萬科發展及戰略演變淺析回顧萬科發展經歷及戰略變化簡單分析戰略變化原因提出我們的建議楊東強、賴俊宇、潘京江、李書韻、徐鎮容、左學琴、孫敏、韓潔、龍昱(組長)2001年11月1萬科發展戰略演變淺析萬科簡介 1984年公司以“現代科教儀器展銷中心”的名稱注冊，國營性質。開發大陸專業視頻器材市場，成為深圳市最大的進口銷售商。營業額一度占國家計劃外市場的60%。87年公司更名“深圳現代科儀中心”，與日本SONY等公司建立了承銷關系。88年政府批準股份化改組方案，定名“深圳萬科股份有限公司”。91年公司正式在深交所上市，是大陸首批公開上市公司之一，代碼“0002”。現公司以經營住宅房地產業務為主，并被評為“中國房地產上市公司十強”之首。2001年11月2萬科發展戰略演變淺析萬科發展簡史198419911993混沌期(無戰略)邊緣期(戰略形成)調整期(戰略實施)84年公司成立，經營辦公設備、視頻器材87年興辦工業88年進入房地產90年，初步形成商貿、工業、房地產、文化傳播四大經營架構91年確定綜合商社發展模式93年否定原模式，確立城市居民住宅為主導業務97年轉讓屬下工業項目98年轉讓屬下廣告公司2001年轉讓屬下萬佳百貨，資源集中于房地產業務2001年11月3萬科發展戰略演變淺析混沌期的膨脹——伴隨改革開放的高速、多元化擴張2001年11月4萬科發展戰略演變淺析混沌期的陷阱——高速、多元化擴張背后的問題所有項目規模都很小，市場占有率極低。面對激烈競爭不得不不惜血本，等到品牌打響，成本也上去了，這時想追加投資擴大規模，集團的資金和人才儲備卻無法滿足，各分公司被迫繼續小打小鬧。業務不穩定，企業短期贏利掩蓋了缺乏長期持續發展動力的隱患。2001年11月5萬科發展戰略演變淺析邊緣期的反思(多元vs專業)——1992年經營情況分析88-93年萬科東一榔頭西一棒,凈利潤、凈資產收益率連年保持20%以上，但實際上業務并不穩定、沒有競爭力。91-93年中國又進入泡沫經濟時代。市場中充滿了對暴利的躁動，但王石開始了對萬科戰略的思考。2001年11月6萬科發展戰略演變淺析邊緣期的反思(多元vs專業)——1992年經營項目分析2001年11月7萬科發展戰略演變淺析邊緣期的反思(多元vs專業)——1992年經營項目分析2001年11月8萬科發展戰略演變淺析邊緣期的反思——萬科的選擇以及券商的建議93年1月，萬科上海務虛會決定放棄綜合商社模式，提出加速資本積累迅速形成經營規模的方針，確立城市居民住宅為主導業務。萬科實際戰略調整包括：a、從多元化經營向專營房地產集中；b、從多品種經營向住宅集中；c、投放資源由12個城市向北京.上海.深圳.天津集中。94年3月，君安證券公開向萬科提出改革倡議：收縮工業、貿易、股權投資保留文化公司全力發展和充實房地產業務2001年11月9萬科發展戰略演變淺析1980年，我國城鎮年建設住房第一次超過1億平方米1993年城鎮年建設住房超過2億平方米1996年建設住房超過3億平方米1998年高達4.7億平方米預計21世紀前20年，每年需新建住房4.86億至5.49億平方米明智的選擇——我國住宅建設的成長回顧2001年11月10萬科發展展戰略演演變淺析析調整期的的變化——1994-2000年經經營情況況回顧2001年11月11萬科發展展戰略演演變淺析析調整期的的變化——2000年年經營情情況分析析93-96年，，國家緊緊縮銀根根，股市市暴跌。。96-98年年，國民民經濟增增速減緩緩，經濟濟低迷，，通貨緊緊縮。但但93-98年年間萬萬科逐步步走上專專業化道道路，利利潤穩步步增長、、凈資產產收益率率穩步下下降到10%左左右的合合理水平平。萬科科的穩步步發展讓讓股東、、管理層層和員工工心里有有了底。。2001年11月12萬科發展展戰略演演變淺析析調整期的的變化——2000年年經營項項目分析析經過調整整，毫無無意義的的“萬科科”已經經變成了了“城市市花園””和“萬萬佳百貨貨”的代代名詞。。萬科地地產被視視為中國國住宅地地產第一一品牌，，萬佳百百貨也雄雄居廣東東零售行行業銷售售總額首首位。2001年萬科科將萬佳佳轉讓給給華潤公公司，最最終完成成其由多多元化公公司向專專業住宅宅地產公公司的轉轉變。2001年11月13萬科發展展戰略演演變淺析析盤點萬科科——2000年年公司內內部狀況況分析財務狀況況：2000年末總總資產56.2億，凈凈資產29.1億，資資產負債債率47%(行行業平均均70%)。可可動用資資金約7億。股股權分散散，使得得融資渠渠道十分分狹小。。市場營銷銷：2000年樓盤盤竣工53.6萬平方方，結算算銷售面面積54萬平方方。住宅宅地產銷銷售收入入24.5億，，比99年增長長24%，但應應收帳款款僅增加加3.5%。物物業管理理率先通通過ISO9002第第三方國國際認證證。“城城市花園園”成為為優秀住住宅品牌牌。土地儲備備：2000年土地地儲備450萬萬平方，，預計2001年新增增年土地地儲備300萬萬平方。。預計3年內需需用30億補充充土地。。組織管理理：形成了以以房地產產業務為為核心的的管理總總部，新新設立了了設計部部工程部部、物業業管理部部，使項項目開發發的每一一個環節節都得到到了有效效控制。。新設立立了信息息中心，，使集團團內外的的信息資資源進入入全面整整合和共共享階段段。企業文化化：建立《萬萬科周刊刊》、《《萬科科新聞網網》，并并建立““人才是是萬科的的資本；；尊重客客戶，讓讓客戶滿滿意；學學習是一一種生活活方式；；創新是是生命之之源”等等理念。。2001年11月14萬科發展展戰略演演變淺析析盤點萬科科——萬科SWOT分分析WOTSS1、有明明確的戰戰略；2、良好好的企業業文化、、優秀的的企業品品牌；3、市場場分析、、定位、、營銷能能力強；；4、物業業管理水水平較高高；5、建立立A-house系統統，有效效控制采采購成本本。2001年11月15萬科發展展戰略演演變淺析析WOTSW1、股權權分散，，決策難難；2、土地地獲取成成本高；；3、土地地儲備少少；4、與政政府溝通通不好；；5、融資資渠道窄窄。盤點萬科科——萬科SWOT分分析2001年11月16萬科發展展戰略演演變淺析析WOTSO1、住宅宅商品化化、產業業化政策策出臺；；2、土地地出讓政政策的改改變；3、住房房金融改改革,既既擴大需需求又扶扶持供給給；4、國民民收入增增長、國國家人口口增長；；5、市場場出現分分化（中中產階級級增長））。盤點萬科科——萬科SWOT分分析2001年11月17萬科發展展戰略演演變淺析析WOTST1、政府府參與低低價房供供應；2、公司司整體規規模小(市場占有有率在深深圳也僅僅5%)；3、入關關后，原原有管理理、營銷銷等優勢勢喪失；；4、國內內、外競競爭者不不斷加入入。盤點萬科科——萬科SWOT分分析2001年11月18萬科發展展戰略演演變淺析析展望未來來——地產產市場發發展預測測政治、經經濟體制制改革公平機制制完善收入結構構層次差差距公開開化，收收入量化化度提高高需求層次次化：高檔住房房（企業業開發））中檔住房房（企業業開發））低檔住房房（政府府、企業業共同開開發）房地產企企業如何何根據市市場外界界環境的的變化，，制定符符合市場場演變的的戰略，，已成為為企業在在未來激激烈的市市場競爭爭獲得優優勢的重重中之重重。消費群體體層次化化2001年11月19萬科發展展戰略演演變淺析析展望未來來——我們們的建議議維持專業業化戰略略，將““萬科””建成中中國住宅宅業第一一名牌；；調整資本本結構，，擴大大大股東持持股比例例，解決決融資等等問題；；開展資本本運作，，穩步擴擴大公司司規模，，借規模模降成本本；增加土地地儲備，，擴大市市場占有有率(比比照香港港情況應應超30%)；；集中精力力開發中中檔住宅宅市場，，放棄低低檔，關關注高檔檔發展；；加強人力力資源培培養，儲儲備企業業擴張、、文化復復制所需需人力；；持續加強強企業文文化建設設，在發發展期應應建立學學習型組組織。2001年11月209、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業業貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。23:21:1923:21:1923:2112/24/202211:21:19PM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2223:21:1923:21Dec-2224-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。23:21:1923:21:1923:21Saturday,December24,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2223:21:1923:21:19December24,202214、他鄉生白白發，舊國國見青山。。。24十二二月202211:21:19下下午23:21:1912月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月2211:21下午12月-2223:21December24,202216、行動出成成果，工作作出財富。。。2022/12/2423:21:1923:21:1924December202217、做前，能能夠環視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。11:21:19下下午11:21下午23:21:1912月-229、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、很多事情努努力了未必有有結果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。23:21:1923:21:1923:2112/24/202211:21:19PM11、成功功就是是日復復一日日那一一點點點小小小努力力的積積累。。。12月月-2223:21:1923:21Dec-2224-Dec-2212、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。23:21:1923:21:1923:21Saturday,December24,202213、不不知知香香積積寺寺，，數數里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2223:21:1923:21:19December24,202214、意志堅堅強的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。24十十二月202211:21:19下下午23:21:1912月-2215、楚塞塞三湘湘接，，荊門門九派派通。。。。十二月月2211:21下下午12月月-2223:21December24,202216、少年年十五五二十十時，，步行行奪得得胡馬馬騎。。。2022/12/2423:21:1923:21:1924December202217、空山新雨雨后，天氣氣晚來秋。。。11:21:19下下午11:21下午23:21:1912月-229、楊柳散和和風，青山山澹吾慮。。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、閱閱讀讀一一切切好好書書如如同同和和過過去去最最杰杰出出的的人人談談話話。。23:21:1923:21:1923:2112/24/202211:21:19PM11、越是沒有本本領的就越加加自命不凡。。12月-2223:21:1923:21Dec-2224-Dec-2212、越是無能的的人，越喜