東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究匯報(bào)目錄商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位商業(yè)房地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式12/21/20222商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策影響行業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)地區(qū)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的社會(huì)環(huán)境商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r詳細(xì)分析內(nèi)容見(jiàn)商業(yè)房地產(chǎn)外部環(huán)境分析報(bào)告12/21/20223全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況1997~2001年全國(guó)GDP增長(zhǎng)狀況（單位：億元）國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，對(duì)增加國(guó)民的可支配收入和提高國(guó)民的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)能力和消費(fèi)能力提供了基礎(chǔ)，為商業(yè)繁榮和商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了有利條件。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)為房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)提供了更好的發(fā)展空間，同時(shí)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展又對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需起到了很大的促進(jìn)作用。過(guò)去五年宏觀調(diào)控的主要手段是積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策未來(lái)五年貨幣政策既要防止通貨緊縮，又要防止通貨膨脹，預(yù)計(jì)利率也將在一段時(shí)間維持較低的水平。國(guó)家通過(guò)轉(zhuǎn)移支付等手段調(diào)整了不同地區(qū)的可支配收入，擴(kuò)大社會(huì)有效需求。為實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，政府將繼續(xù)采取積極的財(cái)政政策，保持必要的投資拉動(dòng)力度。對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展比較有利。12/21/20224上海GDP增長(zhǎng)狀況分析1998~2001年上海GDP增長(zhǎng)狀況（單位：億元）上海GDP近幾年以保持兩位數(shù)的速度增長(zhǎng)，加快了上海市退二進(jìn)三的發(fā)展速度，對(duì)上海市的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)的繁榮起到了極大的推動(dòng)作用同時(shí)上海市發(fā)展的多中心化和住宅郊區(qū)化又促進(jìn)了上海商圈的數(shù)量的增加和規(guī)模的擴(kuò)大，為上海商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了很好的發(fā)展機(jī)遇。上海市近幾年規(guī)模較大的世博會(huì)、特奧會(huì)、F1賽事等一大批有影響力的大型綜合性盛會(huì)又必將加速上海經(jīng)濟(jì)和商業(yè)的進(jìn)一步快速發(fā)展，同時(shí)也為商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。12/21/20225新土地政策將對(duì)土地供應(yīng)總量、價(jià)格、房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)以及跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)都帶來(lái)重大變化供應(yīng)總量國(guó)家將通過(guò)土地規(guī)劃控制供應(yīng)總量土地結(jié)構(gòu)和性質(zhì)，政府完成一級(jí)開(kāi)發(fā)，減少生地供應(yīng)。土地利用計(jì)劃要公開(kāi)透明價(jià)格總體價(jià)格比協(xié)議轉(zhuǎn)讓的價(jià)格高，長(zhǎng)期走勢(shì)趨向市場(chǎng)合理價(jià)格各地的價(jià)格水平不一區(qū)域經(jīng)營(yíng)打破了地區(qū)、行業(yè)壟斷，大大加快了區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的進(jìn)程。對(duì)地主的威脅比較大介入外地經(jīng)營(yíng)的范圍和速度加快競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)重新洗牌，淘汰一批地主，加大了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度，對(duì)核心能力提出更高的要求。規(guī)模和品牌對(duì)企業(yè)的生存發(fā)展更加重要。國(guó)家土地政策:從2002年7月1日起，各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。12/21/20226未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)突出的幾個(gè)變化將表現(xiàn)在土地價(jià)格短期內(nèi)的增長(zhǎng)、利潤(rùn)率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少短時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格的增長(zhǎng)伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過(guò)快的局面，中長(zhǎng)期內(nèi)，土地價(jià)格將會(huì)對(duì)短期的增速進(jìn)行修正，但土地資源的短缺決定，價(jià)格不會(huì)低于現(xiàn)有水平開(kāi)發(fā)成本的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導(dǎo)致利潤(rùn)的整體下滑，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)法則決定房地產(chǎn)市場(chǎng)中將走向成熟，行業(yè)整體利潤(rùn)將逐漸趨于穩(wěn)定合理土地價(jià)格和出讓方式市場(chǎng)化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)進(jìn)入門(mén)檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高12/21/20227有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將是新政策的最大受益者提供更多的機(jī)會(huì)促進(jìn)規(guī)模化專(zhuān)業(yè)化縮短開(kāi)發(fā)時(shí)間控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)和地區(qū)壟斷被打破，開(kāi)發(fā)商可以在全國(guó)1400多個(gè)地區(qū)選擇合適開(kāi)發(fā)地區(qū)和項(xiàng)目，選擇面大大寬于以前自己憑關(guān)系找地的開(kāi)發(fā)模式目前政府主要供應(yīng)熟地，大大減少了開(kāi)發(fā)商自行進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)由于土地成本透明，開(kāi)發(fā)商可以選擇自己的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，便于控制風(fēng)險(xiǎn)只有規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化才能有更多的開(kāi)發(fā)能力和獲得更多的開(kāi)發(fā)資金、獲取新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，有利于形成全國(guó)性的大開(kāi)發(fā)公司12/21/20228土地政策將使現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將重新洗牌，改變目前競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)外商、外地、外行的競(jìng)爭(zhēng)成本降低，更多的外資競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，價(jià)格戰(zhàn)將不可避免，房?jī)r(jià)將更趨向市場(chǎng)化。新開(kāi)發(fā)商增多競(jìng)爭(zhēng)方式改變土地價(jià)格因素排除在價(jià)值鏈外，對(duì)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力提出更高的要求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模化，專(zhuān)業(yè)化，以降低成本，控制風(fēng)險(xiǎn)重新洗牌沒(méi)有實(shí)力的地方開(kāi)發(fā)商將被市場(chǎng)淘汰，房地產(chǎn)行業(yè)的兼并重組將維持一段時(shí)間。2001年深圳市土地使用權(quán)出讓建筑面積在20萬(wàn)以上的大地塊均落入萬(wàn)科、泰華地產(chǎn)、振業(yè)集團(tuán)、百仕達(dá)地產(chǎn)等品牌公司囊中。東灘經(jīng)營(yíng)商業(yè)房地產(chǎn)——受土地政策的影響1、由于國(guó)家土地供應(yīng)總量將受到嚴(yán)格的限制，未來(lái)獲取大面積優(yōu)質(zhì)土地的難度將非常大2、土地出讓方式的轉(zhuǎn)變將促使企業(yè)從土地資源優(yōu)勢(shì)型（地主型）向能力優(yōu)勢(shì)型企業(yè)轉(zhuǎn)變，能力優(yōu)勢(shì)的形成與公司決策和經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化速度相關(guān)3、土地價(jià)格比協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)格總體水平上升，長(zhǎng)期價(jià)格趨向合理區(qū)間，總體價(jià)格水平將高于現(xiàn)在水平，這對(duì)東灘84平方公里土地增值提供機(jī)會(huì)4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨向激烈化，實(shí)力決定開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，資本運(yùn)作、技術(shù)創(chuàng)新、專(zhuān)業(yè)人才、投資策劃等方面都對(duì)房地產(chǎn)商提出了更高的要求12/21/20229土地市場(chǎng)供應(yīng)者土地多頭供應(yīng)的局面將得到更本性好轉(zhuǎn)國(guó)家成為土地的唯一供應(yīng)商。土地統(tǒng)一供應(yīng)將成為一種趨勢(shì)。需求者國(guó)民待遇。對(duì)內(nèi)和對(duì)外的開(kāi)放，外資和民營(yíng)的需求將大幅上升尤其是開(kāi)發(fā)服務(wù)領(lǐng)域，政府審批公開(kāi)、公正、公平市場(chǎng)化配置土地資源，維護(hù)國(guó)家土地政策的穩(wěn)定性減少行政審批和政府劃撥中介服務(wù)國(guó)外評(píng)估機(jī)構(gòu)的進(jìn)入帶來(lái)了先進(jìn)的管理理念、成熟的評(píng)估技術(shù)、服務(wù)手段和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)市場(chǎng)化價(jià)格將合理回歸目標(biāo)：形成平等、公開(kāi)、競(jìng)爭(zhēng)有序、統(tǒng)一規(guī)范的土地市場(chǎng)秩序加入WTO對(duì)中國(guó)土地市場(chǎng)的影響主要是規(guī)范政府的審批行為和公開(kāi)、透明，規(guī)范12/21/202210我國(guó)加入WTO在給給房地產(chǎn)業(yè)帶帶來(lái)三大機(jī)會(huì)會(huì)的同時(shí)，也也帶來(lái)了四大大威脅1、外商的加加大投資將使使對(duì)寫(xiě)字樓、、工業(yè)用房和和高檔住宅的的需求增長(zhǎng)。。2、入世帶動(dòng)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展展和部分建筑筑用進(jìn)口原材材料關(guān)稅的降降低將使住宅宅的有效需求求增大，并使使住宅的消費(fèi)費(fèi)層次更加分分明。3、國(guó)外金融融機(jī)構(gòu)的介入入將促進(jìn)我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)金融融業(yè)發(fā)展。三大機(jī)會(huì)1、入世帶來(lái)來(lái)的政策透明明性和中國(guó)目目前房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的相對(duì)高利利潤(rùn)必將吸引引國(guó)外大型房房地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)進(jìn)入，國(guó)內(nèi)規(guī)規(guī)模小、資金金量低、管理理技術(shù)水平差差的企業(yè)將受受到?jīng)_擊。2、外資房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將將首先進(jìn)入高高檔外銷(xiāo)公寓寓及寫(xiě)字樓市市場(chǎng)，憑借其其先進(jìn)的物業(yè)業(yè)管理模式、、營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)和和更加專(zhuān)業(yè)化化、人性化的的服務(wù)理念，，對(duì)國(guó)內(nèi)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的的業(yè)務(wù)將形成成威脅。3、國(guó)內(nèi)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的的政府背景優(yōu)優(yōu)勢(shì)和天然的的地區(qū)優(yōu)勢(shì)將將逐漸淡化。。4、房地產(chǎn)企企業(yè)正面臨新新一輪“洗牌牌”，相當(dāng)數(shù)數(shù)量的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)將被市市場(chǎng)淘汰。四大威脅12/20/202211加入WTO后后，中國(guó)國(guó)將在過(guò)過(guò)渡期內(nèi)內(nèi)，逐漸漸取消進(jìn)進(jìn)入房地地產(chǎn)相關(guān)關(guān)行業(yè)的的市場(chǎng)壁壁壘資料來(lái)源源：WTO協(xié)議200020012002200320042006年允許許建筑設(shè)設(shè)計(jì)、工工程服務(wù)務(wù)、城市市規(guī)劃服服務(wù)允許許設(shè)立獨(dú)獨(dú)資企業(yè)業(yè)準(zhǔn)許外商商進(jìn)入中中國(guó)的房房地產(chǎn)及及服務(wù)行行業(yè)，高高檔公寓寓寫(xiě)字樓樓外商不不許獨(dú)資資收費(fèi)和合合同為基基礎(chǔ)的房房地產(chǎn)服服務(wù)僅限限于合資資企業(yè)形形式，允允許外方方擁有多多數(shù)股權(quán)權(quán)建筑設(shè)計(jì)計(jì)服務(wù)（（CPC8671）及及工程服服務(wù)，集集中工程程服務(wù)、、城市規(guī)規(guī)劃服務(wù)務(wù)，僅限限于合資資形式，，外資可可以擁有有多數(shù)股股權(quán)建筑及相相關(guān)工程程服務(wù)（（CPC511，512，513，，514，515，516，，517，518），，外商可可以獨(dú)資資2005外商可以以獨(dú)資在在中國(guó)建建設(shè)、改改造和經(jīng)經(jīng)營(yíng)飯店店和餐館館設(shè)施2006市場(chǎng)開(kāi)放放度12/20/202212房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)業(yè)的的產(chǎn)業(yè)特特性可以以總結(jié)為為：周期期性、關(guān)關(guān)聯(lián)性、、地域性性、政策策性周期性我國(guó)的房房地產(chǎn)周周期有三三方面的的特殊性性：第一一是房地地產(chǎn)周期期的頻率率，大約關(guān)聯(lián)性房地產(chǎn)與與國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的許許多行業(yè)業(yè)如鋼鐵鐵、水泥泥、木材材、玻璃璃、塑料料、家電電等產(chǎn)業(yè)業(yè)都有著著密切的的產(chǎn)業(yè)關(guān)關(guān)聯(lián)性。。隨著國(guó)國(guó)際一體體化的發(fā)發(fā)展，我我國(guó)國(guó)民民經(jīng)濟(jì)與與全球經(jīng)經(jīng)濟(jì)的相相關(guān)度越越來(lái)越高高。而新新的國(guó)際際貿(mào)易保保護(hù)主義義的抬頭頭，如美美國(guó)對(duì)我我國(guó)鋼鐵鐵業(yè)實(shí)施施反傾銷(xiāo)銷(xiāo)制裁，，使房地地產(chǎn)相關(guān)關(guān)行業(yè)的的發(fā)展不不穩(wěn)定性性增加，，同時(shí)入入關(guān)后，，這些行行業(yè)將面面臨跨國(guó)國(guó)公司的的強(qiáng)大競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力力。因此此，房地地產(chǎn)公司司需要密密切關(guān)注注相關(guān)行行業(yè)的發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況給房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)帶來(lái)的的影響地域性房地產(chǎn)地地域性很很強(qiáng)，各各地房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)育程程度、政政策措施施、居民民收入和和消費(fèi)偏偏好等千千差萬(wàn)別別。北京京地區(qū)由由于對(duì)奧奧運(yùn)概念念和入世世概念的的過(guò)度挖挖掘，使使市場(chǎng)面面臨較大大的壓力力。房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的地域域性特征征使得房房地產(chǎn)公公司在進(jìn)進(jìn)行地域域擴(kuò)張時(shí)時(shí)，必須須針對(duì)各各地具體體情況進(jìn)進(jìn)行逐一一分析，，謹(jǐn)慎投投資。政策敏感感性房地產(chǎn)在在國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)中具具有一定定的先導(dǎo)導(dǎo)性，受受?chē)?guó)家宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策的的影響非非常大。。雖然我我國(guó)國(guó)民民經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭良好好，預(yù)計(jì)計(jì)今后幾幾年仍會(huì)會(huì)保持7%的增增長(zhǎng)速度度，但國(guó)國(guó)際形勢(shì)勢(shì)的不穩(wěn)穩(wěn)定也有有可能給給我國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)來(lái)較為嚴(yán)嚴(yán)重的影影響。同同時(shí)，房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)中的的大量短短期行為為，對(duì)生生態(tài)環(huán)境境造成極極大的破破壞，大大量商品品房空置置，以及及開(kāi)發(fā)失失控，無(wú)無(wú)序發(fā)展展，導(dǎo)致致土地資資源的大大量浪費(fèi)費(fèi)和國(guó)有有資產(chǎn)的的大量流流失等情情況都有有可能導(dǎo)導(dǎo)致國(guó)家家相關(guān)政政策的變變化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)12/20/202213周期性：我國(guó)房地產(chǎn)歷歷經(jīng)起步（1979-1991）、、過(guò)熱（1991-1993）和調(diào)調(diào)整（1993-1997）后，1998年房房地產(chǎn)業(yè)步入入復(fù)蘇階段從各階段的波波動(dòng)幅度可以以看出，房地地產(chǎn)市場(chǎng)的成成熟度日益加加強(qiáng)，市場(chǎng)逐逐漸趨于理性性發(fā)展。1999年以以來(lái)雖然進(jìn)入入復(fù)蘇期，但但發(fā)展進(jìn)入2001年后后有所調(diào)整。。這實(shí)際上有有利于整個(gè)行行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)投資的的增幅近年一一直高于固定定資產(chǎn)投資增增幅，說(shuō)明房房地產(chǎn)對(duì)固定定資產(chǎn)投資有有較強(qiáng)的拉動(dòng)動(dòng)作用，在國(guó)國(guó)家“加大投投資，拉動(dòng)內(nèi)內(nèi)需”的政策策不變前提下下，房地產(chǎn)投投資還會(huì)有所所增加。過(guò)熱期復(fù)蘇期調(diào)整期1987-2001年固固定資產(chǎn)投資資與房地產(chǎn)投投資增長(zhǎng)率統(tǒng)統(tǒng)計(jì)分析與宏觀經(jīng)濟(jì)周周期波動(dòng)的趨趨勢(shì)基本一致致；波幅大于于后者衰退期期較短而增長(zhǎng)長(zhǎng)期、繁榮期期較長(zhǎng)發(fā)展領(lǐng)領(lǐng)先于宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而衰衰退遲于宏觀觀經(jīng)濟(jì)，體現(xiàn)現(xiàn)了先導(dǎo)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的特點(diǎn)。12/20/202214全國(guó)房地產(chǎn)行行業(yè)增長(zhǎng)情況況分析單位:億億元全國(guó)房地產(chǎn)行行業(yè)銷(xiāo)售額增增長(zhǎng)狀況:1997-2000年全全國(guó)房地產(chǎn)每每年銷(xiāo)售額增增長(zhǎng)分別是33.05%、2.54%、49.21%，從增長(zhǎng)趨勢(shì)分分析房地產(chǎn)業(yè)業(yè)目前有較好好的發(fā)展勢(shì)頭頭,市場(chǎng)對(duì)房房地產(chǎn)的需求求仍處于一個(gè)個(gè)上升通道,從銷(xiāo)售額分分析:已經(jīng)占占到全國(guó)GDP的5%左左右,成為國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支支柱產(chǎn)業(yè)，東東灘公司進(jìn)入入這樣的支柱柱產(chǎn)業(yè)中運(yùn)營(yíng)營(yíng)，有必要適適時(shí)地根據(jù)國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展?fàn)顩r，動(dòng)動(dòng)態(tài)調(diào)整公司司在商業(yè)房地地產(chǎn)業(yè)的投資資策略。通過(guò)1999年的調(diào)整，，2000年年又出現(xiàn)了較較快增長(zhǎng)的勢(shì)勢(shì)頭，從經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期分析，，房地產(chǎn)業(yè)還還有3—5年年的增長(zhǎng)期。。12/20/202215我國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)數(shù)量量多，，但普普遍規(guī)規(guī)模小小，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)能能力弱弱，行行業(yè)整整合是是必然然趨勢(shì)勢(shì)企業(yè)的的區(qū)域域分布布具有有較高高的集集中性性。全全國(guó)一一半以以上的的房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商商分布布在廣廣東、、上海海、北北京、、江蘇蘇、浙浙江等等東部部地區(qū)區(qū)的12個(gè)個(gè)省市市中，，西部部地區(qū)區(qū)不僅僅開(kāi)發(fā)發(fā)商數(shù)數(shù)量少少，而而且企企業(yè)規(guī)規(guī)模也也不大大。在房地地產(chǎn)市市場(chǎng)面面臨整整合和和規(guī)模模化經(jīng)經(jīng)營(yíng)的的發(fā)展展時(shí)期期,東東灘公公司要要參與與到房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)上進(jìn)進(jìn)行競(jìng)競(jìng)爭(zhēng),要定定位好好進(jìn)行行商業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)、、相關(guān)關(guān)的復(fù)復(fù)合房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的發(fā)發(fā)展方方向和和規(guī)模模，只只有這這樣才才能在在產(chǎn)業(yè)業(yè)整合合和大大規(guī)模模淘汰汰時(shí)處處于有有利的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)地位位。12/20/202216全國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)集中中度全國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)集中中度發(fā)發(fā)展趨趨勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)：：50000多家2000多家2002年2008年據(jù)專(zhuān)家家分析析：我我國(guó)未未來(lái)5-10年年，90%的房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)將消消亡，，目前前全國(guó)國(guó)的房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司有50000多家家，平平均每每個(gè)公公司的的資產(chǎn)產(chǎn)不足足2000萬(wàn)元元，具具有一一級(jí)資資質(zhì)的的不足足1.44%,平均均開(kāi)發(fā)發(fā)量不不到10000平方方米,經(jīng)營(yíng)營(yíng)規(guī)模模小、、成本本高、、效益益差、、無(wú)充充足的的資本本支持持。預(yù)預(yù)計(jì)5年后后會(huì)剩剩下2000家家左右右，形形成100個(gè)左左右經(jīng)經(jīng)營(yíng)收收入在在100億億元以以上的的跨地地區(qū)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的的大企企業(yè)。。由此分分析,目前前房地地產(chǎn)行行業(yè)的的集中中度并并不高高，行行業(yè)未未來(lái)發(fā)發(fā)展將將會(huì)有有一個(gè)個(gè)大規(guī)規(guī)模行行業(yè)整整合和和淘汰汰的過(guò)過(guò)程。。12/20/202217從發(fā)展展走向向成熟熟，中中國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)未未來(lái)發(fā)發(fā)展將將形成成以下下五大大趨勢(shì)勢(shì)行業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)日日益激激烈。。房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商商向規(guī)規(guī)模化化、品品牌化化的方方向發(fā)發(fā)展。。地區(qū)區(qū)性品品牌由由于在在資金金實(shí)力力、開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)等等方面面處于于整體體劣勢(shì)勢(shì)，生生存空空間收收到嚴(yán)嚴(yán)重?cái)D擠壓。。房地產(chǎn)供給給將向多元元化發(fā)展，，住宅供應(yīng)應(yīng)體系將包包含商品住住宅、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房、、低租金公公寓等面向向不同消費(fèi)費(fèi)層次的房房地產(chǎn)產(chǎn)品品，商業(yè)房房地產(chǎn)將會(huì)會(huì)穩(wěn)定增長(zhǎng)長(zhǎng)。商品住宅價(jià)價(jià)格將呈現(xiàn)現(xiàn)穩(wěn)中回落落的趨勢(shì)。。商業(yè)房地地產(chǎn)的租、、售價(jià)格將將穩(wěn)中有升升。二級(jí)市場(chǎng)的的不斷發(fā)展展將對(duì)房地地產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展起著越越來(lái)越大的的作用。房地產(chǎn)金融融業(yè)將更加加完善，對(duì)對(duì)推動(dòng)房地地產(chǎn)和商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)的的發(fā)展起積積極推動(dòng)作作用。規(guī)模化品牌牌化供給多元化化價(jià)格趨勢(shì)住宅二級(jí)市市場(chǎng)房地產(chǎn)金融融業(yè)12/20/202218規(guī)模化的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)合，，增強(qiáng)行業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)先進(jìn)的物業(yè)業(yè)管理模式式營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)專(zhuān)業(yè)化、人人性化的服服務(wù)理念雄厚的資金金實(shí)力外資公司優(yōu)優(yōu)勢(shì)是否漸漸增是本土企業(yè)重重新塑造核核心競(jìng)爭(zhēng)力力否走聯(lián)合之路路擴(kuò)大融資渠渠道更新經(jīng)營(yíng)理理念政府背景優(yōu)勢(shì)天然的地區(qū)區(qū)優(yōu)勢(shì)本土公司優(yōu)優(yōu)勢(shì)是否仍仍舊明顯面對(duì)外資企企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，本土房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)應(yīng)該重新新塑造核心心競(jìng)爭(zhēng)力以以迎接挑戰(zhàn)戰(zhàn)12/20/202219房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)模模的的變變化化必必然然引引起起其其經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)模模式式的的變變化化隨著著行行業(yè)業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)日日益益激激烈烈，，規(guī)規(guī)模模與與聯(lián)聯(lián)合合才才能能重重新新構(gòu)構(gòu)建建企企業(yè)業(yè)的的核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力單獨(dú)獨(dú)的的項(xiàng)項(xiàng)目目公公司司無(wú)無(wú)法法從從品品牌牌資資源源、、資資金金實(shí)實(shí)力力、、專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)人人員員等等方方面面和和大大的的地地產(chǎn)產(chǎn)集集團(tuán)團(tuán)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，，要要憑憑借借合合縱縱聯(lián)聯(lián)橫橫的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，凝凝聚聚分分散散資資源源，，提提煉煉集集團(tuán)團(tuán)終終極極勢(shì)勢(shì)能能，，并并以以聯(lián)聯(lián)合合營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推推廣廣模模式式抗抗衡衡強(qiáng)強(qiáng)敵敵，，才才不不會(huì)會(huì)在在大大浪浪淘淘沙沙中中被被淘淘汰汰企業(yè)規(guī)規(guī)模變變化數(shù)量眾眾多、、規(guī)模模小、、效益益差的的小企企業(yè)集中度度高的的大規(guī)規(guī)模企企業(yè)經(jīng)營(yíng)模模式變變更單一注注重功功能開(kāi)開(kāi)發(fā)與商業(yè)業(yè)、旅旅游、、體育育等行行業(yè)結(jié)結(jié)合重新塑塑造核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力12/20/202220房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)分析結(jié)論論1.我國(guó)房房地產(chǎn)業(yè)正處處于成長(zhǎng)期向向成熟期過(guò)度度的階段。2.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特特性為：周期期性、關(guān)聯(lián)性性、政策性、、地域性3.我國(guó)房房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)數(shù)量多，普遍遍規(guī)模小而競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)能力弱，，行業(yè)集中度度低4.商業(yè)房房地產(chǎn)的投資資額近年來(lái)快快速增長(zhǎng)5.中國(guó)居居民住宅市場(chǎng)場(chǎng)容量巨大，，發(fā)展前景看看好。購(gòu)買(mǎi)方方分析表明，，個(gè)人消費(fèi)逐逐漸成為市場(chǎng)場(chǎng)需求的主體體，購(gòu)房目的的是為了改善善住房條件6.中國(guó)房房地產(chǎn)企業(yè)未未來(lái)發(fā)展方向向是規(guī)模化、、品牌化7.現(xiàn)階段段我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)普遍負(fù)負(fù)債較高，行行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較大；部分分地區(qū)商品住住宅房供給出出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)過(guò)剩，商品房房空置率開(kāi)始始加大12/20/202221上海房地產(chǎn)正正成為上海的的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)消費(fèi)GDP拉動(dòng)2002年90年代初1.4％7％不足一百萬(wàn)平平方米1800萬(wàn)平平方米不足10億700億上海房地產(chǎn)增增加值占GDP的比重已已由1991年的1.4％上升至2001年的的6.4％，，10年間增增加了5個(gè)百百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)計(jì)2002年年底將達(dá)7％％，增速明顯顯高于同期GDP增速，，上海房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已成為全全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)的重要加速速器12/20/202222我國(guó)國(guó)商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)面面積積增增長(zhǎng)長(zhǎng)狀狀況況1997~2000年年我我國(guó)國(guó)商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)面面積積增增長(zhǎng)長(zhǎng)率率分分別別為為32.55%、、13.41%、、38.03%單位位：：萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)面面積積的的大大幅幅度度增增長(zhǎng)長(zhǎng)，，體體現(xiàn)現(xiàn)了了商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的增增長(zhǎng)長(zhǎng)潛潛力力，，隨隨著著商商業(yè)業(yè)和和零零售售業(yè)業(yè)的的快快速速發(fā)發(fā)展展，，在在未未來(lái)來(lái)幾幾年年將將會(huì)會(huì)吸吸引引大大量量的的資資金金參參與與到到商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)。。機(jī)機(jī)遇遇和和挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)并并存存，，東東灘灘公公司司應(yīng)應(yīng)抓抓住住機(jī)機(jī)遇遇迎迎接接挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)公公司司的的快快速速發(fā)發(fā)展展。。12/20/202223房地產(chǎn)業(yè)業(yè)供給分分析表明明：辦公公樓的投投資額總總體上無(wú)無(wú)明顯增增長(zhǎng)，比比例呈下下降趨勢(shì)勢(shì)；商業(yè)業(yè)用房的的投資額額近年來(lái)來(lái)保持20%左左右的增增長(zhǎng)速度度住宅供給給的內(nèi)部部結(jié)構(gòu)有有所變化化，其中中高檔住住宅比例例近年來(lái)來(lái)有所下下降，安安居工程程比例逐逐漸上升升。辦公樓市市場(chǎng)供給給的地區(qū)區(qū)差異加加大，辦辦公樓的的供需主主要集中中在北京京、上海海和廣州州這些經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)城市。。商業(yè)用房房的供求求矛盾開(kāi)開(kāi)始表現(xiàn)現(xiàn)。由于于近年來(lái)來(lái)消費(fèi)疲疲軟困擾擾著我國(guó)國(guó)國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，在在部分地地區(qū)商業(yè)業(yè)用房出出現(xiàn)了供供大于求求的局面面。資料來(lái)源源：《中中國(guó)統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒》》12/20/202224顧客消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣的的變化對(duì)對(duì)商業(yè)形形態(tài)的影影響分析析購(gòu)物中心心的服務(wù)務(wù)形態(tài)會(huì)會(huì)越來(lái)越越多元化化，包含含吃、喝喝、玩、、樂(lè)等綜綜合需求求。它不不僅要滿(mǎn)滿(mǎn)足人們們物質(zhì)需需要，而而且還要要滿(mǎn)足人人們?nèi)遮呞呚S富的的文化需需要，它它不僅要要滿(mǎn)足人人們的生生理需要要，而且且還要滿(mǎn)滿(mǎn)足人們們的精神神需要，，因此其其功能將將從購(gòu)物物中心演演化到生生活中心心再演化化到精神神樂(lè)園。把文化做做成特色色從物質(zhì)演演化到精精神發(fā)展連鎖鎖超市和和購(gòu)物中中心要強(qiáng)強(qiáng)調(diào)科技技和文化化含量，，尤其是是具有地地方特色色的文化化含量。。每一個(gè)個(gè)城市的的購(gòu)物中中心應(yīng)具具有自己己的獨(dú)特特性，有有了獨(dú)特特性才不不容易被被替代，，才能保保持強(qiáng)勁勁的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力力。精神樂(lè)園園生活中心心購(gòu)物中心心連鎖超市市顧客一站站式購(gòu)物物和集購(gòu)購(gòu)物、休休閑、娛娛樂(lè)為一一體的消消費(fèi)習(xí)慣慣的變化化為連鎖鎖超市和和購(gòu)物中中心的發(fā)發(fā)展提供供了市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)基本需求求吃喝玩樂(lè)樂(lè)生活精神神樂(lè)園12/20/202225我國(guó)零售售商業(yè)市市場(chǎng)特點(diǎn)點(diǎn)：規(guī)模模大、發(fā)發(fā)展迅速速，潛力力大1993年，我我國(guó)社會(huì)會(huì)消費(fèi)品品零售總總額為1.2萬(wàn)萬(wàn)億元人人民幣，，到2000年年，這一一指標(biāo)增增長(zhǎng)為3.4萬(wàn)萬(wàn)億元，，7年間間增長(zhǎng)了了2.2萬(wàn)億元元，年均均增長(zhǎng)率率達(dá)20.87％，扣扣除物價(jià)價(jià)上漲因因素，年年均增長(zhǎng)長(zhǎng)率為10.58％。。2001年，由由于國(guó)家家采取以以擴(kuò)大內(nèi)內(nèi)需為主主拉動(dòng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)的方針針，國(guó)內(nèi)內(nèi)消費(fèi)品品市場(chǎng)商商品銷(xiāo)售售保持了了較快增增長(zhǎng)速度度。全年年社會(huì)消消費(fèi)品零零售總額額37595.2億元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)10.1％。。按照這種種發(fā)展速速度，在在未來(lái)三三年中，，我國(guó)社社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售售總額還還將有1萬(wàn)億元元以上的的增量。。如此廣廣闊的市市場(chǎng)，為為我國(guó)零零售商業(yè)業(yè)提供了了巨大的的發(fā)展空空間。在發(fā)達(dá)國(guó)國(guó)家中，，商業(yè)對(duì)對(duì)國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)的貢獻(xiàn)獻(xiàn)率一般般為15％左右右，而我我國(guó)目前前僅為8.3％％，說(shuō)明明我國(guó)商商業(yè)的發(fā)發(fā)展?jié)摿α薮竽昃鲈鲩L(zhǎng)率率10.58％％我國(guó)社社會(huì)消消費(fèi)品品零售售總額額趨勢(shì)勢(shì)單位：：萬(wàn)億億元人人民幣幣12/20/202226住宅郊郊區(qū)化化的變變化趨趨勢(shì)對(duì)對(duì)商業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)的影影響城市的過(guò)過(guò)度及無(wú)無(wú)序發(fā)展展，會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生一系系列的社社會(huì)問(wèn)題題，即所所謂的““城市病病”。交交通擁擠擠、住房房緊張、、社會(huì)秩秩序和治治安狀況況不良、、城市環(huán)環(huán)境污染染嚴(yán)重、、環(huán)境質(zhì)質(zhì)量快速速下降等等。在此此背背景景下下，，以以富富裕裕人人群群為為主主體體的的部部分分城城市市居居民民選選擇擇到到城城市市的的近近郊郊乃乃至至遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊郊居居住住，，從從而而出出現(xiàn)現(xiàn)住住宅宅郊郊區(qū)區(qū)化化和和城城市市““空空心心化化””的的現(xiàn)現(xiàn)象象。。伴伴隨隨郊郊居居化化浪浪潮潮，，大大型型的的郊郊區(qū)區(qū)購(gòu)購(gòu)物物中中心心(SHOPPINGMALL））和和一一些些辦辦公公樓樓宇宇也也隨隨之之出出現(xiàn)現(xiàn)，，居居住住、、工工作作、、購(gòu)購(gòu)物物、、娛娛樂(lè)樂(lè)等等實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)一一定定程程度度的的就就地地平平衡衡。。中中國(guó)國(guó)的的大大都都市市目目前前的的發(fā)發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)已已經(jīng)經(jīng)在在向向郊郊區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展,這這就就為為城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)結(jié)合合部部的的超超級(jí)級(jí)市市場(chǎng)場(chǎng)和和購(gòu)購(gòu)物物中中心心的的發(fā)發(fā)展展提提供供了了市市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì).東灘公公司要要發(fā)展展商業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)可可以通通過(guò)研研究郊郊區(qū)的的商業(yè)業(yè)環(huán)境境,選選擇有有發(fā)展展?jié)摿αΦ牡氐囟芜M(jìn)進(jìn)行系系統(tǒng)開(kāi)開(kāi)發(fā)，，以滿(mǎn)滿(mǎn)足周周?chē)躺倘泳用竦牡馁?gòu)物物、娛娛樂(lè)、、生活活、工工作和和休閑閑的需需要。。12/20/202227設(shè)計(jì)技技術(shù)系系統(tǒng)材料技技術(shù)系系統(tǒng)建筑技技術(shù)系系統(tǒng)大力推推廣輕輕質(zhì)、、保溫溫、防防震、、耐久久的建建筑材材料。。研發(fā)發(fā)和采采用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化部件件，實(shí)實(shí)行建建筑材材料質(zhì)質(zhì)量認(rèn)認(rèn)證，，禁用用“三三無(wú)””建材材。產(chǎn)產(chǎn)品逐逐漸實(shí)實(shí)現(xiàn)定定型化化、配配套化化和系系列化化。以以硅砌砌塊取取代實(shí)實(shí)心粘粘土磚磚，采采用內(nèi)內(nèi)澆外外砌（（掛））結(jié)構(gòu)構(gòu)體系系、鋼鋼筋混混凝土土異型型極框框架體體系和和底部部為大大開(kāi)間間、上上部為為少縱縱墻的的鋼筋筋混凝凝土剪剪力墻墻體系系。不斷改改進(jìn)現(xiàn)現(xiàn)行傳傳統(tǒng)施施工作作業(yè)方方法，，引進(jìn)進(jìn)和采采用國(guó)國(guó)外先先進(jìn)的的節(jié)能能、安安全、、利于于環(huán)境境的建建筑工工程技技術(shù)。。發(fā)展展預(yù)拌拌、泵泵送混混凝土土技術(shù)術(shù)，采采用膠膠合板板或全全網(wǎng)柜柜膠合合板模模板，，推行行新型型腳手手架。。強(qiáng)制制執(zhí)行行健全全的模模數(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，將電電腦網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)技技術(shù)應(yīng)應(yīng)用于于項(xiàng)目目管理理、模模板計(jì)計(jì)算與與配件件、工工材與與機(jī)械械的管管理。。堅(jiān)持以以人為為本的的現(xiàn)代代設(shè)計(jì)計(jì)理念念，在在規(guī)劃劃布局局、功功能結(jié)結(jié)構(gòu)、、公共共設(shè)施施、環(huán)環(huán)境綠綠化、、采光光通風(fēng)風(fēng)、室室（內(nèi)內(nèi)）外外交通通等方方面把把人的的需要要、人人的方方便、、人的的舒適適放在在第一一位，，將現(xiàn)現(xiàn)代科科技成成果在在經(jīng)濟(jì)濟(jì)可行行范圍圍內(nèi)，，盡可可能地地融于于房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)之之中。。構(gòu)造技術(shù)術(shù)系統(tǒng)——發(fā)展商商業(yè)房地地產(chǎn)12/20/202228目錄錄商業(yè)房地地產(chǎn)發(fā)展展環(huán)境概概述進(jìn)軍商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的意義義商業(yè)房地地產(chǎn)的戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)商業(yè)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)定位商業(yè)房地地產(chǎn)的核核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力商業(yè)房地地產(chǎn)發(fā)展展模式12/20/202229抓住商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的機(jī)會(huì)會(huì)巨大的市市場(chǎng)空間間外資進(jìn)入入的機(jī)遇遇較弱的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)力力使東灘公公司異軍軍突起，，成為商商業(yè)房地地產(chǎn)知名名品牌，，領(lǐng)全國(guó)國(guó)之冠，，提升企企業(yè)影響響力開(kāi)辟東灘灘外的戰(zhàn)戰(zhàn)略活動(dòng)動(dòng)空間東灘之外外的地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)預(yù)演東灘開(kāi)發(fā)發(fā)意義重重大，不不容失敗敗東灘公司司在東灘灘做什么么商業(yè)設(shè)施施建設(shè)在在東灘的的地位東灘開(kāi)發(fā)發(fā)的實(shí)質(zhì)質(zhì)和盈利利模式商業(yè)房地地產(chǎn)的實(shí)實(shí)質(zhì)和盈盈利模式式與傳統(tǒng)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的比較較促成公司司知識(shí)經(jīng)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)臺(tái)的形成成商業(yè)房地地產(chǎn)可實(shí)實(shí)現(xiàn)資源源移植進(jìn)軍商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的意義義12/20/202230對(duì)全球生生態(tài)化進(jìn)進(jìn)程的貢貢獻(xiàn)探索生態(tài)態(tài)型現(xiàn)代代化，進(jìn)進(jìn)行積極極的生態(tài)態(tài)資源保保護(hù)和利利用探索后發(fā)發(fā)展中國(guó)國(guó)家的生生態(tài)跨越越之路探索綜合合型生態(tài)態(tài)園區(qū)的的建設(shè)模模式東灘開(kāi)發(fā)發(fā)意義重重大對(duì)中國(guó)城城市化建建設(shè)的推推動(dòng)建設(shè)健康康優(yōu)質(zhì)生生活模式式小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)，探索索農(nóng)村城城市化問(wèn)問(wèn)題發(fā)展農(nóng)業(yè)業(yè)服務(wù)業(yè)業(yè)，探索索農(nóng)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化運(yùn)運(yùn)作模式式大力發(fā)展展第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，探探索農(nóng)民民非農(nóng)化化的發(fā)展展模式對(duì)長(zhǎng)江三三角洲發(fā)發(fā)展的促促進(jìn)長(zhǎng)江三角角洲的經(jīng)經(jīng)濟(jì)地位位舉足輕輕重，東東灘成功功開(kāi)發(fā)將將推動(dòng)滬滬崇蘇跨跨江橋隧隧建設(shè)，，打通長(zhǎng)長(zhǎng)三角地地區(qū)的沿沿海大通通道對(duì)上海國(guó)國(guó)際化進(jìn)進(jìn)程的推推進(jìn)東灘是上上海實(shí)現(xiàn)現(xiàn)工業(yè)文文明向生生態(tài)文明明的跨越越，探索索未來(lái)生生態(tài)城市市發(fā)展模模式的具具有唯一一性的實(shí)實(shí)驗(yàn)基地地東灘開(kāi)發(fā)發(fā)意義重重大，不不容失敗敗，必須須謀定而而后動(dòng)應(yīng)應(yīng)該在在東灘外外進(jìn)行類(lèi)類(lèi)似開(kāi)發(fā)發(fā)的預(yù)演演，積累累經(jīng)驗(yàn)資資源12/20/202231發(fā)展理念念產(chǎn)業(yè)發(fā)展展地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)域配套套政府職能能統(tǒng)一規(guī)劃劃東灘公司司在東灘灘干什么么建設(shè)提供供市政設(shè)設(shè)施東灘開(kāi)發(fā)發(fā)與國(guó)內(nèi)內(nèi)其它區(qū)區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)不同，，在上海海市政建建設(shè)投融融資體系系和投資資導(dǎo)向下下，東灘灘公司必必須自行行籌建東東灘市政政設(shè)施，，以提升升已擁有有土地的的價(jià)值！！提供部分分公共設(shè)設(shè)施東灘公司司可引進(jìn)進(jìn)外部資資金建設(shè)設(shè)部分盈盈利型公公共設(shè)施施，但還還必須自自主籌建建部分必必需的、、但不盈盈利的或或較長(zhǎng)時(shí)時(shí)期內(nèi)不不能盈利利的公共共設(shè)施項(xiàng)項(xiàng)目，才才能進(jìn)一一步提升升土地價(jià)價(jià)值！建設(shè)維護(hù)護(hù)生態(tài)設(shè)設(shè)施應(yīng)對(duì)生態(tài)態(tài)主題，，進(jìn)行積積極的生生態(tài)資源源保護(hù)，，必然需需要相應(yīng)應(yīng)的生態(tài)態(tài)保護(hù)設(shè)設(shè)施，東東灘公司司必須自自行籌建建生態(tài)保保護(hù)設(shè)施施，以生生態(tài)旅游游和可持持續(xù)發(fā)展展來(lái)提升升土地價(jià)價(jià)值！建設(shè)部分分商業(yè)設(shè)設(shè)施地產(chǎn)和商商業(yè)房地地產(chǎn)將是是東灘開(kāi)開(kāi)發(fā)主要要利益來(lái)來(lái)源。東東灘公司司應(yīng)建設(shè)設(shè)盈利較較好、地地價(jià)帶動(dòng)動(dòng)效應(yīng)較較大的主主要商業(yè)業(yè)設(shè)施項(xiàng)項(xiàng)目，引引進(jìn)資金金建設(shè)配配套商業(yè)業(yè)設(shè)施項(xiàng)項(xiàng)目，以以帶動(dòng)地地產(chǎn)價(jià)值值！市政和公公共設(shè)施施在房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)中，一一般都是是由政府府投資、、主導(dǎo)建建設(shè)，其其投資本本身不以以盈利為為目的。。東灘開(kāi)開(kāi)發(fā)中的的市政和和公共設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)在東灘灘之外不不具有普普遍的意意義！生態(tài)設(shè)施應(yīng)應(yīng)東灘開(kāi)發(fā)發(fā)的生態(tài)主主題選擇而而產(chǎn)生，在在東灘之外外的其他項(xiàng)項(xiàng)目同樣也也不具有普普遍性！無(wú)論東灘內(nèi)內(nèi)外，商業(yè)業(yè)設(shè)施建設(shè)設(shè)都以盈利利為目標(biāo)，，其關(guān)鍵在在于商業(yè)主主題和修建建地址的決決策！東灘開(kāi)發(fā)的的核心內(nèi)容容：商業(yè)房房地產(chǎn)可在在東灘外預(yù)預(yù)演也只有有商業(yè)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)才才具有普遍遍的商業(yè)價(jià)價(jià)值12/20/202232東灘開(kāi)發(fā)商商業(yè)利益的的核心在于于提升東灘灘地產(chǎn)價(jià)值值、通過(guò)多多種方式變變現(xiàn)獲利以地養(yǎng)地、、賬面盈利利土地折股、、股權(quán)收益益內(nèi)外土地聯(lián)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)免租開(kāi)發(fā)、、賬面盈利利自行開(kāi)發(fā)、、項(xiàng)目獲利利土地轉(zhuǎn)讓獲獲取收益商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模模式確定需求確定主題聚合資源滿(mǎn)足需求人流匯聚之之處必產(chǎn)生生商業(yè)需要要，而明確確的商業(yè)主主題又將匯匯聚特定的的目標(biāo)人流流。商業(yè)房房地產(chǎn)的開(kāi)開(kāi)發(fā)模式是是通過(guò)提高高人流聚集集程度和人人流的有效效需求來(lái)提提升商業(yè)設(shè)設(shè)施本身的的房產(chǎn)價(jià)值值和其所在在地的地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值來(lái)獲獲取盈利！！地產(chǎn)和部分分房產(chǎn)是東東灘開(kāi)發(fā)的的主要利益益來(lái)源；而而商業(yè)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是是刺激地產(chǎn)產(chǎn)升值的““點(diǎn)金之筆筆”12/20/202233東灘公司進(jìn)行行統(tǒng)一開(kāi)發(fā)規(guī)規(guī)劃，聚合多多元資源，提提供市政設(shè)施施、公共設(shè)施施、生態(tài)設(shè)施施和商業(yè)設(shè)施施，其根本目目的在于將東東灘84平方方公里的土地地開(kāi)發(fā)成適合合規(guī)劃中的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)（生態(tài)農(nóng)農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)業(yè)、知識(shí)產(chǎn)業(yè)業(yè)、娛樂(lè)業(yè)））發(fā)展的區(qū)域域平臺(tái)！在此此基礎(chǔ)上進(jìn)行行招商引資，，以有效的管管理、服務(wù)支支持區(qū)域內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)，通通過(guò)地產(chǎn)出售售和部分房地地產(chǎn)出租出售售獲取收益！！建設(shè)提供市政政設(shè)施提供部分公共共設(shè)施建設(shè)維護(hù)生態(tài)態(tài)設(shè)施建設(shè)部分商業(yè)業(yè)設(shè)施統(tǒng)一一規(guī)規(guī)劃劃東灘灘區(qū)域域產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)平平臺(tái)臺(tái)招商商引引資資產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)地價(jià)價(jià)提提升升市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)支支持持金融融服服務(wù)務(wù)支支持持物業(yè)業(yè)管管理理服服務(wù)務(wù)物流流服服務(wù)務(wù)支支持持統(tǒng)一管理較好產(chǎn)業(yè)效益益導(dǎo)致地價(jià)提提升東灘開(kāi)發(fā)的實(shí)實(shí)質(zhì)是建立適適合多產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的區(qū)域平平臺(tái)，其主要要盈利模式是是部分地產(chǎn)和和房產(chǎn)出售出出租12/20/202234商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)過(guò)程與東灘開(kāi)開(kāi)發(fā)極其相似似。需要在多多番論證的基基礎(chǔ)上確定需需求和商業(yè)主主題！進(jìn)行投投資策劃、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)、工工程管理、市市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和商商業(yè)管理！引引進(jìn)多種零售售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)者者進(jìn)駐從事商商業(yè)經(jīng)營(yíng)，并并通過(guò)統(tǒng)一的的管理、服務(wù)務(wù)使商業(yè)房地地產(chǎn)和其所在在區(qū)域地產(chǎn)不不斷升值！確定需求和商商業(yè)主題投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)統(tǒng)一規(guī)劃商業(yè)房地產(chǎn)零售業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)業(yè)平臺(tái)出售出租零售經(jīng)營(yíng)者入入駐地價(jià)提升市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)支持持財(cái)務(wù)管理支持持物業(yè)管理支持持租戶(hù)統(tǒng)一管理理商業(yè)管理較好的經(jīng)營(yíng)效效益導(dǎo)致房?jī)r(jià)和地價(jià)價(jià)提升商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的實(shí)質(zhì)是是建立多種零零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的平臺(tái)，與與東灘開(kāi)發(fā)建建立區(qū)域平臺(tái)臺(tái)相似，其經(jīng)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)東東灘開(kāi)發(fā)具有有直接效用12/20/202235商業(yè)房地產(chǎn)的的租戶(hù)是以盈盈利為主要目目的的自然人人或法人！商商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的商業(yè)主主題選擇、商商業(yè)管理環(huán)節(jié)節(jié)對(duì)租戶(hù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)效益有著直直接和相當(dāng)大大的影響！傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不論是寫(xiě)字樓、還是住宅房地產(chǎn)，要么其目標(biāo)客戶(hù)不以盈利為主要目的；要么是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理基本上不能對(duì)租戶(hù)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)施加正面或負(fù)面的影響！其盈利模式是以一次性地吻合客戶(hù)需要，通過(guò)出售獲取收益！或者隨行就市，通過(guò)租賃獲取收益?zhèn)鹘y(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入東灘的產(chǎn)業(yè)投資者和進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)的零售經(jīng)營(yíng)者一樣都是以盈利為主要目的！這就決定了東灘開(kāi)發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的模式必須是閉環(huán)經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)效益施加正面積極的影響，以持續(xù)提升地產(chǎn)或房產(chǎn)價(jià)值，獲取管理、經(jīng)營(yíng)投入所帶來(lái)的升值效益！東灘開(kāi)發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)與與傳統(tǒng)意義的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)存在根本區(qū)區(qū)別，卻與東東灘開(kāi)發(fā)有著著極其相似之之處12/20/202236東灘灘開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)需需聚聚合合多多種種資資源源，，以以將將東東灘灘打打造造為為區(qū)區(qū)域域產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)平平臺(tái)臺(tái)，，商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)同同樣樣需需要要整整合合價(jià)價(jià)值值鏈鏈。。完完成成多多零零售售業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)平平臺(tái)臺(tái)的的搭搭建建！！平平臺(tái)臺(tái)搭搭建建的的效效率率和和效效益益的的關(guān)關(guān)鍵鍵在在于于：：東東灘灘公公司司是是否否具具有有一一個(gè)個(gè)具具有有自自適適應(yīng)應(yīng)更更新新和和完完善善的的知知識(shí)識(shí)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)平平臺(tái)臺(tái)！！投資資策策劃劃規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)施工工管管理理市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)商業(yè)業(yè)管管理理知識(shí)識(shí)管管理理平平臺(tái)臺(tái)（（硬硬件件平平臺(tái)臺(tái)、、建建設(shè)設(shè)方方法法、、平平臺(tái)臺(tái)資資源源））商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)東灘灘公公司司東灘灘開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)總體體策策劃劃規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)建建設(shè)設(shè)招商商引引資資區(qū)域域管管理理東灘灘開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)和和商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)都都需需要要東東灘灘公公司司成成為為一一個(gè)個(gè)知知識(shí)識(shí)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)平平臺(tái)臺(tái)，，以以支支持持區(qū)區(qū)域域平平臺(tái)臺(tái)和和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)平平臺(tái)臺(tái)搭搭建建。。進(jìn)進(jìn)軍軍商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)將將促促成成知知識(shí)識(shí)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)平平臺(tái)臺(tái)的的建建立立12/20/202237東灘灘開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)無(wú)無(wú)疑疑將將要要建建設(shè)設(shè)大大量量的的商商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施，，引引進(jìn)進(jìn)多多種種檔檔次次、、知知名名度度較較高高的的零零售售經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)商商！！需需要要大大量量商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的人人才才！！我我們們不不應(yīng)應(yīng)該該““臨臨時(shí)時(shí)抱抱佛佛腳腳””，，也也不不應(yīng)應(yīng)拘拘泥泥于于東東灘灘目目前前無(wú)無(wú)法法與與各各種種品品牌牌經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)商商展展開(kāi)開(kāi)實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)性性合合作作的的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)！！而而應(yīng)應(yīng)該該跳跳出出東東灘灘，，在在東東灘灘之之外外，，進(jìn)進(jìn)軍軍商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，聚聚合合多多種種品品牌牌資資源源，，增增進(jìn)進(jìn)了了解解和和默默契契，，有有計(jì)計(jì)劃劃地地開(kāi)開(kāi)展展合合作作，，培培養(yǎng)養(yǎng)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)人人才才！！以以便便在在大大規(guī)規(guī)模模開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)時(shí)時(shí)，，能能在在東東灘灘進(jìn)進(jìn)行行商商業(yè)業(yè)模模式式的的復(fù)復(fù)制制，，為為已已經(jīng)經(jīng)具具備備市市政政設(shè)設(shè)施施、、公公共共設(shè)設(shè)施施和和生生態(tài)態(tài)設(shè)設(shè)施施的的東東灘灘““畫(huà)畫(huà)龍龍點(diǎn)點(diǎn)睛睛””！！提提升升東東灘灘地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)值值，，加加快快東東灘灘開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)步步伐伐！！東灘外商商業(yè)房地地產(chǎn)品牌資源源自身品牌牌人才資源源商業(yè)模式式知識(shí)平臺(tái)臺(tái)東灘內(nèi)商商業(yè)房地地產(chǎn)加快東灘灘開(kāi)發(fā)東灘外的的商業(yè)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)積累累的品牌牌、人才才資源將將在東灘灘開(kāi)發(fā)時(shí)時(shí)機(jī)成熟熟時(shí)，向向東灘復(fù)復(fù)制，快快速“點(diǎn)點(diǎn)金”12/20/202238東灘灘開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)意意義義重重大大，，不不容容失失敗敗，，必必須須謀謀定定而而后后動(dòng)動(dòng)，，先先在在東東灘灘外外進(jìn)進(jìn)行行預(yù)預(yù)演演！！東灘灘公公司司在在東東灘灘需需提提供供市市政政設(shè)設(shè)施施、、公公共共設(shè)設(shè)施施、、生生態(tài)態(tài)設(shè)設(shè)施施和和商商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施。。其其中中商商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施是是提提升升地地價(jià)價(jià)和和獲獲取取利利益益的的關(guān)關(guān)鍵鍵！！而而且且也也只只有有商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)在在東東灘灘之之外外具具有有普普遍遍的的商商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值，，可可以以進(jìn)進(jìn)行行商商業(yè)業(yè)性性開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)預(yù)預(yù)演演！！東灘灘開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的本本質(zhì)質(zhì)是是建建立立適適合合多多產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的的區(qū)區(qū)域域平平臺(tái)臺(tái)，，商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的本本質(zhì)質(zhì)是是建建立立適適合合多多種種零零售售業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)平平臺(tái)臺(tái)；；兩兩者者極極其其相相似似，，商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)教教訓(xùn)訓(xùn)對(duì)對(duì)東東灘灘開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)有有直直接接效效用用，，可可避避免免不不必必要要的的““彎彎路路””！！東灘開(kāi)開(kāi)發(fā)和和商業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與與傳統(tǒng)統(tǒng)房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有有著根根本區(qū)區(qū)別，，東灘灘開(kāi)發(fā)發(fā)只能能從商商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程程獲取取知識(shí)識(shí)、經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和和教訓(xùn)訓(xùn)！進(jìn)軍商商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)有助助于東東灘公公司探探索和和建設(shè)設(shè)自適適應(yīng)更更新和和完善善的知知識(shí)經(jīng)經(jīng)營(yíng)平平臺(tái)，，后者者將對(duì)對(duì)東灘灘大規(guī)規(guī)模開(kāi)開(kāi)發(fā)提提供必必要和和強(qiáng)有有力的的支持持！東灘外外商業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)積積累品品牌資資源、、人才才資源源和經(jīng)經(jīng)過(guò)驗(yàn)驗(yàn)證的的商業(yè)業(yè)模式式可在在時(shí)機(jī)機(jī)成熟熟時(shí)實(shí)實(shí)現(xiàn)向向東灘灘內(nèi)移移植，，以““點(diǎn)睛睛之筆筆”提提升東東灘地地產(chǎn)價(jià)價(jià)值！！123456進(jìn)軍商商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)對(duì)成成功進(jìn)進(jìn)行東東灘開(kāi)開(kāi)發(fā)意意義重重大12/20/202239抓住商商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)的機(jī)機(jī)會(huì)巨大的的市場(chǎng)場(chǎng)空間間外資進(jìn)進(jìn)入的的機(jī)遇遇較弱的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)勢(shì)力力使東灘灘公司司異軍軍突起起，成成為商商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)知名名品牌牌，領(lǐng)領(lǐng)全國(guó)國(guó)之冠冠，提提升企企業(yè)影影響力力開(kāi)辟東東灘外外的戰(zhàn)戰(zhàn)略活活動(dòng)空空間東灘之之外的的地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)預(yù)演演東灘開(kāi)開(kāi)發(fā)意意義重重大，，不容容失敗敗東灘公公司在在東灘灘做什什么商業(yè)設(shè)設(shè)施建建設(shè)在在東灘灘的地地位東灘開(kāi)開(kāi)發(fā)的的實(shí)質(zhì)質(zhì)和盈盈利模模式商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)的實(shí)實(shí)質(zhì)和和盈利利模式式與傳統(tǒng)統(tǒng)房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)的區(qū)區(qū)別促成的的知識(shí)識(shí)經(jīng)營(yíng)營(yíng)平臺(tái)臺(tái)的建建設(shè)商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)可實(shí)實(shí)現(xiàn)資資源移移植進(jìn)軍商商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)的意意義12/20/2022402001年年我國(guó)全年年社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售總總額37595.2億元，比比上年增長(zhǎng)長(zhǎng)10.1％，按照照這種發(fā)展展速度，在在未來(lái)三年年中，我國(guó)國(guó)社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售總總額還將有有1萬(wàn)億元元以上的增增量。如此此廣闊的市市場(chǎng)，為零零售業(yè)提供供了巨大發(fā)發(fā)展空間！！在發(fā)達(dá)國(guó)家家中，商業(yè)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的的貢獻(xiàn)率一一般為15％左右，，而我國(guó)目目前僅為8.3％，，說(shuō)明我國(guó)國(guó)商業(yè)的發(fā)發(fā)展?jié)摿蘧薮笪覈?guó)零售業(yè)業(yè)態(tài)雖然在在種類(lèi)上與與國(guó)際上發(fā)發(fā)達(dá)國(guó)家一一樣，但在在分布上相相對(duì)集中，，由于歷史史原因，百百貨店的零零售總額一一直占總零零售額的較較大比重，，商業(yè)設(shè)施施單一落后后。近些年，隨隨著社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展，超級(jí)市市場(chǎng)、大型型綜合超市市、連鎖經(jīng)經(jīng)營(yíng)店、便便利店、購(gòu)購(gòu)物中心逐逐漸崛起，，業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換換迅速，尤尤其以囊括括多種零售售業(yè)態(tài)的購(gòu)購(gòu)物中心為為未來(lái)趨勢(shì)勢(shì)，必然為為商業(yè)房地地產(chǎn)提供了了廣闊的發(fā)發(fā)展空間！！我國(guó)零售業(yè)業(yè)發(fā)展?jié)摿α薮筚?gòu)物中心為為零售業(yè)態(tài)態(tài)升級(jí)的方方向我國(guó)缺乏滿(mǎn)滿(mǎn)足購(gòu)物中中心需要的的商業(yè)設(shè)施施，將是商商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)最大的機(jī)機(jī)會(huì)！難得的戰(zhàn)略略機(jī)會(huì)：商商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的市場(chǎng)空空間巨大12/20/2022411999到到2001年期間，，外商投資資企業(yè)數(shù)量量逐年遞增增，其中半半數(shù)為港澳澳臺(tái)企業(yè)。。2001年外商商商業(yè)企業(yè)銷(xiāo)銷(xiāo)售額占社社會(huì)零售總總額的1.8%。加入WTO后后，三年內(nèi)零零售業(yè)全部向向外資開(kāi)放，，外商投資零零售業(yè)不再受受地域和門(mén)店店或企業(yè)數(shù)量量限制外資零售業(yè)巨巨頭出于規(guī)避避政治經(jīng)濟(jì)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)考慮，一一般不愿意直直接購(gòu)置從事事商業(yè)活動(dòng)的的場(chǎng)所，而是是采取租賃形形式，可提供供10-25乃至更長(zhǎng)時(shí)時(shí)間的租賃擔(dān)擔(dān)保合同，讓讓商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可可以租賃擔(dān)保保合同融資，，并協(xié)助確定定所開(kāi)發(fā)商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)的選選址和其他相相關(guān)決策！零售業(yè)對(duì)外資資開(kāi)放的時(shí)間間表確定外資零售業(yè)的的投資戰(zhàn)略與欲大規(guī)模搶搶灘中國(guó)市場(chǎng)場(chǎng)的外資零售售巨頭結(jié)盟，，進(jìn)行商業(yè)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、、經(jīng)營(yíng)將在很很大程度上規(guī)規(guī)避了部分商商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)！難得的戰(zhàn)略機(jī)機(jī)會(huì)：外資零零售業(yè)進(jìn)入中中國(guó)市場(chǎng)的機(jī)機(jī)遇12/20/202242我國(guó)房地產(chǎn)行行業(yè)集中度極極差、不成熟熟上海地區(qū)房地地產(chǎn)企業(yè)集中中度較好，形形成了一定規(guī)規(guī)模上海近4000家房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)中，百百?gòu)?qiáng)企業(yè)已穩(wěn)穩(wěn)占房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的半壁江山山！難得的戰(zhàn)略機(jī)機(jī)會(huì)：商業(yè)房房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)勢(shì)力較弱12/20/202243較弱弱的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)勢(shì)勢(shì)力力使使東東灘灘這這樣樣實(shí)實(shí)力力尚尚弱弱小小的的新新銳銳企企業(yè)業(yè)，，可可以以憑憑借借全全新新的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)理理念念和和經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)思思路路異異軍軍突突起起！！商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)是是一一個(gè)個(gè)全全新新的的領(lǐng)領(lǐng)域域商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)作作為為我我國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)的的一一個(gè)個(gè)新新領(lǐng)領(lǐng)域域，，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者者較較少少，，目目前前還還沒(méi)沒(méi)有有任任何何一一家家確確立立業(yè)業(yè)界界權(quán)權(quán)威威地地位位！！以以發(fā)發(fā)展展購(gòu)購(gòu)物物中中心心為為例例，，介介入入打打造造全全新新中中國(guó)國(guó)Mall的的公公司司不不過(guò)過(guò)20家家！！以以商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)為為其其主主營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)幾幾乎乎不不存存在在！！大大部部分分從從事事商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的企企業(yè)業(yè)都都是是從從住住宅宅房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)延延伸伸過(guò)過(guò)來(lái)來(lái)！！房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)將將經(jīng)經(jīng)歷歷殘殘酷酷““洗洗牌牌””過(guò)過(guò)程程隨著外資全面面介入房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)，傳統(tǒng)統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)將面臨殘酷酷的洗牌過(guò)程程，多達(dá)90%的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)將面臨臨消亡的危險(xiǎn)險(xiǎn)，這將極大大的妨礙傳統(tǒng)統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)延伸至新領(lǐng)領(lǐng)域：商業(yè)房房地產(chǎn)！商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)與傳傳統(tǒng)房地產(chǎn)的的根本區(qū)別將將使傳統(tǒng)思維維進(jìn)行商業(yè)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的企業(yè)不可能能取得成功！！難得的戰(zhàn)略機(jī)機(jī)會(huì)：商業(yè)房房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)勢(shì)力較弱12/20/202244我國(guó)零售業(yè)存存在巨大發(fā)展展?jié)摿Γm逢逢我國(guó)零售業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)升級(jí)、、外資零售業(yè)業(yè)開(kāi)放的絕好好時(shí)機(jī)，進(jìn)軍軍商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)將使東灘公公司跳出東灘灘地域的局限限，獲得開(kāi)闊闊的戰(zhàn)略活動(dòng)動(dòng)空間！我國(guó)房地產(chǎn)行行業(yè)集中度低低，處于低水水平競(jìng)爭(zhēng)階段段，必然面臨臨殘酷的洗牌牌過(guò)程，使大大部分房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)無(wú)暇他他顧。商業(yè)房房地產(chǎn)作為一一個(gè)全新領(lǐng)域域，游戲的參參與者較少！！還沒(méi)有任何何企業(yè)確立權(quán)權(quán)威地位！東東灘公司以先先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)觀觀念介入，有有異軍突起，，領(lǐng)全國(guó)之冠冠的機(jī)會(huì)！東灘進(jìn)軍商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)，如如不能局限于于東灘一樣，，也不能局限限于上海，也也許更明智的的選擇是避開(kāi)開(kāi)行業(yè)集中度度較高的上海海房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)！123進(jìn)軍商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)將為東東灘開(kāi)辟辟新的戰(zhàn)戰(zhàn)略活動(dòng)動(dòng)空間12/20/202245目錄錄商業(yè)房地地產(chǎn)發(fā)展展環(huán)境概概述進(jìn)軍商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的意義義商業(yè)房地地產(chǎn)的戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)商業(yè)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)定位商業(yè)房地地產(chǎn)的核核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力商業(yè)房地地產(chǎn)發(fā)展展模式12/20/202246東灘公司司商業(yè)房房地產(chǎn)的的總體戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)5年內(nèi)做做強(qiáng)做大大企業(yè)，，成為具具有以商商業(yè)需求求管理和和產(chǎn)業(yè)鏈鏈資源集集成為核核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力的商商業(yè)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)、經(jīng)營(yíng)營(yíng)和服務(wù)務(wù)的產(chǎn)業(yè)業(yè)集團(tuán)；；東灘公司司在未來(lái)來(lái)不僅要要成為一一個(gè)商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)業(yè)的強(qiáng)者者，還要要在綜合合服務(wù)領(lǐng)領(lǐng)域、金金融業(yè)等等領(lǐng)域進(jìn)進(jìn)行多元元化的擴(kuò)擴(kuò)張，成成為一個(gè)個(gè)跨行業(yè)業(yè)、跨區(qū)區(qū)域的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)巨人人；東灘商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的的核心是是建立一一個(gè)商業(yè)業(yè)零售業(yè)業(yè)和房地地產(chǎn)業(yè)相相結(jié)合的的產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展平臺(tái)臺(tái)，利用用市場(chǎng)需需求管理理能力和和產(chǎn)業(yè)運(yùn)運(yùn)作能力力的核心心競(jìng)爭(zhēng)力力吸引商商業(yè)品牌牌資源和和集成房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值鏈資資源成功功制造商商圈。綜合合：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)+相相關(guān)關(guān)綜綜合合服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)+金金融融業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)開(kāi)發(fā)發(fā)：：區(qū)區(qū)域域開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)+商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)：：商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)+其其他他服務(wù)務(wù)：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)服服務(wù)務(wù)+金金融融服服務(wù)務(wù)平臺(tái)臺(tái)：：商商業(yè)業(yè)零零售售業(yè)業(yè)+房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)12/20/202247房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)““做做強(qiáng)強(qiáng)做做大大””的的標(biāo)標(biāo)桿桿研研究究總資產(chǎn)產(chǎn)規(guī)模模至少少達(dá)到到50億元元；房地產(chǎn)產(chǎn)主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)年銷(xiāo)銷(xiāo)售收收入至至少達(dá)達(dá)到30億億元；；凈資產(chǎn)產(chǎn)收益益率至至少達(dá)達(dá)到10%；房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)能夠夠擺脫脫地域域性，，立足足若干干房地地產(chǎn)核核心市市場(chǎng)；；公司品品牌具具備廣廣泛的的知名名度、、良好好的美美譽(yù)度度以及及一定定的顧顧客忠忠誠(chéng)度度。通過(guò)對(duì)對(duì)萬(wàn)科科、萬(wàn)萬(wàn)達(dá)、、中遠(yuǎn)遠(yuǎn)房地地產(chǎn)等等標(biāo)桿桿企業(yè)業(yè)以及及中國(guó)國(guó)所有有上市市房地地產(chǎn)企企業(yè)的的研究究，新新華信信認(rèn)為為今天天在房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)““做強(qiáng)強(qiáng)”應(yīng)應(yīng)至少少達(dá)到到以下下五個(gè)個(gè)指標(biāo)標(biāo)資本雄厚厚房地產(chǎn)主主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)市場(chǎng)地位位突出企業(yè)盈利利能力強(qiáng)強(qiáng)不吃關(guān)系系飯?bào)w現(xiàn)公司司綜合能能力的品牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)突出出12/20/202248總資產(chǎn)50億房地產(chǎn)主主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)收入30億元元凈資產(chǎn)收收益率10%地域擴(kuò)張張強(qiáng)勢(shì)品牌牌2001年全國(guó)國(guó)上市房房地產(chǎn)公公司主營(yíng)營(yíng)收入前前五強(qiáng)的的企業(yè)平平均主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)收收入是26.6億元（（該指標(biāo)標(biāo)相對(duì)更更為重要要，因此此新華信信選取了了前五強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)作作為參考考）萬(wàn)科2001年年的主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)收收入為45億元元，萬(wàn)達(dá)達(dá)2001年的的主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收入入為50億元2001年全國(guó)國(guó)上市房房地產(chǎn)公公司凈資資產(chǎn)收益益率高位位數(shù)為9.9%；萬(wàn)科2001年年的凈資資產(chǎn)收益益率為12%；；作為市場(chǎng)場(chǎng)化程度度較高的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)萬(wàn)科已基基本擺脫脫了地域域性的限限制，目目前業(yè)務(wù)務(wù)已拓展展到全國(guó)國(guó)10個(gè)個(gè)城市；；萬(wàn)達(dá)2001年年已將業(yè)業(yè)務(wù)拓展展到全國(guó)國(guó)12個(gè)個(gè)城市萬(wàn)科、萬(wàn)萬(wàn)達(dá)等的的品牌已已經(jīng)在全全國(guó)范圍圍內(nèi)具備備了一定定的知名名度，美美譽(yù)度和和顧客忠忠誠(chéng)度。。2001年全國(guó)國(guó)上市房房地產(chǎn)公公司總資資產(chǎn)排名名前十強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)的的平均總總資產(chǎn)是是是48.13億元萬(wàn)科2001年年的總資資產(chǎn)為65億元元，萬(wàn)達(dá)達(dá)2001年的的總資產(chǎn)產(chǎn)為100億元元五大指標(biāo)標(biāo)制定的的外部依依據(jù)12/20/202249東灘公司司商業(yè)房房地產(chǎn)的的戰(zhàn)略目目標(biāo)體系系效益目標(biāo)標(biāo)是根據(jù)據(jù)東灘現(xiàn)現(xiàn)有業(yè)務(wù)務(wù)的計(jì)劃劃收益情情況進(jìn)行行測(cè)算修修正后得得出。成成長(zhǎng)目標(biāo)效效益目標(biāo)管管理目標(biāo)成長(zhǎng)目標(biāo)標(biāo)和管理理目標(biāo)是是根據(jù)東東灘現(xiàn)狀狀分析提提出的東東灘在未未來(lái)五年年內(nèi)應(yīng)該該加強(qiáng)的的關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)。戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)制定的的出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)東灘商業(yè)房房地產(chǎn)在2007年年應(yīng)該達(dá)到到國(guó)內(nèi)房地地產(chǎn)行業(yè)一一流企業(yè)的的地位。目標(biāo)具有挑挑戰(zhàn)性但是是可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。12/20/202250東灘公司商商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的戰(zhàn)略目目標(biāo)—效效益目標(biāo)標(biāo)年凈資產(chǎn)收收益率年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入入年實(shí)現(xiàn)凈資資產(chǎn)根據(jù)新華信信的研究（（選取萬(wàn)科科、萬(wàn)達(dá)、、華遠(yuǎn)等優(yōu)優(yōu)秀企業(yè)為為標(biāo)桿），，2001年的一流流房地產(chǎn)企企業(yè)的財(cái)務(wù)務(wù)指標(biāo)為總總資產(chǎn)規(guī)模模至少達(dá)到到50億元元，主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)年銷(xiāo)售售收入至少少達(dá)到30億元，凈凈資產(chǎn)收收益率至少少達(dá)到10%。考慮到過(guò)去去5年全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)企企業(yè)資產(chǎn)平平均增長(zhǎng)率率15%、、銷(xiāo)售收入入平均增長(zhǎng)長(zhǎng)25%的的速度，到到2007年全國(guó)一一流房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的財(cái)財(cái)務(wù)指標(biāo)應(yīng)應(yīng)為總資產(chǎn)產(chǎn)規(guī)模至少少達(dá)到120億元，，主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)年銷(xiāo)售收收入至少達(dá)達(dá)到50億億元。12/20/202251中國(guó)國(guó)38家家房房地地產(chǎn)產(chǎn)上上市市公公司司的的財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)分分析析如如下下12/20/202252