邛崍金融倉儲項目調研分析報告

旗志集團2012-04邛崍金融倉儲項目調研分析簡報共16頁，您現在瀏覽的是第1頁!邛崍原酒市場的調研結果1、市場概況：邛崍原酒生產廠家總數為163家原酒年產量在30萬噸左右，邛崍成品酒生產企業一年的原酒需求量為70萬噸當地市場原酒的缺口大約在40萬噸左右，現有原酒市場是典型的賣方市場邛崍金融倉儲項目調研分析簡報共16頁，您現在瀏覽的是第2頁!邛崍原酒市場的調研結果2、原酒企業發展滯后的原因：從原材料到成品原酒出廠生產周期長資金積壓時間較長企業缺乏足夠的資金進行擴大再生產；中小企業融資難問題在原酒生產企業中表現得尤為突出原酒質押缺乏第三方監管平臺和第三方監管機制邛崍金融倉儲項目調研分析簡報共16頁，您現在瀏覽的是第3頁!邛崍原酒市場的調研結果4、銀行對第三方倉儲監管原酒質押貸款的觀點經過對成都銀行、大連銀行、建行、農商行等數十家銀行的了解和訪談后，得出以下結論：1）原酒具備增值保值特性，本身是一種良好的質押品，銀行對原酒質押持歡迎態度。2）就地封罐質押方式具有極大的道德風險，無法對質押品進行有效的監管，因此這種方式難以推廣，從而使原酒質押無法形成一種成熟的產品。3）第三方倉儲原酒、第三方進行監管，同時引入權威機構進行原酒估值、儲存，這樣能夠有效規避企業主個人道德風險、原酒估值風險、原酒運輸及存儲損壞風險，從而使原酒質押真正形成一種成熟、完善的金融產品。邛崍金融倉儲項目調研分析簡報共16頁，您現在瀏覽的是第4頁!功能設置及收入模式2、收入模式二：原酒倉儲地產和配套商業地產銷售收入1）倉儲地產：按照一個250噸的儲酒罐，占地30㎡來計算，30㎡按照1萬元/㎡，按商業單位價值30萬元，按照售后包租的方式，每年承諾8%的收益回報，投資者每年回報為2.4萬元。假設期原酒倉儲量為15萬噸，則可建立250噸原酒儲酒罐600個，按照每個儲酒商業單位30萬來計算，則總計倉儲地產銷售收入可達1.8個億。2）商業地產：按照園區占地1000畝，其中300畝工業開發用地，用于“中國原酒產業展示區”的開發，主要開發獨棟形式的原酒企業展示及辦公基地，容積率按2計算，300畝*2*667=40萬㎡，按4000元/㎡的價格進行銷售，總計可以完成16個億的銷售回款。邛崍金融倉儲項目調研分析簡報共16頁，您現在瀏覽的是第5頁!項目投資方優勢1、創瑞集團本項目是一個以原酒為基礎的金融項目，因此必須由專業資深的金融團隊完成金融產品的打造、銷售、管理工作。創瑞集團是一家以擔保公司、股權投資為核心業務的金融投資集團，同時參股數家商業銀行，因此創瑞集團擁有完善的金融管理團隊，對完成本項目金融產品的打造擁有團隊優勢和管理優勢。在本項目中創瑞集團主要負責為本項目提供資金配套，融資服務，另外從宏觀上提供高端人脈支持。邛崍金融倉儲項目調研分析簡報共16頁，您現在瀏覽的是第6頁!項目投資測算一、項目主要投入項目用地：300畝工業用地*8萬/畝=2400萬；其余700畝土地采用承包經營權流轉方式取得，按1500元/畝.年計算，先支付10年的土地流轉費用共計1050萬元；因此本項目用地成本共計3450萬元。項目建安費用：40萬㎡地產開發綜合建安費用按2000元/㎡計算共計8億元。項目規劃設計及前期運營費用：按1500萬計算。儲酒設備購置、園林綠化、公共設施打造：按1個億計算。項目累計成本投入為10個億左右。邛崍金融倉儲項目調研分析簡報共16頁，您現在瀏覽的是第7頁!項目投資回報測算三、項目運營收入1）項目倉儲及融資服務費收入按照首期15萬噸原酒進行倉儲，市場價值1.6萬元/噸，70%比例質押貸款，融資服務、倉儲費5%測算。此項收入就可達7500萬。2）原酒倉單電子交易傭金收入首期15萬噸原酒倉儲量，加上未來5到10年的原酒期貨合約，保守估計每年的原酒現貨倉單和期貨倉單的交易量將在200萬噸以上，總價值按照3‰的比例收取交易費，每年交易費傭金收入約為1個億。因此，項目進入成熟期后，一年可產生1.75億的經營收入邛崍金融倉儲項目調研分析簡報共16頁，您現在瀏覽的是第8頁!項目風險1、政策風險爭取政府對本項目的支持是項目成功的關鍵因素之一，能否取得政府支持受到多種因素的影響。2、人員風險本項目需要儲酒、評酒、估值方面的專業人士，同時還需要金融、物流、地產方面的專業人才，因此，如果沒有合適的人才加盟對本項目的實施也會產生影響。3、管理風險本項目涉及政府公關、金融產品搭建、基礎設施建設、房地產開發，管理內容錯綜復雜，對管理層的管理水平有較高的要求。4、財務風險金融倉儲畢竟是個新的事物，企業認識和接受需要有一個過程，如果原酒倉儲量達不到預期要求，就會對地產和金融產品的銷售產生巨大影響，從而產生財務風險邛崍金融倉儲項目調研分析簡報共16頁，您現在瀏覽的是第9頁!邛崍原酒市場的調研結果3、原酒生產企業對第三金融倉儲的觀點經過對成都市文脈酒業有限公司、四川省邛崍市仙泉酒廠、成都鹿神酒業有限公司、邛崍市鴻尊酒廠、四川省邛崍市川車酒業有限公司、成都市馬拉桑酒業有限公司、四川省金酒坊酒業有限公司、邛崍市和平酒廠等多家原酒生產企業進行調研走訪，得出以下結論：1）80%的原酒生產企業對原酒質押融資有需求2）70%的原酒生產企業對第三方倉儲監管融資非常支持3）60%原酒生產企業愿意接受占原酒質押貸款金額的20%左右的綜合成本（包含倉儲成本、運輸成本、資金成本、融資服務費用等）邛崍金融倉儲項目調研分析簡報共16頁，您現在瀏覽的是第10頁!功能設置及收入模式根據調研結果，原酒金融倉儲園的主要功能及盈利預測如下：收入模式一：原酒倉儲質押融資服務收入按照首期15萬噸原酒進行倉儲，市場價值1.6萬元/噸，70%比例質押貸款，融資倉儲綜合收費20%測算。此項收入就可達3個多億。邛崍金融倉儲項目調研分析簡報共16頁，您現在瀏覽的是第11頁!功能設置及收入模式3、收入模式三：原酒交易平臺交易傭金收入1）完成對資源的壟斷建立交易平臺的基礎把原酒現貨交易和期貨交易結合起來，找10~15家企業按照簽訂倉儲融資及代銷協議，簽訂5~10年的協議，確保對原酒資源長時間的壟斷。2）完成對原酒倉單功能的規劃增加交易品的流動性和變現能力與銀行達成協議，使倉單不僅具備提貨憑證功能，還能在銀行方便快捷的進行貼現。另外倉單隨著酒的年份增加，具備增值和保值能力，從而增強流通性和變現能力，吸引炒家。按照股票交易的模式，把原酒倉單按廠家按年份按香型進行編號，如果能與生產廠家能夠簽訂5年甚至10年的倉儲協議，那交易中心不僅可以開具現貨倉單，還可以開具期貨倉單，與此同時，建立實時倉單電子交易系統，炒家可以直接通過電腦登陸系統進行買進賣出的操作，交易中心通過收取交易費傭金，實現收益。邛崍金融倉儲項目調研分析簡報共16頁，您現在瀏覽的是第12頁!項目投資方優勢2、旗志集團旗志集團是一家以建設和投資為主營業務的集團公司，集團旗下華城建筑有限公司擁有多個一級資質，在建設領域擁有豐富的運營經驗，在建筑投資方面也擁有豐富的人脈資源，能夠以較少的資金撬動項目的建設。同時保質保量的完成項目建設任務。旗志集團在本項目中主要負責綜合業態的策劃、規劃，以及項目建設、現場運營的推動實施。邛崍金融倉儲項目調研分析簡報共16頁，您現在瀏覽的是第13頁!項目投資測算二、項目開發收入測算1）40萬㎡的地產開發按4000元/㎡計算，共計16億銷售收入2）600個單位的30㎡倉儲地產銷售按10000元/㎡計算，共計1.8億銷售收入項目開發收入將達到近18個億邛崍金融倉儲項目調研分析簡報共16頁，您現在瀏覽的是第14頁!項目投資回報測算四、項目啟動資金本項目啟動資金為2個億，其中包括：1、土地獲取：3450萬2、設備購置：2000萬3、基礎設施建設：5000萬4、地產建設啟動：5000萬（首期啟動5萬㎡的商業建設）5、策劃規劃設計：500萬6、前期運營費用：1000萬7、其他項目配套：3000萬

在項目的實際運作中，全部采用分組團分批次的開發方式，從每一個組團或每一個批次來看，其資金需求極為有限，這種開發方式使投資方能夠根據市場情況，靈活的通過調節開發時間來調節每個時點的資金需求，從而使資金出現缺口的可能性進一步降低。邛崍金融倉儲項目調研分析簡報共16頁，您現在瀏覽的是第15頁!總體評價

雖然本項目具有一定的風險，但是考慮到政府目前對項目持支持態度；創瑞集團對酒類專業已經有了一定的了解，對企業的調