2017年浙江省房地產估價師《制度與政策》：物業服務收費的費用構成試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為18分0鐘，總分10分0，60分及格。一、單項選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項中，只有 1個事最符合題意）1、當建筑場地的上部土層較弱，承載力較低，不適宜采用在天然地基上作淺基礎時宜采用 __。A口條形基礎B口獨立基礎C口箱形基礎D口樁基礎2、下列不屬于可進行工程竣工的驗收條件的是。A：完成工程設計和合同約定的各項口容B：對當地居民有所安置C：建設單位已按合同約定支付工程款D：有施工單位簽署的工程質量保修書E：執行層的組織協調3、某建筑物實際經過年數為 10年，估價人員現場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維護保養差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物， 判斷其有效經過年數為18年，剩余經濟壽命為 22年，殘值率為 4％，用直線法計算該建筑物的成新率為。A：43．8％B：50％C：56．8％D：70％E：工業用地的監測點評估價格4、甲、乙兩個房地產開發企業的資產負債率分別為 75％和 80％，從房地產開發貸款的風險來看，乙企業比甲企業面臨更大的風險。A：市場B：財務C：政策D：經營E：借款合同5、用以簡要表示建筑物的內部結構形式、空間關系的建筑設計圖是 __。A口建筑剖面圖B口建筑構造詳圖C口建筑平面圖D口總平面圖6、房地產開發投資企業所得稅稅率一般為 __。A．30%B．32%C．33%D．18%7、房地產估價機構評估一宗土地，評估價2000萬元人民幣，按國家規定收取的評估費最高不超過__萬元。A．3.00B．3.80C．4.00D．6.008、超過土地使用權出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，最高可以征收相當于土地使用權出讓金__以下的土地閑置費。A．5%B．10%C．15%D．20%9、規劃設計條件通知書及其附圖或審定設計方案通知書及其附圖，是城市國有土地使用權出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，必須經批準。A：政府B：城市規劃行政主管部門C：城市建設行政主管部門D：城市土地主管部門E：借款合同10、甲某將其房屋贈給其子乙某，則雙方應持原產權證及相關證明到當地房地產管理部門申請辦理房屋產權__登記。A.初始B.變更C.轉移D.他項權利11、房地產投資資本金不能低于總投資的__。A．10%B．20%C．30%D．40%12、某宗房地產的總建筑面積為6000m2,房地產總價值為2400萬元，其中土地價值為800萬元。某人購買了其中300m2,該部分的房地產價值為126萬元。假如按土地價值進行分攤，則此人應占有的土地份額為__。A．5.00%B．5.25%C．5.42%D．5.75%13、根據工程量清單計價法,假設某建筑安裝工程中,直接費為6000萬元,間接費為1500萬元,利潤為500萬元,稅金為300萬元,該建筑安裝工程費為萬元。A：7500B：8000C：8300D：9000E：執行層的組織協調14、某套商品住宅現房的建筑面積為100面，類似商品住宅現房的月租金凈收益為1000元/套，年折現率為6%,類似商品住宅期房的市場價值為5000元/近，尚需10個月才能入住，風險補償為現房市場價值的5％。該套商品住宅現房的市場價值為元/近。A：4653B：5347C：5352D：5366E：工業用地的監測點評估價格15、按規定折扣率以低于券面價值的價格發行，到期按照券面價值償還的債券是。（2008年試題）A：貼現債券B：附息債券C：抵押債券D：浮動利率債券E：執行層的組織協調16、下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是。A：生活方式B：受教育程度C：購買動機D：自我形象E：借款合同17、某商品住宅項目的土地取得費用、開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為__。A．17.13%B．18.30%C．18.61%D．21.47%18、以保險的實施形式為標準，可將保險分為A：商業保險、社會保險和政策保險B：財產保險和人身保險^自愿保險和強制保險D：定值保險和不定值保險E：執行層的組織協調19、某宗土地面積2000m2,土地單價1600元/mz,建筑密度40%,建筑總樓層16層，則樓面地價為。A：300元/m?B：4000元/mC：1600元/m?D：250元/m?E：工業用地的監測點評估價格20、征收基本農田，須經批準。A：國務院B：省級人民政府C：市級人民政府D：縣級人民政府E：執行層的組織協調21、《城市房地產開發經營管理條例》規定，因政府或者政府有關部門的行為而不能如期開工的或中斷建設以上的，不征收土地閑置費。A：3個月B：6個月C：9個月D：一年E：房地產估價機構必須加蓋公章22、某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現因離婚申請法院裁定財產分割。法院委托評估該套房改房的價格，則合理的評估價格是。A：該房改房現時上市交易的正常價格扣除出讓方應繳納的土地使用權出讓金B：該房改房現時上市交易的正常價格C：現時該房屋的房改成本價D：當時該房屋的房改成本價E：工業用地的監測點評估價格23、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類物業無風險報酬率為5%，風險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于__萬元。A．536B．549C．557D．81624、某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50％，假設該住宅樓的總價為2000萬元，平均單價為5000元/近，樓面地價為1200元/近，則該宗土地的總價為萬元。A：96B：192C：240D：480E：工業用地的監測點評估價格25、面積誤差比的計算公式為__。A.面積誤差比=（產權登記面積-合同約定面積）/產權登記面積又100%B.面積誤差比二（合同約定面積-產權登記面積）/合同約定面積又100%C.面積誤差比=（產權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積又100%D.面積誤差比二（合同約定面積-產權登記面積）/產權登記面積又100%二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、企業同時向幾個細分市場銷售一種產品時，該企業采用的目標市場選擇模式是__模式。A.市場集中化B.產品專業化C.市場專業化D.全面覆蓋2、下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是__。A.集體土地中的宅基地B.依法收回的國有土地C.依法收購的土地D.依法行使優先購買權取得的土地3、有限年期且其他因素不變的收益法公式可用于。A：不同收益年限的類似房地產價格的相互轉換B：資本化率的求取C：市場比較法中交易日期修正D：不同類型房地產不同使用年限價格高低的比較E：折舊的計算4、判定工業房地產區位優劣的主要因素有。A：臨街狀況B：是否便于動力取得C：是否便于廢料處理D：是否接近大自然E：是否便于產品和原材料運輸5、下列屬于建筑物折舊的是__。A.物質折舊B.功能折舊C.經濟折舊D.結構折舊E.性質折舊6、在房地產市場周期循環中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產市場自然周期的。A：第一階段B：第二階段C：第三階段D：第四階段E：借款合同7、下列法律法規和標準中，應作為城市房屋拆遷估價依據的有。A：中華人民共和國物權法B：中華人民共和國城市房地產管理法C：城市房地產開發經營管理條例D：房地產估價規范E：城市房屋拆遷估價指導意見8、下列資金中，可以用于購買國債的有。A：擔保公司資金B：在建工程抵押貸款C：商品房預售資金D：住宅專項維修資金E：住房公積金9、在下列費用中，屬于債務融資成本的有。A：承諾費B：手續費C：擔保費口：利息E：稅費10、拍賣人應當于拍賣日__日前發布拍賣公告。A．3B．5C．7D．1111、下列關于A市w房屋拆遷公司對設有抵押權的房屋被拆遷時的做法，正確的是。A：要認定抵押的有效性，對未進行抵押登記的視為無效抵押，拆遷時不應按已設定抵押的房屋進行補償、安置B：被拆遷房屋進行抵押的，抵押合同從登記之日起生效C：及時通知抵押人，也就是接受被拆遷房屋抵押的銀行D：能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷入，付款前已征得抵押權人認可E：不能解除抵押關系的，按照法律規定的清償順序進行清償12、開發商在將工程發包給建筑承包商時，不僅要考慮其過去的業績、資金實力和技術水平，還要審核承包商對擬開發項目的__。A.施工方案B.工期C.質量目標D.報價E.市場售價13、__是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變人類生存的物質環境的活動。A.房地產經營B.房地產管理C.房地產開發D.房地產運作14、不屬于影響消費者購買因素的是（）。A.經濟因素B.社會因素C.個人因素D.理性因素15、下列屬于強制拍賣的特點是。A：主體的不定性B：權利義務的對等性C：國家強制性口：目的的利他性E：標的非自有性16、房屋抵押權自__之日起生效。A.抵押合同簽訂B.抵押合同生效C.抵押權登記D.核發他項權利證書17、最高額抵押權確定的情形有。A：最高額抵押權已轉讓B：新的債權不可能發生C：抵押人破產D：約定的債權確定期限屆滿E：抵押財產被查封18、其他條件相同，期房價格一般__現房價格。A.高于B.低于C.等于D.不可比19、__常以每月每平方米為基礎計算。A.百分比租金B.基礎租金C.建筑面積租金D.使用面積租金20、根據《注冊房地產估價師管理辦法》，下列人員中不符合房地產估價師注冊條件的有__。A.緩刑期未滿的人員B.現職公務員C.年齡超過65周歲的人員D.具有完全民事行為能力的人員E.申請在2個房地產估價機構執業的人員21、某房地產開發企業以其土地使用權進行抵押，向特定幾個投資商發行為期3年，票面年利率為15％的債券，債券必須經過背書才能轉讓。這種債券的類型屬于。A：公債券B：抵押債券C：私募債券D：記名債券E：公司債券22、在房地產市場調查中，收集一手資料的方法有（）。A.文獻查閱B.觀察C.專題討論D.問卷調查E.實驗23、下列工程中，不需要實行監理的是__。A.大中型企業投資建設的工程B.利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程C.成片開發建設的住宅小區工程D.大中型公用事業工程24、房地產估價師參加的下列保險中，屬于社會保險險種的有。A：社會養老保險B：健康保險C：勞動工傷保險D：意外