承接查驗的組織與實施講師：漆小龍2018年7月13第一部分：承接查驗概述第二部分：承接查驗方案第三部分：簽訂承接查驗協議第四部分：資料移交第五部分：承接查驗程序第六部分：承接查驗參考資料第七部分：整體驗收移交目錄一、物業承接查驗辦法《物業承接查驗辦法》建房[2010]165號

第一條為了規范物業承接查驗行為，加強前期物業管理活動的指導和監督，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》和《物業管理條例》等法律法規的規定，制定本辦法。第二條本辦法所稱物業承接查驗，是指承接新建物業前，物業服務企業和建設單位按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。第三條物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業主共有財產的原則。第四條鼓勵物業服務企業通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設單位提供有關物業管理的建議，為實施物業承接查驗創造有利條件。一、物業承接查驗辦法第五條國務院住房和城鄉建設主管部門負責全國物業承接查驗活動的指導和監督工作。縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業承接查驗活動的指導和監督工作。第六條建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同，應當約定其所交付物業的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準。第七條建設單位制定的臨時管理規約，應當對全體業主同意授權物業服務企業代為查驗物業共用部位、共用設施設備的事項作出約定。

第八條建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，應當包含物業承接查驗的內容。前期物業服務合同就物業承接查驗的內容沒有約定或者約定不明確的，建設單位與物業服務企業可以協議補充。不能達成補充協議的，按照國家標準、行業標準履行；沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。第九條建設單位應當按照國家有關規定和物業買賣合同的約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。第十條建設單位應當在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。一、物業承接查驗辦法第十一條實施承接查驗的物業，應當具備以下條件：（一）建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；（三）教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；（四）道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；（六）物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；（七）法律、法規規定的其他條件。一、物業承接查驗辦法第十二條實施物業承接查驗，主要依據下列文件：（一）物業買賣合同；（二）臨時管理規約；（三）前期物業服務合同；（四）物業規劃設計方案；（五）建設單位移交的圖紙資料；（六）建設工程質量法規、政策、標準和規范。一、物業承接查驗辦法第十三條物業承接查驗按照下列程序進行：（一）確定物業承接查驗方案；（二）移交有關圖紙資料；（三）查驗共用部位、共用設施設備；（四）解決查驗發現的問題；（五）確認現場查驗結果；（六）簽訂物業承接查驗協議；（七）辦理物業交接手續。一、物業承接查驗辦法第十四條現場查驗20日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；（五）承接查驗所必需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。一、物業承接查驗辦法第十五條物業服務企業應當對建設單位移交的資料進行清點和核查，重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。第十六條物業服務企業應當對下列物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收：（一）共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；（二）共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；（三）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。一、物業承接查驗辦法第十七七條建建設設單位位應當當依法法移交交有關關單位位的供供水、、供電電、供供氣、、供熱熱、通通信和和有線線電視視等共共用設設施設設備，，不作為為物業服服務企企業現現場檢檢查和和驗收收的內內容。。第十八八條現現場場查驗驗應當當綜合合運用用核對對、觀觀察、、使用用、檢檢測和和試驗驗等方方法，，重點點查驗驗物業業共用用部位位、共共用設設施設設備的的配置標標準、、外觀觀質量量和使使用功功能。第十九九條現現場場查驗驗應當當形成成書面面記錄錄。查查驗記記錄應應當包包括查查驗時時間、、項目目名稱稱、查查驗范范圍、、查驗驗方法法、存存在問問題、、修復復情況況以及及查驗驗結論論等內內容，，查驗驗記錄錄應當當由建設單單位和和物業業服務務企業業參加加查驗驗的人人員簽簽字確認。。第二十十條現現場場查驗驗中，，物業業服務務企業業應當當將物物業共共用部部位、、共用用設施施設備備的數數量和和質量量不符符合約約定或或者規規定的的情形形，書書面通通知建建設單單位，，建設設單位位應當當及時解解決并組織織物業業服務務企業業復驗。一、物物業承承接查查驗辦辦法第二十十一條條建建設單單位應應當委委派專專業人人員參參與現現場查查驗，，與物物業服服務企企業共共同確確認現現場查查驗的的結果果，簽簽訂物物業承接查查驗協協議。第二二十十二二條條物物業業承承接接查查驗驗協協議議應應當當對對物物業業承承接接查查驗驗基基本本情情況況、、存存在在問問題題、、解解決決方方法法及及其其時時限限、、雙雙方方權權利利義義務務、、違違約約責責任任等等事事項項作作出出明確確約約定定。第二二十十三三條條物物業業承承接接查查驗驗協協議議作作為為前前期期物物業業服服務務合合同同的的補補充充協協議議，，與與前前期期物物業業服服務務合合同同具具有有同同等等法法律律效效力力。。第二二十十四四條條建建設設單單位位應應當當在在物物業業承承接接查查驗驗協協議議簽簽訂訂后后10日內內辦辦理理物業業交交接接手手續續，，向向物物業業服服務務企企業業移移交交物物業業服服務務用用房房以以及及其其他他物物業業共共用用部部位位、、共共用用設設施施設設備備。。第二二十十五五條條物物業業承承接接查查驗驗協協議議生生效效后后，，當當事事人人一一方方不不履履行行協協議議約約定定的的交交接接義義務務，，導導致致前前期期物物業業服服務務合合同同無無法法履履行行的的，，應應當當承承擔擔違違約約責責任任。。一、、物物業業承承接接查查驗驗辦辦法法第二二十十六六條條交接接工工作作應應當當形形成成書書面面記記錄錄。交交接接記記錄錄應應當當包包括括移移交交資資料料明明細細、、物物業業共共用用部部位位、、共共用用設設施施設設備備明明細細、、交交接接時時間間、、交交接接方方式式等等內內容容。。交交接接記記錄錄應應當當由由建建設設單單位位和和物物業業服服務務企企業業共共同同簽簽章章確確認認。。第二二十十七七條條分分期期開開發發建建設設的的物物業業項項目目，，可可以以根根據據開開發發進進度度，，對對符符合合交交付付使使用用條條件件的的物物業業分分期期承承接接查查驗驗。。建建設設單單位位與與物物業業服服務務企企業業應應當當在在承承接接最最后后一一期期物物業業時時，，辦辦理理物物業業項項目目整整體體交交接接手手續續。。第二二十十八八條條物業業承承接接查查驗驗費費用用的的承承擔擔，由由建建設設單單位位和和物物業業服服務務企企業業在在前前期期物物業業服服務務合合同同中中約約定定。。沒沒有有約約定定或或者者約約定定不不明明確確的的，，由建建設設單單位位承承擔擔。一、、物物業業承承接接查查驗驗辦辦法法第二二十十九九條條物物業業服服務務企企業業應應當當自自物物業業交接接后后30日內內，持持下下列列文文件件向向物物業業所所在在地地的的區區、、縣縣（（市市））房房地地產產行行政政主主管管部部門門辦理理備備案案手手續續：（一一））前前期期物物業業服服務務合合同同；；（二二））臨臨時時管管理理規規約約；；（三三））物物業業承承接接查查驗驗協協議議；；（四四））建建設設單單位位移移交交資資料料清清單單；；（五五））查查驗驗記記錄錄；；（六六））交交接接記記錄錄；；（七七））其其它它承承接接查查驗驗有有關關的的文文件件。。第三三十十條條建建設設單單位位和和物物業業服服務務企企業業應應當當將將物物業業承承接接查查驗驗備備案案情情況況書書面面告告知知業業主主。。一、、物物業業承承接接查查驗驗辦辦法法第三三十十一一條條物物業業承接接查查驗驗可可以以邀邀請請業業主主代代表表以及及物物業業所所在在地地房房地地產產行行政政主主管管部部門門參參加加，，可可以以聘聘請請相相關關專專業業機機構構協協助助進進行行，，物物業業承承接接查查驗驗的的過過程程和和結結果果可可以以公公證證。。第三三十十二二條條物物業業交交接接后后，，建建設設單單位位未未能能按按照照物物業業承承接接查查驗驗協協議議的的約約定定，，及及時時解解決決物物業業共共用用部部位位、、共共用用設設施施設設備備存存在在的的問問題題，，導導致致業業主主人人身身、、財財產產安安全全受受到到損損害害的的，，應應當當依依法法承承擔擔相相應應的的法法律律責責任任。。第三三十十三三條條物物業業交交接接后后，，發發現現隱蔽蔽工工程程質質量量問問題題，影影響響房房屋屋結結構構安安全全和和正正常常使使用用的的，，建建設設單單位位應應當當負負責責修修復復；；給給業業主主造造成成經經濟濟損損失失的的，，建建設設單單位位應應當當依依法法承承擔擔賠賠償償責責任任。。第三十四四條自物業交交接之日日起，物業服服務企業業應當全全面履行行前期物物業服務務合同約約定的、、法律法法規規定定的以及及行業規規范確定定的維修、養養護和管管理義務務，承擔因因管理服服務不當當致使物物業共用用部位、、共用設設施設備備毀損或或者滅失失的責任任。一、物業業承接查查驗辦法法第三十五五條物物業服務務企業應應當將承承接查驗驗有關的的文件、、資料和和記錄建立檔案案并妥善善保管。物業承接接查驗檔檔案屬于于全體業業主所有有。前期物物業服務務合同終終止，業業主大會會選聘新新的物業業服務企企業的，，原物業業服務企企業應當當在前期期物業服服務合同同終止之之日起10日內，向向業主委委員會移移交物業業承接查查驗檔案案。第三十六六條建建設單位位應當按按照國家家規定的的保修期期限和保保修范圍圍，承擔擔物業共共用部位位、共用用設施設設備的保修責任任。建設單位位可以委委托物業業服務企企業提供供物業共共用部位位、共用用設施設設備的保保修服務務，服務務內容和和費用由由雙方約約定。一、物業業承接查查驗辦法法第三十七七條建建設單位位不得憑憑借關聯關系系濫用股股東權利利，在物業業承接查查驗中免免除自身身責任，，加重物物業服務務企業的的責任，，損害物物業買受受人的權權益。第三十八八條建建設單位位不得以以物業交交付期限限屆滿為為由，要要求物業業服務企企業承接不符符合交用用條件或或者未經經查驗的的物業。第三十九九條物物業服務務企業擅自承接接未經查查驗的物物業，因物業業共用部部位、共共用設施施設備缺缺陷給業業主造成成損害的的，物業服務務企業應應當承擔擔相應的的賠償責責任。第四十條條建設設單位與與物業服服務企業業惡意串串通、弄弄虛作假假，在物物業承接接查驗活活動中共共同侵害害業主利利益的，，雙方應應當共同承擔擔賠償責任。第四十一一條物物業承接接查驗活活動，業業主享有有知情權權和監督督權。物物業所在在地房地地產行政政主管部部門應當當及時處處理業主主對建設設單位和和物業服服務企業業承接查查驗行為為的投訴訴。一、物業業承接查查驗辦法法第四十二二條建建設單位位、物業業服務企企業未按本辦辦法履行行承接查查驗義務務的，由物物業所在在地房地地產行政政主管部部門責令令限期改改正；逾逾期仍不不改正的的，作為為不良經經營行為為記入企企業信用用檔案，，并予以以通報。。第四十三三條建設單位位不移交交有關承承接查驗驗資料的，由物物業所在在地房地地產行政政主管部部門責令令限期改改正；逾逾期仍不不移交的的，對建建設單位位予以通通報，并并按照《物業管理理條例》第五十九九條的規規定處罰罰。第四十四四條物物業承接接查驗中中發生的的爭議，，可以申申請物業業所在地地房地產產行政主主管部門門調解，，也可以以委托有有關行業業協會調調解。第四十五五條前期物業業服務合合同終止止后，業主委委員會與與業主大大會選聘聘的物業業服務企企業之間間的承接接查驗活活動，可可以參照照執行本本辦法。。一、物業業承接查查驗辦法法第四十六六條省省、自治治區、直直轄市人人民政府府住房和和城鄉建建設主管管部門可可以依據據本辦法法，制定定實施細細則。第四十七七條本本辦法由由國務院院住房和和城鄉建建設主管管部門負負責解釋釋。第四十八八條本本辦法自自2011年1月1日起施行。。一、物業業承接查查驗辦法法（一）物物業服務務企業在在承接物物業項目目時對共共用部位位、共用用設施設設備以及及檔案資資料認真真清點驗驗收，各各方共同同確認交交接內容容和結果果，有利利于明確確各方的的責、權權、利，，對維護護建設單單位、業業主和物物業服務務企業的的正當權權益，避避免矛盾盾糾紛，，都具有有重要的的保障作作用。（二）實實現物業業承接查查驗制度度，可以以督促建建設單位位根據規規劃設計計標準和和售房約約定，重重視物業業共用部部位、共共用設施施設備的的建設，，對提高高建設質質量，保保障業主主財權利利益具有有重要意意義。（三）實實行物業業承接查查驗制度度，可以以彌補前前期物業業管理期期間業主主大會缺缺位的弊弊端，加加強物業業建設與與物業管管理的銜銜接，保保障開展展物業管管理的必必要條件件。而在在新老物物業服務務企業交交接時進進行承接接查驗，，有利于于界定物物業共用用部位、、共用設設施設備備的管理理責任。。二、物業業承接查查驗的意意義物業承接接查驗是是物業服服務企業業在承接接物業時時，對物物業共用用部位、、共用設設施設備備的配置置標準、、外觀質質量和使使用功能能的再檢檢驗。而而竣工驗驗收是指指建設工工程項目目竣工后后，開發發建設單單位會同同設計、、施工、、設備供供應單位位及工程程質量監監督部門門，對該該項目是是否符合合規劃設設計要求求以及建建筑施工工和設備備安裝質質量進行行全面檢檢驗，取取得竣工工合格資資料、數數據和憑憑證。具具體而言言，物業業承接查查驗與竣竣工驗收收有以下下三個不不同。（一）目目的不同同工程竣工工驗收的的目的是是確認物物業項目目工程質質量是否否合格，，能否交交付使用用，取得得進入物物業產品品市場的的資格。。物業承承接查驗驗目的主主要在于于分清各各方責任任，維護護各方利利益，減減少矛盾盾和糾紛紛，以利利于業主主使用和和物業管管理順利利進行。。（二）參參與主體體不同工程竣工工驗收是是建設單單位將建建設的物物業項目目交由政政府行政政主管部部門或行行業管理理單位進進行竣工工驗收并并備案。。物業承承接查驗驗是前期期物業服服務合同同雙方當當事人可可在業主主參與并并接受行行業主管管部門監監督下進進行的。。（三）對對象不同同工程竣工工驗收是是對項目目是否符符合規劃劃設計要要求以及及建筑施施工和設設備安裝裝質量進進行全面面檢驗。。物業承承接查驗驗是對物物業共用用部位、、共用設設施設備備的接管管查驗。。三、物業業承接查查驗與竣竣工驗收收的區別別（一）建設工程程需全部部竣工完完畢，且且驗收合合格，取取得規劃劃、消防防、環保保等主管管部門出出具認可可或準許許使用的的文件，，并經建建設行政政主管部部門備案案。（二）供水、排排水、供供電、供供氣、供供熱、通通信、公公共照明明、有線線電視等等市政公公用設施施設備，，按規劃劃設計要要求建成成完工，，其中供供水、供供電、供供氣、供供熱已安安裝獨立立計量儀儀表。（三）供電、供供暖、供供冷、給給排水、、衛生、、綠化、、道路、、車場等等各系統統設備、、設施均均能正常常使用。。（四）房屋的棟棟、戶編編號已經經有關部部門確認認。（五）物業服務務用房、、垃圾中中轉站等等公共配配套設施施，按規規劃設計計要求建建成完工工，并滿滿足使用用功能要要求。（六）電梯、二二次供水水、高壓壓供電、、消防設設施、壓壓力容器器、電子子監控等等公共設設施設備備已竣工工驗收并并取得安安全使用用合格證證書。（六）房屋經政政府主管管部門驗驗收合格格，且達達到《購購房合同同》約定定交樓標標準。四、承接接查驗應應具備的的條件、、要求（一）經政府主主管部門門批準實實施的物物業規劃劃、設計計、建設設方案；；（二）相關建設設工程質質量驗收收法規、、標準和和規范；；（三）建設單位位移交的的圖紙資資料；（四）物業買賣賣合同，，前期物物業服務務合同；；（五）臨時管理理規約等等。五、承接接查驗的的依據第二部分分：承接接查驗方方案（一）項目計劃劃交樓節節點50天前，由客客關組織房房產項目部部和物業成成立承接查查驗小組，確定《物業業承接查驗驗方案》（含9個方面的內內容）：二、承接查查驗方案承接查驗范范圍物業承接查查驗總體要要求物業承接查查驗工作原原則承接查驗應應具備的條條件、要求求物業承接查查驗的主要要內容成立接管驗驗收小組編制承接查查驗計劃承接查驗工工作流程承接查驗標標準（二）根據據《關于組建區區域承接查查驗工作組組的通知》（物業字〔2018〕97號）要求，區區域組建承接查查驗工作組組二、承接查查驗方案開通賬號系統錄入復檢關單各區域、項項目務必在在承接查驗驗工作開展展前一個月月主動對接接屬地房產產客戶關系系中心，開開通新項目目承接查驗驗的相關賬賬號，建立擬承接接項目的公公區虛擬樓樓棟/房間號承接查驗所所發現的全全部工程問問題，必須須如實錄入入系統，錄錄入后立即即完成數據據上傳與派派單已錄入系統統的工程問問題必須由由查驗人員員進行現場場復驗，確確認整改合合格后，方方可在系統統上進行關關單操作對拒不使用用、弄虛作作假，選擇性錄入入系統的項項目，將對對相關責任任人予以嚴嚴肅處理處罰措施2018年5月17日，為進一步規范承接查查驗工作，，充分發揮揮移動客服服系統（以以下簡稱““系統”））的在線監監控作用，，物業公司下下發了《關于全面使使用移動客客服系統進進行承接查查驗的通知知》（物業字〔2018〕268號），要求各項目目必須使用移動客客服系統進進行公共區區域承接查查驗。三、關于全面使使用移動客客服系統進進行承接查查驗的通知知第三部分：：簽訂承接接查驗協議議一、簽訂承承接查驗協協議的依據據（一）根據據《物業承接接查驗辦法法》（建房房[2010]165號）第十條：建設單位應應當在物業交付使用15日前，與選選聘的物業業服務企業業完成共用用部位、公公用設施設設備的承接接查驗工作作；第十三三條：物業業承接查驗驗按照下列列程序進行行-（六）簽訂承接查查驗協議。。（二）根據據《碧桂園物業業承接查驗驗實施作業業指引》（集團字〔2013〕038號）第五項-4點：區域客客戶關系管管理部組織織項目部、、物業公司司應在開始始查驗前20日向物業分分公司移交交《物業承接查查驗辦法》規定的資料料后，按承承接查驗方方案對物業業進行現場場查驗并做做好詳細記記錄，共同同確認查驗驗結果、整整改要求、、復驗時間間，并簽訂《承接接查驗協議議》。（三）根據據《關于加強項項目交付““承接查驗驗”管理理工作的通通知》（集團字〔2014〕241號）的要求執執行。二、承接查查驗協議的的模板《物業承接查查驗協議》于2017年12月18日由行政管管理中心、、品質與管管家服務中中心共同發發布，共8個章節：第一章物業基本情情況第二章承接查驗依依據第三章承接查驗及及移交內容容第四章甲方的權利利與義務第五章乙方的權利利與義務第六章遺留問題解解決時限第七章違約責任第八章其它第四部分：：資料移交交根據《物業承接接查驗辦法法》（建房房[2010]165號）第十四條：：現場查驗20日前，建設設單位應當當向物業服服務企業移移交竣工資料。根據《碧桂園物業業承接查驗驗實施作業業指引》（集團字〔2013〕038號）第五項-3點：區域客客戶關系管管理部在項項目部確認認物業符合合承接查驗條件后，書書面通知物物業分公司司，并應在在物業交付付使用50日前協調項目部向物物業分公司司移交《物物業承接查查驗辦法》》所規定的資料料。移交的所有有圖紙資料料，填寫《《物業接管管資料移交交記錄表》》，雙方負責人人簽字確認認；對于項項目部應移移交而未移移交的資料料，需列出出清單，項項目部約定定移交時間間，雙方負負責人簽字字確認。根據《關于規范物物業前期介介入工作的的通知》（大運營字字[2018]22號）附件2：移交物業業資料分14類一、移交資資料依據二、移交資料清單產權資料施工資料供配電系統統發電機電梯系統中央空調系系統給排水系統統消防系統智能化弱電電系統土建結構人防園林防雷燃氣國有土地使使用證國有土地使使用權出讓讓合同書用地紅線圖圖建設工程設設計方案審審批意見書書建設工程初初步設計審審批意見書書建設項目環環境影響報報告表環境保護局局建設項目目環境影響響審查批復復房屋建設工工程質量監監督登記書書建設用地通通知書附圖圖及批文用地批準書書附圖及批批文（一）產權權資料二、移交資料清單建設工程設設計合同工程建設監監理合同建設工程施施工合同總平面布置置圖批復建筑總平面面工程竣工驗驗收報告申申請表竣工驗收備備案表工程規劃驗驗收合格證證（或批復復）道路命名審審批意見申請門牌呈呈報表房屋建設工工程質量監監督登記書書管理用房清清單配套設施設設備清單保修期起止止時間確認認表建設工程規規劃許可證證建設工程開開工證工程竣工驗驗收報告建筑工程監監理報告書書商品房預售售許可證用水、用電電、用氣指指標批文住宅質量保保證書住宅使用說說明書（二）施工工資料二、移交資料清單竣工圖城建檔案（（圖紙匯審審記錄，開開竣工記錄錄、工程變變更記錄、、隱蔽工程程驗收記錄錄、主要建建筑材料質質量保證書書、新材料料、構配件件的鑒定合合格證書、、驗收合格格證明書等等）供電合同供電系統設設備購買、、安裝合同同高低壓配電電柜、變壓壓器、直流流控制屏等等設備隨機機資料（安安裝使用說說明書、技技術圖紙、、機房布置置圖、產品品合格證、、安裝配件件清單、設設備參數等等）（三）供配配電系統資資料配電箱、電電纜、插接接母線、電電表等資料料（生產單單位、技術術參數、說說明書、檢檢測報告、、產品合格格證、強檢檢資料等））燈具等末端端用電器具具資料（生生產單位、、技術參數數、說明書書、產品合合格證等））配套裝置、、儀表、電電度表資料料（檢驗記記錄、測試試報告、原原始數據記記錄、強檢檢資料等））絕緣電阻測測試、試驗驗記錄、試試運轉記錄錄其它相關資資料二、移交資料清單竣工圖發電機系統統設備購買買、安裝合合同裝箱清單竣工環保驗驗收合格證證柴油發電機機組產品用用戶手冊柴油機使用用維護手冊冊發電機組合合格證明書書交流發電機機安裝維護護手冊試驗報告監測報告培訓記錄其它相關資資料（四）發電電機資料二、移交資料清單竣工圖電梯設備購購買、安裝裝合同裝箱清單客戶隨機資資料電梯安裝手手冊電氣規格表表出廠合格證證電梯使用登登記表特種設備使使用登記證證電梯定期檢檢驗報告安全檢驗合合格證其它相關資資料（五）電梯梯系統資料料二、移交資料清單竣工圖城建檔案（（圖紙匯審審記錄，開開竣工記錄錄、工程變變更記錄、、隱蔽工程程驗收記錄錄、主要建建筑材料質質量保證書書、新材料料、構配件件的鑒定合合格證書、、驗收合格格證明書等等）中央空調設設備購買、、安裝合同同設備隨機資資料（安裝裝使用說明明書、技術術圖紙、機機房布置圖圖、產品合合格證、安安裝配件清清單等）水質檢測合合格證壓力容器檢檢測合格證證培訓記錄其它相關資資料（六）中央央空調系統統資料二、移交資料清單竣工圖城建檔案（（圖紙匯審審記錄，開開竣工記錄錄、工程變變更記錄、、隱蔽工程程驗收記錄錄、主要建建筑材料質質量保證書書、新材料料、構配件件的鑒定合合格證書、、驗收合格格證明書、、設備運行行檢驗記錄錄、管道水水壓及閉水水試驗記錄錄、排水管管通水/通球驗收記錄錄、給水管道道的沖洗及消消毒記錄等））供水合同排污許可證給排水系統設設備購買、安安裝合同給排水系統設設備制造、安安裝單位、維維護單位資料料設備隨機資料料（安裝使用用說明書、維維護保養手冊冊、機房布置置圖、產品合合格證、隨機機配件清單、、主要配件資資料等）其它相關資料料（七）給排水水系統資料二、移交資料清單竣工圖城建檔案（圖圖紙匯審記錄錄，開竣工記記錄、工程變變更記錄、隱隱蔽工程驗收收記錄、主要要建筑材料質質量保證書、、新材料、構構配件的鑒定定合格證書、、驗收合格證證明書、設備備、儀表調試試運行檢驗記記錄、管道沖沖洗、水壓及及閉水試驗檢檢驗記錄、消消防系統主要要材料和制品品的合格證或或試驗記錄等等）消防設備購買買、安裝合同同隨機資料（安安裝使用說明明書、維護保保養手冊、機機房布置圖、、產品合格證證、隨機配件件清單、主要要配件資料等等）消防驗收意見見書培訓記錄其它相關資料料（八）消防系系統資料二、移交資料清單竣工圖城建檔案（圖圖紙匯審記錄錄，開竣工記記錄、工程變變更記錄、隱隱蔽工程驗收收記錄、主要要建筑材料質質量保證書、、新材料、構構配件的鑒定定合格證書、、驗收合格證證明書等）智能化弱電系系統設備購買買、安裝合同同智能化弱電系系統隨機資料料（安裝使用用說明書、維維護保養手冊冊、產品合格格證、隨機配配件清單、主主要配件資料料等）智能化弱電系系統設備調試試運行檢驗記記錄、安裝檢檢驗合格證書書、智能化等等設備國家許許可使用證明明培訓記錄其它相關資料料（九）智能化化弱電系統資資料二、移交資料清單竣工圖（結構構圖、平面圖圖、裝修圖））城建檔案（工工程施工合同同及開、竣工工報告、圖紙紙匯審記錄，，開竣工記錄錄、工程變更更記錄、沉降降觀察記錄、、隱蔽工程驗驗收記錄、砂砂漿、混凝土土試塊試壓報報告、主要建建筑材料質量量保證書、新新材料、構配配件的鑒定合合格證書、驗驗收合格證明明書等）（十）土建結結構資料二、移交資料清單竣工圖城建檔案（工工程施工合同同及開、竣工工報告、圖紙紙匯審記錄，，開竣工記錄錄、隱蔽工程程驗收記錄、、主要建筑材材料質量保證證書、新材料料、構配件的的鑒定合格證證書、驗收合合格證明書等等）人民防空工程程峻工驗收備備案表防空地下室建建設意見書（十一）人防防系統資料二、移交資料清單竣工圖紙園林施工合同同綠化清單設備設施清單單（十二）園林林系統資料二、移交資料清單竣工圖紙防雷設施檢測測報告防雷裝置驗收收合格證（十三）防雷雷系統資料二、移交資料清單竣工圖紙城建檔案（工工程施工合同同及開、竣工工報告、開竣竣工記錄、隱隱蔽工程驗收收記錄、主要要建筑材料質質量保證書、、新材料、構構配件的鑒定定合格證書、、管道焊接記記錄、管道吹吹掃記錄、氣氣密性試驗記記錄、驗收合合格證明書、、竣工驗收報報告等）供氣協議（十四）燃氣氣系統資料二、移交資料清單第五部分：承承接查驗程序序（一）各系統設備承承接查驗分為為三部分：圖圖紙資料移交交接管、設備備移交接管、、工程質量移移交接管。項項目部、施工工單位、物業業公司三方參與承接查驗驗，并分三部份分分別對工程、設備備和資料辦理理承接查驗手手續；（二）項目計劃交樓樓節點50天前，區域物物業前介經理理結合項目實實際情況組織落實承接接查驗參與人人員，組織針對性性的承接查驗驗實操培訓工作，培訓對象包括括承接查驗工工作組參與承承接查驗的工工作人員；（三）區域前介經理理帶領承接查驗工作作組對項目公公共區域、公共設備、公共設施按照設計計圖紙、合同要求及集團驗驗收標準進行行現場查驗，查驗結結果填寫《工工程遺留問題題記錄（匯總總）表》，并并與項目部負負責人明確整整改完成時間間；項目部負負責人、物業業分公司負責人人簽確；（四）根據確認的《《工程遺留問問題記錄（匯匯總）表》，，項目部督促促施工單位對對工程遺留問問題進行整改改，物業分公公司跟進整改改施工過程，，對普遍問題題和重大問題題采取先做““樣板工程””，再進行全全面維修的措措施；（五）對承接查驗確認認的工程遺留問題題：一般問題題，要求建設設單位在15天內完成整改改；重大問題題，要求建設設單位在一個個月內完成整整改；所有遺留問問題，在業主主收樓前全部部整改完成。一、承接查驗驗程序（六）遺留工程問題題整改完成后后，房產項目目部組織承接接查驗工作組組對《工程遺遺留問題記錄錄（匯總）表表》中的問題題整改情況進進行逐個復驗驗。項目部負負責人、物業業分公司負責責人簽確；（七）遺留工程問題題復驗不合格的由項項目部重新確確定整改計劃劃，完成后再再次進行逐個個驗收，直至至全部工程問問題整改完成成。系統驗收收工程問題整整改關閉率低低于80%的，該系統原原則上不予移移交；（八）子系統全部移移交完畢后才才能辦理物業業整體移交，移交確認表表格參照房產產或物業公司司發布的表格格。項目部負責責人、物業分分公司負責人人、區域物業業前介經理共共同簽字線下確認再上上傳BIP，報物業總部部簽認；（九）對存在結構安安全、消防安安全、人身安安全以及不能能確保供水、、供電、中央央空調等主要要系統正常運運行的重大工工程問題，原原則上物業公公司不予接管管；（十）如施工完成節節點嚴重逾期期，導致不能能按時完成驗驗收接管工作作的，分公司司經理應在聯聯合驗收前，，及時書面致致函客戶關系系部說明情況況，并建議延延遲承接查驗驗時間節點，，如果施工、、驗收及移交交工作滯后于于收樓節點，，則應向客戶戶關系部及房房產明確質保保期的起計時時間節點為驗驗收合格并辦辦理移交的時時間節點；一、承接查驗程序序（十一）因特殊原因需需要物業公司司提前辦理整整體移交手續續的，需按照照《關于嚴格格執行物業承承接查驗辦法法的通知》（（物業字【2016】272號）要求，需需由房產項目目發出工作聯聯絡函并承諾諾說明“為配配合此次交收收樓工作，請請物業公司配配合房產辦理理整體移交物物業的相關手手續。此次整整體移交手續續不作為移交交的正式手續續，各系統設設備、公共區區域的土建、、裝修、環境境、綠化等項項的正式移交交工作需待完完善后，由房房產公司督促促分批、分項項辦理移交手手續”，經房產公司發發出工作聯絡絡函，由物業項目逐逐級上報公司司審批。否則物業分公公司負責人、、區域前介經經理不得予以以會簽，誰簽簽字，誰負責責。建設單位位將《工程遺遺留問題記錄錄（匯總）表表》中問題按按約定期限整整改完畢后，，重新簽署正正式移交驗收收記錄表。（十二）項目部應督促促施工單位或或設備廠家對對物業分公司司的管理人員員（操作、維維護人員）進進行現場技術術交底及操作作、使用方面面的培訓，并并提供培訓資資料、操作指指引和聯系方方式；（十三）完成承接查驗驗工作后，由由物業分公司司向項目部、、區域客戶關關系部、物業業區域辦公室室提交《承接接查驗報告》》，并附《物業工工程、設備、、資料移交記記錄表》、《《工程遺留問問題記錄（匯匯總）表》，，對移交各系系統的工程質質量、設備、、資料以及存存在的問題及及整改情況作作匯總報告。。一、承接查驗驗程序第六部分：承承接查驗參考考資料（一）發布客戶關系系管理中心體體系管控文件件的通知（集集團字【2013】038號）；（二）碧桂園項目交交樓前聯合驗驗收操作指引引（集團字【【2014】003號）；（三）關于加強項目目交付前聯合合驗收管理要要求的通知（（集團字【2015】044號）；（四）關于確保集團團2017年完美交樓的的工作安排（（集團字〔2016〕390號）；（五）關于發布《碧碧桂園集團工工程維修管控控制度》的通通知（集團字字【2014】443號）；（六）關于發布《委委托第三方單單位維修管理理辦法》的通通知（集團字字【2015】041號）；（七）關于發布《物物業驗收接管管工作規程》》的通知（物物業字【2014】074號）；（八）關于進一步加加強品質管理理的通知（集集團字〔2017〕65號）；（九）關于發布《項項目水電管理理制度（修訂訂版）》的通通知（集團字字【2015】439號）；（十）關于規規范新項目接接管驗收手續續辦理的通知知（物業字【2017】524號）；（十一）關于于規范物業前前期介入工作作的通知(大運營字〔2018〕〕22號)；（十二）關于于公區質保金金支付審批相相關事項的通通知（物業字【2017】500號）。一、承接查驗相關的參考資料參照竣工圖紙紙、施工合同同、《碧桂園園物業承接查查驗管理細則則》和《工程程質量管理檢檢查評分表（（2018版）》等。二、承接查驗參考考標準（一）《物業工程、、設備、資料料移交記錄表表》（二）《樓宇驗收移移交表》（對業主交樓樓時用）（三）《分戶驗收--土建項目驗收收記錄表》（四）《分戶驗收--水電項目驗收收記錄表》（五）《分戶戶驗收收--鑰匙移移交清清單》》（六））《水、、電表表移交交記錄錄表》》（七））《公共設設備、、設施施及共共用部部位工工程移移交驗驗收記記錄表表》（八））《物業業接管管資料料移交交清單單》（九））《公共共區域域鑰匙匙移交交清單單》（十））《工程程遺留留問題題記錄錄（匯匯總））表》》三、承接查查驗參考表表格第七部部分：：整體體驗收收移交交序號交樓前聯合驗收紅線標準1工程未施工完成；2項目交樓產品明顯與合同交樓標準不符，可能導致交樓階段發生客戶群訴的情形3前期銷售承諾在交樓前落實情況存在重大風險（含前期關于教育、交通、設施設備、綠化景觀、戶口辦理等的承諾），可能導致交樓階段發生客戶群訴的情形4存在嚴重滲漏風險，可能導致交樓階段發生客戶群訴的情形5存在重大質量和產品安全隱患，可能導致交樓階段發生客戶群訴的情形6存在嚴重使用功能缺陷，可能導致交樓階段發生客戶群訴的情形7消防系統存在重大安全隱患（如未取得消防驗收合格證明、系統無法正常運作、疏散指示標志缺失等），可能導致交樓階段發生客戶群訴的情形8共用設備存在重大缺陷（如電梯未取得合格證明和準用文件、發電機應急狀態下無法自行啟動、房屋本體防雷接地系統未檢測等），可能導致交樓階段發生客戶群訴的情形9園建及公共設施無法使用（如外圍及封閉式組團的圍墻未完工、公共區域內照明未安裝漏電保護裝置、道路及管井蓋未施工完畢等），可能導致交樓階段發生客戶群訴的情形10因設計、質量、價格等各種因素導致項目存在重大群訴風險，可能導致交樓階段發生客戶群訴的情形一、聯合驗驗收10條紅線線標準準弄虛作作假、、達不不到移移交接接管標標準或或觸及及交樓樓前聯聯合驗驗收紅紅線仍仍辦理理移交交接管管手續續的，，一律律予負負責人人撤職職處理理，追追究關關聯人人員責責任承接接查查驗驗聯合合驗驗收收特殊情情況處處理組織實實施管理原原則1.物業負負責人人為承查第一責責任人人2.物業區區域提提供技技術支支持1.交付前前50日，物物業負負責人人主動動對接接承接接查驗驗2.點驗、、接收收資料料3.移交前前20日，簽簽訂《承接查查驗協協議》4.向主管管部門門辦理理備案案移交條條件1.工程全全部完完工，，滿足足圖紙紙、合合同約約定的的使用用功能能2.圖紙、、資料料移交交齊全全3.工程質質量合合格，，工程程遺留留問題題整體體處理理完畢畢。查驗問問題按按維修修項計計算維維修完完成率率達到到80%以上，，非紅紅線問問題未未完成成時，，房產產出具具書面面承諾諾函，，承諾諾整改改完成成節點點達不到到上述述條件件時，，不得得辦理理移交交接管管手續續管理原原則1.物業負負責人人為物物業行行動方方第一一責任任人2.物業區區域經經理參參與并并給予予技術術支持持注意事事項1.項目交交付文文件資資料合合法、、完整整2.設施設設備達達到承承接查查驗要要求，，承接接查驗驗手續續已經經完備備3.所涉及及聯合合驗收收的紅紅線問問題（（詳見見《碧桂園園項目目交樓樓前聯聯合驗驗收操操作指指引》(集團字字【2014】003號)）處理理完畢畢達不到到或不不能滿滿足上上述條條件不不得在在《聯合驗驗收會會議紀紀要》中簽署署“同同意””、““通過過”等等意見見，加加具意意見必必須如如實經房產產公司司發出出工作作聯絡絡函，，由物物業項項目逐逐級上上報公公司審審批物業項項目-物業區區域-物業總總公司司1.規劃、、設計計原因因導致致無法法正常常移交交2.工程原原因導導致無無法辦辦理移移交未辦理理移交交接管管手續續但已已收樓樓的項項目，，物業業項目目必須須對公公區設設備設設施承承擔起起常態態管理理責任任，嚴禁以以未辦辦理移移交接接管手手續為為由拒拒絕履履行管管理義義務凡弄虛虛作假假或未未如實實反饋饋現狀狀的，，一經經查實實，一一律予予負責責人撤撤職處處理，，追究究關聯聯人員員責任任處罰措措施詳見發文二、關于規規范新新項目目移交交接管管手續續辦理理的通通知(物業字字〔2017〕524號)（一））整體驗驗收移移交手手續需需由區區域前前介經經理最最終簽簽字確確認，，分公公司通通過bip上傳，，并附附上移移交接接管清清單（（《工工程、、設備備、資資料移移交記記錄表表》））至物物業區區域公公司、、物業業總公公司分分管品品質的的副總總經理理及物物業公公司總總經理理審批批后方方可最最終辦辦理聯聯合驗驗收并并接管管的相相關手手續。。（二））整體驗驗收移移交審審查要要點：：按照承承接查查驗管管理辦辦法的的相關關規定定需交交付的的文件件資料料合法法、完完整；；公共設設施設設備已已按正正常手手續全全部辦辦理分分項承承接查查驗手手續；；交樓前前聯合合驗收收紅線線標準準問題題全部部處理理完畢畢；按照實實際移移交內內容填填報的的《工工程、、設備備、資資料移移交記記錄表表》完完備。。聯合驗驗收由由項目經經理、、區域前前介經經理根根據聯聯合驗驗收會會議紀紀要的的約定定內容容進行行確認認及簽簽名。。三、整體驗驗收結結果確確認（一））一級解解決機機制。針對各各類工工程遺遺留及及質保保維修修問題題，由由物業業項目目水平平溝通通或致致函房房產項項目，，積極極致力力于工工程遺遺留及及質保保維修修問題題得以以妥善善解決決并整整理歸歸檔。若房產產項目目不能能妥善善解決決或承承諾解解決但但遲遲遲不響響應超超過7日的，，由物物業項項目致致函區區域房房產大大運營營工作作組，，由大大運營營工作作組協協助處處理。。區域大大運營營工作作組仍仍不能能妥善善解決決超過過10天的，立立即啟動動二級解解決機制制。（二）二級解決決機制各類工程程問題經經屬地物物業項目目溝通協協調房產產項目及及房產區區域大運運營工作作組仍不不能妥善善解決的的，或維維修量大大、返修修率高、、維修不不及時可可能導致致群訴或或集體事事件的事事項，由由物業項項目通過過BIP上報物業業區域，，物業區區域對接接房產區區域大運運營工作作組、工工程技術術部、設設計部等等協調解解決。若若房產區區域相關關部門仍仍不能妥妥善解決決或承諾諾解決但但遲遲不不解決超超過7日的，由由物業區區域總經經理直接接向房產產區域總總裁匯報報解決。。上報路徑徑：物業業項目負負責人——物業區區域總經經理—房房產區域域總裁。。（三）三級解決機制。各類工程程問題經經物業區區域與房房產區域域溝通協協調仍不不能妥善善解決的的，遵循循一事一一議、專專事專報報的原則則，7日內由物物業項目目通過BIP專項上報報物業總總公司協協調處理理（上報報時須附附物業項項目、區區域溝通通的書面面資料或或流程截截圖）。。上報路徑徑：物業業項目負負責人——物業區區域總經經理—物物業公司司總經理理。四、關于強化化工程問問題三級級解決機機制的通通知特別強調調：對于于未按上上述要求求開展新新項目工工程問題題溝通、、解決的的物業項項目經理理、區域域前介經經理，但但在后期期監評或或危機處處理中暴暴露出來來未反饋饋的問題題事項，，總公司司將根據據事情的的嚴重程程度予以以嚴肅處處理相關關責任人人。（一）新項目交交樓時間間后2個月開始始，對移移交系統統的工程程質量、、設備、、資料以以及存在在的問題題及整改改情況每每月作匯匯總上報報。由區區域工程程經理指指導物業業項目向向房產項項目部、、區域客客關、區區域工程程技術部部提交《《承接查查驗報告告》。（二）《承接查查驗報告告》自首首次提交交后，以以后每月月提交一一次，直直至問題題全部處處理，并并將每次次提交報報告的簽簽收版存存檔備查查。（三）反饋路徑徑：物業業項目經經理-物業區域域前介經理理-物業區域域總經理理-房產項目目總經理理。抄送送：地產產區域總總裁、區區域客戶關系部部、區域工工程技術術部、物物業總公公司前介介部。五、新項目持持續提交交承接查查驗報告告以物業區區域為單單位，每每個區域域由前介介經理統統籌該項項工作，，每季度度(末)負責收集集管轄范范圍內各各樓盤出出現的規規劃設計計缺陷、、施工缺缺陷問題題，整理理匯總后后統一將將設計問問題反饋饋至區域域設計部部、施工工缺陷提提交至區區域工程程技術部部并抄送送物業總總公司前前介部，，跟進整整改過程程。該項項工作區區域前介介經理應應高度重重視，每每季度末末按時提提報，只有大家家齊心協協力，才才能整體體推動工工程缺陷陷問題快快速解決決的目的的。反饋路徑徑：物業業區域—地產區域域設計部部、工程程技術部部，抄送送物業總總公司前前介部。。六、建立新項項目工程程缺陷問問題的反反饋機制制特別強調調：1、上報問問題為質質保期內內的缺陷陷工程問問題；2、已經提提報過的的無須重重復提報報；3、對于未按按要求開開展新項項目缺陷問題反饋饋