房地產評估

Realestateevaluation

2009年8月會計學院：王景升1第2章房地產評估的基本理論2.1房地產價值與價格2.2房地產價值的影響因素

2.3房地產評估的原則2學習目標本章學習目標是使學生掌握房地產價格形成的基本理論、主要影響因素和評估時應遵循的基本原則。32.1房地產價值與價格2.1.1房地產價值與價格的含義1）房地產價值房地產價值是專業人士根據特定的價值定義在特定的時間內對房地產價值的估計值。房地產價值屬于交換價值范疇42.1房地產價值與價格2.1.1房地產價值與價格的含義2）房地產價格房地產價格是一個歷史數據或事實，是特定的交易行為中特定的買方和賣方對于房地產實際支付或收到的貨幣數額。52.1房地產價值與價格2.1.2房地產價值形成理論1）勞動價值論62.1價值與價格代表人物:大衛·李嘉圖、馬克思，其主要內容：資產的價值由勞動所決定，即由生產該資產的社會必要勞動時間所決定，勞動是形成價值的決定因素。生產某項資產的社會必要勞動時間會隨著社會技術水平的進步和勞動條件的改善，以及勞動者技能的提高而不斷變化，表現出下降趨勢。72.1價值與價格2.1.1價值構成理論1）勞動價值論2）效用價值論82.1價值與價格代表人物:門格爾、杰文斯、瓦爾拉斯，其基本思想：資產的價值由資產為其占有者帶來的效用所決定，效用越大，資產的價值就越高。對資產占有者來說，效用意味著收益，收益決定著資產的價值，收益越高，資產的價值越大。92.1價值與價格2.1.1價值構成理論1）勞動價值論2）效用價值論3）新古典經濟學派價值論102.1價值值與價格代表人物:馬馬歇爾，該理理論是將前兩兩種價值理論論結合起來，，以亞當·斯斯米的自由放放任經濟理論論為基礎建立立的價值學說說。其基本要要點：商品或資產的的價值來源于于生產（成本本）和消費（（效用）兩個個方面。生產（成本））決定著商品品或資產的供供給，消費（（效用或收益益）決定著商商品或資產的的需求。市場經濟條件件下，商品或或資產的價格格由供給和需需求雙方共同同決定。112.1價值值與價格2.1.3均均衡價格與市市場價格均衡是一種沒沒有變動趨勢勢的情況。均衡情況下房房地產供給者者所愿意供給給的房地產總總量與購買者者所愿意需求求的總量正好好相等。122.1價價值值與與價價格格2.1.3均均衡衡價價格格與與市市場場價價格格一個個均均衡衡價價格格就就是是使使供供求求處處于于均均衡衡狀狀態態的的價價格格，，它它也也是是一一個個能能保保持持下下去去的的價價格格。。132.1價價值值與與價價格格2.1.3均均衡衡價價格格與與市市場場價價格格如圖圖2——1所所示示，，總總供供給給曲曲線線S和和總總需需求求曲曲線線D的的交交點點為為供供求求均均衡衡點點。。這這時時對對應應的的價價格格P0，稱稱為為均均衡衡價價格格，，所所對對應應的的需需求求量量或或供供給給量量Q0，稱稱為為均均衡衡數數量量。。14DS價格0Q0P0P2P1圖2——1供供給給與與需需求求的的均均衡衡DS價格0Q0P0P2P1DS價格0Q0P0P2P1DS價格0Q0P0P2P1152.1價價值值與與價價格格2.1.3價價格格與與成成本本1））主主要要成成本本類類型型（1））會會計計成成本本與與評評估估成成本本（2））個個別別成成本本與與社社會會成成本本162.1價價值值與與價價格格2.1.3價價格格與與成成本本1））主主要要成成本本類類型型（4））歷歷史史成成本本與與重重置置成成本本（3））客客觀觀成成本本與與實實際際成成本本172.1價價值值與與價價格格2.1.3價價格格與與成成本本2））成成本本在在價價格格形形成成中中的的作作用用（1））成成本本通通過過價價格格實實現現進進行行補補償償（2））成成本本是是價價格格的的最最低低界界限限182.2房房地地產產價價值值的的影影響響因因素素2.2.1社社會會因因素素1））社社會會治治安安狀狀況況2））人人口口狀狀況況3））城城市市化化水水平平192.2房房地地產產價價值值的的影影響響因因素素2.2.2經經濟濟因因素素1））經經濟濟發發展展水水平平2））物物價價水水平平3））居居民民收收入入水水平平202.2房房地地產產價價值值的的影影響響因因素素2.2.2經經濟濟因因素素4））房房地地產產投投機機狀狀況況5））世世界界經經濟濟狀狀況況6））國國際際競競爭爭狀狀況況212.2房房地地產產價價值值的的影影響響因因素素2.2.3政政治治因因素素1））政政治治安安定定狀狀況況2））房房地地產產制制度度3））房房地地產產政政策策和和法法規規222.2房房地地產產價價值值的的影影響響因因素素2.2.3政政治治因因素素4））政政治治安安定定狀狀況況5））房房地地產產制制度度232.2房房地地產產價價值值的的影影響響因因素素2.2.4環環境境因因素素1））聲覺覺環環境境2））大大氣氣環環境境3））水文文環環境境242.2房房地地產產價價值值的的影影響響因因素素2.2.4環環境境因因素素4））視覺覺環環境境5））衛衛生生環環境境252.2房房地地產產價價值值的的影影響響因因素素除上上述述影影響響因因素素外外，，還還有有房房地地產產自自身身因因素素、、心心理理因因素素和和其其他他因因素素等等。。262.3房房地地產產評評估估的的原原則則2.3.1預預期期原原則則根據據房房地地產產未未來來的的預預期期指指標標（（如如收收益益等等）），，判判定定房房地地產產現現實實狀狀況況（（如如價價值值等等））。。272.3房房地地產產評評估估的的原原則則2.3.2變變動動原原則則影響響房房地地產產價價格格的的因因素素是是經經常常變變動動的的，，所所以以房房地地產產的的價價格格會會伴伴隨隨著著價價格格形形成成因因素素的的變變化化而而不不斷斷變變動動。。對房房地地產產價價格格變變動動的的把把握握是是否否恰恰當當，，在在很很大大程程度度上上直直接接關關系系到到對對評評估估方方法法基基本本原原理理的的理理解解和和評評估估結結果果能能否否客客觀觀、、準準確確地地反反映映評評估估對對象象的的市市場場價價值值。。282.3房房地地產產評評估估的的原原則則2.3.3供供求求原原則則房地地產產的的價價格格最最終終是是由由市市場場上上的的房房地地產產的的供供給給和和需需求求狀狀況況決決定定的的。。房地地產產評評估估中中，，一一定定要要充充分分注注意意房房地地產產市市場場特特別別是是土土地地市市場場的的這這種種特特殊殊供供求求關關系系及及其其發發展展趨趨勢勢。。292.3房房地地產產評評估估的的原原則則2.3.4替代代原原則則在市市場場上上，，往往往往會會存存在在使使用用價價值值和和質質量量相相同同的的商商品品，，由由于于它它們們的的效效用用相相近近，，在在對對消消費費者者消消費費需需要要滿滿足足方方面面也也存存在在相相互互替替代代性性，，在在競競爭爭規規律律的的作作用用下下，，在在同同一一市市場場上上，，它它們們的的價價格格會會趨趨向向一一致致，，效效用用有有差差異異的的商商品品也也會會形形成成相相對對穩穩定定的的比比價價關關系系。。302.3房地地產評估的原原則2.3.4替代原則房地產評估中中，委估房地地產的價格可可以通過對市市場上地域相相近、類型相相似、用途相相同的交易實實例價格進行行比較修正后后估定。312.3房地地產評估的原原則2.3.5競競爭原則對于市場的供供給和需求雙雙方來說，每每一方都有多多個主體，各各方主體之間間為銷售商品品或購買商品品在市場上展展開競爭，價價格是由競爭爭最后確定的的。因此，競競爭方式及其其程度等對商商品的價格形形成有著較大大的影響。322.3房地地產評估的原原則2.3.5競競爭原則房地產供給市市場是非完全全競爭市場，，房地產的需需求市場的競競爭相對激烈烈，通過需求求者之間的競競爭，會使市市場價格逐漸漸上升，最終終達到均衡價價格。332.3房地地產評估的原原則2.3.6貢獻原則房地產的某一一部分對整體體（如收益））的貢獻程度度，會對整體體房地產的價價值產生影響響。342.3房地地產評估的原原則2.3.7均衡原則以房地產內部部構成要素的的組合是否均均衡，來判定定房地產是否否處于最高最最佳使用狀態態。352.3房地地產評估的原原則2.3.8效用原則能給消費者帶帶來較高效用用的房地產其其價值也高，，相同效用的的房地產其價價值也相同，，房地產的價價值與其所能能帶來的效用用成正比。362.3房地地產評估的原原則2.3.9機機會成本原原則房地產評估應應選擇其機會會成本最小的的使用方式，，也就是選擇擇其最高最佳佳的使用方式式作為其評估估時點的狀態態。372.3房地地產評估的原原則2.3.10