沈陽萬科城市花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司SJB-CH-GN-001PAGE編制柳娟審核批準(zhǔn)時間2004年0第30頁共30頁文件編號：SJB-CH-GN-001主收：丹尼爾連建筑與規(guī)劃設(shè)計公司類別：A設(shè)計前期B施工圖階段C現(xiàn)場設(shè)計配合D景觀設(shè)計重要程度：僅供內(nèi)部使用項目名稱：沈陽萬科植物園住宅項目文件內(nèi)容：概念規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書發(fā)文日期：2004年03發(fā)文部門：沈陽萬科城市花園開發(fā)有限公司沈陽萬科植物園住宅項目概念規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書

目錄 §1 宗地描述 3 1.1 宗地位置 3 1.2 宗地概況 8 1.2.1宗地四至 1.2.2宗地周邊道路 1.2.3宗地紅線及綠化帶退后1.2.4宗地自身狀況 11 1.3 宗地條件表 151.3.11.3.2宗地社會條件表 16 1.4 宗地地質(zhì)初勘報告 17 1.5 宗地市政配套 171.6 宗地照片 17 §2 設(shè)計要求 19 2.1 產(chǎn)品類型及面積分配 192.1.1產(chǎn)品類型2.1.2面積分配 2.2 分期開發(fā) 192.2.1原則 192.2.2示范區(qū) 192.3 概念規(guī)劃設(shè)計要點 212.3.1原則 212.3.2綠化帶退后 212.3.3景觀考慮 212.3.4交通系統(tǒng) 222.3.5注意事項 222.4配套要求 22 §3 成果要求 23 3.1 圖紙要求 23 3.1 3.1 3.1.33.1.4 3.2 進度要求 25 3.3 其他要求 25 附件1.2.3 25§1項目概況宗地位置如圖1-1，宗地(Thesite)位于沈陽市城東的東部副城區(qū)域內(nèi)，行政隸屬于東陵區(qū)高坎鎮(zhèn)下馬村。其距離京沈高速公路7公里，沈陽市二環(huán)約10公里，距中街商業(yè)圈20分車程，距北站25分車程，距太原街商圈30分車程，距五里河高級商務(wù)區(qū)35分車程；距撫順市中心26圖1-1宗地城市位置圖圖1-2宗地所在城市旅游板塊宗地位于城市的旅游板塊。周邊多為旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如盛京高爾夫球場、植物園、棋盤山、森林公園、動物園等，輔以文教展覽設(shè)施，如雙語實驗學(xué)校和機車博物館等。照片1-1沈陽植物園照片1-2盛京高爾夫照片1-3棋盤山照片1-4雙語學(xué)校照片1-5機車博物館宗地概況1.2.1宗地四至圖1-3宗地四至如圖1-3，宗地為不規(guī)則形，南邊界長于北邊界，其北至沈撫路，東至規(guī)劃路中心線，南至下馬村村屯北邊界，西至沈撫北路。照片1-6沈撫北路1.2.2宗地周邊道路宗地周邊有兩條現(xiàn)狀道路，北側(cè)的沈撫路和西側(cè)的沈撫北路。在宗地東側(cè)有一條規(guī)劃道路（現(xiàn)在還沒有）。1.宗地西界的沈撫北路與北界的沈撫路為30米現(xiàn)狀路，其中沈撫路連接規(guī)劃寬度為60米的旅游路，它是植物園項目與沈陽市區(qū)連接的最主要通道。沈撫路是一條省級快速路，2.宗地東界有一條22米規(guī)劃路，連接沈撫路與宗地南側(cè)的30圖1-4宗地周邊道路1.2.3宗地紅線及綠化帶后退圖1-5宗地紅線及綠化帶退后上圖紅線即為基地范圍的控制線。在紅線范圍以內(nèi)的地塊屬于可開發(fā)區(qū)域。按城市總體規(guī)劃要求，宗地北側(cè)規(guī)劃一條50米綠化帶，西側(cè)規(guī)劃一條30米綠化帶（圖1-5）。也就是說，在北側(cè)退后紅線50米的范圍和西側(cè)退后紅線30米的范圍內(nèi)不得有建筑物，而應(yīng)形成綠化帶。其他各邊目前無此要求。1.2.4宗地自身狀況宗地地勢概況:宗地整體呈北高南低，南面臨近渾河。宗地所在區(qū)域以宗地為最高點，向西、南、東三個方向下降。最大高程最小高程最大高程差總用地102.558.544建設(shè)用地102.559.5432.宗地邊長、沖溝與高壓線(PowerLine)如圖1-6，宗地邊長－北邊長600米，東邊長480米，西邊長約620米。南邊不規(guī)則，最長的連續(xù)段長約420米。如圖1-6，宗地內(nèi)有一脈沖溝，位于宗地東部，呈南北走向，東西最長290米，南北最長370米，平均落差5～如圖1-6，宗地中南部有一條6.6KV的高壓線，屬于市政供電線路，東西走向，其在總用地內(nèi)全長740米，在建設(shè)用地內(nèi)全長155照片1-7宗地南部高壓線圖1-6宗地邊長、沖溝及高壓線示意圖3.宗地地上物宗地地上物由果園、林地、農(nóng)村宅基地、農(nóng)村道路與工業(yè)用地組成，其中以果園與林地用地為主，二者之和占總用地面積的91.1%。圖1-7宗地地上物示意圖照片1-8宗地北側(cè)工業(yè)照片1-9宗地內(nèi)的果樹1.3宗地條件表1.3.1宗地自然條件表表1-2宗地自然條件填表人:填寫日期:年月日城市氣溫常年絕對溫度最高36.4最低－26.1平均8.6城市風(fēng)象主導(dǎo)風(fēng)向夏季：東南冬季：西北風(fēng)向頻率玫瑰圖（另附圖）√已收集空氣質(zhì)量宗地空氣質(zhì)量狀況√空氣質(zhì)量良好□空氣質(zhì)量較差，需進行檢測水文宗地內(nèi)有無地表水□池塘□水渠宗地周邊有無地表水□江√河□湖□海□水渠周邊地表水常年水位(黃海高程)M周邊地表水最高控制水位(黃海高程)M地下水位標(biāo)高(黃海高程)M宗地內(nèi)水質(zhì)狀況√水質(zhì)良好□水質(zhì)較差，需進行檢測噪音檢測宗地噪音狀況□周邊無噪音源√周邊有噪音源，已檢測

沖溝√有□無

暗河□有√無

古墓□有√無

化石□有√無

地下軍用設(shè)施、管線□有√無

地下油罐房□有√無

其它大型地下建筑物、□有√無1.3.2宗地社會條件表即現(xiàn)有的市政規(guī)劃要求表1-2宗地社會條件表填表人:填寫日期:年月日當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)要求日照間距遮擋建筑計算高度在9米以下（含9米）時，建筑間距系數(shù)不得小于1.5，且建筑間距不得小于6米;遮擋建筑計算高度在9至21米（含21米）之間時，建筑間距系數(shù)不得小于1.7

消防間距

√無其它間距

√無規(guī)劃設(shè)計要點總用地面積41.16公頃

總建筑面積

容積率0.25

建筑密度

綠地率

車位總數(shù)

限高要求無限高要求，但以低層為宜

配套的名稱與面積要求

退紅線要求沈撫路退后道路紅線50米,為綠化帶沈撫北路退后道路紅線30米,為綠化帶

1.4宗地地質(zhì)初勘報告根據(jù)中國冶金建設(shè)集團沈陽勘察研究總院《沈陽植物園地塊巖土工程勘察技術(shù)報告書》（初勘階段），植物園宗地地形起伏較大，地面標(biāo)高介于64.6~102.8米之間，地貌單元為低山丘陵。(詳情見附件2)1.5宗地市政配套宗地沒有市政給排水、供暖和燃?xì)馀涮?。需自行解決。1.給水、排水和雨水給水：根據(jù)地址勘探結(jié)果選擇出水量滿足項目日用水量最高峰值的地點打井取水。排水：因小區(qū)不能與市政排水管網(wǎng)連接，擬采取將項目日常生活用水進行污水處理，達到活雜用水水質(zhì)指標(biāo)后用于綠化、地面沖洗、洗車等。多余處理水或冬季無法再利用水則直接排至渾河。居民人體排泄物以化糞池處理。雨水：直接排至渾河不需要處理，暫不考慮設(shè)雨水泵站。2.分戶獨立采暖考慮到此小區(qū)遠(yuǎn)離市區(qū)，購房業(yè)主多數(shù)應(yīng)以度假或短期居住為主，分戶獨立采暖方式是經(jīng)濟且靈活的選擇。3.燃?xì)庾孕薪ㄔ煲夯瘹鈿饣窘鉀Q燃?xì)夤?yīng)。1.5宗地照片照片1-10宗地鳥瞰照片1-11宗地中央谷地§2設(shè)計要求2.1產(chǎn)品類型及面積分配2.1.1產(chǎn)品類型·項目建筑形式：獨棟別墅和雙拼別墅(帶車庫與地下室)車庫之車位數(shù)：獨立別墅2個/戶，雙拼別墅1個/戶·層數(shù)及層高：2層·結(jié)構(gòu)形式：框架/剪力墻2.2.2面積分配·雙拼:獨棟=3:7別墅類型面積戶數(shù)比例A(雙拼)2407830%B(獨棟)330~36014355%C(獨棟)400~5002610%D(獨棟)500~600135%戶均334.25260100%2.2分期開發(fā)植物園項目總共將建設(shè)戶數(shù)約為260戶，分7期開發(fā)，每期約40戶。2.2.1原則充分利用宗地自身土地資源，盡量減少土方量，且不浪費土地資源的時間價值。2.2.2示范區(qū)示范區(qū)的概念：示范區(qū)是整個大園區(qū)的樣板。它靠近整個園區(qū)的入口，是項目中最先建設(shè)完成的區(qū)域。用途是將整個園區(qū)里的所有戶型及環(huán)境展示給客戶，使其能感受整個園區(qū)建成后的氛圍。本項目示范區(qū)需要包括的內(nèi)容：整個園區(qū)的七種典型戶型和會所示范區(qū)的設(shè)計要點：創(chuàng)造怡人景觀，體現(xiàn)整個園區(qū)的大氣氛。圖2-1示范區(qū)示意2.3概念規(guī)劃設(shè)計要點2.3.1原則本項目宗地為山坡地，主題是山地景觀中的住宅。在概念規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)充分體現(xiàn)對該山坡地形的尊重，并在設(shè)計的初期即考慮景觀的設(shè)計要求。為充分利用宗地自身的地形地貌，應(yīng)選擇性地保留并改造利用現(xiàn)有沖溝，改造時應(yīng)參考地質(zhì)報告，有成本控制意識，考慮土方平衡時不同地質(zhì)對土方平衡的影響。2.3.2綠化帶后退宗地北側(cè)需退后50米，西側(cè)需退后30米，退后區(qū)域為綠化帶。2.3.3景觀考慮2.3.3.1應(yīng)在景觀價值高的區(qū)域作景觀視線分析。2.3.3.2宗地南側(cè)近可見村屯，遠(yuǎn)可見渾河。規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)考慮植栽配置，以不同層次樹木對能見到村屯的視線進行遮擋?？梢姕喓拥囊暰€應(yīng)予以充分利用，將其引入整個園區(qū)的大景觀系統(tǒng)。圖2-2景觀視線分析示意2.3.3.3宗地北側(cè)為沈撫快速路，有不利噪音，且使園區(qū)內(nèi)住戶私密性受到影響，應(yīng)布置林帶以實現(xiàn)噪聲屏障及視線遮擋。2.3.3.4宗地西側(cè)是山谷、原生林帶和沈撫北路。沈撫北路是宗地現(xiàn)存唯一可有開口的路?？沙浞掷么擞欣麠l件形成園區(qū)的主入口。2.3.4交通系統(tǒng)2.3.4.1本項目宗地地勢起伏大，應(yīng)關(guān)注地形高差對住宅相互關(guān)系的影響。2.3.4.2合理組織人流、車流和車輛停放，創(chuàng)造安全、安靜、方便的居住環(huán)境。原則上人車不分流，應(yīng)考慮車行道和人行道的重要性及住戶回家的方式。別墅的主入口應(yīng)盡量避免設(shè)在住宅的北面。2.3.4.3道路寬度：雙車道應(yīng)不小于6米，單車道應(yīng)不小于3米。如下圖所示，雙車道加雙側(cè)平行停車時，寬度應(yīng)不小于11米；單車道加單側(cè)平行停車時，寬度應(yīng)不小于5.5米。圖2-3園區(qū)雙車道雙側(cè)平行停車示意2.3.4.4城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范第8.0.5.1條規(guī)定：園區(qū)內(nèi)主要道路至少應(yīng)有兩個方向與外圍道路相連；機動車道對外出入口間距不應(yīng)小于150M。2.3.4.5由于過長的盡端路會影響行車視線，使車輛交會前不能及早采取避讓措施，并影響到城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范第8.0.5.5條規(guī)定：居住區(qū)盡端式道路的長度不宜大于120M，并應(yīng)在盡端設(shè)不小于12MX12M的回車場地。規(guī)范規(guī)定的12MX12M是最小的控制值，用地有條件時最好按不同的回車方式安排相應(yīng)規(guī)模的回車場。見圖2-4。圖2-4回車場的一般規(guī)模注：圖中下限值適用于小汽車（車長5M，最小轉(zhuǎn)彎半徑5.5M）圖中上限值適用于大汽車（車長8-9M，最小轉(zhuǎn)彎半徑10M）2.3.5私家花園當(dāng)住宅主入口在南向時，私家后花園將在北面。而北花園是不受顧客歡迎的。如何處理南入口住宅的北花園成為一個難題。以下一個參考的方案是盡量將私家花園設(shè)置在住宅的南側(cè)，并通過相鄰兩家合用車道減少了對住宅南側(cè)基地的占用。需精心設(shè)計道路兩旁公共綠地與私家花園之間的界定。可用圍墻，但要以不明顯，不影響整體景觀為原則。2.3.5.3設(shè)計中需提供整個大園區(qū)Logo墻的方案。以下圖片為一個園區(qū)入口Logo墻的實例。2.3.6注意事項2.3.6.1不能在山溝里建造住宅。可依山坡建設(shè)。2.3.6.2每戶都必須主要面朝南面?？梢允悄掀骱湍掀珫|，但一定保證朝南。2.3.6.3為適應(yīng)中國住戶喜歡“上升”的心理趨勢，住戶在進入住宅后絕對不能往下走才進入主要使用空間（地下室不是主要房間）。2.3.6.4地下室要有采光口。2.4配套要求1個液化氣站外形尺寸：長*寬=22M*11M，要求距住宅1個污水處理站占地面積300M消防水池用于消防的主要是會所和液化氣站，消防水池為250M34．垃圾房用于小區(qū)垃圾集中放置，20M2§3成果要求3.1圖紙要求3.1.1設(shè)計說明應(yīng)包括對概念規(guī)劃設(shè)計方案的介紹、分析；對《概念規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書》中提出的各類要求，應(yīng)專門闡述解決方案。3.1.2經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)及產(chǎn)品分析提供概念規(guī)劃設(shè)計方案的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，填寫綜合經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表。表2-1綜合經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表填表人：填寫日期：年月日項目名稱規(guī)劃要點項目規(guī)劃總用地ha容積率居住區(qū)用地ha建筑密度總建筑面積M2綠地率%住宅總建筑面積M2住宅總戶數(shù)戶公共服務(wù)設(shè)施總面積M2車位總數(shù)個住宅內(nèi)容類型每單元電梯數(shù)量占住宅總建筑面積比例(%)擬采用結(jié)構(gòu)形式低層住宅（1～3層）□磚混□框架□多層住宅（4～6層）□磚混□框架□公共服務(wù)設(shè)施內(nèi)容類型建筑面積(M2)用地面積(M2)會所商業(yè)幼兒園市政公用其他汽車停車內(nèi)容停車方式車位數(shù)占總停車面積比例(%)地下、半地下架空層地面車庫地面露天交樓標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容裝修標(biāo)準(zhǔn)占住宅總建筑面積比例(%)毛坯房僅提供廚衛(wèi)裝修提供全套精裝修·根據(jù)概念規(guī)劃設(shè)計方案，分析項目的有利因素和不利因素，以及方案中兩種類型的產(chǎn)品受各因素影響的情況，形成圖表或文字提交我司，作為判斷市場定位、估算產(chǎn)品價格的參考?！ぁ坝欣蛩亍⒉焕蛩亍笔侵笇Ξa(chǎn)品定價產(chǎn)生較大影響的因素；需針對具體情況，分析地塊及產(chǎn)品中存在的主要矛盾，得出各主要因素?！坝欣蛩亍卑己媒ㄖ?、良好景觀朝向等；“不利因素”包括噪聲、不良建筑朝向、不良景觀等。3.1.3概念規(guī)劃設(shè)計圖紙目錄概念規(guī)劃設(shè)計圖紙目錄表分類序號圖紙名稱比例低層項目備注總圖1總平面圖1:1000～1：2000●2功能分區(qū)與產(chǎn)品類型分布圖1:1000～1：2000●3分期開發(fā)分析圖1:1000～1：2000●4景觀分析圖1:1000～1：2000●5景觀視線分析圖1:1000～1：2000●6交通分析圖1:1000～1：2000●7配套分析圖1:1000～1：2000●8日照分析圖1:1000～1：2000○9坡度、坡向分析圖1:1000～1：2000●10地形改造土方平衡圖1:1000～1：2000●別墅單體11別墅意向平面及立面圖1:200～1:300●其它12工作模型1:1000～1：2000●13效果圖或模型照片○說明：①本表中“●”表示必須完成的圖紙，“○”表示可選擇完成的圖紙。3.1.4概念規(guī)劃設(shè)計圖紙深度總平面圖：示意性表達建筑排布與路網(wǎng)考慮，總圖為核實經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)的依據(jù)。功能分區(qū)與產(chǎn)品類型分布圖分析用地有利不利因素，進行用地優(yōu)劣排序，同時針對優(yōu)劣提出銷售賣點；明確住宅和公建分區(qū)；排布適宜地塊檔次與形態(tài)的產(chǎn)品。分期開發(fā)分析圖考慮分期地塊價值、交通可行性、公建配套分布、景觀分期利用、施工