土地儲備項目貸款的開發評審（2013年1月）主要內容一土地儲備項目貸款情況六幾點體會四開發評審的程序、要求與信貸管理五案例點評二支持土地儲備項目的理念三支持的重點項目領域前言經濟形勢,逐步趨穩，下行壓力大出口仍然疲軟，政府主導投資財力有限，加上收入分配改革對消費支持作用滯後，專家預測經濟困難情況至少會維持至明年上半年，明年經濟仍處於穩增長和調結構糾結之中。我國三季度經濟同比增長7.4%，環比增長2.2%。我國經濟社會發展面臨的國際國內形勢依然嚴峻，大力發展實體經濟。

2012年GDP增長速度7.8%，低于8%，企穩回升。

金融形勢,資金面緊中有松，趨向拉動經濟自2011年6月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，全年6次上調存款準備金率。大型銀行存款準備金率高達21.5%，創歷史新高點。中小金融機構的存款準備金率也將高達18%。每一次上調一次性凍結銀行資金4000億元左右。

2012年2月24日，是今年首次下調了存款準備金率0.5個百分點2012年7月6日，一個月內連續兩次降息；人民銀行逆回購不斷使用。僅2012年10月末的一周內，規模達到創紀錄的5680億元，凈投放達3790億元，公開市場操作單周歷史最高水平。目前資金面比較穩定，處于方向抉擇期。前言融資平臺形勢《國務院關于加強地方政府融資平臺公司管理有關問題的通知》（國發[2010]19號）。平臺數量增長過快，貸款規模迅速擴張，相關運營問題逐步出現，潛在風險引起關注。搞好平臺規范工作對于地方政府、銀行和平臺公司都是一件非常重要而緊迫的任務。銀監會就平臺準入、退出條件及強化平臺“名單制”管理提出的一系列要求，歸結成一點，就是要求2011年6月底前各家平臺公司均能達到退出條件，轉成一般性公司。要求平臺公司自身現金流、擔保及抵質押品折現價值合計達貸款本息120%，否則現有存量貸款均須轉成不良貸款。銀監發[2012]12號，按平臺管理類新增貸款投向主要五個方面，一是符合《公路法》收費公路項目；二是國務院審批或準通過且資本金到位的重大項目；三是土地儲備類和保障性住房建設項目（有償債能力的公租房、廉租房、棚戶區改造）；四是農業發展銀行支持且符合中央政策的農田水利類項目；五是工程進度達到60%以上，且現金流測算達到全覆蓋的在建項目。《關于制止地方政府違法違規融資行為的通知》（財預[2012]463號）嚴禁直接或間接吸收公眾資金違規集資未經監管部門批準不得直接或間接吸收公眾資金進行公益性項目建設切實規范地方政府以回購方式舉借政府性債務行為除法律和國務院另有規定外，不得BT方式舉借；公租房、公路，需要BT的，根據規劃、能力，確定合理規模，落實分年償還計劃加強對融資平臺公司注資行為管理不得以公益性資產注資；土地注入，以出讓方式注入，足額繳納土地出讓收入并取得土地使用證，劃撥方式注入，依法批準并用于指定用途；不得承諾將儲備土地預期出讓收入作為償債資金來源進一步規范融資平臺公司融資行為不得授權融資平臺公司承擔土地儲備職能和進行土地儲備融資；公租房、公路等公益性項目，只能通過金融機構借款，其他直接或間接融資不被允許堅決制止地方政府違規擔保承諾行為擔保函、承諾函、安慰函等；機關事業單位和社團國有資產不得抵押

清理整改，追究責任平臺分類管理，分類運作

一類是符合市場機制的、按照銀監發[2011]34號整改后確認為一般公司，按照市場化、商業化的融資模式進行

另一類是政府融資平臺公司，嚴格按照法律和國務院規定執行政策清晰，合規操作，時不我待十八大勝利召開；

提出生態文明建設新要求:

優化國土空間開發格局;

全面促進資源節約;加大自然生態系統和環境保護力度。

堅持走中國特色新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化道路，推動信息化和工業化深度融合、工業化和城鎮化良性互動、城鎮化和農業現代化相互協調，促進工業化、信息化、城鎮化、農業現代化同步發展新的投資建設開端

換屆規律;加快發展;確保到二0二0年實現全面建成小康社會宏偉目標。一、土地儲備項目貸款情況開行功能簡介

商業化轉型；“一體兩翼”發展戰略；開發性金融理念；“一拖二”組織結構；功能極大完善從2001年開始介入土地儲備項目，貸款用于土地一級市場的開發。截至目前累計承諾貸款上千億元。資產質量良好，不良貸款率低于全行平均水平。不僅較好地支持了北京、上海、天津、海口、深圳、長春等一大批大中城市的土地一級開發，大大提升了城市功能和形象，同時對一些中小城市或縣鎮也均有融資支持，提高了土地利用效率，促進了地區經濟發展。二、支持土地儲備項目的理念貫徹落實黨的“十八大”精神，為實施國家的發展戰略和目標提供融資服務按照《國務院關于促進集約節約用地的通知》要求，城市建設走“節地、節材、節能、節水、環保”之路，重點支持高效利用土地的項目規劃先行，統籌城鎮化、工業化、信息化和農業現代化發展要求，建設和諧社會，促進城市可持續發展注重機制建設、市場建設、信用建設，發揮開發性金融的先導和推動作用城市規劃范圍內的城區居住用地收儲有權部門批準設立的工業園、科技園、開發區等各類園區的土地收儲支持重點有權部門確定的成片開發項目及重點收購儲備范圍內經營性項目需要使用集體土地的進行統一征地新增建設用地中用于經營性開發的土地收儲因實施城市規劃進行舊城區改建需要調整使用土地收儲三、支持的重點項目領域四、開發評審的程序、要求與信貸管理開發評審審議審批信貸管理四、開發評審的程序、要求與信貸管理項目開發政府有關部門推薦所在地分行受理，辦理入庫按照項目成熟度申報評審計劃

政府重視、財政支持、機制健全、手續完備四、開發評審的程序、要求、信貸管理項目評審項目借款人借款人是經縣以上人民政府（或有權審批部門）批準成立受土地行政主管部門委托從事土地收購、儲備、出讓土地前期相關工作的獨立的法人機構，隸屬國土資源管理部門的事業單位借款人統一承擔本行政轄區內土地儲備工作借款人信用評級BBB-及以上借款人的資產負債率應不高于70%申請貸款規模，應當與年度土地儲備計劃、年度土地儲備融資規模相銜接，不得超出規模控制四、開發評審的程序、要求與信貸管理項目概況項目政策風險：主要了解城市總體規劃和城市土地利用總體規劃、城市近期用地計劃，年度土地儲備計劃是否經過同級人民政府批準，本項目收儲的土地是否在批準的收儲計劃內，說明貸款項目是否符合上述要求，其中涉及農用地轉為建設用地的，應了解是否經有權部門批復項目概況和建設必要性：重點是介紹土地的現狀、面積、位置，主要建設內容，該儲備土地項目對城市發展的意義。評審重點：重點審查分批次建設用地審批和單獨選址項目用地審批文件，分析判斷審批權限、程序是否合法；需查閱城市規劃（或專業規劃），判斷規劃中的土地用途、位置和面積等是否與土地審批內容一致；查閱土地使用權證、合同、土地登記證等，判斷相關內容是否一致，掌握土地位置、界址、數量、質量、權屬、用途、他項權利處置等情況。貸款用途不得用于城市建設及其他與土地儲備業務無關的項目四、開發評審的程序、要求與信貸管理項目完工風險重點介紹項目征用和儲備土地審批手續是否完備、征地拆遷的工作量與工作難度。務必是按現行規定，可納入土地儲備范圍的土地：依法收回的國有土地。主要包括：由市、縣人民政府或國土資源管理部門依法無償收回國有土地使用權的土地因實施城市規劃進行舊城區改建需要調整使用土地的，由國土資源管理部門報經有批準權的政府批準，并依法對土地使用權人給予補償后，收回土地使用權的土地。收購的土地。主要是根據土地儲備計劃收購國有土地使用權的土地。對此，土地儲備機構應與土地使用權人簽訂土地使用權收購合同。四、開發評審的程序、要求與信貸管理項目總投資評審項目總投資：土地儲備項目貸款應依據地方政府制定的土地儲備計劃合理估算項目總投資。根據當地歷史收購、開發、儲備土地成本進行測算，最終以政府有關部門批復總投資為準。資金籌措與落實：項目的資本金來源主要有政府財政出資或財政返還的土地出讓收益等，項目各項資金來源應落實相應承諾文件。土地儲備工作中發生的地籍調查、土地登記、地價評估以及管護中圍欄、圍墻等建設性支出，經同級財政部門批準，方可納入貸款使用范圍四、開發評審的程序、要求與信貸管理市場預測：重點分析土地市場的供需狀況，確定項目土地出讓計劃及出讓價格。在土地出讓量價預測過程中，評審人員要認真對土地量價與相關因素進行關聯分析，比如經濟、區域人口、城市化指標、城市規劃、投資、基準地價等指標，分析相關指標與量價的關系。土地年度出讓量預測

出讓規模預測：按居住用地、商業用地（商住用地）和工業用地分別進行年度出讓量預測。存量建設用地；規劃建設用地年度實際土地供應量、年度農用地轉用量（計劃）、預測出讓量不得超過近三年同類土地年均實際供應量，原則上逐年遞減 四、開發評審的程序、要求與信貸管理XXX市XXX類土地出讓分析預測表單位：畝年份平均前三年前兩年前一年本市實際土地供應量

本市年度農用地轉用量

年份-評審年評審后一年評審后X年預測本市年度土地出讓量-

預測本市年度農用地轉用量-

預測本項目年度土地出讓量-

預測本項目年度農用地轉用量-

四、開發評審的程序、要求與信貸管理土地出讓價格預測根據居住用地、商業用地（商住用地）和工業用地的歷史成交價格，參考相近地塊的近期成交價格，綜合考慮出讓價格按地塊的用途、分類、出讓方式等分別預測其出讓價格（合同單價）審慎原則預測價格增長率四、開發評審的程序、要求與信貸管理XXX市近三年可比地塊合同價格及項目單價預測表年份均價前三年前兩年前一年評審年后一年后X年地塊位置

出讓面積（畝）

合同單價（萬元/畝）

四、開發評審的程序、要求與信貸管理財務分析和償債能力評審貸款期限：結合借款人信用狀況、土地儲備項目周期、資金回籠計劃等實際情況合理確定貸款期限，最長不超過5年項目財務分析：土地收儲項目收入全部上繳財政，開發成本由財政核定返還，因此重點分析借款人回收土地開發成本的保障程度，防止土地價格倒掛四、開發評審的程序、要求與信貸管理償債能力評審收入計算：不同功能、分類、出讓方式分別計算后加總；成片開發的土地，應剔除道路、綠化、廣場等公共設施用地稅費和成本費用：必須按照國家有關規定計取土地相關稅費，如城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、土地有償使用費、用于農業土地開發的的土地出讓金及需要專項列支的資金等，必須依法計取；要考慮被征地農民的社會保障費等支出，納入征地補償費充分考慮國家土地稅費政策變化和走勢，穩健預測相關支出（提高農業開發和農村基礎設施建設比重、保障性住房、棚戶區改造和完善國有土地使用功能的配套基礎設施建設）四、開發評審的程序、要求與信貸管理現金流測算：按照土地出讓金實繳情況，折算今后年度的土地出讓收入，扣除開發成本、各種專項支出資金、需上繳的各項資金，作為還款現金流土地使用權出讓金資金管理：鑒于土地出讓總價款全額納入地方預算，入國庫，實行“收支”兩條線管理。因此。要求落實本級政府或有權部門財政返還土地出讓金的相關文件，明確返還額度或比例；借款人在開行或指定行開立帳戶，返還資金存入該帳戶，接受銀行監管四、開發評審的程序、要求與信貸管理關于信用結構擔保：土地儲備貸款均為擔保貸款，并實行專款專用、封閉管理，不得挪用。土地使用權抵押：如果是以政府儲備土地設定抵押權，必須具有合法的土地使用證，其價值應按照市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益確定。納入儲備的土地不得為土地儲備機構以外的機構融資擔保第三方擔保、資產抵押等擔保形式土地出讓動態還款機制四、開發評審的程序、要求與信貸管理貸款定價評審結論和建議提交評審報告四、開發評審的程序、要求與信貸管理審議合規性審查路演審議貸款委員會審議決策審批四、開發評審的程序、要求與信貸管理信貸管理信貸管理包括合同談判與簽訂、貸款發放、資金支付、本息回收、貸后管理和不良資產化解等過程符合審計和銀監會要求，不得挪用貸款和進入國家明令禁止的領域土地前期開發（包括道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整的建設）公開招標選擇合格主體五、案例點評1天津市土地