————————潮起潮落，砥礪前行前瞻產業研究院出品目目CONTENTS錄房地產業發展簡史總覽房地產業發展簡史總覽0010103房地產業發展簡史總覽0103在實現中國夢的偉大道路上，中國房地產業奉獻著他的光與熱，踐行著國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，宣布從同年下半年開始全面停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化2003年8月12日《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》國民經濟的支柱產業。2022年10月16日子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度資料來源：前瞻產業研究院整理產業政策簡史2.產業政策簡史2.1產業政策簡史總覽2.6最新政策指引方向002產業政策簡史總覽房地產業：經濟周期之母——房地產業的興衰與政策變化息息相關我國房地產業的快速發展受益于國家政策的支持引導，在拉動國民經濟發展上起到了重要的作用。而為了轉變經濟發展方式的需要，改變那種依靠大拆大建、依放方式，加大政策性住房的建設，同時為了保障民生、防范金融風險，國家對房地產業的政策調控也愈發深入，房地產業的興衰與政策變化息息相關。我國房地產業政策簡史分為四個階段——政策引導階段：1978-1998年；政策扶持階段：1998-2009年；政策調控階段：2009-2016年；政策規范階段：政策規范階段是用來住的，不是用來炒的”政策扶持階段城鎮住房建設建設健康發展的通知》《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》《關于加快城市建設的報告》2009-2016年2009-2016年政策調控階段資料來源：前瞻產業研究院整理政策引導階段政策引導階段：政策引導階段：1978-1998年老舊制度的對撞——我國房地產政策在摸索中前行的報告》地方、企業題》作為福利事業，要多，要發揮四個積極性改革的決定》的，將房改的基本內容概括為“三改四建”的意見》建設管理規定》；推進住宅資料來源：前瞻產業研究院整理政策扶持階段：政策扶持階段：1998-2009年房地產業被列為拉動國家經濟發展的支柱產業——支持與調控并存住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。至此，我國已實行了近四十年的住房實物分配制度從政策上退出歷史舞臺。這一通知被人們稱為中國住房制度改革的里程碑，它宣告了福利分房制度的終結和新的地產業開始迅速發展起來。城鎮住房《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》租普通商品住房，增加普通《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》步加強市場引導和調控土地使用權規定》和商品住宅等各類賣或者掛牌穩的以抑資料來源：前瞻產業研究院整理政策調控階段：政策調控階段：2009-2016年進一步強化差異化住房信貸政策——抑制投資、投機性購房需求在該階段，針對不斷上漲的房價，國家頻繁出臺相關調控政策，進一步強化差異化住房信貸政策，嚴格控制對非首套房的信貸政策，抑制投資、投機性五條出臺，各大城市相繼頒布限購限貸政策，企圖控制房價過快上漲。項目資本金比例的通知》商品住房項目的最低資本金比《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》貸政策，對貸款購買于60%節契稅營業稅優予降低契稅優惠穩健康發展的通知》房供應、抑制投資市和除拉薩外的省會城市的原則，制定并公布年度目標資料來源：前瞻產業研究院整理政策規范階段：政策規范階段：2016年至今提出堅持“房住不炒”——政策調控進入深水區向著平穩、健康的定位發展。子是用來住的，不是用來炒的”的、不是用來、現金短債比大于1條例(征求意見稿)》范行為提出了明險防控》場調控政管要求資料來源：前瞻產業研究院整理最最新政策指引方向多次強調“房住不炒”——加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度政策，以促進房地產市場的健康持續發展關貸款不納入房地產貸款要穩定房地產市場，堅持“房住不炒、因城施策”定度2022年2月2022年7月2022年10月2022年2月2022年7月2022年8月2022年8月方要用好“一城一策”政策工具箱，靈活運用階段性款策健康發展資料來源：前瞻產業研究院整理房地產金融簡史3.1房地產金融簡史總覽房地產金融簡史3.1房地產金融簡史總覽003房地產金融簡史總覽金融與房地產市場——經濟聯動，相輔相成在房地產全產業鏈運轉的各個環節，包括房地產開發、生產、經營和消費都需要金融信貸資金的支持。現代金融在為房地產市場賦能并促進房地產發展的同時也加強了自身與房地產的聯系甚至將自身的金融業務深深地嵌入并捆綁在房地產上，使得二者的經濟聯動效應成倍放大，互相影響，相輔相成。我國房地產金展機制出展機制出由財政撥款改為義上標志著中國房地產金融建設歷程的開端也就不存也就不存有房地產資料來源：前瞻產業研究院整理計劃性福利分配階段資料來源：前瞻產業研究院整理010203計劃性福利分配階段：010203探索從人民的利益出發來解決住房問題的政策機理社會主義三大改在這高度集中的計劃經濟制度安排下，住房沒有實現商品化，也就不存在房地產市場，更不會有房地產金融的出現。福利分房以企事業單位自建房屋并按一定條件以福利形式向職工分配住房的方式作為社會住分房為特點的住房供給制由此形成打擊房產投機行為，同時承認并保護居民的私有房屋產權資料來源：國家統計局前瞻產業研究院整理市場化改革探索階段：市場化改革探索階段：1978-1998年局部性漸進式的市場化政策措施有條不紊的推進010102020303財政撥款改為銀行貸款，這開端，這也建設環節的金融市場化支持，而銀行則發展緩慢款改為銀行信貸，隨后立了房地產綜合開支持以進行房地產住房信貸業務也得到了場化基礎0000000000GDP位：%)住房消費需求0203蓬勃發展階段：1998-2017年住房消費需求0203蓬勃發展階段：1998-2017年010140.0010.00達到了40.56%的高峰.00.00新開工房屋面積同比增長(%)房地產開發投資累計額同比增長(%)發投資完成額同比增長(單位：同比增長率達到了34.63%的高峰規范長效階段：2017年至今已經進入新的成熟發展階段十九大召開以來，黨和政府從建立房地產長效發展機制出發著手解決房地產領域的不充分不平衡發展問題，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住有所居”成為今后一個時期房地產相關政策制度安排的核心邏輯遵循，中國房地產及房地產金融進入規范化長效發展的新階段。銀行業金融機構房地產貸款集也取得重要進展并進入穩杠桿階段資料來源：前瞻產業研究院整理房地產企業發展簡史4.1房地產企業發展簡史總覽房地產企業發展簡史4.1房地產企業發展簡史總覽004房地產企業發展簡史總覽篳路藍縷——從扎根區域市場到布局全國，出現了眾多傳奇人物，他們與他們的企業是中國房地產業沉浮的一個個縮影。從荒蕪的市場出發，篳路藍縷，從扎根區2010-2020年騰騰飛階段2016年全國商品房銷售面積與銷售金額同比增長率達到了峰值2020年至今2020年至今房銷售面積同比增全國化布局階段資料來源：前瞻產業研究院整理零零星探索階段：20世紀90年代之前年成立了住房制度改革領導小組——進一步指導推進住房制度改革試點工作房地產7億元。的A股與H股房地產上市公司匯總11980-1984年1960年1987年1987年1983年1987年1989年1989年1988年1988年資料來源：前瞻產業研究院整理資料來源：國家統計局前瞻產業研究院整理01020001020019861987198819891990199119921993199419950.001992年全國房地產開發投資比上年增長117.52%，開發土地面積增長175%保利地產制定了“以經濟效益為中心，以房地產開發為主業，開發中小型房地產項目”南航新村、保利紅棉花園等代進地產開發的資本和經驗積累，培開發和經營隊伍碧桂園率先構建“五星級會所+社區學校+五星級社區生活+住宅”=“五星級的家”房地產開發投資總額(億元)同比增長率(%)同比增長率(單位：億元，%)全全國化布局階段：1994-2010年房企謀求全球化布局——1994-2010年間，房地產開發投資額從1994年2331.38億元上升至2010年48267.07億元010102020303的銷售目標0040.0035.0030.0025.0020.0015.0010.005.000.00-5.00房地產開發投資(億元)房地產開發投資同比增長(%)比增長率(單位：億元，%)布布局收獲階段：2010-2020年企步入收獲階段——2016年全國商品房銷售面積與銷售金額同比增長率分別為22.46%與34.77%，達到了峰值0101020203031000億元0強，排名第467位5706.6億元，繼續在行業保持富》世界500強排名升至第147位864202010201120122013201420152016201720182019202040.0035.0030.0025.0020.0015.0010.005.000.00-5.00全國商品房銷售面積(億平方米)全國商品房銷售金額(萬億元)全國商品房銷售面積同比增長率全國商品房銷售金額同比增長率品房銷售面積與銷售金額(單位：億平方米，萬億元，%，%)資料來源：國家統計局前瞻產業研究院整理資料來源：國家統計局前瞻產業研究院整理業務收縮階段：2020年至今業務收縮階段：2020年至今政策調控、融資收緊——2022年開始，我國商品房銷售面積同比增長率開始為負，并持續走低，2022年8月商品房銷售面積累計8.8億平方米，同比增長-23.03%0101020203032021年12月06個區域縮減至65個。新城控股對開發事業部和商業開發事業部依舊并2022年1月區公司職能部門整個2022年2月事辦、營銷管理、金融管理等9大0國商品房銷售面積同比增長率(單位：%)房地產業態發展簡史5.1商業地產發展簡史房地產業態發展簡史5.1商業地產發展簡史5.2產業地產發展簡史5.3業態發展現狀005業區改2006多元組合與文化創新業區改2006多元組合與文化創新階段發展資料來源：前瞻產業研究院整理980萌芽初成快速發展980萌芽初成快速發展商業地產發展簡史從商鋪、百貨大樓到城市綜合體、文化旅游商業地產從1985年，由我國各部、省、市集資，深圳市物業發展公司(現物業集團前身)組織籌建的集商業、貿易、辦公、飲食于一體的多功能超高層現代建筑——深996年，王府井商業區改造，營業面積由500平方米擴大到2700平方米，完全仿照明清的建筑風格設計裝潢，再到依托城市自然景觀，增加旅樓宇擴大到2700平方米業當年即實現盈利，直接跳過了養商期的“早熟”曾被業界視作奇跡業體制改革的若干問題的報告》，至產業地產發展簡史產業地產發展簡史從工業區到高新區、開發區現階段，在供給側改革、脫虛向實的大背景下，政府鼓勵向制造業、戰略性新興產業等實體經濟發展，加之一輪輪房地產市場調控政策襲來，融資成本的提高也讓地產在風口浪尖徘徊；更重要的是，地方政府要求企業帶著產業進來，開發商必須尋找更多資源背書；同時傳統房地產行業的規模觸頂，急需尋找新的利潤增長點和業務亮點。在這種情況下，傳統房企紛紛開始尋求轉型，而避開了國家的調控政策，又為經濟轉型、產業結構調整提供載體的產業地產成為熱2003-2006年關于暫停審批經營階段7年至今首個關于各類開發區的文件《關于促進開發區改革和創新發展的若干意見》，對區是我國實體經濟特別是制造業的重要載體”與高新區模式的初創2006-2017年交叉并業態發展現狀住宅房地產市場規模遠大于商業房地產、產業房地產多元化布局，并在多個細分市場中取得了不錯的成績。21年核心業務營業收入及占比(單位：億元，%)19.32471.1\2\\835074.8542363.620.175\\\\62607.7\\49.707989\\\\\\資料來源：中國房地產協會中指研究院公司年報前瞻產業研究院整理資本運作簡史6.1資本運作簡史總覽資本運作簡史6.1資本運作簡史總覽0062003-2007年核2014-2016年債券融資和定增上升2009-2014年2003-2007年核2014-2016年債券融資和定增上升2009-2014年借殼上市收緊房企的資本運作與房企的成長發展緊密相關——機遇與挑戰并存房企的資本運作與房企的成長發展緊密相關，在過去三十多年的資本窗口，A股上市、港股上市、境內發債、境外發債、分拆上市種種機會，機遇與挑戰并存。2016年至今市的A股房企較少A口打開資本運作簡史總覽2008-2009年資料來源：前瞻產業研究院整理資料來源：前瞻產業研究院整理家上市的房地產企業，也是深圳證券010203862家上市的房地產企業，也是深圳證券01020386240陽光城華潤——1990-2003年間房企A股上市較為順暢199419961998200020022004PO2005年7月企業2006年7月券交易所正式掛牌上市，是中國股權地產上市公司2007年4月2005年7月企業2006年7月券交易所正式掛牌上市，是中國股權地產上市公司2007年4月010203200320042005200620072008IPO的代表性房地產企業匯總房地產調控疊加A股制度改革06284資料來源：公司公告前瞻產業研究院整理行調控減弱，行調控減弱，定增和IPO增加：2008-2009年——定向增發融資增多、港股上市又一小高峰8年5月8年5月。住房超過五年免征向增發借殼上市收緊：2009-2014年市收緊——房企上市均經過較長審批時間；2013年對借殼上市監管繼續收緊。2009-2014年期間房企境內IPO較為困難，部分房企在借殼監管全面收緊前完成重組上市，但均即0102主體從0102主體從公司，同時推出私募債等備案發行品幅降低房企增發融資情況住房金融服務工作債券融資和定增上升：2014-2016年產政策調控轉松——A股上市房企多通過自身發債，港股上市房企多通過境內子公司發債實際募資總額(億元)2015-9-112016-1-122015-11-1243.12016-3-107.52015-12-14-2346.42015-12-1850.32016-6-72-22-212-22-20調控收緊，拆分加速：2009-2014年房地產政策轉向，融資渠道層層收緊——房企拆分物業管理業務加速、企業債發行收緊；2017-2018年銀行貸款、非標融資收緊；2019年信托融資、美元債等渠道收緊；2021年“三條紅線、房貨集中度新規到來，境內債券、銀行貸款、非標融資等再度收緊。2019年以來房企分拆上市加速，主要市，是最為常見的途徑。另一類是部分房企分拆商業、代建業務等上市。潤萬象、恒大物業、融創服一服務、卓越商企、正業、建業新生活、綠城園健、招商局房托務、碧桂園服資料來源：前瞻產業研究院整理產業出海簡史7.1產業出海簡史總覽產業出海簡史7.1產業出海簡史總覽7.2海外布局萌芽階段：2004-2012年007產業出海簡史總覽波瀾壯闊——卻不是一帆風順經過國內市場的摸爬滾打，較多的房企已不滿足于在國內市場的發展，開始把眼光投向大洋彼岸，浩浩蕩蕩的開啟了新的海外征程。區別于中國的人文、社會、政策等因素，在海外市場面臨的是未知的產業競爭環境，中國房企追求國際化的道路并不是一帆風順。我國房地產業出海簡史分為四個階段——海外布局幾家歡喜幾家愁2012-2014年2013年已成中國品牌房企的“出海元年”中國房中國房2004-2012年2004-2012年海外布局萌芽階段資料來源：前瞻產業研究院整理資料來源：前瞻產業研究院整理海外布局萌芽階段：2004-2012年2004-2012年期間，得益于政策的扶持與國民經濟的快速增長，我國房地產企業在國內正處于熱火朝天的擴張之中，而此時房企在國外的布局數量與規模都較20112004中坤集團者，中坤國投資2005碧桂園碧桂園首開出海之路，成為首個走進馬來西亞的中國房地產開發商海外聯合投資公司五家的海明珠項目房企大規模海外布局：2012-2014年房企大規模海外布局：2012-2014年場加速——迎來中國品牌房企“出海元年”萬通、中坤、中國鐵建、富力、首創置業等十余家大型房企，已在海外有房地產項目或確定計劃，規模已達幾百億美元。品牌房企“出海”特征與趨勢在2013年尤為明顯，大宗的計劃幾乎都是在這一年當中發生的，比如綠布魯克西洋廣場地產項目70%股權等，從品牌房企“出海”動作表現來看，2013年已成中國品牌房企的“出海元年”。2年7月013年12月司南聯地產2015年中國海外商用房地產投資總告，稱其全資子公司以人民幣85億元元，同比增長其拓展 (45.0億令吉)收購了馬來西亞柔佛州新山地區一塊116英畝的宗地41.5%，是2010年全年投資額的6倍3年8月的金商真正意義4年6月西班牙大廈資料來源：前瞻產業研究院整理海海外布局進入收獲期：2014-2017年——房企海外業務進入收獲期經歷了2012-2014年的海外擴張布局階段，2014-2017年間，海外布局房企開始迎來了業務收獲期。2016年，碧桂園斥資20億重金以“新加坡旁，永久產權”作為宣傳賣點，在央視春晚、奧運會賽場進行廣告宣傳，當年碧桂園宣布項目合同銷售業績取得180億元的良好成績，位居中國典型房企單項目銷售業績的第以上的買家來自中國內地。6年年初輸出步伐，僅2年時間就快速實目前綠地酒店旅游集團016年10月6年6月6年6月了一年的時5國簽訂6個取得一名喜幾家歡喜幾家愁：喜幾家歡喜幾家愁：2017年至今實踐證明，海外市場畢竟不同于中國市場，經濟制度、文化、政治、民意都在影響著中國資本的盈利水平。與此同時，房企帶著大量外匯海外布局，資金回的關注。2017年6月，銀監會窗口指