調(diào)研考察

自龍湖常營(yíng)項(xiàng)目啟動(dòng)之日至今（2010年6月17日至今），SPACE項(xiàng)目工作組開(kāi)展了大量的工作，主要包括：案頭工作

覆蓋區(qū)域主要商圈和項(xiàng)目，重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域大型商業(yè)項(xiàng)目；大量實(shí)景照片，了解區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)。階段性工作回顧

配合報(bào)規(guī)進(jìn)行建筑規(guī)劃建議一、二手資料分析、整理專家團(tuán)隊(duì)頭腦風(fēng)暴項(xiàng)目發(fā)展方向研究論證區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研了解項(xiàng)目地塊及周邊交通組織了解項(xiàng)目所處區(qū)域區(qū)域及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析區(qū)域功能布局及人口分布研究非核心商圈商業(yè)發(fā)展案例研究SWOT分析項(xiàng)目發(fā)展方向及定位分析建筑規(guī)劃建議項(xiàng)目立地條件初判非核心商圈商業(yè)發(fā)展規(guī)律分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景分析項(xiàng)目發(fā)展方向及定位論證分析項(xiàng)目立地條件初判本案處于非核心商業(yè)區(qū)的區(qū)位特征明顯本案西單、王府井工體三里屯CBD、前門(mén)…朝青區(qū)域雙橋區(qū)域本案區(qū)位屬于區(qū)域中的非成熟地段通州區(qū)域本案周邊無(wú)商業(yè)氛圍地處城市非核心商業(yè)區(qū)域

下面我們將通過(guò)類比案例分析，總結(jié)此類非核心商圈商業(yè)運(yùn)作的普遍性規(guī)律，以給本案以借鑒。非核心商圈！非成熟地段！？

非核心商圈商業(yè)發(fā)展規(guī)律分析上海大拇指廣場(chǎng)聯(lián)洋社區(qū)定位體量

開(kāi)業(yè)時(shí)間區(qū)位上海浦東區(qū)聯(lián)洋社區(qū)內(nèi)2005年7月8日占地近5.2萬(wàn)平方米總建筑面積約為11萬(wàn)平方米區(qū)域生活中心案例一定位為以零售為主的社區(qū)型購(gòu)物中心進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整擴(kuò)大、豐富餐飲面積和種類注重家庭消費(fèi)

2005年7月開(kāi)業(yè)內(nèi)需不足、外需不入經(jīng)營(yíng)狀況不佳

成為餐飲、休閑娛樂(lè)為主的社區(qū)休閑中心區(qū)域商業(yè)中心商業(yè)領(lǐng)軍項(xiàng)目項(xiàng)目發(fā)展區(qū)域發(fā)展20072008200420052006聯(lián)洋社區(qū)入住率很低外圍居住成熟，但消費(fèi)力一般內(nèi)部公交系統(tǒng)不完善區(qū)域內(nèi)無(wú)集中商業(yè)項(xiàng)目多條內(nèi)部公交線路開(kāi)通內(nèi)外聯(lián)通聯(lián)洋社區(qū)入住率提高白領(lǐng)和外籍人士居多消費(fèi)多元化社區(qū)入住率成熟小結(jié)結(jié)新涇涇鎮(zhèn)鎮(zhèn)北新新涇涇仙霞霞新新村村程橋橋案例例二二新涇涇鎮(zhèn)鎮(zhèn)人人口口不不足足主干干道道在在項(xiàng)項(xiàng)目目附附近近未未設(shè)設(shè)置置出出口口班車(chē)車(chē)系系統(tǒng)統(tǒng)不不完完善善傳統(tǒng)統(tǒng)住住宅宅區(qū)區(qū)無(wú)商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍仙霞霞路路擴(kuò)擴(kuò)展展中環(huán)環(huán)線線出出口口開(kāi)開(kāi)放放周邊邊中中高高消消費(fèi)費(fèi)力力人人群群導(dǎo)導(dǎo)入入高檔檔住住宅宅興興建建項(xiàng)目目周周邊邊三三公公里里人人口口達(dá)達(dá)到到30萬(wàn)2004年12月開(kāi)開(kāi)業(yè)業(yè)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)中中心心社區(qū)區(qū)文文化化與與活活動(dòng)動(dòng)中中心心20052006200720082009北新新涇涇鎮(zhèn)鎮(zhèn)新新盤(pán)盤(pán)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)大量量人人口口入項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展區(qū)域域發(fā)發(fā)展展2004經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀狀況況改改善善目標(biāo)標(biāo)客客群群為新涇涇鎮(zhèn)鎮(zhèn)居居民民消消費(fèi)費(fèi)力力不不夠夠外部部消消費(fèi)費(fèi)者者導(dǎo)導(dǎo)入入困困難難消費(fèi)費(fèi)活活躍躍度度不不夠夠小結(jié)結(jié)區(qū)位位北北京京市市昌昌平平區(qū)區(qū)天天通通苑苑社社區(qū)區(qū)南南側(cè)側(cè)開(kāi)業(yè)業(yè)時(shí)時(shí)間間2007年8月家家樂(lè)樂(lè)福福開(kāi)開(kāi)業(yè)業(yè)其他他主主力力店店2008年初初相相繼繼開(kāi)開(kāi)業(yè)業(yè)體量量24萬(wàn)平平方方米米定位位家家庭庭生生活活購(gòu)購(gòu)物物中中心心北京京龍龍德德廣廣場(chǎng)場(chǎng)案例例三三2006年初初動(dòng)動(dòng)工工啟動(dòng)動(dòng)主主力力店店招招商商定位位為為中中高高端端購(gòu)購(gòu)物物中中心心計(jì)劃劃引引入入家家樂(lè)樂(lè)福福、、翠翠微微百百貨貨、、百百安安居居及及時(shí)時(shí)尚尚零零售售品品牌牌2007年8月家家樂(lè)樂(lè)福福開(kāi)開(kāi)業(yè)業(yè)，，人人氣氣十十足一個(gè)月后其他主力店相繼簽約

時(shí)尚零售招商持續(xù)招商200720092008其他他主主力力店店開(kāi)開(kāi)業(yè)業(yè)時(shí)尚尚零零售售品品牌牌招招商商困困難難北京京最最大大的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用房房區(qū)區(qū)居住住人人群群結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)復(fù)復(fù)雜雜商業(yè)業(yè)配配套套零零散散、、檔檔次次偏偏低低2006項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展定位位區(qū)域域發(fā)發(fā)展展2010商業(yè)業(yè)氛氛圍圍日日益益成成熟熟時(shí)尚尚零零售售品品牌牌招招商商情情況況逐逐漸漸好好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，，服服飾飾零零售售比比例例逐逐漸漸增增大大品牌牌品品質(zhì)質(zhì)逐逐漸漸提提升升小結(jié)結(jié)區(qū)位位成成都都市市成成華華區(qū)區(qū)建建設(shè)設(shè)路路開(kāi)業(yè)時(shí)間2010年11月20日試營(yíng)業(yè)2010年11月24日正式營(yíng)業(yè)體量3.2萬(wàn)平方米定位社社區(qū)生活活百貨成都伊藤洋華華堂建設(shè)路店店SM2009年11月20日試營(yíng)業(yè)2009年11月24日正式營(yíng)業(yè)2009項(xiàng)目發(fā)展區(qū)域發(fā)展周邊大量中高高端住宅商業(yè)氛圍成熟熟

休閑服飾零售生活零售

業(yè)態(tài)組合多元化親子休閑娛樂(lè)

特色文化活動(dòng)

購(gòu)物環(huán)境舒適休閑空間營(yíng)造缺乏優(yōu)質(zhì)消費(fèi)費(fèi)環(huán)境傳統(tǒng)大眾化服服飾零售業(yè)態(tài)間缺乏互互動(dòng)小結(jié)區(qū)域根本屬性性特征區(qū)域發(fā)展特征征及成熟度微觀市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)初判項(xiàng)目總體體發(fā)展方向制定項(xiàng)目具體體發(fā)展策略區(qū)域交通條件件整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格局非核心商圈商商業(yè)運(yùn)作思路路總結(jié)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景景分析項(xiàng)目自身情況況區(qū)域環(huán)境商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)境用地性質(zhì)公建混合住宅用地總用地面積175669.92平方米規(guī)劃建設(shè)用地面積131896.7平方米項(xiàng)目容積率公建混合住宅用地3.5；公共交通用地0.3住宅13.85萬(wàn)平米；商業(yè)金融、娛樂(lè)28.16萬(wàn)平米另有4.15萬(wàn)平米是區(qū)政府計(jì)劃建造的文化館建筑控制規(guī)模≤462928.5平方米建筑控制高度公建混合住宅用地80米；公共交通用地9米功能綜合體項(xiàng)項(xiàng)目，商業(yè)部部分體量大臨城市主干道道，項(xiàng)目外部部展示性良好好面寬達(dá)700米且被道路分分割，不利于于兩邊商業(yè)互互動(dòng)朝陽(yáng)北路建材院中路辛莊路常營(yíng)中街項(xiàng)目自身情況況區(qū)域環(huán)境商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)境定福莊傳媒產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)傳統(tǒng)住宅區(qū)東壩保障房+商品房商品房保障房金盞商務(wù)區(qū)通州新興居住住區(qū)通州新城綠地待開(kāi)發(fā)區(qū)域待開(kāi)發(fā)區(qū)域通州傳統(tǒng)住宅宅區(qū)朝青住宅區(qū)東壩商務(wù)區(qū)綠地綠地、廠房、、住宅四惠住宅區(qū)項(xiàng)目所處區(qū)域域板塊劃分商品房保障房商品房保障房朝青住宅區(qū)綠地、廠房、、住宅四惠住宅區(qū)商品房保障房5公里半徑輻射射范圍內(nèi)住宅宅成熟度較高高通州傳統(tǒng)住宅宅區(qū)成熟度高通州新興居住住區(qū)成熟度高傳統(tǒng)住宅區(qū)東壩保障房+商品房注：以項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)業(yè)時(shí)間為節(jié)節(jié)點(diǎn)統(tǒng)計(jì)圈層界定理論總?cè)丝冢ㄈ耍┲?013年入住人口交房時(shí)間第一商圈半徑1.5公里161,000140,000保障房2010年底前、商品房2011年底前二手房2006年以前第二商圈半徑約3公里298,000272,000新房基本為保障房，2011年底前二手房2006年前第三商圈半徑約5公里470,000454,000東壩和崇文安置保障房預(yù)計(jì)2012年前交房，其他2010年底前交房二手房2005年前東壩保障房+商品房項(xiàng)目5公里輻射半徑徑區(qū)域內(nèi)人群結(jié)構(gòu)復(fù)雜雜，總體消費(fèi)費(fèi)力相對(duì)一般般保障房+商品房（均價(jià)19321）新興商品住宅宅區(qū)（均價(jià)16092）“CBD雇員”為主消費(fèi)能力相對(duì)對(duì)較高住宅均價(jià)明顯顯高于本案區(qū)區(qū)域保障房+商品房（均價(jià)15360）普通住宅（均價(jià)16204）通州傳統(tǒng)住宅宅區(qū)（均價(jià)15324）通州老城原住住民為主金盞商務(wù)區(qū)10年“一環(huán)兩廊廊”規(guī)劃通州新城區(qū)域商務(wù)規(guī)劃劃長(zhǎng)期向好，，必將引導(dǎo)區(qū)區(qū)域人群結(jié)構(gòu)構(gòu)升級(jí)但短期內(nèi)對(duì)本本案支撐有限限CBD-定福莊傳媒產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展剛剛起步步于CBD區(qū)域東壩北區(qū)高端端商務(wù)、使館館區(qū)運(yùn)河北京新商商務(wù)區(qū)、商務(wù)務(wù)園金融服務(wù)務(wù)后臺(tái)、宋莊莊文化創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)東五環(huán)機(jī)場(chǎng)第二高速朝陽(yáng)北路朝陽(yáng)路京通快速路雙橋路雙橋東路京哈高速新華大街京塘路安順路管莊路東高路項(xiàng)目周邊區(qū)域域被快速路及及河流切割但總體道路交交通可達(dá)性較較好東壩及東南部部區(qū)域至本案案的交通壓力力較大306364639758758991991499306364499506506東部及東南部部輻射區(qū)域公公交可達(dá)性相相對(duì)較弱項(xiàng)目自身情況況區(qū)域環(huán)境商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)境建外商圈CBD商圈亞奧商圈前門(mén)商圈崇文門(mén)商圈王府井商圈西單商圈金融街商圈公主墳商圈當(dāng)代商圈中關(guān)村商圈望京商圈燕莎商圈“攤大餅”城市格局及“多主多副”多中心商業(yè)格格局對(duì)本案輻射能能力的制約工體三里屯商圈大峽谷本案城市整體商業(yè)業(yè)格局對(duì)本案案的影響①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩111112項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)氛圍尚未形形成5公里輻射半徑徑及周邊區(qū)域域商業(yè)亟待升升級(jí)現(xiàn)階段主要面面臨來(lái)自朝陽(yáng)陽(yáng)大悅城的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域名稱序號(hào)項(xiàng)目名稱類型體量（平方米）特征朝青區(qū)域1朝陽(yáng)大悅城購(gòu)物中心23萬(wàn)除朝陽(yáng)大悅城外，其他區(qū)域項(xiàng)目體量與本案無(wú)法抗衡，商業(yè)形態(tài)傳統(tǒng)，無(wú)法滿足一站式消費(fèi)需求。雙橋區(qū)域2京通苑商業(yè)廣場(chǎng)百貨N/A3中百世貿(mào)小商品市場(chǎng)2萬(wàn)4國(guó)泰百貨百貨3.7萬(wàn)通州傳統(tǒng)區(qū)域5新華商場(chǎng)百貨約10萬(wàn)6上科華聯(lián)百貨7人民商場(chǎng)百貨8國(guó)泰百貨百貨通州新興區(qū)域9新生活廣場(chǎng)超市+店中店4.6萬(wàn)10蘇荷時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng)百貨2萬(wàn)11貴友大廈百貨3.5萬(wàn)12淘寶城小商品市場(chǎng)N/A定福莊區(qū)域以街鋪和底商為主，無(wú)大型集中商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)現(xiàn)狀對(duì)本案案的影響國(guó)泰百貨中百世貿(mào)朝陽(yáng)大悅城人民商場(chǎng)新生活廣場(chǎng)貴友大廈蘇荷時(shí)代華聯(lián)商廈淘寶城區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)現(xiàn)狀對(duì)本案案的影響朝陽(yáng)大悅城項(xiàng)目體量與本本案相當(dāng)運(yùn)營(yíng)商的在資資金支持、資資源整合及運(yùn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)方面面的強(qiáng)大實(shí)力力開(kāi)業(yè)時(shí)間早，，有利于消費(fèi)費(fèi)粘性的培養(yǎng)養(yǎng)整體發(fā)展節(jié)奏奏超前于本案案坐擁高消費(fèi)人人群聚集的朝朝青板塊；240000平方米商業(yè)航航母，中糧集集團(tuán)在北京市市場(chǎng)的又一商商業(yè)力作；2010年6月開(kāi)業(yè)；時(shí)尚品質(zhì)生活活中心定位。。區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)現(xiàn)狀對(duì)本案案的影響時(shí)尚有余，生生活氛圍相對(duì)對(duì)不足檔次和品質(zhì)基基本與區(qū)域消消費(fèi)力相適應(yīng)應(yīng)業(yè)態(tài)類型分類及店鋪數(shù)量代表品牌特征總結(jié)餐飲正餐：30家唐宮、金錢(qián)豹、熔宴種類齊全、口味豐富檔次相對(duì)中高端休閑簡(jiǎn)餐：24家DQ、胡椒廚房、滿記甜品、鹿港小鎮(zhèn)快餐：6家BurgerKing零售時(shí)尚零售：130家GAP、HUGOBOSS、JOOP!首層時(shí)尚零售品質(zhì)較高生活零售規(guī)模較小，類型單一兒童零售與其他業(yè)態(tài)互動(dòng)不足生活零售：23家屈臣氏、瘋果盒子、一伍一拾休閑娛樂(lè)享受型：10家天使麗人、瑪花纖體、貝黎詩(shī)整體缺乏互動(dòng)性種類不夠豐富社交型：5家冠軍冰場(chǎng)、金逸影院、金銀島電玩、歌友匯KTV家庭型：5家藍(lán)天城、創(chuàng)意寶貝、悅?cè)皇止ど钆涮?家名表手機(jī)維修、福奈特種類匱乏，無(wú)法滿足區(qū)域基本生活配套需求區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)現(xiàn)狀對(duì)本案案的影響朝陽(yáng)大悅城調(diào)整勢(shì)在必行行根本原因以收益為導(dǎo)向，忽視非核心商圈商業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律次要原因部分大面積主力商戶的開(kāi)業(yè)時(shí)間滯后開(kāi)業(yè)至今人流流量一般商戶租約限制制難以進(jìn)行大面面積商戶調(diào)整整零售品牌遴選升級(jí)適當(dāng)降低餐飲比例增補(bǔ)小型休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)增加生活服務(wù)類業(yè)態(tài)比例區(qū)域名稱零售餐飲休閑娛樂(lè)定福莊區(qū)域以小型超市、專業(yè)賣(mài)場(chǎng)等基礎(chǔ)生活配套零售為主以中式正餐為主大眾化檔次以傳統(tǒng)休娛形式為主品類相對(duì)單一品牌乏善可陳普遍缺乏品質(zhì)通州老城區(qū)高街品牌，大眾化檔次品牌重合度高以中式正餐為主大眾化檔次，品牌傳統(tǒng)通州新興區(qū)域雙橋區(qū)域高街品牌，大眾化檔次多為街邊小店，檔次低較為匱乏主要承載生活活配套職能，，大眾化檔次次零售品品牌總總量不不足，，同質(zhì)質(zhì)化嚴(yán)嚴(yán)重，，時(shí)尚尚感欠欠缺餐飲以以中式式正餐餐為主主，類類型不不夠豐豐富休閑娛娛樂(lè)業(yè)業(yè)態(tài)類類型單單一，，種類類匱乏乏，無(wú)無(wú)品牌牌效應(yīng)應(yīng)區(qū)域市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)現(xiàn)狀對(duì)對(duì)本案案的影影響其他板板塊①②③④⑤⑥序號(hào)新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目名稱開(kāi)業(yè)時(shí)間類型開(kāi)發(fā)商1朗廷2010商業(yè)街北京東方旺盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2匯通時(shí)尚購(gòu)物中心2011購(gòu)物中心北京通建合美投資管理有限公司3華聯(lián)N/A購(gòu)物中心華聯(lián)集團(tuán)4萬(wàn)達(dá)N/A綜合體萬(wàn)達(dá)集團(tuán)5北京ONE2011購(gòu)物中心北京實(shí)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司6綠城項(xiàng)目2012購(gòu)物中心綠城集團(tuán)區(qū)域商商業(yè)升升級(jí)趨趨勢(shì)明明顯開(kāi)業(yè)時(shí)時(shí)間扎扎堆，，品牌牌資源源搶奪奪激烈烈未來(lái)2-3年區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)變化化對(duì)本本案的的影響響通州現(xiàn)現(xiàn)核心心區(qū)商圈圈常營(yíng)商圈雙橋商商圈朝青商商圈個(gè)體項(xiàng)項(xiàng)目間間競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)向商商圈間間競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化化的趨趨勢(shì)明明顯未來(lái)2-3年區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)變化化對(duì)本本案的的影響響商圈名稱項(xiàng)目名稱體量（平方米）類型開(kāi)業(yè)時(shí)間特征分析競(jìng)爭(zhēng)威脅朝青商圈朝陽(yáng)大悅城23萬(wàn)購(gòu)物中心2010年入市時(shí)間早，有利于形成消費(fèi)粘性；實(shí)力商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的豐富經(jīng)驗(yàn)和資源；體量與本案相當(dāng)；先行調(diào)整彌補(bǔ)現(xiàn)缺陷。通州現(xiàn)核心區(qū)商圈綠城項(xiàng)目10萬(wàn)購(gòu)物中心2012年開(kāi)業(yè)傳統(tǒng)商圈升級(jí)改造，零售規(guī)模、業(yè)態(tài)復(fù)合度、檔次齊全全面提升；傳統(tǒng)商圈的消費(fèi)粘性和影響力；總體規(guī)模與本案商圈相當(dāng)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)N/A購(gòu)物中心2012年封頂北京ONE（高端方向）2.7萬(wàn)購(gòu)物中心2012年前人民商城、上科華聯(lián)、新華商場(chǎng)、國(guó)泰百貨約15萬(wàn)百貨80、90年代常營(yíng)商圈龍湖項(xiàng)目22萬(wàn)購(gòu)物中心2013年10月華聯(lián)10萬(wàn)購(gòu)物中心2012年區(qū)位關(guān)系上有利與同本案形成規(guī)模效應(yīng)；先期開(kāi)業(yè)對(duì)周邊商業(yè)氛圍聚集的正面作用。北辰福第6.6萬(wàn)N/AN/A體量上有可能運(yùn)作集中商業(yè)，動(dòng)態(tài)未知。富力陽(yáng)光美居2萬(wàn)預(yù)計(jì)為底商或街鋪。保利嘉園2.5萬(wàn)金隅麗景苑2.5萬(wàn)本案西側(cè)A-006地塊2.3萬(wàn)雙橋商圈朗廷商業(yè)街1萬(wàn)商業(yè)街（全部持有）2010年商圈規(guī)模擴(kuò)張，業(yè)態(tài)復(fù)合度提升，但休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)仍較為匱乏；餐飲與其他業(yè)態(tài)互動(dòng)性較為欠缺；朗廷項(xiàng)目由于面臨快速路阻隔，很難與雙橋其他項(xiàng)目形成合力。國(guó)泰百貨3.7萬(wàn)百貨2008年匯通時(shí)尚購(gòu)物中心（已簽華聯(lián)、金逸影院）7.5萬(wàn)購(gòu)物中心2010年底未來(lái)2-3年區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)變化化對(duì)本本案的的影響響50余萬(wàn)平平方米米的商業(yè)、、文化化娛樂(lè)樂(lè)用地地250萬(wàn)平方方米商業(yè)用用地從長(zhǎng)期期看，，通州州新城城、金金盞及及東壩壩板塊塊的商商業(yè)規(guī)規(guī)模化化發(fā)展展將進(jìn)進(jìn)一步步降低低上述述區(qū)域域消費(fèi)費(fèi)外流流的可可能中長(zhǎng)期期區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)變化化對(duì)本本案的的影響響項(xiàng)目發(fā)發(fā)展方方向及及定位位論證證分析析項(xiàng)目SWOT分析W7.通州區(qū)區(qū)域與與本案案公交交聯(lián)系系較弱弱W6.東壩、、通州州人群群到本本案道道路交交通壓壓力較較大W5.短期內(nèi)內(nèi)，地地鐵6號(hào)線對(duì)對(duì)東向向人流流的導(dǎo)導(dǎo)入作作用有有限Strengths優(yōu)勢(shì)Weaknesses劣勢(shì)S4.除東壩壩及通通州板板塊，，其余余區(qū)域域交通通通達(dá)達(dá)性較較好S3.以項(xiàng)目目開(kāi)業(yè)業(yè)時(shí)間間為節(jié)節(jié)點(diǎn)，，5公里半半徑區(qū)區(qū)域住住宅成成熟度度高S2.臨主路路（主主干道道），，項(xiàng)目目展示示性較較好S1.體量大大，有有助于于打造造規(guī)模模優(yōu)勢(shì)勢(shì)W4.商務(wù)規(guī)劃劃長(zhǎng)期向向好，但但短期內(nèi)內(nèi)支撐有有限，不不能改變變區(qū)域以以住宅功功能為主主的根本本屬性W3.區(qū)域人群群結(jié)構(gòu)復(fù)復(fù)雜，整整體消費(fèi)費(fèi)能力一一般W2.項(xiàng)目周邊邊商業(yè)氛氛圍尚未未聚集W1.項(xiàng)目面寬寬過(guò)長(zhǎng)及及被市政政道路分分割T7.個(gè)體項(xiàng)目目間競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)向商圈圈間競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化T6.項(xiàng)目周邊邊出現(xiàn)同同類型競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目，計(jì)劃劃開(kāi)業(yè)時(shí)時(shí)間先于于本案T5.從長(zhǎng)期看看，通州州新城、、東壩及及金盞大大規(guī)模商商業(yè)規(guī)劃劃的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)將進(jìn)一一步弱化化上述板板塊消費(fèi)費(fèi)外流的的可能性性O(shè)5.雙橋區(qū)域域2-3年后仍無(wú)無(wú)法真正正滿足一一站式消消費(fèi)需求求O4.定福莊區(qū)區(qū)域無(wú)大大型集中中商業(yè)出出現(xiàn)，未未來(lái)2-3年內(nèi)仍無(wú)無(wú)大型集集中商業(yè)業(yè)入市O3.朝陽(yáng)大悅悅城現(xiàn)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃上的不不足點(diǎn)O1.金盞及通通州新城城商務(wù)區(qū)區(qū)功能規(guī)規(guī)劃從長(zhǎng)長(zhǎng)期看有有利于為為區(qū)域人人口結(jié)構(gòu)構(gòu)升級(jí)O2.現(xiàn)區(qū)域商商業(yè)形態(tài)態(tài)傳統(tǒng)，，無(wú)一站站式消費(fèi)費(fèi)場(chǎng)所出出現(xiàn)Threats威脅Opportunities機(jī)會(huì)T4.通州現(xiàn)核核心商區(qū)區(qū)規(guī)模擴(kuò)擴(kuò)張及形形式升級(jí)級(jí)將提升升其對(duì)本本區(qū)內(nèi)人人群的吸吸附能力力T3.朝陽(yáng)大悅悅城體量量大與本本案相當(dāng)當(dāng)，于本本案開(kāi)業(yè)業(yè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)進(jìn)入調(diào)整整期，擁?yè)碛胸S富富運(yùn)營(yíng)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)T1.城市整體體商業(yè)格格局對(duì)本本案輻射射能力的的制約T2.整個(gè)區(qū)域域商業(yè)升升級(jí)趨勢(shì)勢(shì)明顯，，眾多項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)業(yè)扎堆項(xiàng)目SWOT分析O6.零售品牌牌以大眾眾化檔次次為主，，品牌總總量不足足，同質(zhì)質(zhì)化嚴(yán)重重O7.餐飲以中中式正餐餐為主，，口味單單一，類類型匱乏乏，品牌牌傳統(tǒng)O8.休閑娛樂(lè)樂(lè)業(yè)態(tài)類類型單一一，以歌歌廳、洗洗浴為主主，普遍遍缺乏品品質(zhì)T1.城市整體體商業(yè)格格局對(duì)本本案輻射射區(qū)域的的制約本案發(fā)展展必須立立足于城城市東部部區(qū)域（（東四環(huán)環(huán)外）西至朝青青板塊，，東至通通州新城城，北至至東壩金金盞、南南至雙橋橋1、初判項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展方向T3.朝陽(yáng)大悅悅城作為為城市東東部區(qū)域域旗艦型型商業(yè)的的先期入入市本案應(yīng)以以區(qū)域根根本屬性性為出發(fā)發(fā)點(diǎn)，重重點(diǎn)關(guān)注注生活需需求整體檔次次需與區(qū)區(qū)域消費(fèi)費(fèi)力相適適應(yīng)，以以大眾化化檔次為為主1、初判項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展方向W4.商務(wù)規(guī)劃劃長(zhǎng)期向向好，但但短期內(nèi)內(nèi)支撐有有限，不不能改變變區(qū)域以以住宅功功能為主主的根本本屬性S3.以項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)業(yè)時(shí)間間為節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，5公里輻射射半徑區(qū)區(qū)域區(qū)域域住宅成成熟度高高W3.區(qū)域人口口結(jié)構(gòu)復(fù)復(fù)雜，整整體消費(fèi)費(fèi)能力一一般本案應(yīng)盡盡早入市市憑借體量量?jī)?yōu)勢(shì)，，迅速樹(shù)樹(shù)立起在在區(qū)域中中的影響響力，在在品牌資資源爭(zhēng)奪奪中占得得先機(jī)同時(shí)為后后續(xù)發(fā)展展贏得調(diào)調(diào)整的時(shí)時(shí)間和空空間O1.長(zhǎng)期金O2.現(xiàn)區(qū)域商業(yè)形形態(tài)傳統(tǒng)，無(wú)無(wú)一站式消費(fèi)費(fèi)場(chǎng)所出現(xiàn)S2.臨主路（主干干道），項(xiàng)目目展示性較好好S1.體量大，有助助于打造規(guī)模模優(yōu)勢(shì)T2.整個(gè)區(qū)域商業(yè)業(yè)升級(jí)趨勢(shì)明明顯，眾多項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)扎堆堆2、項(xiàng)目具體發(fā)發(fā)展策略—應(yīng)對(duì)總體市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)格局變化化2、項(xiàng)目具體發(fā)發(fā)展策略—應(yīng)對(duì)總體市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)格局變化化W2.項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)氛圍尚未聚聚集O3.朝陽(yáng)大悅城業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃上的的不足點(diǎn)本案發(fā)展初期期需尊重非核核心商圈商業(yè)業(yè)發(fā)展規(guī)律注重目的性商商業(yè)模式的重重要意義，待待商業(yè)氛圍成成熟后再尋求求調(diào)整2、項(xiàng)目具體發(fā)發(fā)展策略—應(yīng)對(duì)不同板塊塊競(jìng)爭(zhēng)的策略略與周邊同類項(xiàng)項(xiàng)目化競(jìng)爭(zhēng)為為協(xié)同合作，，提升商圈整整體競(jìng)爭(zhēng)力借助華聯(lián)先期期入市對(duì)區(qū)域域商業(yè)氛圍的的預(yù)熱，有利利于本案招商商W2.項(xiàng)目周周邊商商業(yè)氛氛圍尚尚未聚聚集S1.體量大大，有有助于于打造造規(guī)模模優(yōu)勢(shì)勢(shì)T7.個(gè)體競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)將將在2-3年內(nèi)升升級(jí)為為商圈圈競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)T6.項(xiàng)目周周邊出出現(xiàn)同同類型型競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目目2、項(xiàng)目目具體體發(fā)展展策略略—應(yīng)對(duì)不不同板板塊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的的策略略T3.朝陽(yáng)大大悅城城先期期開(kāi)業(yè)業(yè)，于于本案案開(kāi)業(yè)業(yè)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)入入調(diào)整整期，，體量量大并并擁有有豐富富運(yùn)營(yíng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)W1.項(xiàng)目面面寬過(guò)過(guò)長(zhǎng)及及被市市政道道路分分割考慮到到朝陽(yáng)陽(yáng)大悅悅城未未來(lái)調(diào)調(diào)整，，本案案應(yīng)避避免與與其直直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，，采取取檔次次的差差異化化為應(yīng)應(yīng)對(duì)策策略以朝陽(yáng)陽(yáng)大悅悅城運(yùn)運(yùn)作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)教教訓(xùn)為為戒，，合理理進(jìn)行行業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃劃，營(yíng)營(yíng)造出出濃郁郁的生生活氛氛圍O3.朝陽(yáng)大大悅城城業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃劃上的的不足足點(diǎn)W3.區(qū)域人人口結(jié)結(jié)構(gòu)復(fù)復(fù)雜，，整體體消費(fèi)費(fèi)能力力一般般2、項(xiàng)目目具體體發(fā)展展策略略—應(yīng)對(duì)不不同板板塊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的的策略略本案必必須注注重產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)及及業(yè)態(tài)態(tài)亮點(diǎn)點(diǎn)的打打造，，同時(shí)時(shí)盡可可能與與政府府協(xié)調(diào)調(diào)打通通區(qū)域域間交交通脈脈絡(luò)，，以提提升未未來(lái)朝朝青、、東壩壩、金金盞和和通州州區(qū)域域人群群的到到達(dá)可可能性性。W7.通州區(qū)區(qū)域與與本案案公交交聯(lián)系系較弱弱W6.東壩、、通州州人群群到本本案道道路交交通壓壓力較較大T5.從長(zhǎng)期期看，，通州州新城城、東東壩及及金盞盞大體體量商商業(yè)規(guī)規(guī)劃的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)將進(jìn)進(jìn)一步步弱化化板塊塊消費(fèi)費(fèi)外流流的可可能性性T4.通州現(xiàn)現(xiàn)核心心商區(qū)區(qū)的規(guī)規(guī)模擴(kuò)擴(kuò)張及及形式式升級(jí)級(jí)將提提升其其對(duì)本本區(qū)內(nèi)內(nèi)人群群的吸吸附能能力W5.短期內(nèi)內(nèi)，地地鐵6號(hào)線對(duì)對(duì)東向向人流流的導(dǎo)導(dǎo)入作作用有有限T3.朝陽(yáng)大大悅城城體量量大與與本案案相當(dāng)當(dāng)，于于本案案開(kāi)業(yè)業(yè)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)入入調(diào)整整期，，擁有有豐富富運(yùn)營(yíng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)2、項(xiàng)目目具體體發(fā)展展策略略—應(yīng)對(duì)不不同板板塊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的的策略略O(shè)5.雙橋區(qū)區(qū)域2-3年后仍仍無(wú)法法真正正滿足足一站站式消消費(fèi)需需求O4.定福莊莊區(qū)域域無(wú)大大型集集中商商業(yè)入入市S4.除東壩壩及通通州板板塊，，其余余區(qū)域域交通通通達(dá)達(dá)性較較好S1.體量大大，有有助于于打造造規(guī)模模優(yōu)勢(shì)勢(shì)充分利利用大大體量量?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)，真真正滿滿足周周邊居居民的的一站站式消消費(fèi)需需求引引導(dǎo)消消費(fèi)模模式升升級(jí)2、項(xiàng)目目具體體發(fā)展展策略略—業(yè)態(tài)方方向O7.餐飲以以中式式正餐餐為主主，其其他餐餐飲類類型匱匱乏，，品牌牌傳統(tǒng)統(tǒng)O8.休閑娛娛樂(lè)業(yè)業(yè)態(tài)類類型單單一，，以歌歌廳、、洗浴浴為主主，普普遍缺缺乏品品質(zhì)O6.零售品品牌以以大眾眾化檔檔次為為主，，品牌牌總量量不足足，同同質(zhì)化化嚴(yán)重重高街品品牌+快速時(shí)時(shí)尚品品牌基基本款款+休閑運(yùn)運(yùn)動(dòng)服服飾做足兒兒童相相關(guān)零零售大面積積生活活零售售主力力店其他生生活配配套型型零售售家庭聚聚會(huì)正正餐、、時(shí)尚尚正餐餐休閑簡(jiǎn)簡(jiǎn)餐、、快餐餐打造多多元化化餐飲飲組合合，豐豐富選選擇性性檔次相相對(duì)朝朝陽(yáng)大大悅城城較低低親子型型及社社交型型休閑閑娛樂(lè)樂(lè)，提提升參參與性性和互互動(dòng)性性引入高高知名名度連連鎖品品牌，，提升升品質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目商商業(yè)總總體定定位結(jié)結(jié)論京東最最具親親和力力的生生活港港灣這里，，倡導(dǎo)導(dǎo)最休休閑的的消費(fèi)費(fèi)方式式這里，，陳列列的是是一種種生活活精致休休閑生生活、、溫馨馨家庭庭生活活的締締造者者細(xì)心鄰鄰里服服務(wù)、、愉悅悅社交交場(chǎng)所所的提提供者者以常營(yíng)營(yíng)、定定福莊莊及雙雙橋板板塊為為核心心輻射射區(qū)域域，通通州新新興住住宅區(qū)區(qū)、朝朝青板板塊及及規(guī)劃劃中的的商務(wù)務(wù)板塊塊為外外圍輻輻射區(qū)區(qū)域金盞商商務(wù)區(qū)區(qū)東壩板板塊通州新新城通州新新興住住宅區(qū)區(qū)常營(yíng)、、定福福莊及雙橋橋板塊塊朝青板板塊項(xiàng)目市市場(chǎng)定定位結(jié)結(jié)論現(xiàn)階段段以輻輻射區(qū)區(qū)內(nèi)的的家庭庭住戶戶為主主要目目標(biāo)客客群未來(lái)隨隨著區(qū)區(qū)域商商務(wù)氛氛圍的的成熟熟，可可兼顧顧商務(wù)務(wù)需求求三口之家年輕夫夫婦商務(wù)人人群未來(lái)5-10年項(xiàng)目目目標(biāo)客客群初初步定定位結(jié)結(jié)論如何體體現(xiàn)生生活感感和親親和力力？業(yè)態(tài)組組合業(yè)態(tài)布布局運(yùn)營(yíng)推推廣規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)生活的的瑣碎碎由我我們?yōu)闉槟仙虾０侔俾?lián)西西郊購(gòu)購(gòu)物中中心臺(tái)灣統(tǒng)統(tǒng)一夢(mèng)夢(mèng)時(shí)代代購(gòu)物物中心心孩子是是家庭庭的天天使，，這里里是孩孩子成成長(zhǎng)的的加油油站！！北京金金源燕燕莎購(gòu)購(gòu)物中中心這里的的生活活處處處充滿滿歡笑笑聲正大廣廣場(chǎng)思泳杰麥吉柯魔術(shù)皇家攝影湯姆熊英孚教育湯尼英蓋美發(fā)培訓(xùn)學(xué)校好樂(lè)迪

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湯尼英英蓋御美會(huì)會(huì)紫穎美美胸美美體專專業(yè)連連鎖機(jī)機(jī)構(gòu)星美正正大電電影城城大眾書(shū)書(shū)局新都市市舞工工廠威爾士士健身身中心心歡樂(lè)童童趣館館健康瘦瘦身館館SalonEspritDAIWOSUSHI艾維庭庭LAVINNE如何體體現(xiàn)生生活感感和親親和力力？業(yè)態(tài)組組合業(yè)態(tài)布布局運(yùn)營(yíng)推推廣規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)花朵的的芬芳芳、咖咖啡的的濃郁郁撲面面而來(lái)來(lái)，如同同走走進(jìn)進(jìn)老老友友家家般般親親切切挪威威OSLOCITY望京京嘉嘉茂茂一一層層美味味與與歡歡笑笑在在這這里里自自然然融融合合，，生生活活竟竟能能如如此此美美妙妙香港港新新生生活活廣廣場(chǎng)場(chǎng)CentralWorldPlaza如何何體體現(xiàn)現(xiàn)生生活活感感和和親親和和力力？？業(yè)態(tài)態(tài)組組合合業(yè)態(tài)態(tài)布布局局運(yùn)營(yíng)營(yíng)推推廣廣規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)一眼眼望望去去，，讓讓你你不不自自覺(jué)覺(jué)地地走走進(jìn)進(jìn)大大家家的的生生活活空空間間建筑筑風(fēng)風(fēng)格格建建議議新古古典典主主意意的的建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格，，保保持持簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔潔的的同同時(shí)時(shí)又又突突出出了了品品質(zhì)質(zhì)。。建議議：：方案案一一的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)突突出出了了高高端端品品質(zhì)質(zhì)，，但但是是與與項(xiàng)項(xiàng)目目的的主主題題定定位位不不相相符符。。建建筑筑外外立立面面設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)應(yīng)應(yīng)圍圍繞繞著著““親親和和力力、、溫溫馨馨””體體現(xiàn)現(xiàn)本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的主主題題。。水平平與與垂垂直直線線條條組組成成的的網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，，使使建建筑筑外外立立面面具具有有圖圖案案的的效效果果。。本本方方案案的的展展示示性性強(qiáng)強(qiáng)。。建議議：：方案案二二的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)突突出出了了建建筑筑的的展展示示性性。。但但是是在在300米的的沿沿街街展展示示面面上上會(huì)會(huì)使使建建筑筑顯顯得得整整體體性性不不強(qiáng)強(qiáng)、、零零亂亂，，應(yīng)應(yīng)注注意意整整體體的的節(jié)節(jié)奏奏，，保保持持項(xiàng)項(xiàng)目目的的協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)性性。。建筑筑風(fēng)風(fēng)格格建建議議垂直直的的線線條條使使建建筑筑呈呈現(xiàn)現(xiàn)挺挺拔拔高高聳聳。。建議議：：方案案三三的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)在在材材質(zhì)質(zhì)上上采采用用了了大大面面積積的的玻玻璃璃幕幕墻墻，，使使建建筑筑的的親親和和力力弱弱。。““家家庭庭、、舒舒適適””感感差差。。應(yīng)應(yīng)著著重重注注意意色色彩彩的的處處理理，，建建議議采采用用暖暖色色為為主主色色調(diào)調(diào)。。材材質(zhì)質(zhì)上上注注意意虛虛實(shí)實(shí)的的結(jié)結(jié)合合，，不不建建議議采采用用大大面面積積的的玻玻璃璃幕幕墻墻。。建筑筑風(fēng)風(fēng)格格建建議議1體現(xiàn)項(xiàng)目“家庭、溫馨”的主題定位2色彩以暖色為主，局部運(yùn)用其他色調(diào)，注意和諧統(tǒng)一3在建筑形式上建議考慮首層增加柱廊與景觀相結(jié)合的建筑空間參考考案案例例陽(yáng)光光灑灑遍遍每每個(gè)個(gè)角角落落，，人人們們不不是是從從家家里里出出來(lái)來(lái)走走到到Mall里，，而而是是從從客客廳廳走走到到院院子子里里挪威威OSLOCITY香港港新新生生活活廣廣場(chǎng)場(chǎng)香港港APM新加加坡坡VIVOCITY香港港新新生生活活廣廣場(chǎng)場(chǎng)媽媽媽和和寶寶寶寶信信步步徜徜徉徉，，如如同同在在自自家家客客廳廳一一樣樣舒舒適適方方便便挪威威FIELD`S不同同的的裝裝飾飾詮詮釋釋了了不不同同的的生生活活側(cè)側(cè)面面香港港圓圓方方購(gòu)購(gòu)物物中中心心ValenciaTownCenterMall香港港杏杏花花村村美國(guó)國(guó)國(guó)國(guó)家家公公園園附附件件購(gòu)購(gòu)物物中中心心中中庭庭日本本某某啤啤酒酒廠廠改改造造購(gòu)購(gòu)物物中中心心中中庭庭加拿拿大大埃埃德德蒙蒙頓頓購(gòu)購(gòu)物物中中心心香港港海海港港城城香港港Megabox如何何體體現(xiàn)現(xiàn)生生活活感感和和親親和和力力？？運(yùn)營(yíng)營(yíng)推推廣廣規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合業(yè)態(tài)態(tài)布布局局這里里還還是是社社區(qū)區(qū)居居民民的的精精神神交交流流平平臺(tái)臺(tái)上海海百百聯(lián)聯(lián)西西郊郊和和大大拇拇指指廣廣場(chǎng)場(chǎng)北京京金金源源燕燕莎莎購(gòu)購(gòu)物物中中心心上海海正正大大廣廣場(chǎng)場(chǎng)陽(yáng)光光所所至至之之處處都都有有我我們們細(xì)細(xì)心心的的服服務(wù)務(wù)Field`sOSLOCITY生活活的的色色彩彩同同樣樣需需要要不不經(jīng)經(jīng)意意間間的的驚驚喜喜來(lái)來(lái)點(diǎn)點(diǎn)綴綴CentralWorldPlaza下階階段段工工作作安安排排本階階段段工工作作確確定定了了項(xiàng)項(xiàng)目目的的總總體體發(fā)發(fā)展展方方向向和和定定位位，，并并配配合合貴貴方方報(bào)報(bào)規(guī)規(guī)工工作作對(duì)對(duì)規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案提提出出專專業(yè)業(yè)意意見(jiàn)見(jiàn)。。下下階階段段我我方方將通通過(guò)過(guò)案案例例借借鑒鑒，，結(jié)結(jié)合合區(qū)區(qū)域域消消費(fèi)費(fèi)群群體體和和影影響響規(guī)規(guī)劃劃的的主主力力商商戶戶的的研研究究，，深深化化項(xiàng)項(xiàng)目目業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合及及配配比比，，確確定定主主力力目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶，，并并給給出出初初步步業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)布布局局建建議議。。同同時(shí)時(shí)，，基基于于對(duì)對(duì)于于產(chǎn)產(chǎn)品品使使用用需需求求的的分分析析，，繼繼續(xù)續(xù)配配合合規(guī)規(guī)劃劃及及建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)給給出出專專業(yè)業(yè)建建議議。。附件：：5公里輻輻射半半徑區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)住宅宅調(diào)研研數(shù)據(jù)據(jù)本案二手房新盤(pán)福臨家園蘋(píng)果派20108300經(jīng)適房新天際SPACE+(萬(wàn)象新天)金隅麗景苑保利、富力、北辰、住總、金隅、首開(kāi)中弘·北京像素8哩島首開(kāi)東都匯CROSS朗廷金隅康惠園遠(yuǎn)洋一方住總住欣家園遠(yuǎn)洋潤(rùn)園限價(jià)房東一時(shí)區(qū)天時(shí)名苑世紀(jì)星城康城(暖山)柏林愛(ài)樂(lè)(上線6號(hào))樂(lè)棟300財(cái)富東方翠福園(翠福星城)龍湖項(xiàng)目北京新天地萬(wàn)象新天二區(qū)蘋(píng)果派優(yōu)點(diǎn)社區(qū)萬(wàn)象新天一區(qū)

萬(wàn)象新天四區(qū)新天際SPACE卡夫卡公社

定福家園

福怡苑美然動(dòng)力街區(qū)(英郡)

疊彩園

定福景園金福家園萬(wàn)象街

綠島苑

定福莊北里18014定福莊北里定福莊南里

珠江綠里珠江綠洲

水郡長(zhǎng)安

天泰北雙苑天泰新房苑雙橋鐵路小區(qū)金隅·可樂(lè)+

雙柳新居雅舍香橋

朝陽(yáng)旺角三間房南里

北岸1292

尚東閣萬(wàn)方家園

薈康苑柏林愛(ài)樂(lè)管莊西里京東麗景京通苑

京通新城

雙橋小區(qū)

北京新天地

東會(huì)新村

旺角.福邸遠(yuǎn)洋一方零點(diǎn)特區(qū)

東一時(shí)區(qū)

雙橋六號(hào)康城世紀(jì)星城楊莊小區(qū)1鑫苑小區(qū)芳洲花園天時(shí)名苑八里橋南街

長(zhǎng)橋園公寓通典銘居西馬莊小區(qū)華興園

復(fù)興南里怡佳家園

天賜良園品德

至善家園帥府小區(qū)

復(fù)興里小區(qū)萬(wàn)福家園東閣雅舍

上東上品16042朝陽(yáng)新城15844朝新嘉園15500金星小區(qū)

華龍美樹(shù)

建東苑小區(qū)藝水芳園

瑞祥里小區(qū)?名稱類型體量（平方米）戶數(shù)人數(shù)入住時(shí)間售價(jià)（元/平米）蘋(píng)果派商品房200000200050002010.6（半地下部分）19700柏林愛(ài)樂(lè)商品房酒店公寓61000015433857.52010.8（上線6號(hào)）18700北京像素商住公寓2100004700117502011.521000萬(wàn)象新天普通住宅8100008100202502011.1018000龍湖常營(yíng)項(xiàng)目商品房、公寓13850013503375待定待定首開(kāi)東都匯商住公寓28000349872.52011.319800金隅麗景苑經(jīng)適房20000030007500已入住一部分4322北京新天地商品房6100005000125002010.118700首開(kāi)暢心園經(jīng)適房5400018294572.5待定4322北岸1292商住公寓10000080020002010年底10000富力、北辰、保利限價(jià)房、廉租房10100008000200002010.65900項(xiàng)目周邊地塊普通住宅30000030007500不詳不詳1.5公里輻輻射半半徑內(nèi)內(nèi)新盤(pán)盤(pán)經(jīng)適房房、限限價(jià)房房、廉廉租房房商品房房售價(jià)數(shù)數(shù)據(jù)為為當(dāng)前前市場(chǎng)場(chǎng)房?jī)r(jià)價(jià)名稱類型體量（平方米）戶數(shù)人數(shù)入住時(shí)間售價(jià)（元/平米）優(yōu)點(diǎn)社區(qū)商品房8.8萬(wàn)7131782.5200618727管莊西里商品房55萬(wàn)35508875199516073京通苑商品房50萬(wàn)512512812.5199916084京通新城（一期）商品房17萬(wàn)465011625200016667京通新城（二期）商品房50萬(wàn)980024500199916871雙橋小區(qū)商品房4.9萬(wàn)50012502009146001.5公里輻輻射半半徑內(nèi)內(nèi)二手手房1.5-3公里輻輻射半半徑內(nèi)內(nèi)新盤(pán)盤(pán)名稱類型體量（平方米）戶數(shù)人數(shù)入住時(shí)間售價(jià)（元/平米）CROSS朗廷商住公寓4600041010252010.824000福臨家園經(jīng)適房435000538513462.5不詳未定金隅康惠園經(jīng)適房4350005789144722010年底20000遠(yuǎn)洋一方一期商品房170000220055002010年底7400遠(yuǎn)洋潤(rùn)園限價(jià)房4500004500112502011年底17802東一時(shí)區(qū)經(jīng)適房225000290072502010.64322住總住欣家園經(jīng)適房225000290072502010.643221.5-3公里輻輻射半半徑內(nèi)內(nèi)二手手房樓盤(pán)名稱樓盤(pán)類型體量（平方米）戶數(shù)人數(shù)入住時(shí)間售價(jià)美然動(dòng)力街區(qū)（英郡）普通住宅30萬(wàn)13483370200219000福怡園普通住宅16萬(wàn)16004000199918000定福家園普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房30萬(wàn)25006250200617778定福景園普通住宅10萬(wàn)290（一期）725200519000三間房南里普通住宅不詳38349585199513000華龍美樹(shù)普通住宅15萬(wàn)13003250200620538建東苑小區(qū)經(jīng)適房19萬(wàn)31007750200016428尚東閣普通住宅6.2萬(wàn)5121280200917840東會(huì)新村普通住宅13萬(wàn)13003250199816000朝陽(yáng)旺角普通住宅17.4萬(wàn)12003000200617700雅舍香橋普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房50萬(wàn)670016750200313813雙柳新居普通住宅不詳不詳不詳200016000萬(wàn)芳家園普通住宅17169320800200616830旺角福邸普通住宅17萬(wàn)14003500200623000零點(diǎn)特區(qū)公寓不詳15003750200910264怡佳家園普通住宅22萬(wàn)11832957.5200016037復(fù)興南里普通住宅不詳360900200315106華興園普通住宅28萬(wàn)11562890199814873帥府小區(qū)普通住宅不詳不詳不詳不詳15876復(fù)興里小區(qū)普通住宅不詳100025002003158063-5公里輻輻射半半徑內(nèi)內(nèi)新盤(pán)盤(pán)名稱類型體量（平方米）戶數(shù)人數(shù)入住時(shí)間售價(jià)（元/平米）樂(lè)棟300公寓2240040010002011待定世紀(jì)星城商品房8000008100202502009年底（一期）17200天時(shí)名苑商品房320000202050502009.615500康城別墅10000005781445三期2010年底入住350008哩島別墅14600053413352010.120000翠福園商品房28000090022502010.10（三期）12000左右金泰麗富嘉園經(jīng)適房30000030007500一期2010年底不詳北京崇文區(qū)安置房經(jīng)適房不詳400010000不詳不詳3-5公里輻輻射半半徑內(nèi)內(nèi)二手手房樓盤(pán)名稱樓盤(pán)類型體量（平方米）戶數(shù)人數(shù)入住時(shí)間售價(jià)雙橋六號(hào)井普通住宅8萬(wàn)8002000200014000長(zhǎng)橋園公寓公寓11萬(wàn)8002000200416000萬(wàn)福家園普通住宅40萬(wàn)400010000200017447東閣雅舍普通住宅4.2萬(wàn)4001000200314000疊彩園普通住宅7萬(wàn)140350200420000萬(wàn)象街普通住宅8萬(wàn)8002000200517567金福家園普通住宅7.5萬(wàn)7501875200117000金星小區(qū)普通住宅20萬(wàn)15463865198817570綠島苑普通住宅11萬(wàn)11002750200217700定福莊北里普通住宅不詳不詳不詳不詳21000天賜良緣品德普通住宅33萬(wàn)30007500200316588至善家園公寓12萬(wàn)12003000200212400朝陽(yáng)新城經(jīng)適房100萬(wàn)1670041750200415844上東上品普通住宅15萬(wàn)10002500200416600西馬莊小區(qū)普通住宅42萬(wàn)420010500199913217樓盤(pán)名稱樓盤(pán)類型體量（平方米）戶數(shù)人數(shù)入住時(shí)間售價(jià)藝水芳園普通住宅、酒店式公寓14.6萬(wàn)11802950200517131珠江綠洲普通住宅40.7萬(wàn)35008750200318149合生綠里普通住宅10002500200613022天泰北雙苑普通住宅不詳13003250200316586天泰新房苑普通住宅不詳不詳不詳200315262水郡長(zhǎng)安公寓、別墅、花園洋房29.5萬(wàn)23005750200818670雙橋鐵路小區(qū)普通住宅不詳不詳不詳不詳14600金隅·可樂(lè)+普通住宅4.9萬(wàn)56414102009年底15640京貿(mào)國(guó)際公寓公寓24萬(wàn)16004000200416000芳洲花園普通住宅不詳不詳不詳200014866楊莊小區(qū)普通住宅不詳13593397.5不詳16200鑫苑小區(qū)普通住宅不詳不詳不詳不詳13300THANKSFORYOURATTENTION9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、雨中黃葉葉樹(shù)，燈下下白頭人。。。00:18:2600:18:2600:1812/25/202212:18:26AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見(jiàn)頻。。。12月-2200:18:2600:18Dec-2225-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。00:18:2600:18:2600:18Sunday,December25,20