瑞昌市廬山花海及青銅小鎮項目前期可研報告瑞昌市廬山花海及青銅小鎮項目前期可研報告內容總綱1項目本體2宏觀環境分析345區域價值分析房地產市場機會整體戰略定位經濟測算6內容總綱1項目本體2宏觀環境分析345區域價值分析房地產市場項目本體分析1項目本體分析1項目區位——項目位于瑞昌市湓城區，主城區一華里南面，受到鐵路和省道的隔離，處于城市的邊界地段，屬于城東新區本體解讀主城區城東新區項目地塊城市邊界線城西主中心城區湓城區副中心城區碼頭區鐵路線項目區位——項目位于瑞昌市湓城區，主城區一華里南面，受到鐵路區域情況——項目鄰近瑞昌核心區域，鬧中取靜，距離市政府約十分鐘車程。整個地塊被長河所包圍，南靠萬寶山，擁有較好的外部景觀。本體解讀核心區域市政府10min項目地塊長河區域情況——項目鄰近瑞昌核心區域，鬧中取靜，距離市政府約十分區域配套——以雙瑞線為界，項目周邊基本生活配套都集中在雙瑞線以北，居住人口集中氛圍較好，雙瑞線以南靠近地塊屬于安置房，居住尚未成型，土地空曠，無商業氛圍本體解讀地塊所在區位雖較為偏僻，但距離城中心較近，地塊1.5km內基本生活配套較為齊全。以雙瑞線為界，人口居住及商業氛圍差距較為明顯。周邊商業配套設施較少，且經營較差。項目距離市政府1.5km瑞昌市青少年校外中心1km城東學校1.2km瑞昌市人民醫院0.5km項目地塊1.5km城東學校青少年校外活動中心瑞昌市人民政府瑞昌市人民醫院雙瑞線安置房區區域配套——以雙瑞線為界，項目周邊基本生活配套都集中在雙瑞線項目四至——東臨新長河閘及環城大道、通達性較好，南臨廬山花海及S303省道，道路貨車通行較多、有一定噪音影響。西臨武九鐵路、北臨瀼溪河，被安置房隔開，與主干道相隔離。地塊較為封閉，四面不臨街。本體解讀S303省道廬山花海項目住宅地塊武九鐵路瀼溪河雙瑞線環城路北臨瀼溪河南臨S303省道西臨武九鐵路100m安置房區項目四至——東臨新長河閘及環城大道、通達性較好，南臨廬山花海項目內部——項目與外部只有一條出入口相連，通達性較差，無內部資源，目前花海用地正在建設中，內部有數十戶居民待拆遷，地塊較為平整本體解讀居民區出入口在建花海區花海用地地塊入口居民居住區項目用地分界線項目內部——項目與外部只有一條出入口相連，通達性較差，無內部內部交通——交通路線被阻隔，北面一條寬10m鄉道與雙瑞線連接，南面一條寬5m岔道與省道相連本體解讀項目被S303省道和武九鐵路線環繞而過，嚴重限制了項目與外部的聯系，目前只有北面一條雙環線可共通行。西面通行道也被鐵路線阻隔。雙瑞線武九鐵路龍泉路項目地塊S303省道主出入口次出入口內部交通——交通路線被阻隔，北面一條寬10m鄉道與雙瑞線連接項目指標——住宅開發用地550畝，容積率1.0，建筑面積約為36.67萬方，商業開發用地約100畝，容積率為1.0，建筑面積約為6.67萬方，必須自持30%，總建面43.34萬方。另有50畝學校劃撥用地（學區房）本體解讀指標具體要求占地650畝（約43.3萬方）學校50畝另算總建面43.3萬方容積率1.0住宅面積36.67萬方商業面積6.67萬方公建配套50畝的學校用地（最小就是6個班的小學）限制要求6.67萬方的商業必須自持30%，50畝的學校用地，最小6個班的小學項目指標——住宅開發用地550畝，容積率1.0，建筑面積約為項目屬性——五線城市非核心地段，居住氛圍不足、較好花海資源、低密生態大型學區住區項目屬性——宏觀環境分析2宏觀環境分析2城市重點去庫存，降息降稅降首付，樓市政策利好政策背景全國九江市瑞昌市2016年4月15日去庫存三四線城市去庫存為今年地區房地產工作重心2016年3月1日降首付首套房首付最低2成，二套房首付最低3成2016年2月13日契稅下調二套房契稅從3%降至1%2015年2月2015年12月2016年4月1日城市建設促住宅發展市委市政府積極號召，大力發展住宅推動城市建設快速發展公積金省內異地貸款公積金省內異地貸款啟動營改增啟動房地產營業稅改增長稅城市重點去庫存，降息降稅降首付，樓市政策利好政策背景全國九江政策支撐當前經濟環境下，需要房地產發展推動城市建設快速發展，預計2016年樓市政策利好會持續推出，以及持續寬松的宏觀政策2015年初，江西房地產市場跌入低谷，商品房銷售面積增速創近年來新低。其后，隨著中央及地方一系列以促消費、去庫存、穩定房地產市場為總基調的調控政策陸續推出，全省房地產市場逐步復蘇。2015年全省房地產開發投資穩定增長、施工規模繼續擴大、銷售市場逐步回暖、資金到位持續好轉，市場企穩向好。2016年，隨著中央著力加強供給側結構性改革，去庫存將成為房地產市場的主基調。去庫存穩增長促兼并積極財政政策加大力度（降息降稅降首付）以及靈活的貨幣政策（公積金省內異地貸款啟動）二胎生育政策的放開，城市公共服務設施的建設將進一步刺激市場需求釋放。政府更加重視房地產在促進消費和拉動投資方面的作用，調控聚焦于挖掘房地產消費潛能。2016年政策預期降準降息兼并重組力度將加大農民工購房優惠政策逐步出臺政策支撐當前經濟環境下，需要房地產發展推動城市建設快速發展，城市發展瑞昌市發展目標：中等城市規模，產城融合、宜居宜業的濱水生態園林城市。《瑞昌市城市總體規劃（2013—2030年）》指出，瑞昌市城市發展總體目標為：交通優越、環境優美的長江中游和鄱陽湖生態經濟區中等城市規模，產城融合、宜居宜業的濱水生態園林城市。瑞昌市城市發展瑞昌市發展目標：中等城市規模，產城融合、宜居宜業的濱城市發展瑞昌市GDP快速增長，增幅靠前，2012-2013年增幅位列九江市第一位；產業結構調整優化，第三產業占比持續增長，支撐房地產市場發展。GDP快速增長，年度增幅在10%-15%，2012-2013年GDP增幅排名九江市各區第一位。產業結構不斷調整優化，以第二產業為全市經濟支柱產業，大力推進第三產業發展，近年來第三產業占比持續增長，2014年占比約22%，未來將通過文化旅游業、商貿物流業、金融服務業來進一步激發第三產業活力。年度總量排位增幅排位201443201341201241瑞昌GDP水平在九江市排位城市發展瑞昌市GDP快速增長，增幅靠前，2012-2013年城市發展瑞昌市產業布局實施“西農東城，南游北工”規劃布局，本案所處湓城區，將打造瑞昌市未來綜合型城區瑞昌市區域產業布局——“西農東城，南游北工”本案我市市域城鎮職能結構形成六種類型：市域中心——綜合型城區（湓城區）市域中心——港口工貿型城區（碼頭區）工貿型城鎮（南義、高豐、白楊、黃金）旅游型城鎮（武蛟、肇陳、洪一、大德山、青山、橫港）商貿型城鎮（夏畈、南陽、洪下、范鎮）農林型城鎮（花園、樂園、橫立山）城市發展瑞昌市產業布局實施“西農東城，南游北工”規劃布局，本產業支撐強工興城戰略，工業經濟在全市經濟中占主導作用，高位工業投入，推動全市經濟增長。2015年，預計全市規模以上工業實現主營業務收入460億元，年均增長24.4%；增加值105億元，年均增長14%；利稅總額52億元，年均增長18.5%，全部實現了翻番。2015年工業經濟效益指數超過340%，比2010年提升了100多個百分點。工業投資明顯加速，預計2015年完成工業投資150億元，年均增長18.5%，5年累計完成工業投資580億元，增長2倍，凈增390億元。發揮瑞昌市長江港口岸線資源優勢，突出臨港產業特色產業支撐強工興城戰略，工業經濟在全市經濟中占主導作用，高位工產業支撐實力型企業增加，主營業務過億企業5年間增加近一倍，達到80家，稅收過千萬企業增加3家。有助于提升城市房地產購買力魏瑞昌主要產業行業分布：紡織服裝產業：被認定為省級產業基地木業家俱業：中部紅木產業和華中木業電線電纜業：吉恩重工造紙及紙制品業：理文造紙化學品制造業：理文化工、新洋豐復合肥化工產品制造業：亞洲水泥其他主要公司及品牌：皮塑、藍谷新能源、森奧達、格雷斯科技省著名商標：華瑞縫紉線“華美瑞”、中材科技“三鉆”、天興農業“天興”、溢香禽蛋“溢流香”，錦麗公司“皇氏”名牌產品：匯爾油泵“BQ噴油泵總成”、興海王子“彈簧床墊”、鴻達紡織“棉線”各企業數量增長水平（單位：家）2010年2015年增長幅度2015年規模以上工業企業8812036.36%2015年主營業務收入過億元企業428090.48%稅收過1000萬元企業5860.00%稅收過500萬元企業310233.33%稅收過100萬元企業162556.25%產業支撐實力型企業增加，主營業務過億企業5年間增加近一倍，達人口支撐瑞昌市人口基數小，且呈現人口外流趨勢，城市化水平低，屬于內需型城市，房地產市場需求增長幅度有限。瑞昌市全市戶籍人口基本維持在45萬人水平，其中非農業戶口人數基本維持在11萬左右，城市化水平較低，外出就業、外出打工人口較多，人口呈現外流趨勢，基本無外來人口導入，屬于內需型城市。導致瑞昌房地產市場需求增長幅度有限。人口支撐瑞昌市人口基數小，且呈現人口外流趨勢，城市化水平低，消費水平瑞昌市城鎮居民收入水平提升，支付能力一般2014年城鎮居民人均可支配收入達23554元，比上年增長10.5%；人均消費支出首次破萬達10283元，同比增長9.5%消費水平瑞昌市城鎮居民收入水平提升，支付能力一般2014年城瑞昌市房地產投資總額呈現快速增長，最高年度增幅達到43.4%。2014年達到12.24億元，在整個九江市排名第二，處于較高水平樓市發展2014年在整個九江市各地區房地產投資總額中瑞昌市位列第二，為12.24億元，處于較高水平；瑞昌市房地產投資總額2011年開始快速增長，最高年度增幅達到43.4%；瑞昌市房地產投資總額呈現快速增長，最高年度增幅達到43.4%瑞昌市近三年的商品住宅成交量穩中有升，2015年銷售破4200套。月均成交332套；每年二月（春節）為成交高峰（返鄉置業）。樓市表現2013-2015年，瑞昌市住宅成交量穩步增加，2014年銷售破4000套，相比2013年增長約400套；2015年銷量再增長，突破4200套2015年2月、2016年2月份（春節）為成交高峰，分別成交為788套和937套，占比全年約2成的市場份額。城市春節返鄉置業需求表現明顯。返鄉置業返鄉置業瑞昌市近三年的商品住宅成交量穩中有升，2015年銷售破420住宅成交均價較為平穩，2014年漲幅約2%，2015年持平。月度均價波動幅度小，月度均價環比增減幅度多在2%以內。樓市表現2013-2015年，瑞昌市住宅均價保持平穩態勢，2014年均價同比上漲約2%，2015年均價同比持平，整體均價穩定在3830元左右。。月度成交均價在3800元/㎡上下波動，月度環比增減幅度集中在2%以內。住宅成交均價較為平穩，2014年漲幅約2%，2015年持平。整體住宅市場存量共計3890套/44萬方，去化周期約12個月，供需相對平衡樓市表現最新統計數據顯示，瑞昌市住宅在售項目56個，總量約3890套，其中存量100套以上項目16個。存量最高為東方星城310套，主要由于項目體量大，開發較早，且已全盤推售。根據市場年度去化量測算，當前市場存量去化周期約12個月，整體供需相對平衡，住宅市場發展狀態良好。在售住宅項目56（存量100以上16個）可售套數3890套可售面積440801.6㎡序號項目名稱可售套數可售面積1東方星城31035128.1462安定湖一號花園小區23726856.03423瑞昌龍翔國際23326402.76784名門世家22425382.91845瑞昌市中央商務區20122776.63666金鼎名城17319603.77187大唐盛世17319603.77188陽光麗景16418583.92249山水.太陽城15317337.439810長春新區14316204.273811鑫瑞華庭12313937.941812天昊城12213824.625213錦繡學府12113711.308614盛世華城11613144.725615龍泉福居11412918.092416東錦佳苑11112578.1426存量100套以上項目：整體住宅市場存量共計3890套/44萬方，去化周期約12個月樓市表現商業市場：發展不成熟，去化慢，存量高，存量高達10133套/63萬方，開發風險較大瑞昌商業存量高達10133套/63萬方，其中，中部廬山皮革紅木大市場和九江林安國際商貿物流產業園屬于專業市場，存量較大，合計存量占比達四成；根據幾個典型項目的商業來看，商業銷售較差，項目普遍去化率不足20%，其中東方星城2009年入市，銷售7-8年的時間，商業去化量也不足50%。商業市場大面積空置。在售商業項目69個可售套數10133套可售面積632660.41㎡樓市表現商業市場：發展不成熟，去化慢，存量高，存量高達101未來樓市預測瑞昌市住宅市場自給自足，具有一定發展空間，但商業市場面臨較大的開發風險。城市發展：中等規模、宜居宜業瑞昌打造中等城市規模，產城融合、宜居宜業的濱水生態園林城市。實施“西農東城，南游北工”規劃布局，本案所處湓城區，將打造瑞昌市未來綜合型城區。產業發展：快速增長，結構優化強工興城戰略，推動全市經濟快速增長，GDP快速增長，增幅排名九江市前列，產業結構調整優化，第二產業主導，推進第三產業發展。實力型企業增加，提升城市房地產購買力人口基礎：內需型城市，支付能力一般人口基數小，且呈現人口外流趨勢，城市化水平低，屬于內需型城市，房地產市場需求增長幅度有限。城鎮居民收入水平提升，但整體支付能力一般。樓市發展：房地產投資呈現快速增長，投資水平位居九江市第二位住宅市場供需平衡，年度銷量穩中有升，均價表現平穩；商業市場發展不成熟，存量大，去化慢，存在開發風險。從以下幾個方面看，瑞昌市住宅市場自給自足，具有一定基礎未來樓市預測瑞昌市住宅市場自給自足，具有一定發展空間，但商業宏觀背景小結瑞昌樓市：房地產市場發展良好，房地產投資處于較高水平，位列九江市各區第二；住宅市場：整體市場情況向好，供需平衡，存在發展空間；商業市場：發展不成熟，市場存量巨大，去化緩慢，且大量空置，經營情況較差，市場風險較高未來預測：受益于寬松的樓市政策影響，以及城市的發展，未來瑞昌市住宅市場有一定成長空間；宏觀背景小結瑞昌樓市：房地產市場發展良好，房地產投資處于較高區域價值分析3區域價值分析3區域規劃湓城主城區升級定位為城市綜合服務中心，規劃集中瑞昌市的經濟，政治、文化等資源，在現有規模上，向南、向西、向北拓展，區域發展空間大。中心聚集，雙核驅動：指瑞昌市域形成以中心城區為發展聚集中心，湓城區，碼頭區為雙核心，全方位協作推進瑞昌市經濟社會發展。三帶：指沿九碼快速路，瑞碼快速路以及武九鐵路發展的主要城鎮發展帶——瑞碼城鎮發展帶和沿省道S304（婺桃線），縣道X282（立肇線）形成的次要城鎮發展帶。三區：指瑞碼發展片區，肇陳發展片區，南義發展片區。中心聚集，雙核驅動，三帶三區項目區位湓城區碼頭區瑞昌中心城區形成一城兩區（湓城區和碼頭區）的格局，以湓城區為主城區，以碼頭鎮為副城區。湓城區規劃集中瑞昌市的經濟，政治、文化等資源。區域規劃湓城主城區升級定位為城市綜合服務中心，規劃集中瑞昌市區域規劃湓城區形成“一廊五組團”的空間結構，城東組團定位市級公共服務中心，未來隨著公共服務配套設施逐步的遷入，將形成新的城市中心，層次將明顯提高項目區位湓城區形成“一廊五組團”的城市空間結構，在城市布局中，構筑生態廊道，將自然山體通過生態廊道滲透至城市中：一廊：指瀼河生態廊道；五組團：指黃金組團、城東組團、城西組團、桂林組團、大唐組團；強化城東組團的公共服務中心，主要承擔市級的行政辦公、文化娛樂、教育科研、信息服務等綜合服務功能，配備相對完善的生活服務設施；市級公共服務副中心位于城西組團和大唐新區，主要承擔城市行政，教育、醫療等綜合功能。區域規劃湓城區形成“一廊五組團”的空間結構，城東組團定位市級交通規劃“四橫四縱”的城市交通性主干路網以及S303與S304省道的貫穿將進一步提高區域的通達性。湓城區規劃形成“四橫四縱”的城市道路網，通達全市各區。四橫：北環路，赤烏西路—赤烏中路—潯陽西路—潯陽東路，南環路，長河大道四縱：創業路；龍泉路；黃金北路——黃金南路；瑞碼快速通道——安定湖路交通規劃“四橫四縱”的城市交通性主干路網以及S303與S3景觀資源低密城市人口，依托廬山花海、瀼河生態廊道以及城中湖等景觀資源適宜打造生態住宅區城東組團廬山花海瀼河生態廊道柳湖公園人口集中區大唐組團瀼河生態廊道：瀼河位于現狀湓城區的南側，規劃湓城區向南擴張，跨越瀼河建設大唐新區，規劃結合瀼河兩側建設公園綠地，形成一條生態走廊。東關湖景觀資源低密城市人口，依托廬山花海、瀼河生態廊道以及城中湖等區域配套行政辦公、教育科研較為集中，文化娛樂，信息服務、體育活動等基礎公共設施將陸續遷入，為區域后續發展創造更多條件項目地塊檢測大樓瑞昌市政府電影院城東小學瑞昌市司法局城東學校瑞昌市人民醫院鐵路線區域配套行政辦公、教育科研較為集中，文化娛樂，信息服務、體育城東城市發展從小規模的純居住區進入配套完善、規模大盤集中的舒適宜居中心成熟區：城市今典東錦佳苑名門世家龍翔國際陽光麗景麗湖馨居

金鼎名城鑫瑞華庭安定湖一號東方星城城東區成熟區新熱點區鐵路線項目規模容積率安定湖一號25.4萬方2.4麗湖馨居5.7萬方2.99鑫瑞華庭4.6萬方2.25項目規模容積率名門世家24萬方2.4龍翔國際35.8萬方1.8本案43萬方1.0新熱點區：本案城東城市發展從小規模的純居住區進入配套完善、規模大盤集中的舒城東城市形象品質規模大盤陸續進入將帶動區域整體形象升級和價值提升項目名稱規模進入時間東方星城31.7萬方2009年龍翔國際35.8萬方2014.7月名門世家24萬方2015.1月區域發展升級城東城市形象品質規模大盤陸續進入將帶動區域整體形象升級和價值區域價值小結：未來的城市綜合服務中心區域價值小結：未來的城市綜合服務中心房地產市場機會4房地產市場機會4區域劃分瑞昌市房地產承托傳統剛需置業需求，主要沿城市主干道整體由西向東發展，形成城西傳統居住區與城東生態宜居區，整體價格中心區域高于兩端瑞昌城區以高鐵線為界，鐵路以西為老城區，以東為城東新區城東板塊城西板塊行政中心市場供應量逐年增加新市政府、新人民醫院落戶，商業配套薄弱價格水平：3400-4500傳統商業中心商場較為集中居住環境純粹價格水平：3600-4000城西板塊（老城區）高鐵線新型宜居生態居住區城東板塊（新區）傳統居住區價格中心區區域劃分瑞昌市房地產承托傳統剛需置業需求，主要沿城市主干道整板塊細分目前城東板塊沿城市中軸線以北發展相對飽和，城東板塊向南拓展，居住氛圍逐漸形成，發展向好，人口導入性優于成熟板塊成熟板塊主要價值：交通便利，配套較為完善主流產品：多層剛需三房為主，輔以大兩房，四房產品價格水平：3400—3900客群：區域內客戶為主新熱點板塊主要價值：規劃利好，具升值潛力主流產品：小高層，舒適三、四房大戶型，別墅價格水平：3700—4300客群：本地及鄉鎮客戶為主新熱點板塊成熟板塊廬山花海項目鐵路線城市中軸線板塊細分目前城東板塊沿城市中軸線以北發展相對飽和，城東板塊向區域供應城東板塊南部為市場新熱點板塊，為當前市場供應主體城市今典東錦佳苑名門世家龍翔國際陽光麗景麗湖馨居

金鼎名城鑫瑞華庭安定湖一號東方星城城東區成熟區新熱點區鐵路線項目入市時間較早，多步入尾期，存量房源不多當前市場主力在售樓盤和熱銷樓盤，分別于2014年、2015年入市，供應量相對充足區域供應城東板塊南部為市場新熱點板塊，為當前市場供應主體城市板塊產品特征多層接受度優于小高層/高層，主力熱銷戶型集中于100-130m2的三房區域項目名稱占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率（%）綠化率（%）建筑形態平面布局車位比主力戶型（面積段）城東（成熟板塊）城市今典30000718512.3935.6多層小高層一梯兩戶兩梯兩戶兩梯三戶1:0.4101-127㎡三房東錦佳苑41705.391046.522.235多層小高層兩梯四戶、兩梯五戶、兩梯六戶、三梯七戶1:0.497-128㎡兩房和三房陽光麗景38724.785193.352.236.5多層小高層一梯三戶兩梯三戶1:0.589-119㎡兩房三房鑫瑞華2536.2多層小高層兩梯四戶兩梯六戶1:0.6104-110㎡三房金鼎名城35964800002.236多層小高層一梯兩戶、兩梯四戶、兩梯六戶、三梯八戶1.:0.55103-120㎡三房麗湖馨居1896156692.432.9920多層小高層兩梯四戶兩梯五戶1:0.598-127㎡兩房和三房城東（新熱點片區）東方星城146810317110.92.1635多層小高層一梯兩戶、兩梯四戶1:0.394-155㎡兩房和三房龍翔國際1495433580001.840多層、小高層、別墅一梯兩戶、兩梯四戶、兩梯六戶1:1100-130m2三房名門世家73333.32400002.432多層小高層兩梯四戶兩梯六戶1:1105-129m的三房板塊產品特征多層接受度優于小高層/高層，主力熱銷戶型集中于1板塊客戶特征以本地改善和鄉鎮首置客戶為主，少量周邊縣市客群，主要滿足居住及附近就學區域項目名稱項目特征周邊配套優惠政策客戶來源選擇原因城東（成熟板塊）城市今典西班牙風情疊水景觀小鎮瑞昌汽車站、市政府、城東學校、陽光幼兒園認購優惠200/㎡剛需或改善客戶緊鄰市政府單位，學區房、配套較完善東錦佳苑中高端現代化小區瑞昌汽車站、市政府、城東學校、金銘國際幼兒園住宅清盤3000/㎡元起剛需或改善客戶配套齊全，學區房、性價比高陽光麗景親近自然的簡約舒適社區瑞昌汽車站，市政府，城東學校住宅認購94折，商鋪9折剛需客戶價格低，環境舒適鑫瑞華庭城市核心生態社區安定湖公園、賽湖學校、大風車幼兒園送萬元車位抵用券剛需客戶環境優雅，教育資源豐富金鼎名城法蘭西風格板式住宅小區瑞昌中醫醫院、安定湖公園、桂林中心小學、賽湖學校、大風車幼兒園，瑞春幼兒園認購7日內簽約可抽獎：旅游本地改善客戶生態環境優美、周邊豐富的教育資源麗湖馨居經典歐式高端住宅安定湖公園，賽湖農場醫院、怡青幼兒園按揭98折，一次性97折本地改善客戶環境好，配套較為完善城東（新熱點片區）東方星城簡約現代社區市府廣場、立信城市廣場、瑞昌汽車站、東方星城幼兒園、城東學校老帶新成交，老客戶獎2000現金，新客戶房款少3000本地改善客戶、鄉鎮首置為主緊鄰商業區，配套齊全龍翔國際高端品質住宅市府廣場、濕地公園、醫院、城東學校、市政府、幼兒園一次性97折，按揭99折本地改善客戶、鄉鎮首置為主緊鄰城東學校，政府單位、周邊配套齊全名門世家高端公園級景觀社區市府廣場、濕地公園、醫院、城東學校、市政府—本地改善客戶、鄉鎮首置為主緊鄰城東學校，配套齊全板塊客戶特征以本地改善和鄉鎮首置客戶為主，少量周邊縣市客群，瀼河生態廊道項目區位萬寶山山景資源廬山花海板塊價值依托廬山花海，南靠萬寶山，瀼河生態廊道環繞，低密居住群，生態環境優美項目名稱容積率龍翔國際1.8名門世家2.4本項目1.0瀼河生態廊道項目區位萬寶山山景資源廬山花海板塊價值依托廬山花板塊限制本案所在區域（雙瑞線以南）發展起步，當前相對落后，人口稀少，交通匱乏項目地塊雙瑞線S303省道鐵路線雙瑞線南北區域相差較大，以北區域發展成熟，以南區域發展起步，當前發展相對落后。雙瑞線以北雙瑞線以南板塊限制本案所在區域（雙瑞線以南）發展起步，當前相對落后，人項目地塊龍翔國際名門世家500m板塊主要競案分析區域內主要存在兩個競案項目，與本案地塊相距500m項目地塊龍翔國際名門世家500m板塊主要競案分析區域內主要存板塊主要競案分析銷售情況：小高層去化較好，高層去化較慢項目賣點：高端住宅區，學區房，環境較好，一比一的車位，戶型設計較好，南北通透客戶選擇原因：產品戶型較好，緊鄰城東學校，1:1的全地下車位，周邊配套齊全項目名稱位置項目定位占地面積總建筑面積容積率綠化率車位比主力戶型平均售價名門世家市府西路與柴桑路交匯處(城東學校旁)高端生活社區73333.3m2240000m22.432%1：1105-129m2的三房4100-4300/m2名門世家：全三房社區，戶型設計較好，學區房，市場接受度高板塊主要競案分析銷售情況：小高層去化較好，高層去化較慢項目名板塊主要競案分析銷售情況：多層熱銷，小高層去化較好，高層去化較慢項目賣點：高端住宅區，學區房，環境較好，一比一的車位、政府單位旁客戶選擇原因：緊鄰城東學校，1:1的全地下車位，綠化率較高、政府單位旁、周邊配套齊全項目名稱位置項目定位占地面積總建筑面積容積率綠化率車位比主力戶型銷售價格龍翔國際市府西以東、市府東路以西高端品質住宅區149543m2358000m21.840%1：1100-130m2的三房多層：4800/m2高層：4400/m2龍翔國際：品質中大盤，產品線豐富，學區房，受到市場追捧板塊主要競案分析銷售情況：多層熱銷，小高層去化較好，高層去化板塊主要競案分析競案分析總結：高端公園級景觀社區大盤，一比一的全地下車位及較高園林綠化。產品線豐富，客戶在購房選擇上，接受度依次為：多層＞小高層＞高層。不同產品線形成價差，多層價格最高，均價4800元/㎡，小高層/高層均價在4300-4500元/㎡。熱銷戶型集中在100-130㎡的三房，以110、120㎡戶型成交最好。學區房是整個區域最大賣點，尤其臨近名校，其次是周邊配套，注重生活便利與城市氛圍。板塊主要競案分析競案分析總結：SWOT分析優勢劣勢威脅機會項目四周不臨街和城市主干道有一定距離項目內部有待拆遷居民，居住氛圍較差緊鄰武九鐵路和S303省道，有噪音影響受限于項目區位條件，無法打造有影響力的商業輻射區域相比周邊項目無明顯的高端教育、政府單位、完善配套等優勢城市規劃城東組團打造生態居住區，隨著未來人口的遷入，居住氛圍將得到有效的改善目前城東南部板塊屬于發展期，但市場供應不大，項目將可有效補缺項目周邊三大高端住宅城市吸附力較強，對本項目人口導入產生直接影響城市人群對項目區位認可度較低，項目關注受限，對營銷水平提升區域生態環境好，私密度高居住密度低教育、生活基本配套規劃完善，未來生活便利SWOT分析優勢劣勢威脅機會項目四周不臨街和城市主干道有一定項目機會——本項目作為板塊內為數不多的低密生態大型學區住區，可借勢逐漸成型的居住氛圍，依托獨有的花海資源、內部規劃的生活教育配套等，吸引城區、鄉鎮的剛需、改善型客戶導入。項目機會——整體戰略及定位5整體戰略及定位5整體發展戰略區域發展項目位于城市未來的城市中心區；現處于發展初期，未來，交通路網形成，各種生活配套將逐步完善；未來打造宜居宜業中心市場機遇住宅市場發展趨勢較好，市場存量去化周期約一年，成交量穩中有升，年度破4200套，均價相對平穩；熱銷樓盤年度去化量在700套左右；商業市場低迷，存量大，去化慢，開發風險較大本體規劃外部景觀資源較好，內部大型廬山花海景觀；內部規劃建設學校容積率1.0純低密生態大型學府住區借勢區域發展規劃，突出項目核心優勢，以景觀、低密、學區等資源撬動項目價值，形成項目核心競爭力。整體發展戰略區域發展項目位于城市未來的城市中心區；市場機遇住形象定位廬山花海旁·純低密·都市生態學府住區——住在花園里的學區房形象定位廬山花海旁·純低密·都市生態學府住區客戶定位在外務工人員（返鄉置業）城區改善客戶鄉鎮居民目標客群：城區改善客戶、返鄉置業、鄉鎮居民客戶關注點：功能齊全，較高的性價比生活便利，居住環境較舒適子女上學便利客戶定位在外務工人員（返鄉置業）城區改善客戶鄉鎮居民目標客群產品定位容積率物業類型環境質量提升環境手段低于0.3獨棟別墅非常高檔——0.3－0.5獨棟別墅環境一般/有點密穿插部分雙拼/聯排別墅0.5－0.8雙拼/聯排別墅一般組合3-4層，局部5層的躍層0.8－1.2多層環境一流（若夾雜底層或聯排，環境一般）1.2－1.5多層環境一般組合一定小高層1.5－2.0多層+小高層————2.0－2.5小高層————2.5－3.0小高層+二類高層注：若全做小高層，環境很差3.0－6.0高層（100米以內）————6.0以上摩天大樓————本案容積率為1，有條件打造低密度多層產品。而從瑞昌市場的接受度看：多層＞小高層＞高層綜合項目規劃條件及市場接受度，建議本案打造純多層低密住宅小區。容積率與物業類型參考對照表：產品定位容積率物業類型環境質量提升環境手段低于0.3獨棟別墅戶型定位109888811311388881131441131281281131091339494133市場熱銷面積段集中在100-130㎡三房，以110、120㎡戶型接受度最好（總價適宜）。100㎡以下戶型市場接受度較低。名門世家分戶型去化龍翔國際分戶型去化龍翔國際分戶型去化戶型定位10988881131138888113144113戶型定位參照市場接受度，建議本案戶型集中在100㎡以上，主力戶型為115-130㎡三房兩廳產品，配備一定比例135-145㎡四房產品和100-110㎡小三房產品。戶型面積贈送空間套數比套數規模3*2*1100-110飄窗+陽臺+露臺25%7588.03*2*2115-130飄窗+陽臺+露臺60%181822.44*2*2135-145飄窗+陽臺+露臺15%4546.4合計303036.7戶型定位參照市場接受度，建議本案戶型集中在100㎡以上，主力戶型借鑒戶型亮點：最大化的利用南向面，保證客廳+2臥室朝南，配備獨立的儲藏間，南北雙陽臺，提升居住舒適度和實用性。3房2廳2衛120㎡3房2廳1衛105㎡儲藏間儲藏間生活陽臺戶型借鑒戶型亮點：最大化的利用南向面，保證客廳+2臥室朝南，戶型借鑒4房2廳2衛135㎡4房2廳2衛140㎡戶型亮點：以大面寬提升采光面，最大化的利用南向面，保證客廳+3臥室朝南，配備獨立的儲藏間，提升居住舒適度和實用性。儲藏間生活陽臺戶型借鑒4房2廳2衛135㎡4房2廳2衛140㎡戶型亮點：以經濟測算6經濟測算6住宅定價項目產品線戶型面積最新均價（元/㎡）總價區間龍翔國際多層（6層）91-96㎡107-108㎡122-128㎡440046004800（最高5200）40-42萬元49-50萬元59-66萬元（小）高層（17-20層）一層6戶/8戶，塔樓88-113（8戶）105-120（6戶）41004400-450036-47萬元46-54萬元高層（26層）一層2戶，板樓143-144㎡499070-72萬元名門世家小高層（10-11F）126-127㎡4100-420052-54萬元高層（17-18F）109-129㎡4100-430047-54萬元瑞昌市客戶價格敏感度高，建議定價持保守的原則。根據區域主力在售項目價格體現，多層產品溢價水平最高，價格水平在4400-4800元，最高達到5200元，且面積越大，單價越高（在市場熱銷面積段以內），本案多層價格可參照龍翔國際120系產品售價，約4800元/㎡。瑞昌市均價相對平穩，年度漲幅約在2%左右，本案最早預計2017年入市，保守估計售價4900元/㎡。住宅定價項目產品線戶型面積最新均價（元/㎡）總價區間龍翔國際商鋪定價項目住宅均價商業均價商住價格比龍泉福居411568371.661482東方星城358094932.651676錦繡學府396395662.413828龍馨嘉園(東區)367775002.039706金鼎名城3668114973.134406大唐盛世346272662.098787由于瑞昌市商業市場表現較差，整體銷售緩慢，多個項目商業0去化，且市場存量大，因此，在商鋪的定價上持保守原則，保守設定商鋪售價為住宅的1.7倍，因此，商鋪售價約為8330元/㎡。全市典型項目商鋪情況及價格：商鋪價格波動大，一般為同期住宅價格的1.7~2.5倍之間商鋪定價項目住宅均價商業均價商住價格比龍泉福居4115683收益測算物業類型規模參考售價收益住宅36.674900179,683商業4.67（商業30%自持）833038,901合計218,584初步測算，項目整體收益約21.86億元，剔除商業，住宅收益約18億元。由于瑞昌市商業市場低迷，商業開發風險較大，下面的測算以兩種方式進行：①商業成功銷售；②商業未銷售整體來評估項目的風險。收益測算物業類型規模參考售價收益住宅36.674900179成本測算21商業未銷售商業成功銷售成本測算21商業未銷售商業成功銷售成本測算前提條件：地價已知本案開發地塊以協議價35萬/畝的價格從政府手中拿地。相較周邊地塊150-180萬/畝的價格，存在明顯的價格優勢。測算出樓面地價約525元/㎡

用途面積（畝）土地形式容積率建筑面積（萬方）自持合作開發700畝建筑博覽300畝學校50劃撥？

商業100出讓容積率1.06666730%住宅150出讓100000.50%住宅400畝住宅400出讓266668

小計700

433335.5

成本測算前提條件：地價已知本案開發地塊以協議價35萬/畝的價成本測算開發總成本投入約13.8億元成本一覽表

標準（元/㎡）計費面積（萬方）總價（萬元）備注土地費用5254323,664

土地出讓金

22,754

契稅

9104%建設成本20034386,8152003前期工程費/基礎設施配套費2504310,835250基礎設施配套費3504315,1691026建安工程費

57,3441323商業20006.6713,340

洋房120036.6744,004

公共配套設施費30431,30088開發間接費50

2,167147開發成本254943110,479

期間費用

27,465634銷售費用

3.50%7,650

管理費用

3.00%6,558

財務費用3058943

13,25740%融資需求，6%，5年總投資318343137,944

成本測算開發總成本投入約13.8億元成本一覽表標準（元/㎡經濟技術指標一覽總收入218,584.10

總投資137,944.27

毛利潤80,639.83

毛利潤率58%

營業稅0.005.85%

土地增值稅0.005%

稅前利潤80,639.83

所得稅20,159.9625%

稅后利潤60,479.87

銷售凈利潤率27.67%

成本測算測算出銷售凈利潤率約27.67%經濟技術指標一覽總收入218,584.10總投資13成本測算敏感度測算項目利潤率計算表均價下調10%均價下調5%均價上浮5%均價上浮10%總收入196,725.69207,654.90229,513.31240,442.51

總投資136,523.47137,233.87138,654.67139,365.06

毛利潤60,202.2270,421.0390,858.64101,077.45

銷售毛利率44%51%66%73%

營業稅0.000.000.000.005.85%土地增值稅0.000.000.000.005%稅前利潤60,202.2270,421.0390,858.64101,077.45

所得稅15,050.5517,605.2622,714.6625,269.3625%稅后利潤45,151.6652,815.7768,143.9875,808.08

銷售凈利潤率22.95%25.43%29.69%31.53%

均價分別上浮-10%、-5%、5%、10%，其他不變，銷售凈利潤率約為22.95%、25.43%、29.69%、31.53%。由于城市客戶對價格敏感，均價上浮存在風險。均價下調，靜態凈利潤率亦保證在23%-25%成本測算敏感度測算項目利潤率計算表均價下調10%均價下調5%成本測算敏感度測算項目利潤率計算表成本下調10%成本下調5%成本上浮5%成本上浮10%總收入218,584.10218,584.10218,584.10218,584.10

總投資128,220.96133,082.62142,805.92147,667.57

毛利潤90,363.1485,501.4875,778.1870,916.53

銷售毛利率70%64%53%48%

營業稅0.000.000.000.005.85%土地增值稅0.000.000.000.005%稅前利潤90,363.1485,501.4875,778.1870,916.53

所得稅22,590.7821,375.3718,944.5517,729.1325%稅后利潤67,772.3564,126.1156,833.6453,187.40

銷售凈利潤率31.01%29.34%26.00%24.33%

成本分別上浮-10%、-5%、5%、10%，其他不變，銷售凈利潤率約為31.01%、29.34%、26%、24.33%。成本波動對凈銷售收益率的影響程度不及均價變動影響大。成本測算敏感度測算項目利潤率計算表成本下調10%成本下調5%成本測算12商業成功銷售商業未銷售成本測算12商業成功銷售商業未銷售經濟技術指標一覽總收入179,683.00

總投資135,415.70

毛利潤44,267.30

毛利潤率33%

營業稅0.005.85%

土地增值稅0.005%

稅前利潤44,267.30

所得稅11,066.8325%

稅后利潤33,200.48

銷售凈利潤率18.48%

成本測算整體投入成本不變，為13.8億元。若商業不能成功銷售，則測算出銷售凈利潤率約18.48%，相較成功銷售降低9.19個百分點。經濟技術指標一覽總收入179,683.00總投資13成本測算敏感度測算項目利潤率計算表均價下調10%均價下調5%均價上浮5%均價上浮10%總收入161,714.70170,698.85188,667.15197,651.30

總投資134,247.76134,831.73135,999.67136,583.64

毛利潤27,466.9435,867.1252,667.4861,067.66

銷售毛利率20%27%39%45%

營業稅0.000.000.000.005.85%土地增值稅0.000.000.000.005%稅前利潤27,466.9435,867.1252,667.4861,067.66

所得稅6,866.748,966.7813,166.8715,266.9225%稅后利潤20,600.2126,900.3439,500.6145,800.75

銷售凈利潤率12.74%15.76%20.94%23.17%

均價分別上浮-10%、-5%、5%、10%，其他不變，銷售凈利潤率約為12.74%、15.76%、20.94%、23.17%。由于城市客戶對價格敏感，均價上浮存在風險。均價下調，靜態凈利潤率約在13%-16%成本測算敏感度測算項目利潤率計算表均價下調10%均價下調5%成本測算敏感度測算項目利潤率計算表成本下調10%成本下調5%成本上浮5%成本上浮10%總收入179,683.00179,683.00179,683.00179,683.00

總投資128,604.84132,010.27140,277.35145,139.00

毛利潤51,078.1647,672.7339,405.6534,544.00

銷售毛利率40%36%28%24%

營業稅0.000.000.000.005.85%土地增值稅0.000.000.000.005%稅前利潤51,078.1647,672.7339,405.6534,544.00

所得稅12,769.5411,918.189,851.418,636.0025%稅后利潤38,308.6235,754.5529,554.2425,908.00

銷售凈利潤率21.32%19.90%16.45%14.42%

成本分別上浮-10%、-5%、5%、10%，其他不變，銷售凈利潤率約為21.32%、19.9%、16.45%、14.42%。成本波動對凈銷售收益率的影響程度不及均價變動影響大。成本測算敏感度測算項目利潤率計算表成本下調10%成本下調5%綜合對比商業去化情況均價、成本變化帶來凈利潤率的變化商業成功銷售均價下調10%均價下調5%均價上浮5%均價上浮10%22.95%25.43%29.69%31.53%成本下調10%成本下調5%成本上浮5%成本上浮10%31.01%29.34%26.00%24.33%商業未去化均價下調10%均價下調5%均價上浮5%均價上浮10%12.74%15.76%20.94%23.17%成本下調10%成本下調5%成本上浮5%成本上浮10%21.32%19.90%16.45%14.42%商業未銷售、且均價下調10%的情況下，項目凈利潤率約在12.74%，從測算的角度而言，該項目有開發的利潤空間。但是由于商業開發存在風險，為了避免現金流風險，建議先開發住宅，通過住宅產品來平衡現金流。綜合對比商業去化情況均價、成本變化帶來凈利潤率的變化商業成功某小鎮項目前期可研報告課件瑞昌市廬山花海及青銅小鎮項目前期可研報告瑞昌市廬山花海及青銅小鎮項目前期可研報告內容總綱1項目本體2宏觀環境分析345區域價值分析房地產市場機會整體戰略定位經濟測算6內容總綱1項目本體2宏觀環境分析345區域價值分析房地產市場項目本體分析1項目本體分析1項目區位——項目位于瑞昌市湓城區，主城區一華里南面，受到鐵路和省道的隔離，處于城市的邊界地段，屬于城東新區本體解讀主城區城東新區項目地塊城市邊界線城西主中心城區湓城區副中心城區碼頭區鐵路線項目區位——項目位于瑞昌市湓城區，主城區一華里南面，受到鐵路區域情況——項目鄰近瑞昌核心區域，鬧中取靜，距離市政府約十分鐘車程。整個地塊被長河所包圍，南靠萬寶山，擁有較好的外部景觀。本體解讀核心區域市政府10min項目地塊長河區域情況——項目鄰近瑞昌核心區域，鬧中取靜，距離市政府約十分區域配套——以雙瑞線為界，項目周邊基本生活配套都集中在雙瑞線以北，居住人口集中氛圍較好，雙瑞線以南靠近地塊屬于安置房，居住尚未成型，土地空曠，無商業氛圍本體解讀地塊所在區位雖較為偏僻，但距離城中心較近，地塊1.5km內基本生活配套較為齊全。以雙瑞線為界，人口居住及商業氛圍差距較為明顯。周邊商業配套設施較少，且經營較差。項目距離市政府1.5km瑞昌市青少年校外中心1km城東學校1.2km瑞昌市人民醫院0.5km項目地塊1.5km城東學校青少年校外活動中心瑞昌市人民政府瑞昌市人民醫院雙瑞線安置房區區域配套——以雙瑞線為界，項目周邊基本生活配套都集中在雙瑞線項目四至——東臨新長河閘及環城大道、通達性較好，南臨廬山花海及S303省道，道路貨車通行較多、有一定噪音影響。西臨武九鐵路、北臨瀼溪河，被安置房隔開，與主干道相隔離。地塊較為封閉，四面不臨街。本體解讀S303省道廬山花海項目住宅地塊武九鐵路瀼溪河雙瑞線環城路北臨瀼溪河南臨S303省道西臨武九鐵路100m安置房區項目四至——東臨新長河閘及環城大道、通達性較好，南臨廬山花海項目內部——項目與外部只有一條出入口相連，通達性較差，無內部資源，目前花海用地正在建設中，內部有數十戶居民待拆遷，地塊較為平整本體解讀居民區出入口在建花海區花海用地地塊入口居民居住區項目用地分界線項目內部——項目與外部只有一條出入口相連，通達性較差，無內部內部交通——交通路線被阻隔，北面一條寬10m鄉道與雙瑞線連接，南面一條寬5m岔道與省道相連本體解讀項目被S303省道和武九鐵路線環繞而過，嚴重限制了項目與外部的聯系，目前只有北面一條雙環線可共通行。西面通行道也被鐵路線阻隔。雙瑞線武九鐵路龍泉路項目地塊S303省道主出入口次出入口內部交通——交通路線被阻隔，北面一條寬10m鄉道與雙瑞線連接項目指標——住宅開發用地550畝，容積率1.0，建筑面積約為36.67萬方，商業開發用地約100畝，容積率為1.0，建筑面積約為6.67萬方，必須自持30%，總建面43.34萬方。另有50畝學校劃撥用地（學區房）本體解讀指標具體要求占地650畝（約43.3萬方）學校50畝另算總建面43.3萬方容積率1.0住宅面積36.67萬方商業面積6.67萬方公建配套50畝的學校用地（最小就是6個班的小學）限制要求6.67萬方的商業必須自持30%，50畝的學校用地，最小6個班的小學項目指標——住宅開發用地550畝，容積率1.0，建筑面積約為項目屬性——五線城市非核心地段，居住氛圍不足、較好花海資源、低密生態大型學區住區項目屬性——宏觀環境分析2宏觀環境分析2城市重點去庫存，降息降稅降首付，樓市政策利好政策背景全國九江市瑞昌市2016年4月15日去庫存三四線城市去庫存為今年地區房地產工作重心2016年3月1日降首付首套房首付最低2成，二套房首付最低3成2016年2月13日契稅下調二套房契稅從3%降至1%2015年2月2015年12月2016年4月1日城市建設促住宅發展市委市政府積極號召，大力發展住宅推動城市建設快速發展公積金省內異地貸款公積金省內異地貸款啟動營改增啟動房地產營業稅改增長稅城市重點去庫存，降息降稅降首付，樓市政策利好政策背景全國九江政策支撐當前經濟環境下，需要房地產發展推動城市建設快速發展，預計2016年樓市政策利好會持續推出，以及持續寬松的宏觀政策2015年初，江西房地產市場跌入低谷，商品房銷售面積增速創近年來新低。其后，隨著中央及地方一系列以促消費、去庫存、穩定房地產市場為總基調的調控政策陸續推出，全省房地產市場逐步復蘇。2015年全省房地產開發投資穩定增長、施工規模繼續擴大、銷售市場逐步回暖、資金到位持續好轉，市場企穩向好。2016年，隨著中央著力加強供給側結構性改革，去庫存將成為房地產市場的主基調。去庫存穩增長促兼并積極財政政策加大力度（降息降稅降首付）以及靈活的貨幣政策（公積金省內異地貸款啟動）二胎生育政策的放開，城市公共服務設施的建設將進一步刺激市場需求釋放。政府更加重視房地產在促進消費和拉動投資方面的作用，調控聚焦于挖掘房地產消費潛能。2016年政策預期降準降息兼并重組力度將加大農民工購房優惠政策逐步出臺政策支撐當前經濟環境下，需要房地產發展推動城市建設快速發展，城市發展瑞昌市發展目標：中等城市規模，產城融合、宜居宜業的濱水生態園林城市。《瑞昌市城市總體規劃（2013—2030年）》指出，瑞昌市城市發展總體目標為：交通優越、環境優美的長江中游和鄱陽湖生態經濟區中等城市規模，產城融合、宜居宜業的濱水生態園林城市。瑞昌市城市發展瑞昌市發展目標：中等城市規模，產城融合、宜居宜業的濱城市發展瑞昌市GDP快速增長，增幅靠前，2012-2013年增幅位列九江市第一位；產業結構調整優化，第三產業占比持續增長，支撐房地產市場發展。GDP快速增長，年度增幅在10%-15%，2012-2013年GDP增幅排名九江市各區第一位。產業結構不斷調整優化，以第二產業為全市經濟支柱產業，大力推進第三產業發展，近年來第三產業占比持續增長，2014年占比約22%，未來將通過文化旅游業、商貿物流業、金融服務業來進一步激發第三產業活力。年度總量排位增幅排位201443201341201241瑞昌GDP水平在九江市排位城市發展瑞昌市GDP快速增長，增幅靠前，2012-2013年城市發展瑞昌市產業布局實施“西農東城，南游北工”規劃布局，本案所處湓城區，將打造瑞昌市未來綜合型城區瑞昌市區域產業布局——“西農東城，南游北工”本案我市市域城鎮職能結構形成六種類型：市域中心——綜合型城區（湓城區）市域中心——港口工貿型城區（碼頭區）工貿型城鎮（南義、高豐、白楊、黃金）旅游型城鎮（武蛟、肇陳、洪一、大德山、青山、橫港）商貿型城鎮（夏畈、南陽、洪下、范鎮）農林型城鎮（花園、樂園、橫立山）城市發展瑞昌市產業布局實施“西農東城，南游北工”規劃布局，本產業支撐強工興城戰略，工業經濟在全市經濟中占主導作用，高位工業投入，推動全市經濟增長。2015年，預計全市規模以上工業實現主營業務收入460億元，年均增長24.4%；增加值105億元，年均增長14%；利稅總額52億元，年均增長18.5%，全部實現了翻番。2015年工業經濟效益指數超過340%，比2010年提升了100多個百分點。工業投資明顯加速，預計2015年完成工業投資150億元，年均增長18.5%，5年累計完成工業投資580億元，增長2倍，凈增390億元。發揮瑞昌市長江港口岸線資源優勢，突出臨港產業特色產業支撐強工興城戰略，工業經濟在全市經濟中占主導作用，高位工產業支撐實力型企業增加，主營業務過億企業5年間增加近一倍，達到80家，稅收過千萬企業增加3家。有助于提升城市房地產購買力魏瑞昌主要產業行業分布：紡織服裝產業：被認定為省級產業基地木業家俱業：中部紅木產業和華中木業電線電纜業：吉恩重工造紙及紙制品業：理文造紙化學品制造業：理文化工、新洋豐復合肥化工產品制造業：亞洲水泥其他主要公司及品牌：皮塑、藍谷新能源、森奧達、格雷斯科技省著名商標：華瑞縫紉線“華美瑞”、中材科技“三鉆”、天興農業“天興”、溢香禽蛋“溢流香”，錦麗公司“皇氏”名牌產品：匯爾油泵“BQ噴油泵總成”、興海王子“彈簧床墊”、鴻達紡織“棉線”各企業數量增長水平（單位：家）2010年2015年增長幅度2015年規模以上工業企業8812036.36%2015年主營業務收入過億元企業428090.48%稅收過1000萬元企業5860.00%稅收過500萬元企業310233.33%稅收過100萬元企業162556.25%產業支撐實力型企業增加，主營業務過億企業5年間增加近一倍，達人口支撐瑞昌市人口基數小，且呈現人口外流趨勢，城市化水平低，屬于內需型城市，房地產市場需求增長幅度有限。瑞昌市全市戶籍人口基本維持在45萬人水平，其中非農業戶口人數基本維持在11萬左右，城市化水平較低，外出就業、外出打工人口較多，人口呈現外流趨勢，基本無外來人口導入，屬于內需型城市。導致瑞昌房地產市場需求增長幅度有限。人口支撐瑞昌市人口基數小，且呈現人口外流趨勢，城市化水平低，消費水平瑞昌市城鎮居民收入水平提升，支付能力一般2014年城鎮居民人均可支配收入達23554元，比上年增長10.5%；人均消費支出首次破萬達10283元，同比增長9.5%消費水平瑞昌市城鎮居民收入水平提升，支付能力一般2014年城瑞昌市房地產投資總額呈現快速增長，最高年度增幅達到43.4%。2014年達到12.24億元，在整個九江市排名第二，處于較高水平樓市發展2014年在整個九江市各地區房地產投資總額中瑞昌市位列第二，為12.24億元，處于較高水平；瑞昌市房地產投資總額2011年開始快速增長，最高年度增幅達到43.4%；瑞昌市房地產投資總額呈現快速增長，最高年度增幅達到43.4%瑞昌市近三年的商品住宅成交量穩中有升，2015年銷售破4200套。月均成交332套；每年二月（春節）為成交高峰（返鄉置業）。樓市表現2013-2015年，瑞昌市住宅成交量穩步增加，2014年銷售破4000套，相比2013年增長約400套；2015年銷量再增長，突破4200套2015年2月、2016年2月份（春節）為成交高峰，分別成交為788套和937套，占比全年約2成的市場份額。城市春節返鄉置業需求表現明顯。返鄉置業返鄉置業瑞昌市近三年的商品住宅成交量穩中有升，2015年銷售破420住宅成交均價較為平穩，2014年漲幅約2%，2015年持平。月度均價波動幅度小，月度均價環比增減幅度多在2%以內。樓市表現2013-2015年，瑞昌市住宅均價保持平穩態勢，2014年均價同比上漲約2%，2015年均價同比持平，整體均價穩定在3830元左右。。月度成交均價在3800元/㎡上下波動，月度環比增減幅度集中在2%以內。住宅成交均價較為平穩，2014年漲幅約2%，2015年持平。整體住宅市場存量共計3890套/44萬方，去化周期約12個月，供需相對平衡樓市表現最新統計數據顯示，瑞昌市住宅在售項目56個，總量約3890套，其中存量100套以上項目16個。存量最高為東方星城310套，主要由于項目體量大，開發較早，且已全盤推售。根據市場年度去化量測算，當前市場存量去化周期約12個月，整體供需相對平衡，住宅市場發展狀態良好。在售住宅項目56（存量100以上16個）可售套數3890套可售面積440801.6㎡序號項目名稱可售套數可售面積1東方星城31035128.1462安定湖一號花園小區23726856.03423瑞昌龍翔國際23326402.76784名門世家22425382.91845瑞昌市中央商務區20122776.63666金鼎名城17319603.77187大唐盛世17319603.77188陽光麗景16418583.92249山水.太陽城15317337.439810長春新區14316204.273811鑫瑞華庭12313937.941812天昊城12213824.625213錦繡學府12113711.308614盛世華城11613144.725615龍泉福居11412918.092416東錦佳苑11112578.1426存量100套以上項目：整體住宅市場存量共計3890套/44萬方，去化周期約12個月樓市表現商業市場：發展不成熟，去化慢，存量高，存量高達10133套/63萬方，開發風險較大瑞昌商業存量高達10133套/63萬方，其中，中部廬山皮革紅木大市場和九江林安國際商貿物流產業園屬于專業市場，存量較大，合計存量占比達四成；根據幾個典型項目的商業來看，商業銷售較差，項目普遍去化率不足20%，其中東方星城2009年入市，銷售7-8年的時間，商業去化量也不足50%。商業市場大面積空置。在售商業項目69個可售套數10133套可售面積632660.41㎡樓市表現商業市場：發展不成熟，去化慢，存量高，存量高達101未來樓市預測瑞昌市住宅市場自給自足，具有一定發展空間，但商業市場面臨較大的開發風險。城市發展：中等規模、宜居宜業瑞昌打造中等城市規模，產城融合、宜居宜業的濱水生態園林城市。實施“西農東城，南游北工”規劃布局，本案所處湓城區，將打造瑞昌市未來綜合型城區。產業發展：快速增長，結構優化強工興城戰略，推動全市經濟快速增長，GDP快速增長，增幅排名九江市前列，產業結構調整優化，第二產業主導，推進第三產業發展。實力型企業增加，提升城市房地產購買力人口基礎：內需型城市，支付能力一般人口基數小，且呈現人口外流趨勢，城市化水平低，屬于內需型城市，房地產市場需求增長幅度有限。城鎮居民收入水平提升，但整體支付能力一般。樓市發展：房地產投資呈現快速增長，投資水平位居九江市第二位住宅市場供需平衡，年度銷量穩中有升，均價表現平穩；商業市場發展不成熟，存量大，去化慢，存在開發風險。從以下幾個方面看，瑞昌市住宅市場自給自足，具有一定基礎未來樓市預測瑞昌市住宅市場自給自足，具有一定發展空間，但商業宏觀背景小結瑞昌樓市：房地產市場發展良好，房地產投資處于較高水平，位列九江市各區第二；住宅市場：整體市場情況向好，供需平衡，存在發展空間；商業市場：發展不成熟，市場存量巨大，去化緩慢，且大量空置，經營情況較差，市場風險較高未來預測：受益于寬松的樓市政策影響，以及城市的發展，未來瑞昌市住宅市場有一定成長空間；宏觀背景小結瑞昌樓市：房地產市場發展良好，房地產投資處于較高區域價值分析3區域價值分析3區域規劃湓城主城區升級定位為城市綜合服務中心，規劃集中瑞昌市的經濟，政治、文化等資源，在現有規模上，向南、向西、向北拓展，區域發展空間大。中心聚集，雙核驅動：指瑞昌市域形成以中心城區為發展聚集中心，湓城區，碼頭區為雙核心，全方位協作推進瑞昌市經濟社會發展。三帶：指沿九碼快速路，瑞碼快速路以及武九鐵路發展的主要城鎮發展帶——瑞碼城鎮發展帶和沿省道S304（婺桃線），縣道X282（立肇線）形成的次要城鎮發展帶。三區：指瑞碼發展片區，肇陳發展片區，南義發展片區。中心聚集，雙核驅動，三帶三區項目區位湓城區碼頭區瑞昌中心城區形成一城兩區（湓城區和碼頭區）的格局，以湓城區為主城區，以碼頭鎮為副城區。湓城區規劃集中瑞昌市的經