城鄉規劃法城鄉規劃法1本章主要內容

1.有關的基本概念2.城鄉規劃的制定3.城鄉規劃的實施4.其他與城鄉規劃的有關內容5.相關習題6.相關的案例分析本章主要內容1.有關的基本概念2概述1、城鄉規劃法概念：是指國家權力機關或其授權的行政機關制定的，調整城鄉規劃活動中發生的各種社會關系的法律規范的總稱。立法：2007修訂，2008年實施《中華人民共和國城鄉規劃法》。

城鄉規劃是城鄉建設與發展的“藍圖”和城鄉管理各項工作的“龍頭”概述1、城鄉規劃法概念：是指國家權力機關或其授權的行政機關制32、城鄉規劃法規的適用范圍（1）地域適用范圍：本法所稱城鄉規劃，包括城鎮體系規劃、城市規劃、鎮規劃、鄉規劃、村莊規劃。城鎮規劃、鎮規劃分為總體規劃和詳細規劃。本法所稱規劃區，是指城市、鎮、村莊的建成區以及因城鄉建設和發展需要，必須實行規劃控制的區域。2、城鄉規劃法規的適用范圍4（2）、人的適用范圍

凡與城鄉規劃編制、審批、管理活動有關的單位和個人，包括負責編制、審批、管理的各級人民政府及其城市規劃行政主管部門和其他有關主管部門，同規劃編制工作有關的各生產、科研、教學、設計單位，進行建設活動的建設單位、設計單位、施工單位及其單位。一切同城鄉規劃有關的機關、單位和個人都必須遵循本法。（2）、人的適用范圍凡與城鄉規劃編制、審批、管5（3）行為適用范圍：制定城鄉規劃的行為實施城鄉規劃的行為在城鄉規劃區內使用土地和進行建設活動的行為（3）行為適用范圍：6

3、城鄉規劃法的原則（1）堅持城鄉統籌、合理布局、節約土地、集約發展的原則（2）遵循先規劃后建設的原則（3）堅持環保節能的原則（4）關注民生的原則；（5）依法行政、依法公開的原則。（6）體現地方特色原則3、城鄉規劃法的原則7城鄉規劃概念：是指授權的國家權力機關為了滿足城鄉建設的現實需要與可持續發展的要求，綜合考慮土地、人口等自然資源以及歷史文化傳統等因素，對城鄉未來建設活動所作出的具有法律效力的預先安排與要求城鄉規劃概念：是指授權的國家權力機關為了滿足城鄉建設的現實需8法制性政策性長期性綜合性城市規劃城鄉規劃的特征城鄉規劃涉及城市建設發展的諸多方面城鄉規劃關系到城市的全局和長遠城鄉規劃是為了實現一定時期的社會、經濟發展目標而制定的城鄉空間發展戰略部署城鄉規劃一經制定、批準，就具有法律效力城鄉規劃是城鄉建設和管理的基本依據，制定一個好的城鄉規劃并切實保證它的實施是綜合發揮城鄉經濟效益和環境效益，實現城鄉經濟和社會發展目標的重要保證之一。（鄭州市的城市規劃）法制性政策性長期性綜合性城市規劃城鄉規劃的特征城鄉規劃涉及城9城鄉規劃的制定1.城鄉規劃的編制2.城鄉規劃的審批城鄉規劃的制定1.城鄉規劃的編制10城鄉規劃編制的原則1.逐級編制、分級審批原則2.級別不同、內容不同原則3.詳細規劃服從總體規劃要求的控制性原則4.因地制宜、切實可行原則

城鄉規劃編制的原則1.逐級編制、分級審批原則11全國城鎮體系規劃省域城鎮體系規劃城市總體規劃分區規劃控制性詳細規劃修建性詳細規劃城鄉規劃編制與審批城鄉規劃編制的權限國務院城市規劃行政主管部門（建設部）省、自治區、直轄市人民政府城市人民政府城市建設主管部門（城鄉規劃行政主管部門）城市規劃編制單位思考：城市總體規劃為何要由城市人民政府負責組織編制？指導關系組織編制單位全國城鎮體系規劃省域城鎮體系規劃城市總體規劃分區規劃控制性詳12總體規劃直轄市的城市總體規劃，由國務院審批省和自治區人民政府所在地城市及國務院確定的城市的總體規劃，由省、自治區人民政府審查同意后報國務院審批其他城市的總體規劃，由省、自治區、直轄市人民政府審批縣級人民政府所在地鎮的總體規劃，由縣人民政府組織編制，報上一級人民政府審批其他建制鎮的總體規劃由鎮人民政府組織編制，報上一級人民政府審批城市分區規劃由該市人民政府審批城鄉規劃的審批詳細規劃沒有編制分區規劃的城市，其詳細規劃由該市人民政府審批已編制分區規劃的詳細規劃，重要的由該市人民政府審批，其他的由該市政府的城市規劃行政主管部門審批總體規劃城鄉規劃的審批詳細規劃13總體規劃（1）確定城鎮的性質、發展目標和發展規模（2）確定城鎮主要建設標準和定額指標（3）確定城鎮建設用地布局、功能分區和各項建設的總體部署（4）確定城鎮用地布局、功能分區和各項建設的總體部署（5）各項專業規劃（6）近期建設規劃總體規劃（1）確定城鎮的性質、發展目標和發展規模14詳細規劃規劃各項建設的具體用地范圍-修建性規劃規劃建筑密度和高度等控制指標-控制性規劃總平面布置、工程管線綜合規劃和豎向規劃建筑密度=建筑首層面積/規劃用地面積。反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。容積率=全部建筑面積/規劃用地面積（與占地面積不同）規劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內的土地面積詳細規劃規劃各項建設的具體用地范圍-修建性規劃154.城鄉規劃制定的時限：20年，30年至50年的遠景發展進程方向作輪廓性的規劃4.城鄉規劃制定的時限：16城鄉規劃的實施1.城鄉規劃實施的概念和方法2.建設項目用地選址意見書3.建設用地規劃許可證制度4.建設工程規劃許可證制度城鄉規劃的實施1.城鄉規劃實施的概念和方法17城鄉規劃的概念和方法1.概念：城鄉規劃經法定程序批準生效后，即具有了法律效力，城鄉規劃區的任何土地利用及各項建設活動，都必須符合城鄉規劃，滿足城鄉規劃的要求，使生效的城鄉規劃得以實現，2.方法“一書兩證”：項目選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證。城鄉規劃的概念和方法1.概念：18選址意見書制度選址意見書選址意見書是指建設工程在立項過程中，由城市規劃行政主管部門出具的該建設項目是否符合城市規劃要求的意見書項目選址意見書的內容建設項目基本情況名稱依據規模選址建設項目選址意見

按照國家規定需要有關部門批準或者核準的建設項目，以劃撥方式提供國有土地使用權的，建設單位在報送有關部門批準或者核準前，應當向城鄉規劃主管部門申請核發選址意見書

選址意見書制度項目選址意見書的內容按照國家193、選址意見書的核發權限

國家審批的大中型和限額以上的建設項目，由項目所在地縣、市人民政府城市規劃行政主管部門提出審查意見，報省、自治區、直轄市、計劃單列市人民政府城市規劃行政主管部門核發選址意見書，并報國務院城市規劃行政主管部門備案中央各部門、公司審批的小型和限額以下的建設項目，其選址意見書由項目所在地縣、市人民政府城市規劃行政主管部門核發省、自治區建設項目由項目所在地縣、市人民政府城市規劃行政主管部門。提出審查意見，報省、自治區人民政府城市規劃行政主管部門核發

建設單位上報設計任務書前必須取得選址意見書“兩書”一并上報

3、選址意見書的核發權限建設單位上報設計任務書前必須取得20概念建設用地規劃許可證是建設單位在向土地管理部門申請建設用地前，經城鄉規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城鄉規劃的法定憑證三、建設用地規劃許可證制度Tips

行政許可，是指行政機關根據公民、法人或者其他組織的申請，經依法審查，準予其從事特定活動的行為

概念三、建設用地規劃許可證制度Tips行政許可，是指行政212.建設用地規劃許可證的核發程序用地申請現場踏勘征求意見提供設計條件審查總平面圖核定用地面積核發建設用地規劃許可證2.建設用地規劃許可證的核發程序用地申請現場踏勘提供設計223.臨時建設用地許可證臨時建設用地是指由于建設工程施工、堆料或其他原因，需臨時使用并限期收回的土地建設單位須持上級主管部門批準的申請臨時用地文件，向城市規劃行政主管部門提出臨時用地申請，經審核批準后，可取得臨時建設用地許可證使用土地的其他規劃管理（臨時用地、公共用地等）建設單位或個人在取得建設用地規劃許可證后，方可向人民政府土地管理部門申請用地。3.臨時建設用地許可證23概念建設工程規劃許可證是由城鄉規劃行政主管部門核發的，確認建設工程是否符合城市規劃要求的法律憑證四、建設工程規劃許可證制度《城市規劃法》第40條：在城市、鎮規劃區內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證。

申請辦理建設工程規劃許可證，應當提交使用土地的有關證明文件、建設工程設計方案等材料。

概念四、建設工程規劃許可證制度《城市規劃法》第40條：在城市24建設工程規劃許可證核發程序建設申請初步審查提供規劃設計要求方案審查核發建設工程規劃許可證征求相關部門意見核發規劃設計要點通知書，建設單位據此委托方案設計對設計方案（不少于2個）進行審查，核發設計方案通知書，建設單位據此委托施工圖設計建設工程規劃許可證核發程序建設申請初步審查提供規劃設計要求方25課堂討論

以下案例應適用什么制度進行管理？曾引發爭議的國內第一高樓：上海環球金融中心重慶市黃金鎮政府修建的辦公樓–天安門課堂討論以下案例應適用什么制度進行管理？曾引發爭議的國內第26建設工程的批后管理驗線，建設單位應當按照許可證的要求放線，并經城市規劃行政主管部門驗線后方可施工現場檢查，城市規劃管理工作人員進入有關單位或施工現場，檢查建設工程是否符合規劃設計條件竣工驗收，城市規劃行政主管部門可以參加城市規劃區內重要建設工程的竣工驗收竣工資料歸檔，建設單位應當在竣工驗收后6個月內向城市規劃行政主管部門報送有關竣工資料上海環球金融中心工地建設工程的批后管理上海環球金融中心工地27臨時建設的管理臨時建設是指企事業單位或者個人因生產、生活的需要臨時搭建的結構簡易并在規定期限內必須拆除的建設工程或者設施臨時建設的期限一般不得超過2年在城市規劃區進行臨時建設，必須在批準的使用期限內拆除

臨時建設和臨時用地規劃管理的具體辦法，由省、自治區、直轄市人民政府制定

臨時建設的管理臨時建設和臨時用地規劃管理的具體28建筑紅線，由道路紅線和建筑控制線組成。道路紅線是城市道路（含居住區級道路）用地的規劃控制線；建筑控制線是建筑物基底位置的控制線城市綠線，是指城市各類綠地范圍的控制線

城市紫線，是指國家歷史文化名城內的歷史文化街區和省、自治區、直轄市人民政府公布的歷史文化街區的保護范圍界線，以及歷史文化街區外經縣級以上人民政府公布保護的歷史建筑的保護范圍界線

城鄉規劃中的“線”建筑紅線，由道路紅線和建筑控制線組成。道路紅線是城市道路（含29城市藍線，是指城市規劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護和控制的地域界線城市黃線，是指對城市發展全局有影響的、城市規劃中確定的、必須控制的城市基礎設施用地的控制界線城市藍線城市藍線，是指城市規劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地30違法占地行為擅自占用城市規劃區土地擅自改變建設用地規劃許可證規定內容擅自改變已經確定的土地使用性質無理拒不服從城市人民政府調整用地的決定違法建設行為擅自進行建設活動擅自改變建設工程規劃許可證擅自改變建筑物使用性質批準臨時建設而進行永久性、半永久性建設違法行為二、違反城市規劃法的法律責任違法占地行為違法建設行為違法行為二、違反城市規劃法的法律責任31建設單位及有關人員的法律責任責令退回占用的土地責令停止建設限期拆除或者沒收并處罰款對有關責任人員，由所在單位或上級主管機關給予行政處分規劃行政部門及工作人員的法律責任行政處分追究刑事責任4．城鄉規劃編制單位的法律責任建設單位及有關人員的法律責任32新區開發與舊城改建1.新區開發和舊城改建的原則2.新區開發的要求3.舊城改建：舊城存在的就問題；舊城改建的原則；舊城改建的主要內容新區開發與舊城改建1.新區開發和舊城改建的原則33城市規劃中的公眾參與1.公眾參與的重要意義2.公眾如何參與我國的城市規劃？城市規劃中的公眾參與1.公眾參與的重要意義34習題1、我國現行的城鄉規劃法是（）A《中華人民共和國城市規劃法》B《中華人民共和國城鄉規劃法》C《村莊和集鎮規劃建設管理條例》D《建制鎮規劃規劃建設管理辦法》2、直轄市的城市總體規劃的審批機構是（）A國務院B縣人民政府C鎮人民政府D城市人民政府習題1、我國現行的城鄉規劃法是（）353、城鄉總體規劃的規劃期限一般為（）A10年B20年C30年D50年4、下列材料不屬于申請辦理建設工程規劃許可證應提交的必要材料的是（）A使用土地的相關證明材料B建設工程設計方案C勘察、測繪、氣象等材料D修建性詳細規劃3、城鄉總體規劃的規劃期限一般為（）365.（）在上報設計任務書前，其項目擬建地址必須先經城市規劃行政主管部門審查A施工單位B建設單位C監督單位D質量監督站6.建設項目選址意見書中的建設項目的基本情況不包括下列哪一項（）A建設項目的名稱性質B城市基礎設施能否承受C三廢處理D能源要求5.（）在上報設計任務書前，其項目擬建地址必須先經城市規劃行377.建設單位或個人在取得（）后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地A項目選址意見書B建設工程規劃許可證C建設規劃用地許可證D施工許可證8.城市規劃區內的建設工程竣工驗收后，建設單位應當在（）內將竣工資料報送城市規劃主管部門A6個月B9個月C12個月D15個月7.建設單位或個人在取得（）后，方可向縣級以上地方人民政府土389、對城市發展全局有影響的、城市規劃中確定的、必須控制的城市基礎設施用地的控制界線一般稱之為（）

A．黃線B．綠線C．紅線D．紫線10、城市規劃中的詳細規劃具體包括（）

A．城市分區規劃B．修建性詳細規劃C．專業規劃D．近期建設規劃E．控制性詳細規劃9、對城市發展全局有影響的、城市規劃中確定的、必須控制的城市3911、臨時建設是指企事業單位或者個人因生產、生活的需要臨時搭建的結構建議并在規定期限內必須拆除的建設工程或者設施。臨時建設應當辦理（），期限一般不超過（）

A．建設工程規劃許可證；2年B．施工許可證；1年C．臨時建設工程許可證；2年D．建設用地規劃許可證；1年11、臨時建設是指企事業單位或者個人因生產、生活的需要臨時搭4012、城市規劃實施可概括為“一書兩證”，具體是指（）A．選址意見書B．設計任務書C．施工許可證D．建設用地規劃許可證E．建設工程規劃許可證12、城市規劃實施可概括為“一書兩證”，具體是指（41二、判斷題城市的范圍包括直轄市、市和建制鎮。（）城市總體規劃由城市規劃行政主管部門負責組織編制（）以劃撥方式提供國有土地使用權的項目，缺少選址意見書，建設項目可行性研究報告將不能獲得批準，工程項目將不能立項。（）省會城市的總體規劃由省級人民政府審批。（）核發建設用地規劃許可證時，規劃行政主管部門應審核建設項目的施工圖設計。（）二、判斷題42案例分析案例1、某建筑公司五處（乙方）中標后，承接了某研究所（甲方）4800m2住宅工程。合同簽定后，乙方按甲方提供的施工平面位置（規劃部門批準位置）放線后，發現擬建工程北端應拆除的臨時建筑（花房），因未拆除影響正常施工。甲方代表查看現場后便做出將總平面位置進行修改的決定，通知乙方將平面位置向南平移2m后開工。正當乙方按平移后的工程位置挖完基槽時，規劃監督工作人員進現場檢查發現了問題，要求立即停工，向甲方開據5萬元人民幣罰款單，并要求工程按原批準的位置不得變動。工程剛剛開工，先送交了5萬元罰款。同時，為保證按原平面位置施工甲方不得不接受乙方重新施工的各項費用索賠15萬元。案例分析案例1、某建筑公司五處（乙方）中標后，承接了某研究所43案例2.1992年8月初貴州省電子聯合康樂公司將修建兒童樂園大樓計劃報送被告貴陽市城市規劃局審批。貴州省電子聯合康樂公司在貴陽市城市規劃局尚未審批，沒有取得建設工程規劃許可證的情況下，于8月23日擅自動工修建兒童樂園大樓。同年12月9日，貴陽市城市規劃局和市、區城管會的有關責任人到施工現場，責令貴州省電子聯合康樂公司立即停工，并寫出書面檢查。貴州省電子聯合康樂公司于當日向貴陽市城市規劃局做出書面檢查，表示愿意停止施工，接受處理。但是其并未停止施工。

案例2.1992年8月初貴州省電子聯合康樂公司將修建兒童樂441993年2月20日，貴陽市城市規劃局根據《中華人民共和國城市規劃法》的規定，做出違法建筑拆除判決書，限令貴州省電子聯合康樂公司在1993年3月7日前自行拆除未完工的違法修建的兒童樂園大樓。貴州省電子聯合康樂公司不服，向貴州省城鄉建設環境保護廳申請復議。1993年2月20日，貴陽市城市規劃局根據《中華人民共和國城45

在復議期間，貴州省電子聯合康樂公司仍繼續施工，導致建筑面積為1730m2的六層大樓主體工程基本完工。貴州省城鄉建設環境保護廳于1993年4月7日做出維護貴陽市城市規劃局的違法建筑拆除決定。貴州省電子聯合康樂公司不服貴州省貴陽市城市規劃局做出的對其違法建筑拆除的決定，向貴陽市中級人民法院提出行政上訴。問題：1.請找出此案例中法律關系三要素2.指出貴陽市城市規劃局做出拆除兒童樂園大樓的法律依據。3.你認為在本案中康樂公司的會勝訴嗎？法院該如何判決？在復議期間，貴州省電子聯合康樂公司仍繼續施工，導致46A酒店與某市公園簽訂租賃合同，雙方商定由A酒店承租公園內的醉仙飯店，并投資改建為A酒店的分店。原醉仙飯店的土地使用權屬于園林局改建期間，建設單位在原醉仙飯店的北側加建一幢三層面積為900平方米的附屬用房，在西側加建一幢四層面積為1500平方米的酒樓雅座相關部門發現后，對建設單位做出了沒收加建的建筑物的處罰決定問題酒店改建需要辦理什么手續？應該由誰辦理？酒店改建過程中存在哪些不符合規定的行為？相關部門的處罰是否正確？建設單位如不服處罰決定，可以采取什么措施？A酒店與某市公園簽訂租賃合同，雙方商定由A酒店承租公園內的醉47分析提示應當由園林局向當地城市規劃行政主管部門辦理建設用地規劃許可和建設工程規劃許可相關手續園林局和A酒店在進行改建工程時未經規劃部門批準，擅自擴大建設規模，侵占公園綠地，屬于違反《城市規劃法》的行為。根據《城鄉規劃法》的規定，在城市規劃區內未取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可規定進行建設，嚴重影響城市規劃的，由縣級以上人民政府規劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或沒收違法建筑物、構筑物或其他設施。可見，規劃部門對園林局違法事實的認定準確，處罰有法律依據。建設單位如不服處罰，可在規定的期限內申請行政復議，或向人民法院提起訴訟，請求法院撤銷行政處罰決定。分析提示應當由園林局向當地城市規劃行政主管部門辦理建設用地規48王某與韓某是鄰居，韓某原有一平房，后決定加層王某認為韓某加層后，影響自己的通風、采光，多次要求韓某停工，未果王某遂向當地規劃部門反映，規劃部門認定韓某加層未取得相關手續，屬于違法建設，下發處罰決定書，要求韓某拆除韓某未予理睬，繼續施工直至完工問：請你為王某支招，如何才能維護自己的合法權益？案例分析王某與韓某是鄰居，韓某原有一平房，后決定加層案例分析49課外思考什么是違章建筑？對于違章建筑，應該如何處置？強制拆除的程序應該是怎樣的？課外思考什么是違章建筑？50違章建筑管理

根據《城市規劃法》和有關建筑法規的規定：未經城市建設主管部門的審核批準、頒發規劃和施工許可證，而擅自動工興建的各類建筑物（包括居民私搭私建的一切房屋）均屬違章建筑。

違章建筑，根據其性質通常可分為兩類：違章建筑管理根據《城市規劃法》和有關建筑51

（1）程序上的違章建筑。指建設單位或建房個人沒有按有關規定申領規劃和施工許可證，就先行施工的建筑，或雖申領了許可證，但不按照批準的要求和核準的設計圖紙施工的各種建筑。（2）實質上的違章建筑。指該建筑物本身就不符合城市規劃、建筑物構造限制規定，或妨礙交通、影響市容、消防和上、下水管道、占用綠地，以及無任何審批手續、無任何規劃設計而擅自建造的各種建筑。（1）程序上的違章建筑。指建設單位或建房個人沒有按有關規52

違章建筑處理；（1）對于程序上的違章建筑。當事人只是沒有按規定辦理申領規劃和施工許可證，擅自動工的建筑，而其建筑物的位置、高度、結構等都不違反當地城市規劃的規定，而且已合法取得國有土地使用權的，可以通過罰款，并補領規劃和施工許可證后，其建筑物予以保留。但是，如果當事人尚未取得該國有土地使用權，或建筑物不符合城市規劃和有關法律法規的規定，則是笫二種違章建筑。（2）對于實質上的違章建筑，應堅決責令責任人限期拆除，并予處分和罰款。違章建筑處理；53

違章建筑主要處罰措施有：（1）凡未取得規劃和施工許可證而擅自開工建設的，各級城建管理部門有權責令停工，施工單位不得施工，財政、銀行不予付款，公用事業部門不予開通水、電、煤氣等市政設施；因停工造成的損失，由建設單位自負。（2）對影響不大，可以保留或暫許保留的違章建筑，應及時向市容整頓辦公室和建筑管理部門提出申請，予以審定處理，但罰款必須按時交齊。違章建筑主要處罰措施有：54

（3）不許保留的違章建筑，必須限期拆除。過期不拆者由執法部門組織力量代拆。如阻撓拆除，經批評無效的，將以觸犯《治安管理處罰條例》（情節嚴重的以觸犯刑法）送交公安、司法機關依法處理。（4）對出租、出賣違章建筑，或利用違章建筑進行投機牟利和其他非法活動的，應予以堅決打擊、取締。情節嚴重者將被追究刑事責任（3）不許保留的違章建筑，必須限期拆除。過期不拆者由執法部55案例：送“閣樓”促銷的反思

某房地產開發企業通過招投標方式，依法取得了在市區三類地區的一塊100000m2的（多層）住宅建設用地。按照《城市房地產管理法》和《土地管理法》等有關法律法規的規定，該房地產開發企業依法辦理了國有土地使用權出讓手續，與政府土地行政管理部門簽定了國有土地使用權出讓合同，并依法取得了該塊土地的《國有土地使用權證》。出讓合同依據城市規劃的要求，對有關技術指標作出了規定（如綠化率35%、建筑密度35%、建筑高度20m、容積率2.1）。

案例：送“閣樓”促銷的反思某房地產開發企業56

在達到預售條件時，開發商依法辦理了《預售許可證》，并開始預售商品房。但在預售初期發現，雖然頂樓售價很低（比中間樓層低20%），也很少有人問津。為了促進頂樓商品房的銷售，開發商修改了原來設計，在頂樓又加蓋了一層“閣樓”（面積達到了頂樓面積的65%以上）。隨后在預售時推出了“買頂樓送閣樓”的促銷策略，而且將頂樓的銷售單價提高了30%以上，甚至超過中間樓層銷售單價的近10%。這一促銷策略一經推出，頂樓商品房很快銷售一空。這一結果，使開發商高興（賺了錢），也讓買房者滿意（增加了使用面積，按平均單價計算，實際降了20%以上），大家皆大歡喜。在達到預售條件時，開發商依法辦理了《預售許可證》57

該住宅項目工程完工時，開發商向政府建設主管部門申請竣工驗收。在規定的時間內，市建設主管部門會同城市規劃等部門對該項目進行了驗收。該住宅項目工程的大部分指標都達到了規定要求（如綠化率、建筑密度、樓間距、各共用場地（所）和設備等），而且建筑質量達到了優秀標準。但在驗收時發現，該項目的“閣樓”屬于擅自改變設計，而且所謂的“閣樓”等于多了一層，實際容積率已達到2.5，超標約0.5，而且樓高超標約1m。該住宅項目工程完工時，開發商向政府建設主管部58

【案例分析】雖然，該住宅項目的建筑質量達到了優秀標準，而且大部分指標都達到了規定要求。但該項目的容積率和建筑高度明顯超標行為違反了《城市規劃法》的有關規定和土地出讓合同的約定，屬于違法和違約行為。【結果處理】根據該項目容積率和建筑高度超標情況，市建設主管部門對該開發商作出了沒收頂樓的漲價部分的全部收入和處以罰款的行政處罰，并將該開發商的違法和違約行為載入“誠心檔案”，予以公布。【案例分析】59城鄉規劃法城鄉規劃法60本章主要內容

1.有關的基本概念2.城鄉規劃的制定3.城鄉規劃的實施4.其他與城鄉規劃的有關內容5.相關習題6.相關的案例分析本章主要內容1.有關的基本概念61概述1、城鄉規劃法概念：是指國家權力機關或其授權的行政機關制定的，調整城鄉規劃活動中發生的各種社會關系的法律規范的總稱。立法：2007修訂，2008年實施《中華人民共和國城鄉規劃法》。

城鄉規劃是城鄉建設與發展的“藍圖”和城鄉管理各項工作的“龍頭”概述1、城鄉規劃法概念：是指國家權力機關或其授權的行政機關制622、城鄉規劃法規的適用范圍（1）地域適用范圍：本法所稱城鄉規劃，包括城鎮體系規劃、城市規劃、鎮規劃、鄉規劃、村莊規劃。城鎮規劃、鎮規劃分為總體規劃和詳細規劃。本法所稱規劃區，是指城市、鎮、村莊的建成區以及因城鄉建設和發展需要，必須實行規劃控制的區域。2、城鄉規劃法規的適用范圍63（2）、人的適用范圍

凡與城鄉規劃編制、審批、管理活動有關的單位和個人，包括負責編制、審批、管理的各級人民政府及其城市規劃行政主管部門和其他有關主管部門，同規劃編制工作有關的各生產、科研、教學、設計單位，進行建設活動的建設單位、設計單位、施工單位及其單位。一切同城鄉規劃有關的機關、單位和個人都必須遵循本法。（2）、人的適用范圍凡與城鄉規劃編制、審批、管64（3）行為適用范圍：制定城鄉規劃的行為實施城鄉規劃的行為在城鄉規劃區內使用土地和進行建設活動的行為（3）行為適用范圍：65

3、城鄉規劃法的原則（1）堅持城鄉統籌、合理布局、節約土地、集約發展的原則（2）遵循先規劃后建設的原則（3）堅持環保節能的原則（4）關注民生的原則；（5）依法行政、依法公開的原則。（6）體現地方特色原則3、城鄉規劃法的原則66城鄉規劃概念：是指授權的國家權力機關為了滿足城鄉建設的現實需要與可持續發展的要求，綜合考慮土地、人口等自然資源以及歷史文化傳統等因素，對城鄉未來建設活動所作出的具有法律效力的預先安排與要求城鄉規劃概念：是指授權的國家權力機關為了滿足城鄉建設的現實需67法制性政策性長期性綜合性城市規劃城鄉規劃的特征城鄉規劃涉及城市建設發展的諸多方面城鄉規劃關系到城市的全局和長遠城鄉規劃是為了實現一定時期的社會、經濟發展目標而制定的城鄉空間發展戰略部署城鄉規劃一經制定、批準，就具有法律效力城鄉規劃是城鄉建設和管理的基本依據，制定一個好的城鄉規劃并切實保證它的實施是綜合發揮城鄉經濟效益和環境效益，實現城鄉經濟和社會發展目標的重要保證之一。（鄭州市的城市規劃）法制性政策性長期性綜合性城市規劃城鄉規劃的特征城鄉規劃涉及城68城鄉規劃的制定1.城鄉規劃的編制2.城鄉規劃的審批城鄉規劃的制定1.城鄉規劃的編制69城鄉規劃編制的原則1.逐級編制、分級審批原則2.級別不同、內容不同原則3.詳細規劃服從總體規劃要求的控制性原則4.因地制宜、切實可行原則

城鄉規劃編制的原則1.逐級編制、分級審批原則70全國城鎮體系規劃省域城鎮體系規劃城市總體規劃分區規劃控制性詳細規劃修建性詳細規劃城鄉規劃編制與審批城鄉規劃編制的權限國務院城市規劃行政主管部門（建設部）省、自治區、直轄市人民政府城市人民政府城市建設主管部門（城鄉規劃行政主管部門）城市規劃編制單位思考：城市總體規劃為何要由城市人民政府負責組織編制？指導關系組織編制單位全國城鎮體系規劃省域城鎮體系規劃城市總體規劃分區規劃控制性詳71總體規劃直轄市的城市總體規劃，由國務院審批省和自治區人民政府所在地城市及國務院確定的城市的總體規劃，由省、自治區人民政府審查同意后報國務院審批其他城市的總體規劃，由省、自治區、直轄市人民政府審批縣級人民政府所在地鎮的總體規劃，由縣人民政府組織編制，報上一級人民政府審批其他建制鎮的總體規劃由鎮人民政府組織編制，報上一級人民政府審批城市分區規劃由該市人民政府審批城鄉規劃的審批詳細規劃沒有編制分區規劃的城市，其詳細規劃由該市人民政府審批已編制分區規劃的詳細規劃，重要的由該市人民政府審批，其他的由該市政府的城市規劃行政主管部門審批總體規劃城鄉規劃的審批詳細規劃72總體規劃（1）確定城鎮的性質、發展目標和發展規模（2）確定城鎮主要建設標準和定額指標（3）確定城鎮建設用地布局、功能分區和各項建設的總體部署（4）確定城鎮用地布局、功能分區和各項建設的總體部署（5）各項專業規劃（6）近期建設規劃總體規劃（1）確定城鎮的性質、發展目標和發展規模73詳細規劃規劃各項建設的具體用地范圍-修建性規劃規劃建筑密度和高度等控制指標-控制性規劃總平面布置、工程管線綜合規劃和豎向規劃建筑密度=建筑首層面積/規劃用地面積。反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。容積率=全部建筑面積/規劃用地面積（與占地面積不同）規劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內的土地面積詳細規劃規劃各項建設的具體用地范圍-修建性規劃744.城鄉規劃制定的時限：20年，30年至50年的遠景發展進程方向作輪廓性的規劃4.城鄉規劃制定的時限：75城鄉規劃的實施1.城鄉規劃實施的概念和方法2.建設項目用地選址意見書3.建設用地規劃許可證制度4.建設工程規劃許可證制度城鄉規劃的實施1.城鄉規劃實施的概念和方法76城鄉規劃的概念和方法1.概念：城鄉規劃經法定程序批準生效后，即具有了法律效力，城鄉規劃區的任何土地利用及各項建設活動，都必須符合城鄉規劃，滿足城鄉規劃的要求，使生效的城鄉規劃得以實現，2.方法“一書兩證”：項目選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證。城鄉規劃的概念和方法1.概念：77選址意見書制度選址意見書選址意見書是指建設工程在立項過程中，由城市規劃行政主管部門出具的該建設項目是否符合城市規劃要求的意見書項目選址意見書的內容建設項目基本情況名稱依據規模選址建設項目選址意見

按照國家規定需要有關部門批準或者核準的建設項目，以劃撥方式提供國有土地使用權的，建設單位在報送有關部門批準或者核準前，應當向城鄉規劃主管部門申請核發選址意見書

選址意見書制度項目選址意見書的內容按照國家783、選址意見書的核發權限

國家審批的大中型和限額以上的建設項目，由項目所在地縣、市人民政府城市規劃行政主管部門提出審查意見，報省、自治區、直轄市、計劃單列市人民政府城市規劃行政主管部門核發選址意見書，并報國務院城市規劃行政主管部門備案中央各部門、公司審批的小型和限額以下的建設項目，其選址意見書由項目所在地縣、市人民政府城市規劃行政主管部門核發省、自治區建設項目由項目所在地縣、市人民政府城市規劃行政主管部門。提出審查意見，報省、自治區人民政府城市規劃行政主管部門核發

建設單位上報設計任務書前必須取得選址意見書“兩書”一并上報

3、選址意見書的核發權限建設單位上報設計任務書前必須取得79概念建設用地規劃許可證是建設單位在向土地管理部門申請建設用地前，經城鄉規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城鄉規劃的法定憑證三、建設用地規劃許可證制度Tips

行政許可，是指行政機關根據公民、法人或者其他組織的申請，經依法審查，準予其從事特定活動的行為

概念三、建設用地規劃許可證制度Tips行政許可，是指行政802.建設用地規劃許可證的核發程序用地申請現場踏勘征求意見提供設計條件審查總平面圖核定用地面積核發建設用地規劃許可證2.建設用地規劃許可證的核發程序用地申請現場踏勘提供設計813.臨時建設用地許可證臨時建設用地是指由于建設工程施工、堆料或其他原因，需臨時使用并限期收回的土地建設單位須持上級主管部門批準的申請臨時用地文件，向城市規劃行政主管部門提出臨時用地申請，經審核批準后，可取得臨時建設用地許可證使用土地的其他規劃管理（臨時用地、公共用地等）建設單位或個人在取得建設用地規劃許可證后，方可向人民政府土地管理部門申請用地。3.臨時建設用地許可證82概念建設工程規劃許可證是由城鄉規劃行政主管部門核發的，確認建設工程是否符合城市規劃要求的法律憑證四、建設工程規劃許可證制度《城市規劃法》第40條：在城市、鎮規劃區內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證。

申請辦理建設工程規劃許可證，應當提交使用土地的有關證明文件、建設工程設計方案等材料。

概念四、建設工程規劃許可證制度《城市規劃法》第40條：在城市83建設工程規劃許可證核發程序建設申請初步審查提供規劃設計要求方案審查核發建設工程規劃許可證征求相關部門意見核發規劃設計要點通知書，建設單位據此委托方案設計對設計方案（不少于2個）進行審查，核發設計方案通知書，建設單位據此委托施工圖設計建設工程規劃許可證核發程序建設申請初步審查提供規劃設計要求方84課堂討論

以下案例應適用什么制度進行管理？曾引發爭議的國內第一高樓：上海環球金融中心重慶市黃金鎮政府修建的辦公樓–天安門課堂討論以下案例應適用什么制度進行管理？曾引發爭議的國內第85建設工程的批后管理驗線，建設單位應當按照許可證的要求放線，并經城市規劃行政主管部門驗線后方可施工現場檢查，城市規劃管理工作人員進入有關單位或施工現場，檢查建設工程是否符合規劃設計條件竣工驗收，城市規劃行政主管部門可以參加城市規劃區內重要建設工程的竣工驗收竣工資料歸檔，建設單位應當在竣工驗收后6個月內向城市規劃行政主管部門報送有關竣工資料上海環球金融中心工地建設工程的批后管理上海環球金融中心工地86臨時建設的管理臨時建設是指企事業單位或者個人因生產、生活的需要臨時搭建的結構簡易并在規定期限內必須拆除的建設工程或者設施臨時建設的期限一般不得超過2年在城市規劃區進行臨時建設，必須在批準的使用期限內拆除

臨時建設和臨時用地規劃管理的具體辦法，由省、自治區、直轄市人民政府制定

臨時建設的管理臨時建設和臨時用地規劃管理的具體87建筑紅線，由道路紅線和建筑控制線組成。道路紅線是城市道路（含居住區級道路）用地的規劃控制線；建筑控制線是建筑物基底位置的控制線城市綠線，是指城市各類綠地范圍的控制線

城市紫線，是指國家歷史文化名城內的歷史文化街區和省、自治區、直轄市人民政府公布的歷史文化街區的保護范圍界線，以及歷史文化街區外經縣級以上人民政府公布保護的歷史建筑的保護范圍界線

城鄉規劃中的“線”建筑紅線，由道路紅線和建筑控制線組成。道路紅線是城市道路（含88城市藍線，是指城市規劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護和控制的地域界線城市黃線，是指對城市發展全局有影響的、城市規劃中確定的、必須控制的城市基礎設施用地的控制界線城市藍線城市藍線，是指城市規劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地89違法占地行為擅自占用城市規劃區土地擅自改變建設用地規劃許可證規定內容擅自改變已經確定的土地使用性質無理拒不服從城市人民政府調整用地的決定違法建設行為擅自進行建設活動擅自改變建設工程規劃許可證擅自改變建筑物使用性質批準臨時建設而進行永久性、半永久性建設違法行為二、違反城市規劃法的法律責任違法占地行為違法建設行為違法行為二、違反城市規劃法的法律責任90建設單位及有關人員的法律責任責令退回占用的土地責令停止建設限期拆除或者沒收并處罰款對有關責任人員，由所在單位或上級主管機關給予行政處分規劃行政部門及工作人員的法律責任行政處分追究刑事責任4．城鄉規劃編制單位的法律責任建設單位及有關人員的法律責任91新區開發與舊城改建1.新區開發和舊城改建的原則2.新區開發的要求3.舊城改建：舊城存在的就問題；舊城改建的原則；舊城改建的主要內容新區開發與舊城改建1.新區開發和舊城改建的原則92城市規劃中的公眾參與1.公眾參與的重要意義2.公眾如何參與我國的城市規劃？城市規劃中的公眾參與1.公眾參與的重要意義93習題1、我國現行的城鄉規劃法是（）A《中華人民共和國城市規劃法》B《中華人民共和國城鄉規劃法》C《村莊和集鎮規劃建設管理條例》D《建制鎮規劃規劃建設管理辦法》2、直轄市的城市總體規劃的審批機構是（）A國務院B縣人民政府C鎮人民政府D城市人民政府習題1、我國現行的城鄉規劃法是（）943、城鄉總體規劃的規劃期限一般為（）A10年B20年C30年D50年4、下列材料不屬于申請辦理建設工程規劃許可證應提交的必要材料的是（）A使用土地的相關證明材料B建設工程設計方案C勘察、測繪、氣象等材料D修建性詳細規劃3、城鄉總體規劃的規劃期限一般為（）955.（）在上報設計任務書前，其項目擬建地址必須先經城市規劃行政主管部門審查A施工單位B建設單位C監督單位D質量監督站6.建設項目選址意見書中的建設項目的基本情況不包括下列哪一項（）A建設項目的名稱性質B城市基礎設施能否承受C三廢處理D能源要求5.（）在上報設計任務書前，其項目擬建地址必須先經城市規劃行967.建設單位或個人在取得（）后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地A項目選址意見書B建設工程規劃許可證C建設規劃用地許可證D施工許可證8.城市規劃區內的建設工程竣工驗收后，建設單位應當在（）內將竣工資料報送城市規劃主管部門A6個月B9個月C12個月D15個月7.建設單位或個人在取得（）后，方可向縣級以上地方人民政府土979、對城市發展全局有影響的、城市規劃中確定的、必須控制的城市基礎設施用地的控制界線一般稱之為（）

A．黃線B．綠線C．紅線D．紫線10、城市規劃中的詳細規劃具體包括（）

A．城市分區規劃B．修建性詳細規劃C．專業規劃D．近期建設規劃E．控制性詳細規劃9、對城市發展全局有影響的、城市規劃中確定的、必須控制的城市9811、臨時建設是指企事業單位或者個人因生產、生活的需要臨時搭建的結構建議并在規定期限內必須拆除的建設工程或者設施。臨時建設應當辦理（），期限一般不超過（）

A．建設工程規劃許可證；2年B．施工許可證；1年C．臨時建設工程許可證；2年D．建設用地規劃許可證；1年11、臨時建設是指企事業單位或者個人因生產、生活的需要臨時搭9912、城市規劃實施可概括為“一書兩證”，具體是指（）A．選址意見書B．設計任務書C．施工許可證D．建設用地規劃許可證E．建設工程規劃許可證12、城市規劃實施可概括為“一書兩證”，具體是指（100二、判斷題城市的范圍包括直轄市、市和建制鎮。（）城市總體規劃由城市規劃行政主管部門負責組織編制（）以劃撥方式提供國有土地使用權的項目，缺少選址意見書，建設項目可行性研究報告將不能獲得批準，工程項目將不能立項。（）省會城市的總體規劃由省級人民政府審批。（）核發建設用地規劃許可證時，規劃行政主管部門應審核建設項目的施工圖設計。（）二、判斷題101案例分析案例1、某建筑公司五處（乙方）中標后，承接了某研究所（甲方）4800m2住宅工程。合同簽定后，乙方按甲方提供的施工平面位置（規劃部門批準位置）放線后，發現擬建工程北端應拆除的臨時建筑（花房），因未拆除影響正常施工。甲方代表查看現場后便做出將總平面位置進行修改的決定，通知乙方將平面位置向南平移2m后開工。正當乙方按平移后的工程位置挖完基槽時，規劃監督工作人員進現場檢查發現了問題，要求立即停工，向甲方開據5萬元人民幣罰款單，并要求工程按原批準的位置不得變動。工程剛剛開工，先送交了5萬元罰款。同時，為保證按原平面位置施工甲方不得不接受乙方重新施工的各項費用索賠15萬元。案例分析案例1、某建筑公司五處（乙方）中標后，承接了某研究所102案例2.1992年8月初貴州省電子聯合康樂公司將修建兒童樂園大樓計劃報送被告貴陽市城市規劃局審批。貴州省電子聯合康樂公司在貴陽市城市規劃局尚未審批，沒有取得建設工程規劃許可證的情況下，于8月23日擅自動工修建兒童樂園大樓。同年12月9日，貴陽市城市規劃局和市、區城管會的有關責任人到施工現場，責令貴州省電子聯合康樂公司立即停工，并寫出書面檢查。貴州省電子聯合康樂公司于當日向貴陽市城市規劃局做出書面檢查，表示愿意停止施工，接受處理。但是其并未停止施工。

案例2.1992年8月初貴州省電子聯合康樂公司將修建兒童樂1031993年2月20日，貴陽市城市規劃局根據《中華人民共和國城市規劃法》的規定，做出違法建筑拆除判決書，限令貴州省電子聯合康樂公司在1993年3月7日前自行拆除未完工的違法修建的兒童樂園大樓。貴州省電子聯合康樂公司不服，向貴州省城鄉建設環境保護廳申請復議。1993年2月20日，貴陽市城市規劃局根據《中華人民共和國城104

在復議期間，貴州省電子聯合康樂公司仍繼續施工，導致建筑面積為1730m2的六層大樓主體工程基本完工。貴州省城鄉建設環境保護廳于1993年4月7日做出維護貴陽市城市規劃局的違法建筑拆除決定。貴州省電子聯合康樂公司不服貴州省貴陽市城市規劃局做出的對其違法建筑拆除的決定，向貴陽市中級人民法院提出行政上訴。問題：1.請找出此案例中法律關系三要素2.指出貴陽市城市規劃局做出拆除兒童樂園大樓的法律依據。3.你認為在本案中康樂公司的會勝訴嗎？法院該如何判決？在復議期間，貴州省電子聯合康樂公司仍繼續施工，導致105A酒店與某市公園簽訂租賃合同，雙方商定由A酒店承租公園內的醉仙飯店，并投資改建為A酒店的分店。原醉仙飯店的土地使用權屬于園林局改建期間，建設單位在原醉仙飯店的北側加建一幢三層面積為900平方米的附屬用房，在西側加建一幢四層面積為1500平方米的酒樓雅座相關部門發現后，對建設單位做出了沒收加建的建筑物的處罰決定問題酒店改建需要辦理什么手續？應該由誰辦理？酒店改建過程中存在哪些不符合規定的行為？相關部門的處罰是否正確？建設單位如不服處罰決定，可以采取什么措施？A酒店與某市公園簽訂租賃合同，雙方商定由A酒店承租公園內的醉106分析提示應當由園林局向當地城市規劃行政主管部門辦理建設用地規劃許可和建設工程規劃許可相關手續園林局和A酒店在進行改建工程時未經規劃部門批準，擅自擴大建設規模，侵占公園綠地，屬于違反《城市規劃法》的行為。根據《城鄉規劃法》的規定，在城市規劃區內未取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可規定進行建設，嚴重影響城市規劃的，由縣級以上人民政府規劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或沒收違法建筑物、構筑物或其他設施。可見，規劃部門對園林局違法事實的認定準確，處罰有法律依據。建設單位如不服處罰，可在規定的期限內申請行政復議，或向人民法院提起訴訟，請求法院撤銷行政處罰決定。分析提示應當由園林局向當地城市規劃行政主管部門辦理建設用地規107王某與韓某是鄰居，韓某原有一平房，后決定加層王某認為韓某加層后，影響自己的通風、采光，多次要求韓某停工，未果王某遂向當地規劃部門反映，規劃部門認定韓某加層未取得相關手續，屬于違法建設，下發處罰決定書，要求韓