1.1商丘概況Contents1.1商丘概況Contents1魅力商丘商丘榮登2011中國魅力城市金榜第13位重要交通樞紐：亞歐大陸橋東端一個市區人口超百萬的特大城市，公路、鐵路、航空、高鐵四通八達，北通京津，南達廣深，西接蘭新，東抵滬蘇，是我國重要的綜合交通樞紐和國家東西、南北經濟聯系的“十字路口”；金邊七市核心成員：淮海經濟區核心區一體化正式啟動，核心區成員：徐州、商丘、濟寧、連云港、棗莊、宿遷、淮北、宿州。通過金邊七市建設，在中國率先實驗打破行政區劃，實現跨省區域合作，促進了地區經濟社會持續發展；商丘底蘊深厚：華夏文明之源、炎黃文明古都、六朝古都、三商之源、華商之都——中國·商丘；

商丘位于河南東部，地處黃淮平原腹地。全市東西橫距168千米，南北縱距128千米，中心城區面積165平方公里，市區規劃區面積2165平方公里，市區人口101萬；商丘市下轄2區、1個省級開發區（商丘經濟技術開發區）、6縣、代管1個縣級市；魅力商丘商丘榮登2011中國魅力城市金榜第13位重要交通樞紐2城市規劃商丘“十二五”規劃城市定位為“一中心一樞紐三基地”：豫魯蘇皖接合部區域性中心城市；中國重要的綜合交通樞紐；國家現代農業產業基地、新興工業基地、全國商貿物流集散基地；商丘新區：商丘市城市發展戰略“東跨南拓西移”中“南拓東跨”的重要組成部分，也是積極推進商虞一體化的必然舉措。商丘新區依托商丘目前的北海路（商虞快速路）、華商大道（南三環）兩大主干道為新區城市主軸線。西起神火大道，東至虞城西區，向北到隴海鐵路，南連規劃建設中的商丘南四環路；城鎮建設：“一核兩翼組團發展，四位一體統籌推進”是商丘的城鎮化發展戰略。東跨西移南拓城市規劃商丘“十二五”規劃城市定位為“一中心一樞紐三基地”：32.2經濟發展狀況Contents2.2經濟發展狀況Contents4商丘經濟走勢2004年中央提出“中部崛起”，商丘市GDP增長幅度一直保持較高的增長率。受2008年經濟危機的影響，近兩年經濟發展有所減緩，但仍舊維持在11.2%的高位運行，高于全國9%的GDP平均水平。2010年商丘市GDP1156.96億元，同比增幅達12%，經濟形勢趨好；2010年全市財政總收入83.7億元，增長18.8%，財政一般預算收入43億元，增長21.6%，一般預算支出180億元，增長19.1%；城鎮固定資產投資690.39億元，增長23.1%；經濟水平的大幅度提升為房地產市場的發展奠定良好的基礎商丘經濟走勢2004年中央提出“中部崛起”，商丘市GDP增53.1商丘房地產概況Contents3.1商丘房地產概況Contents6板塊劃分神火大道版塊經濟開發區城西版塊老城區道北版塊道北板塊（京九線北）：老城區，城中村集中，人口密度極高，眾多專業市場；城西板塊（梁園區政府周邊）：隨著梁園區政府的西遷，周邊小區初具規模，但市政配套有待提高；老城區板塊（中心城區）：人口密度高，集中了百貨、步行街等多種商業業態；神火大道板塊（神火大道兩側）：住宅集中開發區域，城市面貌較好；經濟開發區：輕工企業集中，住宅開發興起，但配套不足；依據商丘市房地產價格特點及項目分布特點，可以將其劃分為五大主力板塊：板塊劃分神經濟開發區城西版塊老城區道北版塊道北板塊（京九線北7主要在售項目目前在售項目主要集中在：經濟開發區、神火大道板塊；老城板塊、城西板塊、道北板塊的新項目很少，多數項目于2010年已售罄或接近尾盤；東方蘭亭苑聯盟新城帝和水上公園富饒新城國際盛大世紀名城華府新天地匯豪天下上海城市花園帝景南苑巴比倫藍鉆弘景麗都天明第一城普羅旺斯上東一品天泰福地紫金華庭未來英倫印象水木清華桂園東方現代城怡佳百合主要在售項目目前在售項目主要集中在：經濟開發區、神火大道板塊83.2經濟技術開發區Contents3.2經濟技術開發區Contents9經濟技術開發區項目體量：體量較小，多數項目在10萬方以下；銷售價格：目前在售項目均價在3800元/㎡以下；戶型方面：目前區域內戶型供給以兩房、三房為主，一房和四房房以上的戶型供應量較少；客戶構成：首次置業工薪階層，商丘本地投資客，周邊縣定居商丘人群；物業類型：區域內開發的物業主要以多層為主，小高層次之，高層單位較少；經濟技術開發區項目體量：體量較小，多數項目在10萬方以下；103.3神火大道板塊Contents3.3神火大道板塊Contents11神火大道板塊此區域項目發展出現兩個極端趨勢：趨于規模化：比如帝和、海亞春天等大盤，打造的就是配套齊全的大社區，核心競爭力在于“大”“齊”；趨于個性化：具有自身核心競爭力的項目，就應當具備不可復制的特色，比如匯豪天下打造的就是恒溫恒濕的科技豪宅，聯盟新城則打造的是中式低密度寬景豪宅；神火大道板塊此區域項目發展出現兩個極端趨勢：12神火大道板塊項目體量：此版塊項目數量是全市最多的，平均規模也是全市最大，多在20萬方以上；價格方面：均價在4000元/㎡左右，但特色鮮明、品質較高的項目價格相對較高，如上海城市花園均價在6000元/㎡；另外，聯盟新城、水木清華等項目均價都超過5000元/㎡；戶型方面：目前區域內戶型供給以三房為主，大面積的四房和寬闊兩房的投放量次之；項目配套：本區域內樓盤各方面配套比較完善，樓盤品質也是商丘最高的；客戶構成：商丘本地投資客，企業政府管理層、生意人等，周邊縣定居商丘人群；神火大道板塊項目體量：此版塊項目數量是全市最多的，平均規模也134典型個案分析Contents4典型個案分析Contents14聯盟新城項目位置：神火大道南段（職業技術學院對面）占地面積：300畝總建面積：35萬方容積率：1.31綠地率：41.6%項目分期：分五期開發（目前推二期白夜北歐）建筑風格：集現代中式、現代德式、北歐風格、西班牙風情于一身物業屬性：住宅、商業住宅類型：別墅、小高層、高層二期戶型：67㎡一房變兩房、109㎡兩房變三房、139㎡三房變五房目前均價：多層5700-5800元/㎡、高層4700-4800元/㎡、別墅200多萬/套開發商：商丘建業華潤置業有限公司二期白夜北歐以魔變戶型為最大亮點：兩房變三房、三房變五房。一期戶型聯盟新城系列產品中的第一個地市項目聯盟新城項目位置：神火大道南段（職業技術學院對面）二期白夜北15匯豪天下項目位置：神火大道與宋城路交會處西200米占地面積：6.4萬方總建面積：13萬方容積率：2.03綠地率：40%項目分期：分兩期開發（目前一期開發有4棟4層的疊院洋房、3棟8層電梯洋房和兩棟11層觀景小高層）建筑風格：歐式簡約物業屬性：住宅住宅類型：別墅、花園洋房、小高層、高層主力戶型：115-145㎡三房目前均價：高層5200-5300元/㎡、小高層5700元/㎡按揭付款：首付40%（精裝修）開發商：三松置業物業公司：索克物業戶型方正，南北通透，干濕分區，客廳帶有180度超大寬景陽臺；戶型以大三房、四房為主，客廳和主臥寬敞、大氣彰顯豪宅氣度；項目亮點：商丘第一個科技理念豪宅，商丘首家精裝修項目匯豪天下項目位置：神火大道與宋城路交會處西200米戶型方正，16水木清華項目位置：神火大道西側、商字南600米占地面積：650畝總建面積：60萬方容積率：1.38綠地率：45%項目分期：分三期開發（目前三期）建筑風格：地中海式物業屬性：住宅住宅類型：別墅、花園洋房、小高層、高層主力戶型：100-109㎡兩房、133-159㎡三房、165-175㎡四房目前均價：5000元/㎡開發商：商丘市嘉潤建設置業有限公司商丘市高端樓盤標桿項目戶型亮點：主臥與客廳朝南，且中間兩戶主臥采用270度觀景落地大飄窗，采光觀景效果極佳水木清華項目位置：神火大道西側、商字南600米商丘市高端樓盤17上海城市花園商丘首座海派風格生態社區項目位置：神火大道南段288號(北海路南段1000米)路西占地面積：158畝總建面積：16萬方綠地率：51%住宅類型：花園洋房、小高層、高層建筑風格：海派風格物業屬性：住宅、商業銷售情況：住宅已基本售罄，6月27日商鋪認籌，10萬抵15萬，預計均價8500元/㎡主力戶型：104㎡兩房、127-143㎡三房目前均價：6000元/㎡（剩余2套）開發商：商丘瑞華置業有限公司周邊配套：南鄰宋城路、宋城公園，東鄰職業技術學院、良浩高中、第一實驗小學分校、實驗幼兒園上海城市花園商丘首座海派風格生態社區項目位置：神火大道南段218華府新天地目前商丘市唯一集銀行金融、寫字辦公、商業購物、休閑娛樂與純住宅為一體的高端項目項目位置：神火大道與北海路交匯處占地面積：43.5畝總建面積：12.6萬方（商業2萬方）項目規劃：4棟31層商住樓住宅、1棟26層國際金融大廈住宅類型：高層、商住樓建筑風格：歐式新古典后現代簡約風格物業屬性：住宅、商業銷售情況：前期咨詢中主力戶型：60-70㎡兩房、85-125㎡三房預計均價：4500元/㎡開發商：河南中信安置房地產業開發有限公司周邊配套：周邊菜市場、學校、體育中心、銀行、超市、酒店、幼兒園等一應俱全；周邊500米內分布的睢陽區政府、市建委、工商局、等多家行政機關單位，小區處于政府行政區劃的中心。華府新天地目前商丘市唯一集銀行金融、寫字辦公、商業購物、休閑195商丘房地產市場小結Contents5商丘房地產市場小結Contents20價格分析從整體房價上看，區域在售樓盤的整體均價在4000元/㎡左右,但商丘的房價兩極分化較大，大致可分為三大梯隊：第一梯隊是以聯盟新城、水木清華、上海城市花園為代表的高端市場，其均價在5000元/㎡以上，個別已突破6000元/㎡,如上海城市花園；第二梯隊以帝和水上公園、天明第一城為代表的中端市場，其價格維持在3500-3900元/㎡；第三個梯隊以天泰福地、紫金華庭為代表的中、低端市場，價格在3500元/㎡以下；從價格分布區域上看，神火大道板塊為商丘房價的制高點，經濟技術開發區次之，城西板塊、老城板塊、道北板塊均價格較低。價格分析從整體房價上看，區域在售樓盤的整體均價在4000元/21總價分析盛大世紀名城上海城市花園水木清華巴比倫藍鉆天明第一城上海城市花園304050帝景南苑上城一品聯盟新城匯豪天下盛大世紀名城60兩房聯盟新城三房匯豪天下4050607080帝景南苑巴比倫藍鉆水木清華上城一品天明第一城30兩房主流總價為30-40萬元，40-45萬是兩房價格空白段；中端三房的主流總價為45-55萬元，高端市場三房總價在65-75萬，60-65萬是市場空白段；總價分析盛大世紀名城上海城市花園水木清華巴比倫藍鉆天明第一城22物業類型分析從區域典型個案的物業類型分布來看，目前商丘多層市場占據很大的市場份額，尤其在城西板塊和老城板塊，多層市場占據主導，同時，小高層產品投放量也較大；高層市場逐漸火爆，據調查在新開項目的后期都規劃有較大體量的高層產品，另外弘景麗都和華府新天地等項目則規劃為純高層；緊隨市場動態，物業類型多元化趨勢越來越明顯物業類型分析從區域典型個案的物業類型分布來看，目前商丘多層市23建筑風格分析水木清華上東一品目前商丘房地產市場建筑風格主要分為三大類型：一是以帝和水上公園、天明第一城、華府新天地等為代表的現代簡約建筑風格，發揮空間巨大，品質高低參差不齊，這種建筑風格也是目前商丘房地產市場較為流行、接受度最高的風格之一；其次是以水木清華、上海城市花園、普羅旺斯為代表的歐式建筑風格，此風格具備建筑內涵和底蘊，也得到了市場的認同；最后是以聯盟新城、東方蘭亭苑為代表的中式建筑風格，目前商丘市場上此風格較為普通，易受到市場的認可。華府新天地東方蘭亭苑聯盟新城建筑風格分析水木清華上東一品目前商丘房地產市場建筑風格主要分24戶型分析水木清華巴比倫藍鉆天明第一城上海城市花園7090110帝景南苑上東一品聯盟新城匯豪天下盛大世紀名城兩房聯盟新城三房匯豪天下110130150帝景南苑巴比倫藍鉆水木清華上東一品天明第一城盛大世紀名城上海城市花園三房的主力面積區間為120㎡-140㎡，大三居占主導；兩房的主力面積區間為90㎡-100㎡，以舒適兩房為主；戶型分析水木清華巴比倫藍鉆天明第一城上海城市花園70901125核心賣點分析品牌、規模、產品的優勢成就了區域內高端樓盤形象，如聯盟新城、水木清華、帝和水上公園等項目，同時這也得到了市場的青睞。品牌：如建業、帝和等；產品：花園洋房、電梯多層（洋房）、別墅；在景觀上，大面積的水系運用、入口景觀廣場等都取得了良好的效果；在配套上，除老城區外，雙水、雙氣成為中、高檔樓盤的必備；核心賣點分析品牌、規模、產品的優勢成就了區域內高端樓盤形象，26客戶分析高高端客戶中端客戶中端客戶高端客戶頂端客戶神火大道板塊是目前商丘房地產市場的主流購買區域。高端客戶購買力強，一般會考慮選擇這個區域進行置業；經濟實力一般的中低端工薪階層客戶流動性較小，地緣性強，如老城區板塊的道北居民，一般置業都會選擇在本區域內購置房屋，例如城西梁園區政府周邊；支付能力客戶分析高高端中端客戶中端客戶高端客戶頂端神火大27市場供需預測參照《商丘市住房建設規劃2008年-2012年》：規劃2008—2012年內，商丘市住房總需求為724.66萬方、6.94萬套；其中商品住房601.82萬方、5.27萬套；經濟適用住房105.49萬方、1.32萬套；廉租住房17.35萬方、0.35萬套。由此可推導2011-2012年商丘房地產的供應量為362.34萬方。預計商丘市年商品住宅供應量為181.17萬方，按照市場行情浮動5%-10%的計算，預計供應量在190-200萬方之間。2011-2012年預計年均供應商品住宅190-200萬方，預計年均需求商品住宅200-230萬方；預計這兩年商丘房地產商品住宅市場供需基本平衡，如果考慮到市場因素以及政策因素的影響，局部期間可能會導致需求下降。結論：小結區域競爭愈演愈烈

商丘房地產以神火大道板塊競爭最為激烈，該區域內中高檔住宅項目林立，已自發形成一個中高檔生活片區，市場上的中高端客戶普遍傾向神火大道板塊進行置業；其次就是商丘新區和城西板塊，由于配套設施尚不完善，目前這兩區域的競爭力相對較薄弱，但發展潛力可觀；土地供應潛力較大

商丘神火大道與北海路交匯處以南以及梁園區政府周邊地區土地潛在供應量較大，未來周邊市場將會繼續擴張；樓市價格一路走高

商丘樓市價格延神火大道沿線、南京路商字附近項目價格較高，均價在4000元/㎡左右；經濟開發區均價在3500-3900元/㎡之間；其他區域價格較低，基本在3500元/㎡以下。較2010年銷售均價普遍上漲200元/㎡左右；戶型設計尚有挖掘點

商丘項目大三房占絕對主力，面積在120-140㎡之間，新區及神火大道南端個別高檔項目戶型較其他區域面積偏大。在房價一路走高的趨勢下，基于總價控制，預計90-110㎡小三房未來走勢趨好；政策帶來機遇與挑戰

目前，多地出臺限購令，對本地市場來講，暫且是一個機會點；但長遠來講，政策走勢趨緊。市場供需預測參照《商丘市住房建設規劃2008年-2012年》286本項目優劣勢分析Contents6本項目優劣勢分析Contents29項目優勢：1、金融：城市信用社、工行、農行等2、教育：一高分校、六中分校、科技學院等3、醫院：第二人民醫院、京華醫院、睢陽區中醫院4、超市：東方科技超市、好樂家超市、聯華超市等5、交通相對便利，項目對面為公交公司。6、項目規模小，短平快，且商丘房地產市場起點低，有一定的未來空間。項目劣勢：1、項目地處郊區，周邊相對雜亂，區域檔次低，不利于項目的檔次提升2、項目地塊小，且兩邊緊緊的靠著老居民樓，在項目操作上有一定的影響3、為降低成本，提高容積率如做點狀建筑的話，銷售上需引導項目優勢：項目劣勢：307本項目地塊分析Contents7本項目地塊分析Contents31（一）地塊資料1、土地面積16666.75㎡（計25畝）；2、地塊較偏，靠邊道北，屬于城郊結合區，區域檔次較低。3、地塊比較方正，但南北兩面均已有老居民樓，且周邊農民區。 4、附件：地塊草圖（二）項目市場定位、概念定位及產品企劃 一、項目基本概況 1、項目經濟數據 占地：16666.75M2(約25畝) 容積率：由于地塊面積較小,容積率很難做高,估計在2.5--3.0 建筑密度：約30--40% 綠化率：居住≥30% 擬總建筑面積：<5萬㎡（含商業）

2、項目概況

本項目位處開發區睢陽大道市公交公司對面，即文化路與睢陽大道交叉口（現為一中印刷廠和六安汽修廠）項目用地約16666.75M2,屬居住/商業相結合的用地規劃，本項目比較方正,但項目規模小,可發揮空間不大,經濟指標地方相關部門末批準,容積率可調高的余地較大.（一）地塊資料32（三）、項目定位建議項目開發檔次定位分析與建議從本項目地理情況結合商丘市商品房及商業物業開發現狀，給合開發商實情況，建議本項目在項目開發檔次定位為：

中檔次的產品定位，結合商丘市場空白切入點的建設產品

本項目位處城郊結合區且做靠邊道北，作為居住來講地理位置并不突出，區域位置為本市消費者不太認可為中低檔的居住區。從市場開發現狀與產品定位出發，中檔的產品定位符合本項目的設計規劃及成本核算，符合商丘市現階段的消費市場需求及未來以價格做為手段的炒作與引導。（四）、項目規劃定位分析與建議1、住宅形態：風格:建議以簡歐風格,迎合市場

建設格式：為提高容積率,建議做點狀加板狀建筑格式

層次：目前本市商品房基本上都是8層--16層帶電梯建筑，小高層的設計通過市場調查分析，買方

市場目前接受層度較高，建議做12-16層的部分點狀小高層建筑最為讓市場接受.

2、商業形態:本項目的商業可發揮操作空間不大,在規劃上基本屬于沿街市商業門面房.某房地產市場調研報告分析課件33

（五）、項目戶型定位建議

結合市場現狀，本項目的各項分析，按本項目的建筑面積總比例對項目戶型配比建議如下：

戶型

戶型面積

戶型配比

二房二廳一衛 ≤90㎡

15%

三房二廳一衛 100㎡--110㎡

35% 三房二廳雙衛

115㎡--125㎡

40% 四房二廳雙衛 130--143㎡

10%（六）本項目商業用房設計建議：項目靠主干道建議建二層商業店面，單個店面面積控制在100M2以下，面寬3-3。6米。

34本地塊投資分析：1、銷售收入：住宅49300㎡

，商業1400㎡

住宅：49300㎡*3500元/㎡=17255萬元商業：1400㎡*5500元/㎡=770萬元以上合計：18025萬元2、各項支出：地價：1500+500+800=2800萬元建安成本：1300*50000=6500萬元管理費：（17255+770）*3.5%=530萬元營銷及廣告費用：（17255+770）*2.5%=450萬元設計費：50000㎡*18元/㎡=90萬元規費：140*50000㎡=700萬元稅費：（17255+770）*12%=2163萬元消防/綠化：500+80=580萬人員工資及不可遇見費用：200萬以上合計：14013萬元本地塊投資分析：35神圣的工作在每個人的日常事務里，理想的前途在于一點一滴做起。創造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創造。逆境給人寶貴的磨練機會。只有經得起環境考驗的人，才能算是真正的強者。19:4819:4819:48:2219:48:22所謂天才，只不過是把別人喝咖啡的功夫都用在工作上了。強烈的欲望也是非常重要的。人需要有強大的動力才能在好的職業中獲得成功。你必須在心中有非分之想，你必須盡力抓住那個機會。患難可以試驗一個人的品格，非常的境遇方才可以顯出非常的氣節;風平浪靜的海面，所有的船只都可以并驅競勝。命運的鐵拳擊中要害的時候，只有大勇大智的人才能夠處之泰然。不放過任何細節。1月-231月-231月-231月-23惟一持久的競爭優勢，就是比你的競爭對手學習得更快的能力。把你的競爭對手視為對手而非敵人，將會更有益。一旦做出決定就不要拖延。任何事情想到就去做!立即行動!如果通用公司不能在某一個領域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就會把它在這個領域的生意買掉或退出這個領域。我的宗旨一向是逐步穩健發展，既不要靠聳人聽聞的利潤，也不要在市場不景氣時，突然有資金周轉不靈的威脅。04-1月-2319:48:22在艱難時期，企業要想獲得生存下去的機會，唯一的辦法就是保持一種始終面向外界的姿態。若想長期生存，僅有的途徑就是要使人人竭盡全力，千方百計讓下一代產品進入用戶家中。時間是一個偉大的作者，它會給每個人寫出完美的結局來。自始自終把人放在第一位，尊重員工是成功的關鍵。讓流程說話，流程是將說轉化為做的惟一出路。1月-231月-2319:48:22在一個崇高的目的支持下，不停地工作，即使慢，也一定會獲得成功。微軟離破產永遠只有18個月。堅持是一種智慧，固執是一種死板。1月-231月-23命運是一件很不可思議的東西。雖人各有志，但往往在實現理想時，會遭遇到許多困難，反而會使自己走向與志趣相反的路，而一舉成功。一個管理者如果不了解其下屬的工作，那他就無法有效地管理他們。人們所認識到的是成功者往往經歷了更多的失敗，只是他們從失敗中站起來并繼續向前。19:48:2219:481月-23等待。我將要在這三塊基石上建立我成功的金字塔。千方百計請一個高招的專家醫生，還不如請一個隨叫隨到且價格便宜的江湖郎中。是員工養活了公司。2023/1/419:48能用他人智慧去完成自己工作的人是偉大的。不滿足讓客戶滿意，要追求讓客戶感動，創造客戶終身價值。新經濟時代，不是大魚吃小魚，而是快魚吃慢魚。路是腳踏出來的，歷史是人寫出來的。人的每一步行動都在書寫自己的歷史。04一月20237:48下午1月-23差錯發生在細節，成功取決于系統。速度就是一切，它是競爭不可或缺的因素。管得少，就是管得好。04一月2023命運本來就不公平所以我要改變命運。投機取巧的人。7:48:22下午19:48:22質量是維護顧客忠誠的最好保證。最好的CEO是構建他們的團隊來達成夢想，即便是邁克爾·喬丹也需要隊友來一起打比賽。2023/1/419:481月-23在這個世界上，沒有人能使你倒下。如果你自己的信念還站立的話。一個人要發現卓有成效的真理，需要千百萬個人在失敗的探索和悲慘的錯誤中毀掉自己的生命。1月-2319:48:22感情投資是在所有投資中，花費最少，回報率最高的投資。壯士臨陣決死哪管些許傷痕，向千年老魔作戰，為百代新風斗爭。慷慨擲此身。2023/1/419:48:2219:481月-23謝謝各位！神圣的工作在每個人的日常事務里，理想的前途在于一點一滴做起。36樹立質量法制觀念、提高全員質量意識。1月-231月-23Wednesday,January4,2023人生得意須盡歡，莫使金樽空對月。19:48:2219:48:2219:481/4/20237:48:22PM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。1月-2319:48:2219:48Jan-2304-Jan-23加強交通建設管理，確保工程建設質量。19:48:2219:48:2219:48Wednesday,January4,2023安全在于心細，事故出在麻痹。1月-231月-2319:48:2219:48:22January4,2023踏實肯干，努力奮斗。2023年1月4日7:48下午1月-231月-23追求至善憑技術開拓市場，憑管理增創效益，憑服務樹立形象。04一月20237:48:22下午19:48:221月-23嚴格把控質量關，讓生產更加有保障。一月237:48下午1月-2319:48January4,2023作業標準記得牢，駕輕就熟除煩惱。2023/1/419:48:2219:48:2204January2023好的事情馬上就會到來，一切都是最好的安排。7:48:22下午7:48下午19:48:221月-23專注今天，好好努力，剩下的交給時間。1月-231月-2319:4819:48:2219:48:22Jan-23牢記安全之責，善謀安全之策，力務安全之實。2023/1/419:48:22Wednesday,January4,2023相信相信得力量。1月-232023/1/419:48:221月-23謝謝大家！樹立質量法制觀念、提高全員質量意識。12月-2212月-22371.1商丘概況Contents1.1商丘概況Contents38魅力商丘商丘榮登2011中國魅力城市金榜第13位重要交通樞紐：亞歐大陸橋東端一個市區人口超百萬的特大城市，公路、鐵路、航空、高鐵四通八達，北通京津，南達廣深，西接蘭新，東抵滬蘇，是我國重要的綜合交通樞紐和國家東西、南北經濟聯系的“十字路口”；金邊七市核心成員：淮海經濟區核心區一體化正式啟動，核心區成員：徐州、商丘、濟寧、連云港、棗莊、宿遷、淮北、宿州。通過金邊七市建設，在中國率先實驗打破行政區劃，實現跨省區域合作，促進了地區經濟社會持續發展；商丘底蘊深厚：華夏文明之源、炎黃文明古都、六朝古都、三商之源、華商之都——中國·商丘；

商丘位于河南東部，地處黃淮平原腹地。全市東西橫距168千米，南北縱距128千米，中心城區面積165平方公里，市區規劃區面積2165平方公里，市區人口101萬；商丘市下轄2區、1個省級開發區（商丘經濟技術開發區）、6縣、代管1個縣級市；魅力商丘商丘榮登2011中國魅力城市金榜第13位重要交通樞紐39城市規劃商丘“十二五”規劃城市定位為“一中心一樞紐三基地”：豫魯蘇皖接合部區域性中心城市；中國重要的綜合交通樞紐；國家現代農業產業基地、新興工業基地、全國商貿物流集散基地；商丘新區：商丘市城市發展戰略“東跨南拓西移”中“南拓東跨”的重要組成部分，也是積極推進商虞一體化的必然舉措。商丘新區依托商丘目前的北海路（商虞快速路）、華商大道（南三環）兩大主干道為新區城市主軸線。西起神火大道，東至虞城西區，向北到隴海鐵路，南連規劃建設中的商丘南四環路；城鎮建設：“一核兩翼組團發展，四位一體統籌推進”是商丘的城鎮化發展戰略。東跨西移南拓城市規劃商丘“十二五”規劃城市定位為“一中心一樞紐三基地”：402.2經濟發展狀況Contents2.2經濟發展狀況Contents41商丘經濟走勢2004年中央提出“中部崛起”，商丘市GDP增長幅度一直保持較高的增長率。受2008年經濟危機的影響，近兩年經濟發展有所減緩，但仍舊維持在11.2%的高位運行，高于全國9%的GDP平均水平。2010年商丘市GDP1156.96億元，同比增幅達12%，經濟形勢趨好；2010年全市財政總收入83.7億元，增長18.8%，財政一般預算收入43億元，增長21.6%，一般預算支出180億元，增長19.1%；城鎮固定資產投資690.39億元，增長23.1%；經濟水平的大幅度提升為房地產市場的發展奠定良好的基礎商丘經濟走勢2004年中央提出“中部崛起”，商丘市GDP增423.1商丘房地產概況Contents3.1商丘房地產概況Contents43板塊劃分神火大道版塊經濟開發區城西版塊老城區道北版塊道北板塊（京九線北）：老城區，城中村集中，人口密度極高，眾多專業市場；城西板塊（梁園區政府周邊）：隨著梁園區政府的西遷，周邊小區初具規模，但市政配套有待提高；老城區板塊（中心城區）：人口密度高，集中了百貨、步行街等多種商業業態；神火大道板塊（神火大道兩側）：住宅集中開發區域，城市面貌較好；經濟開發區：輕工企業集中，住宅開發興起，但配套不足；依據商丘市房地產價格特點及項目分布特點，可以將其劃分為五大主力板塊：板塊劃分神經濟開發區城西版塊老城區道北版塊道北板塊（京九線北44主要在售項目目前在售項目主要集中在：經濟開發區、神火大道板塊；老城板塊、城西板塊、道北板塊的新項目很少，多數項目于2010年已售罄或接近尾盤；東方蘭亭苑聯盟新城帝和水上公園富饒新城國際盛大世紀名城華府新天地匯豪天下上海城市花園帝景南苑巴比倫藍鉆弘景麗都天明第一城普羅旺斯上東一品天泰福地紫金華庭未來英倫印象水木清華桂園東方現代城怡佳百合主要在售項目目前在售項目主要集中在：經濟開發區、神火大道板塊453.2經濟技術開發區Contents3.2經濟技術開發區Contents46經濟技術開發區項目體量：體量較小，多數項目在10萬方以下；銷售價格：目前在售項目均價在3800元/㎡以下；戶型方面：目前區域內戶型供給以兩房、三房為主，一房和四房房以上的戶型供應量較少；客戶構成：首次置業工薪階層，商丘本地投資客，周邊縣定居商丘人群；物業類型：區域內開發的物業主要以多層為主，小高層次之，高層單位較少；經濟技術開發區項目體量：體量較小，多數項目在10萬方以下；473.3神火大道板塊Contents3.3神火大道板塊Contents48神火大道板塊此區域項目發展出現兩個極端趨勢：趨于規模化：比如帝和、海亞春天等大盤，打造的就是配套齊全的大社區，核心競爭力在于“大”“齊”；趨于個性化：具有自身核心競爭力的項目，就應當具備不可復制的特色，比如匯豪天下打造的就是恒溫恒濕的科技豪宅，聯盟新城則打造的是中式低密度寬景豪宅；神火大道板塊此區域項目發展出現兩個極端趨勢：49神火大道板塊項目體量：此版塊項目數量是全市最多的，平均規模也是全市最大，多在20萬方以上；價格方面：均價在4000元/㎡左右，但特色鮮明、品質較高的項目價格相對較高，如上海城市花園均價在6000元/㎡；另外，聯盟新城、水木清華等項目均價都超過5000元/㎡；戶型方面：目前區域內戶型供給以三房為主，大面積的四房和寬闊兩房的投放量次之；項目配套：本區域內樓盤各方面配套比較完善，樓盤品質也是商丘最高的；客戶構成：商丘本地投資客，企業政府管理層、生意人等，周邊縣定居商丘人群；神火大道板塊項目體量：此版塊項目數量是全市最多的，平均規模也504典型個案分析Contents4典型個案分析Contents51聯盟新城項目位置：神火大道南段（職業技術學院對面）占地面積：300畝總建面積：35萬方容積率：1.31綠地率：41.6%項目分期：分五期開發（目前推二期白夜北歐）建筑風格：集現代中式、現代德式、北歐風格、西班牙風情于一身物業屬性：住宅、商業住宅類型：別墅、小高層、高層二期戶型：67㎡一房變兩房、109㎡兩房變三房、139㎡三房變五房目前均價：多層5700-5800元/㎡、高層4700-4800元/㎡、別墅200多萬/套開發商：商丘建業華潤置業有限公司二期白夜北歐以魔變戶型為最大亮點：兩房變三房、三房變五房。一期戶型聯盟新城系列產品中的第一個地市項目聯盟新城項目位置：神火大道南段（職業技術學院對面）二期白夜北52匯豪天下項目位置：神火大道與宋城路交會處西200米占地面積：6.4萬方總建面積：13萬方容積率：2.03綠地率：40%項目分期：分兩期開發（目前一期開發有4棟4層的疊院洋房、3棟8層電梯洋房和兩棟11層觀景小高層）建筑風格：歐式簡約物業屬性：住宅住宅類型：別墅、花園洋房、小高層、高層主力戶型：115-145㎡三房目前均價：高層5200-5300元/㎡、小高層5700元/㎡按揭付款：首付40%（精裝修）開發商：三松置業物業公司：索克物業戶型方正，南北通透，干濕分區，客廳帶有180度超大寬景陽臺；戶型以大三房、四房為主，客廳和主臥寬敞、大氣彰顯豪宅氣度；項目亮點：商丘第一個科技理念豪宅，商丘首家精裝修項目匯豪天下項目位置：神火大道與宋城路交會處西200米戶型方正，53水木清華項目位置：神火大道西側、商字南600米占地面積：650畝總建面積：60萬方容積率：1.38綠地率：45%項目分期：分三期開發（目前三期）建筑風格：地中海式物業屬性：住宅住宅類型：別墅、花園洋房、小高層、高層主力戶型：100-109㎡兩房、133-159㎡三房、165-175㎡四房目前均價：5000元/㎡開發商：商丘市嘉潤建設置業有限公司商丘市高端樓盤標桿項目戶型亮點：主臥與客廳朝南，且中間兩戶主臥采用270度觀景落地大飄窗，采光觀景效果極佳水木清華項目位置：神火大道西側、商字南600米商丘市高端樓盤54上海城市花園商丘首座海派風格生態社區項目位置：神火大道南段288號(北海路南段1000米)路西占地面積：158畝總建面積：16萬方綠地率：51%住宅類型：花園洋房、小高層、高層建筑風格：海派風格物業屬性：住宅、商業銷售情況：住宅已基本售罄，6月27日商鋪認籌，10萬抵15萬，預計均價8500元/㎡主力戶型：104㎡兩房、127-143㎡三房目前均價：6000元/㎡（剩余2套）開發商：商丘瑞華置業有限公司周邊配套：南鄰宋城路、宋城公園，東鄰職業技術學院、良浩高中、第一實驗小學分校、實驗幼兒園上海城市花園商丘首座海派風格生態社區項目位置：神火大道南段255華府新天地目前商丘市唯一集銀行金融、寫字辦公、商業購物、休閑娛樂與純住宅為一體的高端項目項目位置：神火大道與北海路交匯處占地面積：43.5畝總建面積：12.6萬方（商業2萬方）項目規劃：4棟31層商住樓住宅、1棟26層國際金融大廈住宅類型：高層、商住樓建筑風格：歐式新古典后現代簡約風格物業屬性：住宅、商業銷售情況：前期咨詢中主力戶型：60-70㎡兩房、85-125㎡三房預計均價：4500元/㎡開發商：河南中信安置房地產業開發有限公司周邊配套：周邊菜市場、學校、體育中心、銀行、超市、酒店、幼兒園等一應俱全；周邊500米內分布的睢陽區政府、市建委、工商局、等多家行政機關單位，小區處于政府行政區劃的中心。華府新天地目前商丘市唯一集銀行金融、寫字辦公、商業購物、休閑565商丘房地產市場小結Contents5商丘房地產市場小結Contents57價格分析從整體房價上看，區域在售樓盤的整體均價在4000元/㎡左右,但商丘的房價兩極分化較大，大致可分為三大梯隊：第一梯隊是以聯盟新城、水木清華、上海城市花園為代表的高端市場，其均價在5000元/㎡以上，個別已突破6000元/㎡,如上海城市花園；第二梯隊以帝和水上公園、天明第一城為代表的中端市場，其價格維持在3500-3900元/㎡；第三個梯隊以天泰福地、紫金華庭為代表的中、低端市場，價格在3500元/㎡以下；從價格分布區域上看，神火大道板塊為商丘房價的制高點，經濟技術開發區次之，城西板塊、老城板塊、道北板塊均價格較低。價格分析從整體房價上看，區域在售樓盤的整體均價在4000元/58總價分析盛大世紀名城上海城市花園水木清華巴比倫藍鉆天明第一城上海城市花園304050帝景南苑上城一品聯盟新城匯豪天下盛大世紀名城60兩房聯盟新城三房匯豪天下4050607080帝景南苑巴比倫藍鉆水木清華上城一品天明第一城30兩房主流總價為30-40萬元，40-45萬是兩房價格空白段；中端三房的主流總價為45-55萬元，高端市場三房總價在65-75萬，60-65萬是市場空白段；總價分析盛大世紀名城上海城市花園水木清華巴比倫藍鉆天明第一城59物業類型分析從區域典型個案的物業類型分布來看，目前商丘多層市場占據很大的市場份額，尤其在城西板塊和老城板塊，多層市場占據主導，同時，小高層產品投放量也較大；高層市場逐漸火爆，據調查在新開項目的后期都規劃有較大體量的高層產品，另外弘景麗都和華府新天地等項目則規劃為純高層；緊隨市場動態，物業類型多元化趨勢越來越明顯物業類型分析從區域典型個案的物業類型分布來看，目前商丘多層市60建筑風格分析水木清華上東一品目前商丘房地產市場建筑風格主要分為三大類型：一是以帝和水上公園、天明第一城、華府新天地等為代表的現代簡約建筑風格，發揮空間巨大，品質高低參差不齊，這種建筑風格也是目前商丘房地產市場較為流行、接受度最高的風格之一；其次是以水木清華、上海城市花園、普羅旺斯為代表的歐式建筑風格，此風格具備建筑內涵和底蘊，也得到了市場的認同；最后是以聯盟新城、東方蘭亭苑為代表的中式建筑風格，目前商丘市場上此風格較為普通，易受到市場的認可。華府新天地東方蘭亭苑聯盟新城建筑風格分析水木清華上東一品目前商丘房地產市場建筑風格主要分61戶型分析水木清華巴比倫藍鉆天明第一城上海城市花園7090110帝景南苑上東一品聯盟新城匯豪天下盛大世紀名城兩房聯盟新城三房匯豪天下110130150帝景南苑巴比倫藍鉆水木清華上東一品天明第一城盛大世紀名城上海城市花園三房的主力面積區間為120㎡-140㎡，大三居占主導；兩房的主力面積區間為90㎡-100㎡，以舒適兩房為主；戶型分析水木清華巴比倫藍鉆天明第一城上海城市花園70901162核心賣點分析品牌、規模、產品的優勢成就了區域內高端樓盤形象，如聯盟新城、水木清華、帝和水上公園等項目，同時這也得到了市場的青睞。品牌：如建業、帝和等；產品：花園洋房、電梯多層（洋房）、別墅；在景觀上，大面積的水系運用、入口景觀廣場等都取得了良好的效果；在配套上，除老城區外，雙水、雙氣成為中、高檔樓盤的必備；核心賣點分析品牌、規模、產品的優勢成就了區域內高端樓盤形象，63客戶分析高高端客戶中端客戶中端客戶高端客戶頂端客戶神火大道板塊是目前商丘房地產市場的主流購買區域。高端客戶購買力強，一般會考慮選擇這個區域進行置業；經濟實力一般的中低端工薪階層客戶流動性較小，地緣性強，如老城區板塊的道北居民，一般置業都會選擇在本區域內購置房屋，例如城西梁園區政府周邊；支付能力客戶分析高高端中端客戶中端客戶高端客戶頂端神火大64市場供需預測參照《商丘市住房建設規劃2008年-2012年》：規劃2008—2012年內，商丘市住房總需求為724.66萬方、6.94萬套；其中商品住房601.82萬方、5.27萬套；經濟適用住房105.49萬方、1.32萬套；廉租住房17.35萬方、0.35萬套。由此可推導2011-2012年商丘房地產的供應量為362.34萬方。預計商丘市年商品住宅供應量為181.17萬方，按照市場行情浮動5%-10%的計算，預計供應量在190-200萬方之間。2011-2012年預計年均供應商品住宅190-200萬方，預計年均需求商品住宅200-230萬方；預計這兩年商丘房地產商品住宅市場供需基本平衡，如果考慮到市場因素以及政策因素的影響，局部期間可能會導致需求下降。結論：小結區域競爭愈演愈烈

商丘房地產以神火大道板塊競爭最為激烈，該區域內中高檔住宅項目林立，已自發形成一個中高檔生活片區，市場上的中高端客戶普遍傾向神火大道板塊進行置業；其次就是商丘新區和城西板塊，由于配套設施尚不完善，目前這兩區域的競爭力相對較薄弱，但發展潛力可觀；土地供應潛力較大

商丘神火大道與北海路交匯處以南以及梁園區政府周邊地區土地潛在供應量較大，未來周邊市場將會繼續擴張；樓市價格一路走高

商丘樓市價格延神火大道沿線、南京路商字附近項目價格較高，均價在4000元/㎡左右；經濟開發區均價在3500-3900元/㎡之間；其他區域價格較低，基本在3500元/㎡以下。較2010年銷售均價普遍上漲200元/㎡左右；戶型設計尚有挖掘點

商丘項目大三房占絕對主力，面積在120-140㎡之間，新區及神火大道南端個別高檔項目戶型較其他區域面積偏大。在房價一路走高的趨勢下，基于總價控制，預計90-110㎡小三房未來走勢趨好；政策帶來機遇與挑戰

目前，多地出臺限購令，對本地市場來講，暫且是一個機會點；但長遠來講，政策走勢趨緊。市場供需預測參照《商丘市住房建設規劃2008年-2012年》656本項目優劣勢分析Contents6本項目優劣勢分析Contents66項目優勢：1、金融：城市信用社、工行、農行等2、教育：一高分校、六中分校、科技學院等3、醫院：第二人民醫院、京華醫院、睢陽區中醫院4、超市：東方科技超市、好樂家超市、聯華超市等5、交通相對便利，項目對面為公交公司。6、項目規模小，短平快，且商丘房地產市場起點低，有一定的未來空間。項目劣勢：1、項目地處郊區，周邊相對雜亂，區域檔次低，不利于項目的檔次提升2、項目地塊小，且兩邊緊緊的靠著老居民樓，在項目操作上有一定的影響3、為降低成本，提高容積率如做點狀建筑的話，銷售上需引導項目優勢：項目劣勢：677本項目地塊分析Contents7本項目地塊分析Contents68（一）地塊資料1、土地面積16666.75㎡（計25畝）；2、地塊較偏，靠邊道北，屬于城郊結合區，區域檔次較低。3、地塊比較方正，但南北兩面均已有老居民樓，且周邊農民區。 4、附件：地塊草圖（二）項目市場定位、概念定位及產品企劃 一、項目基本概況 1、項目經濟數據 占地：16666.75M2(約25畝) 容積率：由于地塊面積較小,容積率很難做高,估計在2.5--3.0 建筑密度：約30--40% 綠化率：居住≥30% 擬總建筑面積：<5萬㎡（含商業）

2、項目概況

本項目位處開發區睢陽大道市公交公司對面，即文化路與睢陽大道交叉口（現為一中印刷廠和六安汽修廠）項目用地約16666.75M2,屬居住/商業相結合的用地規劃，本項目比較方正,但項目規模小,可發揮空間不大,經濟指標地方相關部門末批準,容積率可調高的余地較大.（一）地塊資料69（三）、項目定位建議項目開發檔次定位分析與建議從本項目地理情況結合商丘市商品房及商業物業開發現狀，給合開發商實情況，建議本項目在項目開發檔次定位為：

中檔次的產品定位，結合商丘市場空白切入點的建設產品

本項目位處城郊結合區且做靠邊道北，作為居住來講地理位置并不突出，區域位置為本市消費者不太認可為中低檔的居住區。從市場開發現狀與產品定位出發，中檔的產品定位符合本項目的設計規劃及成本核算，符合商丘市現階段的消費市場需求及未來以價格做為手段的炒作與引導。（四）、項目規劃定位分析與建議1、住宅形態：風格:建議以簡歐風格,迎合市場

建設格式：為提高容積率,建議做點狀加板狀建筑格式

層次：目前本市商品房基本上都是8層--16層帶電梯建筑，小高層的設計通過市場調查分析，買方

市場目前接受層度較高，建議做12-16層的部分點狀小高層建筑最為讓市場接受.

2、商業形態:本項目的商業可發揮操作空間不大,在規劃上基本屬于沿街市商業門面房.某房地產市場調研報告分析課件70

（五）、項目戶型定位建議

結合市場現狀，本項目的各項分析，按本項目的建筑面積總比例對項目戶型配比建議如下：

戶型

戶型面積

戶型配比

二房二廳一衛 ≤90㎡

15%

三房二廳一衛 100㎡--110㎡

35% 三房二廳雙衛

115㎡--125㎡

40% 四房二廳雙衛 130--143㎡

10%（六）本項目商業用房設計建議：項目靠主干道建議建二層商業店面，單個店面面積控制在100M2以下，面寬3-3。6米。

71本地塊投資分析：1、銷售收入：住宅49300㎡

，商業1400㎡

住宅：49300㎡*3500元/㎡=17255萬元商業：1400㎡*5500元/㎡=770萬元以上合計：18025萬元2、各項支出：地價：1500+500+800=2800萬元建安成本：1300*50000=6500萬元管理費：（17255+770）*3.5%=530萬元營銷及廣告費用：（17255+770）*2.5%=450萬元設計費：50000㎡*18元/㎡=90萬元規費：140*50000㎡=700萬元稅費：（17255+770）*12%=2163萬元消防/綠化：500+80=580萬人員工資及不可遇見費用：200萬以上合計：14013萬元本地塊投資分析：72神圣的工作在每個人的日常事務里，理想的前途在于一點一滴做起。創造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創造。逆境給人寶貴的磨練機會。只有經得起環境考驗的人，才能算是真正的強者。19:4819:4819:48:2219: