福滿花園項目投資估算及資金籌措計劃第一節建設項目的大體概況與投資經營方案一、福滿花園項目概述1項目概況項目位于南寧市XXX區，南XXXX，北臨XXXX，西南面對規劃中的水景公園，項目東側為衡陽路延長線，項目總用地47375.75m,經南寧市規劃國土局批準，用地功能為商住及配套設施，實際建設用地面積39390.36吊，計容積率建筑面積率為149683.37平方米。（表：6-1-1）【項目主要技術經濟指標】內容指標內容建設地點衡陽路與新陽路北三里交匯規劃總用地面積實際用地面積39390.36*計容積率面積總建筑面積157689.07吊建筑容積率建筑密度28%綠地率住宅面積141125.49吊商業面積地下室面積8036.54吊居住總戶數根據上述規劃經濟指標，計容積率總建筑面積149683.37吊,其中住宅141125.49吊，商業部分8527.04卅，另外不計容積率之地下室建筑面積8036.54卅，共494個車位，項目總建筑面積157689.07吊，擬建21棟18層商住樓。二、項目投資方案（一）投資組合方式在房地產開發中，大量的資金周轉使開發商很難單憑自身的經濟實力進行項目的開發，本項目總投資（含貸款建設期利息）為37725.35萬元，整個建設經營期為3年，是一個建設周期長、資金投入量大的建設項目。所以，一般采用投資的多種組合運用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發商的風險，使項目順利開發。本項目開發投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預售收入用于投資部分。資金動作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關稅費后用于投資，初步估算按銷售收入15.5%計算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。本項目開發總投資（含貸款利息）共計37725.35萬元，自有資金10000萬元，占總投資的26.5%,銷售收入再投入用于投資合計7725.35萬元，另需貸款額合計20000萬元。（二）資金動作方式在項目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權出讓金和前期工程費；在獲取土地使用權后，可將其向銀行或金融機構抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設；當住宅樓建設完成了主體工程后就可進行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個項目投資完成。1自有資金整個項目的自有資金為10000萬元，占總投資的26.5%,分3年投入。詳見表:6-1-2（表:6-1-2）自有資金年度投入表（單位:萬元）第一年第二年第三年3340.156582.2177.122、銀行貸款銀行長期貸款共有二筆，共計200000萬元，占總投資53%；從第一年起到第二年止每年借一筆。（表：6-1-3）銀行貸款年度投入表仲位:萬元）第一年第二年

10000100003、銷售收入再投入銷售收入再投入按銷售收入的15.5%計算，從項目有銷售收入最后第三年開始，直到項目建設經營期結束，上半年為整個銷售收入的11.9%下半年為整個銷售收入的3.6%,總銷售收入再投入為7725.35萬元，占總投資的20.5%。（表:6-1-4）銷售收入再投入年度投入表（單位:萬元）第三年上半年下半年5931.451793.9第二節項目的建設工程規劃與安排、福滿花園項目建設規劃及進度安排（一）建設方案及規劃說明1、建設方案。經南寧市規劃管理局審定，本項目的建設方案如下:2、規劃目標（1）以建造具有當代先進水平的優質城市住宅為目標，滿足人們生活環境和居住條件的舒適性、安全性和生態性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應性強的住宅，創造具有良好居住環境、有完善基礎設施的文明、衛生的示范花園。（2）依靠科技進步，推廣新材料、新產品、新技術，提高住宅功能質量水平和花園與住宅節能、節地、節材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。（3）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個花園具有良好的空間布局形態（4）吸收各項目好的居住規劃特點，創造有特色的、能滿足居住生活需要的環境功能。（二）建設方式及進度安排1、開發計劃擬定的原則本項目作為一個以市場為導向的中高檔住宅項目，在擬定項目的開發建設計劃時,我們主要依據大中規模住宅項目的基本規律，遵循最佳的市場對接時機與購買力適應，以及按基地的成熟條件漸進的原則。本項目經測算銷售值達49838.4萬元人民幣，從南寧樓市的發育及區域購買力，以及合理的市場占有率角度，我們暫定為開發經營時間為3年，其中銷售期為2年。根據項目基地及規模情況，在項目的開發的過程中以整體開發為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動開發的模式進行開發經營2、建設方式。采用公開招標方式選擇施工單位，并聘請工程監理，從而有效地控制項目的工期、成本和質量。3、進度安排。項目擬用三年分三期進行（見表：6-2-1）根據南寧市可外協配套的設計、施工等資源能力，我們初步設定的各主要分段工程進度周期如下：A項目的設計及開工準備（初步及施工圖設計、三通一平、報建、招標等）：3個月B住宅的主體建筑（基礎、主體、外裝及設備）：18個月C室外環境配套（道路、管網、環藝、驗收等）：15個月4、項目周期設定開發正式啟動的時間設定為項目規劃方案通過規劃部門審批時間，并以此時間為項目開發周期的起始日。根據南寧市可外協配套的設計、施工等資源能力，我們初步設定的各主要分段工程進度周期如下：根據項目基地及規模情況，在開發建設中設清晰的分期，從項目基地較成熟的衡陽西路漸次向西推進，按總建設面積的1/3左右為一個工程流水節奏，間隔六個月（一季左右）

的動工時間，形成項目整體開發的形象及市場影響5、分段周期設定①開發正式啟動的時間設定為項目規劃方案通過規劃部門審批時，設此時間為項目（表：6-2-1）開發周期的起始日。②開發計劃安排③根據的規劃方案及開發總周期、各主要分段工程周期的設定，本項目的開發粗略計劃擬定如下表（以季度為單位）。（見圖表：（表：6-2-1）項目實施計劃表第一季度第二季度第三季度第四季霽度第五季度第六季度第八季第九福滿花園項目開發計劃項目的設計及開工準備初步及施工圖設計三通一平111報建1招標住宅的主體建筑基礎1主體11外裝及設備1室外環境配套道路管網環藝驗收第三節項目投資估算及資金籌措計劃、福滿花園項目投資與成本費用估算（一）開發成本估算（1）土地使用權出讓金、土地征用及拆遷安置補償及前期工程費的三通一平、各種稅費,共計投入資金6000萬元人民幣（2）前期工程費：1199.26萬元，詳見本項目前期工程費估算表（見表：6-3-1）（表：6-3-1）前期工程費估算表（單位:萬兀）序號項目計算依據計價（萬元）1規劃設計費建安工程費x3%620.302可行性研究費建安工程費X0.15%31.023水文、地質、勘察費建安工程費X0.15%31.024籌建開辦費建安工程費X2.5%516.92合計1199.26（3建安工程費：20676.77萬元。（見表：6-3-2）（表：6-3-2）高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價（單位:萬元）項目高層（元/平方米）項目高層（元/平方米）仲仲位:萬元）樁基礎70土建工程750電梯120消防30一般水電安裝100煤氣10通訊5公用天線3普通裝修50對講機系統12地下室費用130智能化設施80★高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米建安工程費：①高層建安工程費=1360X149652.53+（300+50^8527.04=20676.7萬元注:其中（300+50）為裙樓玻璃墻和中央空調的每平方建筑面積造價。（4）基礎設施費（紅線內外工程費）：1348.62萬元，（詳見表：6-3-3）。（表：6-3-3）基礎設施費估算表

序號項目計算依據金額（萬元）1供電工程65萬元/公項X47375.75=307.94307.942供水工程15萬元/公項X47375.75=71.0671.063電信工程7萬元/公項X47375.75=33.1633.164煤氣工程7萬元/公項X47375.75=33.1633.165綠化工程5.4萬元/公項X47375.75=25.5825.586道路工程42.13萬元/公項X47375.75=199.59199.597排水工程37.6萬元/公項X47375.75=178.13178.13合計500+848.62=1348.62848.62注：本項目是一個高綠化花園小區，在原來的綠化成本內再增加500萬建設中心花園（5）公建配套設施費：485萬元,詳見表:6-3-4（表：6-3-4）公建配套設施費估算表序號項目建筑面積（平方米）單價（元/平方米）金額（萬元）1幼兒園1000500502衛生院1000（位于裙樓房內）400403文化活動中市2000（位于裙樓房內）5郵政支局500（位于裙樓房內）6電信營業所500（位于裙樓房內）7儲蓄所700（位于裙樓房內）8物業管理處200（位于裙樓房內）30069會所3000（位于裙樓房內）70021010公廁100500511垃圾壓縮站200300612變電站12005006013煤氣調壓站506003合計485（6）開發期間稅費：2657.38萬元，詳見表6-3-5（表：6-3-5）開發期間稅費一覽表位:萬元）序號類別計算依據交納稅額（萬元）1配套設施建設費建安工程費x6%1240.612建筑工程質量安全監督費建安工程費X0.4%82.713供水管網補償費住宅：0.3T/人,600元/T住宅:95.76商鋪：0.1T/平方米,600元/T商鋪:51.16

4供電用電負荷費住宅:4KVA/戶,480/KVA商鋪:8KVA/百平方米,1000元/KVA住宅:291.84商鋪:68.225其他建安工程費X2%413.546物業管理基金建安工程費X2%413.54合計2657.38(7不可預見費。711.29萬元,取上面1-5項之和的3%不可預見費=(0+1199.26+20676.77+1348.62+48)X3%=711.29萬元(注：第一項土地使用權出讓金為政府公布數據，不存在不可預見性)(8)開發成本。33078.32萬元，以上1-7項小計：開發成本=6000+1199.26+20676.77+1348.62+485+2657.38+711.29=33078.32二、開發費用估算1、管理費用：891.29萬元取上面1-5項之和的3%(6000+1199.26+20676.77+1348.62+48X3%=891.29萬元2、銷售費用：1495.14萬元，詳見表6-3-6^((表：6-3-6)銷售費用估算表仲位:萬元）序號項目計算依據計價（萬元）1廣告宣傳及市場推廣費(49838.4銷售收入X1%498.382銷售代理費(49838.4銷售收入X1%498.383其他銷售費用(49838.4銷售收入X1%498.38合計1495.143、財務費用：2260.6萬元,詳見貸款還本付息表4、開發費用：4647.03萬元，前面1-3項之和三、總成本費用匯總及分攤表本項目的總成本費用詳見投資成本費用估算匯總表（表：6-3-7）（表：6-3-7）投資成本費用估算匯總表仲位:萬元）成本項目總額(萬元)得房成本(元/平方米)高層商鋪車位1開發成本33078.321903.714903.712862.31(1)土地成本60003001500985.8(2)前期工程費1199.2676.0576.0576.05(3)建安工程費20676.77120030001472.8(4)基礎設施費1348.6285.5285.5285.52(5)公建配套設施48530.7630.7630.76(6)開發期間稅費2657.38168.52168.52168.52

（7）不可預見費711.2942.8642.8642.862?開發費用4647.03319.79213.89213.89（1）管理費用891.2953.7153.7153.71（2）銷售費用1495.14105.9——（3）財務費用2260.6160.18160.18160.183?合計37725.352543.295331.493290.09注：投資分攤的原則：總原則：所有的總投資均應分攤到可售（可租）的面積中去細則：（1）按計算投資的各項成本來分攤（2）各分項中能按各功能使用容量來分攤的按各功能使用容量分攤（3）若不能按使用數量或容量來分攤，則按各功能的面積比例來分攤（4）各種稅費中與工程有關的按同一分項功能工程成本比例分攤，同工程無關的按功能面積比例分攤（5）與工程無關的分項按各功能面積比例分攤四、資金籌措、投資計劃及借款利息（1）資金籌措與投資計劃本項目開發投資的資金來源有三個渠道：一是企業自有資金，二是銀行貸款，三是

銷售房收入用于投資部分。本項目開發商投入自有資金10000萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款20000萬元用于投資，剩余部分7725.35萬元由銷售房收入補充，總投資為37725.35萬元，其中2260.6萬元的銀行貸款利息從住宅銷售收入中支付。詳細投資見計劃與資金籌措表（表：6-3-8）（表：6-3-8）（表：6-3-8）投資計劃與資金籌措表仲位:萬元）序號項目合計建設經營期200520062007上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投資37725.3521673340.1511240.0613175.156008.571793.9總額

1.1建設投資35464.752167306711240.0612340.86008.57640.81.1.1土地成本60001500150015001500001.1.2前期工程費1199.26400500299.260001.1.3建安工程費20676.7700700090004676.7701.1.4基礎設施費1348.6200800400148.6201.1.5公建配套設施費4850020002850

1.1.6開發期間稅費2657.380800800800257.3801.1.7不可預見費711.29118.5118.5118.5118.5118.5118.51.1.8管理費891.29148.5148.5148.5148.5148.5148.51.1.9銷售費用1495.1400373.8373.8373.8373.81.2貸款利息2260.60273.150834.3501153.11.3流動資金0.00000002資金籌措37725.3521673340.1511240.0613175.156008.571793.92.1自有資金1000003340.151240.065342.1577.1202.2借款2000021670100007833002.3銷售收入再投入7725.3500005931.451793.9（2）貸款本金的償還及利息支付長期借款采用每年本金等額償還方案，最后1年還清，從建設經營期第三年開始計算。詳見貸款還本付息表。（央行2000年9月起執行的貸款利率：5.463%）貸款還本付息結算表（表:6-3-9）貸款還本付息結算表仲位:萬元）序號項目名稱合計建設經營期—第一年第二年1借款還本付息

1.1年初借款累計———第一筆借本年借款10000100001027315款本年應計利息1426.25273.15561.2年底還本付息11426.25——年末借款累計10273.1510834.351.2年初借款累計———第二筆借本年借款10000—10000款本年應計利息834.35—273.15年底還本付息10834.35——年末借款累計——1027315

1.3借款匯總年初借款累計—0—本年借款200001000010000本年應計利息2260.6273.15834.35年底還本付息22260.600年末借款累計———2借款還本付息的資金來源2.1投資回收——注：1貸款利率為5.463%;2當年利息=（年初借款本息累計+當年借款/2）X年利率第四節項目銷售和租賃收入測算、住宅銷售單價的確定（一）用房地產市場比較法確定銷售價格上限（平均價格）詳細見本項目價格定位與策略部分：由上次測算可知道本項目房地產價格為：2500元/平方米（二）建議銷售測算單價為了方便計算本項目的銷售總額，我們取2500元/平方米為計算單價（三）總銷售收入的確定根據估算出來的結果，確定住宅部分從建設經營期的第二年中開始出售，整個銷售過程大概分四批進行，住宅部分分別為10%、20%、30%、40%,價格分別為：2500260027002800,銷售率100%;商鋪部分從建設經營期第三年中開始出售，整個銷售過程分二批進行，商鋪部分分別為：30%、35%，價格分別為：110001250Q銷售率65%；車位部分從建設經營期第三年中開始出售，整個銷售過程分二批進行，車位部分分別為：50%、20%，價格分別為：15萬/個，銷售率70%。按照上述確定的每年出售比例和銷售單價，計算實際銷售總收入。（詳細見表：6-4-5）（表：6-4-1）住宅銷售總收入預測（單位:萬元）項目可銷售面積建議銷售單價（元/平方米）銷售收入（萬元）第一批10%高層14112.5525003528.14

第二批20%高層28225.1026007338.53第三批30%高層42337.65270011431.17第四批40%高層56450.20280015806.06合計38103.9（表：6-4-2）商鋪銷售總收入預測（單位:萬元）項目可銷售面積建議銷售單價（元/平方米）銷售收入（萬元）第一批30%鋪面2558.11110002813.92第二批35%鋪面2984.46125003730.58合計6544.5（表：6-4-3車位銷售總收入預測（單位:萬元）項目可銷售個數建議銷售單價（萬/個）銷售收入（萬元）

第一批50%比例247153705第二批20%比例99151485合計5190（表：6-4-5）全部銷售收入分批比例預測（單位:萬元）銷售計劃建設經營期年收入（萬元）批數比例面積200520062上半年下半年上半年110%高層14112.553528.14220%高層28225.107338.53330%高層42337.6511431.17440%高層56450.20530%鋪面2558.112813.92635%鋪面2984.46750%比例2473705820%比例99合計3528.147338.5317950.09注：1項目銷售計劃1.1銷售的政策限定1.1.1根據國家現行的商品房銷售政策《商品房銷售管理辦法》（2001年6月1日執行）中規定，房地產項目須投資達到總投資的百分之二十五后方后預銷售，南寧市一般的執行原則是工程形象達二層以上時發給《商品房預售許可證》。1.1.2按現行的中國央行的住房信貸政策，對于多層建筑須主體封頂、高層建筑達主體三分之二工程形象進度時，可以辦理按揭手續并向開發商支付按揭款項。1.1.3根據項目建設計劃安排，每一流水片達到預售條件時，應在該流水片開工后的第二季，達到銀行按揭款支付的條件是，應是該流水片動工后的第三季。1.2銷售計劃設計1.2.1按南寧市目前行業的慣例，初步考慮本項目每流水片在開工后第二季取得預售

許可證后開始住宅正式對市場發售期房。1.2.2根據本項目的區位及項目的綜合競爭力分析，每一流水片在開始預售后，前兩季

為期房，后兩季為準現房和現房，根據南寧市房地產市場的發展態勢及消費者對期房現

房的不同接受程度，我們設定每一流水片從開始預售的首季開始，一年內完成銷售。1.2.3根據項目的開發和銷售進程，車庫在銷售的項目取得預售證或者項目成為準

現房時開始發售，并在每個流水片的最后一個季度中銷售。二、鋪租賃單價的確定（一）用市場比較法確定租賃價格的上限（平均價格）根據價格定位與策略部分得出可知：本項目的商鋪部分為：11000元/平方米，假設本項目商鋪經營年限無為無限期，則根據公式a=vr來求其租賃價格（其中r=8%）:月租賃價格=（11000X8%）/（12X65%）=112.82元/平方米（二）建議平均月租金為110元/平方米（三）商鋪出租總收入估算表（見表：6-4-6）（表：6-4-6）出租計劃和出租收入估算表（單位：萬元）序項目建設期經營期

號名稱12345678910111213141516171可出租面積0008527.0，42單位租金（元/00011111111111111平方米）00000000000010101010101010103可能的毛租0001010101010101111111111111111金收入（萬元）23232323232325252525252525254出租率（%）00065707580859090909090909595955有效毛租金0006671768186921010101010101010（萬元）46789012121212126868686轉售單價（元/平方米）7轉售收入（萬元）8合計310458合計注:假設商鋪出租在第五年開始，在24年末轉售，轉售單價為13000元/平方米三、車庫租賃單價的確定（一）采用市場比較法確定租賃價格（平均價格）根據市場價格定位策略部分，我們可知：本項目的車位月租賃單價為：250元/個售時的單價：15萬元/個。（見表：6-4-7）（注：假設車位出租在第五年開始，在24年末轉售，轉售價格為15萬元/個）（表：6-4-7）車位出租計劃和出租收入估算表（單位:千元）序號項目名稱建設期經營期12345678910111213141516171可出租個數0004942單位租金0002002002002002002002502502502502530030

（元/個月）03可能的毛租0001181181181181181181481481481481417717金收入（萬8元）4出租率（%）000657075808590909090909095955有效毛租金000768288941001061331331331331316816（萬元）36轉售單價（元/個）7轉售收入（萬元）8合計3620萬元第五節建設項目的財務評價

、稅金計算1住宅銷售稅金及附加估算：詳見住宅銷售稅金及附加估算表(表：6-5-1)住宅部分銷售稅金及附加表(單位:萬元)序項目建設經營期號名稱200520061銷售收入010866.672銷售稅金及附加(6.23%)0676.992.1營業稅(5%)0543.332.2城市維護建設稅(0.35%)038.032.3教育附加稅(0.15%)016.302.4防洪工程維護費(0.18%)019.562.5交易管理費(0.5%)054.332.6交易印花稅(0.05%)05.43

3土地增值稅（1%）0108.66合計01462.232、商鋪租賃稅金及附加估算：詳見商鋪租賃稅金及附加估算表（表：6-5-2）3、車位租賃稅金及附加估算：詳見車位租賃稅金及附加估算表（表：6-5-3）（表：6-5-2）商鋪租賃稅金及附加（單位:萬元）序項目建設期經營期號名稱12345678910111213141516171租賃（轉售）收0006671768186921010101010101010入46789012121212126868682租賃稅金及00037.40.43.46.49.52.57.57.57.57.57.60.60.60.附加(5.68%)776533555557772.營業稅（5%）00033.35.38.40.43.4650.50.50.50.50.53.53.53.12849566666444

2.2城市維護建設稅（0.35%）0002.32.52.72.93.03.23.53.53.53.53.53.73.73.72.教育附加0000.91.01.11.21.01.31.51.51.51.51.51.61.61.63(0.15%)975338222220002.防洪工程維1.21.21.31.41.51.61.81.81.81.81.81.91.91.94護費(0.18%)098766222222222.交易管理費52.交易印花稅63土地增值稅合計3760.37（表：6-5-3）車位租賃稅金及附加位:萬元）項目建設期經營期項目建設期經營期號名稱12345678910111213141516171租賃(轉售)收0007682889410101313131313161616入06333338882租賃稅金及00044555677777999附加(5.68%).3.7.0.3.7.0.6.6.6.6.6.5.5.52.營業稅(5%)000344455666668881.8.1.4.7.3.7.7.7.7.7.4.4.42.城市維護建000000000000000002設稅(0.35%)??????????????27293133353747474747475959592.教育附加000000000000000003(0.15%)??????????????11121314151620202020202525252.防洪工程維000000000000000004護費(0.18%)??????????????1415161718192424242424303030

2.5交易管理費0002.6交易印花稅0003土地增值稅000合計427.54注:各種稅金及附加估算表中均包括土地增值稅項目）二、損益表與靜態盈利分析1住宅部分損益表。（表：6-5-4）住宅部分損益表仲位:萬元）序號項目合計建設經營期2005200620071銷售收入49838.4010866.6738971.73

2總成本費用37725.3509431.337528294.123土地增值稅498.380108.66389.724銷售稅金及附加3104.930676.992427.945利潤總額5404.80649.6837859.956所得稅1783.580214.39542593.787稅后利潤3621.220435.2885266.178盈余公積金362.122043.5288526.6179可分配利潤3259.0980391.764739.55投資利潤率14.33%投資利稅率23.88%資金本利潤率54%評價指標:（1）住宅部分投資的投資利潤率=（利潤總額/總投資額）X100%=(5404.8/37725.35)X100%=14.33%（2）住宅部分投資的投資利稅率=（利稅總額/總投資額）X100%=(5404.8+498.38+3104.93)/37725.3X100%=23.88%（3）住宅部分資金的投資利潤率=（利潤總額/住宅部分自有資金）X100%=(5404.8/10000)X100%=54%本項目以上三個靜態評價指標與房地產同行業相應指標比較，可以接受，故項目可行。三、現金流量表與動態盈利分析對本項目進行經濟效益分析評價的主要依據是國家計委、建設部頒發的《建設項目經濟評價方法與參數》，參照我國新的財會制度，結合房地產開發的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經濟效益。由于本項目為租售并舉的項目，所以要運用多個評價指標來進行項目評價，主要評價指標有：財務內部收益率（FIRR）、財務凈現值（FNPV）及項目動、靜態回收期等指標。評價指標的計算過程詳見住宅全部投資現金流量表（表：6-5-5）、住宅部分自有資金現金流量表（表：6-5-7）注：①財務內部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率。反映出項目所占用資金的盈利率，即反映出項目的盈利能力。當FIRR大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。②財務凈現值（FNPV）按事先規定的基準貼現率Ic將項目計算期內各年凈現金

流量折現到建設期的現值之和。是考察項目在計算期內盈利能力的動態評價指標，凈現值大于或等于零的項目是可以考慮接受的。建議選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準收益率，本項目貸款利率為5.463%，故基準收益率Ic取為8%。1、住宅全部投資現金流量表（表：6-5-5）（表：6-5-5）住宅部分全部投資現金流量表位:萬元）序項目建設經營期號名稱2005200620071現金流入010866.6738971.731.1銷售收入010866.6738971.731.2其他現金流入0002現金流出523424580.9112060.812.1建設投資523423580.866649.372.2土地增值稅0108.66389.72

2.3銷售稅金及附加0676.992427.942.4所得稅0214.39542593.783凈現金流-5234-13714.2426910.924累計凈現金流-5307.28-19021.527889.45折現凈現金流-4842.81-11757.7519909.566累計折現凈現金流-4910.61-16668.363241.27稅前凈現金流-5234-13928.6329504.78稅前累計凈現金流-5307.28-18807.1210697.589稅前折現凈現金流-4842.81-11941.5621828.5210稅前累計折現凈現金--4910.61-16852.1674976.353流評價指標稅稅后-

財務凈現值（1=8%）4976.3533241.2——財務內部收益率38.33%38.23%——投資回收期（靜態）2.6372.706——投資回收期（動態）2.7552.837——（表：6-5-7）住宅部分自有資金現金流量表位:萬元）序項目建設經營期號名稱2005200620071現金流入010866.6738971.731.1銷售收入010866.6738971.731.2其他現金流入0002現金流出011931.49534465.94

2.1自有資金0500050002.2銷售收入再投入05931.451793.92.3償還貸款本金00200002.4償還貸款利息002260.62.5銷售稅金及附加0676.992427.942.6土地增值稅0108.66389.722.7所得稅0214.39542593.783凈現金流0-1064.8254505.794累計凈現金流0-1064.8253440.9655折現凈現金流0-912.9163333.52766累計折現凈現金流0-912.9162420.6116評價指標稅后備注

財務凈現值（1=8%）2420.6116由于本項目的內部收益率大于8%所以項目可行性！財務內部收益率38.48%投資回收期（靜態）（年）2.41投資回收期（動態）（年）2.27整理上表（表：6-5-5）得評價指標：（詳見表：6-5-8）（表：6-5-8）評價指標仲位:萬元）評價指標匚、八稅刖稅后財務凈現值（1=8%）4976.3533241.2財務內部收益率38.33%38.23%投資回收期（靜態）2.6372.706投資回收期（動態）2.7552.837由上述指標可以看出，本項目住宅全部投資的財務凈現值均為一較大的正值，稅前稅后的財務內部收益率均大于貼現率8%,投資回收期也滿足項目投資經營期限的要求，故本項目住宅部分投資可行2、住宅自有資金投資現金流量表整理上表（表：6-5-7）,得評價指標（見表：6-5-9）（表：6-5-9）評價指標仲位:萬元）評價指標稅后財務凈現值（1=8%）2420.6116財務內部收益率38.48%投資回收期（靜態）2.41投資回收期（動態）2.27稅后靜態、動態投資回收期都在項目投資的第二年和第三年之間，回收投資資金的速度還是比較快的由上述的指標可以看出，本項目住宅自有資金投資可行。四、資金來源與運用表的貸款償還能力分析資金來源與運用表集中體現了項目自身平衡的生存能力，是財務評價的重要依據。本項目的資金來源與運用如住宅銷售部分資金來源與運用表（表：6-5-10本項目住宅銷售和商鋪與車位租賃每年都有盈余的資金，也就是說，每年的資金流入大于資金流出，本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡力。故本項目兩方案可行。詳見資金來源與運用表。（表：6-5-10住宅部分資金來源與運用表（單位:萬元）序號項目名稱經營期2005200620071資金來源700025866.6746971.731.1銷售收入010866.6738971.731.2自有資金0500050001.3銀行借款7000100003000

1.4其他收入0002資金運用523424580.90534321.412.1建設投資523423580.866649.372.2借款還本付息0022260.62.3銷售稅金及附加0676.992427.942.4土地增值稅0108.66389.722.5所得稅0214.39542593.783盈余資金17661285.76512650.324累計盈余資金17663051.76515702.085第六節福滿花園項目不確定性分析本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發周期、貸款利率等。這些因素，受當地政治、經濟、社會條件的影響，有可能發生變化，影響本項目經濟效益目標的實現。一、盈虧平衡分析（一）住宅銷售部分盈虧平衡假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如基準方案所設，則由計算可得，當住宅銷售率為75.70%時，住宅全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。一般認為，當盈虧平衡點的銷售率w60%時，項目風險較低，本項目盈虧平衡點的銷售率為75.70%可見其風險程度較高。（二）結論本項目之所以住宅銷售部分的風險較大，而商鋪與車位租賃部分的風險明顯偏小,一方面原因是商鋪與車位租賃的經營期限較長,資金回收較慢,而住宅銷售回收資金的速度較快,回收資金馬上又投入到項目的投資中去,減少了商鋪與車位的資金投入量,像貸款利息,全用住宅銷售收入來支付;另一方面,在項目建設成本分攤上,由于商鋪與車位的成本價格較低,但本地段的商鋪與車位投資回報較大,這也使得本項目商鋪與車位租賃風險程度降低。二、敏感性分析影響本項目財務效益主要確定性因素為開發成本、售價水平、銷售稅率、建設經營期的長短。據市場預測，開發成本項目中最有可能發生波動變化的是建安工程費和售價

水平。因而，本項目敏感性分析針對全部投資的評價指標（財務內部收益率和投資利潤率），分別計算售價上下波動5%、10%和建安工程費上下波動10%、20%時，對經濟評價指標影響。計算結果詳見敏感性分析表（表：6-6-1）（表：6-6-1）（表：6-6-1）全部投資敏感性分析位:萬元）全部投資基準萬案售價變動建安工程費變動-10%-5%5%10%-20%-10%10%20%財3241.21436.462369.44235.925169.137331.375098.9463