“高鐵新城項目”產品線說明可持續發展的城市級開發商——泛華集團2011年01月18日“高鐵新城項目”產品線說明可持續發展的城市級開發商2011年目錄二、高鐵對城市發展的影響分析三、項目開發運作思路四、泛華優勢及合作伙伴一、泛華集團和泛華基金公司簡介五、案例分析目錄二、高鐵對城市發展的影響分析三、項目開發運作思路四、泛華集團簡介和發展戰略泛華集團是原建設部直屬企業，是為探索城市建設和建筑業改革，并為實踐城市建設、工程總承包和建設項目全過程管理而設立的現代化企業。2009年泛華集團榮膺“中國城市建設60年十大貢獻企業”及“2009中國城市化進程十大典范企業”的榮譽稱號泛華成熟的城市發展創新模式已經在實踐中廣泛應用，現已在黑龍江海林市，吉林省遼源市，遼寧省鐵嶺市、河南漯河市、新鄉市、云南大理市、新疆吐魯番市等地成功實施，獲得當地政府高度贊揚。發展戰略：城市建設發展商建設領域系統服務商泛華集團簡介和發展戰略泛華集團是原建設部直屬企業，是為探索城泛華基金簡介和競爭優勢泛華基金是一家泛華集團發起成立的專業化私募股權基金管理機構，主要負責針對中國城市開發建設項目發起私募股權基金并負責募集,投資和日常運營管理,并作為泛華集團最重要的外部金融平臺全面參與泛華集團的優質城市開發建設項目。基金一期規模為50億元人民幣。主要投向于中國境內處于高速城市化進程中城市的土地整理、基礎設施建設、城市特許經營權及城市建設相關產業，幫助地方政府解決城市發展過程中存在的資金難題。泛華投資基金管理公司負責基金的募集工作，目前簽約金額約50億，已成功完成一期資金募集工作競爭優勢比開發商更加了解基金管理業務和投資者需求比混合型基金更專注于房地產行業泛華投資基金管理業務依托泛會集團是獨特的商業模式，在項目選擇和基金退出安排等方面優勢明顯基金結構設計可以避免利益沖突問題。4泛華基金簡介和競爭優勢泛華基金是一家泛華集團發起成立的專業化泛華人民幣基金概要基金名稱泛華城市發展建設基金（有限合伙）基金類型有限合伙制基金規模50億元人民幣基金存續期5+2年，設立期限為5年，基金管理人有權根據具體情況延長2年的存續期投資領域中國境內的處于高速城市化進程的城市的土地整理、基礎設施建設、城市特許經營權及城市建設相關產業的股權投資基金管理費基金總規模的2%/年利益分配基金投資人獲得投資收益部分的80%，基金管理人獲得投資收益部分的20%投資回報預計內部回報率超過25%，基金回報不低于5倍基金管理公司泛華投資基金管理有限公司基金托管銀行廣東發展銀行北京分行基金最低認繳出資1000萬元人民幣，可以500萬元的整數倍為單位遞增泛華人民幣基金概要基金名稱泛華城市發展建設基金（有限合伙）基目錄二、高鐵對城市發展的影響分析三、項目開發運作思路四、泛華優勢及合作伙伴一、泛華集團和泛華基金公司簡介五、案例分析目錄二、高鐵對城市發展的影響分析三、項目開發運作思路四、根據《中國中長期高速鐵路網發展規化》，到2015年，我國將建立省會城市及中大城市間的快速客運通道，建成“四縱四橫”鐵路快速通道以及三個城際快速客運系統，建設客運專線1.2萬km以上，構成我國高速鐵路的基本框架。屆時，中國將形成以北京為中心，到絕大部分省會城市的１小時至8小時交通圈。“四縱”客運專線北京—濟南—上海北京—秦皇島—沈陽—哈爾濱北京—武漢—廣州—深圳杭州—寧波—福州—深圳背景分析：中國迎來高鐵時代“四橫”客運專線徐州—鄭州—蘭州杭州—南昌—長沙青島—石家莊—太原南京—武漢—重慶—成都根據《中國中長期高速鐵路網發展規化》，到20高鐵車站的建立帶動周邊基礎設施的完善，吸引產業、人口的進入，會使車站周邊成為商務辦公、商業的中心，帶動車站片區成為城市的一個新區由于有大量乘客的流動，高鐵車站周邊會建立完善的、立體的交通體系，一般包括高速公路、地鐵、公交等交通設施，與城市中心有非常好的通達性。基礎設施產業高鐵主要服務于客運，它的開通及周邊配套設施的完善會使區域人口快速增長，周邊商務、商業等配套設施會提供大量第三產業的工作崗位。人口由于區域價值的提升，高鐵車站周邊的土地價值至少提高20%，房地產交易價格、交易量都會相應上漲，物業升值潛力大房地產10年左右的建設成熟發展期高鐵和周邊完善的基礎設施會吸引大量第三產業類企業的入駐，帶動相關商業、酒店和休閑娛樂設施的發展高鐵新城對城市發展影響的理論分析高鐵車站的建立帶動周邊基礎設施的完善，吸引產業、人口的進入，高鐵對城市發展影響的理論分析ROD理論空間發展理論

TOD理論“3個發展區”的結構模型高鐵對城市發展影響的理論分析ROD理論空間發展理論TOD空間發展理論國內外空間發展理論與經驗表明，樞紐地區應該是城市的新型功能混合區在現代公交系統支撐下，21世紀鐵路綜合交通樞紐應該是對全市開放的交通運輸和服務樞紐。隨著現代交通系統的轉型與發展，在新的交通換乘方式與空間組織理念下，站場周圍的環境優良，城市公共活動功能和便捷的交通集散方式相輔相成，和諧發展

火車站及其周邊地區不再是單一的交通集散空間，而是整合交通服務、商業、商務、文娛、會展、信息服務的城市新型功能混合區，并可以成為一種新型的社會文化經濟交流地高鐵對城市發展影響的理論分析空間發展理論國內外空間發展理論與經驗表明，樞紐地區應該是城“3個發展區”的結構模型圖3-1發展區與高速鐵路站點的相互關系（Schutz，1998）

第一圈層為核心地區，距離車站約5-10min距離，主要發展高等級的商務辦公功能，建筑密度和建筑高度都非常高第二圈層為影響地區，距離車站約10~15min距離，也主要集中商務辦公及配套功能，同時補充公共設施建設，建筑密度和高度相對較高

第三圈層為外圍的影響地區，會引起相應功能的變化，但整體影響不明顯高鐵對城市發展影響的理論分析“3個發展區”的結構模型圖3-1發展區與高速鐵路站點的相TOD理論圖3-2基于TOD的區域發展模型TOD(Transit-Oriented-Development)是“以公共交通為導向”的開發模式，他強調的是一種以公共交通為中樞、綜合發展的步行化城區。其中公共交通主要是地鐵、輕軌等軌道交通及巴士干線，然后以公交站點為中心、以400～800m(5—10分鐘步行路程)為半徑建立集工作、商業、文化、教育、居住等為一體的城區，各個城市組團間緊湊型開發的有機協調模式。高鐵對城市發展影響的理論分析TOD理論圖3-2基于TOD的區域發展模型TOD(Tra

核心區：交通樞紐、商業、商務、貿易、辦公設施等城市公共設施布置在核心區域，服務半徑在800m范圍以內

拓展區：居住和公共服務用地相混合，同時對外與對內服務，服務半徑為1500m左右

影響區：半徑1500m以外的區域，布置對外服務功能以及為主體功能配套的功能依據TOD理論，樞紐地區周邊應以綜合交通樞紐為核心，混合各種功能，呈圈層布局結構。高鐵對城市發展影響的理論分析核心區：交通樞紐、商業、商務、貿易、辦公設施等城市公共設施開發強度隨著圈層向外逐漸減小擁有適合步行的安全便捷的環境，核心建筑都應設置在步行可達的公交站點范圍內采用地上地下一體化的網絡式城市開發模式TOD理論規劃樞紐周邊地區的原則強調混合用地和建筑的綜合功能，包括商務、商業、公共服務居住、娛樂的混合依托于交通樞紐及地鐵、輕軌站點的高強度、緊湊、圈層式的城市布局高鐵對城市發展影響的理論分析開發強度隨著圈層向外逐漸減小擁有適合步行的安全便捷的環境，核與TOD模式相比，我國高鐵建設的城市化ROD（RailOrientedDevelopment）模式是以高鐵樞紐及與之發生關聯的城市交通樞紐帶動城市邊緣地區的高密度開發模式與TOD模式相似，ROD模式同樣強調在區域層面上組織緊湊的、有公交系統支撐的城鎮發展模式，在樞紐站點周圍適于步行的范圍內布置混合性質的用地，并提供多種價格、密度的居住類型和多元的商業模式，可以引導城市的集約化發展，節約土地和能源ROD理論第三圈層第二圈層核心圈客運樞紐本身以及其周邊的換乘設施，并伴隨有一些必要的零售商業、餐飲、咨詢等，主要為乘客服務辦公、酒店、金融、會展、信息咨詢、商業等功能，直接服務于城市間的商務交流與合作偏向于城市生活，在商業、娛樂之外，可搭配一些居住與無污染工業，以保證城市地區的人氣。高鐵對城市發展影響的理論分析與TOD模式相比，我國高鐵建設的城市化ROD（RailO高鐵對發達國家城市發展的影響對城市經濟的影響加速構建核心城市經濟圈速度的提高，時間的縮短，核心城市之間密切的聯系對于城市、國家的發展具有巨大的推動作用，相隔較近的幾個大城市迅速發展，日趨擴大必將形成產業相互依靠的經濟圈，高速鐵路的到來更是加速了這一進程城市之間結構的調整日本東海道新干線連接著日本的三大都市圈，新干線開通后，都市圈之間的人口和資本流動更加便捷。由于名古屋都市圈的吸引力要弱于東京和大阪都市圈，略呈現衰退趨勢，而東京和大阪等城市的實力更為突出減小地域間的貧富差距加速資源的配置、信息技術交流、均衡經濟發展，有利于縮小發達地區與落后地區之間經濟差距。1982年后，日本全面進行高速鐵路由東向西建設后，明顯出現了東部地區的產業向中西部發展的趨勢加快城市產業經濟的發展以美國弗羅里達州為例，高速鐵路在規劃和建設的8年多時間里，創造了7.8萬個全職崗位以及2.8億美元的工資收入，在接下來的39年多時間的運營和再投資，創造17.5萬個全職崗位和6.04億美元的工資收入調整產業結構1975年新干線從大阪進一步延伸到九州后，其沿線地帶的工業布局迅速發生變化，汽車、機電、家用電器等加工產業和集成電路等尖端產業逐步取代了傳統的鋼鐵、石化等產業，促進了日本產業結構的調整高鐵對發達國家城市發展的影響對城市經濟的影響加速構建核心城高鐵對發達國家城市發展的影響大大緩解城市環境問題高速鐵路的發展，因可以實現電氣化，排放出的廢氣物相比汽車、普通火車極少，大大緩解城市環境問題，改善了生態環境節點式帶狀經濟區高速鐵路的發展，必將在沿線主要城市設置站點，形成磁鐵效應，物質資源、人力資源均有向其涌動的趨勢，城市結構也將出現帶狀發展趨勢，從而形成高速鐵路沿線的節點式帶狀經濟區加速形成大城市連綿帶高速鐵路穿越大型城市，將沿線路加速城市范圍的擴大，相近的兩個城市之間的時間距離縮短，物理距離也將拉近，進而沿線的大城市共同形成大城市連綿帶對空間結構的影響對城市環境的影響高鐵對發達國家城市發展的影響大大緩解城市環境問題高速鐵路的有利于加強京津唐環渤海經濟圈和滬寧杭長江三角洲經濟圈的信息技術交流、資源交換促進京津冀都市圈、長江三角洲的“一小時”經濟圈建設，形成城市連綿區，促進經濟長足發展促進東部城市的物質資源向西部轉移，有利于減小中西部城市之間的發展不平衡現象帶動鐵路沿線城市的發展，同時整合旅游資源1243高速鐵路對中國城市發展的影響

2006年十一五期間，京滬高速鐵路立項，標志著中國大范圍建設高速鐵路時代的來臨不同城市之間迅速到達，節省時間，全面提高效率，有助于提高國家綜合城市建設發展能力，加速后工業化時代的進程，對城市之間的發展不平衡也將會產生巨大的調控作用以京滬高速鐵路為例，分析高速鐵路對中國城市發展的影響但是這樣的作用，必須經過漫漫長路的孕育，才能逐步得以顯現，不可操之過急京滬高鐵有利于加強京津唐環渤海經濟圈和滬寧杭長江三角洲經濟圈的信息技目錄二、高鐵對城市發展的影響分析三、項目開發運作思路四、泛華優勢及合作伙伴一、泛華集團和泛華基金公司簡介五、案例分析目錄二、高鐵對城市發展的影響分析三、項目開發運作思路四、

建設高鐵新城是一個巨系統，需要樹立具有系統功能導向型的建設發展觀，通過制度安排和規劃引導控制，針對城市的資源稟賦和城市的競爭力，形成和諧的“投入－－產出”模式。比較優勢差異性競爭熱土現象洼地效應后發優勢城市經濟體制度效率與主體活力聚集、輻射、綜合服務城市規劃控制引導城市要素－－人口、產業。。。資源聚集城市競爭力城市競爭力＝資源X資源配置能力高鐵新城開發運作思路建設高鐵新城是一個巨系統，需要樹立具有系統功能導制度創新金融創新規劃先行控制引導城市化產業＋生態＋新城和諧城市供給標準需求城市規劃系統集成城市投融資體系完善實施路徑實施路徑城市可持續發展發現需求創造需求高鐵新城發展創新路徑——以系統的規劃展示城市未來并發現、創造城市需求，引領城市產業發展，以產業發展拉動金融創新，最終促進城市價值提升，實現和諧城市價值。高鐵新城開發運作思路制度創新金融創新規劃先行控制引導城市化產業＋生態＋新城和城市規劃體系城市投融資城市開發建設城市價值城市戰略規劃城市產業規劃城市空間規劃城市土地規劃城市環境規劃重大項目規劃。。。投融資項目主體重大項目孵化特許經營權政府資源信用增級。。。城市開發時序基礎設施建設產業項目建設PPP模式城市功能建設。。。宜居宜業生態新城城市功能齊全產業集聚空間布局合理資源配置高效可持續成長規劃城市信用城市效率城市功能城市高鐵新城價值實現路徑——針對高鐵城市開發建設進行系統的開發建設時序管理，把建設項目納入城市發展體系并進行全壽命周期管理的開發、建設、運營。高鐵新城開發運作思路城市規劃體系城市投融資城市開發建設城市價值城市戰略規劃投融資城市系統規劃集成戰略規劃（基礎、中心、前提）產業規劃與招商規劃（市場行為落實）土地規劃與城市空間規劃（建立城市空間平臺）微調土地規劃招商落實，確認項目指導產業及招商規劃指導城市用地規劃提前參與提出建議根據區位交通特點用地條件提出建議城市規劃系統集成——站在城市發展的角度為高鐵新城提供系統的策劃規劃，通過對城市資源稟賦、國際城市競爭態勢的研究，系統解決高鐵新城發展戰略定位、產業發展及選擇、城市資源利用的問題。高鐵新城開發運作思路城市系統規劃集成戰略規劃產業規劃與招商規劃土地規劃與城市空間

創新

產業價值鏈附加價值創新研發

技術升級

提升技術層次

邁向創新研發

開展全球運營

提高附加值

物流

總裝

裝配

設計

研發

關鍵零部件生產

制造

營銷

品牌

微笑曲線——附加價值曲線產業定位加工制造園區中央商務區中央商務區全球運營

高鐵新城開發運作思路創新產業附創新研發技術升級提升技術層次邁向創新研城市品牌產業發展的過程，也是推動高鐵新城發展的過程項目引進形成產業集群城市發展企業資源政府資源城市名片樹立投資環境優化機械制造基地紡織工業基地產業品牌文化特色旅游生態工業總部經濟集聚區綜合競爭力提升產業體系初建產品品牌品牌平臺規劃設計投資建設市場推廣營銷招商管理食品制造業基地橡膠工業基地物流、金融、貿易、培訓、中介等生產性服務業中心規劃為綱，戰略規劃、產業規劃、空間規劃、投融資規劃等系統整合基礎設施建設先行，以建設耦合城市發展需求，并促進產業體系形成建材工業基地木材加工基地高鐵新城開發運作思路城市品牌產業發展的過程，也是推動高鐵新城發展的過程項目引進形城市發展商和系統服務商地產開發住宅、購物中心城市綜合體產業生態新城（ICBD）

一級開發BT（EPC）城市咨詢金融服務投資建設模塊化標準化流程化知識管理系統化戰略規劃產業規劃空間規劃重大項目規劃投融資規劃資產管理運營服務高鐵新城開發運作思路---泛華業務品種城市發展商和系統服務商地產開發住宅、購物中心產業生態戰略規劃產業規劃空間規劃重大項目規劃投融資規劃城市投資公司土地整理、一級開發城市基礎設施建設住宅、購物中心、城市綜合體資產運營、管理政府泛華集團/泛華基金產權關系一級開發BT（EPC）開發城市規劃體系創新委托并審批金融體系創新地產開發產業生態新城高鐵新城開發運作思路---泛華業務模式戰略規劃城市投資公司土地整理、一級開發住宅、購物中心、城市綜戰略規劃產業規劃空間規劃重大項目規劃投融資規劃城市投資公司土地整理、一級開發城市基礎設施建設住宅、購物中心、城市綜合體資產運營、管理政府泛華集團/泛華基金一級開發BT（EPC）開發城市規劃體系創新審批金融體系創新地產開發產業生態新城投融資特許權注入及投融資高鐵新城開發運作思路---泛華業務模式戰略規劃城市投資公司土地整理、一級開發住宅、購物中心、城市綜系統規劃城市系統運營城市

城市定位、發展方向；產業選擇、項目孵化；空間優化、機制創新；開發性金融基礎設施建設；人口集聚；產業培育；土地升值；商業性金融產能升級；人口消費能級；宜居宜業生態城市；發現并創造需求一次需求解決二次需求解決城市投資概念樹立城市水平開發城市垂直開發高鐵新城開發運作思路---泛華業務模式系統規劃城市系統運營城市城市定位、發展方向；開發性金融

注重高鐵車站及周邊的規劃的整體性對高速鐵路客運站周邊整體、地上、地下全盤開發，避免前期開發無序，參差不齊，造成后期建筑的連通性、布局及交通、地下設施難以協調問題區域內多功能的綜合開發與整合作為新城區開發，城市的活力與可持續發展是需要著重考慮的。除了重視經營性功能開發，同時也要強化交通功能的疏導性，生態功能的自然融合以及景觀商務休閑功能的補充，實現城市生活的多樣化注重開發的階段性和長期性高鐵樞紐的建設是一個長期而耗資巨大的項目，在以政府開發為主的基礎上，應適當考慮引進其他的投資與融資渠道從市場消化的角度出發，分期開發不僅能幫助投資的階段性回收，同時能根據市場的反應及時調整供應量與供應業態，從而降低風險高速鐵路的強輻射范圍高速鐵路服務對象的特點決定了其對地區發展的帶動作用，但要注意其輻射的范圍、強度。高速鐵路最有競爭力的距離約為500-600km最佳的時間車程時間范圍是2小時以內，2小時正好是商務活動當天往返最合適的時間開發過程中的需要注意的問題由于“高鐵物業”的開發尚處于探索和發展的階段，需要注重實際的操作策略注重高鐵車站及周邊的規劃的整體性區域內多功能的綜合開發與目錄二、高鐵對城市發展的影響分析三、項目開發運作思路四、泛華優勢及合作伙伴一、泛華集團和泛華基金公司簡介五、案例分析目錄二、高鐵對城市發展的影響分析三、項目開發運作思路四、特許從業資格優勢咨詢工程招標代理甲級工程造價咨詢甲級市政公用工程咨詢甲級勘察巖土工程甲級工程測量甲級設計建筑工程設計甲級建筑裝飾設計專項甲級建筑智能化系統工程設計專項甲級市政公用行業（燃氣、地鐵輕軌除外）設計甲級監理房屋建筑工程監理甲級市政公用工程（不含燃氣）監理甲級公路工程監理甲級施工房屋建筑工程施工總承包一級市政公用工程施工總承包一級地基與基礎工程專業承包一級土石方工程建筑裝修裝飾工程專業承包一級鋼結構工程專業承包一級機電設備安裝工程專業承包一級體育場地設施工程專業承包一級消防設施工程專業承包一級防腐保溫工程專業承包一級建筑智能化工程其他對外承包工程經營資格證書（商務部）泛華擁有國家建設部、國家發改委、國家商務部等頒發的30余項高等級資質建筑咨詢甲級生態建設和環境工程咨詢甲級城市規劃咨詢甲級城市規劃編制乙級特許從業資格優勢咨詢工程招標代理甲級工程造價市政公用工程

泛華集團擁有員工4000多人，技術管理人員3120人，占總人數的80％。中高級技術職稱人員1617人。平臺優勢:人力資源優勢國家發改委中國產業發展促進會城市建設與房地產專業委員會國家建設部建筑工程技術專家委員會中國勘察設計行業協會專家委員會國家人才交流中心建設培訓辦公室國家人才流動中心建設工作站中國建筑企業經營管理委員會北京大學、清華大學、天津大學、哈爾濱工業大學等研究生實習基地

大量的人才儲備和高等級的專家，為集團投資、開發、建設及運營城市建設項目提供了有力保障。泛華集團擁有員工4000多人，技術管理人員3120人，占總住房和城鄉建設部國土資源部聯合國人居署中央黨校中國社會科學研究院國務院發展研究中心中國環保協會國家行政學院美國規劃協會PA咨詢集團中國產業發展促進會王志綱工作室北京大學對外貿易經濟大學中央財經大學…國家開發銀行中國進出口銀行中國工商銀行中國建設銀行中國農業銀行浦東發展銀行中國民生銀行山西信托中誠信托平安信托太平洋證券中國基建投資有限公司廣東順德民營企業投資會…麥當勞沃爾瑪家樂福百安居家得寶特易購永旺樂天東橫酒店星美院線屈臣氏雅高寶盛道吉星巴克東方家園…政府及研究機構：金融機構：商業企業：集團的合作伙伴住房和城鄉建設部

集團與國家開發銀行戰略合作協議集團與國家開發銀行戰略合作協議目錄二、高鐵對城市發展的影響分析三、項目開發運作思路四、泛華優勢及合作伙伴一、泛華集團和泛華基金公司簡介五、案例分析目錄二、高鐵對城市發展的影響分析三、項目開發運作思路四、一、日本新干線日本是最早建設高鐵的國家。日本新干線于1964年開始建設，并在10月1日東海道新干線正式開通營業，投入運營后，高速列車的客運市場占有份額迅速上升，每天平均運送旅客36萬人次，年運輸量達1.2億人次使包括東京、橫濱、名古屋、大阪等大城市在內的東海道地區，原本旅客運輸十分緊張的狀況一下得到了緩和，也取得了預期的經濟效益隨后，日本分別在1975年、1987年和1998年對其高速鐵路進行了3次擴建，目前總共有6條線，約2000km長一、日本新干線日本是最早建設高鐵的國家。日本新干線于日本高速鐵路客運站的內部功能從內部功能看，日本高速鐵路客運站都是多種功能、高度復合的綜合性建筑體，發揮著綜合效益

功能高度復合的客運站可以帶來大量的人流，為商業的繁榮創造了條件，同時交織匯集的公共交通網絡又使得人流的到達與疏散快捷而便利由于日本有非常多的私家車，因此客運站在設計上對靜態的停車空間給予了充分的重視，大型立體化停車庫成為客運站本身重要的附屬設施東京火車站日本東京火車站是一座有著90年歷史的老建筑，雖然沒有太多的大型商業空間，但也可以發現一些小型的高品位的畫廊、咖啡座、商業零售店。日本高速鐵路客運站的內部功能從內部功能看，日本高速鐵路客運日本高速鐵路客運站的地下空間例：以東京火車站附近的八重洲地下街為例，總面積為7.3萬平方米，分上、中、下三層，上層是由250多家商店組成的商業街，中層是可容納520部汽車的停車場，底層是供電、通風等技術設備室。在以東京火車站為中心的幾百米范圍內，多條地鐵線的多個站點通過地下步行通道網互相連通，形成了豐富的地下商業空間，可以滿足人們的購物、住宿、餐飲、娛樂等一切生活需要。通過地下步行通道還可以進入周邊的寫字樓或商場，從而在地下空間里將市中心密集的人流有效地疏散。日本的高速鐵路客運站非常注重對客運站地下空間的綜合利用

第一，盡量形成一體化的、復合的地下空間網絡；第二，在公共地下空間和沿街建筑物及廣場等地進行立體化的連接設計；第三，設法營造開敞的空間，并盡可能將自然光引入地下日本高速鐵路客運站的地下空間例：以東京火車站附近的八重洲地下普遍規律是，以客運站為核心，逐步形成一個集交通樞紐、商業服務、娛樂休閑于一體的城市綜合中心，從而在景觀上成為城市重要的地標。日本高速鐵路客運站周邊用地開發具有兩個顯著特點2.高強度的商業開發僅密集在一定區域內，通常是距離軌道交通換乘站點400米-500米、步行可達范圍內。這種緊湊型的土地利用模式，最大限度地將人流、信息流、資金流和物流集中在一定區域1.客運站周邊以商業及辦公用途為絕對主導，土地價值發揮到最高，充分利用了火車站地區交通可達性程度較高的優勢緊湊、高強度的商業開發模式對于城市基礎設施的全面利用、土地資源的節約、商業的規模式發展客觀上是十分有效的，避免了蔓延無序的發展狀況，同時很好地塑造了城市景觀。日本高鐵客運站周邊用地開發模式日本高速鐵路客運站周邊用地開發具有兩個顯著特點2.1.緊湊、

高鐵物業的客戶來源城市內各類商務活動所衍生出的零售、餐飲、酒店、休閑娛樂等配套功能的需求外地游客城市內居民并不十分依賴大城市資源的中小企業，出于成本考慮搬遷至小城市與大城市有較多業務往來的企業以客運站人流為服務對象的企業，比如旅行社、租車服務、物流、展會咨詢等行業的企業大型跨國、跨省集團的總部、分公司搬遷以城市內客戶為主，特別是在客運站、客運站周邊寫字樓內工作的人群異地投資置業者探親、旅游性質的置業者異地客戶首次置業的較少寫字樓商業商務居住高鐵物業的客戶來源城市內各類商務活動所衍生出的零售、餐京都火車站—概況日本京都火車站除了高速鐵路、火車，還承擔了地鐵站的功能，同時也包含了百貨公司購物中心、大劇場、博物館、旅館及一座型立體車庫。內部設施極其豐富，餐飲、娛樂等生活功能吸引著各類人群。在其地下兩層是生鮮超市，車站空間更像是為商業提供的交通換乘配套。其容積率接近6，地下3層，地上飯店部分16層，百貨商店部分12層，高達60米。PORTA地下商業街京都劇場京都伊勢丹NHOTEL地鐵火車站S火車站入口京都火車站—概況日本京都火車站除了高速鐵路、京都火車站—項目功能京都火車站項目功能竣工時間1997年火車站和交通樞紐購物中心大型活動的聚會中心城市的大型開敞式露天舞臺古城全景的觀賞點城市休閑會友之地設計師日本原廣司設計事務所占地3.8萬平方米，總建筑面積23.8萬平方米；地下3層，地上16層

建筑體量京都火車站位于新干線上，在1997年，日本京都火車站建成了一幢現代化程度高、規模大、綜合功能強、服務門類齊全的建筑，是涵蓋車站、商業、酒店、會展等多功能的交通樞紐綜合體京都火車站—項目功能京都火車站項目功能竣工時間199京都火車站—東區京都劇場京都格蘭比亞飯店手冢治蟲紀念館

京都格蘭比亞飯店開業于1997年，是日本京都最高級的大飯店之一手冢治蟲紀念館是日本漫畫紀念館的先驅，在這里隨處可見鐵臂阿童木等漫畫紀念品

京都劇場是戲劇公演首選場所京都火車站東區由京都劇場、手冢治蟲紀念館、京都格蘭比亞飯店組成京都火車站—東區京都劇場京都格蘭比亞飯店手冢治蟲紀念京都火車站—西區&周邊

京都火車站西區由地下2層地上11層的伊勢丹百貨組成。伊勢丹是日本首屈一指的零售業集團，其經營內容涵蓋超市、餐飲、女裝、男裝、運動品牌、嬰兒用品、玩具、文具、室內裝飾、廚具、美容按摩、珠寶首飾、旅游紀念品等各個領域，可以滿足各類消費者的購物需求日本京都火車站周邊是發展商業的黃金地段，聚集了亞班迪、著名電器專賣店YodobashiCamera公司等一大批商業零售巨頭但由于京都市日本的古都，有很多歷史悠久的寺廟，目前的定位是旅游城市，所以除京都火車站周邊區域外，城市整體開發密度并不高京都火車站—西區&周邊京都火車站西區由地下2層地上京都火車站—建筑風格

京都火車站別具一格的建筑創新突破營造出現代火車站的想象空間和獨特感受京都火車站有著巨大而不對稱的玻璃穹頂，讓消費者置身于半開放式建筑中，減少了單調厭煩感，增加了建筑形態的想象空間位于高層的懸空走廊體現了現代技術與建筑想象的創新結合，也給消費者帶來了獨特的感受京都火車站—建筑風格京都火車站別具一格的建筑二、法國TGV1971年，法國政府批準修建TGV東南線，1976年10月正式開工，1981年，TGV在巴黎與里昂之間開通，1983年9月全線建成通車。TGV東南線的成功運營，證明高速鐵路是一種具有競爭力的現代交通工具。1989年和1990，法國又建成巴黎至勒芒、巴黎至圖爾的大西洋線1993年，法國第三條高速鐵路TGV北線開通運營。北線也稱北歐線，由巴黎經里爾，穿過英吉利海峽隧道通往倫敦，并與歐洲北部比利時的布魯塞爾、德國的科隆、荷蘭的阿姆斯特丹相連，是一條重要的國際通道。根據規劃，法國將在21世紀的頭10年內，把東南線延伸至馬賽，還要修建通向意大利和西班牙的南部歐洲線以及巴黎至德國斯特拉斯堡的東部歐洲線。法國TGV的發展史

二、法國TGV1971年，法國政府批準修建TGV東南法國里昂—概況巴黎至里昂的高速鐵路在1981年開通后，巴黎至里昂僅需2小時，帶來的主要功能提升是商務活動與旅游。商務乘客人數增加最多的是服務、貿易相關行業的旅客。整體商務旅行乘客增加了約56％，其中與服務、貿易相關的乘客人數暴漲了112％。巴黎的一些公司開始在里昂設立分部，同時里昂的商務活動也延伸到巴黎。因此，從1983年到1990年，里昂車站周邊地區的辦公面積從17.5萬平米增長到25.1萬平米，年均增長5.2%。高鐵的開通，最重要的是推進了里昂傳統產業的升級。速度帶來產業巨變，TGV通車前，里昂的傳統產業是絲織業和博覽會，而TGV通車后，里昂形成了絲織、化工、生命醫藥、汽車交通、物流、博覽會業六大產業。巴黎南特勒芒旺多姆里昂法國里昂—概況巴黎至里昂的高速鐵路在1981年開通后法國里昂—產業升級擁有從制造、分銷到設備采購的完整產業鏈，目前，羅納-阿爾卑斯地區占據了全法國汽車產量的17%，其中最為突出的是重型卡車和大巴的生產。里昂擁有歐洲最大的醫院群和獨一無二的設備，里昂還是眾多醫療集團的總部所在地，六十多個新興生物技術企業在近年相繼在里昂地區安家落戶。據了解，里昂將建立一個占地面積為3.3公頃的生物醫學生物園區。里昂是法國第一大化學工業研發基地。目前，法國在該領域的25%研發經費都投入到了羅納-阿爾卑斯地區。據介紹，該地區的環境和化學工業將朝清潔化工方向發展，里昂是南歐最重要的物流中心。里昂的三個火車站均位于歐洲高速列車網的中心位置，它們連接了從地中海地區到倫敦和布魯塞爾。此外，里昂擁有全法國最密集也是最完善的公路網。空運方面，里昂的國際機場可提供29條國內航線及47條國際航線通往國內外各地，汽車醫藥化工物流博覽會博覽會業和物流業整合了以上產業，使產業群更好發展物流里昂的絲織業從16世紀初開始發展，TGV開通后，巴黎、馬賽等地的絲織業遷移到里昂，同時實現產業升級，通過絲綢研究與設計，目前主要生產高級絲綢和航天用特種纖維，并促進了化學工業的進一步發展。絲織法國里昂—產業升級擁有從制造、分銷到設備采購的完整產法國里昂—三級功能圈核心區擴展區產業區半徑1公里內，高密度開發，用地開發類型主要是高速鐵路站周邊的商業及旅館服務業用地。半徑為1.2公里左右，為重點開發區，中高密度開發，用地開發類型主要是商業、商務、會展、研發、文化娛樂及居住等用地。半徑在2.5公里以上，為一般開發區，一般強度開發，主要是一些產業園及相關的基礎設施配套里昂高鐵站點周邊地區由近及遠分為三級功能圈：核心區、擴展區和產業區開發密度降低高中低法國里昂—三級功能圈核心區擴展區產業區半徑1公里內，法國里爾—概況

里爾是法國北部最重要的鐵路和交通樞紐。臨近比利時邊界，與圖爾寬、魯貝構成目前法國最大的城市聯合體。隨著法國高速鐵路網TGV向北部延伸，并連接至比利時首都布魯塞爾，特別是90年代英吉利海底隧道的開通，里爾的區位優勢越來越突出，所有的洲際列車均在里爾停靠，它已經成為聯系法國至英國、比利時、荷蘭、德國等西歐鄰國的重要交通樞紐。法國里爾—概況里爾是法國北部最重要的鐵路和交法國里爾—“歐洲里爾”在1993年巴黎至里爾高速鐵路的建成之前，里爾政府提出了興建“歐洲里爾工程”的計劃，并通過該項目的建成和TGV的通車，使里爾從一個傳統的工業城市成功的轉型為一個以商務辦公為主的城市。

“歐洲里爾工程”的基本設計構想是在老火車站與其北側將新建的TGV高鐵火車站之間，設計一個巨大的多層建筑裙房，將“歐洲里爾”的核心內容安置其中，其上設置酒店、辦公、住宅等高層塔式建筑。法國里爾—“歐洲里爾”在1993年巴黎至里爾高速

“歐洲里爾”周邊500m范圍內除了非常密集的商業、辦公設施外，還建設了綠地公園、集散廣場、會演中心等尺度適宜的公共空間

項目編號里爾歐洲火車站1里爾會演中心2里爾歐洲大廈3里爾銀行大廈4火車站商業中心5城市公園6住宅開發7二期用地8里爾老火車站9①②③④⑤⑥⑦⑦⑧⑨法國里爾—“歐洲里爾”“歐洲里爾”周邊500m范圍內除了非常密集的商業、辦公法國里爾—“歐洲里爾”第一圈層：輻射半徑約500米主要為高檔的商業辦公第二圈層：輻射半徑約1.5公里主要為集中的商業辦公及配套設施，以及休閑娛樂設施和市政配套設施第三圈層：輻射半徑約3公里主要為住宅開發及生活配套“歐洲里爾”項目幾乎集中了所有的城市功能，它的建立帶動了周邊商業、休閑娛樂業、酒店業的發展，以第三產業服務業為主，對于人流的匯集作用顯著商業娛樂綠地火車站商業住宅住宅辦公會展中心住宅法國里爾—“歐洲里爾”第一圈層：輻射半徑約500米第高鐵沿線城市房地產交易量和價格會隨著站區的建設得到很大的提升，特別是站區周邊區域上升明顯。截止2001年，“歐洲里爾”僅一期已經為里爾市提供了6500個就業崗位，已經達到了里爾市總人口的3%。隨著二期建設，今后還會增加。一期工程建造了十萬平方米的公建設施，6.6萬平方米的商業中心以及容納了63000間辦公室的兩座寫字樓大廈。工程二期共有超過15萬平方米建筑面積的辦公樓及商業配套，目前大部分已經建成。自1988年起區域人口增長逐漸加快，2008年區域發展趨于成熟，增長開始減速。項目區域機械人口增長情況項目開始動工一期完工二期開動外來務工為主少量產業及居住人群外來人口開始大規模涌入區域發展日趨成成熟，增長速度放緩1%4%6%8%6%0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%19851988199420002008法國里爾—“歐洲里爾”

“歐洲里爾”竣工后吸引了大量來自周邊城市的年輕人前來就業、置業高鐵沿線城市房地產交易量和價格會隨著站區的建設得到很大的提升法國里爾—城市轉型“歐洲里爾”大型城市新中心建設項目，是里爾從傳統工業城市向現代化綜合性區域中心城市轉型的重要舉措，它對于里爾發展第三產業、增加城市活力以及對周邊地區的吸引力起到極大地促進作用，同時也塑造了一個嶄新且富有個性的城市景觀形象。法國里爾—城市轉型“歐洲里爾”大型城市“高鐵新城項目”產品線說明可持續發展的城市級開發商——泛華集團2011年01月18日“高鐵新城項目”產品線說明可持續發展的城市級開發商2011年目錄二、高鐵對城市發展的影響分析三、項目開發運作思路四、泛華優勢及合作伙伴一、泛華集團和泛華基金公司簡介五、案例分析目錄二、高鐵對城市發展的影響分析三、項目開發運作思路四、泛華集團簡介和發展戰略泛華集團是原建設部直屬企業，是為探索城市建設和建筑業改革，并為實踐城市建設、工程總承包和建設項目全過程管理而設立的現代化企業。2009年泛華集團榮膺“中國城市建設60年十大貢獻企業”及“2009中國城市化進程十大典范企業”的榮譽稱號泛華成熟的城市發展創新模式已經在實踐中廣泛應用，現已在黑龍江海林市，吉林省遼源市，遼寧省鐵嶺市、河南漯河市、新鄉市、云南大理市、新疆吐魯番市等地成功實施，獲得當地政府高度贊揚。發展戰略：城市建設發展商建設領域系統服務商泛華集團簡介和發展戰略泛華集團是原建設部直屬企業，是為探索城泛華基金簡介和競爭優勢泛華基金是一家泛華集團發起成立的專業化私募股權基金管理機構，主要負責針對中國城市開發建設項目發起私募股權基金并負責募集,投資和日常運營管理,并作為泛華集團最重要的外部金融平臺全面參與泛華集團的優質城市開發建設項目。基金一期規模為50億元人民幣。主要投向于中國境內處于高速城市化進程中城市的土地整理、基礎設施建設、城市特許經營權及城市建設相關產業，幫助地方政府解決城市發展過程中存在的資金難題。泛華投資基金管理公司負責基金的募集工作，目前簽約金額約50億，已成功完成一期資金募集工作競爭優勢比開發商更加了解基金管理業務和投資者需求比混合型基金更專注于房地產行業泛華投資基金管理業務依托泛會集團是獨特的商業模式，在項目選擇和基金退出安排等方面優勢明顯基金結構設計可以避免利益沖突問題。60泛華基金簡介和競爭優勢泛華基金是一家泛華集團發起成立的專業化泛華人民幣基金概要基金名稱泛華城市發展建設基金（有限合伙）基金類型有限合伙制基金規模50億元人民幣基金存續期5+2年，設立期限為5年，基金管理人有權根據具體情況延長2年的存續期投資領域中國境內的處于高速城市化進程的城市的土地整理、基礎設施建設、城市特許經營權及城市建設相關產業的股權投資基金管理費基金總規模的2%/年利益分配基金投資人獲得投資收益部分的80%，基金管理人獲得投資收益部分的20%投資回報預計內部回報率超過25%，基金回報不低于5倍基金管理公司泛華投資基金管理有限公司基金托管銀行廣東發展銀行北京分行基金最低認繳出資1000萬元人民幣，可以500萬元的整數倍為單位遞增泛華人民幣基金概要基金名稱泛華城市發展建設基金（有限合伙）基目錄二、高鐵對城市發展的影響分析三、項目開發運作思路四、泛華優勢及合作伙伴一、泛華集團和泛華基金公司簡介五、案例分析目錄二、高鐵對城市發展的影響分析三、項目開發運作思路四、根據《中國中長期高速鐵路網發展規化》，到2015年，我國將建立省會城市及中大城市間的快速客運通道，建成“四縱四橫”鐵路快速通道以及三個城際快速客運系統，建設客運專線1.2萬km以上，構成我國高速鐵路的基本框架。屆時，中國將形成以北京為中心，到絕大部分省會城市的１小時至8小時交通圈。“四縱”客運專線北京—濟南—上海北京—秦皇島—沈陽—哈爾濱北京—武漢—廣州—深圳杭州—寧波—福州—深圳背景分析：中國迎來高鐵時代“四橫”客運專線徐州—鄭州—蘭州杭州—南昌—長沙青島—石家莊—太原南京—武漢—重慶—成都根據《中國中長期高速鐵路網發展規化》，到20高鐵車站的建立帶動周邊基礎設施的完善，吸引產業、人口的進入，會使車站周邊成為商務辦公、商業的中心，帶動車站片區成為城市的一個新區由于有大量乘客的流動，高鐵車站周邊會建立完善的、立體的交通體系，一般包括高速公路、地鐵、公交等交通設施，與城市中心有非常好的通達性。基礎設施產業高鐵主要服務于客運，它的開通及周邊配套設施的完善會使區域人口快速增長，周邊商務、商業等配套設施會提供大量第三產業的工作崗位。人口由于區域價值的提升，高鐵車站周邊的土地價值至少提高20%，房地產交易價格、交易量都會相應上漲，物業升值潛力大房地產10年左右的建設成熟發展期高鐵和周邊完善的基礎設施會吸引大量第三產業類企業的入駐，帶動相關商業、酒店和休閑娛樂設施的發展高鐵新城對城市發展影響的理論分析高鐵車站的建立帶動周邊基礎設施的完善，吸引產業、人口的進入，高鐵對城市發展影響的理論分析ROD理論空間發展理論

TOD理論“3個發展區”的結構模型高鐵對城市發展影響的理論分析ROD理論空間發展理論TOD空間發展理論國內外空間發展理論與經驗表明，樞紐地區應該是城市的新型功能混合區在現代公交系統支撐下，21世紀鐵路綜合交通樞紐應該是對全市開放的交通運輸和服務樞紐。隨著現代交通系統的轉型與發展，在新的交通換乘方式與空間組織理念下，站場周圍的環境優良，城市公共活動功能和便捷的交通集散方式相輔相成，和諧發展

火車站及其周邊地區不再是單一的交通集散空間，而是整合交通服務、商業、商務、文娛、會展、信息服務的城市新型功能混合區，并可以成為一種新型的社會文化經濟交流地高鐵對城市發展影響的理論分析空間發展理論國內外空間發展理論與經驗表明，樞紐地區應該是城“3個發展區”的結構模型圖3-1發展區與高速鐵路站點的相互關系（Schutz，1998）

第一圈層為核心地區，距離車站約5-10min距離，主要發展高等級的商務辦公功能，建筑密度和建筑高度都非常高第二圈層為影響地區，距離車站約10~15min距離，也主要集中商務辦公及配套功能，同時補充公共設施建設，建筑密度和高度相對較高

第三圈層為外圍的影響地區，會引起相應功能的變化，但整體影響不明顯高鐵對城市發展影響的理論分析“3個發展區”的結構模型圖3-1發展區與高速鐵路站點的相TOD理論圖3-2基于TOD的區域發展模型TOD(Transit-Oriented-Development)是“以公共交通為導向”的開發模式，他強調的是一種以公共交通為中樞、綜合發展的步行化城區。其中公共交通主要是地鐵、輕軌等軌道交通及巴士干線，然后以公交站點為中心、以400～800m(5—10分鐘步行路程)為半徑建立集工作、商業、文化、教育、居住等為一體的城區，各個城市組團間緊湊型開發的有機協調模式。高鐵對城市發展影響的理論分析TOD理論圖3-2基于TOD的區域發展模型TOD(Tra

核心區：交通樞紐、商業、商務、貿易、辦公設施等城市公共設施布置在核心區域，服務半徑在800m范圍以內

拓展區：居住和公共服務用地相混合，同時對外與對內服務，服務半徑為1500m左右

影響區：半徑1500m以外的區域，布置對外服務功能以及為主體功能配套的功能依據TOD理論，樞紐地區周邊應以綜合交通樞紐為核心，混合各種功能，呈圈層布局結構。高鐵對城市發展影響的理論分析核心區：交通樞紐、商業、商務、貿易、辦公設施等城市公共設施開發強度隨著圈層向外逐漸減小擁有適合步行的安全便捷的環境，核心建筑都應設置在步行可達的公交站點范圍內采用地上地下一體化的網絡式城市開發模式TOD理論規劃樞紐周邊地區的原則強調混合用地和建筑的綜合功能，包括商務、商業、公共服務居住、娛樂的混合依托于交通樞紐及地鐵、輕軌站點的高強度、緊湊、圈層式的城市布局高鐵對城市發展影響的理論分析開發強度隨著圈層向外逐漸減小擁有適合步行的安全便捷的環境，核與TOD模式相比，我國高鐵建設的城市化ROD（RailOrientedDevelopment）模式是以高鐵樞紐及與之發生關聯的城市交通樞紐帶動城市邊緣地區的高密度開發模式與TOD模式相似，ROD模式同樣強調在區域層面上組織緊湊的、有公交系統支撐的城鎮發展模式，在樞紐站點周圍適于步行的范圍內布置混合性質的用地，并提供多種價格、密度的居住類型和多元的商業模式，可以引導城市的集約化發展，節約土地和能源ROD理論第三圈層第二圈層核心圈客運樞紐本身以及其周邊的換乘設施，并伴隨有一些必要的零售商業、餐飲、咨詢等，主要為乘客服務辦公、酒店、金融、會展、信息咨詢、商業等功能，直接服務于城市間的商務交流與合作偏向于城市生活，在商業、娛樂之外，可搭配一些居住與無污染工業，以保證城市地區的人氣。高鐵對城市發展影響的理論分析與TOD模式相比，我國高鐵建設的城市化ROD（RailO高鐵對發達國家城市發展的影響對城市經濟的影響加速構建核心城市經濟圈速度的提高，時間的縮短，核心城市之間密切的聯系對于城市、國家的發展具有巨大的推動作用，相隔較近的幾個大城市迅速發展，日趨擴大必將形成產業相互依靠的經濟圈，高速鐵路的到來更是加速了這一進程城市之間結構的調整日本東海道新干線連接著日本的三大都市圈，新干線開通后，都市圈之間的人口和資本流動更加便捷。由于名古屋都市圈的吸引力要弱于東京和大阪都市圈，略呈現衰退趨勢，而東京和大阪等城市的實力更為突出減小地域間的貧富差距加速資源的配置、信息技術交流、均衡經濟發展，有利于縮小發達地區與落后地區之間經濟差距。1982年后，日本全面進行高速鐵路由東向西建設后，明顯出現了東部地區的產業向中西部發展的趨勢加快城市產業經濟的發展以美國弗羅里達州為例，高速鐵路在規劃和建設的8年多時間里，創造了7.8萬個全職崗位以及2.8億美元的工資收入，在接下來的39年多時間的運營和再投資，創造17.5萬個全職崗位和6.04億美元的工資收入調整產業結構1975年新干線從大阪進一步延伸到九州后，其沿線地帶的工業布局迅速發生變化，汽車、機電、家用電器等加工產業和集成電路等尖端產業逐步取代了傳統的鋼鐵、石化等產業，促進了日本產業結構的調整高鐵對發達國家城市發展的影響對城市經濟的影響加速構建核心城高鐵對發達國家城市發展的影響大大緩解城市環境問題高速鐵路的發展，因可以實現電氣化，排放出的廢氣物相比汽車、普通火車極少，大大緩解城市環境問題，改善了生態環境節點式帶狀經濟區高速鐵路的發展，必將在沿線主要城市設置站點，形成磁鐵效應，物質資源、人力資源均有向其涌動的趨勢，城市結構也將出現帶狀發展趨勢，從而形成高速鐵路沿線的節點式帶狀經濟區加速形成大城市連綿帶高速鐵路穿越大型城市，將沿線路加速城市范圍的擴大，相近的兩個城市之間的時間距離縮短，物理距離也將拉近，進而沿線的大城市共同形成大城市連綿帶對空間結構的影響對城市環境的影響高鐵對發達國家城市發展的影響大大緩解城市環境問題高速鐵路的有利于加強京津唐環渤海經濟圈和滬寧杭長江三角洲經濟圈的信息技術交流、資源交換促進京津冀都市圈、長江三角洲的“一小時”經濟圈建設，形成城市連綿區，促進經濟長足發展促進東部城市的物質資源向西部轉移，有利于減小中西部城市之間的發展不平衡現象帶動鐵路沿線城市的發展，同時整合旅游資源1243高速鐵路對中國城市發展的影響

2006年十一五期間，京滬高速鐵路立項，標志著中國大范圍建設高速鐵路時代的來臨不同城市之間迅速到達，節省時間，全面提高效率，有助于提高國家綜合城市建設發展能力，加速后工業化時代的進程，對城市之間的發展不平衡也將會產生巨大的調控作用以京滬高速鐵路為例，分析高速鐵路對中國城市發展的影響但是這樣的作用，必須經過漫漫長路的孕育，才能逐步得以顯現，不可操之過急京滬高鐵有利于加強京津唐環渤海經濟圈和滬寧杭長江三角洲經濟圈的信息技目錄二、高鐵對城市發展的影響分析三、項目開發運作思路四、泛華優勢及合作伙伴一、泛華集團和泛華基金公司簡介五、案例分析目錄二、高鐵對城市發展的影響分析三、項目開發運作思路四、

建設高鐵新城是一個巨系統，需要樹立具有系統功能導向型的建設發展觀，通過制度安排和規劃引導控制，針對城市的資源稟賦和城市的競爭力，形成和諧的“投入－－產出”模式。比較優勢差異性競爭熱土現象洼地效應后發優勢城市經濟體制度效率與主體活力聚集、輻射、綜合服務城市規劃控制引導城市要素－－人口、產業。。。資源聚集城市競爭力城市競爭力＝資源X資源配置能力高鐵新城開發運作思路建設高鐵新城是一個巨系統，需要樹立具有系統功能導制度創新金融創新規劃先行控制引導城市化產業＋生態＋新城和諧城市供給標準需求城市規劃系統集成城市投融資體系完善實施路徑實施路徑城市可持續發展發現需求創造需求高鐵新城發展創新路徑——以系統的規劃展示城市未來并發現、創造城市需求，引領城市產業發展，以產業發展拉動金融創新，最終促進城市價值提升，實現和諧城市價值。高鐵新城開發運作思路制度創新金融創新規劃先行控制引導城市化產業＋生態＋新城和城市規劃體系城市投融資城市開發建設城市價值城市戰略規劃城市產業規劃城市空間規劃城市土地規劃城市環境規劃重大項目規劃。。。投融資項目主體重大項目孵化特許經營權政府資源信用增級。。。城市開發時序基礎設施建設產業項目建設PPP模式城市功能建設。。。宜居宜業生態新城城市功能齊全產業集聚空間布局合理資源配置高效可持續成長規劃城市信用城市效率城市功能城市高鐵新城價值實現路徑——針對高鐵城市開發建設進行系統的開發建設時序管理，把建設項目納入城市發展體系并進行全壽命周期管理的開發、建設、運營。高鐵新城開發運作思路城市規劃體系城市投融資城市開發建設城市價值城市戰略規劃投融資城市系統規劃集成戰略規劃（基礎、中心、前提）產業規劃與招商規劃（市場行為落實）土地規劃與城市空間規劃（建立城市空間平臺）微調土地規劃招商落實，確認項目指導產業及招商規劃指導城市用地規劃提前參與提出建議根據區位交通特點用地條件提出建議城市規劃系統集成——站在城市發展的角度為高鐵新城提供系統的策劃規劃，通過對城市資源稟賦、國際城市競爭態勢的研究，系統解決高鐵新城發展戰略定位、產業發展及選擇、城市資源利用的問題。高鐵新城開發運作思路城市系統規劃集成戰略規劃產業規劃與招商規劃土地規劃與城市空間

創新

產業價值鏈附加價值創新研發

技術升級

提升技術層次

邁向創新研發

開展全球運營

提高附加值

物流

總裝

裝配

設計

研發

關鍵零部件生產

制造

營銷

品牌

微笑曲線——附加價值曲線產業定位加工制造園區中央商務區中央商務區全球運營

高鐵新城開發運作思路創新產業附創新研發技術升級提升技術層次邁向創新研城市品牌產業發展的過程，也是推動高鐵新城發展的過程項目引進形成產業集群城市發展企業資源政府資源城市名片樹立投資環境優化機械制造基地紡織工業基地產業品牌文化特色旅游生態工業總部經濟集聚區綜合競爭力提升產業體系初建產品品牌品牌平臺規劃設計投資建設市場推廣營銷招商管理食品制造業基地橡膠工業基地物流、金融、貿易、培訓、中介等生產性服務業中心規劃為綱，戰略規劃、產業規劃、空間規劃、投融資規劃等系統整合基礎設施建設先行，以建設耦合城市發展需求，并促進產業體系形成建材工業基地木材加工基地高鐵新城開發運作思路城市品牌產業發展的過程，也是推動高鐵新城發展的過程項目引進形城市發展商和系統服務商地產開發住宅、購物中心城市綜合體產業生態新城（ICBD）

一級開發BT（EPC）城市咨詢金融服務投資建設模塊化標準化流程化知識管理系統化戰略規劃產業規劃空間規劃重大項目規劃投融資規劃資產管理運營服務高鐵新城開發運作思路---泛華業務品種城市發展商和系統服務商地產開發住宅、購物中心產業生態戰略規劃產業規劃空間規劃重大項目規劃投融資規劃城市投資公司土地整理、一級開發城市基礎設施建設住宅、購物中心、城市綜合體資產運營、管理政府泛華集團/泛華基金產權關系一級開發BT（EPC）開發城市規劃體系創新委托并審批金融體系創新地產開發產業生態新城高鐵新城開發運作思路---泛華業務模式戰略規劃城市投資公司土地整理、一級開發住宅、購物中心、城市綜戰略規劃產業規劃空間規劃重大項目規劃投融資規劃城市投資公司土地整理、一級開發城市基礎設施建設住宅、購物中心、城市綜合體資產運營、管理政府泛華集團/泛華基金一級開發BT（EPC）開發城市規劃體系創新審批金融體系創新地產開發產業生態新城投融資特許權注入及投融資高鐵新城開發運作思路---泛華業務模式戰略規劃城市投資公司土地整理、一級開發住宅、購物中心、城市綜系統規劃城市系統運營城市

城市定位、發展方向；產業選擇、項目孵化；空間優化、機制創新；開發性金融基礎設施建設；人口集聚；產業培育；土地升值；商業性金融產能升級；人口消費能級；宜居宜業生態城市；發現并創造需求一次需求解決二次需求解決城市投資概念樹立城市水平開發城市垂直開發高鐵新城開發運作思路---泛華業務模式系統規劃城市系統運營城市城市定位、發展方向；開發性金融

注重高鐵車站及周邊的規劃的整體性對高速鐵路客運站周邊整體、地上、地下全盤開發，避免前期開發無序，參差不齊，造成后期建筑的連通性、布局及交通、地下設施難以協調問題區域內多功能的綜合開發與整合作為新城區開發，城市的活力與可持續發展是需要著重考慮的。除了重視經營性功能開發，同時也要強化交通功能的疏導性，生態功能的自然融合以及景觀商務休閑功能的補充，實現城市生活的多樣化注重開發的階段性和長期性高鐵樞紐的建設是一個長期而耗資巨大的項目，在以政府開發為主的基礎上，應適當考慮引進其他的投資與融資渠道從市場消化的角度出發，分期開發不僅能幫助投資的階段性回收，同時能根據市場的反應及時調整供應量與供應業態，從而降低風險高速鐵路的強輻射范圍高速鐵路服務對象的特點決定了其對地區發展的帶動作用，但要注意其輻射的范圍、強度。高速鐵路最有競爭力的距離約為500-600km最佳的時間車程時間范圍是2小時以內，2小時正好是商務活動當天往返最合適的時間開發過程中的需要注意的問題由于“高鐵物業”的開發尚處于探索和發展的階段，需要注重實際的操作策略注重高鐵車站及周邊的規劃的整體性區域內多功能的綜合開發與目錄二、高鐵對城市發展的影響分析三、項目開發運作思路四、泛華優勢及合作伙伴一、泛華集團和泛華基金公司簡介五、案例分析目錄二、高鐵對城市發展的影響分析三、項目開發運作思路四、特許從業資格優勢咨詢工程招標代理甲級工程造價咨詢甲級市政公用工程咨詢甲級勘察巖土工程甲級工程測量甲級設計建筑工程設計甲級建筑裝飾設計專項甲級建筑智能化系統工程設計專項甲級市政公用行業（燃氣、地鐵輕軌除外）設計甲級監理房屋建筑工程監理甲級市政公用工程（不含燃氣）監理甲級公路工程監理甲級施工房屋建筑工程施工總承包一級市政公用工程施工總承包一級地基與基礎工程專業承包一級土石方工程建筑裝修裝飾工程專業承包一級鋼結構工程專業承包一級機電設備安裝工程專業承包一級體育場地設施工程專業承包一級消防設施工程專業承包一級防腐保溫工程專業承包一級建筑智能化工程其他對外承包工程經營資格證書（商務部）泛華擁有國家建設部、國家發改委、國家商務部等頒發的30余項高等級資質建筑咨詢甲級生態建設和環境工程咨詢甲級城市規劃咨詢甲級城市規劃編制乙級特許從業資格優勢咨詢工程招標代理甲級工程造價市政公用工程

泛華集團擁有員工4000多人，技術管理人員3120人，占總人數的80％。中高級技術職稱人員1617人。平臺優勢:人力資源優勢國家發改委中國產業發展促進會城市建設與房地產專業委員會國家建設部建筑工程技術專家委員會中國勘察設計行業協會專家委員會國家人才交流中心建設培訓辦公室國家人才流動中心建設工作站中國建筑企業經營管理委員會北京大學、清華大學、天津大學、哈爾濱工業大學等研究生實習基地

大量的人才儲備和高等級的專家，為集團投資、開發、建設及運營城市建設項目提供了有力保障。泛華集團擁有員工4000多人，技術管理人員3120人，占總住房和城鄉建設部國土資源部聯合國人居署中央黨校中國社會科學研究院國務院發展研究中心中國環保協會國家行政學院美國規劃協會PA咨詢集團中國產業發展促進會王志綱工作室北京大學對外貿易經濟大學中央財經大學…國家開發銀行中國進出口銀行中國工商銀行中國建設銀行中國農業銀行浦東發展銀行中國民生銀行山西信托中誠信托平安信托太平洋證券中國基建投資有限公司廣東順德民營企業投資會…麥當勞沃爾瑪家樂福百安居家得寶特易購永旺樂天東橫酒店星美院線屈臣氏雅高寶盛道吉星巴克東方家園…政府及研究機構：金融機構：商業企業：集團的合作伙伴住房和城鄉建設部

集團與國家開發銀行戰略合作協議集團與國家開發銀行戰略合作協議目錄二、高鐵對城市發展的影響分析三、項目開發運作思路四、泛華優勢及合作伙伴一、泛華集團和泛華基金公司簡介五、案例分析目錄二、高鐵對城市發展的影響分析三、項目開發運作思路四、一、日本新干線日本是最早建設高鐵的國家。日本新干線于1964年開始建設，并在10月1日東海道新干線正式開通營業，投入運營后，高速列車的客運市場占有份額迅速上升，每天平均運送旅客36萬人次，年運輸量達1.2億人次使包括東京、橫濱、名古屋、大阪等大城市在內的東海道地區，原本旅客運輸十分緊張的狀況一下得到了緩和，也取得了預期的經濟效益隨后，日本分別在1975年、1987年和1998年對其高速鐵路進行了3次擴建，目前總共有6條線，約2000km長一、日本新干線日本是最早建設高鐵的國家。日本新干線于日本高速鐵路客運站的內部功能從內部功能看，日本高速鐵路客運站都是多種功能、高度復合的綜合性建筑體，發揮著綜合效益

功能高度復合的客運站可以帶來大量的人流，為商業的繁榮創造了條件，同時交織匯集的公共交通網絡又使得人流的到達與疏散快捷而便利由于日本有非常多的私家車，因此客運站在設計上對靜態的停車空間給予了充分的重視，大型立體化停車庫成為客運站本身重要的附屬設施東京火車站日本東京火車站是一座有著90年歷史的老建筑，雖然沒有太多的大型商業空間，但也可以發現一些小型的高品位的畫廊、咖啡座、商業零售店。日本高速鐵路客運站的內部功能從內部功能看，日本高速鐵路客運日本高速鐵路客運站的地下空間例：以東京火車站附近的八重洲地下街為例，總面積為7.3萬平方米，分上、中、下三層，上層是由250多家商店組成的商業街，中層是可容納520部汽車的停車場，底層是供電、通風等技術設備室。在以東京火車站為中心的幾百米范圍內，多條地鐵線的多個站點通過地下步行通道網互相連通，形成了豐富的地下商業空間，可以滿足人們的購物、住宿、餐飲、娛樂等一切生活需要。通過地下步行通道還可以進入周邊的寫字樓或商場，從而在地下空間里將市中心密集的人流有效地疏散。日本的高速鐵路客運站非常注重對客運站地下空間的綜合利用

第一，盡量形成一體化的、復合的地下空間網絡；第二，在公共地下空間和沿街建筑物及廣場等地進行立體化的連接設計；第三，設法營造開敞的空間，并盡可能將自然光引入地下日本高速鐵路客運站的地下空間例：以東京火車站附近的八重洲地下普遍規律是，以客運站為核心，逐步形成一個集交通樞紐、商業服務、娛樂休閑于一體的城市綜合中心，從而在景觀上成為城市重要的地標。日本高速鐵路客運站周邊用地開發具有兩個顯著特點2.高強度的商業開發僅密集在一定區域內，通常是距離軌道交通換乘站點400米-500米、步行可達范圍內。這種緊湊型的土地利用模式，最大限度地將人流、信息流、資金流和物流集中在一定區域1.客運站周邊以商業及辦公用途為絕對主導，土地價值發揮到最高，充分利用了火車站地區交通可達性程度較高的優勢緊湊、高強度的商業開發模式對于城市基礎設施的全面利用、土地資源的節約、商業的規模式發展客觀上是十分有效的，避免了蔓延無序的發展狀況，同時很好地塑造了城市景觀。日本高鐵客運站周邊用地開發模式日本高速鐵路客運站周邊用地開發具有兩個顯著特點2.1.緊湊、

高鐵物業的客戶來源城市內各類商務活動所衍生出的零售、餐飲、酒店、休閑娛樂等配套功能的需求外地游客城市內居民并不十分依賴大城市資源的中小企業，出于成本考慮搬遷至小城市與大城市有較多業務往來的企業以客運站人流為服務對象的企業，比如旅行社、租車服務、物流、展會咨詢等行業的企業大型跨國、跨省集團的總部、分公司搬遷以城市內客戶為主，特別是在客運站、客運站周邊寫字樓內工作的人群異地投資置業者探親、旅游性質的置業者異地客戶首次置業的較少寫字樓商業商務居住高鐵物業的客戶來源城市內各類商務活動所衍生出的零售、餐京都火車站—概況日本京都火車站除了高速鐵路、火車，還承擔了地鐵站的功能，同時也包含了百貨公司購物中心、大劇場、博物館、旅館及一座型立體車庫。