銷舉措1：：新聞發布會會舉措：邀請各各家媒體和專專業人士參與與；主題：1、泛世紀城城生活圈商業業價值分析；；2、集中商業業和商鋪的投投資價值論；；目標：引發對世紀城城商業街面世世的廣泛關注注：引發業內和專專業人士對集集中商業和商商鋪的投資價價值分析和爭爭論；21營銷舉措2：：產品包裝方式一：賣商商業街物業；；——“東方魅魅力”商業街街，“地塊升升值潛力”………。方式二：復合合型金融投資資產品——“東方魅魅力”商業街街，“地塊升升值潛力”，，——東莞2004年最有有吸引力的金金融投資產品品——最低首期期，最高投資資回報率的東東莞商業物業業投資品種操作方式122操作方式拉高未來價值值，降低現有有的置業門檻檻；帳面定價=實實收均價/79%；購房時發展商商一次性按照照7%的年租租金回報率支支付三年租金金；客戶購買商業業物業后由發發展商統一招招商經營，三三年后可收回回經營權自用用；23案例分析假設某鋪位面面積：40平平方米，實收收均價20000元/平平方米，總價價80萬。普通銷售方式式：首期四成成，32萬，，賣金融產品：：售價=20000/79%=25316元/平方米，總總價1012640萬；；（首期四成應應付，405056萬））；一次性返租三三年抵扣首期期年回報率7%，返還款212654萬；客戶實際繳納納首期款192400萬萬，相當于19%；降低首付；年回報率高出出市場一般水水平的80%；24營銷舉措3：：挖掘老客戶戶老客戶投資計計劃:1、老業主購購買商鋪的的的額外回饋措措施；——2%額外外購房優惠措措施；2、購買商鋪鋪和住宅的客客戶特別優惠惠措施；——3%額額外購房優優惠措施；；25營銷舉措4：業態招招商規劃B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1車庫車庫銀湖路一層B1-4B1-3B2-2B3-2二層國際一線品品牌折扣店店東方魅力酒酒吧特區餐飲類美容服飾特特區茶館、咖啡啡館等等運動特區兒童迪士尼尼特區日常購買類類、如醫藥藥等書吧等日常常服務特區區鎖定目標招招商（如肯肯得基、麥麥當勞）同一品牌，，招商時承承諾在商業業借不出現現第二家；；進行清晰的的分區，如如精品區，，餐飲區，，清吧特區區、金融區區等等，并并增加臨街街面集中排排煙的設施施，保證臨臨街面有做做餐飲的可可行性；———““點點””對對““點點””有有效效控控制制經經營營風風險險的的模模式式26營銷銷舉舉措措5：：一一本本商商鋪鋪投投資資價價值值報報告告《泛泛世世紀紀城城生生活活圈圈商商業業投投資資價價值值報報告告》》報告告的的結結構構設設定定：：泛世世紀紀城城生生活活圈圈的的由由來來；；專業業的的招招商商規規劃劃；；街鋪鋪投投資資技技術術分分析析全街街鋪鋪，，零零風風險險投投資資產產品品；；最適適合合東東莞莞人人的的投投資資物物業業品品種種；；財富富的的貯貯存存地地；；27B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1一層B1-4B1-3B2-2B3-2二層營銷銷舉舉措措6：：1-2層層商商鋪鋪組組合合操操作作計計劃劃二層層和和一一層層打打通通捆捆綁綁銷銷售售，，聯聯動動解解決決傳傳統統二二層層經經營營和和銷銷售售的的難難題題；；一、、二二樓樓打打通通捆捆綁綁銷銷售售，，提提升升二二層層的的價價值值，，并并利利于于銷銷售售；；方式式：：下下鋪鋪+上上鋪鋪方式式一一方式式二二28營銷銷實實施施方方案案東方方魅魅力力商商業業街街展展示示攻攻略略營銷銷組組織織攻攻略略——以““國際化化”，““時尚””為核心心的展示示要求；；——最大大限度利利用御膳膳坊；——以新新聞發布布會為推推廣的引引爆點，，逐步蓄蓄客，集集中解籌籌。29展示攻略略——Action展現商業業氛圍和和街鋪的的臨街面面氣勢：：局部店鋪的包包裝展現現東方魅魅力的時尚和國際化；高空氣球球；豐富并且且個性化化的導示示牌或門門店牌；；30展示攻略略——Action1豐富并且且個性化化的店牌牌，可以以形成獨獨具特色色的商業業街風景景；圖片借鑒鑒圖片借鑒鑒31展示攻略略——Action2高檔次餐餐飲的介介入對商商業街整整體價值值的提升升作用明明顯方案：御膳膳坊延伸伸和利用用左證：華僑城城波托菲菲諾———丹桂軒軒的引入入32營銷組織織攻略———銷售售節奏2004年8月7月6月9月關鍵節點點及條件件前期預熱熱公開發售售7.17.20前期準備備階段：：確定合作作的廣告告和禮儀儀公司；；局部環境境、櫥窗窗、燈觀觀光效果果的展示示；《泛世紀紀城生活活圈商業業價值報報告》；；招商工作作開始籌籌備；新聞發布布會籌備備；預熱階段段：商圈人文文及配套套地圖；；宣傳單張張和戶型型圖的制制作和完完成；售樓處的的包裝；；發售方案案確定；；完成價格格表；7.18日泛世世紀商圈圈投資研研討會；；公開發售售階段：：后續媒體體發布；；營銷策略略的調整整及后續續方案制制訂；推廣媒體形象象強勢推推廣期媒體投放放（報紙紙、網絡絡、影視視）；南南城土地地拍賣升升值的話話題炒作作；軟文+廣廣告牌/認購信信息發布布；世紀紀商圈投投資研討討會；持續銷售形象推廣廣期33匯報思路路東莞商業業物業市市場分析析世紀城國國際公館館商業街街價值分分析商業物業業價值判判斷世紀城國國際公館館商業街街營銷策策略分析析和實施施方案世紀城國國際公館館商業街街核心均均價的探探討世紀城國國際公館館商業街街核心均均價的探探討34商業街核核心均價價的探討討均價范圍圍的確定定：市場比較較法對比項目目的確定定對比項目目的綜合合比較分分析比準均價價的確定定營銷可能能提升的的溢價空空間目標均價價的初步步確定35對比項目目的確定定原則：目標客戶戶相似、、推售時時機接近近、第一國際際/世博博廣場/地王廣廣場/華華南MALL石竹新花花園/景景湖花園園/宏景景花園/36對比項目目的綜合合對比分分析——商業業物業的的價值與與品質和和檔次的的相關不不大，而而與地段段、商圈圈相關；；1、純商商業不具具備真正正的可比比性，參參考值弱弱，均價價選取1/2F的平均均價格試試算；2、最具具可比的的是住宅宅裙樓，，如新天天地、石石竹新，，景湖等等；37比較分析析和比準準均價區區間的確確定比準均價價為20500；38營銷組合合和產品品包裝可可能提供供的溢價價空間市場比準準價＋目標均價價＝營銷組合合溢價+金融投資資產品包裝裝高檔餐飲飲價值附附加到商商業；招商規劃劃三年投資資利率保保證；溢價3％％溢價4％％39目標均價價建議均價區間間＝比比準均價價＋營銷銷組合溢溢價+金融投資資產品品溢價＝【20500＋＋20500×3%＋20500××4％％；】＝【22000】比準均價價＝2050040演示結束束，謝謝謝！1/5/20239、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業業貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。03:35:3803:35:3803:351/5/20233:35:38AM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2303:35:3803:35Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。03:35:3803:35:3803:35Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2303:35:3803:35:38January5,202314、他他鄉鄉生生白白發發，，舊舊國國見見青青山山。。。。05一一月月20233:35:39上上午午03:35:391月月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月233:35上上午1月-2303:35January5,202316、行動出成果果，工作出財財富。。2023/1/53:35:3903:35:3905January202317、做前，能能夠環視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。3:35:39上上午3:35上上午03:35:391月-239、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。03:35:3903:35:3903:351/5/20233:35:39AM11、成成功功就就是是日日復復一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2303:35:3903:35Jan-2305-Jan-2312、世間成事，，不求其絕對對圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。03:35:3903:35:3903:35Thursday,January5,202313、不知知香積積寺，，數里里入云云峰。。。1月-231月-2303:35:3903:35:39January5,202314、意志堅堅強的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。05一一月20233:35:39上午午03:35:391月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。一月月233:35上上午午1月月-2303:35January5,202316、少少年年十十五五二二十十時時，，步步行行奪奪得得胡胡馬馬騎騎。。。。2023/1/53:35:3903:35:3905January202317、空山