四川成都某項目全過程策劃2009年

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章 項目概況 41.1土地概況 41.2項目所在區(qū)域描述 41.3項目開發(fā)建設(shè)概況 5第二章投資環(huán)境分析 62.1宏觀投資環(huán)境分析 62.2中觀投資環(huán)境分析 102.3微觀投資環(huán)境分析 19第三章市場調(diào)研與分析 253.1購房者總體期望 253.2購房者的購房意圖 273.3購房者對生活配套設(shè)施的要求 273.4購房者對小區(qū)建設(shè)的期望 293.5購房者對該區(qū)域商業(yè)投資的預(yù)期 303.6購房者其他相關(guān)信息 313.7問卷分析小結(jié) 33第四章項目所在區(qū)域主要競爭樓盤分析 344.1項目所在地最主要競爭樓盤分析 344.2其他相關(guān)競爭樓盤 35第五章項目地塊分析及經(jīng)營取向 375.1項目SWOT分析 375.2相關(guān)對策 37第六章項目定位分析 396.1市場細(xì)分 396.2目標(biāo)市場定位 416.3目標(biāo)客戶定位 41第七章產(chǎn)品方案設(shè)計 447.1產(chǎn)品功能定位 447.2樓盤總體規(guī)劃 467.3小區(qū)內(nèi)各區(qū)域規(guī)劃設(shè)計方案 477.4各建設(shè)部分面積大小 497.5商業(yè)部分規(guī)劃 497.6戶型設(shè)計 49第八章項目投資分析 548.1銷售價格的確定 548.2建立EXCEL成本分析模型 558.3成本測算及效益分析表 558.4項目效益指標(biāo)分析 57第九章項目實施計劃 589.1項目整體控制計劃 589.2項目前期工程實施計劃 599.3項目工程建設(shè)實施計劃 60第十章項目資金計劃 6210.1資金使用表 6210.2資金收入計劃 6310.3資金平衡表 6310.4收入成本累計折線圖 65第十一章財務(wù)分析 6611.1財務(wù)分析范圍、依據(jù)、原則和方法 6611.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及其測算 6611.3經(jīng)營收入及成本估算 6611.4盈利能力分析 6711.5償債能力分析 6911.6敏感性分析 7211.7財務(wù)評價結(jié)論 73第十二章項目市場營銷策劃 7412.1項目賣點及廣告語設(shè)計 7412.2項目整體營銷策略 7512.3分期營銷策略 7912.4銷售成本測算 8212.5營銷策劃總結(jié) 84第十三章項目建設(shè)及組織管理 8813.1項目組織機構(gòu)與管理范圍 8813.2建設(shè)項目實施管理 8913.3前期物業(yè)管理和商業(yè)管理 90

項目概況1.1土地概況1.1.1土地基本資料表1-1土地基本資料表（1）宗地編號（2013年3月1日成都市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)公告）（2）宗地位置長春市凈月區(qū)（東北師大人文學(xué)院南側(cè)）（3）凈用面積（平方米）40000.20平方米（合60畝）（4）土地用途及使用年限城鎮(zhèn)混合住在用地，住宅70年，商業(yè)40年（5）凈用地拍賣起叫價（含出讓金）預(yù)計起拍價150萬/畝（成交價200萬/畝）（6）競買保證金暫無（7）備注住宅、商業(yè)綜合1.1.2土地規(guī)劃設(shè)計條件表1-2土地規(guī)劃設(shè)計條件表（1）容積率1.0-4.0（2）建筑密度總≤50%，高層≤30%（3）建筑高度低于100米（4）綠地率≥20%1.1.3宗地位置該宗地位于成都市**鎮(zhèn)廣場路，北臨紅光鎮(zhèn)城區(qū)，東接信息工程學(xué)院銀杏學(xué)院，南靠省屬重點學(xué)府西華大學(xué)，西通老成灌路紅光廣場。生活配套設(shè)施較為完善，交通便利，成灌路、羊西線沿線、沙西線延線均可直達。該地塊距城中營門口20分鐘，步行可到地鐵2號線站口。該地塊處于高新西區(qū)北面，地塊升值潛力巨大。1.2項目所在區(qū)域描述項目緊鄰的廣場路連接沙西線和老成灌路，直面已經(jīng)動工的成都至都江堰快速客運——成灌快鐵，2010年5月預(yù)定通車，僅30分鐘直達青城山。221、305等公交直達市區(qū)，距正在建設(shè)的高峰快線——地鐵2號線紅光站口僅500米左右，未來約10分鐘即可輕松抵達市中心。典型學(xué)院式生活配套已經(jīng)成熟，醫(yī)院、銀行、中小學(xué)校、沿街商業(yè)等應(yīng)有盡有，未來圍繞項目打造的濱江水岸和西城商業(yè)廣場將形成區(qū)域內(nèi)首個現(xiàn)代格局、業(yè)態(tài)齊全、集中規(guī)模的“濱河校園經(jīng)濟圈”，項目被西華大學(xué)三面環(huán)繞靜雅宜人，可輕松共享2850畝的校園景觀和人文環(huán)境。具體配套狀況如下表：表1-3項目所在區(qū)域配套設(shè)施狀況表相關(guān)配套配套設(shè)施概況公建配套中餐廳、超市、洗衣房小區(qū)內(nèi)部配套**、**、**中小學(xué)西華大學(xué)、紅光鎮(zhèn)小學(xué)、紅光鎮(zhèn)中學(xué)、幼兒園綜合商場農(nóng)貿(mào)市場、特惠超市旗艦店、西城商業(yè)廣場、西城超市銀行農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行醫(yī)院紅光鎮(zhèn)醫(yī)院公共風(fēng)景區(qū)沱江河畔風(fēng)景、校園人文風(fēng)景1.3項目開發(fā)建設(shè)概況表1-4項目概況表主要規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)指標(biāo)設(shè)計條件實際指標(biāo)大小土地使用面積總面積40000.20平米11800平米建筑面積不超過160000平米159600（地下50800）平米商業(yè)面積12000平米住宅面積147600平米住宅戶數(shù)1813停車位個數(shù)1270建筑密度總≤50%，高層≤30%29.5%建筑容積率小于4.03.99建筑高度低于100米最高層不超過9建筑樓層數(shù)18、27層綠地率大于20%40%本項目從2010年1月開始實施，2010年6月開建，2011年12月底完工，開發(fā)建設(shè)及運營期為2年。根據(jù)項目建設(shè)進度和成都市商品房預(yù)售條件，本項目從2011年1月開始預(yù)售。本項目總投資53614.15萬元，銷售收入75663.5萬元，所得凈收益10064.14萬元，每平米建筑面積可盈利478.33元。通過財務(wù)分析，本項目具有較強的盈利能力、償債能力和抗風(fēng)險能力。

第二章投資環(huán)境分析（略）第三章市場調(diào)研與分析3.1購房者總體期望3.13.13.13.13.13.13.2購房者的購房意圖3.23.23.3購房者對生活配套設(shè)施的要求3.33.33.33.4購房者對小區(qū)建設(shè)的期望3.43.43.43.5購房者對該區(qū)域商業(yè)投資的預(yù)期3.53.53.53.6購房者其他相關(guān)信息3.63.63.63.63.63.7問卷分析小結(jié)通過以上圖標(biāo)和文字綜合分析，可以基本得出以下結(jié)論：就建筑風(fēng)格來說購房者主要傾向于購買現(xiàn)代簡約式的高層和小高層建筑。從戶型和面積方面，購房者主要傾向于購買80以下和80-100平米的中小戶型。價格是大多數(shù)購房者主要看中的因素，多數(shù)傾向于3000-5000元/平米，這個價格范圍。交通便利狀況、周邊和小區(qū)內(nèi)部配套是購房者主要看重的因素。在周邊生活的居民大多希望在本區(qū)域擁有一個較為大型的超市。大多數(shù)購房者傾向于購買的方式去的停車位。報紙、互聯(lián)網(wǎng)、房交會和戶外宣傳是購房者主要獲取房屋信息的方式。

第四章項目所在區(qū)域主要競爭樓盤分析4.1項目所在地最主要競爭樓盤分析4.1.1樓盤概況位于****大學(xué)旁的****項目，正處于本項目的西側(cè)，與本案相隔僅一街之距，是本項目最為主要的競爭樓盤。圖4-1：**此樓盤是該區(qū)域內(nèi)首屈一指的百畝大盤，作為正成地產(chǎn)集多年經(jīng)驗鑄造的品牌大作，**一經(jīng)亮相就以區(qū)域代言者形象示眾。其130畝的體量在城西紅光片區(qū)算是區(qū)域佼佼者。不僅是規(guī)模領(lǐng)先，正成名城左岸在地理位置、環(huán)境優(yōu)勢、配套設(shè)施等方面都成為了區(qū)域內(nèi)獨樹一幟的樓盤。自2007年開盤以來，1、2、3期共2000余戶已經(jīng)全部售罄。1期已于2008年底順利交付使用。名城左岸4期是百畝學(xué)院大盤的收官之作。該樓盤各項優(yōu)勢，成為本項目在該區(qū)域最為重要的競爭對手。該樓盤相關(guān)數(shù)據(jù)如下：物業(yè)類型商住混合區(qū)

域高新西建筑類別高層板

塊三環(huán)外房屋價格均價3100元開盤時間2007年裝修狀況毛坯房入住時間2008年容積率3.99綠化率30%建設(shè)分期四期住宅面積75-160平米外墻涂料、面磚智能化設(shè)施IC停車系統(tǒng)表4-1：主要競爭樓盤相關(guān)信息4.1.2該樓盤主要特點和優(yōu)勢1．該樓盤與本項目所在地僅一街之隔，在地理位置上幾乎無差異。2．該樓盤相對于本項目規(guī)模更大，較大的小區(qū)規(guī)模對本項目造成威脅。3．該樓盤具有較大的成片商業(yè)區(qū)，對本項目的商業(yè)鋪面銷售造成威脅。4．該樓盤在銷售過程中采用低價策略，形成一定的競爭優(yōu)勢。5．該樓盤的購房者中，有大量投資者，他們將要出售的商鋪和住宅都將占有本項目的市場供給。4.1.3該樓盤主要缺點和不足1.該樓盤沒能大量利用學(xué)校這一有用資源。2.該樓盤建筑設(shè)計方面缺乏特色。3.該樓盤商業(yè)部分均為小型商鋪，不能引進大型商業(yè)。4.該樓盤進度控制有缺陷，在樓市低迷期選擇開盤。5.該樓盤整體營銷方案不夠強大。4.1.41．采取差異化戰(zhàn)略，從外部的形象設(shè)計和內(nèi)部的戶型設(shè)計，建立自身優(yōu)勢。2．盡量控制建設(shè)成本，以控制出售價格，形成價格優(yōu)勢。3．營造良好的商業(yè)氣息和生活氛圍，吸引更多的置業(yè)者和投資者。4．進行合理預(yù)測，選擇較為有利的建設(shè)期和開盤銷售期。5．做好營銷工作，精心設(shè)計營銷方案。4.2其他相關(guān)競爭樓盤各樓盤效果圖（略）各樓盤效果圖（略）圖4-2：依次為“**”、“**”、“**”、“**”4.2.1競爭樓盤概況以上項目均具有以下特點：1．以上四個樓盤均為二手房，但陳色較新。2．以上四個樓盤小區(qū)內(nèi)物管等各方面比較成熟，對于租房者來說具有較大的吸引力。3．以上四個樓盤對于想要購買現(xiàn)房的購房者來說無疑是最佳的選擇。4．以上四個樓盤均為層高不高于7層的多層建筑，對于偏好于居住多層的購房者來說，是其首要選擇的對象。5．以上四個樓盤的所有者中，有一部分是購房以出售的投資者，這樣一些住房會占有一定的市場份額。4.2.2本項目應(yīng)采取的對策和手段1．在宣傳和營銷過程中突出新房優(yōu)勢，使購房者傾向于購買新房。2．規(guī)劃設(shè)計出優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境，與周邊樓盤形成差異。3．控制開發(fā)成本以控制出售價格，創(chuàng)造出高性價比樓盤。4．創(chuàng)造較高的小區(qū)內(nèi)部及周邊配套條件，以完備的生活配套設(shè)施吸引購房者的眼球。

第五章項目地塊分析及經(jīng)營取向5.1項目SWOT分析5.1.1優(yōu)勢分析（Strength）1.處于西華大學(xué)旁，具有良好的生活氛圍；2.已基本形成紅光鎮(zhèn)生活區(qū)，逐漸將形成校園外商業(yè)區(qū)，投資潛力巨大；3.地處成都市城西，有良好的自然風(fēng)景和人文優(yōu)勢；4.校園景觀資源得天獨厚，無可復(fù)制；5.緊貼沱江河畔，有憑欄賞江賞月之自然景觀優(yōu)勢；6.周邊無污染、無噪聲、空氣清新；7.遠離交通主干道，私密性強、居住純粹；8.建筑風(fēng)格基本確定為現(xiàn)代簡約派，適合于目標(biāo)人群；9.面積定位在60-100平米，滿足不同的需求；10.雖地處郊縣，但由公交和地鐵共同創(chuàng)造的交通條件較為便利。5.1.2劣勢分析（Weakness）1.項目所處位置離城中心較遠；2.地塊容積率偏高；3.項目規(guī)模相對小，缺乏社區(qū)感。5.1.3機會分析（Opportunity）1.房地產(chǎn)市場的調(diào)整時期，土地土地出讓價格較低；2.國家新出臺各種相關(guān)政策，有利于刺激購房需求；3.城中心土地逐漸稀缺，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展逐漸向周邊平移；4.在未來地鐵建好之后，交通將成為其一大優(yōu)勢；5.項目所在片區(qū)配套逐漸完善，形象不斷提升；6.本項目以60-100平方米為主，目標(biāo)客戶群范圍及數(shù)量將相應(yīng)增加；7.大學(xué)周邊的人文和商業(yè)環(huán)境，是本項目的一大賣點。5.1.4威脅分析（Threats）1.由于經(jīng)濟危機的影響和中國樓市的宏觀狀況，任有大部分購房者處于觀望態(tài)度；2.周邊的商業(yè)區(qū)還未形成氣候，投資者態(tài)度可能較為謹(jǐn)慎；3.金融政策對于開發(fā)商建設(shè)期間的資金周轉(zhuǎn)是一個巨大考驗；4.周邊住宅開發(fā)量較大，中、低檔定位占據(jù)了較大比例，因此“同質(zhì)化”競爭相當(dāng)激烈；5.項目現(xiàn)為在建期房，造成部分租用客戶和預(yù)購買現(xiàn)房客戶的流失。5.2相關(guān)對策5.2.1發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會挖掘項目地段、景觀稀有特質(zhì)，充分展示優(yōu)勢，確定樓盤高尚形象；獨特的產(chǎn)品是項目最大的亮點，必須緊緊結(jié)合產(chǎn)品營造新型生活方式。5.2.2利用機會，克服劣勢強調(diào)該片區(qū)未來發(fā)展前景，營造良好的生活環(huán)境和商業(yè)氛圍，提升購房者置業(yè)和投資信心，采取定向、定點營銷。5.2.3發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅強化凸顯物業(yè)稀缺性優(yōu)勢，通過樹立項目形象，突圍片區(qū)；對競爭樓盤采取差異化戰(zhàn)略，把握市場相對空缺時機推出。5.2.4減小劣勢，避免威脅在規(guī)劃設(shè)計階段營造較好的小區(qū)居住環(huán)境，提高物業(yè)管理質(zhì)量，樹立與眾不同的項目形象。加強資金核算，提高資金使用效率，避免項目資金緊張等威脅。

第六章項目定位分析綜上所述，根據(jù)對全國以及成都房地產(chǎn)市場的分析研究，應(yīng)該清醒地認(rèn)識到現(xiàn)在的房地產(chǎn)戰(zhàn)略開發(fā)既存在樓市的低谷，也充滿誘人的市場機遇。針對這種情形，應(yīng)揚長避短，高屋建瓴地去看待項目的發(fā)展前景。站在戰(zhàn)略的高度去審視項目的開發(fā)進程。當(dāng)代的消費者是理性的、全面的、專家型的，因而所要創(chuàng)造的產(chǎn)品一定是面向市場的，適合消費者的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。它的一筆一畫皆得到市場的認(rèn)可及贊同，同時來源于市場也回歸于市場。因此產(chǎn)品目標(biāo)市場和目標(biāo)客戶的定位問題，具有其必要性和價值。6.1市場細(xì)分6.1.1市場細(xì)分概況由于消費者構(gòu)成極為復(fù)雜，不便于市場把控。因此，在這里以產(chǎn)品為細(xì)分對象，依據(jù)總價和單價指標(biāo)，將市場細(xì)分為低端、中低端、中端、中高端及高端市場。表6-1市場細(xì)分表低端中低端中端中高端高端總價20萬以下20～40萬40～60萬60～80萬80萬以上單價（元/平米）3000以下3000～45004500～60006000～80008000以上6.1.2市場細(xì)分描述1．低端市場（1）市場特征：該類產(chǎn)品一般為低總價（20萬以內(nèi)），低單價，或小戶型；產(chǎn)品品質(zhì)較低，大多為滿足人們最基本的居住需要，開發(fā)技術(shù)層面要求不高。（2）目標(biāo)客戶群：表6-2低端客戶群特征描述年齡主要集中在30周歲以下的未婚人士和其他年齡段的低收入者收入年收入大多在3萬以下家庭結(jié)構(gòu)2人及以下受教育程度他們大多受過較高的教育置業(yè)情況大多為第一次置業(yè)，現(xiàn)在主要以租房為主購房目的成家立業(yè)的需要，作為過渡性住房，解決基本的居住問題。購買行為注重產(chǎn)品的經(jīng)濟實用，對品牌基本沒有要求2．中低端市場（1）市場特征：該類產(chǎn)品總價主要集中在20～40萬，單價多為3000～4500元/平米；產(chǎn)品品質(zhì)一般，產(chǎn)品變現(xiàn)速度較快，對開發(fā)商市場運作能力要求不高，因此，競爭對手該市場較為容易。（2）目標(biāo)客戶群：表6-3中低端客戶群特征描述年齡這個階層的年齡范圍較廣，界定這個階層主要以收入和購買能力為標(biāo)準(zhǔn)，年齡主要集中在40歲以下收入情況年收入3萬—5萬家庭結(jié)構(gòu)這部分人群大多已經(jīng)成家，家庭人口以3人為主，或3人以上職業(yè)狀況企事業(yè)單位的普通職工、公司員工受教育程度受教育程度普遍不高置業(yè)情況第一次置業(yè)為主，二次置業(yè)為輔購房目的家庭居住需要，迫切需要改變居住環(huán)境購買行為對價格很敏感，注重產(chǎn)品的實用性和舒適性，對于開發(fā)商品牌基本沒有要求3．中端市場（1）市場特征：該類產(chǎn)品總價大多在40～60萬，單價在4500～6000元/平米，產(chǎn)品品質(zhì)較好，配套設(shè)施比較齊全，環(huán)境較好，因此銷售速度一般較快。該市場開發(fā)商進入的難度較中低端市場大些。（2）目標(biāo)客戶：表6-3中端客戶群特征描述年齡30—40歲，這部分人群也屬于有效消費的主力人群收入他們的收入在5萬—8萬之間，有一部分積蓄家庭結(jié)構(gòu)三口之家為主職業(yè)狀況教師、公務(wù)員等受教育程度受教育程度較高置業(yè)情況相當(dāng)大的一部分為二次置業(yè)購房目的改善居住環(huán)境，提高居住水平購房行為比較理智，除實用外，比較注重產(chǎn)品的舒適性，對品牌有一定的要求4．中高端市場（1）市場特征：該類市場總價在60～80萬，單價在6000～8000元/平米，產(chǎn)品品質(zhì)較高，建筑結(jié)構(gòu)多為框剪，戶型設(shè)計新穎，配套設(shè)施齊全，注重小區(qū)環(huán)境，運用新型建筑材料或建筑技術(shù)，對開發(fā)商運作水平要求較高。（2）目標(biāo)客戶群：表6-4中高端客戶群特征描述年齡30—40歲，這部分人群也屬于有效消費的主力人群收入在8萬—12萬之間，有一定數(shù)量的積蓄家庭結(jié)構(gòu)三口之家為主職業(yè)狀況單位中層及高層干部、企業(yè)經(jīng)理層等受教育程度受教育程度較高，多為大學(xué)以上學(xué)歷置業(yè)情況相當(dāng)大的一部分為二次置業(yè)購房目的改善居住環(huán)境，提高居住水平購房行為比較理智，注重產(chǎn)品的舒適性，注重產(chǎn)品品質(zhì)、品牌5．高端市場（1）市場特征：該類市場總價大多在80萬以上，單價在8000元/平米以上，產(chǎn)品品質(zhì)高，設(shè)施設(shè)備檔次高，大量運用高新技術(shù)產(chǎn)品，多為低層，環(huán)境優(yōu)美，對開發(fā)商動作水平要求高。（2）目標(biāo)客戶群表6-5高端客戶群特征描述年齡35--50歲之間收入高收入階層，年收入12萬以上，有相當(dāng)?shù)拇婵罴彝ソY(jié)構(gòu)3人或3人以上職業(yè)狀況公司或企業(yè)的管理人員、行政事業(yè)單位的高層干部、私營業(yè)主等高收入階層受教育程度大多受過較高的教育置業(yè)情況為二次置業(yè)或多次置業(yè)購房目的提高生活品質(zhì)，彰顯身份，從一定層面上講，也可為投資行為購房行為理智，往往要等產(chǎn)品變現(xiàn)后才下單，非常看重品質(zhì)、品牌6.2目標(biāo)市場定位6.2.1目標(biāo)市場分析從以上五個細(xì)分的市場特點，并結(jié)合成都市市場狀況，可以的得出分析如下：1．高端市場，雖然供給量不大，但需求相對較少，且該市場對品牌、資金、運作能力、自然環(huán)境要求較高。從本項目地理位置、地塊規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計條件等因素來看，不宜選取。2．低端市場和中低端市場的供給相對空缺，而需求量較大，市場風(fēng)險較小，且開發(fā)成本較低，開發(fā)利潤可觀。結(jié)合本項目所在地區(qū)人員結(jié)構(gòu)特點，中低端市場作為其中一個考慮對象。3．中端、中高端市場未來競爭將最為激烈，但中端市場消費者基數(shù)大于中高端市場。本區(qū)域一些競爭對手主要選擇了中高端市場，按照差異化競爭策略，應(yīng)該回避短期正面競爭，選擇中端市場。綜上所述：綜合分析該區(qū)域房地產(chǎn)市場特征和已建設(shè)物業(yè)狀況，中端、中低端市場是本項目的最佳選擇。6.2.2目標(biāo)市場具體描述根據(jù)以上市場細(xì)分，目標(biāo)市場可具體描述為：目標(biāo)市場一、目標(biāo)市場二、目標(biāo)市場三、目標(biāo)市場四。目標(biāo)市場一：周邊高校教師及各企業(yè)工作人員等由于處在學(xué)校附近，教師則是住宅要考慮的消費群體，不過選擇教師還是有一定風(fēng)險，因為很多學(xué)校自己建設(shè)集資房，質(zhì)量不比個人開發(fā)商樓盤差，在價格上面有一定的優(yōu)勢，而且很多有車?yán)蠋煾敢庠诔抢镞x擇房子，所以在住宅的推廣上面，不要就只把教師作為唯一的消費群體，要擴大宣傳范圍，把附近企業(yè)白領(lǐng)、此地不愿意享受政府安置房而且有一定積蓄的安置用戶以及其他區(qū)域的置業(yè)者。目標(biāo)市場二：投資用于出租的用戶雖然西華大學(xué)生眾多，但是他們幾乎沒有收入而且沒有穩(wěn)定下來，買房是不可能的。學(xué)生租房已經(jīng)是很常見的現(xiàn)象，但是如果開發(fā)商直接把房子租給學(xué)生，對于其資金周轉(zhuǎn)和回收都不利。對于學(xué)生租房，可以考慮先出售再由這部分客戶進行出租。目標(biāo)市場三：外地來成都購房者該市場主要是指四川省其他城市或農(nóng)村有一定經(jīng)濟條件的購房者，由于工作需要、子女讀書就業(yè)、養(yǎng)老等相關(guān)原因，而選擇在成都置業(yè)的一部分人群。該人群由于所處地區(qū)收入水平較成都市來說相對更低，因此在成都市區(qū)買房是其面臨的巨大困難。而本樓盤相對于城中高價房的價格優(yōu)勢，是吸引這樣一些消費者的有力武器。目標(biāo)市場四：有意愿投資的商人他們有自己的資金和時間，看好這里的市場，租或買這里的商鋪進行經(jīng)營。市場三的消費者擁有足夠的資金，所以他們也可以作為以上提到購買住宅而進行出租的用戶，投資規(guī)模可大可小，即可以是幾十平米的小商店，也可以是好幾千平米的大超市等。6.3目標(biāo)客戶定位6.3.1目標(biāo)客戶來源區(qū)域表6-6目標(biāo)客戶來源區(qū)域一級區(qū)域郫縣、高新西區(qū)二級區(qū)域成都市各區(qū)域三級區(qū)域四川其他城市6.3.2目標(biāo)客戶身份職業(yè)表6-7目標(biāo)客戶身份一級客戶群教師、周邊企業(yè)白領(lǐng)二級客戶群領(lǐng)拆遷戶、個體經(jīng)營戶三級客戶群四川其他城市外來人口6.3.3目標(biāo)客戶具體描述直接購買者年齡段為25-50歲之間，以35歲左右為主，已婚者居多，并多數(shù)有子女且父母在世，性別上無明顯差異。家內(nèi)有一定儲蓄或金融資產(chǎn)，家庭年收入中等水平（5-8萬元以上），職業(yè)無明顯限制，但多數(shù)為教師、公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)、商人及自由職業(yè)者等。目標(biāo)客戶生活方式、性格特點等具有以下共同特征：1.生活節(jié)奏緊張、工作壓力大，他們有自己的人際圈子，不喜歡和圈子外的人交往；2.家是他們的一個絕對放松的空間，強調(diào)家的舒適性、私密性、個性化；3.強調(diào)生活的品質(zhì)，強調(diào)健康高檔的生活享受；4.強調(diào)自我，喜歡新奇，有自己獨特的喜好、品味和眼光，也許不喜歡跟老人小孩同住，有自己獨特的消費觀念以及生活方式；5.注重物業(yè)的軟、硬件方面的創(chuàng)新，注重物業(yè)提供的附加值；6.有一定的虛榮心，對品牌有一定的追求。目標(biāo)客戶各種相關(guān)信息見下表：表6-8目標(biāo)客戶特征描述表（1）年齡層次25—50歲（2）家庭總收入狀況（月收入）5000元以上（3）家庭結(jié)構(gòu)兩口、三口之家為主，并兼有單身人士（4）經(jīng)濟結(jié)構(gòu)現(xiàn)有存款8萬元以上（5）消費水平中等消費水平（6）購房動機自住為主，也存在用于投資出租的（7）購房心態(tài)生活學(xué)習(xí)便利，可以享受文化的熏陶和現(xiàn)代的氣息，且價格較為便宜（8）環(huán)境偏好治安良好，周邊配套齊全，綠化程度好（9）地段偏好喜歡居住郊區(qū)，空氣環(huán)境較好6.3.4目標(biāo)客戶需求動機介于一次置業(yè)和二次置業(yè)之間的一種需要，希望以此滿足家庭工作和學(xué)習(xí)的居家的需求，也是對自己多年奮斗的一種肯定和對美好生活的向往。6.3.5目標(biāo)客戶心理描述他們往往注重教育，希望其子女獲得良好的文化熏陶，以成為素養(yǎng)較高的專業(yè)人員，日后能享有更輕松、舒適的生活。他們也追求事業(yè)的頂峰，力求在工作中獲取更優(yōu)異業(yè)績，以博得上級、同事、親屬、朋友的支持與贊許。他們比較注重家庭布置與和諧，以招待朋友和同事，并試圖努力在事業(yè)與家庭之間尋找平衡。6.3.6目標(biāo)客戶購買形態(tài)理智成熟的選購態(tài)度，十分注重和評價產(chǎn)品的性價比，在購買決策前注重配偶的意見，也易聽取親朋好友的建議。購房時較看重環(huán)境、配套及物管。6.3.7目標(biāo)客戶媒介宣傳方式報紙、電視、互聯(lián)網(wǎng)是其重度消費媒介，媒體中新聞、保健、旅游、體育等是最為關(guān)注的內(nèi)容。因其外出活動較為頻繁，戶外廣告及看板對其影響較大。6.3.8本項目目標(biāo)客戶鎖定結(jié)合本項目所在區(qū)域特征，在具體的目標(biāo)客戶群中，主要有以下幾類：1.周邊各大高校的教師2.在周邊各大公司上班的白領(lǐng)3.陪同剛就業(yè)子女的五十歲左右的父母4.喜歡在郊縣居住的老年人群5.用于投資出租的投資者6.各種商業(yè)用途的投資者

第七章產(chǎn)品方案設(shè)計7.1產(chǎn)品功能定位功能定位針對客戶的具體需求，從市場定位、競爭需求以及社區(qū)功能等角度出發(fā)，立足于各項功能上下功夫，配置各種功能設(shè)施，以滿足客戶的需求，讓他們用得稱心如意，住得舒暢愜意。7.1.1產(chǎn)品形象定位圖7-1建筑形象定位校園文化與古蜀文化有機結(jié)合，“純粹、時尚”的市場定位將區(qū)別于其他居住小區(qū)，高層建筑彰顯時尚氣息，將賦予她一個全新的概念，以吸引更多的消費群體。這里充滿人文氣息，是白領(lǐng)和高校教師聚集的地方，年輕知識分子和成功人士的聚集地。7.1.2產(chǎn)品檔次定位圖7-2小區(qū)檔次定位本項目的檔次定位為“城市新星追求的高尚住宅”，而不是“豪宅”。其概念包含了小區(qū)的規(guī)劃合理性、戶型結(jié)構(gòu)的實用性，單體外立面的美觀性等，不只是要美觀漂亮，而且要有簡約時尚的特點。在同等建造成本的基礎(chǔ)上，設(shè)計出時尚前衛(wèi)的、富有創(chuàng)意的單體及園林。更重要的是戶型結(jié)構(gòu)的合理性、實用性及各種生活設(shè)施的配置。例如：安全設(shè)施系統(tǒng)、運動休閑中心、公共活動空間等充滿人情味的居住環(huán)境。7.1.3主題定位圖7-3產(chǎn)品主題定位本樓盤主題：書香教育氣息中的個性化與人性化。龍生九子，九子各不同。每一座樓盤都有自己獨特的個性。如果把”某某”比喻成一個人，那么他應(yīng)該是一個儒雅、博學(xué)、聰睿的年輕智者。而樓盤與生俱來的種種質(zhì)素，又決定了他的雙重性格：既喜歡與都市為鄰，又樂于與田野相親；既與前衛(wèi)時尚同行，又不流于媚俗；既充滿青春活力，又保持著成熟穩(wěn)健。注：本項目其他相關(guān)內(nèi)容及賣點在第十二章銷售策劃中有詳細(xì)闡述，為避免重復(fù)，本章節(jié)不做過多描述。7.2樓盤總體規(guī)劃7.2.1規(guī)劃理念本項目整體市場形象定位為該區(qū)域領(lǐng)跑型的商住混合社區(qū)，因此，要突出項目規(guī)劃上對該區(qū)域板塊住宅及商業(yè)市場的引領(lǐng)性，凸現(xiàn)項目整體的時尚、現(xiàn)代、大氣感。7.2.2整體布局1.采用“大社區(qū)、小組團圍合”的整體布局，即強調(diào)整體性，又強調(diào)多個空間的變化和營造。2.配置完備的生活配套設(shè)施，但不求奢華，力求簡潔實用。3.重視高層住宅與學(xué)府路的交通關(guān)系，充分考慮項目地塊與活動中心之間的交互性，與本項目產(chǎn)生良性互動和交流，充分發(fā)揮周邊資源價值。4.盡量營造出大面積、大尺度的公共綠地、水景空間，增大綠地率減少建筑密度。7.2.3小區(qū)規(guī)劃圖商鋪樓公共活動設(shè)施入口3商業(yè)廣場籃球場羽毛球網(wǎng)球場景觀1景觀2入口2入口1商鋪樓公共活動設(shè)施入口3商業(yè)廣場籃球場羽毛球網(wǎng)球場景觀1景觀2入口2入口1圖7-4小區(qū)規(guī)劃設(shè)計圖本項目各主要規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)如下：表7-1小區(qū)規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)主要規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)指標(biāo)設(shè)計條件實際指標(biāo)大小土地使用面積總面積40000.20平米11800平米建筑面積不超過160000平米159600（地下50800）平米建筑密度總≤50%，高層≤30%29.5%建筑容積率小于4.03.99建筑高度低于100米最高層不超過9綠地率大于20%40%7.3小區(qū)內(nèi)各區(qū)域規(guī)劃設(shè)計方案7.3.1各建筑設(shè)計概況表7-2各地塊設(shè)計概況名稱層高用途裝修占地面積（平米）建筑面積（平米）①

號樓4超市、小型酒店簡裝10004000②

號樓27高層住房清水100027000③

號樓27高層住房清水80021600④

號樓27高層住房清水100027000⑤

號樓18高層住房清水80014400⑥

號樓18高層住房清水80014400⑦

號樓18高層住房清水80014400⑧

號樓18高層住房清水80014400⑨

號樓18高層住房清水80014400商鋪樓2商業(yè)鋪面清水40008000停車場地下2停車—3000050800一號景觀—園林水景—5000—二號景觀—園林景觀—3000—公共活動設(shè)施—公共健身場地器材—1800—運動場—籃球、網(wǎng)球羽毛球場2200商業(yè)廣場—商業(yè)、休閑—6000—7.3.2建筑形態(tài)高層住宅：以18、27層兩種類型為主。商業(yè)鋪面：商鋪樓1、2層分40、60、80、100、120、150六種不同大小型商業(yè)鋪面。商業(yè)樓：①號樓1、2層為中型超市、3、4層位連鎖酒店。車庫：地下2層建設(shè)50800平米地下停車庫。7.3.3建筑風(fēng)格均采用現(xiàn)代簡約式風(fēng)格，凸顯本樓盤的現(xiàn)代氣息和人文環(huán)境。7.3.4建筑結(jié)構(gòu)高層住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，多層商業(yè)樓采用框架結(jié)構(gòu)。7.3.5小區(qū)綠化本樓盤除小區(qū)內(nèi)基本綠化外，還設(shè)有兩處大型園林景觀。其中景觀一為水景，占地面積5000平米，景觀二為園林景觀，占地面積3000平米。預(yù)計小區(qū)總體綠化率為40%。另在小區(qū)內(nèi)設(shè)置教育類配套設(shè)施、宣傳欄等，其成本計入小區(qū)綠化費中。7.3.6公共配套設(shè)施本樓盤公共配套包括運動場地和公共活動設(shè)施：公共活動設(shè)施，主要是一些大眾健身器材、兒童樂園和運動場地等，占地面積共1800平米。籃球場4個，每個28×15=420平米，共1680平米。羽毛球場4個，每個15×6=90平米，共360平米。網(wǎng)球場1個，占地160平米。小區(qū)活動中心1個（由售樓部改擴建），用于業(yè)主委員會辦公室、小區(qū)活動室、學(xué)生自習(xí)室等。7.3.7停車位設(shè)置設(shè)計50800平米地下停車場，另還有地上零時停車場，地下停車位1270個，由于商業(yè)需要，部分可設(shè)置為對外停車。停車位數(shù)比小區(qū)總戶數(shù)為70.05%。7.4各建設(shè)部分面積大小7.4.1商業(yè)部分建筑表7-3商業(yè)建筑面積列表用途樓號占地面積（平米）建筑面積（平米）商業(yè)=1\*GB3①號樓1-4層10004000商業(yè)商鋪樓1-2層40008000合計120007.4.2住宅部分建筑表7-4住宅建筑面積列表用途樓號占地面積（平米）建筑面積（平米）住宅②③④號樓1-27層280075600住宅=5\*GB3⑤=6\*GB3⑥=7\*GB3⑦=8\*GB3⑧=9\*GB3⑨號樓1-18層400072000合計1476007.4.3地下停車場建筑 表7-5停車場建筑面積列表用途位置占地面積（平米）建筑面積（平米）停車場小區(qū)地下2層3000050800綜上：地上建筑面積159600平米；地下建筑面積50800平米規(guī)劃建筑總面積為：210400平米7.5商業(yè)部分規(guī)劃表7-6商業(yè)部分規(guī)劃位置面積用途商鋪樓1-2層8000平米小面積商業(yè)鋪面=1\*GB3①號樓1-2層2000平米中型超市（市場）=1\*GB3①號樓3-4層2000平米連鎖賓館（酒店）7.6戶型設(shè)計7.6.1樓型選擇策略1.樓型以點式高層為主，主要為18F和27F的高層，以每單元2.樓型的選擇應(yīng)特別注重景觀朝向和通風(fēng)采光，充分發(fā)揮內(nèi)庭景觀和項目外圍景觀的優(yōu)勢，但應(yīng)特別注重減少公攤面積。7.6.2戶型設(shè)計策略1.結(jié)合目前本區(qū)域住宅市場在售，以及預(yù)售項目的戶型設(shè)計進行綜合分析，本項目的戶型應(yīng)注重實用性，在保證套內(nèi)基本功能的滿足前提下，主張盡可能增加一些附加值空間。2.避免比較傳統(tǒng)或常規(guī)的戶型設(shè)計，或者盡量在比較合理的常規(guī)戶型設(shè)計上適當(dāng)作些局部變化，體現(xiàn)時尚性與創(chuàng)新性。3.戶型越小的越應(yīng)增大贈送性空間，戶型越大的越應(yīng)引入更多的情趣空間和功能房間。4.強調(diào)窗型的設(shè)計，可充分利用落地凸窗，轉(zhuǎn)角凸窗，落地豎窗，橫條窗等形式營造更多的贈送空間、情趣空間和光影效果。7.6.3戶型設(shè)計主意原則1.合理分區(qū)原則戶型設(shè)計中注意合理分區(qū)，如動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、潔污分區(qū)等。2.避免黑屋原則戶型設(shè)計中注重采光通風(fēng)，所有房間避免出現(xiàn)黑屋現(xiàn)象，客廳、臥室等應(yīng)優(yōu)先保證良好采光，廚、衛(wèi)等房間保證良好通風(fēng)。3.強調(diào)景觀視野原則堅持每套戶型均有良好的景觀視野，若出現(xiàn)東西向布局，則優(yōu)先保證景觀效果。4．注重實用原則因整體戶型面積偏小，戶型設(shè)計時應(yīng)優(yōu)先保證各功能房間的實用性，避免面積浪費，忌華而不實，盡量避免出現(xiàn)異形房間，若無法避免則使之盡量在生活陽臺。廚房、衛(wèi)生間等處處理，防止出現(xiàn)在主要功能房間如客廳、臥室等部位，強調(diào)滿足功能原則，避免出現(xiàn)客廳等不便于設(shè)置空調(diào)位等現(xiàn)象，生活陽臺也應(yīng)盡量偏大；5.創(chuàng)新性原則盡量設(shè)計出每種戶型的亮點，可在陽臺、窗戶等部位打造出特色，也可充分發(fā)揮灰空間和可變空間的有效運用7.6.4戶型設(shè)計圖例1.舒適型三房（建筑面積：121.40平米）（1）參考戶型圖舒適型三房：121.40平米舒適型三房：121.40平米圖7-5舒適型三房戶型圖（2）房屋設(shè)計特色A.采用兩廳兩衛(wèi)雙陽臺設(shè)計。B.客廳開間不低于4.2m，主臥室尺寸不小于3.6m×3.9m，次臥室不小于3.0m×3.3m。C.采用大客廳、大主臥方式處理。D.主臥室配套衛(wèi)生間，盡量預(yù)留衣帽間，可以附帶書房或陽光室等空間。E.可打造專門的儲藏空間。F.強調(diào)餐廳等部位的采光，可以考慮引入入戶花園等概念。G.采用大陽臺設(shè)計。2.緊湊型三房（建筑面積：105.40平米）（1）參考戶型圖（躍層）緊湊型三房：緊湊型三房：105.40平米圖7-6緊湊型三房戶型圖（2）房屋設(shè)計特色A.采用兩廳兩衛(wèi)雙陽臺設(shè)計。B.客廳開間不低于3.9m，主臥室尺寸不小于3.6m×3.3m，次臥室不小于3.0m×3.3m。C.主臥室配套衛(wèi)生間，盡量預(yù)留衣帽間。D.可打造專門的儲藏空間。E.可以考慮引入可變空間如夾層等概念進行三房半的設(shè)計，盡量增加贈送面積。3.舒適型二房（建筑面積：89.80平米）（1）參考戶型圖舒適型舒適型二房：89.80平米圖7-7舒適型二房戶型圖（2）房屋設(shè)計特色A.采用兩廳兩衛(wèi)雙陽臺設(shè)計。客廳開間不低于3.9m，主臥室尺寸不小于3.6m×3.3m，次臥室不小于3.0m×3.3m。B.主臥室配套衛(wèi)生間，可盡量附帶設(shè)計書房或陽光室。C.可以考慮引入入戶花園或可變空間等概念進行兩房半的設(shè)計。D.可在高層考慮部分的躍層設(shè)計。4.緊湊型二房（建筑面積：69平方米）（1）參考戶型圖緊湊型緊湊型二房：69.00圖7-8緊湊型二房戶型圖（2）房屋設(shè)計特色A.采用兩廳單衛(wèi)雙陽臺設(shè)計。客廳開間不低于3.6m，主臥室尺寸不小于3.6m×3.3m，次臥室不小于2.7m×3.0m。B.可在高層考慮部分的躍層設(shè)計。C.盡量增加可變空間等提高贈送面積。D.可在高層考慮部分的躍層設(shè)計。5.經(jīng)濟型一房（建筑面積：49平方米）（1）參考戶型圖經(jīng)濟型經(jīng)濟型一房：49.00圖7-9經(jīng)濟型一房戶型圖（2）房屋設(shè)計特色A.采用單衛(wèi)雙陽臺設(shè)計。B.盡量保證戶型方正，有相對獨立的客廳。C.客廳開間不低于3.3m，保證廚房、生活陽臺的實用性，同時盡量營造較大的陽臺活動空間。7.6.5住宅類各戶型數(shù)量表7-7住宅各戶型數(shù)量表戶型單位面積（平方米）戶數(shù)總面積（平方米）=1\*GB3①舒適型三房121.420024280=2\*GB3②緊湊型三房105.430031620=3\*GB3③舒適型二房89.845040410=4\*GB3④緊湊型二房6945031050=5\*GB3⑤經(jīng)濟型一房4941320237總計1813147597注：本項目90平米以下戶型所占面積為72.42%

第八章項目投資分析8.1銷售價格的確定8.1.1確定銷售價格技術(shù)路線1.通過走訪、觀察、詢問等方式，搜集本項目周邊樓盤住宅及商業(yè)房屋銷售價格。2.通過市場比較法確定該區(qū)域平均銷售價格。3.通過商場預(yù)測的方法，預(yù)測在本項目預(yù)售期該區(qū)域價格狀況。8.1.收集2009年5月各相關(guān)樓盤銷售市場價格，運用權(quán)重比較法，確定本項目住宅銷售價格：表8-1住宅權(quán)重及價格表項目及權(quán)重本項目名城左岸學(xué)府苑西華雅園平均價格（元/m2）PX310030003050權(quán)重（%）70255總項目分項目權(quán)重評定評定評定評定%得分加權(quán)得分加權(quán)得分加權(quán)得分加權(quán)得分得分得分得分位置及環(huán)境區(qū)位級差580.480.480.480.4生活環(huán)境280.1680.1670.1470.14商業(yè)環(huán)境590.4580.470.3570.35升值潛力690.5490.5470.4260.36交通狀況道路狀況370.2170.2170.2170.21公交通達560.360.360.360.3配套設(shè)施文化設(shè)施280.1680.1670.1470.14商業(yè)服務(wù)490.3690.3680.3280.32學(xué)校390.2780.2470.2160.18金融服務(wù)350.1550.1550.1550.15規(guī)劃設(shè)計小區(qū)規(guī)劃470.2860.2450.260.24外觀設(shè)計2.590.22580.270.17550.125實用性390.2780.2460.1860.18通風(fēng)采光1.590.13580.1260.0950.075小區(qū)配套車位配比390.2780.2450.1540.12會所350.1550.150000娛樂設(shè)施380.2470.2160.1840.12物業(yè)管理提供服務(wù)470.2860.2430.1240.16收費標(biāo)準(zhǔn)360.1860.1880.2480.24公司品牌380.2470.2140.1250.15物業(yè)形象現(xiàn)場包裝380.2480.2450.1540.12售樓處包270.1470.1450.140.08營銷策劃情景營銷490.3680.3240.1640.16廣告宣傳390.2780.2450.1550.15銷售素質(zhì)290.1890.1850.150.1工程進度20050.1100.2100.2戶型結(jié)構(gòu)590.4580.450.2550.25發(fā)展商品牌、實力690.5480.4860.3670.42項目規(guī)模580.480.460.350.25合計(Qx)100QX7.85Q17.45Q25.865Q35.69PX=QX×(P1×W1/Q1+P2×W2/Q2+P3×W3/Q3)=3500.737元/平米由于本項目在2010年6月開始建設(shè)2011年1月再進行銷售，通過市場比較分析保守估計當(dāng)時距現(xiàn)在價格上漲幅度為10%，固最終確定住宅類價格為3500.737×110%=3850元/平米8.1.3商業(yè)房屋銷售價格收集2009年5月各相關(guān)樓盤銷售市場價格，綜合考慮商業(yè)環(huán)境、升值潛力等相關(guān)因素，運用市場比較法，按一年半以后10%的上漲幅度，確定本項目商業(yè)房屋和地下停車位銷售價格如下：表8-2商業(yè)及停車位銷售價格表商鋪一層商鋪二層商業(yè)樓地下停車位2009年均價7000元/m25000元/m270000元/m275000元/個2011年銷售價格7700元/m25500元/m277000元/m282500元/個8.2建立EXCEL成本分析模型通過以上價格標(biāo)準(zhǔn)，并參考工程造價相關(guān)知識，運用EXCEL軟件編制本項目成本效益分析模型。8.3成本測算及效益分析表表8-3成本效益分析表一、主要技術(shù)指標(biāo)計算方法及取費標(biāo)準(zhǔn)合計1-1土地面積（畝）60.001-2規(guī)劃建筑面積（m2）地上面積+地下面積（地下停車場）210400.01-2-1地下面積（m2）停車位總用地面積50800.001-2-2地上建筑面積（m2）商鋪+商業(yè)樓+住宅159600.01-3商鋪面積（m2）占地面積4000*2層8000.001-4商業(yè)樓面積（m2）占地面積1000*4層4000.001-5住宅面積（m2）第七章中相關(guān)數(shù)據(jù)147600.01-6住宅戶數(shù)各類住宅戶數(shù)之和1813.001-7容積率地上建筑面積/土地面積3.991-8建筑密度建筑基底總面積/土地面積0.2951-9綠化率大于25%0.401-10停車位（個）地下面積/4012701-11樓層數(shù)27/18二、開發(fā)成本（萬元）2-1土地費用土地面積*200萬/畝12000.002-2前期費用4446.112-2-1規(guī)劃及建筑設(shè)計費規(guī)劃建筑面積*18元/m2378.722-2-2地勘規(guī)劃建筑面積*2元/m242.082-2-3招標(biāo)費工程建設(shè)費*0.5%183.192-2-4質(zhì)檢費工程建設(shè)費*0.3%109.912-2-5監(jiān)理費工程建設(shè)費*0.2%732.742-2-6三通一平費4元/平米*60畝*666.6716.002-2-7報建費規(guī)劃建筑面積*140元/m22945.602-2-8審圖費規(guī)劃及建設(shè)設(shè)計費*1%37.872-3工程建設(shè)費36637.202-3-1地下土建及安裝費地下面積*2200元/m211176.002-3-2地上建筑及安裝費地上建筑面積*1200元/m219152.002-3-3消防費規(guī)劃建筑面積*120元/m22524.802-3-4電梯（萬元）25萬元/臺*9棟*4900.002-3-5裝修費（萬元）商業(yè)樓建筑面積*400元/m2160.002-3-6水、電、氣費（萬元）規(guī)劃建筑面積*70元/m21472.802-3-7總平及綠化規(guī)劃建筑面積*40元/m2841.602-3-8景觀建設(shè)費用景觀面積*300元/m2240.002-3-9公共健身及運動場地運動場地面積*200元/m280.002-3-10商業(yè)廣場廣場面積150元/m290.002-4不可預(yù)見費（土地費+前期工程費+工程建設(shè)費）*1%530.83直接開發(fā)成本小計土地費用+前期工程費+工程建設(shè)費+不可預(yù)見費53614.15三、銷售收入（萬元）3-1銷售額商業(yè)+住宅+停車位75663.503-1-1一層鋪面（萬元）一層商業(yè)面積*7700元/m23080.003-1-2二層鋪面（萬元）二層商業(yè)面積*5500元/m22200.003-1-3商業(yè)樓（萬元）商業(yè)樓面積*7700元/m23080.003-1-4住宅（萬元）均價3850元/m256826.003-1-5車位（萬元）車位數(shù)量*77000元/個10477.50四、收益（萬元）4-1收入商業(yè)+住宅+停車位75663.504-2直接成本直接開發(fā)成本53614.154-3相關(guān)稅費8630.514-3-1管理費用建設(shè)期每年120萬元240.004-3-2財務(wù)費用取自第11章中還本付息表780.004-3-3維修基金建安費用*2.5%758.204-3-4銷售費用按照12章銷售策劃預(yù)算1555.864-3-5營業(yè)類稅費銷售額*7%5296.454-4稅前利潤銷售收入-直接成本-稅費13418.854-5所得稅稅前利潤*0.253354.714-6凈利潤稅前利潤-所得稅10064.144-7每平米凈利潤利潤/建筑面積478.338.4項目效益指標(biāo)分析8.4.1成本利潤率經(jīng)營成本利潤率=主營業(yè)務(wù)利潤/直接成本*100%=10064.14/53614.15*100%=18.77%8.4.銷售利潤率(%)＝產(chǎn)品銷售利潤/產(chǎn)品銷售收入×100%＝10064.14/75663.5*100%=13.30%根據(jù)以上成本收入分析，該項目成本利潤及銷售利潤均高于行業(yè)平均水平，且在技術(shù)上可行，經(jīng)濟上合理。

第九章項目實施計劃9.1項目整體控制計劃該項目實施主要分為準(zhǔn)備階段、前期工程、建設(shè)工程和營銷階段四個主要階段，整體時間計劃和內(nèi)容安排如下表：表9-1整體控制計劃時間表主要工作歷時2010年（季）2011年（季）備注12341234項目準(zhǔn)備階段90項目策劃，取得土地項目前期工程180初步設(shè)計，拆遷安置項目建設(shè)工程540施工組織建設(shè)項目營銷階段360VIP預(yù)售、期房預(yù)售

9.2項目前期工程實施計劃項目前期工程包括以下工作內(nèi)容，詳細(xì)控制計劃如下表：表9-2前期工程控制計劃時間表主要工作歷時2010年（月）主要工作內(nèi)容123456789101112一、土地方面1、拍賣土地1出讓方式取得土地二、公司建立1、公司注冊10組建項目公司2、員工招聘20招聘、組織員工三、報建手續(xù)與政府相關(guān)部門打交道，可運用相關(guān)資源縮短取證時間。1、項目立項302、用地規(guī)劃許可證153、工程規(guī)劃許可證15主要工作歷時2010年（月）1234567891011124、施工許可證15盡量縮短辦理時間，期間聯(lián)系設(shè)計單位，準(zhǔn)備下一步規(guī)劃設(shè)計。5、預(yù)售許可證156、報建307、水、電、氣手續(xù)15三、規(guī)劃設(shè)計1、規(guī)劃方案60這段時間主要是設(shè)計單位的工作，開發(fā)方主要做到信息交流，提出相關(guān)意見和建議。審批72、初步設(shè)計30審批7√3、施工圖設(shè)計60√√審批7五、施工前準(zhǔn)備1、三通一平30水電路通、場平2、地址勘探30地堪單位工作。3、招投標(biāo)30選擇可靠施工單位4、大型設(shè)備購買30夠入大型設(shè)備。六、資金準(zhǔn)備1、抵押評估30評估并抵押土地2、銀行貸款20一次性貸入款項七、其他1、項目策劃360最前期工作，重點2、銷售準(zhǔn)備工作60√√√項目前期宣傳、準(zhǔn)備9.3項目工程建設(shè)實施計劃項目工程建設(shè)從2010年11月開始至2011年12月，歷時14個月，具體控制計劃如下：表9-3項目建設(shè)控制計劃時間表主要工作歷時2010年（月）主要工作123456789101112前期施工工作監(jiān)督由投標(biāo)施工房組織實施施工，開發(fā)房監(jiān)督并提出意見一、基礎(chǔ)工程120二、主體工程300主要工作歷時2011年（月）123456789101112二、主體工程300三、墻體工程120四、門窗工程150五、裝飾工程120六、樓地面工程120七、屋面工程、90八、其他工程60

第十章項目資金計劃10.1資金使用表表10-1資金使用計劃表（單位：萬元）時間小計土地費前期費建設(shè)費報建費不可預(yù)見費管理費銷售費財務(wù)費維修基金營業(yè)類稅費2010年1月1201012000102月10103月10104月320.085250.08510605月320.085250.08510606月3265.685250.0852945.610607月2384.975250.0852035.429.4910608月2384.975250.0852035.429.4910609月2384.975250.0852035.429.49106010月2288.862035.429.4910153.976011月2228.862035.429.491093.976012月2228.862035.429.491093.97602011年1月2599.32035.429.491067.1860397.232月2579.32035.429.491047.1860397.233月2584.12035.429.491051.9860397.234月2539.12035.429.491046.9820397.235月2770.0452035.429.4910145.5120529.6456月2773.6752035.429.4910149.1420529.6457月2877.0452035.429.4910146.14126.37529.6458月2876.7652035.429.4910145.86126.37529.6459月2876.8752035.429.4910145.97126.37529.64510月2878.3152035.429.4910147.41126.37529.64511月2526.382035.429.491060.3126.37264.8212月2526.382035.429.491060.3126.37264.82合計62244.64120001500.51366372945.6530.822401555.86780758.225296.43注：1.各費用取費按照第八章成本效益表中數(shù)據(jù)。2.各費用發(fā)生時間按照第九章實施計劃。3.本項目預(yù)計總支出6224.64萬元（不含所得稅）。10.2資金收入計劃表10-2資金收入表（單位：萬元）時間2011年123456銷售收入5674.765674.765674.765674.767566.357566.35時間2011年789101112銷售收入7566.357566.357566.357566.353783.1753783.175注：1.考慮開盤和尾盤的銷售量特點，在開盤前4個月為預(yù)熱期和最后收尾期2個月收入相對較少，其余6各月熱銷期收入相對較多。2.費用發(fā)生時點參照第九章實施計劃、和12章營銷策劃。3.預(yù)計銷售總收入為：75663.5萬元。10.3資金平衡表表10-3資金收入平衡表（單位：萬元）時間收入支出月節(jié)余累計節(jié)余貸款還款備注自有資金1600016000160001月12010-1201039902月10-1039803月10-1039704月320.085-320.08515649.921200025月320.085-320.08515329.8306月3265.685-3265.68512064.1517月20002384.975-384.97511679.17乙方墊支08月2384.975-2384.9759294.195年9月2384.975-2384.9756909.2210月2288.86-2288.864620.3611月2228.86-2228.862391.512月2228.86-2228.86162.641月5674.762599.33075.461238.120002月5674.762579.33095.461333.5630003月5674.762584.13090.661424.22300024月5674.762539.13135.66559.88400005月7566.352770.0454796.3055356.18516月7566.352773.6754792.67510148.8617月7566.352877.0454689.30514838.17年8月7566.352876.7654689.58519527.759月7566.352876.8754689.47524217.2310月7566.352878.3154688.03528905.2611月3783.1752526.381256.79530162.0612月3783.1752526.381256.79531418.852012年1月2000-200029418.85（16000+13418.85）支付乙方尾款注：1.本項目自有資金至少能支付土地費用和前期工程費用，根據(jù)估算，假設(shè)自有資金為16000萬元。2.乙方從基礎(chǔ)工程開始墊支2000萬，本項目竣工后一個月付給乙方2000萬尾款。3.需要在第4月貸款1.2億元，可保證本項目資金平衡。4.本項目本金按照量入償付法償還貸款。10.4收入成本累計折線圖第十一章財務(wù)分析11.1財務(wù)分析范圍、依據(jù)、原則和方法該項目財務(wù)分析是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和現(xiàn)行價格，分析預(yù)算項目的效益和費用，考察項目的獲利能力、清償能力等財務(wù)狀況，以判別項目財務(wù)上的可行性。該項目財務(wù)分析以財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期和貸款償還期、利息備付率等作為主要評價指標(biāo)，準(zhǔn)確反映項目的盈利能力和償債能力大小。財務(wù)分析的主要依據(jù)為：國家計委頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）、財政部頒發(fā)的《企業(yè)財務(wù)通則》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則》、《投資項目可行性研究指南》、國家及成都市頒發(fā)的有關(guān)稅費征收政策、成都市市主要原材料、產(chǎn)品及土地近期市場價格等。11.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及其測算1.計算期該項目屬于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目具有預(yù)售的特殊性，現(xiàn)金流量較為特殊，即項目屬于非常規(guī)項目。根據(jù)項目所建內(nèi)容（包括商業(yè)樓房、高層住宅、園林綠化等），確定該項目總計算期n為2年。為精確計算從2010到2011年分8個季度進行計算。為方便表述，從2010年第一季度到2011年第四季度，在以后的經(jīng)濟分析中分別用1-8季度表述。2.貸款利率根據(jù)我國2009年商業(yè)銀行1-3年期貸款利率狀況，并綜合本項目特點，確定該項目的貸款年利率為6%，每季度利率為1.5%。3.財務(wù)基準(zhǔn)收益率采用加權(quán)平均資金成本法和資本資產(chǎn)定價模型法確定WACC=WACC加權(quán)平均資金成本Ke權(quán)益資金成本Kd債務(wù)資金成本E股東權(quán)益D企業(yè)負(fù)債KKf市場無風(fēng)險報酬率β風(fēng)險系數(shù)Km市場平均風(fēng)險投資收益率市場無風(fēng)險利率Kf取09年某時期國債利率2.02%。風(fēng)險系數(shù)根據(jù)行業(yè)平均風(fēng)險系數(shù)再結(jié)合本項目特點取0.8，根據(jù)08年全國市場平均風(fēng)險投資收益率，并結(jié)合本時期本行業(yè)特征確定Km為15%，由此可得權(quán)益資金成本Ke為12%。根據(jù)本項目企業(yè)自有資金和貸款比例（自有資金1.6億元，貸款1.2億元），可確定資本金所占比例為57.14%，債務(wù)資金所照比例為42.86%。債務(wù)資金成本Kd取銀行貸款利率6%，通過以上計算權(quán)益資金成本Ke為12%，因此加權(quán)平均資金成本W(wǎng)ACC為9.43%。以上所得加權(quán)平均資金成本W(wǎng)ACC，可作為全部投資行業(yè)財務(wù)基準(zhǔn)收益率的下限，綜合考慮09年國際國內(nèi)金融危機的影響，通貨膨脹的作用，因此取全部投資行業(yè)財務(wù)基準(zhǔn)收益率略高于WACC，最終確定年基準(zhǔn)收益率i=10%，每季基準(zhǔn)收益率為2.41%。4.流動資金本項目流動資金按總建設(shè)投資的15%取，具體數(shù)據(jù)為53614.13*15%=8042.11萬元.11.3經(jīng)營收入及成本估算11.3.1經(jīng)營收入估算經(jīng)營收入按照第八章投資分析中測算結(jié)果，并按照第十章中資金計劃，與銷售收入同比例計算，按季度發(fā)生：表11-1經(jīng)營收入表時間（季度）5678經(jīng)營（銷售）收入17024.2820807.4622699.0515132.7011.3.2經(jīng)營成本估算經(jīng)營成本按照第八章投資分析中測算結(jié)果，與銷售收入同比例計算，主要包括管理費用、銷售費用及維修基金：表11-2經(jīng)營成本表時間（季度）5678經(jīng)營成本587.43689.60766.22510.8111.4盈利能力分析11.4.1現(xiàn)金流量表表11-3現(xiàn)金流量表項目現(xiàn)金流量表（單位：萬元）序號項目名稱時間（從2010-2011年，單位：季度）合計012345678一現(xiàn)金流入83705.610000017024.2820807.4622699.0523174.821銷售收入75663.4917024.2820807.4622699.0515132.702回收流動資金8042.128042.12二現(xiàn)金流出72861.468042.1212000.003695.866944.936194.678677.299314.669556.248435.711建設(shè)投資53614.1312000.003695.866944.936194.676194.676194.676194.676194.672流動資金8042.128042.123經(jīng)營成本2554.06587.43689.60766.22510.814營業(yè)稅金及附加5296.441218.181430.041588.931059.295所得稅3354.720.000.000.000.000.00677.001000.351006.42670.94三凈現(xiàn)金流量10844.15-8042.12-12000.00-3695.86-6944.93-6194.678346.9911492.8013142.8114739.11四現(xiàn)金流量折現(xiàn)值5298.18-8042.12-11717.61-3523.95-6466.07-5631.827410.009962.5811124.7912182.38注：1.建設(shè)投資總額取第八章成本效益分析表中直接成本53614.13，并對應(yīng)第十章中資金使用計劃按季度投入。2.營業(yè)稅金及附加取第八章成本效益分析表中數(shù)據(jù)，并對應(yīng)第十章中資金使用計劃按季度投入。3.所得稅取本章?lián)p益表中數(shù)據(jù)。11.4.2主要盈利能力指標(biāo)1.凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值(NPV)是反映投資方案在計算期內(nèi)獲利能力的動態(tài)評價指標(biāo)。投資方案的凈現(xiàn)值是指用一個預(yù)定的基準(zhǔn)收益率i，分別把整個計算期間各年所發(fā)生的凈現(xiàn)金流量都折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。凈現(xiàn)值NPV計算公式如下：NPV=本項目凈現(xiàn)值為：5298.18萬元2.內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率（IRR）是使投資方案在計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。計算公式如下：IRR=本項目季度內(nèi)部收益率為：5.32%，年內(nèi)部收益率為23.04%。3.投資回收期（1）靜態(tài)回收期靜態(tài)回收期是在不考慮資金時間價值下，以方案的凈收益回收項目全部投入資金所需要時間。靜態(tài)投資回收期可以自項目建設(shè)開始年算起，也可以自項目投產(chǎn)年開始算起。本項目以運營期作為靜態(tài)回收期的計算起點。表達式如下：t=0項目靜態(tài)回收期為：7.26季度，1.815年（2）動態(tài)回收期動態(tài)回收期是在計算回收期時考慮了資金的時間價值,表達式如下:t=0項目動態(tài)回收期為：7.57季度，1.893年4.總投資收益率總投資收益率是指工程項目達到設(shè)計生產(chǎn)能力時的一個正常年份的年息稅前利潤或運營期內(nèi)年平均息稅前利潤與項目總投資的比率，其計算公式如下：ROI=項目總投資收益率為：26.48%5.項目資本金凈利潤率項目資本金利潤率表示項目資本金的盈利水平，是指項目達到設(shè)計能力后正常年分的年凈利潤或運營期內(nèi)年平均凈利潤與項目資本金的比率，其計算公式如下：ROE=項目資本金凈利潤率為：62.9%11.5償債能力分析11.5.1還本付息表表11-4還本付息表還本付息表（單位：萬元）時間（季度）23456季初欠款總額120001200012000120004000季初借款12000當(dāng)季末還本80004000季末欠款總額12000120001200040000當(dāng)季利息18018018018060注：1.利息支付方式按每月（季