制勝營口

德潤置業營口「龍庭尚苑」項目提案制勝營口

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－－海德歌爾安居是我們在大地上存在的唯一方式

－－海德歌爾3目錄第一部分、市場分析第二部分、開發策略第三部分、營銷推廣目第一部分、市場分析4城市解讀區域解讀競爭分析市場分析開發策略營銷推廣城市解讀市場分析開發策略營銷推廣5★營口★營口6置業營口項目提案課件7過去：“條約開埠”——因河港而興，因河港而衰營口市位于遼河入海口，在1861年作為東北第一個開埠城市，揭開了東北近現代發展的篇章。20世紀初，營口成為東北最有影響力的大城市之一。歷史上的輝煌：在大連、丹東開埠之前的60-70年間營口港是外國船舶進入東北的唯一港口，是通往關內及東北最為重要的，唯一的港口；便利的交通促進了商品經濟的發展，商品經濟的發展又刺激了金融業的繁榮，使得營口成為當時東北地區商品經濟最發達的地區和金融中心；工業興起，商貿發展，交通改善，促進了城市化發展，成為東北后續開埠城市的示范標桿；過去：“條約開埠”——因河港而興，因河港而衰營口市位于遼8營口發電廠、營口小寺洋行油坊老照片營口街景營口街景營口發電廠、營口小寺洋行油坊老照片營口街景營口街景9東北開埠城市分布示意圖東10隨著大連開埠、中東鐵路的建成，大連憑借優越的區位優勢，迅速發展成為東北地區最具影響力的港口城市，而營口的發展每況愈下。整個東北的經濟與貿易格局發生了轉折性的變化。隨著大連開埠、中東鐵路的建成，大連憑借優越的區位優勢，迅速發11現在：“向海躍進”——因海港而興，因濱海而盛隨著中國、東北地區、遼寧省經濟的不斷向外發展，無論是內貿還是外貿都需要最大化的利用沿海港口優勢。東北第二大港------營口，得到了國家、省級戰略的青睞，成為國內少有，

東北唯一的雙重戰略切點城市。沿海經濟帶重要樞紐沈陽經濟圈出海門戶現在：“向海躍進”——因海港而興，因濱海而盛隨著中國、東12“五點一線”戰略布局“五點一線”戰略布局13遼寧省發展主軸節點遼寧沿海經濟帶節點沈陽都市圈空間結構遼寧省發展主軸節點遼寧沿海經濟帶節點沈陽都市圈空間結構142008年，全年實現地區生產總值703億元，增長20.3%；固定資產投資543億元，增長30%；社會消費品零售總額177億元，增長23%；財政一般預算收入40億元，增長37.7%；城市人均可支配收入1.445萬元，增長19%；農民人均純收入6950元，增長20%。2009年，地區生產總值預計實現822億元，增長20%；財政一般預算收入57.1億元，增長42.8%；全社會固定資產投資800億元，增長47.3%；規模以上工業增加值522.1億元，增長25.6%；社會消費品零售總額211.4億元，增長18.5%；城市人均可支配收入15940元，增長11%；農民人均純收入7798元，增長12.3%；全市金融機構各項本外幣存貸款余額分別為835.8億元和681.1億元，增長31.8%和43.4%。

房地產業創歷史最好水平，商品房銷售額實現101.6億元，增長101.3%。

2010年全市經濟社會發展的主要目標是：地區生產總值完成1000億元，增長20%；全社會固定資產投資1080億元，增長35%；規模以上工業增加值652億元，增長25%；社會消費品零售總額253億元，增長20%；財政一般預算收入71.5億元，增長25%；城市人均可支配收入和農民人均純收入分別達到17850元、8968元，增長12%、15%。

以下內容分別節選自高軍市長所作的2009年與2010年營口市政府工作報告2008年，全年實現地區生產總值703億元，增長20.3%；15營口正在飛躍發展！營口正在飛躍發展！16城市解讀區域解讀競爭分析市場分析開發策略營銷推廣城市解讀市場分析開發策略營銷推廣17“工廠林立，商厘櫛比，號稱繁盛”“握三省金融界之樞紐也”“人聲嘈雜，巷為之塞，日高始散，大有海市離奇變換之景象”“開辟商港有年，為南北貿易之中心點，水陸交通輪軌錯雜，不亞于津滬”以上是史料中對本項目所處區域在清末民初時期繁榮景象的描寫歷史沿革本案“工廠林立，商厘櫛比，號稱繁盛”歷史沿革本18這里是營口發展的起點，這里凝聚了營口歷史的輝煌。這里是營口發展的起點，這里凝聚了營口歷史的輝煌。19但是這里似乎仍然保留著那個年代的樣子，卻早已繁華落盡。城市發展的腳步繞過這里，向東、向西走了很遠。現在終于轉了回來。但是這里似乎仍然保留著那個年代的樣子，卻早已繁華落盡。20人文情愫隨處可見的歷史面孔，濃濃的宗教氣息，質樸的生活氛圍，這里是營口歷史文脈的起源，這里的文化氣息最濃郁。人文情愫隨處可見的歷史面孔，21解析：本項目坐在區域的傳統價值就在于沉淀深厚的歷史與人文，無法比擬的自然環境、親切怡人的建筑、街道，悠然自得的生活便利條件。歷史和文化底蘊是無法復制的！解析：歷史和文化底蘊是無法復制的！22城市解讀區域解讀競爭分析市場分析開發策略營銷推廣城市解讀市場分析開發策略營銷推廣23

遼河大街板塊位于營口市最北端，緊鄰遼河南岸，是城市的發源地，也是被遺忘的地區。渤海大街板塊是營口市的中心，區域發展較成熟。南部板塊是近兩年來熱門區域，商業氣息遠不及渤海大街板塊，但生活氛圍較好。營東板塊原名老邊區，所開發項目以中檔及低檔為主。遼河大街板塊渤海大街板塊南部板塊營東板塊營口市主城區房地產市場板塊劃分遼河大街板塊位于營口市最北端，緊鄰遼河南岸，是城市的發源地24目前在售項目11個，物業形態多樣化，以高層為主，小高層為市場調劑產品，成熟的配套及核心地段為該板塊項目的主要競爭力。目前整體均價3347元/㎡目前在售項目3個，物業形態以多層、小高層為主，均以遼河景觀為項目主要賣點，目前整體均價3650元/㎡遼河大街板塊目前在售項目4個，物業形態以多層為主，小高層為市場調劑產品，目前整體均價3237元/㎡南部板塊目前在售項目3個，物業形態以多層為主，小高層為市場調劑產品，目前整體均價3120元/㎡營東板塊各板塊綜述：渤海大街板塊目前在售項目11個，物業形態多樣化，以高層為主，小高層為市場25項目開發規模開發量（萬㎡）主力物業類型整體規模區間（萬㎡）10萬以上大盤渤海大街板塊94.5高層2.4-214遼河大街板塊18.5多層/小高層5.5-70南部板塊30.5多層4.7-121營東板塊44多層/小高層7-203規模分析：

中檔規模（5-10萬平）樓盤為營口市場主力。渤海大街板塊開發量遠遠高于其他板塊，是目前營口市開發熱度最高的板塊。

15萬平以上大盤主要集中在渤海大街板塊。南部板塊及營東板塊由于地價較低，存在少量規模性大盤。遼河大街板塊是營口最早開發的區域，目前可供開發的土地量較少，因此項目數量及規模均低于其他幾個板塊。項目開發規模開發量（萬㎡）主力物業類型整體規模區間（萬㎡26各板塊開發量對比：渤海大街板塊開發樓盤數量最多，但由于地價較貴，各項目規模不是很大。營口市場存量房源主要集中在渤海大街板塊、營東板塊，在2010年仍將是市場主角。遼河大街板塊和南部板塊已開發樓盤剩余房源量較少，但未來可供開發的土地存量較大，未來發展潛力巨大。各板塊開發量對比：渤海大街板塊開發樓盤數量最多，但由于地價較27

從各板塊的成交價來看，開發量最少的遼河大街板塊成交均價最高。這與其獨具的遼河景觀資源有關。目前營口的大部分高端的項目均聚集在渤海大街板塊，但由于其整體開發量較大，各項目良莠不齊，影響了板塊的整體均價拉升。營東板塊及南部板塊之前的開發量較少，隨著政府的大力發展，逐漸形成一定的市場影響力。各板塊銷售均價：

單位：元/平方米從各板塊的成交價來看，開發量最少的遼河大街板塊成交均價最高28各板塊銷售速度

渤海大街板塊項目的物業類型以高層為主，銷售有一定壓力，因此速度較慢。遼河大街板塊整體均價過高是影響其銷售速度的主要原因。東部板塊供應的主要產品為多層產品，較容易被市場接受，因此其銷售速度較快。營東板塊屬于新開發區域，均價較低而且未來發展空間巨大，因此其銷售速度最快。各板塊銷售速度渤海大街板塊項目的物業類型以高層為主，銷29

從各板塊戶型分布情況來看，130平米以上的大戶型主要分布在遼河大街板塊、渤海大街板塊和南部板塊。

70平米以下的小戶型產品市場整體供給量較少，主要分布在遼河大街板塊和渤海大街版塊。中檔戶型（90-110平米）的供應量要大于經濟型戶型（70-90平米）。

110-130平米的中間戶型主要分布在渤海大街板塊。營東板塊的項目檔次較低，無130平米以上的超大戶型供應。各板塊戶型面積分布從各板塊戶型分布情況來看，130平米以上的大戶型主要分布在30解析：在政府“城區東移南進”的城市規劃中，營東板塊、南部板塊將成為未來市場開發的重要區域。渤海大街板塊隨著開發用地的不斷減少，市場供給將減少。營口的房地產業通過近兩年的發展，各開發商也更加注重項目的整體規劃及綠化景觀。已將規劃、景觀作為提升項目的素質和品質的重要途徑。從整體戶型供給情況來看，目前市場供給的主力戶型為二室戶型，未來仍將會以這種戶型產品為主力產品。綜合性樓盤占據主流地位，多為多層、小高層和高層產品，也有多層、小高層混合產品。產品中多層銷售速度要快于小高層、高層，高層產品銷售速度最慢。解析：31項目名稱項目地址建筑面積（㎡）總戶數面積區間(㎡)主力面積(㎡)均價(元/㎡)銷售率平均銷售速度（套/月）奧泰格林山水城渤海大街中段(建設銀行北)約11萬576105-400135-176425080%21美景英倫郡站前區光華路約20萬45052-253108-116340095%24中天君臨天下渤海大街中段約1175394-260116-155365090%51遼河大街板塊渤海大街板塊南部板塊營東板塊奧泰格林山水城美景英倫郡水御蘭亭金港綠洲翰宇園中天君臨天下中天尚品

渤海大街板塊是營口主城區重要的行政辦公區、商業區、居住區。渤海大街板塊也是營口開發熱點板塊，開發樓盤最多，中高檔樓盤最集中的區域，也是市場關注度最高的板塊。由于本區域優勢明顯，土地價格較高，開發商為了追求利潤的最大化，不得不提高容積率，小高層、高層產品成為市場的主力產品。渤海大街板塊項目分布：項目名稱項目地址建筑面積（㎡）總戶數面積區間(㎡)主力面32地理位置渤海大街中段(建設銀行北)開發商奧泰誠德房地產開發商總建筑面積約11萬平推盤情況推出7棟多層5棟高層總戶數576戶戶型區間105-400平主力戶型三室二廳二衛價格區間4160-4700元/平(高層)4180-4480元/平(多層)4880元/平起(洋房)銷售均價4250元/平開盤日期08.10奧泰·格林山水城渤海大街板塊典型項目個案分析：地理位置渤海大街中段(建設銀行北)開發商奧泰誠德房地產開發商33推廣主題:綠色家園尊貴體驗。項目特色:

新古典主義建筑風格。疊景園林,綠色氧吧養生館。四道門禁系統，為業主的安全提供保障。引入水系、假山等景觀。奧泰·格林山水城樓盤評價:本項目完全實現人車分流，高綠化率使小區的品質上升很大一個臺階。該項目樣板區的建成為項目的銷售減輕很大壓力。該項目為目前營口市最高端樓盤。項目建筑品質在高檔樓盤中最高。推廣主題:綠色家園尊貴體驗。奧泰·格林山水城樓盤評價34該項目作為營口市內目前在售最高檔的樓盤，現房實景銷售景觀高層，預售階段。臨街高層,戶型相對較小,。景觀高層，位于核心景觀區后側，戶型四室二廳三衛戶型為主景觀高層，位于核心景觀區前方，房型以舒適型的三房二衛戶型。臨街多層，房型以三室二廳一衛為主。小區品質最好的產品，為1躍3、4躍6的復式洋房產品。奧泰·格林山水城該項目作為營口市內目前在售最高檔的樓盤，現房實景銷售景觀高層35地理位置站前區光華路開發商美景房地產總建筑面積約20萬平米推盤情況本期推出4棟多層總戶數450戶戶型區間52-253平主力戶型兩室兩廳價格區間3250-3880元/平銷售均價3400元/平開盤日期08年6月美景英倫郡地理位置站前區光華路開發商美景房地產總建筑面積約20萬平米推36美景英倫郡滯銷小面積戶型：52-65平；81-83平推廣主題:異國風情躍然濱城。項目特色:

英式建筑風格。英式園林設計。社區配建4300平大型會所。

樓盤評價:

前期開發的美景華府的高端項目，在項目形象、物業管理、市場口碑等為開發商奠定了高檔盤的品牌基礎，使其開發的美景英倫郡項目市場關注度較高。項目英式建筑風格及英式園林設計是該項目的亮點，與市場上同類型產品在建筑風格、園林設計的概念有很大提升，市場認可度高。美景英倫郡滯銷小面積戶型：52-65平；81-83平推廣主37地理位置渤海大街中段開發商中天房地產總建筑面積約11萬平米總戶數753戶戶型區間94-260平米主力戶型三室二廳價格區間3380-3980元/平銷售均價3650元/平米開盤日期08年10月中天君臨天下地理位置渤海大街中段開發商中天房地產總建筑面積約11萬平米總38中天君臨天下樓盤評價:

該項目開發商是營口高檔樓盤市場的領軍者，其項目地塊處于營口市黃金地段是項目高端定位的客觀因素。該項目是一個融合多層、小高層、高層等產品的復合體。項目策劃周密，分期開盤，銷售控制較好，其戶型的精細化有效地控制了項目風險，是營口市場一個高利潤的經典項目。推廣主題：城市綜合體營口新地標。項目特色:營口市黃金地段。人車分流設計。項目引入新風系統。中天酒店式物業，將管家式服務引入項目。中天君臨天下樓盤評價:推廣主題：城市綜合體營口新地標。39渤海大街板塊位于營口市核心區域,配套完善,生活便利.受用地限制和開發慣性影響,板塊內項目以高層產品為主.從未來土地供應量來看,該板塊未來競爭會越區激烈.由于競爭壓力較大,導致區域內項目盡可能提升自身品質.渤海大街板塊——小結：渤海大街板塊位于營口市核心區域,配套完善,生活便利.受用地限40遼河大街板塊項目分布：遼河大街板塊渤海大街板塊南部板塊營東板塊項目名稱項目地址建筑面積（㎡）總戶數面積區間(㎡)主力面積(㎡)均價(元/㎡)銷售率平均銷售速度（套/月）左岸金典遼河大街、新華路交匯約6萬39695-220137-152380095%20財富公館1號站前區河畔小區西門約7萬53060-285133-145365085%22紫文苑三期西市區勝利街利民里18號約5萬48080-13091-101375050%60左岸金典財富公館1號紫文苑

遼河大街板塊具有遼河及遼河公園等豐富的城市優勢景觀資源。遼河沿線項目定位為高端物業，在建筑風格、河岸景觀等方面具有優勢。該板塊項目主要聚集在站前區與西市區交接處。遼河大街西段為棚戶區。遼河大街板塊項目分布：遼河大街板塊渤海大街板塊南部板塊營東板4142地理位置遼河大街、新華路交匯開發商天鴻房地產總建筑面積約6萬平米推盤情況推出2棟小高層5棟高層總戶數396戶戶型區間95-220平主力戶型室二廳一衛價格區間3520-4650元/平銷售均價3800元/平開盤日期08年4月左岸金典42地理位置遼河大街、新華路交匯開發商天鴻房地產總建筑面積4243推廣主題:一世風景一生珍藏。項目特色:

項目近鄰遼河、公園是項目品質的提升點。政府投資1.3億建設遼濱公園，區域價值大幅提升。聘請北京的物業公司，在營口首先提出管家式物業模式。樓盤評價:

項目整體定位為高端物業，在建筑風格、河岸景觀、戶型設計方面有鮮明的特色和優勢。

該項目是市場面市較早，形象進度較早，但由于預熱期較長，失去的先發制人的市場優勢。左岸金典43推廣主題:一世風景一生珍藏。左岸金典4344地理位置站前區河畔小區西門開發商英特納房地產總建筑面積約7萬平米推盤情況目前推出3棟小高層總戶數530戶戶型區間60-285平主力戶型三室二廳二衛價格區間一期：2860-3530元/平二期：3380-4000元/平銷售均價一期：3100元/平目前二期3650元/平開盤日期08年5月財富公館1號44地理位置站前區河畔小區西門開發商英特納房地產總建筑面積約4445推廣主題:水岸邊學府旁傳世公館。項目特色:

一線河景及遼河公園是項目主要賣點。全天候酒店式物業管理為業主提供專業化的服務。超大的大堂入戶設計。樓盤評價:

該項目位于遼河邊上，外部景觀配置較好。在銷售均價上，二期比一期增幅約300元，而且二期推出的產品也較一期有很大的提高，財富公館1號45推廣主題:水岸邊學府旁傳世公館。財富公館1號45遼河大街板塊是營口市的發源地。由于近幾年城市逐漸向南發展，該板塊的開發速度大幅度減緩。隨著遼河大橋竣工時間的臨近,該板塊將進入較快的發展階段。目前主要的開發項目均集中在站前區與西市區交接處。遼河大街板塊——小結：遼河大街板塊是營口市的發源地。由于近幾年城市逐漸向南發展，該46遼河大街板塊渤海大街板塊南部板塊營東板塊城南公館柏仕風景天宇宏府紅運人家項目名稱項目地址建筑面積（㎡）總戶數面積區間(㎡)主力面積(㎡)均價(元/㎡)銷售率平均銷售速度（套/月）紅運人家營口市盼盼路南段紅運大飯店北300米約4.7萬236113-310113-136350090%18城南公館營口市府路與青花大街交匯處約12萬19886-15095-103300090%60天宇宏府營口市市婦嬰醫院南行200米約7.8萬46385-23085-95345085%62柏仕風景營口市市府路與智泉街交匯處約6萬54280-22080-983150售罄（一期）52

南部板塊是營口主城區傳統的居住區。從區域市場建筑類型上看，南部板塊以多層產品為區域市場的主力，以小高層產品為輔。

隨著開發商水平提高，區域價值的提升，產品更加豐富，市場細分更加細化。南部板塊目前項目品質較低，在此不做具體案例分析。南部板塊項目分布：遼河大街板塊渤海大街板塊南部板塊營東板塊城南公館柏仕風景天宇47南部板塊屬于營口市新興的房產開發的熱點區域。由于板塊競爭力不足，該板塊內項目以多層和小高層產品為主。從未來土地供應量來看,該板塊將進入較快的發展階段。隨著09年的幾個項目成功入市，該板塊的市場認可度逐漸提高。南部板塊——小結：南部板塊屬于營口市新興的房產開發的熱點區域。由于板塊競爭力不48遼河大街板塊渤海大街板塊南部板塊營東板塊水岸壹品三星陽光家園唯美品格項目名稱項目地址建筑面積（㎡）總戶數面積區間(㎡)主力面積(㎡)均價(元/㎡)銷售率平均銷售速度（套/月）水岸壹品營口渤海大街東段20萬62863-13087-98275095%90三星陽光家園營口市站前區育新路17萬178473-12973-78320020%100唯美品格東升路和太和北街交匯處7萬75283-13783-103340085%106

在政府“城區東移南進”的城市規劃中，營東板塊是營口房地產發展的重要的區域，是營口未來市場開發主要區域。從區域市場建筑類型上看，市場以多層產品為區域市場的主力，但隨著區域市場的不斷成熟，市場會向高層、小高層產品發展。

目前市場的供給以中檔和低檔產品為主。營東板塊項目分布：遼河大街板塊渤海大街板塊南部板塊營東板塊水岸壹品三星陽光家園4950地理位置東升路和太和北街交匯處開發商營口智達房地產總建筑面積7萬平米推盤情況推出3棟高層3棟小高層12棟多層總戶數752戶戶型區間83-137平米主力戶型兩室兩廳一衛價格區間3000-3700元/平米銷售均價3400元/平米開盤日期09年9月隆翔唯美品格營東板塊典型個案分析：50地理位置東升路和太和北街交匯處開發商營口智達房地產總建筑5051推廣主題:隆翔的房子，永江的物業，承諾就是信譽。項目特色:

現代城市花園風格。小區實行封閉智能化管理，雙環多核心多庭院的自然原生態、流線型的景觀設計，每棟樓前面都有休閑廣場。便利的交通配套以及完整的教育配套。隆翔唯美品格樓盤評價隆翔房地產，在營口開發了四個項目，開發商有一定影響力。該項目09年開盤由于已過金融危機，營口市場回暖，整個房地產銷售量增加。端頭房及高層樓層高的戶型銷售有壓力。51推廣主題:隆翔的房子，永江的物業，承諾就是信譽。隆翔51營東板塊屬于營口市的原老邊區，是傳統的低檔住宅區。由于傳統的居住觀念的影響，該板塊的項目檔次較低。由于政府大力發展該板塊，土地政策很好，推出的項目體量較大。隨著09年的幾個項目成功入市，該板塊的市場認可度逐漸提高。營東板塊——小結：營東板塊屬于營口市的原老邊區，是傳統的低檔住宅區。由于傳統的52交易數據2009年，營口地區共成交房屋520.68萬㎡，55527套，128.7億元，同比分別增長88%、83%、113%，房屋平均成交價格2472元/㎡，同比上升13%。其中，商品房銷售351.92萬㎡，38094套，99.71億元，同比分別增長85％、84％、107％，平均成交均價2832元/㎡，同比上升12%。二手房成交168.75萬㎡，17433套，28.99億元，同比分別增長95％、81％、135％，平均成交均價1718/㎡，同比上升21%。交易數據2009年，營口地區共成交房屋520.68萬㎡，5553解析：

目前，營口市房地產市場進入快速發展階段。雖然在成長過程中受到2008年的國際金融風暴的干擾，市場一度觀望情緒嚴重，成交量減少。但是在營口市整體經濟水平的高速發展的帶動下與沿海產業經濟帶快速建設的強力助推，2009年第二季度起，房地產市場強勁復蘇。隨著營口市城市建設飛速發展，居住人口數量將快速擴充，營口經濟進入新的快速成長期。居民消費能力大幅增長，住房改善需求旺盛，以上都將帶動房地產產業的大發展。房地產市場價格穩中有升。未來幾年房價不會出現大幅下滑；外埠實力開發商紛紛進駐，考驗本土開發商綜合實力的時候到了；

2009年主城區在售項目15個，2010年預計將超過30個，各項目對購房者的爭奪戰必將愈演愈烈。解析：54市場分析開發策略營銷推廣項目自身分析客戶定位項目定位價值提升市場分析開發策略營銷推廣項目自身分析55本案地塊位置分析：

本案位于營口市西市區遼河大街西段，得勝路與新興大街半圍合處。本案的北側與東側各有一條規劃中的道路，尚未建成。本案北臨遼河公園，目前周邊為棚戶區。項目地塊內原為棚戶區，現已部分拆遷，土地尚未平整。地塊成長方形，南北方向較長，地塊內部地勢平坦。上風上水

風運龍脈所在！本案地塊位置分析：本案位于營口市西市區遼河大街西段，得勝路56地塊現狀：地塊現狀：57地塊周邊配套：得勝市場，位于本案西南側，目前是周邊居民購買日常瓜果時蔬的主要場所，但由于年久失修，該市場目前狀況不佳。裕興家私商場、裕興水產品綜合交易中心，位于本案西北側。地塊周邊配套：得勝市場，位于本案西南側，目前是周邊居民購買日58地塊周邊配套：地塊方圓500米范圍內可輻射到的學校不少，但是教學環境普遍較差營口第四中學營口信息技術學校營口英華學校營口奇虹藝術學校地塊周邊配套：地塊方圓500米范圍內可輻射到的學校不少，但是59地塊周邊配套：本案周邊可供乘坐的公交線路有1路、2路、19路、22路、230路，可方便快捷的到達市內各處。營口渡口，位于本案北側，距本案約0.4公里。目前主要提供通往盤錦的輪渡。地塊周邊配套：本案周邊可供乘坐的公交線路有1路、2路、1960地塊周邊環境：本名天后、媽祖廟，現通稱西大廟。位于本案西北側，距本案最北端約0.2公里。該廟始建于清雍正四年（1726年）。廟坐北朝南，四周建有圍墻，前有山門、鐘鼓樓和兩座角門，以海神娘娘殿為主體，配以龍王殿、藥王殿、觀音閣等建筑。過去居住在這里的人們以打漁為生，每當有船出航的時候必定會來這里祭拜，保佑營口人民風調雨順。地塊周邊環境：本名天后、媽祖廟，現通稱西大廟。位于本案西北側61地塊周邊環境：遼河大橋：位于本案西北側，距本案約1.5公里。遼河特大橋路線全長4.44公里，大橋采用六車道一級公路標準，設計時速為80公里。該橋建成后，將使盤錦和營口跨過遼河相連，兩市之間距離縮短7公里。通過遼河特大橋，可以使盤錦產業基地與盤海營高速公路連接的距離由40公里縮短至24公里。大橋會方便遼河兩岸居民出行，讓一部分住在遼河北岸的營口市民可以直接通過大橋到營口市內去上班。考慮到營口、盤錦兩地經濟的發展，遼河特大橋設計上可以通過萬噸級海輪雜貨船。地塊周邊環境：遼河大橋：62地塊周邊環境：遼河：發源于內蒙古，蜿蜒千里，在營口境內劃了一個優美的弧線，以豪邁的氣勢瀉入渤海。遼河公園：沿著遼河邊修建，景色優美，是周邊居民閑時的主要活動場所。地塊周邊環境：遼河：發源于內蒙古，蜿蜒千里，在營口境內劃了一63地塊周邊環境：遼河老街：在本案的北側約0.2公里處是一條遼河老街，該街在清末民初是營口市最為繁華的一條商街，隨著時代的變遷、社會的發展以及城市建設重點的轉移，遼河老街在解放后的數十年光景中漸漸沒落。歷史的價值是不可估量的，遼河老街是營口歷史繁華的見證。營口市委、市政府與2008年啟動遼河西大街西段改造工程，將在三年內完成；遼河大街西段改造工程西起遼河渡口廣場，東至新華路；南起遼河大街，北至遼河岸邊，占地71公頃。改造后的遼河大街西段風貌將更勝歷史繁華時期，變成集生活、旅游、商貿、餐飲、休閑觀光、文化娛樂等功能為一體的生活中心，成為營口市一張靚麗的名片。

地塊周邊環境：遼河老街：在本案的北側約0.2公里處是一條遼河64本案周邊原有項目：本案周邊的項目大部分為原有的棚戶房，現已部分拆遷。除此之外為“紅運”開發的廣廈新居和“中天”開發的中天新城，這兩個開發商是營口市最早的開發商，這兩個項目也是他們的早期產品，由于當時營口市房產市場還很落后，故目前看來這兩個項目品質很低。本案周邊原有項目：本案周邊的項目大部分為原有的棚戶房，現已部65本案周邊即將開發項目：中源國際：該項目位于本案的東北側，目前尚未開盤，處于項目蓄水期，目前未定價格。該項目緊鄰遼河，擁有良好的景觀資源，該項目將推出情景洋房產品，所有戶型均為復式戶型，戶型面積將160平方米以上，預計均價將在6000元/平方米左右。本案周邊即將開發項目：中源國際：該項目位于本案的東北側，目前66優勢發展優勢：重點改造區域，升值潛力巨大；文脈優勢：人文氣息濃厚，高貴氣質與生俱來；交通優勢：臨新興大街沿線，得勝路、遼河大街就在近旁；產品優勢：力求產品創新和差異性，創造產品市場優勢；形象優勢：建筑形象高大，傲視周遭，形象便于傳播；購物優勢：臨近市場，生活用品采購便利；優勢67弱勢地段弱勢：周邊形象較差，影響視覺感官；規模弱勢：50萬平米超大規模，考驗營銷手段與執行力；產品弱勢：高層、小高層產品為主，存在很強的市場購買抗性；弱勢68我們應該做什么做產品——進行產品和戶型的創新，減少高層的市場障礙立形象——將項目打造為遼河大街板塊地標，樹立城市形象和德潤品牌找客戶——走出營口，放眼周邊，找準我們的消費核心創品牌——做好項目品牌和企業品牌的銜接，實現雙贏我們應該做什么69市場分析開發策略營銷推廣項目自身分析客戶定位項目定位價值提升市場分析開發策略營銷推廣項目自身分析70我們的客戶區域邊際:其他重要:大石橋、鲅魚圈核心:主城區我們的客戶區域邊際:重要:核心:71需求行為特點自住剛性需求對產品的功能性、便利性要求較高，注重性價比短期自住＋投資對現有總價要求高，多為首次置業的年輕群體；經濟條件改善即換房，對未來升值空間有預期即可投資更多強調產品的投資回報，有投資頭腦，看好未來區域發展；對未來價格的要求大于眼前價格需求行為特點自住剛性需求對產品的功能性、便利性要求較高，注重72他們是新銳階層，銳意進取是他們的特點

他們并沒有很多財富，但他們有潛力發展成為城市中的中高端收入群體

他們講究創新，積極接受新事物

他們骨子里講究品位，講究格調，講究身份

他們時尚，生活自然、從容隨意

在他們周圍，形成了一定的“小圈子”

形成了特殊的“圈子文化”，往者地位相當，趣味相投典型客戶群生活特征描述性格標簽他們是新銳階層，銳意進取是他們的特點

他們并沒有很多財富，但73市場分析開發策略營銷推廣項目自身分析客戶定位項目定位價值提升市場分析開發策略營銷推廣項目自身分析74我們將把什么樣的房子留給城市未來的一百年？我們將把什么樣的房子留給75將產品價值重組后，產品價值得到完全體現產品價值＝50萬平人文住宅區＋購物＋遼河+沿河景觀帶＋明清一條街+品質生活理念區域大價值天然價值附加價值居住價值投資價值產品價值梳理將產品價值重組后，產品價值得到完全體現產品價值＝50萬平人文76比普通社區更健康生態，比渤海大街更清凈悠然，比東、南板塊更通達便捷

比其他項目更有升值潛力比普通社區更健康生態，比東、南板塊更通達便捷比其他項目更有77營口50萬平大型人文生態住區

---遼河岸老城區生活館形象定位營口50萬平大型人文生態住區78市場分析開發策略營銷推廣項目自身分析客戶定位項目定位價值提升市場分析開發策略營銷推廣項目自身分析791、產品創新模式

以創新的產品形態引發市場關注，提升項目的價值感2、概念創新模式

將新穎的、有吸引力、拉動力的概念附著于創新的產品之上，產生互動效應，形成市場傳播熱點3、形象驅動模式通過全方面形象建設與形象包裝，獲得市場認同，提升客戶的價值判斷，拉升利潤空間項目價值驅動1、產品創新模式項目價值驅動80主通道入口建設標志性的精神形象項目價值提升主通道入口建設標志性的精神形象項目價值提升81第一時間展示精品示范環境第一時間展示精品示范環境82沒有細節就不可能完美，就不可能人性化！注重細節打造精品沒有細節就不可能完美，就不可能人性化！注重細節打造精品83空調機位的設計與遮擋，要與立面協調統一；水管的隱蔽處理；專業表箱的嵌入式集中設置；鋼化玻璃陽臺欄板；合理的空間尺度關系；各種管線的隱蔽或貼墻處理；外墻防滲漏處理。空調機位的設計與遮擋，要與立面協調統一；84置業營口項目提案課件85置業營口項目提案課件86電梯前室直接采光電梯前室直接采光87獨特的單元入口設計獨特的單元入口設計88走廊等公共空間要有品質感、有品位、有生活氣息走廊等公共空間要有品質感、有品位、有生活氣息89景觀/采光停車場景觀/采光停車場90高標準主題會館高標準主題會館91

精致而富于魅力；附著以概念；與人相融和的；充滿層次感的坡地環境語言；城市共享的；成本適度的；園林景觀精致而富于魅力；園林景觀92地下停車場入口的細膩處理地下停車場入口的細膩處理93道路與硬覆蓋的精細處理道路與硬覆蓋的精細處理94細致的人行系統細致的人行系統95用成型樹木營造成熟環境就地取材，節約成本用成型樹木營造成熟環境96不同樹種形成的有層次的綠化關系轉角與過度空間的細致處理不同樹種形成的有層次的綠化關系97以灌木和草坪形成的地面綠化系統以灌木和草坪形成的地面綠化系統98營造緩坡地或臺階式地平變化

營造緩坡地或臺階式地平變化99層次分明的坡地空間設計層次分明的坡地空間設計100適應北方特色的小規模水景系統適應北方特色的小規模水景系統101置業營口項目提案課件102道路停車系統的關系處理道路停車系統的關系處理103過度空間的精心點綴過度空間的精心點綴104過度空間的精心點綴過度空間的精心點綴105視線終端阻隔系統——

短墻等視線終端阻隔系統——短墻等106增強意境的情趣小品增強意境的情趣小品107以精細的品質替代奢華的檔次以精細的品質替代奢華的檔次108園林景觀可能是最討好的賣相,

也是最值得做文章的賣相!置業營口項目提案課件109市場分析開發策略營銷推廣營銷策略銷售策略推廣策略包裝策略營銷活動市場分析開發策略營銷推廣營銷策略1101、采取藍海戰略，以客戶價值增益為根本，一方面挖掘未來價值，用巨大升值的潛力吸引客戶，另一方面在產品上增加價值亮點，建立與競爭對手的“不同”價值；2、高性價比入市，拉開價格區間，以低價位高品質的市場認知突破市場競爭圍堵；3、項目主戰場為營口市區，同時在鲅魚圈、大石橋等周邊地區設立分銷點，多個戰場同時銷售。保障項目銷售速度。4、客戶為本，主動定向挖掘客戶，采取坐銷行銷結合，針對特定客群開展活動營銷。營銷策略以客戶價值為出發點，尋找“龍庭”的藍海1、采取藍海戰略，以客戶價值增益為根本，一方面挖掘未來價值，111市場分析開發策略營銷推廣營銷策略銷售策略推廣策略包裝策略營銷活動市場分析開發策略營銷推廣營銷策略112銷售節奏

銷控節奏——

四次開盤八次高潮亮相10年7月初第一次開盤10年9月中秋季房展會&樣板間開放10年10月初第二次開盤10年10月底春季房展會11年4月第三次開盤11年4月底第四次開盤11年6月交付使用11年底

銷售節奏銷控節奏——四次開盤1131）鑒于項目所在地目前在營口市民心目中尚稱不上熱點區域，為增加對購房人群吸引力，同時保障后續組團價值能夠提升上來，應當先推出沿街組團，吸引購房者的同時保證起價不低，再推出其他組團，借勢上揚；2）根據客戶積累情況適當推出；4）不同產品分階段推廣，分階段推出，持續保持市場熱度。銷控策略1）鑒于項目所在地目前在營口市民心目中尚稱不上熱點區域，為增1141234推盤順序：12341234推盤順序：1234115價格策略第一階段市場比較法、資源分析法初步定價第二階段結合財務要求制定項目均價第三階段結合推售制定階段均價第四階段對接客戶詳細定價價格策略第一階段市場比較法、資源分析法初步定價第二階段結合財116銷售價格預估項目一期開盤銷售起步價為3300元/㎡項目一期開盤銷售均價為3700元/㎡項目一期開盤銷售最高價為4100元/㎡項目結案均價達到4000元/㎡采用中開高走的策略——銷售價格預估項目一期開盤銷售起步價為3300元/㎡采用中開高117市場分析開發策略營銷推廣營銷策略銷售策略推廣策略包裝策略營銷活動市場分析開發策略營銷推廣營銷策略118分展：針對目標客戶相對密集流通的位置做項目分展，用看樓車運送客戶訪問項目活動：定期或定向主題活動，吸引目標客戶關注，積累客戶行銷：針對目標客戶密集的機構和聚集區產品說明會和銷售對接提升客戶意向適當發展團購，尤其是具有標識價值的團體老客戶資源：歷史積累和周邊項目客戶攻略分展：針對目標客戶相對密集流通的位置做項目分展，客戶攻略119標志與應用標志與應用120置業營口項目提案課件121置業營口項目提案課件122置業營口項目提案課件123置業營口項目提案課件124置業營口項目提案課件125置業營口項目提案課件126置業營口項目提案課件127置業營口項目提案課件128置業營口項目提案課件129置業營口項目提案課件130置業營口項目提案課件131市場分析開發策略營銷推廣營銷策略銷售策略推廣策略包裝策略營銷活動市場分析開發策略營銷推廣營銷策略132包裝—體驗營銷的全面展現體驗式營銷模式（如樣板示范區、樣板房等營銷手段）對促進銷售效果明顯。體驗式營銷模式，如樣板區的開設可以使消費者更加真實、直觀的了解到項目的情況，便于銷售人員介紹、講解項目情況，也便于雙方的溝通和交流，從而達到更好的銷售項目的目的。包裝—體驗營銷的全面展現體驗式營銷模式（如樣板示范區、樣板房133工地包裝工地包裝134售樓處包裝售樓處包裝135置業營口項目提案課件136樣板間包裝樣板間包裝137置業營口項目提案課件138置業營口項目提案課件139置業營口項目提案課件140商業環境包裝公建配套設施以“便利、新鮮、健康”為核心組織業態和商家；通過建筑形式的創新和獨特設計，表達出現代城市的生活意象；商業環境包裝公建配套設施以“便利、新鮮、健康”為核心組織業態141市場分析開發策略營銷推廣營銷策略銷售策略推廣策略包裝策略營銷活動市場分析開發策略營銷推廣營銷策略142硬線：“品鑒龍庭尚苑”年度系列活動設立分展場；項目說明會；售樓處開放；樣板房、體驗區開放系列活動；軟線：“尚苑生活”年度系列活動意向客戶植樹、踏青；佳節系列客戶活動；認購期現場抽獎活動；尚苑生活系列現場活動（競賽、演出、講座等）；扶困助學等公益活動；硬線：“品鑒龍庭尚苑”年度系列活動軟線：“尚苑生活”年度系列143植樹踏青植樹踏青144業主攝影比賽業主攝影比賽145置業營口項目提案課件146制勝營口

德潤置業營口「龍庭尚苑」項目提案制勝營口

德潤置業營口「龍庭尚苑」項目提案147首先，真心感謝德潤置業給予我們這一次提報的機會。

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首先，真心感謝德潤置業給予我們這一次提報的機會。

提供值得信148安居是我們在大地上存在的唯一方式

－－海德歌爾安居是我們在大地上存在的唯一方式

－－海德歌爾149目錄第一部分、市場分析第二部分、開發策略第三部分、營銷推廣目第一部分、市場分析150城市解讀區域解讀競爭分析市場分析開發策略營銷推廣城市解讀市場分析開發策略營銷推廣151★營口★營口152置業營口項目提案課件153過去：“條約開埠”——因河港而興，因河港而衰營口市位于遼河入海口，在1861年作為東北第一個開埠城市，揭開了東北近現代發展的篇章。20世紀初，營口成為東北最有影響力的大城市之一。歷史上的輝煌：在大連、丹東開埠之前的60-70年間營口港是外國船舶進入東北的唯一港口，是通往關內及東北最為重要的，唯一的港口；便利的交通促進了商品經濟的發展，商品經濟的發展又刺激了金融業的繁榮，使得營口成為當時東北地區商品經濟最發達的地區和金融中心；工業興起，商貿發展，交通改善，促進了城市化發展，成為東北后續開埠城市的示范標桿；過去：“條約開埠”——因河港而興，因河港而衰營口市位于遼154營口發電廠、營口小寺洋行油坊老照片營口街景營口街景營口發電廠、營口小寺洋行油坊老照片營口街景營口街景155東北開埠城市分布示意圖東156隨著大連開埠、中東鐵路的建成，大連憑借優越的區位優勢，迅速發展成為東北地區最具影響力的港口城市，而營口的發展每況愈下。整個東北的經濟與貿易格局發生了轉折性的變化。隨著大連開埠、中東鐵路的建成，大連憑借優越的區位優勢，迅速發157現在：“向海躍進”——因海港而興，因濱海而盛隨著中國、東北地區、遼寧省經濟的不斷向外發展，無論是內貿還是外貿都需要最大化的利用沿海港口優勢。東北第二大港------營口，得到了國家、省級戰略的青睞，成為國內少有，

東北唯一的雙重戰略切點城市。沿海經濟帶重要樞紐沈陽經濟圈出海門戶現在：“向海躍進”——因海港而興，因濱海而盛隨著中國、東158“五點一線”戰略布局“五點一線”戰略布局159遼寧省發展主軸節點遼寧沿海經濟帶節點沈陽都市圈空間結構遼寧省發展主軸節點遼寧沿海經濟帶節點沈陽都市圈空間結構1602008年，全年實現地區生產總值703億元，增長20.3%；固定資產投資543億元，增長30%；社會消費品零售總額177億元，增長23%；財政一般預算收入40億元，增長37.7%；城市人均可支配收入1.445萬元，增長19%；農民人均純收入6950元，增長20%。2009年，地區生產總值預計實現822億元，增長20%；財政一般預算收入57.1億元，增長42.8%；全社會固定資產投資800億元，增長47.3%；規模以上工業增加值522.1億元，增長25.6%；社會消費品零售總額211.4億元，增長18.5%；城市人均可支配收入15940元，增長11%；農民人均純收入7798元，增長12.3%；全市金融機構各項本外幣存貸款余額分別為835.8億元和681.1億元，增長31.8%和43.4%。

房地產業創歷史最好水平，商品房銷售額實現101.6億元，增長101.3%。

2010年全市經濟社會發展的主要目標是：地區生產總值完成1000億元，增長20%；全社會固定資產投資1080億元，增長35%；規模以上工業增加值652億元，增長25%；社會消費品零售總額253億元，增長20%；財政一般預算收入71.5億元，增長25%；城市人均可支配收入和農民人均純收入分別達到17850元、8968元，增長12%、15%。

以下內容分別節選自高軍市長所作的2009年與2010年營口市政府工作報告2008年，全年實現地區生產總值703億元，增長20.3%；161營口正在飛躍發展！營口正在飛躍發展！162城市解讀區域解讀競爭分析市場分析開發策略營銷推廣城市解讀市場分析開發策略營銷推廣163“工廠林立，商厘櫛比，號稱繁盛”“握三省金融界之樞紐也”“人聲嘈雜，巷為之塞，日高始散，大有海市離奇變換之景象”“開辟商港有年，為南北貿易之中心點，水陸交通輪軌錯雜，不亞于津滬”以上是史料中對本項目所處區域在清末民初時期繁榮景象的描寫歷史沿革本案“工廠林立，商厘櫛比，號稱繁盛”歷史沿革本164這里是營口發展的起點，這里凝聚了營口歷史的輝煌。這里是營口發展的起點，這里凝聚了營口歷史的輝煌。165但是這里似乎仍然保留著那個年代的樣子，卻早已繁華落盡。城市發展的腳步繞過這里，向東、向西走了很遠。現在終于轉了回來。但是這里似乎仍然保留著那個年代的樣子，卻早已繁華落盡。166人文情愫隨處可見的歷史面孔，濃濃的宗教氣息，質樸的生活氛圍，這里是營口歷史文脈的起源，這里的文化氣息最濃郁。人文情愫隨處可見的歷史面孔，167解析：本項目坐在區域的傳統價值就在于沉淀深厚的歷史與人文，無法比擬的自然環境、親切怡人的建筑、街道，悠然自得的生活便利條件。歷史和文化底蘊是無法復制的！解析：歷史和文化底蘊是無法復制的！168城市解讀區域解讀競爭分析市場分析開發策略營銷推廣城市解讀市場分析開發策略營銷推廣169

遼河大街板塊位于營口市最北端，緊鄰遼河南岸，是城市的發源地，也是被遺忘的地區。渤海大街板塊是營口市的中心，區域發展較成熟。南部板塊是近兩年來熱門區域，商業氣息遠不及渤海大街板塊，但生活氛圍較好。營東板塊原名老邊區，所開發項目以中檔及低檔為主。遼河大街板塊渤海大街板塊南部板塊營東板塊營口市主城區房地產市場板塊劃分遼河大街板塊位于營口市最北端，緊鄰遼河南岸，是城市的發源地170目前在售項目11個，物業形態多樣化，以高層為主，小高層為市場調劑產品，成熟的配套及核心地段為該板塊項目的主要競爭力。目前整體均價3347元/㎡目前在售項目3個，物業形態以多層、小高層為主，均以遼河景觀為項目主要賣點，目前整體均價3650元/㎡遼河大街板塊目前在售項目4個，物業形態以多層為主，小高層為市場調劑產品，目前整體均價3237元/㎡南部板塊目前在售項目3個，物業形態以多層為主，小高層為市場調劑產品，目前整體均價3120元/㎡營東板塊各板塊綜述：渤海大街板塊目前在售項目11個，物業形態多樣化，以高層為主，小高層為市場171項目開發規模開發量（萬㎡）主力物業類型整體規模區間（萬㎡）10萬以上大盤渤海大街板塊94.5高層2.4-214遼河大街板塊18.5多層/小高層5.5-70南部板塊30.5多層4.7-121營東板塊44多層/小高層7-203規模分析：

中檔規模（5-10萬平）樓盤為營口市場主力。渤海大街板塊開發量遠遠高于其他板塊，是目前營口市開發熱度最高的板塊。

15萬平以上大盤主要集中在渤海大街板塊。南部板塊及營東板塊由于地價較低，存在少量規模性大盤。遼河大街板塊是營口最早開發的區域，目前可供開發的土地量較少，因此項目數量及規模均低于其他幾個板塊。項目開發規模開發量（萬㎡）主力物業類型整體規模區間（萬㎡172各板塊開發量對比：渤海大街板塊開發樓盤數量最多，但由于地價較貴，各項目規模不是很大。營口市場存量房源主要集中在渤海大街板塊、營東板塊，在2010年仍將是市場主角。遼河大街板塊和南部板塊已開發樓盤剩余房源量較少，但未來可供開發的土地存量較大，未來發展潛力巨大。各板塊開發量對比：渤海大街板塊開發樓盤數量最多，但由于地價較173

從各板塊的成交價來看，開發量最少的遼河大街板塊成交均價最高。這與其獨具的遼河景觀資源有關。目前營口的大部分高端的項目均聚集在渤海大街板塊，但由于其整體開發量較大，各項目良莠不齊，影響了板塊的整體均價拉升。營東板塊及南部板塊之前的開發量較少，隨著政府的大力發展，逐漸形成一定的市場影響力。各板塊銷售均價：

單位：元/平方米從各板塊的成交價來看，開發量最少的遼河大街板塊成交均價最高174各板塊銷售速度

渤海大街板塊項目的物業類型以高層為主，銷售有一定壓力，因此速度較慢。遼河大街板塊整體均價過高是影響其銷售速度的主要原因。東部板塊供應的主要產品為多層產品，較容易被市場接受，因此其銷售速度較快。營東板塊屬于新開發區域，均價較低而且未來發展空間巨大，因此其銷售速度最快。各板塊銷售速度渤海大街板塊項目的物業類型以高層為主，銷175

從各板塊戶型分布情況來看，130平米以上的大戶型主要分布在遼河大街板塊、渤海大街板塊和南部板塊。

70平米以下的小戶型產品市場整體供給量較少，主要分布在遼河大街板塊和渤海大街版塊。中檔戶型（90-110平米）的供應量要大于經濟型戶型（70-90平米）。

110-130平米的中間戶型主要分布在渤海大街板塊。營東板塊的項目檔次較低，無130平米以上的超大戶型供應。各板塊戶型面積分布從各板塊戶型分布情況來看，130平米以上的大戶型主要分布在176解析：在政府“城區東移南進”的城市規劃中，營東板塊、南部板塊將成為未來市場開發的重要區域。渤海大街板塊隨著開發用地的不斷減少，市場供給將減少。營口的房地產業通過近兩年的發展，各開發商也更加注重項目的整體規劃及綠化景觀。已將規劃、景觀作為提升項目的素質和品質的重要途徑。從整體戶型供給情況來看，目前市場供給的主力戶型為二室戶型，未來仍將會以這種戶型產品為主力產品。綜合性樓盤占據主流地位，多為多層、小高層和高層產品，也有多層、小高層混合產品。產品中多層銷售速度要快于小高層、高層，高層產品銷售速度最慢。解析：177項目名稱項目地址建筑面積（㎡）總戶數面積區間(㎡)主力面積(㎡)均價(元/㎡)銷售率平均銷售速度（套/月）奧泰格林山水城渤海大街中段(建設銀行北)約11萬576105-400135-176425080%21美景英倫郡站前區光華路約20萬45052-253108-116340095%24中天君臨天下渤海大街中段約1175394-260116-155365090%51遼河大街板塊渤海大街板塊南部板塊營東板塊奧泰格林山水城美景英倫郡水御蘭亭金港綠洲翰宇園中天君臨天下中天尚品

渤海大街板塊是營口主城區重要的行政辦公區、商業區、居住區。渤海大街板塊也是營口開發熱點板塊，開發樓盤最多，中高檔樓盤最集中的區域，也是市場關注度最高的板塊。由于本區域優勢明顯，土地價格較高，開發商為了追求利潤的最大化，不得不提高容積率，小高層、高層產品成為市場的主力產品。渤海大街板塊項目分布：項目名稱項目地址建筑面積（㎡）總戶數面積區間(㎡)主力面178地理位置渤海大街中段(建設銀行北)開發商奧泰誠德房地產開發商總建筑面積約11萬平推盤情況推出7棟多層5棟高層總戶數576戶戶型區間105-400平主力戶型三室二廳二衛價格區間4160-4700元/平(高層)4180-4480元/平(多層)4880元/平起(洋房)銷售均價4250元/平開盤日期08.10奧泰·格林山水城渤海大街板塊典型項目個案分析：地理位置渤海大街中段(建設銀行北)開發商奧泰誠德房地產開發商179推廣主題:綠色家園尊貴體驗。項目特色:

新古典主義建筑風格。疊景園林,綠色氧吧養生館。四道門禁系統，為業主的安全提供保障。引入水系、假山等景觀。奧泰·格林山水城樓盤評價:本項目完全實現人車分流，高綠化率使小區的品質上升很大一個臺階。該項目樣板區的建成為項目的銷售減輕很大壓力。該項目為目前營口市最高端樓盤。項目建筑品質在高檔樓盤中最高。推廣主題:綠色家園尊貴體驗。奧泰·格林山水城樓盤評價180該項目作為營口市內目前在售最高檔的樓盤，現房實景銷售景觀高層，預售階段。臨街高層,戶型相對較小,。景觀高層，位于核心景觀區后側，戶型四室二廳三衛戶型為主景觀高層，位于核心景觀區前方，房型以舒適型的三房二衛戶型。臨街多層，房型以三室二廳一衛為主。小區品質最好的產品，為1躍3、4躍6的復式洋房產品。奧泰·格林山水城該項目作為營口市內目前在售最高檔的樓盤，現房實景銷售景觀高層181地理位置站前區光華路開發商美景房地產總建筑面積約20萬平米推盤情況本期推出4棟多層總戶數450戶戶型區間52-253平主力戶型兩室兩廳價格區間3250-3880元/平銷售均價3400元/平開盤日期08年6月美景英倫郡地理位置站前區光華路開發商美景房地產總建筑面積約20萬平米推182美景英倫郡滯銷小面積戶型：52-65平；81-83平推廣主題:異國風情躍然濱城。項目特色:

英式建筑風格。英式園林設計。社區配建4300平大型會所。

樓盤評價:

前期開發的美景華府的高端項目，在項目形象、物業管理、市場口碑等為開發商奠定了高檔盤的品牌基礎，使其開發的美景英倫郡項目市場關注度較高。項目英式建筑風格及英式園林設計是該項目的亮點，與市場上同類型產品在建筑風格、園林設計的概念有很大提升，市場認可度高。美景英倫郡滯銷小面積戶型：52-65平；81-83平推廣主183地理位置渤海大街中段開發商中天房地產總建筑面積約11萬平米總戶數753戶戶型區間94-260平米主力戶型三室二廳價格區間3380-3980元/平銷售均價3650元/平米開盤日期08年10月中天君臨天下地理位置渤海大街中段開發商中天房地產總建筑面積約11萬平米總184中天君臨天下樓盤評價:

該項目開發商是營口高檔樓盤市場的領軍者，其項目地塊處于營口市黃金地段是項目高端定位的客觀因素。該項目是一個融合多層、小高層、高層等產品的復合體。項目策劃周密，分期開盤，銷售控制較好，其戶型的精細化有效地控制了項目風險，是營口市場一個高利潤的經典項目。推廣主題：城市綜合體營口新地標。項目特色:營口市黃金地段。人車分流設計。項目引入新風系統。中天酒店式物業，將管家式服務引入項目。中天君臨天下樓盤評價:推廣主題：城市綜合體營口新地標。185渤海大街板塊位于營口市核心區域,配套完善,生活便利.受用地限制和開發慣性影響,板塊內項目以高層產品為主.從未來土地供應量來看,該板塊未來競爭會越區激烈.由于競爭壓力較大,導致區域內項目盡可能提升自身品質.渤海大街板塊——小結：渤海大街板塊位于營口市核心區域,配套完善,生活便利.受用地限186遼河大街板塊項目分布：遼河大街板塊渤海大街板塊南部板塊營東板塊項目名稱項目地址建筑面積（㎡）總戶數面積區間(㎡)主力面積(㎡)均價(元/㎡)銷售率平均銷售速度（套/月）左岸金典遼河大街、新華路交匯約6萬39695-220137-152380095%20財富公館1號站前區河畔小區西門約7萬53060-285133-145365085%22紫文苑三期西市區勝利街利民里18號約5萬48080-13091-101375050%60左岸金典財富公館1號紫文苑

遼河大街板塊具有遼河及遼河公園等豐富的城市優勢景觀資源。遼河沿線項目定位為高端物業，在建筑風格、河岸景觀等方面具有優勢。該板塊項目主要聚集在站前區與西市區交接處。遼河大街西段為棚戶區。遼河大街板塊項目分布：遼河大街板塊渤海大街板塊南部板塊營東板187188地理位置遼河大街、新華路交匯開發商天鴻房地產總建筑面積約6萬平米推盤情況推出2棟小高層5棟高層總戶數396戶戶型區間95-220平主力戶型室二廳一衛價格區間3520-4650元/平銷售均價3800元/平開盤日期08年4月左岸金典42地理位置遼河大街、新華路交匯開發商天鴻房地產總建筑面積188189推廣主題:一世風景一生珍藏。項目特色:

項目近鄰遼河、公園是項目品質的提升點。政府投資1.3億建設遼濱公園，區域價值大幅提升。聘請北京的物業公司，在營口首先提出管家式物業模式。樓盤評價:

項目整體定位為高端物業，在建筑風格、河岸景觀、戶型設計方面有鮮明的特色和優勢。

該項目是市場面市較早，形象進度較早，但由于預熱期較長，失去的先發制人的市場優勢。左岸金典43推廣主題:一世風景一生珍藏。左岸金典189190地理位置站前區河畔小區西門開發商英特納房地產總建筑面積約7萬平米推盤情況目前推出3棟小高層總戶數530戶戶型區間60-285平主力戶型三室二廳二衛價格區間一期：2860-3530元/平二期：3380-4000元/平銷售均價一期：3100元/平目前二期3650元/平開盤日期08年5月財富公館1號44地理位置站前區河畔小區西門開發商英特納房地產總建筑面積約190191推廣主題:水岸邊學府旁傳世公館。項目特色:

一線河景及遼河公園是項目主要賣點。全天候酒店式物業管理為業主提供專業化的服務。超大的大堂入戶設計。樓盤評價:

該項目位于遼河邊上，外部景觀配置較好。在銷售均價上，二期比一期增幅約300元，而且二期推出的產品也較一期有很大的提高，財富公館1號45推廣主題:水岸邊學府旁傳世公館。財富公館1號191遼河大街板塊是營口市的發源地。由于近幾年城市逐漸向南發展，該板塊的開發速度大幅度減緩。隨著遼河大橋竣工時間的臨近,該板塊將進入較快的發展階段。目前主要的開發項目均集中在站前區與西市區交接處。遼河大街板塊——小結：遼河大街板塊是營口市的發源地。由于近幾年城市逐漸向南發展，該192遼河大街板塊渤海大街板塊南部板塊營東板塊城南公館柏仕風景天宇宏府紅運人家項目名稱項目地址建筑面積（㎡）總戶數面積區間(㎡)主力面積(㎡)均價(元/㎡)銷售率平均銷售速度（套/月）紅運人家營口市盼盼路南段紅運大飯店北300米約4.7萬236113-310113-136350090%18城南公館營口市府路與青花大街交匯處約12萬19886-15095-103300090%60天宇宏府營口市市婦嬰醫院南行200米約7.8萬46385-23085-95345085%62柏仕風景營口市市府路與智泉街交匯處約6萬54280-22080-983150售罄（一期）52

南部板塊是營口主城區傳統的居住區。從區域市場建筑類型上看，南部板塊以多層產品為區域市場的主力，以小高層產品為輔。

隨著開發商水平提高，區域價值的提升