土地增值稅清算操作

培訓課程

土地增值稅清算操作

培訓課程

1土地增值稅清算操作實務清算數(shù)據(jù)匯總表

土地增值稅清算操作實務可劃分為六項1.清算面積的審核2.轉讓房地產收入審核3.與轉讓房地產收入有關稅金的審核4.開發(fā)費用及加計20%的審核5.土地成本的審核6.開發(fā)成本的審核

土地增值稅清算操作實務清算數(shù)據(jù)匯總表2清算土地增值稅時應提供的清算資料（一）國家統(tǒng)一規(guī)定的清算資料1．土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件,各地可根據(jù)本地實際情況制定）。2．房地產開發(fā)項目清算說明，主要內容應包括房地產開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。CompanyLogo清算土地增值稅時應提供的清算資料（一）國家統(tǒng)一規(guī)定的清算資料3清算土地增值稅時應提供的清算資料3．項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。4．納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。CompanyLogo清算土地增值稅時應提供的清算資料3．項目竣工決算報表、取得土4清算土地增值稅時應提供的清算資料（二）中介機構進行土地增值稅清算鑒證資料清單1.基礎資料（1）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本復印件；（2）組織機構代碼證副本復印件；（3）稅務登記證副本復印件；（4）開戶許可證復印件；（5）章程（本企業(yè)）；（6）章程（對外投資）；（7）股東會決議（以開發(fā)產品進行利潤分配方案）。CompanyLogo清算土地增值稅時應提供的清算資料（二）中介機構進行土地增值稅5清算土地增值稅時應提供的清算資料2.項目資料（1）規(guī)劃設計意見書/選址意見書；（2）建設用地規(guī)劃許可證復印件；（3）建設工程規(guī)劃許可證復印件；（4）建筑工程施工許可證復印件；（5）國有土地使用權出讓或轉讓合同（6）國有土地使用權證（7）合作開發(fā)協(xié)議書；（8）委托拆遷協(xié)議書、拆遷補償協(xié)議書和拆遷補償明細；CompanyLogo清算土地增值稅時應提供的清算資料2.項目資料Company6清算土地增值稅時應提供的清算資料（9）項目工程施工合同、工程預（概）算書及工程價款結算單；（10）房地產銷（預）售許可證；（11）竣工驗收報告；（12）工程竣工決算報告；（13）房屋測繪報告；（14）房屋竣工驗收備案表；（15）無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會共用事業(yè)的文件和憑證；（16）初始產權證明。CompanyLogo清算土地增值稅時應提供的清算資料（9）項目工程施工合同、工程7清算土地增值稅時應提供的清算資料3.財務資料（1）商品房購銷合同統(tǒng)計明細表、商品房買賣合同和商品房銷售發(fā)票；（2）地價款支付憑證；（3）基礎設施配套費繳款收據(jù)（4）土地征用及拆遷補償費支付憑據(jù)；（5）契稅完稅憑證；（6）開發(fā)成本明細表，與開發(fā)成本相關合同、已付款、已取得發(fā)票明細表；（7）成本費用分攤依據(jù)；CompanyLogo清算土地增值稅時應提供的清算資料3.財務資料Company8清算土地增值稅時應提供的清算資料（8）銀行借款合同及貸款利息結算通知單（9）與轉讓房地產有關稅金的合法有效憑證（納稅申報表和完稅憑證）；（10）土地增值稅納稅（預繳）申報表及完稅憑證；（11）開發(fā)起始年度至清算年度會計報表（資產負債表和利潤表）（12）開發(fā)起始年度至清算年度會計賬簿（預收賬款明細賬/主營業(yè)務收入明細賬/開發(fā)成本明細賬/開發(fā)產品明細賬/主營業(yè)務成本明細賬等）CompanyLogo清算土地增值稅時應提供的清算資料（8）銀行借款合同及貸款利息9清算土地增值稅時應提供的清算資料（13）開發(fā)起始年度至清算年度會計憑證；（14）開發(fā)起始年度至清算年度審計報告；（15）開發(fā)起始年度至清算年度企業(yè)所得稅年報（16）其他與土地增值稅清算有關的證明資料等CompanyLogo清算土地增值稅時應提供的清算資料（13）開發(fā)起始年度至清算年10清算面積的審核第一，審定清算項目的土地面積，建筑面積，可售面積，不可售面積（公共配套面積；非公共配套面積），清算項目本次清算的面積，其中：已售面積（包含超建面積），未售面積，自用面積。

第二，審定清算面積中的可售面積樓盤的屬性，即普通住宅面積，非普通住宅面積，非住宅面積，不可售面積中的公共配套面積，非公共配套面積，超建面積。還有超建面積可計入本次清算的面積。清算面積的審核第一，審定清算項目的土11轉讓房地產收入的審核第一，審定清算項目賬面按交易方式取得的貨幣收入，非貨幣收入，視同銷售收入。第二，審定按樓盤清算屬性劃分的普通住宅，非普通住宅，非住宅的收入；第三，在查實清算項目賬面劃分的普通住宅，非普通住宅，非住宅收入的基礎上做計稅收入的調整，審定清算項目的計稅收入。轉讓房地產收入的審核第一，審定清算項目賬面12土地成本的審核

第一，清算項目如是凈地，審定應繳和已繳的土地出讓金及相關稅費；

第二，清算項目如為毛地，除審定土地出讓金及相關稅費，還有在開發(fā)成本中核算的土地征用和搬遷補償費，動遷費等。土地成本的審核第一，清算項目如是凈地，13開發(fā)成本的審核

第一，審定清算項目賬面發(fā)生的開發(fā)成本，按房地產企業(yè)土地征用及搬遷補償費，前期工程費，基礎設施費，公共配套設施費，建筑安裝工程費，開發(fā)間接費用的核算內容歸集賬面數(shù)據(jù)，對于賬面核算數(shù)據(jù)與明細科目的核算范圍不符的問題，或是應計入開發(fā)費用而計入開發(fā)成本的賬面數(shù)據(jù)，逐項做計稅重分類調整。

第二，對于連片分期開發(fā)不屬于清算項目發(fā)生的開發(fā)成本賬面核算數(shù)據(jù)，采取直接剔除或分攤計算剔除的方式。開發(fā)成本的審核14開發(fā)成本的審核

第三，審定供應商承包開發(fā)成本項目的合同金額，比對賬面金額，付款和取得發(fā)票的金額；

第四，將土地成本、開發(fā)成本、開發(fā)費用單筆發(fā)生額在5萬或10萬元以上的原始單證逐一抽查，對不符合計稅扣除要求的逐項做計稅重分類調減，或計稅扣除調減；第五，審定的開發(fā)成本各項計稅扣除金額，按清算項目已售面積的比例應分攤計算，結轉清算項目開發(fā)成本計稅扣除金額。開發(fā)成本的審核第三，審定供應商承15開發(fā)費用及加計20%的審核第一，清算項目如采用土地價款與開發(fā)成本之和的10%計算扣除，審定清算項目土地成本與開發(fā)成本的計稅扣除金額，在此基礎上按已售面積比例計算清算面積開發(fā)費用和加計20%的扣除金額。第二，清算項目如采用利息單獨計算，其他開發(fā)費用按土地價款與開發(fā)成本之和5%計算扣除的方式，。一是借款利息的審核，二是銷售和管理費用計稅扣除的審核。開發(fā)費用及加計20%的審核16與轉讓房地產收入有關稅金的審核第一，審定清算項目與房地產轉讓計稅收入配比，應繳、已繳營業(yè)稅及附加稅費；

第二，審定清算項目與房地產轉讓計稅收入配比，按預征率計算應繳和已繳土地增值稅稅金的審核；以上六項內容可簡單概括為：與轉讓房地產收入有關稅金的審核第一，審定清17清算面積樓盤清算面積審核示意圖清算面積樓盤清算面積審核示意圖18清算收入

賬面預收賬款與銷售合同

收款賬戶，收款單證比對

清算收入審核圖示清算收入賬面預收賬款收款賬戶，清算收入審核圖示19轉讓收入的稅金

查實清算項目應繳，已繳稅金

轉讓收入的稅金審核圖示轉讓收入的稅金查實清算項目轉讓收入的稅金審核圖示20土地成本審核圖示

土地成本凈地審定應繳、已繳土地價款及配套稅費

毛地審定應繳、已繳土地價款及配套稅費，搬遷、回遷發(fā)生的補償費用。土地成本審核圖示土地成本凈地審定應繳、已繳毛地審定應繳、21開發(fā)成本審核圖示審定清算面積應分攤開發(fā)成本計稅扣除金額比對合同、發(fā)票和付款的信息，做計稅扣除調整

核實賬面數(shù)據(jù)做計稅重分類調整開發(fā)成本審核圖示比對合同、發(fā)票核實賬面數(shù)據(jù)做計稅重分類調整22開發(fā)費用

審定清算面積應分攤開發(fā)成本計稅扣除金額。比對合同、發(fā)票和付款的信息，做計稅扣除調整

先確認扣除方法，核實賬面數(shù)據(jù)做計稅重分類調整

開發(fā)費用審核圖示開發(fā)費用審定清算面積比對合同、發(fā)票先確認扣除方法，開發(fā)費用23土地增值稅清算操作實務可劃分為六項

1.清算面積的審核2.轉讓房地產收入審核3.與轉讓房地產收入有關稅金的審核4.開發(fā)費用及加計20%的審核5.土地成本的審核6.開發(fā)成本的審核

土地增值稅清算操作實務可劃分為六項24清算項目土地成本的審核

（一）土地成本清算審核要點

1.土地面積的審核

土地面積的審核是要審定清算項目占用土地面積的數(shù)量，單一樓盤審核清算項目立項批復文件，土地出讓合同，建設用地規(guī)劃許可證，土地使用權證；連片分期開發(fā)對應每期的土地使用權證和詳規(guī)圖審核計算土地面積。

2.土地出讓金的審核對應開發(fā)商與政府簽訂的土地出讓合同，繳納的土地出讓金付款單據(jù)；

清算項目土地成本的審核

（一）土地成本清算審核要點25清算項目土地成本的審核

（一）土地成本清算審核要點3.地價款所含的其他稅費的審核土地出其他稅費的審核包括契稅，市政配套費等。

4.土地出讓金政府補償或返還的審核

政府對清算項目已繳納的土地出讓金給予的政策補償或返還，主要對應土地出讓合同及補充合同審核銀行收付，營業(yè)外收入，其他業(yè)務收入，往來收入賬戶。

5.已列支的土地成本，原始單證合規(guī)性的審核；清算項目土地成本的審核

（一）土地成本清算審核要點26（一）土地成本清算審核要點

6.分期開發(fā)的項目，對不屬于本期清算項目的土地成本予以剔除；7.涉及多個項目土地成本混合核算的，按清算項目土地面積比例計算分攤；8.拆遷補償費重點審核向個人支付的拆遷補償款，與拆遷合同，花名冊，收款單據(jù)比對是否有虛列補償費的情況。9.以安置房補償動遷戶，重點審核動遷戶支付面積差價的收入。（一）土地成本清算審核要點6.分期開發(fā)27（二）土地成本清算審核底稿

1.單一項目土地成本的審核

第一，審核底稿能明確反映開發(fā)商取得國有土地使用權的立項批復時間和文書，建設用地規(guī)劃許可證，國有土地使用權證，土地出讓合同上所注明的清算項目土地面積，應繳和已繳的土地價款及相關稅費；第二，審核底稿對應開發(fā)成本中的土地征用和搬遷補償費，能明確反映清算項目土地征用合同，搬遷或回遷合同金額，實際支付金額，計稅扣除金額；

（二）土地成本清算審核底稿1.單一項目28（二）土地成本清算審核底稿

2.連片分期開發(fā)土地成本的審核

在單一項目土地成本審核要點的基礎上，對于清算項目分期開發(fā)土地價款核算不清的，對應土地面積相關權證和土地出讓金合同一一甄別，如不能單獨審定本期清算面積的土地成本，采取按清算項目土地面積比例計算分攤的方法。（二）土地成本清算審核底稿2.連片分期開29開發(fā)成本—前期工程費審核操作要點

（一）前期工程費的審核要點1.前期工程費計稅重分類調整的審核

前期工程費，包括清算項目規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。前期工程費重點審核下列計稅資料，對賬面核算數(shù)據(jù)不屬于前期工程費核算內容的做計稅重分類調整。

開發(fā)成本—前期工程費審核操作要點

（一）前期工程費的審核要點30開發(fā)成本—前期工程費審核操作要點

（一）前期工程費的審核要點

建設工程規(guī)劃許可證申請資料勘察合同設計合同土石方工程合同人防、消防審批意見書臨時用地審批意見書繳納政府規(guī)費所依據(jù)的文件開發(fā)成本—前期工程費審核操作要點

（一）前期工程費的審核要點31（一）前期工程費的審核要點

2.前期工程費計稅扣除調整的審核

通過審核清算項目涉及的前期工程費的立項批復文書，測繪面積圖紙，供應商合同，工程概算、預算報告等計稅資料，通過實地勘驗，賬面數(shù)據(jù)與發(fā)票，合同，付款的比對審核，審定計稅扣除調減金額，清算項目前期工程費的計稅扣除金額。

（一）前期工程費的審核要點32（一）前期工程費的審核要點審核重點關注的問題虛列前期工程費；重復列支前期工程費；開發(fā)費用計入前期工程費。（一）前期工程費的審核要點審核重點關注的問題33（二）前期工程費的審核底稿

1.單一項目前期工程費的審核

第一，審核底稿能夠歸集前期工程費每項支出的賬面成本，明確反映賬載成本金額，計稅重分類調整金額，計稅扣除調整金額；

第二，審核底稿對應前期工程費的供應商合同，審定成本實際的發(fā)生金額，取得發(fā)票金額，應付、已付、未付前期工費金額。清算項目前期工程費計稅扣除金額。

（二）前期工程費的審核底稿1.單一項34（二）前期工程費的審核底稿

2.連片分期開發(fā)前期工程費的審核

在單一項目前期工程費審核要點的基礎上，對于清算項目分期開發(fā)前期工程費核算不清的，審核底稿要對應清算項目測繪面積圖紙，供應商合同，結算單證等進行比對分析，能單獨區(qū)分的單獨歸集本期清算面積的前期工程費，不能單獨區(qū)分的按本次清算面積所占實際發(fā)生的前期工程費建筑面積的比例計算分攤。（二）前期工程費的審核底稿2.連片分期35開發(fā)成本—基礎設施費審核操作要點

（一）基礎設施費的審核要點

1.基礎設施費計稅重分類調整的審核基礎設施費，包括開發(fā)項目小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。在審核基礎設施費相關的施工合同，綠化工程合同，苗木采購合同的基礎上，對賬面核算數(shù)據(jù)不屬于基礎設施費的成本支出做計稅重分類調整。審核中重點關注的問題主要有三個方面：第一，虛構合同或虛假列支；第二，開發(fā)費用計入基礎設施費。第三，分期項目共同發(fā)生的基礎設施費，未按項目合理計算分攤，開發(fā)成本—基礎設施費審核操作要點

（一）基礎設施費的審核要點36開發(fā)成本—基礎設施費審核操作要點

（一）基礎設施費的審核要點審核中重點關注的問題主要有三個方面：第一，虛構合同或虛假列支；第二，開發(fā)費用計入基礎設施費。第三，分期項目共同發(fā)生的基礎設施費，未按項目合理計算分攤開發(fā)成本—基礎設施費審核操作要點

（一）基礎設施費的審核要點37（一）基礎設施費的審核要點

2.基礎設施費計稅扣除調整的審核審核關注的重點是將基礎設施費賬面發(fā)生額，與實地勘驗，工程合同，供應商發(fā)票和收款結算進行比對，對不屬于清算項目的基礎設施費，或不符合計稅扣除的賬面成本做計稅扣除調減，審定本期清算項目基礎設施費的計稅扣除金額。（一）基礎設施費的審核要點2.基礎設施38（二）基礎設施費的審核底稿

1.單一項目基礎設施費的審核

第一，審核底稿能明確反映基礎設施費的項目構成及在清算項目中的分布，賬載基礎設施費成本金額，計稅重分類調整金額，計稅扣除調減金額，清算項目基礎設施費計稅扣除金額。

第二，審核底稿對應基礎設施費供應商合同，發(fā)票和付款金額，審定基礎設施費的實際發(fā)生額，本次清算按已售面積比例計算的計稅扣除金額。

（二）基礎設施費的審核底稿1.單一項目基39（二）基礎設施費的審核底稿

2.連片分期開發(fā)基礎設施費的審核第一，本期清算面積基礎設施費，與連片分期開發(fā)的項目相互關聯(lián)的情況；第二，本期清算面積基礎設施費可獨立區(qū)分的計稅扣除金額，與其他項目關聯(lián)交叉不能直接確認，按本期清算面積所占實際發(fā)生的基礎設施費建筑面積比例，分攤計算計稅扣除金額。（二）基礎設施費的審核底稿2.連片分期開40開發(fā)成本—公共配套審核操作要點

（一）公共配套費的審核要點

1.公共配套設施的項目構成和計稅扣除面積公共配套設施指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園。公共配套設施審核的要點是對應清算項目的建設規(guī)劃許可證和詳規(guī)圖，審定以下問題：第一，清算項目公共配套設施的構成及面積；

開發(fā)成本—公共配套審核操作要點

（一）公共配套費的審核要點41八開發(fā)成本—公共配套審核操作要點

（一）公共配套費的審核要點第二，賬面核算的公共配套成本如物業(yè)用房，半地下配套，供暖供熱設施，小區(qū)門衛(wèi)、衛(wèi)生站，地下人防與車庫，售樓處等，屬于建設規(guī)劃和詳規(guī)圖中沒有的項目，或者與建設規(guī)劃和詳規(guī)圖的信息不對稱的項目，或者投建項目未有取得相關手續(xù)和政府主管部門的批復文件等，對賬面已發(fā)生的不符合公共配套設施兩個基本條件的開發(fā)成本予以剔除。八開發(fā)成本—公共配套審核操作要點

（一）公共配套費的審核要42（一）公共配套費的審核要點

審核公共配套設施的有效證明資料（大地稅公告〔2014〕1號的相關規(guī)定）：（1）政府規(guī)劃文件中應有相關規(guī)劃，沒有政府規(guī)劃，卻實際建造的，需提供有效證明。（2）允許扣除的公共配套設施面積原則上以政府規(guī)劃面積為準，實際測繪面積同政府規(guī)劃面積不一致的，應提供有效證明，按實際面積扣除。（3）產權屬于全體業(yè)主或無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的公共配套設施，應有移交手續(xù)，產權屬于全體業(yè)主的還應在小區(qū)內進行公開承諾。

（一）公共配套費的審核要點審核公共配套設43（一）公共配套費的審核要點

①產權屬于全體業(yè)主的，如物業(yè)管理用房等，應提供房地產開發(fā)企業(yè)無償移交給全體業(yè)主使用的移交文件、業(yè)主委員會選舉文件等資料，并在小區(qū)內進行公開承諾。未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，由辦理入住手續(xù)50%以上的業(yè)主簽字確認移交。對于物業(yè)用房面積超過規(guī)劃面積的，還應提供大連市國土資源和房屋局關于明確該項目物業(yè)管理用房的文件以及大連市國土資源和房屋局出具的關于暫時限制該項目預留物業(yè)管理用房交易的文件。（一）公共配套費的審核要點①產權屬于全體44（一）公共配套費的審核要點

②無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，應提供與相關部門的移交手續(xù)：

公共配套設施為幼兒園、學校的，企業(yè)應提供與縣級（含縣級）以上教委簽署的交接協(xié)議；

公共配套設施為居委會的，企業(yè)應提供與所屬街道簽訂的交接協(xié)議；

公共配套設施為人防工程的，企業(yè)應提供人防工程證、大連市人民防空（民防）辦公室出具的該項目結建人防工程批復等證明材料。

（一）公共配套費的審核要點②無償移45（一）公共配套費的審核要點

③公共配套設施為設備間、變電所、泵房、消防間等的，企業(yè)應進行書面說明。

④公共配套設施（會所、物業(yè)經營用房等）用于經營的，原則上不予扣除。

2.公共配套設施的計稅扣除金額

對應審定的公共配套設施面積，歸集賬面實際發(fā)生的屬于公共配套項目的成本，如有開發(fā)費用計入要做計稅重分類調減，如有未取得發(fā)票或付款審核方面的問題，或者本次清算項目的公共配套設施與其他項目共同使用未做計算分攤的問題，應做計稅扣除金額的調減。（一）公共配套費的審核要點③公共配46（二）公共配套費的審核底稿

1.單一項目公共配套設施費的審核

第一，審核底稿對應開發(fā)成本中的公共配套設施費，能明確反映項目構成及在清算項目中的分布。

第二，審核底稿對應公共配套設施費的供應商合同，成本核算發(fā)票和付款結算單證做比對審核，審定賬面核算的公共配套設施費的成本金額，計稅重分類調整金額，計稅扣除調減金額，清算面積和本期已售面積計稅扣除金額。

（二）公共配套費的審核底稿1.單一項目47（二）公共配套費的審核底稿

2.連片分期開發(fā)公共配套設施費的審核第一，本期清算面積公共配套設施費與連片分期開發(fā)的項目，相互關聯(lián)的情況；第二，本期清算面積公共配套設施費可獨立區(qū)分的計稅扣除金額，與其他項目關聯(lián)交叉不能直接確認，按本期清算面積所占實際發(fā)生公共配套建筑面積的比例，或土地面積比例分攤計算本期清算面積公共配套設施費的計稅扣除金額。（二）公共配套費的審核底稿2.連片分48開發(fā)成本—建安成本清算審核操作要點

（一）建筑安裝費的審核要點

1.建筑安裝工程費的成本核算構成

建筑安裝工程費是指房地產開發(fā)商以出包方式，支付給承包單位的建筑安裝工程費。包括：

主體工程

安裝工程

裝修工程

甲供材料

開發(fā)成本—建安成本清算審核操作要點

（一）建筑安裝費的審核要49開發(fā)成本—建安成本清算審核操作要點

（一）建筑安裝費的審核要點

2.建筑安裝工程費審核要點

第一，按清算項目投建的時間順序對應以下單證合同，歸集賬面成本的發(fā)生情況。建設工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證施工合同工程價款結算單材料、設備采購合同開發(fā)成本—建安成本清算審核操作要點

（一）建筑安裝費的審核要50（一）建筑安裝費的審核要點

工程施工變更合同安裝工程合同裝修合同。工程造價預（決）算書工程竣工驗收材料（開發(fā)項目工程決算（結算）書及竣工驗收報告）第二，對每項建安工程的供應商賬面成本核算進行歸集，先做計稅重分類調整，再做計稅扣除調整。主要關注的問題有：虛增主體工程成本；虛列甲供材料；（一）建筑安裝費的審核要點51（一）建筑安裝費的審核要點按合同金額預提成本；開發(fā)費用支出計入建安成本；超建面積的建安成本；普通住宅成本與非普通住宅、非住宅成本核算不清；開發(fā)項目清算面積與自用面積建安成本核算不清；未取得發(fā)票和未付款的建安成本；工程決算金額、賬面金額、發(fā)票金額、付款金額的比對；特別關注是否有大額現(xiàn)金支付及關聯(lián)交易的情況。（一）建筑安裝費的審核要點按合同金額預提成本；52（二）建筑安裝費的審核底稿

1.單一項目建安成本的審核

第一，審核底稿對應開發(fā)成本中的建安成本，能明確反映清算項目建安成本的明細構成，每項建安成本的供應商合同金額，賬載金額、決算和發(fā)票金額、實際支付金額，未取得發(fā)票和未付款金額；第二，審核底稿能詳細反映建安成本每個供應商計稅重分類調整金額，計稅扣除調整金額；

（二）建筑安裝費的審核底稿1.單一項目53（二）建筑安裝費的審核底稿

2.連片分期開發(fā)建安成本的審核

第一，在單一清算項目審核底稿的基礎上，能明確反映本期清算項目與連片開發(fā)項目建安成本工程合同及供應商的劃分；

第二，連片分期開發(fā)的建安成本賬面核算數(shù)據(jù)劃分不清的，按本次清算面積占供應商實際投建的建筑面積比例，計算分攤本期清算面積的計稅扣除金額。（二）建筑安裝費的審核底稿2.連片分期54開發(fā)成本—開發(fā)間接費用清算審核操作要點

（一）開發(fā)間接費用的審核要點

1.開發(fā)間接費用與開發(fā)費用的界定第一，開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。第二，開發(fā)間接費用核算歸集的對象，應當是房地產開發(fā)企業(yè)的工程部，在項目現(xiàn)場管理實際發(fā)生的辦公費用，物料費用，部門員工的薪酬及五險一金等費用。還有清算項目現(xiàn)場管理的臨建房，開盤銷售后期實際發(fā)生的現(xiàn)場管理費用。

開發(fā)成本—開發(fā)間接費用清算審核操作要點

（一）開發(fā)間接費用55十開發(fā)成本—開發(fā)間接費用清算審核操作要點（一）開發(fā)間接費用的審核要點

2.開發(fā)間接費用計稅重分類調整關注的問題第一，不屬于項目現(xiàn)場直接發(fā)生的費用，或不是工程部參與現(xiàn)場管理人員發(fā)生的費用，應做重分類調整至銷售費用，管理費用。

第二，開發(fā)間接費用中的利息支出計稅重分類調整到開發(fā)費用—利息支出；第三開發(fā)間接費用中屬于銷售費用，管理費用的支出，做計稅重分類調減；十開發(fā)成本—開發(fā)間接費用清算審核操作要點（一）開發(fā)間接費56（一）開發(fā)間接費用的審核要點

3.開發(fā)間接費用計稅扣除調整關注的問題

對于符合開發(fā)間接費用核算的范圍，但是，不符合稅前扣除的開發(fā)間接費用予以剔除。

第一，不屬于清算項目的支出，或預提、預計費用的支出；

第二，結算發(fā)票或付款單證的審核不符合計稅扣除的支出；（一）開發(fā)間接費用的審核要點3.開發(fā)57（二）開發(fā)間接費用的審核底稿

1.單一項目開發(fā)間接費用的審核第一，審核底稿對應賬面核算的開發(fā)間接費用，能明確反映計稅重分類調整的計算明細；第二，審核底稿對應賬面核算的開發(fā)間接費用，能明確反映計稅扣除調整的計算明細；2.連片分期開發(fā)清算項目開發(fā)間接費用的審核第一，在單一項目開發(fā)間接費用的審核的基礎上，根據(jù)詳規(guī)圖對不屬于本期清算項目的開發(fā)間接費用予以剔除。

第二，對同時開建的項目發(fā)生的開發(fā)間接費用不能直接區(qū)分的，按本期清算項目與關聯(lián)樓盤建筑面積比例加以分攤計算扣除。（二）開發(fā)間接費用的審核底稿1.單一項目開58土地增值稅清算鑒證報告及相關

附件、附表的編制要點

1.土地增值稅清算報告的組成：報告封面報告目錄清算報告（主報告）報告附件報告附件列表

2.清算報告與報告附件的相互對應第一，報告目錄是清算報告內容構成的索引；

土地增值稅清算鑒證報告及相關

附件、附表的編制要點59土地增值稅清算鑒證報告及相關

附件、附表的編制要點

第二，土地增值稅清算查賬鑒證報告所要闡述的問題如下所列：注冊稅務師清算審核鑒證的依據(jù)；清算項目單位提交的清算相關資料所要承擔的法律責任；注冊稅務師所要遵守的執(zhí)業(yè)準則及發(fā)表審核意見的執(zhí)業(yè)程序；清算項目的基本情況；清算項目收入；計稅扣除項目金額分項審定的數(shù)據(jù)；清算項目應補退稅額及土地增值稅稅收負擔率；清算項目特別事項說明。土地增值稅清算鑒證報告及相關

附件、附表的編制要點60（一）土地增值稅清算鑒證報告的附件

附件1房地產開發(fā)項目土地增值稅清算鑒證表；按清算項目所屬樓盤土地增值稅清算的屬性，普通住宅，非普通住宅，非住宅分別計算的計稅收入和計稅扣除項目金額；清算項目已審定的可售建筑面積，按普通住宅，非普通住宅，非住宅已售建筑面積占可售建筑面積的比例，分別計算應結轉的計稅扣除項目金額；按普通住宅，非普通住宅，非住宅計算土地增值稅增值率，本次清算應繳土地增值稅稅額，已繳和應補（應退）土地增值稅稅額，土地增值稅的負擔率。

（一）土地增值稅清算鑒證報告的附件61（一）土地增值稅清算鑒證報告的附件

附件2土地增值稅清算項目查賬鑒證說明

本附件是對應土地增值稅查賬鑒證清算報告的詳細說明，由附件清算數(shù)據(jù)匯總表，審核鑒證六項內容說明及九個系列的明細表組成。1.清算項目基本情況2.清算收入3.扣除項目金額4.清算項目土地增值稅稅金的計算；5.關于四項成本的比對說明；6.清算項目特別事項說明（一）土地增值稅清算鑒證報告的附件62（一）土地增值稅清算鑒證報告的附件

附件3.清算項目已審計稅資料明細表

對于清算項目受托單位從納稅單位已取得的有關土地增值稅清算的資料及格式，分類歸集整理記錄，明確雙方所應承擔的責任，用以評價注冊稅務師執(zhí)業(yè)質量和風險的控制。清算項目已審計稅資料明細表分為：1.公司基本資料；2.項目基本資料；3.工程類資料；4.財務核算類資料；5.關聯(lián)交易及其他相關資料。（一）土地增值稅清算鑒證報告的附件附件363（一）土地增值稅清算鑒證報告的附件

附件4.清算項目意見交流備忘函清算項目常見或易于產生爭議的問題主要有：第一，清算項目土地增值稅清算政策或管理規(guī)定需要個別研究的問題；第二，清算項目清算面積審核中的問題，如公共配套，不可售面積，自用面積，超建面積的審定，計稅扣除項目金額的計算等

（一）土地增值稅清算鑒證報告的附件附件464（一）土地增值稅清算鑒證報告的附件第三，對清算項目做計稅重分類調整，計稅扣除調整發(fā)生爭議的問題；第四，關于土地成本，搬遷補償費歷史遺留問題，或分期開發(fā)成本分攤計算方法等等。

意見交流備忘函是稅企雙方，稅務師事務所交流意見的重要形式，對于土地增值稅清算結論意見達成一致，維護稅務機關執(zhí)法的公正性起到了很好的作用。（一）土地增值稅清算鑒證報告的附件第三，65（二）土地增值稅清算鑒證報告鑒證附表清算面積清算收入土地和開發(fā)成本開發(fā)費用與轉讓房地產收入有關的稅金開發(fā)費用加計扣除已繳土地增值稅稅金扣除項目金額大額扣除審核明細表開發(fā)成本供應商比對表附表1-9個系列與主表的計算勾稽

（二）土地增值稅清算鑒證報告鑒證附表清算面積66十二土地增值稅清算難點問題執(zhí)業(yè)流程（一）外勤工作前的清算項目分工（二）清算單位相關資料的預先提交（三）清算審核工作進程（四）清算方案的利弊權衡（五）清算意見的稅企溝通（六）案例分享

1.陽光家園2.華樂公寓十二土地增值稅清算難點問題執(zhí)業(yè)流程（一）67課程結束，謝謝！土地增值稅清算操作培訓課件68課程結束，謝謝！CompanyLogo課程結束，謝謝！CompanyLogo69本PPT為可編輯版本，您看到以下內容請刪除后使用，謝謝您的理解本PPT為可編輯版本，您看到以下內容請刪除后使用，謝謝您的理70【解析】【解答】（1）氯化鈉是由鈉離子和氯離子構成的；金剛石是由碳原子構成的；干冰是由二氧化碳分子構成的；（2）質子數(shù)為11的是鈉元素，鈉元素原子的最外層電子數(shù)1，在化學反應中容易失去一個電子形成陽離子；（3）化學變化是生成新分子的變化，其實質是分子分解成原子，原子重新組合形成新的分子，故該反應中沒有變的是碳原子和氧原子。

故答案為：氯化鈉；失去；D。

【分析】物質有微粒構成，構成物質的微粒有原子、分子、離子是那種，金屬、稀有氣體由原子構成；常見氣體由分子構成；堿和鹽由離子構成。在化學變化中，原子種類、質量、數(shù)目保持不變。26.用微粒的觀點解釋下列現(xiàn)象：

（1）今年我國要求“公共場所全面禁煙”．非吸煙者往往因別人吸煙而造成被動吸煙。

（2）夏天鋼軌間的縫隙變小。

【答案】（1）分子是在不斷的運動的.

（2）夏天溫度高，鐵原子間的間隔變小.【考點】物質的微粒性

【解析】【解答】（1）吸煙生成煙霧，煙霧分子因為運動，擴散到空氣中，使非吸煙者被動吸入煙霧分子，造成被動吸煙；

（2）鋼軌由鐵原子構成.每兩根鋼軌間都有一定的間隙，夏天由于氣溫高，使得鋼軌中鐵原子的間隔變大，表現(xiàn)為鋼軌的體積膨脹，則鋼軌間的間隙變小.

故答案為：（1）分子是在不斷運動的；（2）夏天高溫，鐵原子間的間隔變小.

【分析】微粒觀點的主要內容：物質是由分子（或原子構成），分子間有間隔，分子處于永停息的運動狀態(tài)中.（1）煙霧分子屬氣體分子，在空氣中擴散較快，使非吸煙者被動吸煙；

（2）鐵原子間有一定的間隔，溫度升高，則鐵原子間間隔變大，反之則變小，夏天高溫狀態(tài)下，鐵原子間間隔變大，使得鋼軌體積膨脹，則鋼軌間的縫隙變小.【解析】【解答】（1）氯化鈉是由鈉離子和氯離子構成的；金剛石71【考點】物質的微粒性

【解析】【解答】（1）鐵屬于金屬單質，是由鐵原子直接構成；氯化鈉是由鈉離子和氯離子構成的；二氧化碳是由二氧化碳分子構成的．（2）①當質子數(shù)=核外電子數(shù)，為原子，a=2+8=10，該粒子是原子．原子序數(shù)=質子數(shù)=10．②當a=8時，質子數(shù)=8，核外電子數(shù)=10，質子數(shù)＜核外電子數(shù)，為陰離子。

故答案為：原子；離子；分子；10；10；陰離子。

【分析】物質有微粒構成，構成物質的微粒有原子、分子、離子是那種，金屬、稀有氣體由原子構成；常見氣體由分子構成；堿和鹽由離子構成。當核電荷數(shù)等于核外電子數(shù)，表示原子，小于時表示陰離子，大于時表示陽離子。25.初中化學學習中，我們初步認識了物質的微觀結構。（3）升高溫度分子運動速度就加快，只要能說明溫度高了運動速度快了的例子都可以，例如陽光下或者溫度高衣服干得快，溫度高水蒸發(fā)的快，糖在熱水里比在冷水里溶解的快等；

（4）由于注射器裝入的藥品少，現(xiàn)象明顯，又是封閉狀態(tài)，所以可以控制體積節(jié)省藥品、可以減少氣體揮發(fā)造成的污染等．

故答案為：（1）固體；

（2）分子的質量大小或者相對分子質量大小（合理即給分）；

（3）陽光下或者溫度高衣服干得快，溫度高水蒸發(fā)的快，糖在熱水里比在冷水里溶解的快等；

（4）可以控制體積節(jié)省藥品、可以減少氣體揮發(fā)造成的污染等

【分析】（1）根據(jù)實驗現(xiàn)象判斷氯化銨的狀態(tài)；（2）根據(jù)它們的相對分子質量的區(qū)別考慮；（3）根據(jù)溫度與運動速度的關系考慮；（4）根據(jù)注射器的特點考慮．【考點】物質的微粒性72【解析】【解答】A、向一定質量的鹽酸和氯化鈣的混合溶液中逐滴加入碳酸鈉溶液至過量的過程中，生成氯化鈉的質量不斷增大，當碳酸鈉與鹽酸和氯化鈣完全反應時，氯化鈉的質量不再增大，A符合題意；

B、向稀硫酸中加水，溶液的pH逐漸增大至接近于7，B不符合題意；

C、向一定質量的稀硫酸中逐滴加入氫氧化鋇溶液至過量的過程中，氫氧化鋇不斷和硫酸反應生成硫酸鋇沉淀和水，溶質的質量減小，質量分數(shù)也減小，當氫氧化鋇和稀硫酸完全反應時，繼續(xù)滴加氫氧化鋇溶液時，質量分數(shù)應該由小變大，C不符合題意；

D、加熱高錳酸鉀時，當溫度達到一定程度時，高錳酸鉀開始分解生成錳酸鉀、二氧化錳和氧氣，隨著反應的進行，剩余固體的質量不斷減少，當高錳酸鉀完全反應時，剩余固體的質量不再變化，D符合題意。【解析】【解答】A、可燃物的在著火點是一定的，不會降低，故說法錯誤，可選；

B、爆炸是物質在有限的空間內，發(fā)生急劇燃燒，短時間內聚集大量的熱，使周圍的氣體的體積膨脹造成的．可見爆炸需要氧氣的參與，可使燃燒處于暫時缺氧狀態(tài)，達到滅火的目的．故說法正確，不可選；【解析】【解答】燃燒需要同時滿足三個條件：一是要有可燃物，二是可燃物要與氧氣接觸，三是溫度要達到可燃物的著火點；以上三個條件都能滿足時，可燃物才能發(fā)生燃燒。滅火的原理就是破壞燃燒的條件。根據(jù)描述，自動滅火陶瓷磚會噴出氦氣和二氧化碳，故滅火的原理是隔絕氧氣。【解析】【解答】A、向一定質量的鹽酸和氯化鈣的混合溶液中逐滴73【解析】【解答】解：A、從題目中表格知，H2體積分數(shù)為10%﹣﹣70%的H2和空氣混合氣體，點燃時會發(fā)生爆炸，故A正確；

B、收集的H2能安靜燃燒，說明H2的純度大于等于80%，故B項錯誤；

C、用向下排空氣法收集H2

，保持試管倒置移近火焰，如果沒有聽到任何聲音，表示收集的H2純度大于等于80%，故C項錯誤；

D、氫氣和空氣的混合氣體點燃不一定發(fā)生爆炸，只有在爆炸極限范圍內才會發(fā)生爆炸，故D項錯誤．

故選A．

【分析】可燃物質（可燃氣體、蒸氣和粉塵）與空氣（或氧氣）在一定的濃度范圍內均勻混合，遇著火源可能會發(fā)生爆炸，這個濃度范圍稱為爆炸極限．可燃性混合物能夠發(fā)生爆炸的最低濃度和最高濃度，分別稱為爆炸下限和爆炸上限，在低于爆炸下限時不爆炸也不著火，在高于爆炸上限同樣不燃不爆．因此可燃性氣體在點燃前需要先檢驗氣體的純度，以防發(fā)生爆炸．【解析】【解答】A、通過實驗可以知道燒杯中的白磷沒有燃燒，說明燒杯中的白磷雖然溫度達到著火點，但沒有與氧氣接觸，所以不能燃燒，從而可以判斷燒杯中的熱水不僅僅是只起到加熱的作用，故A說法正確；

B、銅片上白磷燃燒是溫度達到了著火點且與氧氣接觸，滿足燃燒的條件，故B說法正確；

C、銅片上的紅磷沒有燃燒是溫度過低沒有達到其著火點，沒有滿足燃燒的條件，故C說法正確；

D、燒杯中的白磷通入空氣（氧氣）就會燃燒，出現(xiàn)“水火相容”的奇觀，故D說法錯誤．

故選D．【解析】【解答】解：A、從題目中表格知，H2體積分數(shù)為10%7424.能源、環(huán)境、安全已成為人們日益關注的問題．

（1）三大化石燃料包括煤、________、天然氣等；它們都是________（填“可再生”或“不可再生”）能源．

（2）控制反應的條件可使燃料充分燃燒．燃煤發(fā)電時，將煤塊粉碎成煤粉的目的是________（3）天然氣主要成分為甲烷，寫出甲烷充分燃燒的化學方程式________下列有關天然氣（或甲烷）的說法正確的是________（填字母）．

A．沼氣中的主要成分是甲烷

B．甲烷氣體不會產生溫室效應

C．用天然氣代替煤作燃料，有利于減少酸雨形成YouandyourfriendsareleavingaconcertonaFridaynight.Whenyougetoutside,yourearsareringing.Youhavetoshouttobeheard.36Sonoharmdone…right?Notquite.Temporarybuzzingmaybeeasytoignore,butrepeatedexposuretoloudnoisewilleventuallycauseserious---andirreversible(無法治愈的)---hearingloss.AnewstudyconductedbyresearchersatBrighamandWomen’sHospitalinBostonshowsthatoneinfivepeoplebetweentheagesof12and19areexperiencingslighthearingloss,andonein20havemildhearingloss.37Butthegoodnewsisthatthereplentyofwaysyoucanprotectyourearsfromfurtherdamage—andstilllistentothemusicyoulove:

Askaround.Putyourearbudsinoryourheadphoneson,andthenaskafriendnexttoyouwhetherornotheorshecanhearwhatyou’relisteningto.38Turnitdown.

Buynoise-cancelingheadphones.Apairofearbudsorheadphonesthatfitscomfortablywilllimitoutsidenoisesothatyoucanhearyourmusicbetteratlowervolumes.24.能源、環(huán)境、安全已成為人們日益關注的問題．75

土地增值稅清算操作

培訓課程

土地增值稅清算操作

培訓課程

76土地增值稅清算操作實務清算數(shù)據(jù)匯總表

土地增值稅清算操作實務可劃分為六項1.清算面積的審核2.轉讓房地產收入審核3.與轉讓房地產收入有關稅金的審核4.開發(fā)費用及加計20%的審核5.土地成本的審核6.開發(fā)成本的審核

土地增值稅清算操作實務清算數(shù)據(jù)匯總表77清算土地增值稅時應提供的清算資料（一）國家統(tǒng)一規(guī)定的清算資料1．土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件,各地可根據(jù)本地實際情況制定）。2．房地產開發(fā)項目清算說明，主要內容應包括房地產開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。CompanyLogo清算土地增值稅時應提供的清算資料（一）國家統(tǒng)一規(guī)定的清算資料78清算土地增值稅時應提供的清算資料3．項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。4．納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。CompanyLogo清算土地增值稅時應提供的清算資料3．項目竣工決算報表、取得土79清算土地增值稅時應提供的清算資料（二）中介機構進行土地增值稅清算鑒證資料清單1.基礎資料（1）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本復印件；（2）組織機構代碼證副本復印件；（3）稅務登記證副本復印件；（4）開戶許可證復印件；（5）章程（本企業(yè)）；（6）章程（對外投資）；（7）股東會決議（以開發(fā)產品進行利潤分配方案）。CompanyLogo清算土地增值稅時應提供的清算資料（二）中介機構進行土地增值稅80清算土地增值稅時應提供的清算資料2.項目資料（1）規(guī)劃設計意見書/選址意見書；（2）建設用地規(guī)劃許可證復印件；（3）建設工程規(guī)劃許可證復印件；（4）建筑工程施工許可證復印件；（5）國有土地使用權出讓或轉讓合同（6）國有土地使用權證（7）合作開發(fā)協(xié)議書；（8）委托拆遷協(xié)議書、拆遷補償協(xié)議書和拆遷補償明細；CompanyLogo清算土地增值稅時應提供的清算資料2.項目資料Company81清算土地增值稅時應提供的清算資料（9）項目工程施工合同、工程預（概）算書及工程價款結算單；（10）房地產銷（預）售許可證；（11）竣工驗收報告；（12）工程竣工決算報告；（13）房屋測繪報告；（14）房屋竣工驗收備案表；（15）無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會共用事業(yè)的文件和憑證；（16）初始產權證明。CompanyLogo清算土地增值稅時應提供的清算資料（9）項目工程施工合同、工程82清算土地增值稅時應提供的清算資料3.財務資料（1）商品房購銷合同統(tǒng)計明細表、商品房買賣合同和商品房銷售發(fā)票；（2）地價款支付憑證；（3）基礎設施配套費繳款收據(jù)（4）土地征用及拆遷補償費支付憑據(jù)；（5）契稅完稅憑證；（6）開發(fā)成本明細表，與開發(fā)成本相關合同、已付款、已取得發(fā)票明細表；（7）成本費用分攤依據(jù)；CompanyLogo清算土地增值稅時應提供的清算資料3.財務資料Company83清算土地增值稅時應提供的清算資料（8）銀行借款合同及貸款利息結算通知單（9）與轉讓房地產有關稅金的合法有效憑證（納稅申報表和完稅憑證）；（10）土地增值稅納稅（預繳）申報表及完稅憑證；（11）開發(fā)起始年度至清算年度會計報表（資產負債表和利潤表）（12）開發(fā)起始年度至清算年度會計賬簿（預收賬款明細賬/主營業(yè)務收入明細賬/開發(fā)成本明細賬/開發(fā)產品明細賬/主營業(yè)務成本明細賬等）CompanyLogo清算土地增值稅時應提供的清算資料（8）銀行借款合同及貸款利息84清算土地增值稅時應提供的清算資料（13）開發(fā)起始年度至清算年度會計憑證；（14）開發(fā)起始年度至清算年度審計報告；（15）開發(fā)起始年度至清算年度企業(yè)所得稅年報（16）其他與土地增值稅清算有關的證明資料等CompanyLogo清算土地增值稅時應提供的清算資料（13）開發(fā)起始年度至清算年85清算面積的審核第一，審定清算項目的土地面積，建筑面積，可售面積，不可售面積（公共配套面積；非公共配套面積），清算項目本次清算的面積，其中：已售面積（包含超建面積），未售面積，自用面積。

第二，審定清算面積中的可售面積樓盤的屬性，即普通住宅面積，非普通住宅面積，非住宅面積，不可售面積中的公共配套面積，非公共配套面積，超建面積。還有超建面積可計入本次清算的面積。清算面積的審核第一，審定清算項目的土86轉讓房地產收入的審核第一，審定清算項目賬面按交易方式取得的貨幣收入，非貨幣收入，視同銷售收入。第二，審定按樓盤清算屬性劃分的普通住宅，非普通住宅，非住宅的收入；第三，在查實清算項目賬面劃分的普通住宅，非普通住宅，非住宅收入的基礎上做計稅收入的調整，審定清算項目的計稅收入。轉讓房地產收入的審核第一，審定清算項目賬面87土地成本的審核

第一，清算項目如是凈地，審定應繳和已繳的土地出讓金及相關稅費；

第二，清算項目如為毛地，除審定土地出讓金及相關稅費，還有在開發(fā)成本中核算的土地征用和搬遷補償費，動遷費等。土地成本的審核第一，清算項目如是凈地，88開發(fā)成本的審核

第一，審定清算項目賬面發(fā)生的開發(fā)成本，按房地產企業(yè)土地征用及搬遷補償費，前期工程費，基礎設施費，公共配套設施費，建筑安裝工程費，開發(fā)間接費用的核算內容歸集賬面數(shù)據(jù)，對于賬面核算數(shù)據(jù)與明細科目的核算范圍不符的問題，或是應計入開發(fā)費用而計入開發(fā)成本的賬面數(shù)據(jù)，逐項做計稅重分類調整。

第二，對于連片分期開發(fā)不屬于清算項目發(fā)生的開發(fā)成本賬面核算數(shù)據(jù)，采取直接剔除或分攤計算剔除的方式。開發(fā)成本的審核89開發(fā)成本的審核

第三，審定供應商承包開發(fā)成本項目的合同金額，比對賬面金額，付款和取得發(fā)票的金額；

第四，將土地成本、開發(fā)成本、開發(fā)費用單筆發(fā)生額在5萬或10萬元以上的原始單證逐一抽查，對不符合計稅扣除要求的逐項做計稅重分類調減，或計稅扣除調減；第五，審定的開發(fā)成本各項計稅扣除金額，按清算項目已售面積的比例應分攤計算，結轉清算項目開發(fā)成本計稅扣除金額。開發(fā)成本的審核第三，審定供應商承90開發(fā)費用及加計20%的審核第一，清算項目如采用土地價款與開發(fā)成本之和的10%計算扣除，審定清算項目土地成本與開發(fā)成本的計稅扣除金額，在此基礎上按已售面積比例計算清算面積開發(fā)費用和加計20%的扣除金額。第二，清算項目如采用利息單獨計算，其他開發(fā)費用按土地價款與開發(fā)成本之和5%計算扣除的方式，。一是借款利息的審核，二是銷售和管理費用計稅扣除的審核。開發(fā)費用及加計20%的審核91與轉讓房地產收入有關稅金的審核第一，審定清算項目與房地產轉讓計稅收入配比，應繳、已繳營業(yè)稅及附加稅費；

第二，審定清算項目與房地產轉讓計稅收入配比，按預征率計算應繳和已繳土地增值稅稅金的審核；以上六項內容可簡單概括為：與轉讓房地產收入有關稅金的審核第一，審定清92清算面積樓盤清算面積審核示意圖清算面積樓盤清算面積審核示意圖93清算收入

賬面預收賬款與銷售合同

收款賬戶，收款單證比對

清算收入審核圖示清算收入賬面預收賬款收款賬戶，清算收入審核圖示94轉讓收入的稅金

查實清算項目應繳，已繳稅金

轉讓收入的稅金審核圖示轉讓收入的稅金查實清算項目轉讓收入的稅金審核圖示95土地成本審核圖示

土地成本凈地審定應繳、已繳土地價款及配套稅費

毛地審定應繳、已繳土地價款及配套稅費，搬遷、回遷發(fā)生的補償費用。土地成本審核圖示土地成本凈地審定應繳、已繳毛地審定應繳、96開發(fā)成本審核圖示審定清算面積應分攤開發(fā)成本計稅扣除金額比對合同、發(fā)票和付款的信息，做計稅扣除調整

核實賬面數(shù)據(jù)做計稅重分類調整開發(fā)成本審核圖示比對合同、發(fā)票核實賬面數(shù)據(jù)做計稅重分類調整97開發(fā)費用

審定清算面積應分攤開發(fā)成本計稅扣除金額。比對合同、發(fā)票和付款的信息，做計稅扣除調整

先確認扣除方法，核實賬面數(shù)據(jù)做計稅重分類調整

開發(fā)費用審核圖示開發(fā)費用審定清算面積比對合同、發(fā)票先確認扣除方法，開發(fā)費用98土地增值稅清算操作實務可劃分為六項

1.清算面積的審核2.轉讓房地產收入審核3.與轉讓房地產收入有關稅金的審核4.開發(fā)費用及加計20%的審核5.土地成本的審核6.開發(fā)成本的審核

土地增值稅清算操作實務可劃分為六項99清算項目土地成本的審核

（一）土地成本清算審核要點

1.土地面積的審核

土地面積的審核是要審定清算項目占用土地面積的數(shù)量，單一樓盤審核清算項目立項批復文件，土地出讓合同，建設用地規(guī)劃許可證，土地使用權證；連片分期開發(fā)對應每期的土地使用權證和詳規(guī)圖審核計算土地面積。

2.土地出讓金的審核對應開發(fā)商與政府簽訂的土地出讓合同，繳納的土地出讓金付款單據(jù)；

清算項目土地成本的審核

（一）土地成本清算審核要點100清算項目土地成本的審核

（一）土地成本清算審核要點3.地價款所含的其他稅費的審核土地出其他稅費的審核包括契稅，市政配套費等。

4.土地出讓金政府補償或返還的審核

政府對清算項目已繳納的土地出讓金給予的政策補償或返還，主要對應土地出讓合同及補充合同審核銀行收付，營業(yè)外收入，其他業(yè)務收入，往來收入賬戶。

5.已列支的土地成本，原始單證合規(guī)性的審核；清算項目土地成本的審核

（一）土地成本清算審核要點101（一）土地成本清算審核要點

6.分期開發(fā)的項目，對不屬于本期清算項目的土地成本予以剔除；7.涉及多個項目土地成本混合核算的，按清算項目土地面積比例計算分攤；8.拆遷補償費重點審核向個人支付的拆遷補償款，與拆遷合同，花名冊，收款單據(jù)比對是否有虛列補償費的情況。9.以安置房補償動遷戶，重點審核動遷戶支付面積差價的收入。（一）土地成本清算審核要點6.分期開發(fā)102（二）土地成本清算審核底稿

1.單一項目土地成本的審核

第一，審核底稿能明確反映開發(fā)商取得國有土地使用權的立項批復時間和文書，建設用地規(guī)劃許可證，國有土地使用權證，土地出讓合同上所注明的清算項目土地面積，應繳和已繳的土地價款及相關稅費；第二，審核底稿對應開發(fā)成本中的土地征用和搬遷補償費，能明確反映清算項目土地征用合同，搬遷或回遷合同金額，實際支付金額，計稅扣除金額；

（二）土地成本清算審核底稿1.單一項目103（二）土地成本清算審核底稿

2.連片分期開發(fā)土地成本的審核

在單一項目土地成本審核要點的基礎上，對于清算項目分期開發(fā)土地價款核算不清的，對應土地面積相關權證和土地出讓金合同一一甄別，如不能單獨審定本期清算面積的土地成本，采取按清算項目土地面積比例計算分攤的方法。（二）土地成本清算審核底稿2.連片分期開104開發(fā)成本—前期工程費審核操作要點

（一）前期工程費的審核要點1.前期工程費計稅重分類調整的審核

前期工程費，包括清算項目規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。前期工程費重點審核下列計稅資料，對賬面核算數(shù)據(jù)不屬于前期工程費核算內容的做計稅重分類調整。

開發(fā)成本—前期工程費審核操作要點

（一）前期工程費的審核要點105開發(fā)成本—前期工程費審核操作要點

（一）前期工程費的審核要點

建設工程規(guī)劃許可證申請資料勘察合同設計合同土石方工程合同人防、消防審批意見書臨時用地審批意見書繳納政府規(guī)費所依據(jù)的文件開發(fā)成本—前期工程費審核操作要點

（一）前期工程費的審核要點106（一）前期工程費的審核要點

2.前期工程費計稅扣除調整的審核

通過審核清算項目涉及的前期工程費的立項批復文書，測繪面積圖紙，供應商合同，工程概算、預算報告等計稅資料，通過實地勘驗，賬面數(shù)據(jù)與發(fā)票，合同，付款的比對審核，審定計稅扣除調減金額，清算項目前期工程費的計稅扣除金額。

（一）前期工程費的審核要點107（一）前期工程費的審核要點審核重點關注的問題虛列前期工程費；重復列支前期工程費；開發(fā)費用計入前期工程費。（一）前期工程費的審核要點審核重點關注的問題108（二）前期工程費的審核底稿

1.單一項目前期工程費的審核

第一，審核底稿能夠歸集前期工程費每項支出的賬面成本，明確反映賬載成本金額，計稅重分類調整金額，計稅扣除調整金額；

第二，審核底稿對應前期工程費的供應商合同，審定成本實際的發(fā)生金額，取得發(fā)票金額，應付、已付、未付前期工費金額。清算項目前期工程費計稅扣除金額。

（二）前期工程費的審核底稿1.單一項109（二）前期工程費的審核底稿

2.連片分期開發(fā)前期工程費的審核

在單一項目前期工程費審核要點的基礎上，對于清算項目分期開發(fā)前期工程費核算不清的，審核底稿要對應清算項目測繪面積圖紙，供應商合同，結算單證等進行比對分析，能單獨區(qū)分的單獨歸集本期清算面積的前期工程費，不能單獨區(qū)分的按本次清算面積所占實際發(fā)生的前期工程費建筑面積的比例計算分攤。（二）前期工程費的審核底稿2.連片分期110開發(fā)成本—基礎設施費審核操作要點

（一）基礎設施費的審核要點

1.基礎設施費計稅重分類調整的審核基礎設施費，包括開發(fā)項目小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。在審核基礎設施費相關的施工合同，綠化工程合同，苗木采購合同的基礎上，對賬面核算數(shù)據(jù)不屬于基礎設施費的成本支出做計稅重分類調整。審核中重點關注的問題主要有三個方面：第一，虛構合同或虛假列支；第二，開發(fā)費用計入基礎設施費。第三，分期項目共同發(fā)生的基礎設施