中國-云南省-昆明市

CHINA-YunNanProvince-KunMing

欣都龍城

XINDUCITYGATE

商業(yè)、辦公建議書

COMMERCE,OFFICE

PROPOSAL

我們?cè)谀膬海?/p>

Wherearewe?投資云南InvestinginYunnan1960Km1270Km630KmBangkokShanghaiChengdu關(guān)鍵數(shù)據(jù)KeyData4千5百萬常駐居民 45minhabitants總面積394,000平方公里 394,000sq.km2繼成都之后西南地區(qū)開展第二快的城市 SecondfastestChinasouthwesterngrowingcapitalcityafterChengdu中國城市中定位：面向東南亞地區(qū)的門戶城市 PositionedasChinagatewaytosoutheastAsia與緬甸、老撾、越南通過不斷完善的交通系統(tǒng)共享4060公里長的邊界 Sharesa4,060kmborderwithMyanmar,LaosandVietnamwithwelldevelopedtransportationinfrastructures扮演東南亞國家聯(lián)盟ASEAN中的領(lǐng)導(dǎo)角色-中國自由貿(mào)易公約自2021年開始加速該進(jìn)程 WillplayaleadingroleintheASEAN-Chinafreetradepacttoenterintoforcefrom202124Km24Km4Km4.5Km昆明主城規(guī)模MainCitySize24X24Km2內(nèi)環(huán)內(nèi)規(guī)模InsideinnerringRd.4X4.5Km2昆明規(guī)模KunmingSize上海主城規(guī)模MainCitySize27X28Km2內(nèi)環(huán)內(nèi)規(guī)模InsideinnerringRd.15X13Km2成都主城規(guī)模MainCitySize20X22Km2內(nèi)環(huán)內(nèi)規(guī)模InsideinnerringRd.6X6Km2云南省會(huì)，城市常住人口620萬 Yunnancapitalcity6.2Murbanpopulation新的城市規(guī)劃將使城市體量從2005年至2021年規(guī)模擴(kuò)大一倍，定位為面向東南亞的區(qū)域性國際化城市 Willdoubleinsizeby2021from2005聚集了全省主要的財(cái)富：40%的零售市場份額 Concentratingmostoftheprovince’swealth:40%ofitsretailsales中國面對(duì)東南亞地區(qū)貿(mào)易、金融、運(yùn)輸?shù)臉屑~ China’shubfortrade,financialandtransportationtosoutheastAsiacountries2021年將建成中國第四大空港 WillbehometoChina’snewfourthlargestairportby2021對(duì)外信息InformationshowntooutsideKunming上海2000年人均消費(fèi)性支出為8,868元定位信息Informationforpositioning辦公樓市場：面向東南亞的地區(qū)性市場Office:regionalchinatoregionalAsia零售市場：高-中-低兼容的市場Retail:High-mid-lowmarketsizes市場特征Marketcharacter定位要點(diǎn)1：地區(qū)型Positioningkeypoint1:Regionaltype我們有什么?

Whatwehave?宏觀環(huán)境Macroenvironment開發(fā)商Developer政府Government消費(fèi)者Customers競爭者Competitors團(tuán)隊(duì)Team資金Capital物業(yè)Property市政配套〔地鐵、道路、學(xué)校、醫(yī)院、公園等〕Infrastructure(Subway,Road,School,Hospital,Park,etc.)規(guī)劃引導(dǎo)〔人口、政策等〕Planning(Population,Politics,etc.)百貨店Dept.store商業(yè)街Commercialstreet特色街Specialstreet步行街Pedestrianstreet休閑街Leisurestreet娛樂街Entertainmentstreet大賣場Hypermarket美式休閑坊Blockleisurearea銷品茂Shoppingmall未知局部Unknownpart有效人口Targetpopulation市值Marketvalue未來Future市場定位Marketpositioning改善可控因素

Makethecontrollingelementsbetter

-政府

Government區(qū)政府DistrictGov.省政府ProvinceGov.宏觀環(huán)境-政府Macroenvironment-Government市政府CityGov.2021年新空港最大年吞吐量7500萬人次Newairportby2021capacityfor75Mpersons/year東南亞地區(qū)公路RoadconnectedwithSoutheastAsia5條地鐵線路，2021年開通首條5Metrolines,firstopenon20213個(gè)開發(fā)重點(diǎn)：火車站、東風(fēng)廣場、工程所在地3developingcores:Railwaystationarea,DongFengsquarearea,Projectarea北京路北段延伸BeijingRd.Nr.Partextension2個(gè)重點(diǎn)高中、1所醫(yī)院的設(shè)立，5個(gè)公園的完善2highclassseniorschools,1hospitalestablishment,improvementfor5parks配套設(shè)施完善Infrastructureimprovement商業(yè)規(guī)劃CommercialPlanningProject北部城市副中心定位NorthareaSubCBDpositioning市政建議Infrastructuresuggestion1.地下預(yù)留與地鐵站銜接口，形成環(huán)通Preparationforsubwayinterchangeconnectionsunderground,circulation2.公交停靠站建議沿北辰、金色大道設(shè)置AlongBeichen/GoldenRd.setsbusstations3.辦公為主保存用地Keepforofficeusage昆明Kunming欣都龍城XinDuCityGate正義路步行街6Kmbycar正義路步行街至工程車程6公里6kmfromZhengyiPedestrianstreet完美距離Perfectdistance7.4kmbycar徐家匯商圈Xujiahui8.4kmbycar五角場商圈Wujiaochang南京路步行街完美距離Perfectdistance上海Shanghai6.4Kmbycar新宿商圈Shinjuku涉谷商圈Shibuya6.6Kmbycar銀座Ginza完美距離Perfectdistance東京Tokyo戰(zhàn)略要地Strategiclocation城市規(guī)劃的方向

CITYPLANINGDIRECTION+地理位置的優(yōu)勢

GEOGRAPHICPOSITIONING+公共設(shè)施

INFRASTRUCTURE=地區(qū)商貿(mào)中心SUBCBD(徐家匯、新宿)命名地標(biāo)Namingforlandmark市中心往北市區(qū)

DOWNTOWNTONORTHDISTRICT聯(lián)系LINK北市區(qū)往市中心

NORTHDISTRICTTODOWNTOWNCITYGATECITYGATE價(jià)值CITYGATEvalue涵義：雙向-進(jìn)出MEANINGFORBOTHSIDE–IN/OUT根本詞匯=容易記憶BASICWORDS=EASYTORETAIN與中文名稱組合=國際化視角COMBINEWITHORIGINALCHINESENAME=INTERNATIONALFLAIR命名地標(biāo)Namingforlandmark定位要點(diǎn)2：商貿(mào)組團(tuán)區(qū)Positioningkeypoint2:BusinessGroupZone別人有什么?

What’stheothers?改善可控因素

Makethecontrollingelementsbetter

-競爭者

Competitors競爭者-位置Competitors-Locations123BeijingRd.DongfengRd.XinDuCityGateWWWWWCCCCCWTTMProjectRingRd.MainRd.ZhengyiRd.PedestrianstreetwWal-mart6Carrefour5Metro1Trustmart2CMTSubwayline(2008Dec.start,2011open)GEGoldenEagledept.storeGKGingkodept.storeHH.K.Newworlddept.storePParksondept.storeZZhengyifangTSTimesquare(Shuncheng)順城GEGKGKGKGKHPPZTS參考項(xiàng)目ReferenceprojectsHCHCHarmonycentury和諧世紀(jì)廣場JSJSJinSeJunYuan金色俊園GBGBGoldenBund金色外灘TYTYTaiYangNewCity泰旸欣城MMMOMA摩瑪MM編號(hào) 工程名稱 商業(yè)面積〔平方米〕 業(yè)態(tài) 開盤時(shí)間Z 正義街 150,000 零售+餐飲 Dec.2021TS 順城時(shí)代廣場 130,000 綜合體 Dec.2021HC 和諧世紀(jì)廣場 250,000 綜合體 招商JS 金色俊園 40,000〔預(yù)估〕 主力店 招商GB 金色外灘 10,000〔預(yù)估〕 社區(qū)休閑 2006TY 泰旸欣城 10,000〔預(yù)估〕 社區(qū)休閑 2006MM 摩瑪 12,000〔預(yù)估〕 商務(wù)居住效勞 2006ZTSHCJSGBTYMM競爭者-業(yè)態(tài)Competitors-format市中心傳統(tǒng)業(yè)態(tài)飽和StrongDowntown超市開展完善，趨于飽和Massmarketwelldeveloped,hypermarketnomore戰(zhàn)略要地–新選擇Keylocation–NewChoice探索未知

Discovery商圈內(nèi)食品總市值FoodM.V.InCatchmentarea商圈內(nèi)衣著總市值ClothingM.V.InCatchmentarea競爭者Competitors競爭者Competitors可見市值VisibleMarketValue合理業(yè)態(tài)及面積配比Reasonableformatandareas可靠性高的財(cái)務(wù)收益預(yù)估Reasonableincomeestimation分析模型Analysismodel人口結(jié)構(gòu)Populationstructure盤龍區(qū)城市化率89.9%，高于中心4區(qū)和城市平均率各12和31個(gè)百分點(diǎn)PanlongCivilizationrate:89.8%(上海91.3%)2021商圈有效人口2021Catchmentarea第一商圈住宅套數(shù)PrimaryZone:5,930第二商圈住宅套數(shù)SecondaryZone:63,480SecondaryZoneNorth:27,374SecondaryZoneEast:11,017SecondaryZoneSouth:18,160總套數(shù)Total:69,410Apartments指標(biāo):2.83人/戶Index:2.83persons/family第一商圈有效人口P.Zoneusefulpopulation:16,782第二商圈有效人口S.Zoneusefulpopulation:179,648第一、二商圈合計(jì)有效人口P,Stotalusefulpopulation:196,430SS-1SS-2SS-3SS-4SS-5SE-2SE-3SE-4SE-5SE-6SS-6SS-7SS-8SS-9SS-10SS-11SS-12SE-7SN-2SN-1SN-3SN-4SN-5SN-6SN-7SN-8SN-9SE-1SS-13P1P2P3P43.2km1.2km5km一環(huán)商圈有效人口1stRingRd.CatchmentareaTI10TI5TI9TI7TI8TI6TI4TI3TI1TI2TI11TI12TI13TI14TI15第三商圈住宅套數(shù)TertiaryZone:37,870apartmentsTI11-TI15panlong:7,818TI1-TI10:30,052指標(biāo):2.83人/戶Index:2.83persons/family第三商圈有效人口T.Zoneusefulpopulation:107,172至2021年導(dǎo)入人口To2021planningpopulation2021-2021年末盤龍區(qū)常住新增人口266,000*資料來源：昆明主城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃Project2021市場消費(fèi)力Marketvalue辦公員工市值OfficeworkersMarketvalue如何迎合需求？

Howtomatchtheneeds?A商務(wù)休閑BizLeisure

商務(wù)效勞店；商務(wù)體檢中心；銀行；票務(wù)中心；培訓(xùn)機(jī)構(gòu)咖啡；

旅行社；茶藝；東南亞餐飲；美容美體；演藝吧；交友會(huì)；

音樂酒吧；故事吧；西式快餐；民俗風(fēng)味小吃

B潮流零售FashionRetail

品牌服裝；流行服裝；鞋店；運(yùn)動(dòng)主題店；個(gè)人生活護(hù)理用品店；婚紗影樓；

動(dòng)漫玩具；禮品工藝品；民族個(gè)性服飾；化裝品；飾品；旅游商品；鐘表眼鏡；

家居用品；營養(yǎng)品店；茶葉店；食品店；糖果店；淘寶小店；百貨店

C時(shí)尚品味Lifestyle

形象設(shè)計(jì)室；私人俱樂部；紅酒俱樂部；個(gè)性飾品；時(shí)尚發(fā)布；雪茄俱樂部；

美甲坊；美容店；發(fā)廊；品味書吧；通訊數(shù)碼店；彩擴(kuò)店；多功能吧；酒吧；

水吧；冷飲吧；咖啡；食品店；水果吧休閑餐飲

D娛樂文化Entertainment&culture

影院；室內(nèi)主題娛樂；主題酒吧；主題餐廳；音像店；

特色文化零售；藝術(shù)創(chuàng)作展示；個(gè)人收藏品；書店

E生活效勞Livingservice

洗衣店；鮮花店；便利店；醫(yī)科診所；口腔診所；煙酒店；

房屋中介；裝飾公司；比薩店；西式快餐；休閑餐飲；

桌球俱樂部；游藝俱樂部；瑜伽館；游泳館；健身館可選業(yè)態(tài)〔舉例〕Businessformatchoice(example)租戶組合-居民

TENANTMIX-RESIDENTS供給Offer競爭性Competition項(xiàng)目約束SiteConstraint規(guī)劃Plan主力店Anchor+++++放棄Retreat時(shí)尚/美容Fashion/Beauty-+差異化Differentiate生活品味Lifestyle++差異化Differentiate電子產(chǎn)品Electronics+++++放棄Retreat運(yùn)動(dòng)Sports++關(guān)注Focus餐飲Restaurants++關(guān)注Focus休閑Leisure+++合適OnparCapacity業(yè)態(tài)方向建議Businessdirectionsuggestion租戶組合-辦公人員

TENANTMIX–OFFICECLIENT關(guān)鍵供給KeyOffer競爭性Competition項(xiàng)目約束性SiteConstraint規(guī)劃Plan餐飲Restaurant+-差異化Differentiate特色快餐QSR+-關(guān)注Focus休閑Leisure+++合適Onpar商務(wù)服務(wù)Bizservices--關(guān)注Focus生活便利服務(wù)Lifesupportservices--差異化Differentiate業(yè)態(tài)方向建議Businessdirectionsuggestion定位要點(diǎn)3：前期以第一、二商圈為核心，重點(diǎn)飲食、時(shí)尚品牌Positioningkeypoint3:P,Szonesarethecoresofbeginning,focusonFood,fashionbrand改善可控因素

Makethecontrollingelementsbetter

-開發(fā)商

Developer宏觀環(huán)境-開發(fā)商團(tuán)隊(duì)Macroenvironment-Developerteam昆明北市區(qū)客運(yùn)KunmingBeiShiQuPublicTransportationCo.,Ltd.云南怡成建筑設(shè)計(jì)YunnanYICHENGArchitecturalDesignCo.,Ltd.廣告設(shè)計(jì)單位：昆明策維廣告KunmingThinkwellAdvertisingCo.,Ltd.昆明風(fēng)之鈴市場研究KunmingFeelingMarketingResearchCo.,Ltd.歐聯(lián)投資〔香港〕上海三千越甲投資管理咨詢EurochannelInvestmentCo.,Ltd.(H.K.)ShanghaiSanQianYueJiaInvestmentManagementConsultantCo.,Ltd.資金Capital土地Land建設(shè)Construction銷售Sales租賃Lease建筑設(shè)計(jì)Architect創(chuàng)意、廣告Creativeidea/AD.市調(diào)、協(xié)調(diào)Marketingresearch/Coordination定位、租戶組合、主力租戶及投資者協(xié)調(diào)Positioning,tenantmix,anchortenantandinvestorcoordinationOffice28F(Commerce1-2F)Office47F(Commerce1-2F)Apartment30FApartment30F(Commerce1-3F)Hotel30F(Commerce1-4F)SOHO17F(Commerce1-4F)Commerce5FCommerce3-4FCommerce2F麥德龍METRO總體布局建議Masterplanningsuggestion商業(yè)主線CommercemainlineCBD氛圍住宅氛圍公寓與自助式酒店功能對(duì)換，酒店臨近北辰路FunctionexchangesbetweenApartmentwithservicehotel,hotelclosingtoBeichenRd.總體規(guī)劃要點(diǎn)MASTERPLANINGISSUE零售相關(guān) RETAILRELATED缺少吸引力的商業(yè)角落 SITECORNERATTRACTIVENESS所有零售區(qū)域的聯(lián)系 COMMUNICATIONBETWEENALLRETAILAREASB1-F1的聯(lián)系 B1-F1COMMUNICATIONF3有些局部過小，不能為零售所利用 F3RETAILFORSMALLFLOORPLATESCANNOTUSEF1內(nèi)街分支商業(yè)單元無法和主通道互動(dòng) F1STREETSIDEUNITSNOTCOMMUNICATINGWITHPROJECTCENTRALSTREET取消零售中心線中的車道 Cancelcartrafficinmiddleofretail無內(nèi)部動(dòng)線Withoutinternalcirculation缺少吸引力AttractivenessB1-F1缺少聯(lián)系B1-F1withoutlink死角Deadcorner總體布局建議MasterplanningsuggestionSUNKEN概念1入口退后，留出更寬闊場地；Mainentrancebackup,keepmorespaceforactivities;取消臺(tái)階，改用坡道；Cancelstairs,changetoramp;取消地面樓板，改用SUNKEN概念。CancelF1floor,changetoSUNKENconcept.2F回廊相連。2Fcorridorlink.1重新安排B1車輛入口；Re-locateB1carentrance;移動(dòng)自動(dòng)扶梯至1號(hào)寫字樓附近；AutowalkschangedtoNo.1Office;改變1號(hào)寫字樓大堂布局。ChangeNo.1officelobbydesign.2每層商業(yè)及辦公設(shè)施將與設(shè)計(jì)師一一溝通Eachcommercialandofficefloorwillcommunicatewitharchitecture如何創(chuàng)造需求？

Howtocreatetheneeds?開創(chuàng)性設(shè)計(jì)Creativedesign合理布局Goodplanning品牌管理Brandmanagement++SUNKENCONCEPTSUNKEN概念小型主力店Minianchor消費(fèi)動(dòng)線Consumptioncirculation分析模型Analysismodel建議Suggestion從B1至F1的全開放式空間FromB1toF1,fullopenedareaSUNKEN概念SUNKEN概念SUNKEN概念合理布局Goodplanning理想化的動(dòng)線OPTIMIZEDPEDESTRIANFLOW白天、晚上DAY&NIGHT白天及黃昏DAY&EVENING車輛進(jìn)出Carin/out進(jìn)入Callin進(jìn)入Callin活力/休閑的設(shè)計(jì)Attractive/leisuredesign活力/休閑的中庭Attractive/leisureatrium餐飲、零售F&B,retailQSR、娛樂QSR,Entertainment特色餐飲SpecialityF&B生活品味、休閑LifeStyleLeisure休閑餐飲效勞LightF&BServices麥德龍MetroMass&Daily合理布局Goodplanning進(jìn)入Callin進(jìn)入Callin定位要點(diǎn)4：時(shí)尚、互動(dòng)Positioningkeypoint4:Fashionable,Interactive結(jié)論Conclusion地區(qū)型Regionaltype 地區(qū)商貿(mào)中心 SUBCBD

商貿(mào)組團(tuán)區(qū)

BusinessGroupZone

前期以第一、二商圈為核心，重點(diǎn)飲食，時(shí)尚品牌

P,Szonesarethecoresofbeginning, focusonFood,fashionbrand

時(shí)尚、互動(dòng)

Fashionable,Interactive自然、時(shí)尚、品味、價(jià)值的都市生活體驗(yàn)Natural,fashion,style,val