中韓國際小商品城正式匯報（定位部分）2008年1月16日謹呈：青島政建投資集團有限公司中韓國際小商品城2008年1月16日謹呈：青島政建投資集團有1項目整體工作思路發展戰略資源挖掘機會分析功能定位價格定位客戶定位業態定位案例研究模式借鑒發展定位物業發展建議產品規劃功能配比配套設施宏觀經濟背景城市規劃研究前期項目價值挖掘大勢分析資料收集實地調研問卷調查客戶訪談規劃設計跟進格局分析競爭分析客戶分析項目本體分析區位價值項目界定資料收集實地調研行業分析項目整體工作思路發展戰略資源挖掘機會分析功能定位價格定位客戶2營銷策略思路企業愿望模式案例借鑒外部：環境影響總述內部：自身條件研判項目核心問題機會背景分析項目價值研判項目定位物業發展建議財務成本分析客戶定位產品規劃—商業布局價格定位功能定位回顧：核心問題是否得到解決配套業態規劃營銷策略思路企業愿望模式案例借鑒外部：環境影響總述內部：自身3核心問題核心問題4中韓國際小商品城的初印象一個成功起步的商業航母在青島具有一定影響力的商業項目面臨競爭和機遇的商業項目經營客戶不斷演進的商業項目可永續經營發展的商業地產項目承載企業理想的商業航母中韓國際小商品城是需要提升，整合與可持續發展的商業航母中韓國際小商品城的初印象一個成功起步的商業航母中韓國際小商品5核心問題一：項目規模大，在動態發展過程中如何占得競爭優勢和可持續發展？解決思路：強勢建立三期的知名度同時，有效開展其他營銷和經營活動促進一二期的經營，同時與三期進行互動；核心問題二：項目是否具有足夠市場空間，具備差異化的競爭優勢？解決思路：尋找市場、項目自身、產業發展的機會，在市場空白點建立項目的競爭優勢，有效的利用空港經濟圈的平臺核心問題三：項目如何創新？解決思路：小商品市場流通模式的創新、產業服務鏈的創新和業態創新；市場的唯一性和差異性。核心問題解析項目發展策略，切實解決項目的核心問題核心問題一：項目規模大，在動態發展過程中如何占得競爭優勢和可6機會背景所面臨的外部環境及自身剖析案例借鑒市場回顧及宏觀環境機會機會背景分析機會背景所面臨的外部環境及自身剖析7戰略高度創新源于對大勢的把握。沒有對大勢的預見，理念與戰略創新就成為無源之水，無本之木，成為失去方向的航船！從城市切入項目的思考戰略高度創新源于對大勢的把握。沒有對大勢的預見，理念與戰略創8中國經濟強市，山東省經濟核心及對外窗口青島對整個山東省經濟總量貢獻巨大，2005年GDP占山東省GDP總量的14.6％，是山東省最大的經濟體，綜合經濟實力在全國城市中居第10位，在15個副省級城市中居第4位。青島與長三角、珠三角及環渤海灣等都市圈有深度的經濟合作和貿易往來，經濟合作關系延至韓國、日本及朝鮮等國，是山東半島的第一經濟核心和外貿窗口青島韓國濟南（政治、文化、教育核心）青島（經濟、工業、貿易核心）中國經濟強市，山東省經濟核心及對外窗口青島對整個山東省經濟總9中國北方重要的海濱生態城市，旅游大市全市海岸線(含所屬海島岸線)總長為870公里，其中大陸岸線730公里，占山東省岸線的1/4。2005年，青島旅游業總收入為256.6億元，約占GDP總量的1/10，2004及2005年均位列中國旅游城市top10。中國北方重要的海濱生態城市，旅游大市全市海岸線(含所屬海島岸10中國對外貿易強市，交通強市貿易強市青島港全年列中國第五位礦石、原油等吞吐量列中國第一位口岸外向度75%，列中國第一位交通強市高速公路總里程全國高速公路總里程的六十分之一，占全省六分之一青島市高速公路發展水平在全國同類城市中名列第一，并已初步達到發達國家水平。中國對外貿易強市，交通強市貿易強市交通強市11中國的第二大品牌之都青島擁有電子通訊、信息家電、化工橡膠、飲料食品、汽車船舶、服裝服飾六大支柱產業。城市中國名牌產品（個）中國馳名商標（件）中國行業標志性品牌（個）深圳441611青島44157佛山40147寧波35125蘇州29175紹興26155中國的第二大品牌之都青島擁有電子通訊、信息家電、化工橡膠、飲12中國未來的世界城市世界城市的概念世界城市概念早在1915年就由西方城市和區域規劃先驅PatrickGeddes在其所著《演化中的城市》一書中提出。現代世界城市的本質特征是擁有全球經濟控制能力，其來源是跨國企業總部與作為生產者服務核心部分的跨國銀行的總部。世界城市是以技術革命為其產生根本動因的，現代的世界城市尤其受到信息技術不斷創新的深刻影響。中國未來的世界城市世界城市的概念13世界著名空港產業區發展歷程在1959年愛爾蘭成立了香農國際航空港自由貿易區，利用國外資金和原料發展加工貿易，代表世界空港產業區的誕生；世界各國的許多機場，如美國的洛杉磯和菲尼克斯機場、日本的大阪和長崎機場、德國的法蘭克福和漢堡機場、荷蘭的史希斯浦爾機場、馬來西亞的蘇邦國際機場等，都在臨港地區發展了空港產業，并且都在使空港產業區向航空城發展。世界著名空港產業區發展歷程在1959年愛爾蘭成立了香農國際航14世界著名空港產業區發展歷程美國達拉斯的依托伏特沃國際機場是全球最大的批發采購展銷市場，交易額高達75億美元/年。機場吸引了一批跨國高科技企業入駐，把達拉斯變成了“德州硅谷”，成為帶動當地經濟發展的支柱。荷蘭阿姆斯特丹的史基浦機場除了航空運輸，不僅有高檔寫字樓，還有會議、展覽中心、批發市場，以及便捷的物流中心，方便地連接陸、海、空等各種交通。航空城里寫字樓租金超過阿姆斯特丹市中心租金，有5.2萬人/天在此工作；世界著名空港產業區發展歷程美國達拉斯的依托伏特沃國際機場是全15對項目區域的再次剖析——臨空經濟青島流亭空港產業區制造業基地總規劃面積16.8平方公里，定位于電子信息、機械制造、精細化工、紡織服裝、現代物流等新興行業，分為一期、二期、歐洲產業園三個片區，產業區日漸雛形，物流功能急需完善。中韓國際小商品城國際輕紡城歐洲產業園北方電子數碼信息城中韓國際小商品城4,5期用地建材城日漸繁榮的臨空經濟圈對項目區域的再次剖析——臨空經濟青島流亭空港產業區制造業基地16外部：環境影響總述外部環境對項目成功開發的機遇與挑戰同在今天的青島，正在發生激動人心的、異乎尋常的變化，奧運、WTO、大青島、青島新格局……必將創造中國乃至青島的商業物業有著巨大的市場需求。思路決定出路。對于中韓國際小商城來說，必須從更高的層面、更大的區域尺度上梳理思路、盤存要素、配置資源，在項目定位、功能設計、服務配置、推廣公共方面有所創新，把以往的劣勢全部變成優勢。青島的商業物業市場有著非常大的前景和優越的發展條件，其間蘊含著極巨大的發展商機。外部：環境影響總述外部環境對項目成功開發的機遇與挑戰同在今天17內部：自身條件研判優：一二期的成功起步，為項目后期開發奠定基礎；三期地塊周邊交通便利；整體規劃較為超前，適應性較強；劣：三期商業體量較大，加大項目的招商和培育難度；在一二期未完全進入良好經營期時，三期開始面市，市場風險較大大；小商品的定位已深入人心，觀念較難改變。自身條件優劣明顯，如何突出與歸避內部：自身條件研判優：劣：自身條件優劣明顯，如何突出與歸避18本項目期望結果分析外部環境對項目成功開發利弊參半自身條件優劣明顯，如何突出與歸避外內形成項目品牌，創新模式的搭建，完成招商，良性運營進行差異化競爭，找到市場相對空白點和機會點陷入于惡性競爭的被動競爭陷入后期貨量銷售乏力的局面有效的價格和貨量控制，創造后期較高的收益收益定位出現偏差，陷入激烈的客戶爭奪戰中準確鎖定目標客戶，定制產品，產生強有力的客戶引導力，降低競爭風險客戶品牌塑造度小，對項目開發和項目銷售促進作用小塑造品牌，通過品牌帶動后期開發，通過項目品牌帶動公司品牌，創新經營模式的搭建品牌非期望結果期望結果本項目期望結果分析外部環境對項目成功開發利弊參半自身條件優劣19機會背景面臨的外部環境及自身剖析案例及模式借鑒項目國內市場機會機會背景分析機會背景面臨的外部環境及自身剖析20模式借鑒——國際批發市場的發展趨勢根據業內人士對批發市場的研究分析，發達國家的批發業已發生了明顯的變化。國外的流通產業發展的趨勢是從以生產者為主導發展到以批發商為主導，最終發展到以零售商為主導。生產主導批發主導零售主導萬客隆、麥德龍、山姆店等應該說都是從批發業向零售業過渡轉型過程中的商業業態。大力發展物流，做配送服務，通過與物流、網絡的有效整合來完成傳統批發市場的轉型，使批發企業向規模化、連鎖化發展。模式借鑒——國際批發市場的發展趨勢根據業內人士對21模式借鑒——國外批發企業進入中國的模式（1）與較小的零售商建立倉庫批發市場德國麥德龍公司在中國以經銷商的名義登記，開展批發業務，并在上海、無錫和寧波建立四個連鎖倉庫市場。（2）在出售國內生產產品的幌子下潛入批發市場，建立批發銷售網可口可樂在中國已投入8億美元建立20多家地方工廠，每家都擁有廣闊的銷售網（3）在中國建立銷售代理網代理商促銷的國外品牌產品包括汽車、電腦、機械、設備、服裝、食品和日用品等等，這種批發業務是由不同層次的代理進行的。（4）投資在產品生產、流通和經銷以及建立加工和配給中心，以此做批發業務中國雖然仍未對外開放批發市場，但外國批發商主要采取以下四種辦法在中國建立批發網絡：據有關專家介紹，外國批發商進入中國批發市場的典型做法是：一開頭做零售，然后發展成連鎖商店，再后就建立配給中心，最后進行批發業務。模式借鑒——國外批發企業進入中國的模式（1）與較小的零售商建22模式借鑒——現代會展博覽與專業批發市場

由于現代會展博覽是比專業批發市場內容更為寬廣、豐富的產業概念，其包容性更強，以現代會展博覽為依托能夠比專業批發市場開拓出更為廣闊的后續發展空間；會展博覽囊括會議、展覽、展示、展銷、批發交易、信息交流、大眾消費、社會公眾活動等內容，遠比單純的批發交易豐富和全面，并且具備更大的公眾參與性，吸引人流、聚攏人氣的能力更強；專業性的博覽會既可以在中心城市舉辦，也可以選擇在擁有比較雄厚的產業基礎或市場要素相對集中的區城舉辦。從市場化因素和產業鏈關系上看，在這些區城舉辦專業性的行業博覽會甚至可能比在中心城市更加具有號召力和說服力。模式借鑒——現代會展博覽與專業批發市場

由于現代會展博覽是比23模式借鑒啟示若從開發形式看，中韓國際小商品城屬于房地產開發，我們研究認為，入世后對以批發市場為依托的商業房地產業也會帶來一定的影響；不研究國際上批發市場的發展趨勢，不研究國外的批發行業的規律，盲目的投資建設傳統的批發市場，風險是非常大的；采用適度超前的手段，建設一個符合市場需求的項目，利用國外批發企業試圖進入中國的機會，通過合資、合作等模式，共同建立具有國際水平的批發市場；高檔次的國際性會展博覽活動就可以提高一個區域在國際上的知名度，這是以傳統的銷售方式和市場推廣方式所難以達到的，必須著力開展這方面的工作。模式借鑒啟示若從開發形式看，中韓國際小商品城屬于房地產開發，24兩個案例：義烏國際商貿城青島國際工藝品城兩個案例：25案例模式借鑒——義烏國際商貿城一期工程占地420畝、建面34萬平方米，設主體市場、生產企業直銷中心、商品采購中心、倉儲中心、餐飲中心五大經營區，共有9000多個商位1萬多戶經營戶。商品銷往140多個國家和地區，90%以上商位承接外貿業務，外貿出口占60%以上。義烏國際商貿城相對應電子商務平臺義烏國際商貿城在線，平臺以義烏國際商貿城為中心，全面實現義烏電子商務功能。案例模式借鑒——義烏國際商貿城一期工程占地420畝、建面3426案例模式借鑒——義烏國際商貿城樓層經營品種各經營品種所占面積的大概比例（%）一層普通玩具、電動玩具、充氣玩具、毛絨玩具、花類普通玩具9電動玩具2充氣玩具3毛絨玩具3.5花類7.5二層珠寶、頭飾珠寶12.5頭飾12.5三層飾品配件、相框、旅游工藝、瓷器水晶、裝飾工藝、喜慶工藝飾品配件2.5相框2.5旅游工藝2.5瓷器水晶2.5裝飾工藝12.5喜慶工藝2.5四層生產企業直銷中心生產直銷中心25一期主要經營品種：花類、玩具、珠寶、首飾、工藝飾品案例模式借鑒——義烏國際商貿城樓層經營品種各經營品種所占面積27案例模式借鑒——義烏國際商貿城一期各經營品種所占面積的大概比例案例模式借鑒——義烏國際商貿城一期各經營品種所占面積的大概比28案例模式借鑒——義烏國際商貿城樓層經營品種各經營品種所占面積的大概比例（%）一層雨具、傘具、箱包雨具2.5傘具2.5箱包15二層鎖具、五金工具、配件、電工產品、車類、旅游購物中心鎖具2.25五金工具·配件12.5電工產品2.25車類1旅游購物中心2三層五金廚衛、小家電·剃須刀、電訊器材、電子儀表儀器、電池、鐘表、旅游購物中心五金廚衛5小家電·剃須刀4電子儀表儀器照相器材1.5電池·燈具1.5鐘表3電訊器材3旅游購物中心2四層生產企業直銷中心生產直銷中心20五層特色展館、外貿機構設計特色展館等20二期主要經營品種：五金、電子、電器、箱包、鐘表、雨具案例模式借鑒——義烏國際商貿城樓層經營品種各經營品種所占面積29案例模式借鑒——義烏國際商貿城二期各經營品種所占面積的大概比例案例模式借鑒——義烏國際商貿城二期各經營品種所占面積的大概比30義烏商品產地及經營戶原籍情況商品產地配置情況地區占比（%）備注浙江省內72.05其中金華51.4%；義烏42.54%廣東13.84廣東玩具與電子電器其他地區14.11

合計100

經營戶原籍組成情況地區占比（%）備注義烏本地66.74

浙江省內義烏市外26溫州占7.55％境外經營戶0.23韓國、東南亞等地的外商為主浙江省外其他地區7.03

合計100

商品以浙江省內為主，浙江作為生產大省，是市場成功基礎義烏人善經商也是市場成功的根本義烏商品產地及經營戶原籍情況商品產地配置情況地區占比（%）備31義烏成功的原因政府政策支持是市場發展的堅強后盾義烏市政府確立并堅定不移地實施“興商建市”發展戰略，走以商貿業為龍頭帶動區域經濟社會全面發展之路，浙江省委省政府兩次專門發文，在全省學習推廣義烏發展經驗；國家領導、專家先后到中國小商品城視察、檢查、指導工作；遵循市場規則的經營理念是市場發展的保證經商意識強烈、遵循商業規則；秉持誠信經營的原則；地方產業是市場成功堅強的基礎浙江省是制造行業大省，大量的中小型的小商品制造企業需要專業市場為銷售渠道義烏成功的原因政府政策支持是市場發展的堅強后盾32義烏成功的原因經營決策促進市場發展天天博覽會：1995年，“首屆小商品博覽會”舉辦，并于每年舉辦一屆，至2002年發展成為“首屆中國義烏國際小商品博覽會”（義博會），2006年舉辦全國首屆行書、草書大展活動和首屆中國小商品城文化藝術節。優惠吸納采購商：《關于進一步加強市場引進名牌商品和規模采購商的實施意見（試行）》在2002年出臺。提出了關于國外著名采購企業、國內上市流通企業等規模采購商進駐中國小商品城的優惠政策。連鎖配送中心：2007年10月，眉山義烏商貿城和義烏小商品連鎖配送中心正式開業。這是繼黑龍江省尚志市后，設立的第二個集商品展示、代理采購、物流配送于一體的連鎖配送中心。經營費用的降低：2006年，為降低商家經營成本，一是下調部分市場經營戶空調使用費，調整部分商家續租租金，兩項讓利近9000萬元。義烏成功的原因經營決策促進市場發展33案例思考——青島國際工藝品城定位：北方地區最大的的工藝品市場，地處308國道黃金要道；功能：集展示、商鋪、貿易、餐飲、銷售批發、購物以及辦公為一體現狀：一期商業銷售火爆，后續經營乏力優勢：著力介入飾品產業鏈各個環節，在行業內有一定影響。案例思考——青島國際工藝品城定位：北方地區最大的的工藝品市場34青島國際工藝品城的借鑒啟示：重視招商銷售，忽視后續經營和采購商的有效拓展，致使后續經營乏力，難以支撐市場的后續發展和二期的良性銷售；現階段社會效益最大化為目標，而定位模糊，投入產出比低；著力打造飾品產業鏈的前端（飾品學校、產業園、貴金屬基地等），而忽視了產業交易鏈和商業地價值鏈的關鍵一環——消費者（采購商），鏈條沒有被有效的牽動和運轉。青島國際工藝品城的借鑒啟示：重視招商銷售，忽視后續經營和采購35中國批發市場新項目帶來的反思項目名稱項目規模項目定位目前狀況廣州國際玩具禮品城共40萬平方米，首期建面約10萬平方米，商鋪近800個，二期除商鋪外，還設有研發中心，約10萬平方米的大型展覽中心為舉辦國內外各種訂貨會、采購會、綜合展覽活動等提供便捷的服務，三期包括一個占地約4萬平方米的商務主題公園，

集娛樂、游玩、體驗為一體項目定位于信息化、國際性、物流型，以“商流、信息流、資金流、物流”合一為目標，

建成后將成為全球最大的玩具禮品商流中心。開業已有兩年，800多家商鋪只有300多家開門營業，偌大的整個市場門可羅雀，顯得冷清；由于配套設施好，規劃先進，政府方面提供了很大的支持，市場前景依然樂觀，并將該市場列入未來五年重點培育的市場。武漢龍王廟國際廣場占地117畝，建面約28萬平米，投資達30億元。是武漢市重點建設項目；武漢市最大的內資商業地產項目，是漢正街改造的龍頭項目全力打造集批發、購物、時尚、休閑、娛樂、旅游于一體的國際化商貿旅游航母，由龍王廟國際服裝城、龍王廟國際鞋城、龍王廟國際皮具箱包城、龍王廟國際禮品飾品城、電子商務等組成一期工程龍王廟國際禮品飾品城已于2005年12月28日正式交付業主；二期、三期工程預計分別于2006年底和2007年年中投入使用。據說目前招商狀況不太理想重慶盛世金源國際商貿城

西部最大的單體批發市場，總投資額26億、總建筑面積68萬平米、超過5000余商戶同場經營，4000個停車位，5萬平方物流配送中心以品牌服飾、現代家飾、工藝禮品、日用商品交易為核心的復合產業形態，以展示和推介為主題的、經營多種品牌商品的、鏈接電子商務系統的、具有完善配套服務功能的、大型和規范的、現代化和國際化的市場交易和會展中心。2007年10月29日開業，共七層，目前僅開業三個樓層，招商進展緩慢，基于重慶市政府對老市場的重新規劃與拆遷，本市場前景尚為樂觀。鵬潤國際時尚購物中心總建筑面積約60萬平米,32.8萬平方米的商業面積、5萬平方米的酒店、3萬平方米的寫字樓和1.2萬平方米的會展中心以服裝為主，小商品為輔，批發與零售結合，定位為“采購中心+購物中心”，幾經改變定位，招商反映不太理想，項目預計2007年年底竣工，2008年上半年開業中國的批發業在快速的發展中也面臨著一定的問題中國批發市場新項目帶來的反思項目名稱項目規模項目定位目前狀況36中國批發市場新項目帶來的反思閉門造車，沒有真正了解客戶需求；招商策略沒有落到實處；作秀行為，專家、學者、協會、政府官員有很大程度是作秀行為，諸如項目得到專家學者認可之類話題，結果受傷的還是投資者自己；項目硬傷，項目挑戰強勢市場，教育消費者市場，付出慘重代價；投資者過于看重短期盈利目標，沒有堅守市場的經濟決心或實力；大絮宣傳炒作，以為有了名氣就會成功，結果是有了名聲卻沒有市場。中國批發市場新項目帶來的反思閉門造車，沒有真正了解客戶需求；37機會背景面臨的外部環境及自身剖析案例及模式借鑒項目國內市場機會機會背景分析機會背景面臨的外部環境及自身剖析38市場分析回顧總結青島產業優勢沒有沒有升級為品牌優勢，項目必須在產業鏈的上游和下游進行有效的整合，擔當起成就青島飾品品牌的大任，這也是項目的機會點所在；青島的飾品成品多以外單形式出口，技術依托于韓國技術，在產業鏈發展上更加與廣州相似，兩頭在外的局面使采購平臺的發展有一定的瓶頸；項目成功和形成差異化的關鍵點恰是青島飾品業的技術優勢和產業優勢，我們不能舍本逐末。市場分析回顧總結青島產業優勢沒有沒有升級為品牌優勢，項目必須39義烏的創新給青島帶來的機會義烏市商城集團啟動了一項旨在為全國小型采購商代理采購、連鎖配送的新業務。遼寧、湖北、河北、河南、陜西、貴州、湖南、廣東、江蘇等10余個省市的近20個專業小商品市場設立義烏小商品展示中心的有關事宜，正在洽談之中；走出國門，義烏小商品城落戶首爾，一個個在異國他鄉“克隆”出來的市場相繼取得成功。青島也同樣可以發揮自身優勢的同時克隆和利用義烏的影響力和成熟經驗義烏的創新給青島帶來的機會義烏市商城集團啟動了一項旨在為全國40義烏的創新給青島帶來的機會在青島中國國際小商品城引入集商品展示、代理采購、物流配送于一體的連鎖配送中心有效的拓展項目的影響力同時促使項目快速啟動。義烏義烏的創新給青島帶來的機會在青島中國國際小商品城引入義烏41機會背景——臨空經濟圈的絕佳優勢臨空經濟圈是局部的，但其產生的經濟效益應該是國際化的，只有將臨空經濟帶的發展建立在全球的、全國的觀念基礎上，臨空經濟帶才會有更大的發展空間，更具備成長活力；航空運輸和物流服務產業，航空運輸的貨物一般具有重量輕、體積小、技術精、價值高、鮮活和事急等特點；（飾品工藝品恰恰存在這個特點）臨空經濟的快速發展必將推動青島的國際化和市場化程度的提高，為項目的發展帶來極大的優勢和機遇。我們不是站在青島的角度看項目，而是站在世界的角度看項目機會背景——臨空經濟圈的絕佳優勢臨空經濟圈是局部的，但其產生42機會背景——飾品產業面臨升級人民幣升值環境成本政府政策勞動力成本飾品產業面臨升級和重新洗牌品牌出現成為必然機會背景——飾品產業面臨升級人民幣升值環境成本政府政策勞動力43企業對于項目的未來發展愿望品牌目標建立中韓國際小商品城的品牌知名度和美譽度速度目標如此大的體量如何快速消化利潤目標利潤的盡可能最大化項目開發目標體系戰略目標社會效益最大化，市場經營效益最大化，著眼永續經營工程，打造廣闊贏利平臺著眼永續經營工程，打造廣闊的盈利平臺企業對于項目的未來發展愿望品牌目標建立中韓國際小商品城的品牌44——青島已成為世界飾品產業的重要一極，貿易平臺需要搭建——商業地產模式的創新是大勢所趨——國內的大多市場停留在攤位批發形式，功能配套不完備——國外批發市場逐漸滲透到國內，存在借勢的機會點局勢市機企業愿景：著眼永續經營工程，打造廣闊的盈利平臺青島，呼喚產業孵化基地運營模式的創新——青島已成為世界飾品產業的重要一極，貿易平臺需要搭建——商45項目整體發展定位客戶定位與深入挖掘功能定位及經營方式論證產品規劃價格定位空港核心區規劃建議項目整體發展定位46打破傳統批發模式的束縛，實現“批零兼營”的經營模式的轉型著眼永續經營工程，打造廣闊贏利平臺銷售與經營的兼顧，一、二期經營和三期開發的兼顧中韓國際小商品城發展核心思想打破傳統批發模式的束縛，實現“批零兼營”的經營模式的轉型著47項目的戰略定位建設成為在環渤海經濟圈框架下的大青島空港核心經濟區內具有飾品產業孵化功能的專業展貿中心項目的戰略定位建設成為在環渤海經濟圈框架下的大青島空港核心經48定位詮釋青島——“世界流行飾品的制造中心”的地位越發穩固，以“原產地的常年展貿中心”的主題，同時強調項目的產業孵化功能和服務功能定位詮釋青島——49項目的主題概念主題概念是一個統領全局的制高點和中心

主題概念是一種包裝或一種說法

飾品展貿中樞，產業孵化基地核心、根本信息集合交流行業的地位產業優化方向趨勢，增強青島企業未來競爭力項目的主題概念主題概念是一個統領全局的制高點和中心主題概50項目定位下的發展戰略以帶動青島制造業和現代服務業的發展為目標;以流行飾品和多種相關時尚商品的采購博覽為重點;以建立為國際中小企業進入中國市場（包括銷售和采購等）綜合型服務平臺和中國產品拓展海外市場的平臺為核心。項目定位下的發展戰略以帶動青島制造業和現代服務業的發展為目標51項目整體發展定位客戶定位與深入挖掘功能定位及經營方式論證產品規劃價格定位空港核心區規劃建議項目整體發展定位52客戶分析回顧——經營客戶分析全部被訪者中外地客商占78.8%，本地客商僅占21.2%。其中除即墨小商品城外，其他專業市場的外地客商均占70%以上。近七成的被訪者是通過租賃取得商鋪使用權的，而購買比例則僅占三成；中韓小商品城和工藝品城商鋪租賃比率相對較低，但是租賃比率依然在40—60%之間。客戶分析回顧——經營客戶分析全部被訪者中外地客商占78.8%53項目目標客戶類型客戶類型目標客戶批發商業投資商鋪客戶、國內外經銷商和代理商、廠家銷售部門、各地批發市場經營者、國外批售中心（OMM）、C&C交易模式的批發企業（藍格賽）零售商業品牌專賣店、主題商店、商業街等方面的投資企業輔助商業倉儲、包裝、配送、餐飲、銀行、郵局、托運、會展、商務中心、會所、娛樂和休閑項目、拍賣配套服務稅務、法律、培訓、商務、財務、中介、信息、廣告、展示一個復合型的批發市場，而不僅僅是一個批發市場。所以項目的目標客戶的非常復雜，具體分析大約分為四大類客戶類型

項目目標客戶類型客戶類型目標客戶批發商業投資商鋪54本項目客戶分析找出本項目各類潛在客群根據產業特點、市場狀況、項目的實際情況逐個分析根據分析結果得出主要客群次要客群邊緣客群等定位青島本地飾品企業和商家——項目未來發展特色的基礎廣州、義烏飾品企業商家——項目前期經營發展的基礎韓國流行飾品商家——項目輻射全國和發展特色基點本地投資型客群——項目良好銷售的基礎外地投資型客群——易形成聯動效應利于銷售本項目客戶分析找出本項目根據產業特點、根據分析結果得出青島本55招商銷售目標客群界定1、青島市飾品企業有強烈提升銷售渠道需求的企業2、義烏飾品企業及批發市場商戶3、廣州飾品企業及批發商4、韓國飾品、服飾商家5、本地投資型客戶核心客戶游離客戶偶得客戶飾品等行業領袖企業的跟隨者；成長迅速，有擴大飾品銷售渠道的商家1、國內其他市場的飾品商家2、外地投資型客戶招商銷售目標客群界定1、青島市飾品企業有強烈提升銷售渠道需求56商業地產價值鏈核心力國際貿易國內貿易通過展覽和引入采購中心辦達成交易

重點推廣對象

基本吸引對象華北及東北地區批發業務項目目標貿易對象定位商業地產價值鏈核心力國際貿易國內貿易通過展覽和引入重點推廣57項目整體發展定位客戶定位與深入挖掘功能定位及經營方式論證產品規劃價格定位空港核心區規劃建議項目整體發展定位58項目功能定位以當地企業和廣州、義烏飾品企業為基礎，吸引全國的飾品企業、工藝品商家入駐該交易市場，建成以專區交易市場、電子商務中心、網絡運營中心、品牌展示中心、會議中心、小型商務洽談中心、物流中心為主的專業功能區域，使入駐該交易中心的客戶能夠同時完成產品采購、產品銷售、品牌展示、產品運輸、產品出口等多項業務。

項目功能定位以當地企業和廣州、義烏飾品企業為基礎，59中韓小商品城整體功能設計商務辦公服務功能區信息服務功能區休閑娛樂功能區會展會議推介培訓功能區倉儲、配送服務功能區零售商業功能區公共環境設施服務區管理功能區展示、交易功能區中韓小商品城整體功能設計商務辦公服務功能區信息服務功能區休閑60功能設計——展示、交易功能區同當前批發市場的主要差異表現在：集中主題規劃，導購便利（吸收零售商業的優點）；增加了展示的設計，為交易提供了一個動態的展示平臺（有利于展示商品的風采，便于看樣定貨）；經營產品中高檔以品牌商品為主導（通過展覽展示為品牌企業提供一個推廣新品和展示企業的平臺，有助于吸引品牌服裝企業進入本項目，體現本項目的中檔商品交易中心的定位）；對于小的代理商可將倉儲和批發、零售一體化，但需達到展示功能要求（設計標準模式、類似街面專賣店）；可配計算機，進行客戶管理，倉儲管理（MIS系統）。展示功能與交易功能區，通過動態的展覽展示提升本項目的輻射半徑，展示功能將成為本項目的核心引擎。功能設計——展示、交易功能區同當前批發市場的主要差異表現在：61功能設計——會展會議、推介培訓服務功能區該區域是市場的配套功能區，主要是提高檔次和水平；同學院、行業協會等共同成立具有一定權威的專家顧問組委會，為會展會議、推出和培訓奠定基礎；有計劃、有主題地組織各種會展會議。對飾品可以安排各種主題的飾品模特表演，動態地推出各個新產品，并成為一道獨特的風景城，例如季節主題：春、夏、秋、冬；可以增加市場的“熱點”和“興奮點”，吸引人流；成為中國飾品博覽中心和推介中心；定期組織實用性飾品大獎賽（設立一個基金），有專家團評審；有目的、有計劃地對批發企業的員工和經理人組織系列培訓，提高經營人的素質，發展其技能，開發其潛力，變得更有才干。功能設計——會展會議、推介培訓服務功能區該區域是市場的配套功62功能設計——休閑娛樂功能經營者既是一個龐大的經營群體，也是一個龐大的消費群體，一定對休閑娛樂功能存在著巨大的需求，為了業務的需要，接待客戶需要一定的休閑娛樂設施；該區域為配套服務區，以滿足本項目經營主體和消費者需求為主導，可以規劃批發商會所，設置各種時尚休閑的項目，例如健身房、乒乓球室、美容瘦身、棋牌室等運動休閑項目；各種文化主題的咖啡廳、餐廳；設置商務娛樂、餐飲和業余時間休閑活動功能等。功能設計——休閑娛樂功能經營者既是一個龐大的經營群體，也是一63功能設計——信息服務功能

委托高校或研究所，設計市場的經濟結構模型，建立相應的供求曲線圖，以預測和分析市場前景；有組織的收集相關信息，并實行免費和有償的服務；創辦市場自己的專業雜志和報紙，推介產品和郵購服務，發布推介的活動和企業形象宣傳；攤位展示主題設計服務，企業和商品的廣告創意和設計服務，提高市場的整體形象水平；負責市場自身的宣傳，每年必須有完整的廣告計劃，廣告主題、廣告創意、設計方案，保證經營人的共同利益；借Internet網絡發布各種信息。信息服務功能區主要是收集、加工和處理各種行情，及時為入駐的企業發布信息，以指導企業生產經營活動，成為行業市場信息發布中心是目標，主要功能為媒體發布行業信息、信息分析和收集、廣告展新規劃、展示廣告設計、建立經濟模型供求線、辦媒體（雜志、報）、Internet網絡。功能設計——信息服務功能

委托高校或研究所，設計市場的經濟結64中韓國際小商品城正式匯報（定位部分）2008年1月16日謹呈：青島政建投資集團有限公司中韓國際小商品城2008年1月16日謹呈：青島政建投資集團有65項目整體工作思路發展戰略資源挖掘機會分析功能定位價格定位客戶定位業態定位案例研究模式借鑒發展定位物業發展建議產品規劃功能配比配套設施宏觀經濟背景城市規劃研究前期項目價值挖掘大勢分析資料收集實地調研問卷調查客戶訪談規劃設計跟進格局分析競爭分析客戶分析項目本體分析區位價值項目界定資料收集實地調研行業分析項目整體工作思路發展戰略資源挖掘機會分析功能定位價格定位客戶66營銷策略思路企業愿望模式案例借鑒外部：環境影響總述內部：自身條件研判項目核心問題機會背景分析項目價值研判項目定位物業發展建議財務成本分析客戶定位產品規劃—商業布局價格定位功能定位回顧：核心問題是否得到解決配套業態規劃營銷策略思路企業愿望模式案例借鑒外部：環境影響總述內部：自身67核心問題核心問題68中韓國際小商品城的初印象一個成功起步的商業航母在青島具有一定影響力的商業項目面臨競爭和機遇的商業項目經營客戶不斷演進的商業項目可永續經營發展的商業地產項目承載企業理想的商業航母中韓國際小商品城是需要提升，整合與可持續發展的商業航母中韓國際小商品城的初印象一個成功起步的商業航母中韓國際小商品69核心問題一：項目規模大，在動態發展過程中如何占得競爭優勢和可持續發展？解決思路：強勢建立三期的知名度同時，有效開展其他營銷和經營活動促進一二期的經營，同時與三期進行互動；核心問題二：項目是否具有足夠市場空間，具備差異化的競爭優勢？解決思路：尋找市場、項目自身、產業發展的機會，在市場空白點建立項目的競爭優勢，有效的利用空港經濟圈的平臺核心問題三：項目如何創新？解決思路：小商品市場流通模式的創新、產業服務鏈的創新和業態創新；市場的唯一性和差異性。核心問題解析項目發展策略，切實解決項目的核心問題核心問題一：項目規模大，在動態發展過程中如何占得競爭優勢和可70機會背景所面臨的外部環境及自身剖析案例借鑒市場回顧及宏觀環境機會機會背景分析機會背景所面臨的外部環境及自身剖析71戰略高度創新源于對大勢的把握。沒有對大勢的預見，理念與戰略創新就成為無源之水，無本之木，成為失去方向的航船！從城市切入項目的思考戰略高度創新源于對大勢的把握。沒有對大勢的預見，理念與戰略創72中國經濟強市，山東省經濟核心及對外窗口青島對整個山東省經濟總量貢獻巨大，2005年GDP占山東省GDP總量的14.6％，是山東省最大的經濟體，綜合經濟實力在全國城市中居第10位，在15個副省級城市中居第4位。青島與長三角、珠三角及環渤海灣等都市圈有深度的經濟合作和貿易往來，經濟合作關系延至韓國、日本及朝鮮等國，是山東半島的第一經濟核心和外貿窗口青島韓國濟南（政治、文化、教育核心）青島（經濟、工業、貿易核心）中國經濟強市，山東省經濟核心及對外窗口青島對整個山東省經濟總73中國北方重要的海濱生態城市，旅游大市全市海岸線(含所屬海島岸線)總長為870公里，其中大陸岸線730公里，占山東省岸線的1/4。2005年，青島旅游業總收入為256.6億元，約占GDP總量的1/10，2004及2005年均位列中國旅游城市top10。中國北方重要的海濱生態城市，旅游大市全市海岸線(含所屬海島岸74中國對外貿易強市，交通強市貿易強市青島港全年列中國第五位礦石、原油等吞吐量列中國第一位口岸外向度75%，列中國第一位交通強市高速公路總里程全國高速公路總里程的六十分之一，占全省六分之一青島市高速公路發展水平在全國同類城市中名列第一，并已初步達到發達國家水平。中國對外貿易強市，交通強市貿易強市交通強市75中國的第二大品牌之都青島擁有電子通訊、信息家電、化工橡膠、飲料食品、汽車船舶、服裝服飾六大支柱產業。城市中國名牌產品（個）中國馳名商標（件）中國行業標志性品牌（個）深圳441611青島44157佛山40147寧波35125蘇州29175紹興26155中國的第二大品牌之都青島擁有電子通訊、信息家電、化工橡膠、飲76中國未來的世界城市世界城市的概念世界城市概念早在1915年就由西方城市和區域規劃先驅PatrickGeddes在其所著《演化中的城市》一書中提出。現代世界城市的本質特征是擁有全球經濟控制能力，其來源是跨國企業總部與作為生產者服務核心部分的跨國銀行的總部。世界城市是以技術革命為其產生根本動因的，現代的世界城市尤其受到信息技術不斷創新的深刻影響。中國未來的世界城市世界城市的概念77世界著名空港產業區發展歷程在1959年愛爾蘭成立了香農國際航空港自由貿易區，利用國外資金和原料發展加工貿易，代表世界空港產業區的誕生；世界各國的許多機場，如美國的洛杉磯和菲尼克斯機場、日本的大阪和長崎機場、德國的法蘭克福和漢堡機場、荷蘭的史希斯浦爾機場、馬來西亞的蘇邦國際機場等，都在臨港地區發展了空港產業，并且都在使空港產業區向航空城發展。世界著名空港產業區發展歷程在1959年愛爾蘭成立了香農國際航78世界著名空港產業區發展歷程美國達拉斯的依托伏特沃國際機場是全球最大的批發采購展銷市場，交易額高達75億美元/年。機場吸引了一批跨國高科技企業入駐，把達拉斯變成了“德州硅谷”，成為帶動當地經濟發展的支柱。荷蘭阿姆斯特丹的史基浦機場除了航空運輸，不僅有高檔寫字樓，還有會議、展覽中心、批發市場，以及便捷的物流中心，方便地連接陸、海、空等各種交通。航空城里寫字樓租金超過阿姆斯特丹市中心租金，有5.2萬人/天在此工作；世界著名空港產業區發展歷程美國達拉斯的依托伏特沃國際機場是全79對項目區域的再次剖析——臨空經濟青島流亭空港產業區制造業基地總規劃面積16.8平方公里，定位于電子信息、機械制造、精細化工、紡織服裝、現代物流等新興行業，分為一期、二期、歐洲產業園三個片區，產業區日漸雛形，物流功能急需完善。中韓國際小商品城國際輕紡城歐洲產業園北方電子數碼信息城中韓國際小商品城4,5期用地建材城日漸繁榮的臨空經濟圈對項目區域的再次剖析——臨空經濟青島流亭空港產業區制造業基地80外部：環境影響總述外部環境對項目成功開發的機遇與挑戰同在今天的青島，正在發生激動人心的、異乎尋常的變化，奧運、WTO、大青島、青島新格局……必將創造中國乃至青島的商業物業有著巨大的市場需求。思路決定出路。對于中韓國際小商城來說，必須從更高的層面、更大的區域尺度上梳理思路、盤存要素、配置資源，在項目定位、功能設計、服務配置、推廣公共方面有所創新，把以往的劣勢全部變成優勢。青島的商業物業市場有著非常大的前景和優越的發展條件，其間蘊含著極巨大的發展商機。外部：環境影響總述外部環境對項目成功開發的機遇與挑戰同在今天81內部：自身條件研判優：一二期的成功起步，為項目后期開發奠定基礎；三期地塊周邊交通便利；整體規劃較為超前，適應性較強；劣：三期商業體量較大，加大項目的招商和培育難度；在一二期未完全進入良好經營期時，三期開始面市，市場風險較大大；小商品的定位已深入人心，觀念較難改變。自身條件優劣明顯，如何突出與歸避內部：自身條件研判優：劣：自身條件優劣明顯，如何突出與歸避82本項目期望結果分析外部環境對項目成功開發利弊參半自身條件優劣明顯，如何突出與歸避外內形成項目品牌，創新模式的搭建，完成招商，良性運營進行差異化競爭，找到市場相對空白點和機會點陷入于惡性競爭的被動競爭陷入后期貨量銷售乏力的局面有效的價格和貨量控制，創造后期較高的收益收益定位出現偏差，陷入激烈的客戶爭奪戰中準確鎖定目標客戶，定制產品，產生強有力的客戶引導力，降低競爭風險客戶品牌塑造度小，對項目開發和項目銷售促進作用小塑造品牌，通過品牌帶動后期開發，通過項目品牌帶動公司品牌，創新經營模式的搭建品牌非期望結果期望結果本項目期望結果分析外部環境對項目成功開發利弊參半自身條件優劣83機會背景面臨的外部環境及自身剖析案例及模式借鑒項目國內市場機會機會背景分析機會背景面臨的外部環境及自身剖析84模式借鑒——國際批發市場的發展趨勢根據業內人士對批發市場的研究分析，發達國家的批發業已發生了明顯的變化。國外的流通產業發展的趨勢是從以生產者為主導發展到以批發商為主導，最終發展到以零售商為主導。生產主導批發主導零售主導萬客隆、麥德龍、山姆店等應該說都是從批發業向零售業過渡轉型過程中的商業業態。大力發展物流，做配送服務，通過與物流、網絡的有效整合來完成傳統批發市場的轉型，使批發企業向規模化、連鎖化發展。模式借鑒——國際批發市場的發展趨勢根據業內人士對85模式借鑒——國外批發企業進入中國的模式（1）與較小的零售商建立倉庫批發市場德國麥德龍公司在中國以經銷商的名義登記，開展批發業務，并在上海、無錫和寧波建立四個連鎖倉庫市場。（2）在出售國內生產產品的幌子下潛入批發市場，建立批發銷售網可口可樂在中國已投入8億美元建立20多家地方工廠，每家都擁有廣闊的銷售網（3）在中國建立銷售代理網代理商促銷的國外品牌產品包括汽車、電腦、機械、設備、服裝、食品和日用品等等，這種批發業務是由不同層次的代理進行的。（4）投資在產品生產、流通和經銷以及建立加工和配給中心，以此做批發業務中國雖然仍未對外開放批發市場，但外國批發商主要采取以下四種辦法在中國建立批發網絡：據有關專家介紹，外國批發商進入中國批發市場的典型做法是：一開頭做零售，然后發展成連鎖商店，再后就建立配給中心，最后進行批發業務。模式借鑒——國外批發企業進入中國的模式（1）與較小的零售商建86模式借鑒——現代會展博覽與專業批發市場

由于現代會展博覽是比專業批發市場內容更為寬廣、豐富的產業概念，其包容性更強，以現代會展博覽為依托能夠比專業批發市場開拓出更為廣闊的后續發展空間；會展博覽囊括會議、展覽、展示、展銷、批發交易、信息交流、大眾消費、社會公眾活動等內容，遠比單純的批發交易豐富和全面，并且具備更大的公眾參與性，吸引人流、聚攏人氣的能力更強；專業性的博覽會既可以在中心城市舉辦，也可以選擇在擁有比較雄厚的產業基礎或市場要素相對集中的區城舉辦。從市場化因素和產業鏈關系上看，在這些區城舉辦專業性的行業博覽會甚至可能比在中心城市更加具有號召力和說服力。模式借鑒——現代會展博覽與專業批發市場

由于現代會展博覽是比87模式借鑒啟示若從開發形式看，中韓國際小商品城屬于房地產開發，我們研究認為，入世后對以批發市場為依托的商業房地產業也會帶來一定的影響；不研究國際上批發市場的發展趨勢，不研究國外的批發行業的規律，盲目的投資建設傳統的批發市場，風險是非常大的；采用適度超前的手段，建設一個符合市場需求的項目，利用國外批發企業試圖進入中國的機會，通過合資、合作等模式，共同建立具有國際水平的批發市場；高檔次的國際性會展博覽活動就可以提高一個區域在國際上的知名度，這是以傳統的銷售方式和市場推廣方式所難以達到的，必須著力開展這方面的工作。模式借鑒啟示若從開發形式看，中韓國際小商品城屬于房地產開發，88兩個案例：義烏國際商貿城青島國際工藝品城兩個案例：89案例模式借鑒——義烏國際商貿城一期工程占地420畝、建面34萬平方米，設主體市場、生產企業直銷中心、商品采購中心、倉儲中心、餐飲中心五大經營區，共有9000多個商位1萬多戶經營戶。商品銷往140多個國家和地區，90%以上商位承接外貿業務，外貿出口占60%以上。義烏國際商貿城相對應電子商務平臺義烏國際商貿城在線，平臺以義烏國際商貿城為中心，全面實現義烏電子商務功能。案例模式借鑒——義烏國際商貿城一期工程占地420畝、建面3490案例模式借鑒——義烏國際商貿城樓層經營品種各經營品種所占面積的大概比例（%）一層普通玩具、電動玩具、充氣玩具、毛絨玩具、花類普通玩具9電動玩具2充氣玩具3毛絨玩具3.5花類7.5二層珠寶、頭飾珠寶12.5頭飾12.5三層飾品配件、相框、旅游工藝、瓷器水晶、裝飾工藝、喜慶工藝飾品配件2.5相框2.5旅游工藝2.5瓷器水晶2.5裝飾工藝12.5喜慶工藝2.5四層生產企業直銷中心生產直銷中心25一期主要經營品種：花類、玩具、珠寶、首飾、工藝飾品案例模式借鑒——義烏國際商貿城樓層經營品種各經營品種所占面積91案例模式借鑒——義烏國際商貿城一期各經營品種所占面積的大概比例案例模式借鑒——義烏國際商貿城一期各經營品種所占面積的大概比92案例模式借鑒——義烏國際商貿城樓層經營品種各經營品種所占面積的大概比例（%）一層雨具、傘具、箱包雨具2.5傘具2.5箱包15二層鎖具、五金工具、配件、電工產品、車類、旅游購物中心鎖具2.25五金工具·配件12.5電工產品2.25車類1旅游購物中心2三層五金廚衛、小家電·剃須刀、電訊器材、電子儀表儀器、電池、鐘表、旅游購物中心五金廚衛5小家電·剃須刀4電子儀表儀器照相器材1.5電池·燈具1.5鐘表3電訊器材3旅游購物中心2四層生產企業直銷中心生產直銷中心20五層特色展館、外貿機構設計特色展館等20二期主要經營品種：五金、電子、電器、箱包、鐘表、雨具案例模式借鑒——義烏國際商貿城樓層經營品種各經營品種所占面積93案例模式借鑒——義烏國際商貿城二期各經營品種所占面積的大概比例案例模式借鑒——義烏國際商貿城二期各經營品種所占面積的大概比94義烏商品產地及經營戶原籍情況商品產地配置情況地區占比（%）備注浙江省內72.05其中金華51.4%；義烏42.54%廣東13.84廣東玩具與電子電器其他地區14.11

合計100

經營戶原籍組成情況地區占比（%）備注義烏本地66.74

浙江省內義烏市外26溫州占7.55％境外經營戶0.23韓國、東南亞等地的外商為主浙江省外其他地區7.03

合計100

商品以浙江省內為主，浙江作為生產大省，是市場成功基礎義烏人善經商也是市場成功的根本義烏商品產地及經營戶原籍情況商品產地配置情況地區占比（%）備95義烏成功的原因政府政策支持是市場發展的堅強后盾義烏市政府確立并堅定不移地實施“興商建市”發展戰略，走以商貿業為龍頭帶動區域經濟社會全面發展之路，浙江省委省政府兩次專門發文，在全省學習推廣義烏發展經驗；國家領導、專家先后到中國小商品城視察、檢查、指導工作；遵循市場規則的經營理念是市場發展的保證經商意識強烈、遵循商業規則；秉持誠信經營的原則；地方產業是市場成功堅強的基礎浙江省是制造行業大省，大量的中小型的小商品制造企業需要專業市場為銷售渠道義烏成功的原因政府政策支持是市場發展的堅強后盾96義烏成功的原因經營決策促進市場發展天天博覽會：1995年，“首屆小商品博覽會”舉辦，并于每年舉辦一屆，至2002年發展成為“首屆中國義烏國際小商品博覽會”（義博會），2006年舉辦全國首屆行書、草書大展活動和首屆中國小商品城文化藝術節。優惠吸納采購商：《關于進一步加強市場引進名牌商品和規模采購商的實施意見（試行）》在2002年出臺。提出了關于國外著名采購企業、國內上市流通企業等規模采購商進駐中國小商品城的優惠政策。連鎖配送中心：2007年10月，眉山義烏商貿城和義烏小商品連鎖配送中心正式開業。這是繼黑龍江省尚志市后，設立的第二個集商品展示、代理采購、物流配送于一體的連鎖配送中心。經營費用的降低：2006年，為降低商家經營成本，一是下調部分市場經營戶空調使用費，調整部分商家續租租金，兩項讓利近9000萬元。義烏成功的原因經營決策促進市場發展97案例思考——青島國際工藝品城定位：北方地區最大的的工藝品市場，地處308國道黃金要道；功能：集展示、商鋪、貿易、餐飲、銷售批發、購物以及辦公為一體現狀：一期商業銷售火爆，后續經營乏力優勢：著力介入飾品產業鏈各個環節，在行業內有一定影響。案例思考——青島國際工藝品城定位：北方地區最大的的工藝品市場98青島國際工藝品城的借鑒啟示：重視招商銷售，忽視后續經營和采購商的有效拓展，致使后續經營乏力，難以支撐市場的后續發展和二期的良性銷售；現階段社會效益最大化為目標，而定位模糊，投入產出比低；著力打造飾品產業鏈的前端（飾品學校、產業園、貴金屬基地等），而忽視了產業交易鏈和商業地價值鏈的關鍵一環——消費者（采購商），鏈條沒有被有效的牽動和運轉。青島國際工藝品城的借鑒啟示：重視招商銷售，忽視后續經營和采購99中國批發市場新項目帶來的反思項目名稱項目規模項目定位目前狀況廣州國際玩具禮品城共40萬平方米，首期建面約10萬平方米，商鋪近800個，二期除商鋪外，還設有研發中心，約10萬平方米的大型展覽中心為舉辦國內外各種訂貨會、采購會、綜合展覽活動等提供便捷的服務，三期包括一個占地約4萬平方米的商務主題公園，

集娛樂、游玩、體驗為一體項目定位于信息化、國際性、物流型，以“商流、信息流、資金流、物流”合一為目標，

建成后將成為全球最大的玩具禮品商流中心。開業已有兩年，800多家商鋪只有300多家開門營業，偌大的整個市場門可羅雀，顯得冷清；由于配套設施好，規劃先進，政府方面提供了很大的支持，市場前景依然樂觀，并將該市場列入未來五年重點培育的市場。武漢龍王廟國際廣場占地117畝，建面約28萬平米，投資達30億元。是武漢市重點建設項目；武漢市最大的內資商業地產項目，是漢正街改造的龍頭項目全力打造集批發、購物、時尚、休閑、娛樂、旅游于一體的國際化商貿旅游航母，由龍王廟國際服裝城、龍王廟國際鞋城、龍王廟國際皮具箱包城、龍王廟國際禮品飾品城、電子商務等組成一期工程龍王廟國際禮品飾品城已于2005年12月28日正式交付業主；二期、三期工程預計分別于2006年底和2007年年中投入使用。據說目前招商狀況不太理想重慶盛世金源國際商貿城

西部最大的單體批發市場，總投資額26億、總建筑面積68萬平米、超過5000余商戶同場經營，4000個停車位，5萬平方物流配送中心以品牌服飾、現代家飾、工藝禮品、日用商品交易為核心的復合產業形態，以展示和推介為主題的、經營多種品牌商品的、鏈接電子商務系統的、具有完善配套服務功能的、大型和規范的、現代化和國際化的市場交易和會展中心。2007年10月29日開業，共七層，目前僅開業三個樓層，招商進展緩慢，基于重慶市政府對老市場的重新規劃與拆遷，本市場前景尚為樂觀。鵬潤國際時尚購物中心總建筑面積約60萬平米,32.8萬平方米的商業面積、5萬平方米的酒店、3萬平方米的寫字樓和1.2萬平方米的會展中心以服裝為主，小商品為輔，批發與零售結合，定位為“采購中心+購物中心”，幾經改變定位，招商反映不太理想，項目預計2007年年底竣工，2008年上半年開業中國的批發業在快速的發展中也面臨著一定的問題中國批發市場新項目帶來的反思項目名稱項目規模項目定位目前狀況100中國批發市場新項目帶來的反思閉門造車，沒有真正了解客戶需求；招商策略沒有落到實處；作秀行為，專家、學者、協會、政府官員有很大程度是作秀行為，諸如項目得到專家學者認可之類話題，結果受傷的還是投資者自己；項目硬傷，項目挑戰強勢市場，教育消費者市場，付出慘重代價；投資者過于看重短期盈利目標，沒有堅守市場的經濟決心或實力；大絮宣傳炒作，以為有了名氣就會成功，結果是有了名聲卻沒有市場。中國批發市場新項目帶來的反思閉門造車，沒有真正了解客戶需求；101機會背景面臨的外部環境及自身剖析案例及模式借鑒項目國內市場機會機會背景分析機會背景面臨的外部環境及自身剖析102市場分析回顧總結青島產業優勢沒有沒有升級為品牌優勢，項目必須在產業鏈的上游和下游進行有效的整合，擔當起成就青島飾品品牌的大任，這也是項目的機會點所在；青島的飾品成品多以外單形式出口，技術依托于韓國技術，在產業鏈發展上更加與廣州相似，兩頭在外的局面使采購平臺的發展有一定的瓶頸；項目成功和形成差異化的關鍵點恰是青島飾品業的技術優勢和產業優勢，我們不能舍本逐末。市場分析回顧總結青島產業優勢沒有沒有升級為品牌優勢，項目必須103義烏的創新給青島帶來的機會義烏市商城集團啟動了一項旨在為全國小型采購商代理采購、連鎖配送的新業務。遼寧、湖北、河北、河南、陜西、貴州、湖南、廣東、江蘇等10余個省市的近20個專業小商品市場設立義烏小商品展示中心的有關事宜，正在洽談之中；走出國門，義烏小商品城落戶首爾，一個個在異國他鄉“克隆”出來的市場相繼取得成功。青島也同樣可以發揮自身優勢的同時克隆和利用義烏的影響力和成熟經驗義烏的創新給青島帶來的機會義烏市商城集團啟動了一項旨在為全國104義烏的創新給青島帶來的機會在青島中國國際小商品城引入集商品展示、代理采購、物流配送于一體的連鎖配送中心有效的拓展項目的影響力同時促使項目快速啟動。義烏義烏的創新給青島帶來的機會在青島中國國際小商品城引入義烏105機會背景——臨空經濟圈的絕佳優勢臨空經濟圈是局部的，但其產生的經濟效益應該是國際化的，只有將臨空經濟帶的發展建立在全球的、全國的觀念基礎上，臨空經濟帶才會有更大的發展空間，更具備成長活力；航空運輸和物流服務產業，航空運輸的貨物一般具有重量輕、體積小、技術精、價值高、鮮活和事急等特點；（飾品工藝品恰恰存在這個特點）臨空經濟的快速發展必將推動青島的國際化和市場化程度的提高，為項目的發展帶來極大的優勢和機遇。我們不是站在青島的角度看項目，而是站在世界的角度看項目機會背景——臨空經濟圈的絕佳優勢臨空經濟圈是局部的，但其產生106機會背景——飾品產業面臨升級人民幣升值環境成本政府政策勞動力成本飾品產業面臨升級和重新洗牌品牌出現成為必然機會背景——飾品產業面臨升級人民幣升值環境成本政府政策勞動力107企業對于項目的未來發展愿望品牌目標建立中韓國際小商品城的品牌知名度和美譽度速度目標如此大的體量如何快速消化利潤目標利潤的盡可能最大化項目開發目標體系戰略目標社會效益最大化，市場經營效益最大化，著眼永續經營工程，打造廣闊贏利平臺著眼永續經營工程，打造廣闊的盈利平臺企業對于項目的未來發展愿望品牌目標建立中韓國際小商品城的品牌108——青島已成為世界飾品產業的重要一極，貿易平臺需要搭建——商業地產模式的創新是大勢所趨——國內的大多市場停留在攤位批發形式，功能配套不完備——國外批發市場逐漸滲透到國內，存在借勢的機會點局勢市機企業愿景：著眼永續經營工程，打造廣闊的盈利平臺青島，呼喚產業孵化基地運營模式的創新——青島已成為世界飾品產業的重要一極，貿易平臺需要搭建——商109項目整體發展定位客戶定位與深入挖掘功能定位及經營方式論證產品規劃價格定位空港核心區規劃建議項目整體發展定位110打破傳統批發模式的束縛，實現“批零兼營”的經營模式的轉型著眼永續經營工程，打造廣闊贏利平臺銷售與經營的兼顧，一、二期經營和三期開發的兼顧中韓國際小商品城發展核心思想打破傳統批發模式的束縛，實現“批零兼營”的經營模式的轉型著111項目的戰略定位建設成為在環渤海經濟圈框架下的大青島空港核心經濟區內具有飾品產業孵化功能的專業展貿中心項目的戰略定位建設成為在環渤海經濟圈框架下的大青島空港核心經112定位詮釋青島——“世界流行飾品的制造中心”的地位越發穩固，以“原產地的常年展貿中心”的主題，同時強調項目的產業孵化功能和服務功能定位詮釋青島——113項目的主題概念主題概念是一個統領全局的制高點和中心

主題概念是一種包裝或一種說法

飾品展貿中樞，產業孵化基地核心、根本信息集合交流行業的地位產業優化方向趨勢，增強青島企業未來競爭力項目的主題概念主題概念是一個統領全局的制高點和中心主題概114項目定位下的發展戰略以帶動青島制造業和現代服務業的發展為目標;以流行飾品和多種相關時尚商品的采購博覽為重點;以建立為國際中小企業進入中國市場（包括銷售和采購等）綜合型服務平臺和中國產品拓展海外市場的平臺為核心。項目定位下的發展戰略以帶動青島制造業和現代服務業的發展為目標115項目整體發展定位客戶定位與深入挖掘功能定位及經營方式論證產品規劃價格定位空港核心區規劃建議項目整體發展定位116客戶分析回顧——經營客戶分析全部被訪者中外地客商占78.8%，本地客商僅占21.2%。其中除即墨小商品城外，