中華坊營銷計劃中華坊營銷計劃銷售面臨的問題

現在銷售所面臨的問題

1、國家政策的調整，貸款利息的提高，使部分購房客戶持觀望態度；2、市場同質化競爭，差異化特征不明顯；3、內部施工現場對項目形象的影響4、項目廣告推廣內容未能及時調整5、產品開盤沒有引起市場強烈的聲音；6、產品不具備競爭力較強的優勢賣點；7、營銷團隊組建與培訓不到位銷售面臨的問題現在銷售所面臨的問題營銷策略解決營銷策略解決深挖價值，提升熱度營銷策略解決關鍵：結合項目實際情況深挖產品賣點————現房銷售手段：制定科學合理的現場統一口徑目的：快速銷售深挖價值，提升熱度營銷策略解決關鍵：結合項目實際情況深挖產品重塑形象、開盤熱銷營銷策略解決1、梳理現有剩余產品2、制定新的銷控政策3、重新包裝產品4、實現二次開盤，將產品推入市場重塑形象、開盤熱銷營銷策略解決1、梳理現有剩余產品整合營銷，通路制勝營銷策略解決1、改變原有單一的坐銷形式2、實現多種營銷方式配合協作整合營銷，通路制勝營銷策略解決1、改變原有單一的坐銷形式銷控擠壓，不斷熱銷營銷策略解決

通過推盤，進行產品入市控制，在每個階段保持某類產品供小于求的產品擠壓狀態。從而造成買家的必爭心理，形成熱銷狀態銷控擠壓，不斷熱銷營銷策略解決通過推盤，進行節點活動，環環相扣營銷策略解決

活動對于快速銷售的項目產生強大支持，能聚集客戶并讓客戶不斷的理解產品價值形成良好體驗，其它營銷手段配合活動展開。客戶活動將作為本項目重要的營銷手段之一。節點活動，環環相扣營銷策略解決活動對于快速銷客戶再生，落單精準營銷策略解決

業主是最好的口碑傳播工具、業主推薦的成功率是普通銷售轉化率的2倍以上，業主的基數越大、業主利用的越充分，銷售的壓力越小、業主工作步驟為：認可產品、感情維護、利益刺激。

客戶再生，落單精準營銷策略解決業主是最好的口營銷策略核心營銷策略核心五、營銷策略核心（一）現場營銷（二）價格策略（三）活動營銷（四）渠道營銷（五）推廣策略五、營銷策略核心（一）現場營銷（二）價格策略（三）活動營銷（客戶體驗：

（1）產品體驗，實體產品呈現（2）服務體驗，銷售人員高質量的接待水平，附加服務的有力支撐，客戶關系的良好維系客戶資源整合：

（1）項目已有客戶進行整合，篩分意向客戶以支持成交（2）對項目成交業主進行整合，給予一定利益刺激，爭取其轉介紹其他客戶，以支持成交；（3）在本區域內我們擁有豐富的客戶資源可以進行整合，以支持成交。（一）現場營銷營銷策略核心客戶體驗：（一）現場營銷營銷策略核心1、項目高速銷售，采取低開高走，增強客戶的購買信心2、后期通過價格階段性調整，拉動項目銷售，保證實現均價。（二）價格策略營銷策略核心1、項目高速銷售，采取低開高走，增強客戶的購買信心（二）價（三）活動營銷營銷策略核心通過各種節點活動的營銷策略，支持項目的快速銷售（附件二）（三）活動營銷營銷策略核心通過各種節點活動的營銷策略，支持項

主要以社區宣傳、大型商業網點宣傳、大客戶挖掘、可用媒介資源的整合。（四）渠道營銷營銷策略核心主要以社區宣傳、大型商業網點宣傳、大客戶挖掘社區宣傳：

將項目信息以DM單、海報、POP等多種形式向周邊社區不斷進行傳達，增強潛在客戶對產品的認知度，同時可在重點區域進行路演活動，使客戶更直接的了解項目產品。（四）渠道營銷營銷策略核心社區宣傳：（四）渠道營銷營銷策略核心大型商業網點宣傳：

階段性對周邊大型活動場所（如：奧園家樂、凱萊賽商廈等）采取直投的形式進行宣傳，以使產品信息不斷的深入到目標客戶群生活當中。（四）渠道營銷營銷策略核心大型商業網點宣傳：（四）渠道營銷營銷策略核心大客戶挖掘：

對于項目周邊效益較好的單位進行資源整合，以吸引目標客戶的到訪，必要時可以給予一定的優惠政策以吸引團購。（四）渠道營銷營銷策略核心大客戶挖掘：（四）渠道營銷營銷策略核心可用媒介整合：

可將項目周邊可能整合的資源進行整合（如報刊亭、商家、存車處等），采用DM單、夾報、海報、POP等多種形式進行資源合作，以使項目信息達到更為廣泛全面的宣傳效果。

（四）渠道營銷營銷策略核心可用媒介整合：（四）渠道營銷營銷策略核心（五）推廣策略營銷策略核心推廣思路：采取直接賣點式推廣，以簡單有效的直接到達目標客戶群第一階段：主打二次開盤，制造市場熱度第二階段：通過節點的活動營銷配合一定的促銷手段形成有效成交1、在銷售期間內不斷制造活動契機，以不同的活動方式貫穿銷售的始終，引起市場關注，吸引客戶注意。2、配合各活動節點，大眾媒體進行廣泛宣傳；渠道先行，利用小眾資源對周邊潛在客戶區域進行普遍宣傳，制造火爆氣氛，保證到訪量，提高成交量。（五）推廣策略營銷策略核心推廣思路：采取直接賣點式推廣，以簡營銷組織結構營銷組織結構營銷組織結構項目銷售部現場接待銷售管理客戶渠道企劃執行競爭對手調研分析現場統一口徑的制定、調整工作日志的制定、執行客戶接待、關系維護客戶的追蹤梳理客戶分析、反饋銷控及價格的調整產品分析總結報告開發商對接客戶分析總結報告市場資料整理工作日志的制定、執行客戶資源的打通、挖掘、及維系客戶資源活動客戶資源分級客戶資源的信息收集客戶資源的整理市場信息的收集分析策略方案的執行工作日志的制定、執行制作監督

相關活動細案的制定、執行營銷組織結構項目銷售部現場接待銷售管理客戶渠道企劃執行競爭對整合營銷計劃整合營銷計劃項目銷售計劃整合營銷計劃項目開盤期強銷期尾盤期合計時間

銷售套數（套）銷售面積（平米）銷售額（元）銷售均價（元）

項目銷售計劃整合營銷計劃項目開盤期強銷期營銷實現支持營銷實現支持1、宣傳推廣支持：短期的快速銷售必需有強大的推廣力度作為保證，推廣費用計劃（附件三）2、工程方面：確保各工程節點的正常周期，避免不必要的客戶糾紛，保證銷售進程。3、保證購房業主備案、貸款等相關手續的順利辦理。營銷實現支持1、宣傳推廣支持：短期的快速銷售必需有強大的推廣力度作為保證匯報結束謝謝！匯報結束謝謝！中華坊營銷計劃中華坊營銷計劃銷售面臨的問題

現在銷售所面臨的問題

1、國家政策的調整，貸款利息的提高，使部分購房客戶持觀望態度；2、市場同質化競爭，差異化特征不明顯；3、內部施工現場對項目形象的影響4、項目廣告推廣內容未能及時調整5、產品開盤沒有引起市場強烈的聲音；6、產品不具備競爭力較強的優勢賣點；7、營銷團隊組建與培訓不到位銷售面臨的問題現在銷售所面臨的問題營銷策略解決營銷策略解決深挖價值，提升熱度營銷策略解決關鍵：結合項目實際情況深挖產品賣點————現房銷售手段：制定科學合理的現場統一口徑目的：快速銷售深挖價值，提升熱度營銷策略解決關鍵：結合項目實際情況深挖產品重塑形象、開盤熱銷營銷策略解決1、梳理現有剩余產品2、制定新的銷控政策3、重新包裝產品4、實現二次開盤，將產品推入市場重塑形象、開盤熱銷營銷策略解決1、梳理現有剩余產品整合營銷，通路制勝營銷策略解決1、改變原有單一的坐銷形式2、實現多種營銷方式配合協作整合營銷，通路制勝營銷策略解決1、改變原有單一的坐銷形式銷控擠壓，不斷熱銷營銷策略解決

通過推盤，進行產品入市控制，在每個階段保持某類產品供小于求的產品擠壓狀態。從而造成買家的必爭心理，形成熱銷狀態銷控擠壓，不斷熱銷營銷策略解決通過推盤，進行節點活動，環環相扣營銷策略解決

活動對于快速銷售的項目產生強大支持，能聚集客戶并讓客戶不斷的理解產品價值形成良好體驗，其它營銷手段配合活動展開。客戶活動將作為本項目重要的營銷手段之一。節點活動，環環相扣營銷策略解決活動對于快速銷客戶再生，落單精準營銷策略解決

業主是最好的口碑傳播工具、業主推薦的成功率是普通銷售轉化率的2倍以上，業主的基數越大、業主利用的越充分，銷售的壓力越小、業主工作步驟為：認可產品、感情維護、利益刺激。

客戶再生，落單精準營銷策略解決業主是最好的口營銷策略核心營銷策略核心五、營銷策略核心（一）現場營銷（二）價格策略（三）活動營銷（四）渠道營銷（五）推廣策略五、營銷策略核心（一）現場營銷（二）價格策略（三）活動營銷（客戶體驗：

（1）產品體驗，實體產品呈現（2）服務體驗，銷售人員高質量的接待水平，附加服務的有力支撐，客戶關系的良好維系客戶資源整合：

（1）項目已有客戶進行整合，篩分意向客戶以支持成交（2）對項目成交業主進行整合，給予一定利益刺激，爭取其轉介紹其他客戶，以支持成交；（3）在本區域內我們擁有豐富的客戶資源可以進行整合，以支持成交。（一）現場營銷營銷策略核心客戶體驗：（一）現場營銷營銷策略核心1、項目高速銷售，采取低開高走，增強客戶的購買信心2、后期通過價格階段性調整，拉動項目銷售，保證實現均價。（二）價格策略營銷策略核心1、項目高速銷售，采取低開高走，增強客戶的購買信心（二）價（三）活動營銷營銷策略核心通過各種節點活動的營銷策略，支持項目的快速銷售（附件二）（三）活動營銷營銷策略核心通過各種節點活動的營銷策略，支持項

主要以社區宣傳、大型商業網點宣傳、大客戶挖掘、可用媒介資源的整合。（四）渠道營銷營銷策略核心主要以社區宣傳、大型商業網點宣傳、大客戶挖掘社區宣傳：

將項目信息以DM單、海報、POP等多種形式向周邊社區不斷進行傳達，增強潛在客戶對產品的認知度，同時可在重點區域進行路演活動，使客戶更直接的了解項目產品。（四）渠道營銷營銷策略核心社區宣傳：（四）渠道營銷營銷策略核心大型商業網點宣傳：

階段性對周邊大型活動場所（如：奧園家樂、凱萊賽商廈等）采取直投的形式進行宣傳，以使產品信息不斷的深入到目標客戶群生活當中。（四）渠道營銷營銷策略核心大型商業網點宣傳：（四）渠道營銷營銷策略核心大客戶挖掘：

對于項目周邊效益較好的單位進行資源整合，以吸引目標客戶的到訪，必要時可以給予一定的優惠政策以吸引團購。（四）渠道營銷營銷策略核心大客戶挖掘：（四）渠道營銷營銷策略核心可用媒介整合：

可將項目周邊可能整合的資源進行整合（如報刊亭、商家、存車處等），采用DM單、夾報、海報、POP等多種形式進行資源合作，以使項目信息達到更為廣泛全面的宣傳效果。

（四）渠道營銷營銷策略核心可用媒介整合：（四）渠道營銷營銷策略核心（五）推廣策略營銷策略核心推廣思路：采取直接賣點式推廣，以簡單有效的直接到達目標客戶群第一階段：主打二次開盤，制造市場熱度第二階段：通過節點的活動營銷配合一定的促銷手段形成有效成交1、在銷售期間內不斷制造活動契機，以不同的活動方式貫穿銷售的始終，引起市場關注，吸引客戶注意。2、配合各活動節點，大眾媒體進行廣泛宣傳；渠道先行，利用小眾資源對周邊潛在客戶區域進行普遍宣傳，制造火爆氣氛，保證到訪量，提高成交量。（五）推廣策略營銷策略核心推廣思路：采取直接賣點式推廣，以簡營銷組織結構營銷組織結構營銷組