這年1月武漢市城市房地產(chǎn)評價報告的學案目錄第一部分武漢市經(jīng)濟與社會發(fā)展狀況分析第二部分武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析第四部分城市總體評價第一部分武漢市經(jīng)濟與社會發(fā)展狀況分析1.1城區(qū)面積指標城區(qū)總面積：8494.41平方公里主城區(qū)面積：281平方公里1.2城區(qū)人口指標全市戶籍人口：838萬全市常住人口：891萬人口密度：1049人/平方公里第一部分武漢市經(jīng)濟與社會發(fā)展狀況分析

武漢市主城區(qū)的概念武漢市根據(jù)城區(qū)發(fā)展的規(guī)劃分成：主城區(qū)、發(fā)展區(qū)和農(nóng)業(yè)生態(tài)保護區(qū)三大區(qū)域。其中主城區(qū)為江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū)、漢陽區(qū)、武昌區(qū)、青山區(qū)、洪山區(qū)等7個中心城區(qū)三環(huán)線以內(nèi)的區(qū)域。在主城區(qū)內(nèi)，以改善人居環(huán)境為重點，開展環(huán)境綜合整治，合理布局生態(tài)景觀，完善城市環(huán)境基礎設施，加快搬遷重化工業(yè)，突出居住、金融商貿(mào)、科教文化的功能。發(fā)展區(qū)為主城區(qū)周邊正在開發(fā)建設、即將開發(fā)建設的區(qū)域，包括東湖高新技術開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、規(guī)劃建設中的化工新城，以及距主城15—25公里范圍的陽邏、吳家山、蔡甸城關、常福、紙坊、前川、邾城、紗帽等8大城鎮(zhèn)。青山區(qū)洪山區(qū)武昌區(qū)漢陽區(qū)硚口區(qū)江漢區(qū)江岸區(qū)1.3GDP指標

武漢市經(jīng)濟已經(jīng)步入持續(xù)穩(wěn)定快速增長的發(fā)展通道，近三年來GDP年平均增長率高達18%，09年在全球經(jīng)濟低迷時實現(xiàn)了3961億元的GDP產(chǎn)值，保持了15%的增長速度。特別是人均GDP在2008年實現(xiàn)24.77%的增長率，達到47267元第一部分武漢市經(jīng)濟與社會發(fā)展狀況分析1.4人均可支配收入情況

武漢市城鎮(zhèn)居民收入水平大幅提高，生活水平逐步改善，2008年人均可支配收入16712元，同比增長約16.4%。第一部分武漢市經(jīng)濟與社會發(fā)展狀況分析第二部分武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析

武漢市經(jīng)過幾年房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，已經(jīng)進入一個相對平穩(wěn)發(fā)展的階段，因此可以預計武漢市未來房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額比值將保持平穩(wěn)態(tài)勢。（1）房地產(chǎn)投資與社會固定資產(chǎn)投資第二部分武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析2.1宏觀指標（2）商品住宅銷售均價03年以來，武漢商品住宅均價呈現(xiàn)上升趨勢，其中，05年、07和08年漲幅最高，達到約20%以上，07年經(jīng)歷了一次較大拉升，08年剛興需求得到釋放，供貨量少，價格有所拉升，但漲幅下降。隨著09年供貨量的增加，價格攀升但漲幅繼續(xù)回落。2.1宏觀指標第二部分武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析第二部分武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析2.1宏觀指標（3）09年武漢市主城區(qū)各月商品住宅成交套數(shù)和均價2009年，武漢市主城區(qū)商品住房共成交73852套，與2008年同期相比增加32283套，增幅為77.66%，平均每月成交6154套;2009年，武漢市主城區(qū)成交均價為5812.53元/平方米，同比上漲6.38%。

從上下圖可看到，自2003年以來，武漢市商品住宅新開工面積與施工面積的比值基本上在0.45左右浮動，沒有異常變化，但整體趨勢呈下降狀態(tài)。表明未來2-3年將會出現(xiàn)一定的供需缺口。

（1）新開工面積/施工面積第二部分武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析2.2相關指標比較

（2）施工面積/銷售面積

自2004年以來該比值呈下降趨勢，施工面積增幅小于銷售面積增幅，市場消化能力逐步增強，至2008年，銷售量減少，施工面積與銷售面積比值拉大。.2.2相關指標比較第二部分武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析

武漢市經(jīng)過幾年房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，已經(jīng)進入一個相對平穩(wěn)發(fā)展的階段，因此可以預計武漢市未來房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額比值將保持平穩(wěn)態(tài)勢。（3）房地產(chǎn)投資與社會固定資產(chǎn)投資第二部分武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析2.2相關指標比較（4）新增住宅用地可建面積

/商品住宅新開工面積注：數(shù)據(jù)來自武漢市房產(chǎn)管理局

大部分存量土地在03-05年期間得到較充分釋放，06年，受宏觀調(diào)控政策的影響，土地市場供應量極度萎縮，所以比值明顯偏小。進入07年土地市場放量明顯，開發(fā)商手中待開發(fā)土地數(shù)量明顯增大。預計未來兩年內(nèi)可供開發(fā)面積有所放大，一定程度上也抑制后市房地產(chǎn)價格的快速攀升。第二部分武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析2.2相關指標比較（5）商品住宅價格增幅

/人均GDP增幅注：數(shù)據(jù)來自武漢市房產(chǎn)管理局和武漢市政府國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報第二部分武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析2.2相關指標比較

從上圖我們可以看到，武漢市商品住宅均價的漲幅遠高于銀行實際利率，顯示出較高的房地產(chǎn)投資價值；另一方面，05和07年是武漢市房價波動較大的兩年，房價上漲過快，已經(jīng)與武漢市GDP的漲幅有明顯的差距。房價雖然呈現(xiàn)較快速的增長趨勢，但是仍然符合城市經(jīng)濟發(fā)展狀況的，與近年國內(nèi)很多大中城市房價增長幅度遠大于人均GDP增長幅度的情況相比較而言，武漢市房價泡沫成分較少。未來武漢市房地產(chǎn)市場將進入一個相對平穩(wěn)健康的發(fā)展時期。第二部分武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析2.2相關指標比較（7）房價收入比注：數(shù)據(jù)來自武漢市房產(chǎn)管理局和武漢市政府國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報注：房價收入比＝預銷售均價*90/人均可支配收入*3房價上由以上數(shù)據(jù)可知，武漢市近幾年人均可支配收入增幅平穩(wěn)，但房價在05年和07年有兩次較大幅度的增長，所以比值出現(xiàn)異動。表明武漢市居民雖然家庭收入的增長，但隨著房價的增長，住房消費的承受能力未見增強。今后，隨著宏觀調(diào)控政策的落實，特別是國家一系列調(diào)控措施的實施，將在控制升速度的同時，嚴格控制中小戶型比例，由此將控制商品住宅的總價，房價收入比將出現(xiàn)下行趨勢，控制在比較合理范圍內(nèi)。第二部分武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析2.2相關指標比較

（8）新建商品住宅空置率空置面積在07年有較大幅度的下降，表明市場需求旺盛。注：數(shù)據(jù)來自武漢市房產(chǎn)管理局2.2相關指標比較第二部分武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析（9）租金/價格比

江岸區(qū)江漢區(qū)硚口區(qū)典型住宅1典型住宅2典型住宅1典型住宅2典型住宅1典型住宅2中僑觀邸（2房2廳110平米精裝修）

時代豪苑（2房2廳133平米簡裝）

萬豪國際（2室2廳120平米精裝修）

新世界中心匯豪邸（2房2廳108平米精裝修）香港映象（2房2廳86平米簡裝）江山如畫（2房2廳108平米簡裝）年租金54000.0036000.0060000.0055200.0014400.0020400.00銷售總價1000000.001460000.00720000.001180000.00576000.00864000.00租金/價格0.050.020.080.050.030.02

漢陽區(qū)洪山區(qū)武昌區(qū)典型住宅1典型住宅2典型住宅1典型住宅2典型住宅1典型住宅2都市蘭亭（2房2廳75平米精裝修）世貿(mào)錦繡長江（2房2廳97平米簡裝）金地格林小城（2房2廳90平米精裝修）銀海雅苑（3房2廳86平米精裝修）凱樂花園（2房2廳98平米精裝修鵬程惠園（2房2廳88平米精裝修）年租金24000.0028800.0018000.0028800.0024000.0033600.00銷售總價600000.00776000.00540000.00680000.00730000.00660000.00租金/價格0.040.040.030.040.0420.05

青山東西湖此比值相比往年明顯下降，表明投資客會減少。

典型住宅1典型住宅2典型住宅1典型住宅2江南春城（2房2廳92平米精裝修）青合仕家（2房2廳97平米精裝修）四季花城（3房2廳92平米精裝修）常青花園（2房2廳99平米簡裝）年租金16800.0018000.0015600.009600.00銷售總價550000.00530000.00414000.00495000.00租金/價格0.030.030.040.02第二部分武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析2.2相關指標比較（10）商品住宅價格增幅/人均可支配收入增幅增幅

從上表我們可以看到，武漢市人均可支配收入漲幅逐年增高，顯示出城市居民消費能力的增強，而房價漲幅則是在2005年達到一個高峰，06年受宏觀調(diào)控之后就開始回落。而2007年房價又有大幅的上升。預計未來兩年房價增幅有所減緩，逐步回歸理性。

注：數(shù)據(jù)來自武漢市房產(chǎn)管理局和武漢市政府國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公其中人均儲蓄余額=武漢統(tǒng)計局公布城鄉(xiāng)居民儲蓄余額/武漢市戶籍人口第二部分武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析2.2相關指標比較

（11）商品住宅價格增幅/

（人均消費支出＋人均儲蓄余額）增幅

這一指標來輔助判斷房價水平與居民收入水平是否匹配。此項指標從側(cè)面印證居民的經(jīng)濟實力，除04、05年房價上漲過猛，06年明顯回落，基本上房價水平與居民收入水平相匹配。注：數(shù)據(jù)來自武漢市房產(chǎn)管理局和武漢市政府國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公其中人均儲蓄余額=武漢統(tǒng)計局公布城鄉(xiāng)居民儲蓄余額/武漢市戶籍人口第二部分武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析2.2相關指標比較（12）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額/全社會企業(yè)貸款余額

從以上數(shù)據(jù)可得，各項指標保持平穩(wěn)，上下波動不大。表明銀行資金繼續(xù)大量投入房地產(chǎn)行業(yè)，對整個行業(yè)前景的看好，但多投資過熱也有一定的把控。注：全社會企業(yè)貸款余額數(shù)據(jù)來自招商銀行，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額數(shù)據(jù)來自建設銀行。第二部分武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析2.2相關指標比較土地市場——房地產(chǎn)開發(fā)市場的“晴雨表”成交量01年至05年，武漢市土地中心土地成交量逐年上漲，06年受國家宏觀調(diào)控政策影響，回落明顯，07年放量明顯。成交價格土地成交價格迅猛上漲，地王不斷涌現(xiàn)，區(qū)域性樓面價格屢創(chuàng)新高。第二部分武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析2.3土地市場狀況(1)武漢市歷年土地成交情況年份出讓面積（㎡）總建筑面積（㎡）成交總價（萬元）每畝單價(萬元/畝)樓面地價（元/㎡）出讓宗數(shù)未出讓宗數(shù)200318647333707204361575129.39753311200420913965375578727050231.813535312005226243658485341181222348.12020368200614816343344089609490274.21823(2472)49320074582617123385563162960460.42563615

與2006年相比，2007年度中心城區(qū)土地市場成交土地的面積、規(guī)劃可建規(guī)模、成交金額、土地價格均有較大幅度增長，土地放量明顯。第二部分武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析2.3土地市場狀況

2007年東湖高新出讓土地面積、可建面積、成交金額基本上都是去年的一倍，受限價地影響，土地價格基本和去年持平，略有增長。如除去限價地，則樓面地價為2152元/平方米，較去年增長了13.1%。由此可見，市場對土地仍有較大的需求，促使土地價格不斷上漲，屢創(chuàng)新高。

出讓面積（㎡）總建筑面積（㎡）成交總價（萬元）每畝單價(萬元/畝)樓面地價（元/㎡）出讓宗數(shù)20067582771207385198570174.616455200713424512394738401296199.4167612（2）2006-2007年東湖高新技術開發(fā)區(qū)市場供地情況2.3土地市場狀況第二部分武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析（3）各用途土地情況分析

用途年度出讓面積（萬方）總建筑面積（萬方）成交價（萬元）每畝單價（萬元/畝）樓面地價（元/㎡）出讓宗數(shù)居住用地2003127.47201.3913597571.167516200445.41100.84143870211.21427172005136.22328.2557932273.1170014200656.29125.96268740318.3213422200794.44233.46746750527.4319921總計459.83989.85——————90居住兼容商業(yè)金融用地200339.43115.95132420223.91142142004128.1355.2430970224.3121324200578.85226.55581570491.7256712200654.79161.59266940324.81652172007353.26976.392354740444.6241234總計654.431835.68——————101商業(yè)金融業(yè)用地200319.5853.39129190439.924203200435.6481.53152210284.7186712200511.1830.1141720248.8138610200637.0846.8673810132.715751020077.8121.2758410498.827465總計111.29233.16——————40工業(yè)地20072.752.75306074.211131注：未含東湖高新土地信息2.3土地市場狀況第二部分武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析2003-3007年武漢市中心城區(qū)各用途土地出讓情況一覽表

由上圖表可知，武漢市中心城區(qū)歷年來住宅類土地交易價格呈逐年上升態(tài)勢，07年每畝單價同比增長了65.7%，樓面地價同比增長了49.9%；居住兼容商業(yè)類成交價格增幅分別為36.9%和46%；商業(yè)金融業(yè)類成交價格增幅分別為75.9%和74.3%。住宅類用地出讓宗數(shù)與去年基本持平，單宗出讓地塊規(guī)模明顯偏大。居住兼容商業(yè)類用地成為07年出讓的重頭戲，商業(yè)金融業(yè)類用地出讓規(guī)模減小。總體而言，2007年開發(fā)商對武漢樓市明顯看好，土地市場異常火暴，成交活躍，成交量和價格不斷創(chuàng)新高，對純住宅類和居住兼容商業(yè)用地大力追捧，由此可見一斑。從另一方面可知，市場中住宅類用地的供給量不能滿足需求，購買力仍就旺盛。雖然國家對房地產(chǎn)的土地、金融、交易等宏觀調(diào)控政策的頻頻出臺，仍然阻止不了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫，阻礙不了開發(fā)商對后市的看好，也抑制不了自住行購房者的需求熱情。2.3土地市場狀況第二部分武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析武漢市城市總體規(guī)劃第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析3.1武漢市總體規(guī)劃

2010年2020年市域新城主城市域新城主城常住人口845120415970180450其中城鎮(zhèn)常住人口650120415770180450流動人口—25130—35160其中：暫住人口—2085—28110年份城市常住人口(萬人)城市實際居住人口(萬人)城市建設用地(km2)人均城市建設用地(m2/人)2005390426311732010415458343.374.92015435488390.4802020450505427.584.7（1）武漢市人口規(guī)劃（2）2020年武漢市各項用地指標規(guī)劃第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析3.1武漢市總體規(guī)劃（3）城市產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃至2020年，重點建設六大產(chǎn)業(yè)區(qū)：東西湖食品、農(nóng)副產(chǎn)品深加工區(qū)沌口、常福汽車制造業(yè)基地陽邏新材料工業(yè)園北湖武漢化工城化工產(chǎn)業(yè)園光谷、廟山光電子產(chǎn)業(yè)園廟山新區(qū)生物工程及醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析3.1武漢市總體規(guī)劃第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析3.1武漢市總體規(guī)劃（4）城市工業(yè)布局規(guī)劃至2020年，初步成六大工業(yè)區(qū)：黃金口漢正街江漢黃浦路湛家磯工業(yè)園青山環(huán)保工業(yè)園第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析3.1武漢市總體規(guī)劃（5）城市居住規(guī)劃至2020年，形成六大居住組團：南湖新城（基本建成）四新組團（在建）古田板塊（基本建成）后湖新城（已規(guī)劃）東湖新城（已規(guī)劃）關山板塊（基本建成）第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析3.1武漢市總體規(guī)劃3.1武漢市總體規(guī)劃第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析3.2武漢市房地產(chǎn)開發(fā)“十一五”專項規(guī)劃武漢房地產(chǎn)開發(fā)“十一五”專項規(guī)劃武漢住房發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要調(diào)整住房供應結構優(yōu)化住房空間布局完善配套設施加強住房保障發(fā)展節(jié)能省地型住宅第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析（1）武漢輕軌及地鐵的軌道交通規(guī)劃建設

至2010年左右，武漢市將投入194億元，率先初步建成軌道交通一、二號線，形成“十”字形軌道交通骨架。一號線將吳家山、堤角兩個新興城市經(jīng)濟區(qū)，與漢口商貿(mào)中心區(qū)聯(lián)系起來，是漢口地區(qū)貫穿東西的客運交通走廊。二號線（常青花園－魯巷）連接居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、交通樞紐和城市新區(qū)，過江隧道溝通長江兩岸。武漢的城市軌道交通（輕軌、地鐵等）線網(wǎng)將達215公里，將承擔50％的市內(nèi)客運任務。3.3武漢市重點建設項目第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析（2）王家墩中央商務區(qū)建設（CBD）王家墩商務區(qū)規(guī)劃控制范圍為漢西路以東，發(fā)展大道以南、常青路和青年路以西、建設大道以北，總用地面積7.41平方公里。2005年—2020年，全面建成商務區(qū)，形成經(jīng)濟聚集、商務匯集的“華中之中，武漢之心”,其交通便利，區(qū)位優(yōu)勢突出，是城市快速干道、軌道交通及機場高速路的結合點。3.3武漢市重點建設項目第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析王家墩中央商務區(qū)（CBD）效果圖3.3武漢市重點建設項目中心廣場立面效果圖第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析（3）武漢新區(qū)建設

武漢新區(qū)以“兩江一路”（即長江、漢水、武漢市外環(huán)線）圍合的扇形區(qū)域為規(guī)劃范圍，面積368平方公里，相當于目前武漢主城建成區(qū)的面積。武漢新區(qū)在行政范圍上包含現(xiàn)在的漢陽區(qū)、武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和蔡甸區(qū)的一部分。規(guī)劃到2020年人口達到100萬。總體發(fā)展框架是建設“三大特色功能組團、六湖連通的水系生態(tài)網(wǎng)絡、五縱五橫的道路骨架”。“三大特色功能組團”包括漢江組團、沌口組團和四新組團；“六湖連通”包括墨水湖、南太子湖、龍陽湖、三角湖、北太子湖、后官湖；“五縱五橫”是指縱向的十升路、芳草路、梅子路、攔江堤路、濱江大道，橫向的琴臺路、漢陽大道、二環(huán)線、三環(huán)線、沌陽大道。3.3武漢市重點建設項目第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析3.3武漢市重點建設項目月湖文化主題公園3.3武漢市重點建設項目六湖連通工程示意圖第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析四新中心區(qū)整體規(guī)劃3.3武漢市重點建設項目第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析四新中心區(qū)整體規(guī)劃3.3武漢市重點建設項目世貿(mào)集團（鸚鵡洲地塊）開發(fā)面積：160萬M2瑞安集團（鸚鵡洲地塊）開發(fā)面積：145萬M2和記黃埔（花樓街、江漢路）開發(fā)面積：51萬M2武漢地產(chǎn)集團（武珞路丁字橋）開發(fā)面積：106萬M2（4）武漢兩江四岸建設開發(fā)

第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析（5）新武漢火車站規(guī)劃

新武漢站選址青山區(qū)楊春湖東側(cè)，毗鄰三環(huán)線，左側(cè)依武青四干道，右側(cè)鄰沙湖大道、中北路，地下6米處接通擬定武漢軌道交通4號、5號線；周圍設置長途汽車、公共汽車、出租車、車輛停車場、旅館等客運服務設施。3.3武漢市重點建設項目第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析3.3武漢市重點建設項目第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析（6）過江通道建設——天興洲大橋

天興洲大橋是世界上第一座四線鐵路公鐵兩用斜拉橋，荷載標準為上層雙向6車道公路，時速80公里，下層4線鐵路，時速可達200公里，是目前世界上荷載最大的公鐵兩用橋。項目已于2004年9月28日正式開工，預計2009年建成通車。第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析3.3武漢市重點建設項目（7）過江通道建設——青島路過江隧道

武漢長江隧道位于長江大橋、二橋之間，北接漢口大智路，南通武昌友誼大道（遠期穿越沙湖與中北路銜接），是解決主城過江交通的一條城市主干道。隧道全長約3.7公里，雙向4車道，設計車速50公里/小時。目前隧道豎井已經(jīng)形成，開始向江底掘進，預計2009年建成通