集團同仁堂地塊規劃建議集團同仁堂地塊規劃建議一項目本體分析二區域市場分析三主力店經營模式解析四地塊產品規劃建議一項目本體分析二區域市場分析三主力店經營模式解析四地塊產品規項目本體分析本項目緊鄰北六環，位于昌平核心區域，京藏、京新兩條高速直達，2012年底并享有昌平線地鐵規劃利好；地塊名稱占地面積建筑面積容積率樓面地價建筑密度綠化率項目本體分析本項目緊鄰北六環，位于昌平核心區域，京藏、京新兩項目本體分析本項目緊鄰北六環，位于昌平核心區域，京藏、京新兩條高速直達，2012年底并享有昌平線地鐵規劃利好；周邊配套項目本體分析本項目緊鄰北六環，位于昌平核心區域，京藏、京新兩項目本體分析本項目緊鄰北六環，位于昌平核心區域，京藏、京新兩條高速直達，2012年底并享有昌平線地鐵規劃利好；四至項目本體分析本項目緊鄰北六環，位于昌平核心區域，京藏、京新兩項目本體分析小結項目本體分析小結一項目本體分析二區域市場分析三主力店經營模式解析四地塊產品規劃建議一項目本體分析二區域市場分析三主力店經營模式解析四地塊產品規區域市場分析區域項目名稱產品類型后續存量銷售周期成交均價客戶競爭度分析昌平城區本項目住宅86-87平米兩居，120-140平米三居15萬平米二期2011年10月開盤——昌平區域客戶及周邊價格擠壓型客戶——金隅萬科城兩居80-90㎡約26萬平米2011年底推出三期17555昌平區域客戶及周邊價格擠壓型客戶城區配套及項目自身商業配套，萬科品牌優勢，產品類似，同一區域、時間重合。金隅·觀瀾時代85㎡-90㎡兩居，95㎡三居，120-130三居純新盤，11.1萬平方米，一期退出3.13萬平方米；2011年7月初均價約16800元/m2目標客群為城區投資客及本地改善性客戶為主產品相近，知名開發商，具有一定市場關注度，核心競爭項目沙河保利羅蘭香谷

一居60㎡、二居80㎡、三居150㎡12萬平米時間未定----推售時間延后，本年內不會開盤，時間不重合朱辛莊領秀慧谷一居57-71㎡、兩居86-93㎡、三居115-149㎡、四居179-201㎡約42.2萬平方米2011年6月19571中小戶型以投資客為主，大戶型多為地緣性改善客戶產品面積類似，區域較近，分流一定區域客戶。回龍觀首開智慧社兩居80-90㎡、三居130-140㎡基本售罄2010年6月19445地緣性客戶為主產品類似，存量不多，但預計8月左右清盤；不構成直接競爭，清河片區強佑清河新城一居64㎡、兩居80-88㎡約44萬平米2006年10月23102城北投資客戶為主產品相似度高，但入市時間較長，亮點不足，分流項目領秀新硅谷一居66㎡、兩居92-95㎡、三居140㎡約13萬平米2005年9月25013城北首置、改善客戶為主產品類似，但區域差異較大，不構成直接競爭區域市場分析區域項目名稱產品類型后續存量銷售周期成交均價客戶一項目本體分析二區域市場分析三主力店經營模式解析四地塊產品規劃建議一項目本體分析二區域市場分析三主力店經營模式解析四地塊產品規主力店經營模式解析小結主力店經營模式解析小結一項目本體分析二區域市場分析三主力店經營模式解析四地塊產品規劃建議一項目本體分析二區域市場分析三主力店經營模式解析四地塊產品規規劃建議小結規劃建議小結一項目本體分析二區域市場分析三主力店經營模式解析四地塊產品規劃建議一項目本體分析二區域市場分析三主力店經營模式解析四地塊產品規世聯北京正宏龍山華府地塊規劃建議課件世聯北京正宏龍山華府地塊規劃建議課件一項目本體分析二區域市場分析三主力店經營模式解析四地塊產品規劃建議一項目本體分析二區域市場分析三主力店經營模式解析四地塊產品規世聯北京正宏龍山華府地塊規劃建議課件世聯北京正宏龍山華府地塊規劃建議課件區域市場分析區域市場分析項目本體分析項目本體分析項目本體分析項目本體分析世聯北京正宏龍山華府地塊規劃建議課件理解本體情況優勢面臨問題充分了解項目之后的世聯理解理解本體情況優勢面臨問題充分了解項目之后的世聯理解謹呈：正宏置業正宏.龍山華府投標報告城市.觀山.大宅謹呈：正宏置業正宏.龍山華府投標報告城市.觀山.大宅理解本體情況優勢面臨問題充分了解項目之后的世聯理解理解本體情況優勢面臨問題充分了解項目之后的世聯理解本體——基礎信息項目基礎情況項目名稱正宏·龍山華府項目地址昌平城南街道白浮泉路，緊鄰八達嶺高速科技園出口開發商北京正宏置業集團有限公司物管服務北京昌振順達物業管理有限公司總占地面積89793平方米建筑形態板樓、小高層建筑風格ARTDECO建筑風格物業管理費2.3元/平方米·月開發周期共分兩期開發項目具體數據建筑面積250000平方米容積率住宅容積率為2.5綠地率綠地率30%戶數共1927戶梯戶比2梯2戶，2梯4戶裝修毛坯車位1041個面積區間86-87平米兩居，120-140平米三居開盤時間二期2011年10月交房時間一期2011-12-31，二期預計2013年5月區位：昌平縣城南部白浮泉路，非縣城核心區；規模：總占地8.97萬平米；交通：京藏高速、北六環路、白浮泉路、地鐵南邵站、城南站；產品指標：容積率2.5，共規劃1927戶，其中回遷房399戶，一期余127戶。2梯2戶/2梯4戶，面積區間86-88平米兩居，125-140平米三居，ARTDECO建筑風格。項目位于昌平老城核心區南部，南臨龍山、鳳山，板樓高層、小高層規劃，中等體量宜居社區本體——項目基礎情況項目名稱正宏·龍山華府項目地址昌平城南街本體——區位背景自然資源豐富，山景資源尤為突出。龍山華府背靠龍山、鳳山，遠眺燕山山脈；南鄰京密運河，東臨萬畝濱河森林公園，東南側被優勢自然資源環繞，景觀佳。藏高京速北六環昌平規劃新城區萬畝濱河森林公園政府街盛昌路懷昌路白浮泉路府學路南環路昌平老城區核心區京密運河2.5公里昌平地鐵（二期計劃2012年底通車）龍山、鳳山京藏高速14出口距老城區核心區直線距離2.5公里。龍山華府項目處于昌平老城區南側邊緣地帶，周邊商業配套一般,但距核心區直線距離2.5公里，可享受老城區成熟配套。公共交通可達，有高速路和輕軌連接。北六環、京藏高速城市主干道，距八達嶺高速科技園出口僅1公里；距目前已開通的地鐵昌平線南邵站2.5公里，需公交換乘。距老城區核心直線距離2.5公里，可享成熟配套；東側、南側倚山，800米步行達萬畝濱河森林公園，自然景觀資源配套豐富本體——區位背景自然資源豐富，山景資源尤為突出。藏高京速北六本體——項目規劃43591012813714171615商業商業幼兒園6回遷房二期一期山景山景項目規劃總占地8.97萬平米，地塊方正，東側、南側為山地。地塊內配套有臨街商業、幼兒園、景觀園林，項目南側有代建市政體育公園，項目配套較為齊全。6號樓規劃為安置回遷房，獨立區隔與整體社區。項目一期已開發北側3、4、5、9、10、12號樓，二期規劃開發地塊南側7、8、13、14、15、16、17號樓。地塊方正，配套較為齊全，地塊內有回遷房規劃對項目品質有一定影響；二期樓棟大部分南向或東向臨山景，資源較優。市政公園本體——項目規劃43591012813714171615商業本體——園林&建筑建筑設計ARTDECO建筑風格：建筑立面采用ARTDECO建筑風格，線條挺拔，品質感較強。園林設計3米臺地園林設計：社區內為臺地園林，停車位與樓棟前庭院組團均有3米高差，園林視角可規避停車位，實現視覺上的人車分流。多花園組團設計：社區園林以5個不同風格的景觀節點串聯而成，多個花園組團、水景噴泉、亭臺花謝散布其中。ARTDECO建筑風格，3米臺地園林設計，多組團園林景觀設計，社區品質感較高本體——園林&建筑建筑設計園林設計ARTDECO建筑風格，3本體——產品配比除6號樓外項目共規劃1518套，其中一居52套，占比3%；兩居644套，占比43%；三居822套，占比54%，總體規劃三居大戶型產品占比最多。三居也是目前剩余貨量的主力產品。N幼兒園商業一期356回遷房910121384714二期151617商業項目規劃14棟板樓，除6號樓回遷房外，共1518戶；分兩期開發；一期共推出676套房源，其中兩居占比51%，三居占比49%，目前剩余兩居13套，三居114套；二期規劃有842套房源，其中一居52套，兩居296套，三居494套；目前可售貨量共969套，其中一居52套，占比6%；二居309套，占比32%；三居608套，占比63%，三居產品為主要銷售戶型。二期推售貨量盤點居室配比套數占比一居526%兩居29635%三居49459%總量842100%一期剩余貨量盤點居室配比面積總套數剩余套數剩余占比兩居86㎡-88㎡3481310%三居125㎡1206249%141㎡905039%102㎡11822%總量676127100%本體——產品配比除6號樓外項目共規劃1518套，其中一居52本體——戶型分析三居戶型，2梯2戶，戶型方正，南北通透。主臥套間設計，景觀資源好，舒適度高D\D`戶型戶型：三室兩廳兩衛面積：141平米戶型價值點2梯2戶，舒適度高；戶型方正，南北通透，采光通風較好；景觀資源好，南向可觀山，北向可觀園景；南向主臥套間設計；戶型不足點兩個次臥均在北向；衛生間均為暗衛；E\E`戶型戶型：三室兩廳兩衛面積：125平米戶型價值點兩梯兩戶，舒適度高；戶型方正，南北通透，采光通風較好；景觀資源好，南向可觀山，北向可觀園景；主臥衛生間干濕分離；戶型不足點次臥均在北向；衛生間均為暗衛；餐廳面積過小，且沒有采光本體——三居戶型，2梯2戶，戶型方正，南北通透。主臥套間設計本體——戶型分析C\C`戶型戶型：二室二廳一衛面積：88平米戶型價值點2梯4戶，舒適度高；南北通透，采光通風較好；景觀資源好，南向可觀山，北向可觀園景；戶型不足點僅主臥朝南，起居室及次臥均為北向；無獨立餐廳空間；二居戶型，2梯4戶，戶型方正，景觀資源好，舒適度較好B\B`戶型戶型：二室二廳一衛面積：87平米戶型價值點2梯4戶，舒適度高；戶型格局方正；起居室、主臥及次臥純南向采光；南向可觀山，景觀資源優；戶型不足點非通透戶型，通風性不優；本體——C\C`戶型二居戶型，2梯4戶，戶型方正，景觀資源好項目優勢產品好，資源優，項目宜居屬性強產品好

社區規劃布局較好，板樓設計，3米臺地，2梯2戶、2梯4戶，項目舒適度高、儀式感較好；

戶型設計方正實用，有一定產品附加值、使用率高；

ARTDECO建筑風格，品質感較強。資源優山可觀：項目南側為鳳山和華府山，小區規劃層高自北向南逐排遞減，每棟樓均有山景可觀；山可享：小區南側及東側均預留入口，可直接進入開放式的公共休閑公園，享受山居景觀休閑資源；

萬畝昌平新城濱河森林公園咫尺盡享，步行距離僅800米。項目優勢產品好，資源優，項目宜居屬性強產品好資源優但是，從外部情況來看，項目目前面臨著一些問題…但是，從外部情況來看，項目目前面臨著一些問題…市場大勢的影響2011年2月新政后，北京市商品房成交量較去年相比下滑趨勢明顯新政對改善型客戶產生較大影響，主要表現在：客戶購買資格受限客戶缺乏市場信心，觀望情緒嚴重新政對改善型客戶影響較大市場大勢的影響2011年2月新政后，北京市商品房成交量較去年市場競爭的影響競爭項目界定原則區域相近：昌平城區>沙河片區>朱辛莊>回龍觀>清河片區>；周期相同：目前剩余體量較大或下半年即將推盤；客戶類似：地緣改善型客戶及外部剛需客戶；產品類似：80平米—140平米兩居、三居；定位類似：中端主流項目。北六環八達嶺高速北五環昌平城區清河回龍觀沙河片區朱辛莊市場競爭的影響競爭項目界定原則區域相近：北六環八達嶺高速北五競品界定區域項目名稱產品類型后續存量銷售周期成交均價客戶競爭度分析昌平城區本項目住宅86-87平米兩居，120-140平米三居15萬平米二期2011年10月開盤——昌平區域客戶及周邊價格擠壓型客戶——金隅萬科城兩居80-90㎡約26萬平米2011年底推出三期17555昌平區域客戶及周邊價格擠壓型客戶城區配套及項目自身商業配套，萬科品牌優勢，產品類似，同一區域、時間重合。金隅·觀瀾時代85㎡-90㎡兩居，95㎡三居，120-130三居純新盤，11.1萬平方米，一期退出3.13萬平方米；2011年7月初均價約16800元/m2目標客群為城區投資客及本地改善性客戶為主產品相近，知名開發商，具有一定市場關注度，核心競爭項目沙河保利羅蘭香谷

一居60㎡、二居80㎡、三居150㎡12萬平米時間未定----推售時間延后，本年內不會開盤，時間不重合朱辛莊領秀慧谷一居57-71㎡、兩居86-93㎡、三居115-149㎡、四居179-201㎡約42.2萬平方米2011年6月19571中小戶型以投資客為主，大戶型多為地緣性改善客戶產品面積類似，區域較近，分流一定區域客戶。回龍觀首開智慧社兩居80-90㎡、三居130-140㎡基本售罄2010年6月19445地緣性客戶為主產品類似，存量不多，但預計8月左右清盤；不構成直接競爭，清河片區強佑清河新城一居64㎡、兩居80-88㎡約44萬平米2006年10月23102城北投資客戶為主產品相似度高，但入市時間較長，亮點不足，分流項目領秀新硅谷一居66㎡、兩居92-95㎡、三居140㎡約13萬平米2005年9月25013城北首置、改善客戶為主產品類似，但區域差異較大，不構成直接競爭核心競品（同產品同區域同時期）核心競品（同產品同區域）干擾競品（同產品不同區域）

結論1:本項目昌平城區內競爭最為激烈，同區域內同產品區間的項目推售時間均集中在2011年下半年，市場同質化較嚴重；結論2：昌平城區內金隅萬科城、金隅·觀瀾時代為本項目核心競品；位于朱辛莊的領秀慧谷為本項目干擾競品；昌平城區內僅有三個新盤在售，且產品區間相似，項目核心競品鎖定金隅·觀瀾時代、金隅·萬科城競品界定區域項目名稱產品類型后續存量銷售周期成交均價客戶競爭核心競品金隅·觀瀾時代核心競爭項目核心競品金隅·觀瀾時代核心競爭項目金隅·觀瀾時代位于昌平老城區東部邊緣地帶，臨昌平新區；是一個中等體量的綜合產品社區，未來有別墅產品規劃。區位：昌平新老城交界核心區位；規模：總占地5.63萬平米；交通：京藏高速、北六環路、京包高速公路、昌谷公路、南環路、城鐵昌平線南邵站；產品指標：容積率2.5，2梯2戶/2梯4戶，面積區間85-130平米二居至三居，新古典主義建筑風格。項目基礎情況項目名稱金隅·觀瀾時代項目地址昌平南環大橋西側，南環東路與龍水路交叉口向東200米開發商北京金隅嘉業房地產開發有限公司物管服務北京金隅大成物業管理有限公司總占地面積56329平方米建筑形態6-21層高層、小高層和花園洋房建筑風格新古典主義物業管理費2.38元/平方米·月開發周期純新盤，一期即將推售1號樓項目具體數據建筑面積11.1萬平方米，一期推出3.13萬平方米；容積率住宅容積率為2.5綠地率綠地率40%戶數共9棟樓，618戶梯戶比2梯2戶，2梯4戶車位564個車位，地上179個，地下385個面積區間85㎡-90㎡兩居，95㎡三居，120-130三居開盤時間2011年7月初銷售價格均價約16800/m2交房時間2013.6基礎指標金隅·觀瀾時代位于昌平老城區東部邊緣地帶，臨昌平新區；是一個南環政府街府學路藏高速鼓樓南街白浮泉路永安路路盛昌路昌平老城區核心區昌平規劃新城區萬畝濱河森林公園金隅·萬科城金隅別墅用地金隅·觀瀾時代城鐵南邵站沃爾瑪昌平地鐵二期（計劃2012年底通車）金隅兩限房金隅·暢春閣項目位于昌平區發展中軸點，所在區域未來升值潛力大。金隅觀瀾位于昌平新老城區交匯處，既可享受老城區成熟配套，又具有新城區規劃建設所帶來的地段升值潛力。金隅地產在昌平區具備良好的客戶基礎和口碑。金隅地產目前在昌平擁有暢春閣、金隅·萬科城、金隅·觀瀾時代、金隅兩限房，同時在東北處建有鳳山度假村、金隅·觀瀾時代東側規劃有后期別墅用地。是當地最具影響力的開發商，擁有良好客戶基礎。項目東側緊鄰萬畝濱河森林公園，公園地產具有絕佳景觀優勢。京項目位于昌平發展中軸點，西側老城區擁有成熟生活配套，東側規劃新城商務區擁有極大升值潛力，縱向為萬畝濱河森林公園景觀中軸，區位優勢明顯。區位背景南環政府街府學路藏高速鼓樓南街白浮泉路永項目地塊方正，分為南北兩個組團。南組團為兩棟高層合圍，北組團規劃為花園洋房、小高層。地塊東側為金隅持有的別墅用地，同時規劃有配套幼兒園。振興路龍水路介山北路規劃別墅用地洋房、小高層中心花園一期幼兒園N項目規劃項目由南北兩個組團構成，南組團兩棟樓間規劃為中央花園，北組團主要為花園洋房產品。一期開發的樓棟西側規劃有臨街底商。項目一期計劃推出最南側樓棟，8—21層。項目地塊方正，分為南北兩個組團。南組團為兩棟高層合圍，北組團加州花園/卡梅爾小鎮兩種美國西海岸風格園林。新古典主義風格立面，仿面磚涂料局部文化石材質立面，線條挺拔，立面層次豐富。建筑設計建筑風格：新古典主義風格立面。以點、線、面的交融，勾勒出流暢的節奏感。外立面：立面暖色調設計，使用仿面磚，局部文化石材質，比例控制強調挺拔感，簡潔明朗富于變化。利用露臺錯落增加立面層次，裝飾線腳及百頁豐富立面，細部陽臺、檐口、材料、色彩等注重自然過渡。園林設計園林風格：規劃為美國西海岸風格，由南組團的加州花園和北組團的卡梅爾小鎮兩個組團構成。豐富的地形變化塑造出豐富的豎向變化，帶來錯落有致的景觀視野。樓座間分布有小型休憩活動場地，可以滿足娛樂、休閑、運動多種需要。同時設計有蜿蜒水系。豐富的植物層次，全冠移植成品園林，營造出“開窗即有園景，下樓就是水岸”的宜人環境。園林&建筑加州花園/卡梅爾小鎮兩種美國西海岸風格園林。新古典主義風格立戶型配比推售單位戶型配比：項目于2011年7月推出1號樓共338套房源。戶型面積：從85-90平米兩居，主力面積為95-130平米三居，其中兩居占總貨量的62%，三居占38%。項目優惠后整體均價16800元/平米（含精裝）12345678居室配比戶型面積套數占比優惠后均價（元/平米）總價（元）分布單元三居

A1125㎡4212.4%

175102189048

4.5

A295㎡8625.4%

164001502862

1.2.7.8兩居B189㎡5616.6%

179841601643

4.5.6

B283㎡144.1%

166001390557

3B384㎡5616.6%1665714050034.5.6B486㎡5616.6%1663514269104.5.6C191㎡144.1%

158911448897

3

C288㎡144.1%

152941351223

6本次開盤84-90平米兩居為主力推售產品，占比62%，三居產品占比38%，三居產品中以東西朝向95㎡戶型為主，125平米大戶型僅占比12.4%注：所有價格均為中間樓層10層價格戶型配比推售單位戶型配比：12345678居室配比戶型面積套A1戶型戶型：三室兩廳兩衛面積：125平米戶型價值點戶型方正，南北通透，采光通風較好；位于1號樓中部，北側園林景觀佳；11.9米短進深，舒適度高；贈送露臺面積大，擁有獨立開敞式露臺；次衛干濕分離；戶型不足點兩個臥室均在北向；次衛為暗衛，且主衛采光面積小；戶型設計1批次房源以兩居戶型為主，2梯4戶，通透性較好，獨立開敞式露臺贈送，附加值高；但多數戶型朝向或采光不佳A2戶型戶型：三室兩廳一衛面積：95平米戶型價值點項目最東側單元客廳及主臥均可觀賞森林公園，景觀佳；衛生間干濕分離；露臺面積贈送，附加值高；戶型不足點東西朝向，非最東側單元景觀優勢一般；位于樓棟兩側，采光遮擋；B1戶型戶型：兩室兩廳一衛面積：89平米戶型價值點戶型方正，南北通透；超大露臺面積贈送，附加值高；戶型不足點衛生間為暗衛，無采光；A1戶型戶型設計1批次房源以兩居戶型為主，2梯4戶，通透性較現場展示售樓處內部裝修以棕色調為主，物料擺放及動線安排合理，整體品質感高。精神堡壘售樓處內部洽談區沙盤樣板間樣板間售樓處內部金隅觀瀾時代現場展示條件較好，品質感凸顯現場展示售樓處內部裝修以棕色調為主，物料擺放及動線安排合理，推廣情況活動物料系列化設計，融合LOGO元素，體現水景公園資源。客戶通訊《瀾頌》內容豐富、制作精美，品質感好，很好傳遞了項目價值，突出了公園資源優勢。主推廣畫面以水景為主，推廣語“中國北京進入觀瀾時代”，同時比肩世界各地水岸豪宅，放大萬畝森林公園一個價值點，提升項目形象。推廣畫面活動物料活動物料活動物料《瀾頌》《瀾頌》金隅觀瀾時代推廣及物料形象較好，品質感凸顯推廣情況活動物料系列化設計，融合LOGO元素，體現水景公園資本項目優勢：宜居。南北通透板樓設計，戶型產品取勝，居住舒適度高；山景資源。南鄰龍山、鳳山，山景特色資源優勢明顯；本項目劣勢：品牌無知名度。開發商品牌優勢較弱，知名度有欠缺；毛坯交房。非傳統核心區域。邊緣地區區域價值帶客戶認知；展示形象較弱，價值傳遞不足。正宏·龍山華府金隅·觀瀾時代競爭小結金隅觀瀾時代在品牌/展示/價值傳遞等方面具備較強優勢本項目優勢：正宏·龍山華府金隅·觀瀾時代競爭小結金隅觀瀾時核心競品核心競品金隅·萬科城核心競品核心競爭項目核心競品核心競品金隅·萬科城核心競品核心競爭項目區位：昌平老城區核心區位；規模：總占地19.9萬平米；交通：京藏高速、北六環路、京包高速公路、昌谷公路、南環路、城鐵昌平線南邵站；產品指標：容積率2.9，2梯4戶，三期主推面積區間68平米一居，75平米二居項目基礎情況項目名稱金隅·萬科城項目地址昌平區八達嶺高速15出口即十三陵出口向東800米,昌平區南環路53號開發商

北京金隅萬科房地產開發有限公司物管服務萬科物業總占地面積199877.8平方米建筑形態板塔結合建筑風格中式風格物業管理費2.4元/平方米·月開發周期分三期開發，一期、二期已入住項目具體數據建筑面積615418平方平米容積率容積率為2.9綠地率綠地率30%戶數總共1942戶三期303戶梯戶比2梯4戶車位1：0.5面積區間68平米一居、75平米二居開盤時間2011年7月中下旬銷售價格均價約15000-17000元/m2交房時間2013.5基礎指標項目位于昌平核心城區，萬科開發60萬平米大盤，項目自身配套15萬平商業，同時享受老城區成熟配套，7月即將推售60—80平米一居至二居精裝小戶型產品。區位：昌平老城區核心區位；項目基礎情況項目名稱金隅·萬科城項現場展示沙盤區夜景戶外展示樣板間洽談區洽談區室外廣場雕刻時光水吧售樓處占地面積較大，樓前廣場品質感好，吸引路過客戶；路邊特色發光引路燈設計感好，夜間昭示性強；售樓處引進“雕刻時光”為水吧服務，體現服務水平。金隅萬科城現場展示及服務條件較好，品質感凸顯現場展示沙盤區夜景戶外展示樣板間洽談區洽談區室外廣場雕刻時光推廣情況主推廣畫面萬科物業婚房活動論壇萬科活動萬科活動推廣方向明確，主打萬科15萬平米商業配套資源及萬科品牌物業；活動類型豐富。婚房品鑒會活動，京北地區區域價值論壇活動以及萬科組織的業主出游活動。金隅萬科城推廣活動豐富，物料設計時尚，有效傳遞項目價值推廣情況主推廣畫面萬科物業婚房活動論壇萬科活動萬科活動推廣方本項目優勢：宜居。南北通透板樓設計，戶型產品取勝，居住舒適度高；山景資源。南鄰龍山、鳳山，自然資源優勢明顯；本項目劣勢：品牌無優勢。開發商品牌及物業品牌知名度均有欠缺；毛坯交房；生活配套不成熟。位于南部邊緣地區，距離老城區成熟配套區有一定距離；距離軌道交通位置較遠。正宏·龍山華府金隅·萬科城小結金隅萬科城項目開發成熟市場知名度高，品牌優勢明顯，目前展示推廣調性與主推產品特征契合本項目優勢：正宏·龍山華府金隅·萬科城小結金隅萬科城項目開一期分戶型銷售情況盤點居室配比面積總套數銷售套數去化率兩居86㎡-88㎡34833596%三居125㎡1205848%141㎡904044%102㎡11811698%總量67654981%項目月度量價情況更新月份成交套數成交面積(㎡)成交均價成交總金額2011年6月7772.51163731265萬元2011年5月6524.0616591869萬元2011年4月121167.07160001867萬元2011年3月9867.92153541333萬元2011年2月252688.7154994167萬元2011年1月808317.13155271.29億元2010年12月828183.79154321.26億元2010年11月31429780.83142744.25億元合計53552302.01148287.76億元2010年11月項目首次開盤，當月銷售314套，銷售表現優異；2011年2月份之后，銷售速度減慢；從分戶型產品去化量來看，兩居及兩居半產品去化率達到96%以上，三居產品去化率不足50%。200萬以上產品和150萬產品出現斷層。自2011年2月份項目銷售速度減慢，三居產品去化率不足50%，是項目當前的銷售難點。龍山華府銷售情況一期分戶型銷售情況盤點居室配比面積總套數銷售套數去化率兩居8世聯理解受市場大勢影響，市場下行，客戶觀望情緒嚴重；競爭項目分流，同區域內產品面積段接近的金隅觀瀾時代等項目的客戶分流；項目的產品總價分層明顯，項目的總價分布在150萬以下和200萬以上，從前期銷售結果來看，150萬以下的產品銷售難度較小，200萬以上產品呈現滯銷狀態（對于昌平客戶來說200萬是一個尷尬的數字，改善居住可以選擇郊區的別墅如八達嶺孔雀城，首置客戶可以選擇北五環北苑區域的兩居產品）當前項目對于的產品的價值傳遞不足以支撐200萬以上總價。項目當前面臨的主要壓力世聯理解受市場大勢影響，市場下行，客戶觀望情緒嚴重；項目當前目標實現淡市下的銷售突破目標實現淡市下的銷售突破銷售層面：我們需要實現200萬以上三居產品的銷售突破實質上，我們需要重新尋找項目的市場站位（找到、建立、傳遞）二期目標實現淡市下的銷售突破銷售層面：我們需要實現200萬以上三居產品的銷售突破二期目標集團同仁堂地塊規劃建議集團同仁堂地塊規劃建議一項目本體分析二區域市場分析三主力店經營模式解析四地塊產品規劃建議一項目本體分析二區域市場分析三主力店經營模式解析四地塊產品規項目本體分析本項目緊鄰北六環，位于昌平核心區域，京藏、京新兩條高速直達，2012年底并享有昌平線地鐵規劃利好；地塊名稱占地面積建筑面積容積率樓面地價建筑密度綠化率項目本體分析本項目緊鄰北六環，位于昌平核心區域，京藏、京新兩項目本體分析本項目緊鄰北六環，位于昌平核心區域，京藏、京新兩條高速直達，2012年底并享有昌平線地鐵規劃利好；周邊配套項目本體分析本項目緊鄰北六環，位于昌平核心區域，京藏、京新兩項目本體分析本項目緊鄰北六環，位于昌平核心區域，京藏、京新兩條高速直達，2012年底并享有昌平線地鐵規劃利好；四至項目本體分析本項目緊鄰北六環，位于昌平核心區域，京藏、京新兩項目本體分析小結項目本體分析小結一項目本體分析二區域市場分析三主力店經營模式解析四地塊產品規劃建議一項目本體分析二區域市場分析三主力店經營模式解析四地塊產品規區域市場分析區域項目名稱產品類型后續存量銷售周期成交均價客戶競爭度分析昌平城區本項目住宅86-87平米兩居，120-140平米三居15萬平米二期2011年10月開盤——昌平區域客戶及周邊價格擠壓型客戶——金隅萬科城兩居80-90㎡約26萬平米2011年底推出三期17555昌平區域客戶及周邊價格擠壓型客戶城區配套及項目自身商業配套，萬科品牌優勢，產品類似，同一區域、時間重合。金隅·觀瀾時代85㎡-90㎡兩居，95㎡三居，120-130三居純新盤，11.1萬平方米，一期退出3.13萬平方米；2011年7月初均價約16800元/m2目標客群為城區投資客及本地改善性客戶為主產品相近，知名開發商，具有一定市場關注度，核心競爭項目沙河保利羅蘭香谷

一居60㎡、二居80㎡、三居150㎡12萬平米時間未定----推售時間延后，本年內不會開盤，時間不重合朱辛莊領秀慧谷一居57-71㎡、兩居86-93㎡、三居115-149㎡、四居179-201㎡約42.2萬平方米2011年6月19571中小戶型以投資客為主，大戶型多為地緣性改善客戶產品面積類似，區域較近，分流一定區域客戶。回龍觀首開智慧社兩居80-90㎡、三居130-140㎡基本售罄2010年6月19445地緣性客戶為主產品類似，存量不多，但預計8月左右清盤；不構成直接競爭，清河片區強佑清河新城一居64㎡、兩居80-88㎡約44萬平米2006年10月23102城北投資客戶為主產品相似度高，但入市時間較長，亮點不足，分流項目領秀新硅谷一居66㎡、兩居92-95㎡、三居140㎡約13萬平米2005年9月25013城北首置、改善客戶為主產品類似，但區域差異較大，不構成直接競爭區域市場分析區域項目名稱產品類型后續存量銷售周期成交均價客戶一項目本體分析二區域市場分析三主力店經營模式解析四地塊產品規劃建議一項目本體分析二區域市場分析三主力店經營模式解析四地塊產品規主力店經營模式解析小結主力店經營模式解析小結一項目本體分析二區域市場分析三主力店經營模式解析四地塊產品規劃建議一項目本體分析二區域市場分析三主力店經營模式解析四地塊產品規規劃建議小結規劃建議小結一項目本體分析二區域市場分析三主力店經營模式解析四地塊產品規劃建議一項目本體分析二區域市場分析三主力店經營模式解析四地塊產品規世聯北京正宏龍山華府地塊規劃建議課件世聯北京正宏龍山華府地塊規劃建議課件一項目本體分析二區域市場分析三主力店經營模式解析四地塊產品規劃建議一項目本體分析二區域市場分析三主力店經營模式解析四地塊產品規世聯北京正宏龍山華府地塊規劃建議課件世聯北京正宏龍山華府地塊規劃建議課件區域市場分析區域市場分析項目本體分析項目本體分析項目本體分析項目本體分析世聯北京正宏龍山華府地塊規劃建議課件理解本體情況優勢面臨問題充分了解項目之后的世聯理解理解本體情況優勢面臨問題充分了解項目之后的世聯理解謹呈：正宏置業正宏.龍山華府投標報告城市.觀山.大宅謹呈：正宏置業正宏.龍山華府投標報告城市.觀山.大宅理解本體情況優勢面臨問題充分了解項目之后的世聯理解理解本體情況優勢面臨問題充分了解項目之后的世聯理解本體——基礎信息項目基礎情況項目名稱正宏·龍山華府項目地址昌平城南街道白浮泉路，緊鄰八達嶺高速科技園出口開發商北京正宏置業集團有限公司物管服務北京昌振順達物業管理有限公司總占地面積89793平方米建筑形態板樓、小高層建筑風格ARTDECO建筑風格物業管理費2.3元/平方米·月開發周期共分兩期開發項目具體數據建筑面積250000平方米容積率住宅容積率為2.5綠地率綠地率30%戶數共1927戶梯戶比2梯2戶，2梯4戶裝修毛坯車位1041個面積區間86-87平米兩居，120-140平米三居開盤時間二期2011年10月交房時間一期2011-12-31，二期預計2013年5月區位：昌平縣城南部白浮泉路，非縣城核心區；規模：總占地8.97萬平米；交通：京藏高速、北六環路、白浮泉路、地鐵南邵站、城南站；產品指標：容積率2.5，共規劃1927戶，其中回遷房399戶，一期余127戶。2梯2戶/2梯4戶，面積區間86-88平米兩居，125-140平米三居，ARTDECO建筑風格。項目位于昌平老城核心區南部，南臨龍山、鳳山，板樓高層、小高層規劃，中等體量宜居社區本體——項目基礎情況項目名稱正宏·龍山華府項目地址昌平城南街本體——區位背景自然資源豐富，山景資源尤為突出。龍山華府背靠龍山、鳳山，遠眺燕山山脈；南鄰京密運河，東臨萬畝濱河森林公園，東南側被優勢自然資源環繞，景觀佳。藏高京速北六環昌平規劃新城區萬畝濱河森林公園政府街盛昌路懷昌路白浮泉路府學路南環路昌平老城區核心區京密運河2.5公里昌平地鐵（二期計劃2012年底通車）龍山、鳳山京藏高速14出口距老城區核心區直線距離2.5公里。龍山華府項目處于昌平老城區南側邊緣地帶，周邊商業配套一般,但距核心區直線距離2.5公里，可享受老城區成熟配套。公共交通可達，有高速路和輕軌連接。北六環、京藏高速城市主干道，距八達嶺高速科技園出口僅1公里；距目前已開通的地鐵昌平線南邵站2.5公里，需公交換乘。距老城區核心直線距離2.5公里，可享成熟配套；東側、南側倚山，800米步行達萬畝濱河森林公園，自然景觀資源配套豐富本體——區位背景自然資源豐富，山景資源尤為突出。藏高京速北六本體——項目規劃43591012813714171615商業商業幼兒園6回遷房二期一期山景山景項目規劃總占地8.97萬平米，地塊方正，東側、南側為山地。地塊內配套有臨街商業、幼兒園、景觀園林，項目南側有代建市政體育公園，項目配套較為齊全。6號樓規劃為安置回遷房，獨立區隔與整體社區。項目一期已開發北側3、4、5、9、10、12號樓，二期規劃開發地塊南側7、8、13、14、15、16、17號樓。地塊方正，配套較為齊全，地塊內有回遷房規劃對項目品質有一定影響；二期樓棟大部分南向或東向臨山景，資源較優。市政公園本體——項目規劃43591012813714171615商業本體——園林&建筑建筑設計ARTDECO建筑風格：建筑立面采用ARTDECO建筑風格，線條挺拔，品質感較強。園林設計3米臺地園林設計：社區內為臺地園林，停車位與樓棟前庭院組團均有3米高差，園林視角可規避停車位，實現視覺上的人車分流。多花園組團設計：社區園林以5個不同風格的景觀節點串聯而成，多個花園組團、水景噴泉、亭臺花謝散布其中。ARTDECO建筑風格，3米臺地園林設計，多組團園林景觀設計，社區品質感較高本體——園林&建筑建筑設計園林設計ARTDECO建筑風格，3本體——產品配比除6號樓外項目共規劃1518套，其中一居52套，占比3%；兩居644套，占比43%；三居822套，占比54%，總體規劃三居大戶型產品占比最多。三居也是目前剩余貨量的主力產品。N幼兒園商業一期356回遷房910121384714二期151617商業項目規劃14棟板樓，除6號樓回遷房外，共1518戶；分兩期開發；一期共推出676套房源，其中兩居占比51%，三居占比49%，目前剩余兩居13套，三居114套；二期規劃有842套房源，其中一居52套，兩居296套，三居494套；目前可售貨量共969套，其中一居52套，占比6%；二居309套，占比32%；三居608套，占比63%，三居產品為主要銷售戶型。二期推售貨量盤點居室配比套數占比一居526%兩居29635%三居49459%總量842100%一期剩余貨量盤點居室配比面積總套數剩余套數剩余占比兩居86㎡-88㎡3481310%三居125㎡1206249%141㎡905039%102㎡11822%總量676127100%本體——產品配比除6號樓外項目共規劃1518套，其中一居52本體——戶型分析三居戶型，2梯2戶，戶型方正，南北通透。主臥套間設計，景觀資源好，舒適度高D\D`戶型戶型：三室兩廳兩衛面積：141平米戶型價值點2梯2戶，舒適度高；戶型方正，南北通透，采光通風較好；景觀資源好，南向可觀山，北向可觀園景；南向主臥套間設計；戶型不足點兩個次臥均在北向；衛生間均為暗衛；E\E`戶型戶型：三室兩廳兩衛面積：125平米戶型價值點兩梯兩戶，舒適度高；戶型方正，南北通透，采光通風較好；景觀資源好，南向可觀山，北向可觀園景；主臥衛生間干濕分離；戶型不足點次臥均在北向；衛生間均為暗衛；餐廳面積過小，且沒有采光本體——三居戶型，2梯2戶，戶型方正，南北通透。主臥套間設計本體——戶型分析C\C`戶型戶型：二室二廳一衛面積：88平米戶型價值點2梯4戶，舒適度高；南北通透，采光通風較好；景觀資源好，南向可觀山，北向可觀園景；戶型不足點僅主臥朝南，起居室及次臥均為北向；無獨立餐廳空間；二居戶型，2梯4戶，戶型方正，景觀資源好，舒適度較好B\B`戶型戶型：二室二廳一衛面積：87平米戶型價值點2梯4戶，舒適度高；戶型格局方正；起居室、主臥及次臥純南向采光；南向可觀山，景觀資源優；戶型不足點非通透戶型，通風性不優；本體——C\C`戶型二居戶型，2梯4戶，戶型方正，景觀資源好項目優勢產品好，資源優，項目宜居屬性強產品好

社區規劃布局較好，板樓設計，3米臺地，2梯2戶、2梯4戶，項目舒適度高、儀式感較好；

戶型設計方正實用，有一定產品附加值、使用率高；

ARTDECO建筑風格，品質感較強。資源優山可觀：項目南側為鳳山和華府山，小區規劃層高自北向南逐排遞減，每棟樓均有山景可觀；山可享：小區南側及東側均預留入口，可直接進入開放式的公共休閑公園，享受山居景觀休閑資源；

萬畝昌平新城濱河森林公園咫尺盡享，步行距離僅800米。項目優勢產品好，資源優，項目宜居屬性強產品好資源優但是，從外部情況來看，項目目前面臨著一些問題…但是，從外部情況來看，項目目前面臨著一些問題…市場大勢的影響2011年2月新政后，北京市商品房成交量較去年相比下滑趨勢明顯新政對改善型客戶產生較大影響，主要表現在：客戶購買資格受限客戶缺乏市場信心，觀望情緒嚴重新政對改善型客戶影響較大市場大勢的影響2011年2月新政后，北京市商品房成交量較去年市場競爭的影響競爭項目界定原則區域相近：昌平城區>沙河片區>朱辛莊>回龍觀>清河片區>；周期相同：目前剩余體量較大或下半年即將推盤；客戶類似：地緣改善型客戶及外部剛需客戶；產品類似：80平米—140平米兩居、三居；定位類似：中端主流項目。北六環八達嶺高速北五環昌平城區清河回龍觀沙河片區朱辛莊市場競爭的影響競爭項目界定原則區域相近：北六環八達嶺高速北五競品界定區域項目名稱產品類型后續存量銷售周期成交均價客戶競爭度分析昌平城區本項目住宅86-87平米兩居，120-140平米三居15萬平米二期2011年10月開盤——昌平區域客戶及周邊價格擠壓型客戶——金隅萬科城兩居80-90㎡約26萬平米2011年底推出三期17555昌平區域客戶及周邊價格擠壓型客戶城區配套及項目自身商業配套，萬科品牌優勢，產品類似，同一區域、時間重合。金隅·觀瀾時代85㎡-90㎡兩居，95㎡三居，120-130三居純新盤，11.1萬平方米，一期退出3.13萬平方米；2011年7月初均價約16800元/m2目標客群為城區投資客及本地改善性客戶為主產品相近，知名開發商，具有一定市場關注度，核心競爭項目沙河保利羅蘭香谷

一居60㎡、二居80㎡、三居150㎡12萬平米時間未定----推售時間延后，本年內不會開盤，時間不重合朱辛莊領秀慧谷一居57-71㎡、兩居86-93㎡、三居115-149㎡、四居179-201㎡約42.2萬平方米2011年6月19571中小戶型以投資客為主，大戶型多為地緣性改善客戶產品面積類似，區域較近，分流一定區域客戶。回龍觀首開智慧社兩居80-90㎡、三居130-140㎡基本售罄2010年6月19445地緣性客戶為主產品類似，存量不多，但預計8月左右清盤；不構成直接競爭，清河片區強佑清河新城一居64㎡、兩居80-88㎡約44萬平米2006年10月23102城北投資客戶為主產品相似度高，但入市時間較長，亮點不足，分流項目領秀新硅谷一居66㎡、兩居92-95㎡、三居140㎡約13萬平米2005年9月25013城北首置、改善客戶為主產品類似，但區域差異較大，不構成直接競爭核心競品（同產品同區域同時期）核心競品（同產品同區域）干擾競品（同產品不同區域）

結論1:本項目昌平城區內競爭最為激烈，同區域內同產品區間的項目推售時間均集中在2011年下半年，市場同質化較嚴重；結論2：昌平城區內金隅萬科城、金隅·觀瀾時代為本項目核心競品；位于朱辛莊的領秀慧谷為本項目干擾競品；昌平城區內僅有三個新盤在售，且產品區間相似，項目核心競品鎖定金隅·觀瀾時代、金隅·萬科城競品界定區域項目名稱產品類型后續存量銷售周期成交均價客戶競爭核心競品金隅·觀瀾時代核心競爭項目核心競品金隅·觀瀾時代核心競爭項目金隅·觀瀾時代位于昌平老城區東部邊緣地帶，臨昌平新區；是一個中等體量的綜合產品社區，未來有別墅產品規劃。區位：昌平新老城交界核心區位；規模：總占地5.63萬平米；交通：京藏高速、北六環路、京包高速公路、昌谷公路、南環路、城鐵昌平線南邵站；產品指標：容積率2.5，2梯2戶/2梯4戶，面積區間85-130平米二居至三居，新古典主義建筑風格。項目基礎情況項目名稱金隅·觀瀾時代項目地址昌平南環大橋西側，南環東路與龍水路交叉口向東200米開發商北京金隅嘉業房地產開發有限公司物管服務北京金隅大成物業管理有限公司總占地面積56329平方米建筑形態6-21層高層、小高層和花園洋房建筑風格新古典主義物業管理費2.38元/平方米·月開發周期純新盤，一期即將推售1號樓項目具體數據建筑面積11.1萬平方米，一期推出3.13萬平方米；容積率住宅容積率為2.5綠地率綠地率40%戶數共9棟樓，618戶梯戶比2梯2戶，2梯4戶車位564個車位，地上179個，地下385個面積區間85㎡-90㎡兩居，95㎡三居，120-130三居開盤時間2011年7月初銷售價格均價約16800/m2交房時間2013.6基礎指標金隅·觀瀾時代位于昌平老城區東部邊緣地帶，臨昌平新區；是一個南環政府街府學路藏高速鼓樓南街白浮泉路永安路路盛昌路昌平老城區核心區昌平規劃新城區萬畝濱河森林公園金隅·萬科城金隅別墅用地金隅·觀瀾時代城鐵南邵站沃爾瑪昌平地鐵二期（計劃2012年底通車）金隅兩限房金隅·暢春閣項目位于昌平區發展中軸點，所在區域未來升值潛力大。金隅觀瀾位于昌平新老城區交匯處，既可享受老城區成熟配套，又具有新城區規劃建設所帶來的地段升值潛力。金隅地產在昌平區具備良好的客戶基礎和口碑。金隅地產目前在昌平擁有暢春閣、金隅·萬科城、金隅·觀瀾時代、金隅兩限房，同時在東北處建有鳳山度假村、金隅·觀瀾時代東側規劃有后期別墅用地。是當地最具影響力的開發商，擁有良好客戶基礎。項目東側緊鄰萬畝濱河森林公園，公園地產具有絕佳景觀優勢。京項目位于昌平發展中軸點，西側老城區擁有成熟生活配套，東側規劃新城商務區擁有極大升值潛力，縱向為萬畝濱河森林公園景觀中軸，區位優勢明顯。區位背景南環政府街府學路藏高速鼓樓南街白浮泉路永項目地塊方正，分為南北兩個組團。南組團為兩棟高層合圍，北組團規劃為花園洋房、小高層。地塊東側為金隅持有的別墅用地，同時規劃有配套幼兒園。振興路龍水路介山北路規劃別墅用地洋房、小高層中心花園一期幼兒園N項目規劃項目由南北兩個組團構成，南組團兩棟樓間規劃為中央花園，北組團主要為花園洋房產品。一期開發的樓棟西側規劃有臨街底商。項目一期計劃推出最南側樓棟，8—21層。項目地塊方正，分為南北兩個組團。南組團為兩棟高層合圍，北組團加州花園/卡梅爾小鎮兩種美國西海岸風格園林。新古典主義風格立面，仿面磚涂料局部文化石材質立面，線條挺拔，立面層次豐富。建筑設計建筑風格：新古典主義風格立面。以點、線、面的交融，勾勒出流暢的節奏感。外立面：立面暖色調設計，使用仿面磚，局部文化石材質，比例控制強調挺拔感，簡潔明朗富于變化。利用露臺錯落增加立面層次，裝飾線腳及百頁豐富立面，細部陽臺、檐口、材料、色彩等注重自然過渡。園林設計園林風格：規劃為美國西海岸風格，由南組團的加州花園和北組團的卡梅爾小鎮兩個組團構成。豐富的地形變化塑造出豐富的豎向變化，帶來錯落有致的景觀視野。樓座間分布有小型休憩活動場地，可以滿足娛樂、休閑、運動多種需要。同時設計有蜿蜒水系。豐富的植物層次，全冠移植成品園林，營造出“開窗即有園景，下樓就是水岸”的宜人環境。園林&建筑加州花園/卡梅爾小鎮兩種美國西海岸風格園林。新古典主義風格立戶型配比推售單位戶型配比：項目于2011年7月推出1號樓共338套房源。戶型面積：從85-90平米兩居，主力面積為95-130平米三居，其中兩居占總貨量的62%，三居占38%。項目優惠后整體均價16800元/平米（含精裝）12345678居室配比戶型面積套數占比優惠后均價（元/平米）總價（元）分布單元三居

A1125㎡4212.4%

175102189048

4.5

A295㎡8625.4%

164001502862

1.2.7.8兩居B189㎡5616.6%

179841601643

4.5.6

B283㎡144.1%

166001390557

3B384㎡5616.6%1665714050034.5.6B486㎡5616.6%1663514269104.5.6C191㎡144.1%

158911448897

3

C288㎡144.1%

152941351223

6本次開盤84-90平米兩居為主力推售產品，占比62%，三居產品占比38%，三居產品中以東西朝向95㎡戶型為主，125平米大戶型僅占比12.4%注：所有價格均為中間樓層10層價格戶型配比推售單位戶型配比：12345678居室配比戶型面積套A1戶型戶型：三室兩廳兩衛面積：125平米戶型價值點戶型方正，南北通透，采光通風較好；位于1號樓中部，北側園林景觀佳；11.9米短進深，舒適度高；贈送露臺面積大，擁有獨立開敞式露臺；次衛干濕分離；戶型不足點兩個臥室均在北向；次衛為暗衛，且主衛采光面積小；戶型設計1批次房源以兩居戶型為主，2梯4戶，通透性較好，獨立開敞式露臺贈送，附加值高；但多數戶型朝向或采光不佳A2戶型戶型：三室兩廳一衛面積：95平米戶型價值點項目最東側單元客廳及主臥均可觀賞森林公園，景觀佳；衛生間干濕分離；露臺面積贈送，附加值高；戶型不足點東西朝向，非最東側單元景觀優勢一般；位于樓棟兩側，采光遮擋；B1戶型戶型：兩室兩廳一衛面積：89平米戶型價值點戶型方正，南北通透；超大露臺面積贈送，附加值高；戶型不足點衛生間為暗衛，無采光；A1戶型戶型設計1批次房源以兩居戶型為主，2梯4戶，通透性較現場展示售樓處內部裝修以棕色調為主，物料擺放及動線安排合理，整體品質感高。精神堡壘售樓處內部洽談區沙盤樣板間樣板間售樓處內部金隅觀瀾時代現場展示條件較好，品質感凸顯現場展示售樓處內部裝修以棕色調為主，物料擺放及動線安排合理，推廣情況活動物料系列化設計，融合LOGO元素，體現水景公園資源。客戶通訊《瀾頌》內容豐富、制作精美，品質感好，很好傳遞了項目價值，突出了公園資源優勢。主推廣畫面以水景為主，推廣語“中國北京進入觀瀾時代”，同時比肩世界各地水岸豪宅，放大萬畝森林公園一個價值點，提升項目形象。推廣畫面活動物料活動物料活動物料《瀾頌》《瀾頌》金隅觀瀾時代推廣及物料形象較好，品質感凸顯推廣情況活動物料系列化設計，融合LOGO元素，體現水景公園資本項目優勢：宜居。南北通透板樓設計，戶型產品取勝，居住舒適度高；山景資源。南鄰龍山、鳳山，山景特色資源優勢明顯；本項