第三章房地產市場調查與分析房地產市場調查與分析共32頁，您現在瀏覽的是第1頁!第三章房地產市場調查與分析房地產市場調查的作用房地產市場調查的方法房地產市場調查的步驟房地產市場調查的內容房地產市場分析報告房地產市場調查與分析共32頁，您現在瀏覽的是第2頁!一、房地產市場調查的作用認識市場，捕捉新的市場機會的前提；感知市場、了解消費者行為的主要手段；應付競爭，把握房地產市場供應的主要方法；項目投資決策分析、項目區位選擇、市場定位、消費者行為分析、規劃設計、市場營銷策劃制定及物業管理等一系列活動的基礎。貫穿項目全程策劃的始終。房地產市場調查與分析共32頁，您現在瀏覽的是第3頁!三、房地產市場調查的步驟房地產市場

調查的流程準備階段實施階段分析和總結階段1、確定調查目的2、建立調查組織3、初步情況分析4、制定調查方案5、搜集資料6、資料的甄別與審查7、分析數據8、撰寫調查報告9、總結反饋房地產市場調查與分析共32頁，您現在瀏覽的是第4頁!四、房地產市場調查的內容（一）環境調查1.宏觀環境調查（1）政治法律環境各級政府制定的有關房地產的政策各級政府制定的相關規劃各級政府制定的有關法律法規政府制定的產業政策國家及地區的政局變動房地產市場調查與分析共32頁，您現在瀏覽的是第5頁!1.宏觀環境調查（3）房地產市場總體運行狀況（4）人口狀況人口規模、人口增長率、人口結構、人口遷徙流動情況等（5）技術環境（6）對外開放程度房地產市場調查與分析共32頁，您現在瀏覽的是第6頁!3微觀環境調查（1）用地現狀調查與分析（2）項目周邊環境調查與分析房地產市場調查與分析共32頁，您現在瀏覽的是第7頁!2.消費者和消費行為調查回答以下七個問題（6W1H）購房者是哪些人？（who）購房者要買什么樣的房？（what）購房者為什么要買？（why）購房者什么時候買？（when）購房者以什么方式買？（how）購房者在哪里買？（where）誰參與買家的購買行為？（whom）房地產市場調查與分析共32頁，您現在瀏覽的是第8頁!2.消費者和消費行為調查主要購買者最忠實的購買者使用者新產品的首用者購買的決策者消費者的購買習慣（購買地點、時間、數量、品牌、挑選方式、支付方式）房地產市場調查與分析共32頁，您現在瀏覽的是第9頁!1供給指標（4）空置量：是指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分。（5）空置率：是指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。（6)可供租售量：是指報告期期末可供銷售或出租房屋的數量，單位為建筑面積或套數。房地產市場調查與分析共32頁，您現在瀏覽的是第10頁!（三）供給調查2調查房地產當前的存量、過去的走勢和未來可能的供給相關房地產類型的存量、在建數量、計劃開工數量、已獲規劃許可數量、改變用途數量和拆除量；短期新增供給數量的估計3分析規劃和建設中的主要房地產開發項目用途、投資者、所在區縣名稱、位置、占地面積、容積率、建筑面積和項目當前狀態、預計完工日期、售價和開發商名稱等房地產市場調查與分析共32頁，您現在瀏覽的是第11頁!（四）競爭情況調查2競爭產品的調查產品價格促銷手段銷售情況物業管理房地產市場調查與分析共32頁，您現在瀏覽的是第12頁!2競爭產品的調查房地產市場調查與分析共32頁，您現在瀏覽的是第13頁!（五）市場營銷因素調查包括產品調查、價格調查、分銷渠道調查和促銷策略調查等市場交易指標房地產市場調查與分析共32頁，您現在瀏覽的是第14頁!補充：市場交易指標6預售面積7房地產價格：是指報告期房地產市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的中位數或平均數價格表示8房地產租金9房地產價格指數：是反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數，包括房屋銷售價格指數、房屋租賃價格指數和土地交易價格指數房地產市場調查與分析共32頁，您現在瀏覽的是第15頁!五、房地產市場分析報告（二）區位分析在宏觀層面上分析投資決策時的主要分析內容（三）市場情況分析1、對地區房地產市場發展概況分析，預測本地區房地產各類市場總的未來趨勢2、把項目及其所在的專業市場放在整個地區經濟中考察其地位和狀況3、分析人口、公共政策、經濟、法律是否支持該項目房地產市場調查與分析共32頁，您現在瀏覽的是第16頁!五、房地產市場分析報告（六）營銷建議在競爭分析的基礎上，通過SWOT分析，找出目標項目的競爭優勢和劣勢，進行項目規劃設計和產品市場定位。（七）售價和租金預測（八）吸納量計劃預測（九）回報率預測（十）敏感性分析房地產市場調查與分析共32頁，您現在瀏覽的是第17頁!二、房地產市場調查的方法房地產市場調查與分析共32頁，您現在瀏覽的是第18頁!調研計劃表項目內容調查目的為何要做此調查，需要了解些什么，調查結果有何用途等調查方法采用訪問法、觀察法或實驗法等調查區域被調查者居住地區、居住范圍等調查對象、樣本對象的選定、樣本規模等調查時間、地點調查所需時間、開始日期、完成日期、地址等調查項目訪問項目、問卷項目等分析方法統計的項目、分析和預測方法等提交調查報告報告書的形式、份數、內容、中間報告、最終報告等調查進度策劃、實施、統計、分析、提交報告書等調查費用各項開支數目、總開支額等調查人員策劃人員、調查人員、負責人等房地產市場調查與分析共32頁，您現在瀏覽的是第19頁!1.宏觀環境調查（2）宏觀經濟環境反映國民經濟發展狀況的指標：GDP、國民收入、物價水平、CPI（消費者物價指數）、通貨膨脹率、居民收入等國家經濟產業結構和主導產業的變化、城市化進程房地產市場調查與分析共32頁，您現在瀏覽的是第20頁!2區域環境調查（1）城市發展規劃（2）社會文化環境（3）房地產企業情況（4）專業機構與中介商情況（5）城市或區域的交通條件（6）影響區域發展的其他因素和條件房地產市場調查與分析共32頁，您現在瀏覽的是第21頁!（二）需求調查1市場需求容量國內外市場的需求動向現有的和潛在的市場需求量社會擁有量、存量同類產品在市場上的供應量或銷售量供求平衡狀況本企業和競爭企業的同類產品市場份額本行業或有關其他行業的投資動向企業市場營銷策略的變化對本企業銷售量的影響房地產市場調查與分析共32頁，您現在瀏覽的是第22頁!2.消費者和消費行為調查消費者類別個人或企業、社會團體、民族、性別、年齡、職業、愛好、所在地區購買能力收入水平、消費水平、消費結構、資金來源、用戶的財務狀況消費者的購買欲望和購買動機什么因素影響消費者的購買決策，消費者不愿意購買本企業產品的原因及其對其他企業生產的同類產品的態度房地產市場調查與分析共32頁，您現在瀏覽的是第23頁!（三）供給調查1供給指標（1）新竣工量：是指報告期內新竣工房屋的數量，單位為建筑面積或套數（2）滅失量：是指房屋存量在報告期末由于各種原因（損毀、拆遷等）滅失掉的部分（3)存量：是指報告期末已占用和空置的物業空間總量，單位為建筑面積或套數房地產市場調查與分析共32頁，您現在瀏覽的是第24頁!1供給指標（7）房屋施工面積：是指報告期內施工的全部房屋建筑面積。（8）房屋新開工面積：是指在報告期內新開工面積。（9)平均建設周期=房屋施工面積/新竣工面積。（10）竣工房屋價值：是指在報告期內竣工房屋本身的建造價值。房地產市場調查與分析共32頁，您現在瀏覽的是第25頁!（四）競爭情況調查1競爭者的調查競爭者的名稱和數量、專業化程度、品牌知名度、生產能力、開發經營方式、產品的市場份額、銷售量及銷售區域競爭者的價格政策、銷售渠道、促銷策略以及其他競爭策略和手段競爭者與當地政府部門的關系競爭者歷來的項目開發情況、土地儲備情況、未來的開發方向房地產市場調查與分析共32頁，您現在瀏覽的是第26頁!2競爭產品的調查房地產市場調查與分析共32頁，您現在瀏覽的是第27頁!2競爭產品的調查房地產市場調查與分析共32頁，您現在瀏覽的是第28頁!補充：市場交易指標1銷售量2出租量3吸納量：是指報告期內銷售量和出租量之和，單位為建筑面積或套數4吸納率：是指報告期內吸納量占同期可供租售量的比例，以百分比表示5吸納周期：是指報告期內可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間房地產市場調查與分析共32頁，您現在瀏覽的是第29頁!五、房地產市場分析報告房地產市場調查與分析的最終成果，是房地產市場分析報告。市場分析報告通常有以下幾部分內容組成。（一）地區經濟分析1、地區經濟的基本趨勢分析2、地區基礎產業和新興戰略產業的發展趨勢分析房地產市場研究的基礎房地產市場調查與分析共32頁，您現在瀏覽的是第30頁