......高層住宅物業(yè)管理方案隨著城市化的不斷發(fā)展和土地使用的現(xiàn)實情況,高層住宅逐漸成相匹配的高層住宅物業(yè)管理尤為必要。一、高層住宅物業(yè)管理的特點和難點：1、高層住宅建筑高度大、層數(shù)多、居住人口稠密，要管理好高層住宅，確保各部分正常運作，保證高層住宅和樓居民的生命、財產(chǎn)安全，物業(yè)管理任務(wù)較為艱巨。2、高層住宅設(shè)備多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、管理起點高，對物業(yè)管理隊伍的素質(zhì)要求較高。在實際物業(yè)管理中，必須要運用先進的管理手段、方法，對高層住宅各系統(tǒng)進行維護、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正收取的物業(yè)管理費也高。二、高層住宅物業(yè)管理的原則：1、早期介入原則：提出便于日后物業(yè)管理的整改意見。2、統(tǒng)一管理原則：首先，整個高層住宅是一個整體，各系統(tǒng)都是為整體服務(wù)的，多頭管理勢必影響整體的正常運行；其次，多頭管理易造成職責(zé)不清，因此，高層住宅應(yīng)堅持統(tǒng)一的管理。3、收費合理原則。這一原則最通俗的說法便是物業(yè)管理的收費要與所提供的服務(wù)則。4、依法管理原則。物業(yè)管理須堅持依法辦事、信守合同、協(xié)議、按規(guī)章制度辦事的原則。5、經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益兼顧的原則。物業(yè)管理要通過科學(xué)的物業(yè)管理、良好的服務(wù)、優(yōu)美的環(huán)境、合理的收費，樹立自身的良好形象，增強知名度，贏得住戶的信任。6、公共服務(wù)、專項服務(wù)和特約服務(wù)并重的原則。大的方便。三、高層住宅物業(yè)管理的容：1、高層房屋建筑主體應(yīng)有的維修管理。物業(yè)管理應(yīng)定期掌握房2、高層住宅各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理。物業(yè)管理人員要經(jīng)常對供電、供水及排水、電梯、消防、公共照明等公用設(shè)施進行維護檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，保證設(shè)備完好的運行狀態(tài)。3場所的清潔和保潔工作，保持公共部位不被占用，垃圾日產(chǎn)日清。4、綠化管理。綠化人員應(yīng)對高層住宅周邊及部的花草樹木和景點進行養(yǎng)護和管理，為住戶創(chuàng)造優(yōu)美整潔舒適的高雅的環(huán)境。5、停車場、車輛及交通管理。物業(yè)管理人員要對住戶以及外來人員的車輛進行管理，保證停車場的車輛停放整齊、管理有序，保證車輛安全。6、消防及治安管理。保安人員對高層住宅及其圍進行全天候保安值勤，設(shè)立固定保安崗位和流動巡邏崗。確保住戶人身財產(chǎn)安全。監(jiān)控系統(tǒng)要保證24小時值班監(jiān)控。做好消防器材的維護，對違法違紀(jì)行為要及時處理。7、收費管理。要嚴(yán)格按照協(xié)議或合同當(dāng)?shù)匚飪r部門核定的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，及時、定期收取租金及管理費用，并接受住戶監(jiān)督。8、全方位服務(wù)。物業(yè)管理應(yīng)對住戶提供全方位、多層次、有效機車船票代辦、辦設(shè)儲蓄所等；委托性服務(wù)，如：代住戶訂送報刊、代訂牛奶、代住戶接送兒童、雇傭保姆等；經(jīng)營性服務(wù)，如：開設(shè)餐飲、娛樂場所、開設(shè)健身房等。并根據(jù)住戶需要，提供特約服務(wù)。四、高層住宅物業(yè)管理實際可行性操作：1、深度推行“人性化物業(yè)管理模式”關(guān)注不同層次的住戶需求；環(huán)境建設(shè)中人性化要素的融入；物業(yè)管理與服務(wù)中人文要素的植入；現(xiàn)代文明項目精神的塑造。簡而言之，就是在高層住宅物業(yè)管理、環(huán)境、空間各個層次和環(huán)節(jié)營造一種既相互信任、相互尊敬，又有明確的行為規(guī)則這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍。2、實施零距離“隱性物業(yè)管理與服務(wù)”模式所謂3、建立治安聯(lián)動快速反應(yīng)系統(tǒng)120全面防與重點防相結(jié)合，確保治安防萬無一失。五、高層住宅物業(yè)管理前期介入高層住宅物業(yè)管理前期介入期間工作計劃階 工作項目 工作要段整體合理布局工程主要設(shè)備的布局規(guī)劃 輔助設(shè)備的設(shè)設(shè)計階其它段安全 安全設(shè)備設(shè)施建設(shè)

具體事項/庫的布局設(shè)備間及各樓層開間布局綜合布線走向及接口位置公共照明及開間電氣容量預(yù)留樓宇自控實現(xiàn)方式公共配套設(shè)施場地的布局強電系統(tǒng)：配電室、發(fā)電機等的布置中控系統(tǒng)：消防、保安監(jiān)控、樓宇自控的設(shè)置/庫系統(tǒng)設(shè)置上下水管線位置預(yù)留寬帶網(wǎng)絡(luò)的設(shè)置及運營模式主要設(shè)備設(shè)施選型建設(shè)（如電梯等）公共配套設(shè)施場地的設(shè)計建議智能化系統(tǒng)設(shè)計建議對消防、保安監(jiān)控等智能化系統(tǒng)提出建議停車場/庫的規(guī)劃布局、計費系統(tǒng)及模式建議六、高層住宅日常性物業(yè)管理與服務(wù)停車場/庫的規(guī)劃布局、計費系統(tǒng)及模式建議日常性的物業(yè)管理與服務(wù)最能凸顯管理水平與服務(wù)品質(zhì)的一個工程服務(wù)等四個方面的常規(guī)日常服務(wù)分別體現(xiàn)相應(yīng)的高層物業(yè)管理模式。（一）安全管理安全工作是物業(yè)管理的一個重要方面。人們常說“安全第一邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的疇。2412424制系統(tǒng)；2、24小時固定安全護衛(wèi)崗設(shè)置；3、24小時流動巡邏崗設(shè)置；4、分片圍合管理與整體聯(lián)動的應(yīng)急反應(yīng)系統(tǒng)；5、智能化報警系統(tǒng)；6、出入身份識別設(shè)置。特點：A指導(dǎo)思想。不出事故，避免隱患，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績效大小的主要標(biāo)準(zhǔn)。B保安員，要樹立“服務(wù)第一、用戶至上”的思想，即要保持公安人員的警惕性，又要有服務(wù)人員的和顏悅色；即要堅持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。C一方面要不斷提高保安隊伍的素質(zhì)，另一方面要抓好保安設(shè)施的建設(shè)，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)。D等事件的防以及出現(xiàn)情況后的處理辦法，做到“事前預(yù)防、遇事主要任務(wù)：A、 固定崗工作。統(tǒng)一著裝，維持秩序，疏導(dǎo)交通車輛，應(yīng)注意防進出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發(fā)生；B、 安全巡邏。定時和不定時的對項目外各個部位進行巡視查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時進行解決；C、 停車場管理。疏導(dǎo)車輛出入，檢查停車證件，收取臨時停費，進行停車場消防和安全管理；相應(yīng)的治安防措施通過攝像頭發(fā)現(xiàn)項目有異?，F(xiàn)象時，將按下圖進行緊急處理（二）環(huán)境管理高層住宅物業(yè)管理養(yǎng)護是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。高質(zhì)量的環(huán)境養(yǎng)護為客戶提供整潔、舒適、賞心悅目的生活環(huán)境與工作環(huán)境。而且物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護物業(yè)的裝飾材料，延長物業(yè)再裝修翻新的周期，及經(jīng)濟又能保持物業(yè)美觀。針對高層住宅不同區(qū)域的環(huán)境清潔、綠化等項目提供無差別的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，努力營造一個舒適、整潔、明亮的項目環(huán)境，并切實做好以下幾項工作：1、主要任務(wù)：A負(fù)責(zé)高層住宅各個樓層和各部位公共用具， 使其達到標(biāo)的清潔要求；B、負(fù)責(zé)制定清潔設(shè)備和清潔用具的采購、使用意見，合理掌握清潔費用的支出；C、負(fù)責(zé)對清潔員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使他們不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；D、負(fù)責(zé)接受客戶的委托清潔業(yè)務(wù)。2、保潔制度3、垃圾分流在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)客戶環(huán)境意識的基礎(chǔ)上，對高層住宅的垃圾實施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實現(xiàn)有效的垃圾分流。垃圾收集袋裝化：項目垃圾的收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進行袋裝并投于“三合一”功能的垃圾箱。垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進行回收利用，避免資源浪費。4、消殺消殺工作主要包括以下幾個方面的容：主要消殺對象是老鼠、白蟻、蒼蠅、蟑螂及蚊子。聘請專業(yè)隊伍進行消殺工作。1、專業(yè)消殺公司應(yīng)出示營業(yè)執(zhí)照許可證，保證所用藥物在正常操作條件下對人體不構(gòu)成危害。2、雙方簽定合同，明確各自的責(zé)任、義務(wù)、消殺圍、要求和標(biāo)準(zhǔn)。3、定期進行二次防滅蟲藥、三次防滅鼠藥的工作，如發(fā)現(xiàn)或出現(xiàn)問題，消殺公司應(yīng)保證隨叫隨到。4、實現(xiàn)重點防治，配電房、消防控制中心、總機房、電梯機房等部位一防鼠為主，其他設(shè)施與場所殺蟲為主。高層住宅清潔工作標(biāo)準(zhǔn)場所 作業(yè)容 實次外圍部分

日常清掃正門前面及便門前面去污清掃外圍四周去污清掃金屬類用清潔劑擦拭要隨時檢查，對玷污嚴(yán)重的部分要及時清掃干凈貨物裝卸場要在貨物搬進搬出后進行檢查清掃

2/日1/日次/隨時隨時正門進出口的門扇、玻璃清掃及后門（便門）的門扇、玻璃的清掃。 隨時正門大廳的石地面打磨拋光洗劑擦拭干凈，用注油地推進行地面保養(yǎng)。除掉，不能損傷表面光澤

隨時2次/日正門大廳下雨天雨傘上的雨滴及食品的湯水、油等撒在地上時應(yīng)隨時用拖布擦凈。隨時電梯間雨雪天應(yīng)鋪上雨天用的擦腳墊子，傘上流下來的雨滴應(yīng)隨時用拖布擦隨時各種門去。當(dāng)天晴天后，要立即去掉雨天用的擦腳墊子上的污垢，把它存放2次/日走 廊在規(guī)定的地方。樓 梯對于擦鞋墊子之物品，應(yīng)用真空除塵器清掃。1次/日關(guān)于報紙箱、箱、摟指南、金屬部件、部、公共，應(yīng)干抹。金屬及金 2次/日屬部件，應(yīng)用適當(dāng)?shù)那鍧崉┎潦谩?2次/日扣板墻面用中性洗劑去污。 隨時石墻面及其周遍的擦拭并注油保養(yǎng)。 隨時踢腳線用干（濕）毛巾去污、中性清潔劑擦拭。 隨時消火栓、金屬閥用干毛巾擦拭。 隨時開關(guān)盤用干（濕）毛巾去污地毯要用吸塵器吸除粘在絨毛上的灰塵。要使倒?fàn)罱q毛豎立起來。 1次/日在區(qū)巡回進行地毯的去污工作 1次/日電梯間走 附屬房間樓

根據(jù)地毯玷污情況，將玷污部分替換下來用適當(dāng)?shù)那逑磩┤ス?。地毯被香煙燒焦時，應(yīng)將該部分替換下來進行修補。和化學(xué)藥品仔細(xì)的清除掉，留意不可損傷地面。花崗巖或石地面、墻面用涂油地拖或毛巾保養(yǎng)。的洗滌劑擦蹭干凈。

隨時隨時次/日隨時隨時隨時踢腳線用干（濕）毛巾去污、中性清潔劑擦拭。消火栓、金屬閥用干毛巾擦拭。涂料墻面用細(xì)紗布去污除漬。（含開關(guān)、按紐

2次/日1次/日隨時場所場所作業(yè)容實施次數(shù)電梯車場

用吸塵器清除地面灰塵，并清理掉地面碎紙屑等物。雨雪天膠墊的清洗。電梯轎箱之金屬、指示器、按鈕，各層電梯門、框及樓層表示燈要用干抹布擦拭，根據(jù)需要適當(dāng)清洗劑擦拭干凈。電梯轎箱部壁面及各層電梯開閉門扉之里外面要用去塵布擦拭。經(jīng)常檢查，發(fā)現(xiàn)有不干凈情況隨時清掃墻面去污

次/隨時次/日1/隨時日常性清掃外圍地面區(qū)綠化部分其他

用掃帚清掃。（泥沙、垃圾、樹葉等）臟污嚴(yán)重地面用水沖洗。清除綠化地之落葉及雜物。標(biāo)志、扶手要擦拭干凈。暴風(fēng)雨雪天時的清理等，要及時進行，保證人車通行無阻。 （包括前大道路面）下過雨的地面，要做到能安全通行，無積水。然。外面圍出現(xiàn)的垃圾及贓污現(xiàn)象，要做到適時清掃處理。

1次/日隨時1/日1/日隨時高層住宅清潔工作檢查標(biāo)準(zhǔn)和方法分類項目檢驗標(biāo)準(zhǔn)檢驗方法地面無廢棄雜物、紙屑，無污跡，無泥沙，石地面有光澤，地抽查毯平整、干凈，無污漬。理石墻面用紙巾擦拭 50CM，無明顯灰塵，乳膠漆墻面無污墻面跡，目視無明顯灰塵。公共踢腳線、消防排煙口、警鈴、安全指示燈、各種標(biāo)牌表面抽查區(qū)域干凈，無灰塵、無水跡、無污跡、無斑點。衛(wèi)生電梯廳墻面、地面、門框、電梯指示牌表面干凈，無油跡、無灰抽查塵。電梯干凈、無污跡、無積塵、無臟雜物抽查垃圾桶外表干凈，無積垢、無臭味目測各種設(shè)施外包括大堂前臺、廣告牌、燈箱、消防栓箱、摟層分布牌燈；抽查表表面干凈，無積塵、無污跡、無斑點。樓梯所管區(qū)域的樓梯、防火梯、電扶梯、欄桿：無灰塵及雜物。抽查扶手、欄桿光潔、物積塵，玻璃無污跡。抽查樓梯及門樓梯走廊及其墻面上各種設(shè)施如應(yīng)急燈、水管、出入指示燈、凸物等：無積塵、無污跡、無臟雜物。抽查門干凈，無灰塵、無污跡。檢查路面整齊、干凈，無垃圾、沙土、紙屑、油跡、污漬等，全面檢查外部地面和道路無贓物，無積水（指臟、臭水）、青苔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)高層住宅綠化工作檢查標(biāo)準(zhǔn)和辦法分類 序號 項目 標(biāo)準(zhǔn) 檢查辦法 頻率1喬木無枯枝，樹不阻車輛和行人通目視，抽查4次/年過，主側(cè)枝葉分布均勻修剪2成型灌木成型，整齊，新長枝不超過 厘米目視抽查5次以上/年3綠籬綠籬成型、造型美觀，新長枝目視抽查6-8次/年不超過30厘米4草路牙、井口、水溝、散水坡邊目視抽查2-3次/年整齊、草坪目視平整施1喬木、灌木采用穴施或溝施，十分、澆水目視檢查4次/年肥及時，覆土平整，肥料不露出土面2草地播施和噴施，不傷花草目視檢查1次/年3花卉保證基施，追施化肥，少量多目視檢查視長勢而定次，不傷花草防目視檢查1/病不明顯枯枝、死杈，有蟲害枝現(xiàn)病蟲及時噴射治條20%以下蟲澆1花卉、苗泥土不染花葉，土不壓苗心，目視檢查2次/日灌水不沖倒苗2樹木、草地冬季早晚不澆水，夏季中午不抽查5次2次/（雨后澆水，澆水時不遺漏，澆水透濕度大除外）土深度為：樹木3厘米，草地2厘米，無枯死、旱枯的現(xiàn)象1中耕、除雜草無明顯雜草，草地純度在 90%抽查草地50施肥前和下暴雨以上，樹木底下土層不板結(jié)，平方米3處，后進行松土，全日透氣良好取平均制年不少于6次常維 2補載補種無明顯黃土裸露最大裸露塊在抽查5處，按花草樹木在栽護0.4平方米，裸露面積在總面積匯總計算種季節(jié)，及時補的0.5%以下；缺株在0.5%以下栽補種3防風(fēng)、排澇、暴風(fēng)雨過后12小時，草地?zé)o1目視檢查每天巡視責(zé)任區(qū)巡視看管平方米的積水，樹木無倒斜，1次斷枝落葉在半天處理綠化工作包括：花木租擺，草坪、綠籬、樹木、花卉的澆水、施肥、打藥、修剪、病蟲害防治及防凍。1、綠化帶無雜草、不缺水、不死苗；2、根據(jù)花、草、樹的不同特性定期修剪；摟道幾公共區(qū)域，室擺放陰生植物，室種植花期較長、掉葉較少的植物，定期修剪；重要場所應(yīng)常年擺放花卉；滅蟲消殺時間選擇不影響行人及公共活動，同時注意風(fēng)向，以免農(nóng)藥隨風(fēng)飄散到各處。(三）工程管理高層住宅工程系統(tǒng)運行方案系統(tǒng)名稱 實施方案證供電系統(tǒng)正常。變配電系統(tǒng)給排水系統(tǒng)電梯系統(tǒng)

量。對項目總電量進行匯總分析。每日對中水系統(tǒng)及污水井進行巡視檢查，無溢冒現(xiàn)象。每年對水箱進行清洗，達到北京市化驗標(biāo)準(zhǔn)。保證生活熱水供水正常。每月對項目電梯進行全面的檢查保養(yǎng)，保證電梯安全運行。每月對監(jiān)控、巡更系統(tǒng)進行巡視檢查。每周對鏡頭進行清掃，使圖象清晰，信號正常。保安人員對監(jiān)控區(qū)域進行檢查，發(fā)現(xiàn)可疑情況派專人跟蹤檢查。對電梯轎箱做重點監(jiān)控。消防監(jiān)控設(shè)施（包括手報、煙感、溫度探頭、滅火設(shè)施（殊滅火設(shè)施、送風(fēng)、排煙、放火門、防火卷閘門）和消防主機。對消防系統(tǒng)逐點測試驗收。每月對消防主機及相關(guān)模塊、設(shè)施進行檢查。每月對滅火設(shè)施進行檢查，保證消防系統(tǒng)時刻處于完好狀態(tài)。日常維護每天日常維護每天檢查水封是否漏水，電機同軸度和 水泵機組使用正常，安項目方式方案標(biāo)準(zhǔn)及實施效果周期容日常維護每天監(jiān)控溫度和電磁噪音達到絕緣要求、設(shè)備運變壓器定期維護半年清潔絕緣子和器身、檢測高壓對地、行正常高壓對低壓數(shù)據(jù)（停電）日常維護每日柜體清潔柜定期維護每周1年檢查接地線維護斷路器和接地刀高壓斷路器工作正常，接地刀正常日常維護每日檢查母排接線和空氣開關(guān)溫度及動低壓配電作狀態(tài)使用正常，安全無故障柜定期維護半年更換配件，清潔柜體無功補償日常維護每周調(diào)整功率因數(shù)，清潔柜體功率因數(shù)能達到 0.98柜定期維護半年測試功率因數(shù)和更換配件以上給排水管日常維護每周及時維修和補漏暢通無滴漏定期維護一年檢修閥門和管道、刷漆生活泵運行狀態(tài)全無故障定期維護半年更換水封和電機軸承并加潤滑油閉路電視監(jiān)控日常維護定期維護每周半年檢查鏡頭和電路更換配件及檢測圖象清楚、工作正常消防監(jiān)控日常維護每天每天抽查煙感總數(shù)量5%測試消防系統(tǒng)煙感溫度達到智能系統(tǒng)定期維護1年測試系統(tǒng)聯(lián)動功能更換配件溫度設(shè)定要求消防加壓泵日常維護每周點動一次、檢查水封和電動軸以及滿載電流啟動正常、無故障定期維護半年更換水封及軸承消防噴淋日常維護每周測濕式報警器和檢查閥門報警運作正常、系統(tǒng)聯(lián)系統(tǒng)定期維護半年油漆管道和末端放水測試動正常滅火系統(tǒng)日常維護定期維護每日半年檢查氣壓、聯(lián)動電路測試聯(lián)動功能系統(tǒng)工作正常不誤報項目計劃實施方案項目計劃實施方案標(biāo)準(zhǔn)及預(yù)期效果管理用房地面停車場每年檢修一次設(shè)施、設(shè)備；每半年